1、第九章 房地中介服管理制度与政策19房地中介服管理制度与政策目 录n第一节 房地产中介服务的行业管理 n第二节 房地产经纪人员职业资格制度 n第三节 房地产经纪活动管理 29房地中介服管理制度与政策第一节 房地产中介服务的行业管理n我国房地产中介服务随着我国房地产市场的发展产生、发展。 n城市房地产管理法的颁布实施，房地产中介服务行业的法律地位得到确认。n2003年8国务院关于促进房地产市场持续健康发展的通知：n 要健全房地产中介服务市场规则，严格执行房地产经纪人，房地产估价师职业资格制度，为居民提供准确的信息和便捷的服务。n 39房地中介服管理制度与政策一、房地产中介服务的概念及特征n（一）
2、房地产中介服务的概念n 是指具有专业执业资格的人员在房地产投资，开发，销售，交易等各个环节中，为当事人提供专业服务的经营活动，是房地产咨询，房地产估价，房地产经纪等活动的总称。49房地中介服管理制度与政策一、房地产中介服务的概念及特征n（二）房地产中介服务的内容:n 法规类咨询 n 咨询 信息类咨询n 技术类咨询 n房地产中介服务内容 估价 n 房地产居间 n 经纪 房地产代理 n 房地产行纪房地产经纪，是指房地产经纪机构和房地产经纪人员为促成房地产交易，向委托人提供房地产居间、代理等服务并收取佣金的行为。 59房地中介服管理制度与政策（三）房地产中介服务的主要特征n1、人员特定n2、委托服务
3、n3、服务有偿69房地中介服管理制度与政策二、房地产中介服务机构的设立P58n设立房地产中介服务机构的条件：n（1）有自己的名称，组织机构；n（2）有固定的服务场所；n（3）有规定数量的财产和经费；n（4）有足够数量的专业人员；n（5）法律，法规规定的其他条件。 从事房地产咨询业务的，具有房地产及相关专业中等以上学历，初级以上专业技术职称人员须占总人数的50%以上，从事房地产估价业务的，须有规定数量的房地产估价师；从事房地产经纪业务的，须有规定数量的房地产经纪人79房地中介服管理制度与政策n设立房地产经纪机构和分支机构，应当具有足够数量的房地产经纪人员。n(指从事房地产经纪活动的房地产经纪人和
4、房地产经纪人协理)房地产经纪机构和分支机构与其招用的房地产经纪人员，应当按照中华人民共和国劳动合同法的规定签订劳动合同。 89房地中介服管理制度与政策n 设立房地产中介服务机构，应当向当地工商行政部门申请设立登记。n房地产中介服务机构在领取营业执照后的一个月内，应当到登记机关所在地的县级以上房地产行政主管部门备案。 99房地中介服管理制度与政策三、房地产中介服务收费n关于房地产中介服务收费的通知 n（一）房地产咨询收费n1、口头咨询费：按照咨询服务所需时间结合咨询人员专业技术等级由双方协商议定标准。n2、书面咨询费：按照咨询报告的技术难度、工作繁简结合标的额大小计收。n国家指导性参考价格：普通
5、咨询报告，每份收费3001000元；n技术难度大、情况复杂、耗用人员和时间较多的咨询报告，可适当提高收费标准，但一般不超过咨询标准的额的0.5%109房地中介服管理制度与政策n（二）房地产估价收费P66-67n房地产估价收费采用差额定率分档累进制收费方法。n按房地产价格总额大小划分费用率档次，分档计算各档次的收费，各档次收费额累计之和为收费总额。n表9-1、表9-2、表9-3分别为以房产为主、一般宗地、城镇基准地价的评估收费标准。119房地中介服管理制度与政策表9-1以房地产为主的房地产估价收费标准档次房地产价格总额（万元）累计计费率（%。）1100以下（含100）52101以上至100025
6、31001以上至20001542001以上至50000855001以上至80000468001以上至1000002710000以上01例：某标的总额40000万元，计算评估收费额。 100万元5%。=0.5万元 (1000100)万元2.5%。=2.25万元 (20001000)万元1.5%。=1.5万元 (50002000)万元0.8%。=2.4万元 (80005000)万元0.4%。=1.2万元 (100008000)万元0.2%。=0.4万元 (4000010000)万元0.1%。= 3万元 收费总金额为： 0.5+2.25+1.5+2.4+1.2+0.4+3=11.25万元 差额定率分
