1、房地产开发房地产开发流程及流程及房地产开发产品成本核算规程讲座房地产开发产品成本核算规程讲座2007年10月09日张红霞张红霞 沈立杰沈立杰1财务报表分析3主 题房地产项目开发流程1房地产开发产品成本核算规程22第一部分 房地产开发流程北京市土地储备及一级开发工作程序2北京市房地产项目开发流程13规划手续办理阶段组织开发施工阶段销售竣工交付阶段三个阶段北京市房地产项目开发流程4房地产开发企业土地开发权的取得 根据2006年8月国土资源部发布的招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规范 ，以下六类情形必须纳入招标拍卖挂牌出让国有土地范围：u供应商业、旅游、娱乐和商品住宅等各类经营性用地以及有竞争要求的工
2、业用地；u其他土地供地计划公布后同一宗地有两个或者两个以上意向用地者的；u划拨土地使用权改变用途，u划拨土地使用权转让，u出让土地使用权改变用途，u依法应当招标拍卖挂牌出让的其他情形。 5房地产开发企业土地开发权的取得以下五类情形可纳入协议出让国有土地的范围：u供应商业、旅游、娱乐和商品住宅等各类经营性用地以外用途的土地，其供地计划公布后同一宗地只有一个意向用地者的；u原划拨、承租土地使用权人申请办理协议出让，经依法批准的；u划拨土地使用权转让申请办理协议出让，经依法批准的；u出让土地使用权人申请续期，经审查批准的；u法律、法规规定可以协议出让的其他情形。 6取得土地开发权房地产开发企业招标拍
3、卖挂牌国土资源管理部门发布招标公告或者发出投标邀请书，邀请特定或者不特定的法人、自然人和其他组织参加国有土地使用权投标，根据投标结果确定土地使用者的行为 国土资源管理部门发布拍卖公告，由竞买人在指定时间、地点进行公开竞价，根据出价结果确定土地使用者的行为 国土资源管理部门发布挂牌公告，按公告规定的期限将拟出让宗地的交易条件在指定的土地交易场所挂牌公布，接受竞买人的报价申请并更新挂牌价格，根据挂牌期限截止时的出价结果或现场竞价结果确定土地使用者的行为 房地产开发企业土地开发权的取得7建设用地规划许可证建设工程规划许可证建设工程施工许可证预售许可证竣工备案土地使用权证北京市房地产开发相关手续办理流
4、程简图立项取得土地开发权8建设用地规划许可证建设用地规划许可证是建设单位在向土地管理部门申请征用、划拨土地前，经城市规划行政主管部门确认建设项目位置和范围符合城市规划的法定凭证，是建设单位用地的法律凭证。没有此证的用地单位属非法用地，房地产商的售房行为也属非法，不能领取房地产权属证件。 核发的目的：确保土地利用符合城市规划，维护建设单位按照城市规划使用土地的合法权益。 9建设用地规划许可证及相关手续 房地产开发企业 北京市规委北京市发改委北京市建委北京市规委设计招标备案日照分析开发办会审（审核企业资质、项目资本金）立项核准规划方案设计建设用地规划许可证10建设工程规划许可证建设工程规划许可证是
5、有关建设工程符合城市规划要求的法律凭证，是建设单位建设工程的法律凭证，是建设活动中接受监督检查时的法定依据。没有此证的建设单位，其工程建筑是违章建筑，不能领取房地产权属证件。 核发的目的：确认有关建设活动的合法地位，保证有关建设单位和个人的合法权益。 法律后果：房地产商如未取得建设工程规划许可证或者违反建设工程规划许可证的规定进行开发建设，严重影响城市规划的，由城市规划行政主管部门责令停止建设，限期拆除或者没收违法建筑物、构筑物及其他设施，对有关责任人员，可由所在单位或者上级主管机关给予行政处分11建设工程规划许可证及相关手续 房地产开发企业 北京市消防局北京市人防办公室北京市建委北京市交通委
6、交通报建消防报建项目登记备案通知书人防总规及单体报建区教委（开发办）教育报建建设工程规划许可证初步设计、各专用报建图12建设工程施工许可证建设工程施工许可证(建设工程开工证)是建筑施工单位符合各种施工条件、允许开工的批准文件，是建设单位进行工程施工的法律凭证，也是房屋权属登记的主要依据之一。没有开工证的建设项目均属违章建筑，不受法律保护。当各种施工条件完备时，建设单位应当按照计划批准的开工项目向工程所在地县级以上人民政府建设行政主管部门办理施工许可证手续，领取施工许可证。未取得施工许可证的不得擅自开工。13建设工程施工许可证及相关手续 房地产开发企业 北京市建委北京市人防办公室北京市建委北京市