7、档累进制收费方法举例 129房地中介服管理制度与政策（三）房地产经纪收费n根据代理项目的不同，房地产经纪收费实行不同的收费标准。n 房屋租赁代理收费，无论成交的租赁期限长短，均按半月至一月成交租金额标准，由双方协商议定一次性计收。n 房屋买卖代理收费，按成交价格总额的0.5%2.5%计收。n实行独家代理的，由双方协商，但最高不超过成交价格的3%139房地中介服管理制度与政策n上述的房地产估价、房地产经纪收费为国家制定的最高标准。n 各地可根据当地实际情况，由省、自治区、直辖市价格部门会同房地产、土地管理部门制定当地具体执行的相应的收费标准。149房地中介服管理制度与政策五、房地产中介业务管理n
8、承办业务管理、中介服务行为的管理及财务管理。n（一）承办业务管理n房地产中介服务人员承办业务，应当由其所在房地产中介服务机构与委托人签订书面合同。n中介服务人员不得以个人名义承揽业务，也不得个人与委托人签订委托合同。n在承办业务时，中介服务人员若与委托人、相关当事人有利害关系时，中介服务人员应当实行回避制度并主动告知委托人及所在中介服务机构。委托人也有权要求其回避。 房地产中介服务合同内容：1）当事人的姓名或名称、住所；2）中介服务项目名称、内容、要求和标准；合同履行期限；3）收费金额和支付方式、时间；4）违约责任和纠纷解决方式；5）当事人约定的其他内容。159房地中介服管理制度与政策（二）中
9、介服务行为管理n房地产中介服务人员执行业务可以根据需要查询委托人的有关资料和文件，查勘业务现场和设施，委托人应当提供必要的协作。n对委托人提供的资料、文件，中介服务机构和中介服务人员有为委托人保密的义务，未经委托人同意不得转借相关资料、文件。n由于房地产中介服务人员失误给当事人造成经济损失的，由其所在中介服务机构承担赔偿责任，所在机构可以对有关人员追索。169房地中介服管理制度与政策中介服务人员违法应受到的刑事处罚n刑法第229条规定：承担资产评估、验资、验证、会计、审计、法律服务等职责的中介组织的人员故意提供虚假证明文件，情节严重的，处五年以下有期徒刑或者拘役，并处罚金。前款规定的人员，索取
10、他人财物或者非法收受他人财物，犯前款罪的，处五年以上十年以下有期徒刑，并处罚金。n第一款规定的人员，严重不负责任，出具的证明文件有重大失实，造成严重后果的，处三年以下有期徒刑或者拘役，并处或者单处罚金。179房地中介服管理制度与政策n下列关于房地产中介的表述中，错误的是( ) nA房地产中介服务人员不得以个人名义承揽业务nB房地产中介服务人员不得以个人名义与委托人签订委托合同C房地产中介委托合同的主要事项包括违约责任和纠纷处理方式D因房地产中介服务人员的过失给当事人造成经济损失的，房地产中介服务机构可以免责D189房地中介服管理制度与政策n刑法规定，承担资产评估等职责的中介组织的人员虽未索取他
11、人财物或者非法收受他人财物，但故意提供虚假证明文件，情节严重的可处( )，并处罚金nA三年以下有期徒刑或者拘役 nB五年以下有期徒刑或者拘役nC五年以下有期徒刑或者管制n D五年以上，十年以下有期徒刑B199房地中介服管理制度与政策（三）收费管理n房地产中介服务实行有偿服务。n房地产中介服务机构在接受委托时应主动向当事人介绍有关中介服务的价格及服务的内容，出示收费标准。n中介服务费必须由中介服务机构统一收取，并给缴费人开发票。n在房地产中介服务活动中严禁只收费不服务，多收费少服务。 209房地中介服管理制度与政策第二节 房地产经纪人员职业资格制度n房地产经纪人员与房地产评估师同属于房地产中介服
12、务人员。 n原建设部、原人事部从建立市场准入制度，加强对经纪人执业资格考试、认证入手，制定了房地产经纪人员职业资格制度暂行规定和房地产经纪人执业资格考试实施办法n我国房地产经纪人员职业资格分为：房地产经纪人执业资格和房地产经纪人协理从业资格两个层次。 219房地中介服管理制度与政策一、房地产经纪人执业资格考试及其注册管理n国家对房地产经纪人员实行职业资格制度，纳入全国专业技术人员职业资格制度统一规划和管理。 n(1)房地产经纪人执业资格实行全国统一大纲、统一命题、统一组织的考试制度，由人事部、建设部共同组织实施，原则上每年举行一次。n(2)房地产经纪人协理实行全国统一大纲，由各省、自治区、直辖
13、市人民政府建设（房地产）主管部门、人力资源和社会保障主管部门命题并组织考试的制度，每年的考试次数根据行业发展需要确定。 229房地中介服管理制度与政策n房地产经纪人执业资格考试科目共有个科目，包括：n房地产基本制度与政策n房地产经纪概论n房地产经纪实务n房地产经纪相关知识。n考试成绩实行两年为一个周期的滚动管理。参加全部个科目考试的人员必须在连续两个考试年度内通过应试科目。n对已经取得房地产估价师执业资格的，报名参加房地产经纪人执业资格考试可免试房地产基本政策与制度科目，但必须在一个考试年度内通过其他个应试科目。239房地中介服管理制度与政策n取得中华人民共和国房地产经纪人执业资格证书的人员，
14、经注册，并取得中华人民共和国房地产经纪人注册证后，方能以房地产经纪人名义从事房地产经纪活动。 249房地中介服管理制度与政策二、房地产经纪人协理从业资格考试及其注册管理 n房地产经纪人协理从业资格实行全国统一大纲，由各省、自治区、直辖市命题并组织考试的制度。n凡中华人民共和国公民，遵守国家法律、法规，具有高中以上学历，愿意从事房地产经纪活动的人员，均可报名参加房地产经纪人协理从业资格考试。n考试合格人员，由各省、自治区、直辖市人事部门颁发人事部、建设部统一格式的中华人民共和国房地产经纪人协理从业资格证书。n该证书在所在行政区域内有效。n房地产经纪人协理从业资格注册登记管理工作由各省级房地产管理
15、部门负责。259房地中介服管理制度与政策三、房地产经纪人员技术能力、权利与义务n(一)房地产经纪人员的职业技术能力n1、房地产经纪人应当具备下列职业技术能力：n(1)具有一定的房地产经济理论和相关经济理论水平，并具有丰富的房地产专业知识；n(2)能够熟练掌握和运用与房地产经纪业务相关的法律、法规和行业管理的各项规定；n(3)熟悉房地产市场的流通环节，具有熟练的实务操作的技术和技能；n(4)具有丰富的房地产经纪实践经验和一定资历，熟悉市场行情变化，有较强的创新和开拓能力，能创立和提高企业的品牌；n(5)有一定的外语水平。269房地中介服管理制度与政策n2、房地产经纪人协理应当具备下列职业技术能力
16、：n(1)了解房地产的法律、法规及有关行业管理的规定；n(2)具有一定的房地产专业知识；n(3)掌握一定的房地产流通的程序和实务操作技术及技能。279房地中介服管理制度与政策(二)房地产经纪人员的权利和义务n1、房地产经纪人享有以下权利：n(1)依法发起设立房地产经纪机构；n(2)加入房地产经纪机构，在房地产经纪机构关键岗位任职；n(3)指导房地产经纪人协理进行各种经纪业务；n(4)经所在机构授权订立房地产经纪合同等重要文件；n(5)要求委托人提供与交易有关的资料；n (6)有权拒绝执行委托人发出的违法指令；n(7)执行房地产经纪业务并获得合理佣金。289房地中介服管理制度与政策n2、房地产经
17、纪人协理享有以下权利：n(1)房地产经纪人协理有权加入房地产经纪机构；n(2)协助房地产经纪人处理经纪有关事务并获得合理的报酬。 299房地中介服管理制度与政策（三）房地产经纪人、房地产经纪人协理应当履行义务n(1)遵守法律、法规、行业管理规定和职业道德规范；n(2)不得同时受聘于两个或者两个以上房地产经纪机构执行业务；n(3)接受职业继续教育，不断提高业务水平；n(4)向委托人披露相关信息，充分保障委托人的权益，完成委托业务；n(5)为委托人保守商业秘密。309房地中介服管理制度与政策第三节 房地产经纪活动n一、业务承揽n 房地产经纪业务应当由房地产经纪机构统一承接，服务报酬由房地产经纪机构