7、建委施工、监理单位招标施工图审查项目施工计划通知书人防工程备案北京市园林局树木移伐许可给水、热力、供电、燃气、电信、市政管委巡签建设工程施工许可证征求意见函施工图设计建设工程施工许可证14 组织开发施工阶段内外装修基础/小市政环境工程施工图纸土方/桩基/土建工程15关于房地产开发项目合同固定金额合同按照合同价款执行并支付合同款，通常无洽商变更。如设计合同或采购合同等。该类合同通常按照工作的节点支付合同款，如门窗安装过程中，窗框安装完毕即可支付总合同款的20%等等方式。按工程量计算的合同通常通过招标的方式签订合同，签订合同时按照预计的工程量和投标确定的工程量单价确定合同金额，最终的合同价以实际的
8、工程量进行结算。最终的结算价以双方认可的中介机构的报告为准。该类合同通常按照工程报量及招标单价确定当月应付工程款。16关于工程报量在房地产开发工程中大致有两类合同需要报量：总包工程及大型公建项目的机电分包工程。通常由施工单位根据其当月或者当季完成的工程量向监理单位申报，监理单位审核施工单位申报的工程量，经审核，双方达成共识后再报甲方工程师最终确定该月或季度的工程量，并作为工程结算的依据之一。17关于房地产开发贷款房地产开发贷款有别于流动资金贷款银行向房地产开发企业发放房地产开发贷款必须满足以下两个条件：1）自有资金（指所有者权益）应不低于开发项目总投资的35；2）房地产开发企业的“四证”齐全。
9、详见中国人民银行关于进一步加强房地产信贷业务管理的通知 18国有土地使用权证及相关手续通过招拍挂及协议出让的方式房地产开发企业取得土地开发权签订土地出让合同交付土地国有土地使用权证付清土地出让金19商品房预售许可证商品房销售(预售)许可证是市、县人民政府房地产行政管理部门允许房地产开发企业销售商品房的批准文件。其主管机关是北京市国土房管局，证书由市国土房管局统一印制、办理登记审批和核发证书。20商品房预售许可证21关于小区配套设施的权属问题通常而言，按照规定，小区的规模决定了该小区的配套设施的内容及规模，根据朝阳区关于印发朝阳区新建改建居住区公共服务配套设施审核管理意见的通知的规定，房地产公司
10、须与区建委签订公共服务配套设施建设协议书。房地产公司所有配套设施的建设均须按照配套协议规定的内容实施。根据关于印发朝阳区新建改建居住区公共服务配套设施收缴管理暂行办法的通知各类不同性质的配套设施分别由区政府进行收缴。22竣工备案表我国建筑法、合同法等法律都规定了建筑工程竣工经验收合格后，方可交付使用，这是国家强制性规范。依据有关规定，我国目前的房屋经过验收和验收合格的标志是取得建筑工程竣工备案表，因此，出卖人在交付房屋时，应向买受人出示竣工验收备案表原件，否则，买受人有权拒绝交接，由此产生的逾期交房责任由出卖人承担。如果出卖人交付的商品住宅未能取得竣工验收备案表，其中不排除该商品房在建筑质量方
11、面存在重大的缺陷，同时，竣工验收备案表直接关系到房产证的办理，一旦将来发现该房屋始终无法拿到竣工验收备案表，房产证则始终无法办理。竣工备案表23投入开发投资达到总投资25%商品房预售许可证项目竣工竣工验收备案人防验收；消防验收；规划验收；环保验收；园林、教育、卫生验收房屋所有权初始登记（申办大产权）竣工验收阶段商品房预售合同备案24销售交付结束房屋竣工客户入住并取得产权证出具测量报告交房结算房款验收收房缴纳房款25房地产资金回款房地产销售的几种主要方式：1）一次性2）银行按揭（包括银行抵押贷款及住房公积金贷款）3）分期付款（按照约定的时间付款）银行向房地产公司发放按揭款的条件：“商业银行只能对
12、购买主体结构已封顶住房的个人发放个人住房贷款 ”详见中国人民银行关于进一步加强房地产信贷业务管理的通知 返回26房地产开发流程房地产开发流程土地一级开发的概念1土地一级开发的实施方式2土地一级开发成本的收益3土地一级开发一般工作程序4委托授权的土地一级开发项目程序5符合458号文的土地一级开发项目程序627土地一级开发的概念土地一级开发的概念 土地一级开发是指政府通过下属的土地储备机构或者委托具备开发资质的房地产企业按照土地利用总体规划、城市总体规划及控制性详细规划和年度土地储备开发计划，对确定的存量国有土地、拟征用和农转用土地，统一组织进行征地、农转用、拆迁和市政道路等基础设施建设的行为。2
13、8土地一级开发的实施方式土地一级开发的实施方式根据一级开发实施主体的不同，可以分为以下三种方式：由政府下属的土地储备机构负责一级开发的，可以由储备机构自行组织实施，也可以通过招标方式选择开发企业负责具体管理。 委托开发企业实施一级开发的，由开发企业负责筹措资金、办理规划、项目核准、征地拆迁和大市政建设等手续并组织实施。在选择企业的方式上，主要采取由政府直接确定有资质的企业及通过招标方式确定两种方式。对于符合458号文（国土局于2004年12月17日发布的关于对不符合继续协议出让条件的经营性项目用地进行招标拍卖挂牌出让等有关问题的通知 ）的经营性项目用地，由原建设单位继续完成一级开发工作，也是政
14、府委托企业实施一级开发的一种特例。对于部分具备条件的国有工业用地，由原用地方（工厂）组织搬迁，达到三通一平后直接入市交易。 29土地一级开发的成本土地一级开发的成本成本构成成本构成收购、收回和置换过程中发生的有关补偿费用征地、拆迁补偿及有关税费招标、投标和挂牌交易发生的费用土地储备开发供应过程中发生的审计、律师、工程监理费用市政基础设施建设有关费用贷款利息30土地一级开发收益土地一级开发收益 委托开发企业负责一级开发具体管理的，开发企业的管理费不高于一级开发成本的2% 委托开发企业直接实施一级开发的，开发企业的利润不高于预计成本的8% 31土地一级开发一般工作程序土地一级开发一般工作程序原土地
15、所原土地所有者或使有者或使用者用者1、征得区县和乡镇政府或上级主管部门同意2、向市储备中心提出土地一级开发申请市国土局市国土局1、受理申请并进行土地预审2、委托市、区县土地储备机构编制土地一级开发实施方案市土地储市土地储备开发联备开发联席会席会就土地、产业政策、规划、资质、交通、环保等对一级开发实施方案提出原则意见市国土局市国土局会同相关会同相关部门部门1、确定土地一级开发主体（直接确定或者招标）2、下达土地一级开发批复3、签订土地一级开发合同市规委规划意见书市建委建设意见市交通委交通评价意见市园林局古树处理意见市文物局文物保护意见市环保局环境评价意见市政专业部门市政接用意见市发改委一级开发核
16、准市国土局商市国土局商相关委办局相关委办局1、审核土地一级开发成本2、组织验收土地3、纳入市土地储备库（根据委托合同支付相应土地开发费或管理费），或直接入市交易（由受让方支付土地开发建设补偿费）确定一级开发单位办理征地、拆迁等手续，组织实施征地、拆迁和市政基础设施建设。32直接确定开发企业一级开发项目程序直接确定开发企业一级开发项目程序拟进行一拟进行一级开发单级开发单位位1、征得原土地方、区县和乡镇政府或原土地方上级主管部门同意2、向市储备中心提出土地一级开发申请市土地储市土地储备开发联备开发联席会席会就土地、产业政策、规划、资质、交通、环保等对一级开发实施方案提出原则意见市国土局市国土局会同
17、相关会同相关部门部门1、下达土地一级开发批复2、签订土地一级开发合同土地一级土地一级开发主体开发主体办理建设项目用地预审市规委规划意见书市建委建设意见市交通委交通评价意见市园林局古树处理意见市文物局文物保护意见市环保局环境评价意见市政专业部门市政接用意见市发改委核准市国土局商市国土局商相关委办局相关委办局1、审核土地一级开发成本2、组织验收土地3、纳入市土地储备库（根据委托合同支付相应土地开发费或管理费），或直接入市交易（由受让方支付土地开发建设补偿费）办理征地、拆迁等手续，组织实施征地、拆迁和市政基础设施建设。33符合符合458458号文的一级开发项目程序号文的一级开发项目程序市土地储备开市
18、土地储备开发联席会发联席会就土地、产业政策、规划、资质、交通、环保等对一级开发实施方案提出原则意见，并决定是否由原建设单位继续开展前期工作市规委规划意见书市建委建设意见市交通委交通评价意见市园林局古树处理意见市文物局文物保护意见市环保局环境评价意见市政专业部门市政接用意见市发改委核准市国土局商市国土局商相关委办局相关委办局1、审核土地一级开发成本2、组织验收土地3、纳入市土地储备库（根据委托合同支付相应土地开发费或管理费），或直接入市交易（由受让方支付土地开发建设补偿费）土地一级开土地一级开发主体发主体办理征地、拆迁等手续，组织实施征地、拆迁和市政基础设施建设。危改、文保、绿隔等项目需按规定承
19、担回迁房建设土地一级土地一级开发主体开发主体办理建设项目用地预审返回34开发产品成本核算规程开发产品成本核算规程主要内容主要内容开发产品及开发产品成本定义开发产品及开发产品成本定义1 1成本费用开支范围成本费用开支范围2 2成本核算对象及归集方法成本核算对象及归集方法3 3开发成本分配原则及方法开发成本分配原则及方法4 4开发产品成本的核算开发产品成本的核算6 6还建成本的核算还建成本的核算5 535完成全部开发过程、已验收合格、合乎设计标准、可对外销售、出租开发产品定义包括商品性土地、商品房、出租房、周转房、配套设施、代建工程等 开发产品的定义开发产品的定义36住宅类写字楼车位及其他配套商品
20、性土地普通商品住宅/别墅/高档公寓写字间产权车库、能有偿转让或出租的其他配套七通一平（上水、下水、燃汽、热力、供电、电信、道路、土地平整）开发产品的功能开发产品的功能37开发产品开发产品成本成本的定义的定义 开发产品成本指直接与未开发土地及与建造开发产品并使之达到可租售状态的所有相关支出，但不包括公司本部行政管理部门为组织和管理开发经营活动而发生的管理费用、财务费用，以及为销售、出租、转让开发产品而发生的销售费用。 38开发各种房屋（包括商品房、出租房、周转房、代建房等）所发生的各项费用支出 开发土地（即建设场地）所发生的各项费用支出 开发能有偿转让的大配套设施及不能有偿转让、不能直接计入开发
21、产品成本的公共配套设施所发生的各项费用支出 土地开发成本 房屋开发成本 配套设施开发成本 开发产品成本的分类开发产品成本的分类接受委托单位的委托，代为开发以委托单位名义立项的房地产开发项目所发生的各项费用支出 代建工程开发成本 返回39土地征用及土地征用及拆迁补偿费拆迁补偿费 开发房地产而取得土地所发生的土地使用权出让、转让税费、征地拆迁和安置补偿费用 前期工程费前期工程费 房屋开发前发生的规划、设计、可行性研究以及水文地质勘察、测绘、环境评估、场地平整等费用 建筑安装建筑安装工程费工程费 开发过程中按建筑安装工程施工图施工所发生的各项建筑安装工程费用和设备费 基础设施费基础设施费 经规划部门
22、批准建设的住宅小区用地规划红线以内的道路、供水、供电、供气、通讯、照明、园林、绿化、环卫、排污、排洪等工程发生的费用 成本费用开支范围成本费用开支范围-1-140公共配套公共配套设施费设施费 居住小区内服务的公共设施和生活服务设施的建设费用开发间接开发间接费用费用 公司内部独立核算单位在开发现场组织管理开发产品所发生的各项费用 借款费用借款费用 为开发房地产借入资金所发生的借款费用 成本费用开支范围成本费用开支范围-2-241土地征用及拆迁补偿费（40-50%）建安工程费（40%）基础设施费（5%）前期费用、开发间接费用、借款利息（0%-10%）公共配套设施费（0-5%）注意！注意！以上费用9
23、9%以上均依据有关合同规定支付各项成本费用开支所占比重各项成本费用开支所占比重421)18类收费2)项目转让费土地征用及拆迁补偿费开支范围土地征用及拆迁补偿费开支范围 土地征用及拆迁补偿费指因开发房地产而取得土地所发生的土地使用权出让、转让税费、征地拆迁和安置补偿费用。具体包括土地出让金，批租地价，还建房成本、耕地占用税，耕地开垦费，地价评估费，土地补偿费，青苗补偿费，地上物补偿费，树木补偿费，坟墓迁移费，房屋拆迁安置补偿费，劳动力安置补助费，征地超转人员生活补助费（统筹金），房屋拆迁管理费，房屋拆迁服务费，单位停业期损失补助费，新菜地开发建设基金，农田水利设施补偿费，征地事务管理费，土地使用
24、权注册登记发证费，防洪工程建设维护管理费，场地清理费等费用。 其中收费项目大多有国家规定的收费标准。43主要包括：前期工作咨询费、勘察费、设计费、招投标交易服务费、招投标代理服务费、钉桩放线费、环境评估费、临时水电路、场地平整费用前期工程费开支范围前期工程费开支范围44主要包括：建安工程费、建设工程许可证执照费、临时占路执照费、临时用地和临时建设工程费、建筑节能与发展新型墙体材料专项基金、工程建设监理费、建设工程质量监督费、施工噪声扰民费建筑安装工程费开支范围建筑安装工程费开支范围同楼体的建筑直接相关45主要包括：基础设施工程费、供用电建设承发包管理费、居住小区路灯维护费、地下水资源费、防空地
25、下室易地建设费、供电贴费、建设项目共用电力设施代维护费、绿化补偿费基础设施建设费开支范围基础设施建设费开支范围基本是楼外施工工作及相关收费46按性质包括教育、医疗卫生、文化体育、商业服务、金融邮电、社区服务、行政管理和市政公用等八类配套公建 公共配套设施费开支范围公共配套设施费开支范围是指不能有偿转让或出租的配套设施费 47包括现场管理机构人员的工资、职工福利费、折旧费、修理费、差旅费、业务招待费、办公费、交通费、通讯费、水电费、劳动保护费、周转房摊销、空置房物业费、其他费用及建成后不能有偿转让或出租的售楼处建设支出等 开发间接费用开支范围开发间接费用开支范围48开发房地产借入资金所发生的借款
26、费用。包括借入资金的利息支出、折价或溢价的摊销以及相关借款手续费等辅助费用。借款费用开支范围借款费用开支范围返回49基本原则：任何一项开发建设费用支出都是为特定的开发项目而发生的，都应由开发产品来承担成本核算对象确定原则成本核算对象确定原则50面积开发工期成本核算对象每一块独立的开发项目不大较短较大较长分区分期一定区域土地开发成本核算对象的确定土地开发成本核算对象的确定51每一独立编制设计概（预）算每一独立施工图预算概（预）算所列单项工程单项工程房屋开发成本核算对象各期或区、组团规模较大工期较长成片土地的开发开、竣工时间相近同一施工队伍施工开、竣工时间相近同一施工队伍施工同一开发地点结构类型相
27、同合并为一个群体开发项目同一开发地点结构类型相同合并为一个群体开发项目房屋开发成本核算对象的确定房屋开发成本核算对象的确定52能有偿转让或出租的各配套设施项目成本核算对象不能有偿转让不能直接计入各成本核算对象再按标准有关开发产品成本合并作为一个成本核算对象分配计入配套设施开发成本核算对象的确定配套设施开发成本核算对象的确定53代建工程开发成本核算对象应以各工程项目为成本核算代建工程开发成本核算对象应以各工程项目为成本核算对象。对象。代建工程开发成本核算对象的确定代建工程开发成本核算对象的确定54能分清成本核算对象，直接计入有关成本核算对象的开发成本 基本原则不能分清成本核算对象，先通过“过度”
28、科目归集，待土地开发完成投入使用时，按标准将其分配计入各成本核算对象的开发成本开发成本归集方法开发成本归集方法- -原则原则55能否分清成本核算对象成本核算对象能开发成本土地征用及拆迁补偿费 不能两个或两个以上成本核算对象标准分配土地征用及拆迁补偿费的归集方法开发成本归集方法开发成本归集方法- -具体方法具体方法按照土地出让合同约定的金额56前期工程费基础设施费能否分清成本核算对象能开发成本前期工程费及基础设施费 不能两个或两个以上成本核算对象标准分配前期工程费、基础设施费归集方法开发成本归集方法开发成本归集方法- -具体方法具体方法57建筑安装工程费 建筑安装工程费归集方法公共配套设施 计入
29、“开发成本配套设施费” 有关开发产品成本分配按标准开发商品房出租房房屋 直接计入开发产品成本开发成本归集方法开发成本归集方法- -具体方法具体方法能分清不能分清开发成本建筑安装工程费待分摊成本 分配计入58配套设施费 配套设施费归集方法能否分清配套设施费成本核算对象能开发成本 配套设施费 不能有关配套设施费成本核算对象标准分配能能否有偿转让 配套设施费产品成本 不能标准分配有关开发产品成本 开发成本归集方法开发成本归集方法- -具体方法具体方法59无法直接计入各项开发产品成本先在“开发间接费用”和“开发成本借款费用”科目中归集在结转开发产品成本时，按标准将其分配计入有关开发产品的成本。 开发间
30、接费、借款费用归集方法开发成本归集方法开发成本归集方法- -具体方法具体方法返回60分配权数的确定分配权数的确定分配标准分配标准1开发成本分配原则开发成本分配原则2开发成本的预估及调整开发成本的预估及调整3开发成本分配原则及方法开发成本分配原则及方法61权数土地面积实测建筑面积可销售住宅面积土地出让金标准规划建筑面积 直接成本开发成本分配开发成本分配- -权数的选择权数的选择62开发成本分配开发成本分配权数的确定权数的确定以建筑项目规划意见书中的建筑面积确定 以土地使用权证上登记的土地面积确定 (或以建筑项目规划意见书中土地面积确定)以房屋测绘单位出具的实测报告上登记的建筑面积确定 土地面积规
31、划建筑面积 实测建筑面积63等于土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、基础设施费、建筑安装工程费、配套设施费之和 可用于销售或出租的住宅部分的建筑面积，包括已完工开发产品的实测面积和未完工开发产品的规划面积各区（期）土地出让合同中明确的地上和地下部分的土地出让金标准 可销售住宅面积 直接成本 土地出让金标准 开发成本分配开发成本分配权数的确定权数的确定64关于面积的说明规划许可证规划许可证审定方案审定方案通知书通知书工程施工图工程施工图竣工备案竣工备案实测建筑面积实测建筑面积65关于实测面积报告 实测面积报告是由有资质的测绘单位测绘，按照国家统一的测绘技术规范进行测绘。北京市国土资源和房屋管理局
32、关于重新印发北京市商品房销售面积计算及公用建筑面积分摊暂行规定.doc66地上商品房销售面积套内面积公摊面积地下面积分摊给地上面积人防工程面积实测建筑面积O关于实测建筑面积其他地下面积车库（可租售）设备间、库房等作为销售给最终客户的面积依据67开发成本分配原则开发成本分配原则-1-11 1形成开发产品的才分配开发成本，即全部开发成本分配给全部形成开发产品的才分配开发成本，即全部开发成本分配给全部可租售开发产品。可租售开发产品。2 2各成本核算对象的公共成本先归集，再分配。各成本核算对象的公共成本先归集，再分配。3 3开发成本按成本项目进行分配，先分配至成本核算对象，再分开发成本按成本项目进行分
33、配，先分配至成本核算对象，再分配至开发产品。配至开发产品。4 4同一成本核算对象内的土地成本先按土地出让金标准分配至地同一成本核算对象内的土地成本先按土地出让金标准分配至地上和地下部分的开发产品，再按地上和地下部分的各可租售开发上和地下部分的开发产品，再按地上和地下部分的各可租售开发产品的实测建筑面积分配。产品的实测建筑面积分配。 5 5为简化核算并防止重复分配，不能有偿转让或出租的公共配套为简化核算并防止重复分配，不能有偿转让或出租的公共配套设施不分配前期工程费、基础设施费、配套设施费、开发间接设施不分配前期工程费、基础设施费、配套设施费、开发间接费、借款费用的公共成本。费、借款费用的公共成
34、本。686 6、同一成本核算对象内的开发成本按各开发产品的实测建筑面积分配。、同一成本核算对象内的开发成本按各开发产品的实测建筑面积分配。7 7不能有偿转让或出租的配套设施的开发成本只在受益的开发产品中分不能有偿转让或出租的配套设施的开发成本只在受益的开发产品中分配，如配套设施中的学校、幼儿园需在两个或两个以上的成本核算对配，如配套设施中的学校、幼儿园需在两个或两个以上的成本核算对象分配时，按各成本核算对象中的可销售住宅面积分配。象分配时，按各成本核算对象中的可销售住宅面积分配。8 8对于部分使用用途受限制的留存性开发产品（如会所、政策性配套设对于部分使用用途受限制的留存性开发产品（如会所、政
35、策性配套设施等），只分配土地成本、建筑安装工程费、借款费用三项成本项目施等），只分配土地成本、建筑安装工程费、借款费用三项成本项目，不分配其他成本项目。，不分配其他成本项目。9 9在结转完工开发产品成本后继续发生的成本费用，按上述成本归集原在结转完工开发产品成本后继续发生的成本费用，按上述成本归集原则和方法在相关科目中归集，并在剩余完工开发产品中分配，已结转则和方法在相关科目中归集，并在剩余完工开发产品中分配，已结转的完工开发产品不再进行分配。的完工开发产品不再进行分配。开发成本分配原则开发成本分配原则-2-2691全部开发成本分配给可租售开发产品开发成本分配原则符合“开发产品”定义不分配成本
36、可租售开发产品成本全部开发成本人防建筑教育商业配套（无产权）702 2各成本核算对象的共同成本先归集，再分配各成本核算对象的共同成本先归集，再分配开发成本分配原则小区整体基础设施费用建设共同成本归集一区会所二区按标准分配开发成本 基础设施费待分摊成本成片开发项目成本核算对象713 3按成本项目先分配至成本核算对象，再分配至开发产品按成本项目先分配至成本核算对象，再分配至开发产品1征地拆迁补偿费2前期工程费3建筑安装工程费4基础设施建设费5公共配套设施费6开发间接费用7借款费用成本对象区/期可租售开发产品分区/分期项目单体项目直接分配各开发产品按成本项目开发成本分配原则724 4 、同一成本核算
37、对象内的土地成本先按土地出让金标准分配至地上和、同一成本核算对象内的土地成本先按土地出让金标准分配至地上和地下部分的开发产品，再按地上和地下部分的各可租售开发产品的实地下部分的开发产品，再按地上和地下部分的各可租售开发产品的实测建筑面积分配测建筑面积分配住宅商业车位合计土地出让金标准 530 800 177 面积 1,000 200 300 1,500 土地出让金 530,000 160,000 53,100 743,100 土地出让金比例 71.32% 21.53% 7.15% 100.00%需分摊的其他土地成本 1,000,000 分摊后的其他土地成本 713,228 215,314 71
38、,457 1,000,000 开发成本分配原则735 5为简化核算并防止重复分配，不能有偿转让或出租的公共配套设施不分配为简化核算并防止重复分配，不能有偿转让或出租的公共配套设施不分配前期工程费、基础设施费、配套设施费、开发间接费、借款费用的公共成前期工程费、基础设施费、配套设施费、开发间接费、借款费用的公共成本。本。最终要依据标准分配土地成本建安支出不能有偿转让不能出租的配套各成本核算对象前期工程费基础设施费借款费用配套设施费 开发间接费不分配共同成本开发成本分配原则746 6、同一成本核算对象内的开发成本按各开发产品的实测建筑面积分、同一成本核算对象内的开发成本按各开发产品的实测建筑面积分
39、配。配。直接记入成本间接分配成本某一项目/区/期成本合计可租售开发产品实测建筑面积=可租售开发产品单位成本房屋测绘单位出具单位成本房屋测绘单位出具实测面积表开发成本分配原则757 7不能有偿转让或出租的配套设施的开发成本只在受益的开发产品中不能有偿转让或出租的配套设施的开发成本只在受益的开发产品中分配，如配套设施中的学校、幼儿园需在两个或两个以上的成本核算对分配，如配套设施中的学校、幼儿园需在两个或两个以上的成本核算对象分配时，按各成本核算对象中的象分配时，按各成本核算对象中的可销售住宅面积可销售住宅面积分配。分配。成本核算对象成本核算对象1 1成本核算对象成本核算对象2 2成本核算对象成本核
40、算对象3 3土地成本建安支出开发成本分配原则不能有偿转让不能出租的配套可销售住宅面积76开发成本分配原则8对于部分使用用途受限制的留存性开发产品（如会所、政策性配套设施等），只分配土地成本、建筑安装工程费、借款费用三项成本项目，不分配其他成本项目。会所活动中心其他政策配套TextText成本项目土地成本前期费用建安费用基础设施配套设施开发间接贷款利息77开发成本的预估及调整u预估及调整依据l权责发生制原则 l开发产品成本的完整性要求u需要进行成本预估的情况：l配套设施与房屋等开发产品开发不同步，即部分开发产品已完成，但相关的配套设施尚未完工。l工程结算滞后，即开发产品完工后，有部分工程尚未结算
41、完毕 78确定预估成本的时间开发成本的预估及调整当有关成本核算对象已经达到可交付使用或者可销售状态，对相关成本进行结转并计算开发产品单位成本时，对未结算工程或未完配套项目需要以预估成本确定该成本核算对象的总成本，以此结转“开发产品”，并相应根据收入配比结转销售成本。故以结转完工开发产品的时间确定预估成本的入账时间。 79还建成本的核算还建的含义及三种主要形式：还建房开发是指一方（以简称土地方）提供土地使用权或应收取的拆迁补偿费（包括提供部分资金），另一方（以下简称开发商）提供资金，双方合作建房，房屋建成后双方以一定面积比例分享商品房的开发方式。主要有以下三种形式：转移土地使用权形式 不转移土地
42、使用权形式 部分转移土地使用权形式 80还建成本的核算还建成本核算需要解决的问题：u 还建部分的各项成本是否应该作为其他可租售面积的成本？u 如果应该进入其他可租售面积的成本，该进入哪个成本项目？土地成本还是建筑安装工程成本？u 对还建部分的成本如何计价，以成本价还是以市价作为其他可租售面积应该承担的成本？81关于开发成本归集、分配案例项目基本资料：项目2000年开始建设，总建筑面积60万平方米，其中各区的建筑面积资料如下：区产品面积（万平方米）土地出让金单价土地出让金（万元）备注一区住宅 10 500 5,000 已经竣工有实测报告商业 2 800 1,600 车位 2 178 356 学校
43、 1 - - 其他 1 - - 小计 15 6,956 二区住宅 15 600 9,000 已取得建设工程规划许可证商业 3 900 2,700 会所 2 900 1,800 写字楼 4 850 3,400 其他 1 - - 小计 25 16,900 三区公寓 15 800 12,000 尚未取得任何证件，在项目整体规划设计中提到该区的预计建筑面积商业 3 1,000 3,000 其他 2 - - 小计 20 15,000 82关于开发成本归集、分配案例现项目一区已经够条件做项目单方成本的认定工作，根据一区实际发生的成本及待分摊的成本确定一区的单位成本并调整以前年度损益。（该表中的数据均为实际
44、付款金额，且一区的合同已经全部支付完毕）自2002-2006年实际的开发成本支出归集单位：万元项目一区二区三区配套-学校配套-会所共同待分摊合计土地征用及拆迁补偿费 6,956 8,450 - - 900 10,000 26,306 土地出让金 6,956 8,450 - 900 16,306 拆迁补偿费用 10,000 10,000 前期工程费用 2,000 2,500 100 100 3,000 7,700 建筑安装工程费 40,000 20,000 - 2,000 300 1,000 63,300 基础设施费用 6,000 800 300 200 20,000 27,300 配套设施费用
45、 - 开发间接费用2,000 2,000 借款费用3,000 3,000 合计 54,956 31,750 2,400 1,500 39,000 129,606 83关于开发成本归集、分配案例分配1：对土地征用及拆迁补偿费按照土地出让金的标准进行分配待分摊土地成本 10,000 土地出让金标准比重一区 6,956 18% 1,790 二区 16,900 43% 4,349 三区 15,000 39% 3,860 合计 38,856 100% 10,000 84关于开发成本归集、分配案例分配2：对前期工程费用、建筑安装工程费、基础设施费用按照建筑面积标准进行分配面积标准比重前期工程费用建筑安装工
46、程基础设施一区 15 25% 1,950 15,825 6,850 二区 25 42% 26,375 26,375 11,417 三区 20 33% 9,133 21,100 9,133 合计 60 100% 10,000 63,300 27,400 85分配2：对直接归集的学校成本按照各区的可售建筑面积标准进行分配归集的配套设施成本 2,400 可售建筑面积 比重分摊的成本一区1225% 600 二区1838% 900 三区1838% 900 合计48100% 2,400 86关于开发成本归集、分配案例分配5：对开发间接费用按照当年在施工项目的建筑面积标准进行分配。年度开发间接费用发生金额备
47、注一区二区2002年 400 一区在施 400 2003年 400 400 2004年 300 一区、二区同时在施 113 188 2005年 500 188 313 2006年 400 二区在施 400 合计 2,000 1,100 900 87关于开发成本归集、分配案例分配4：对贷款利息按照当年各项目的累计资金占用标准进行分配。年度贷款利息一区二区 当年资金占用 比重 分摊的贷款利息 当年资金占用 比重 分摊的贷款利息 2002年 1,000 30,000 100% 1,000 - - - 2003年 800 20,000 71% 571 8,000 29% 229 2004年 500 1
48、,000 9% 45 10,000 91% 455 2005年 400 - 10,000 100% 400 2006年 300 - 5,000 100% 300 合计 3,000 1,617 1,383 88关于开发成本归集、分配案例通过对一区成本的归集和分配过程，得到作为一个成本核算对象的一区的总成本:项目一区直接归集成本分配成本合计土地征用及拆迁补偿费 6,956 1,790 8,746 土地出让金 6,956 6,956 拆迁补偿费用 - 1,790 1,790 前期工程费用 2,000 1,925 3,925 建筑安装工程费 40,000 15,825 55,825 基础设施费用 6,
49、000 6,825 12,825 配套设施费用 - 600 600 开发间接费用 - 1,100 1,100 借款费用 - 1,617 1,617 合计 54,956 27,892 84,638 89关于开发成本归集、分配案例按照一定的分配原则在一区之间分摊各个开发产品的成本，从而得到各开发产品的单位成本项目一区住宅商业车位合计分配标准面积标准102214比重71%14%14%100%面积标准1 10 2 12 比重183%17%100%土地出让金标准 5,000 1,600 356 6,956 比重72%23%5%100%土地征用及拆迁补偿费 8,746 6,287 2,012 448 8,
50、746 土地出让金 6,956 5,000 1,600 356 6,956 拆迁补偿费用 1,790 1,287 412 92 1,790 前期工程费用 3,925 3,271 654 3,925 建筑安装工程费 55,825 39,875 7,975 7,975 55,825 基础设施费用 12,825 10,688 2,138 12,825 配套设施费用 600 500 100 600 开发间接费用 1,100 786 157 157 1,100 借款费用 1,617 1,347 269 1,617 合计 84,638 62,753 13,305 8,580 84,638 单位成本 6,2