18、统一收取。分支机构应当以设立该分支机构的房地产经纪机构名义承揽业务。n房地产经纪人员不得以个人名义承接房地产经纪业务和收取费用。 319房地中介服管理制度与政策二、经营场所公示内容n房地产经纪机构及其分支机构应当在其经营场所醒目位置公示下列内容：（一）营业执照和备案证明文件；（二）服务项目、内容、标准；（三）业务流程；（四）收费项目、依据、标准；（五）交易资金监管方式；329房地中介服管理制度与政策n（六）信用档案查询方式、投诉电话及12358价格举报电话；n（七）政府主管部门或者行业组织制定的房地产经纪服务合同、房屋买卖合同、房屋租赁合同示范文本；n（八）法律、法规、规章规定的其他事项。分支
19、机构还应当公示设立该分支机构的房地产经纪机构的经营地址及联系方式。房地产经纪机构代理销售商品房项目的，还应当在销售现场明显位置明示商品房销售委托书和批准销售商品房的有关证明文件。339房地中介服管理制度与政策n房地产经纪机构接受委托提供房地产信息、实地看房、代拟合同等房地产经纪服务的，应当与委托人签订书面房地产经纪服务合同。n房地产经纪服务合同应当包含下列内容：（一）房地产经纪服务双方当事人的姓名（名称）、住所等情况和从事业务的房地产经纪人员情况；（二）房地产经纪服务的项目、内容、要求以及完成的标准；（三）服务费用及其支付方式；（四）合同当事人的权利和义务；（五）违约责任和纠纷解决方式。 34
20、9房地中介服管理制度与政策n房地产经纪服务实行明码标价制度。n房地产经纪机构不得收取任何未予标明的费用；n不得利用虚假或者使人误解的标价内容和标价方式进行价格欺诈；n一项服务可以分解为多个项目和标准的，应当明确标示每一个项目和标准，不得混合标价、捆绑标价。 359房地中介服管理制度与政策n房地产经纪机构未完成房地产经纪服务合同约定事项，或者服务未达到房地产经纪服务合同约定标准的，不得收取佣金。n两家或者两家以上房地产经纪机构合作开展同一宗房地产经纪业务的，只能按照一宗业务收取佣金，不得向委托人增加收费。 369房地中介服管理制度与政策n房地产经纪机构签订房地产经纪服务合同前，应当向委托人说明房
21、地产经纪服务合同和房屋买卖合同或者房屋租赁合同的相关内容，并书面告知下列事项：（一）是否与委托房屋有利害关系；（二）应当由委托人协助的事宜、提供的资料；（三）委托房屋的市场参考价格；（四）房屋交易的一般程序及可能存在的风险；（五）房屋交易涉及的税费；379房地中介服管理制度与政策n（六）经纪服务的内容及完成标准；n（七）经纪服务收费标准和支付时间；n（八）其他需要告知的事项。n房地产经纪机构根据交易当事人需要提供房地产经纪服务以外的其他服务的，应当事先经当事人书面同意并告知服务内容及收费标准。书面告知材料应当经委托人签名（盖章）确认。389房地中介服管理制度与政策房地产经纪机构和房地产经纪人员
22、不得有下列行为：n（一）捏造散布涨价信息，或者与房地产开发经营单位串通捂盘惜售、炒卖房号，操纵市场价格；（二）对交易当事人隐瞒真实的房屋交易信息，低价收进高价卖（租）出房屋赚取差价；（三）以隐瞒、欺诈、胁迫、贿赂等不正当手段招揽业务，诱骗消费者交易或者强制交易；（四）泄露或者不当使用委托人的个人信息或者商业秘密，谋取不正当利益；399房地中介服管理制度与政策n（五）为交易当事人规避房屋交易税费等非法目的，就同一房屋签订不同交易价款的合同提供便利；n（六）改变房屋内部结构分割出租；n（七）侵占、挪用房地产交易资金；n（八）承购、承租自己提供经纪服务的房屋；n（九）为不符合交易条件的保障性住房和禁止交易的房屋提供经纪服务；n（十）法律、法规禁止的其他行为。 409房地中介服管理制度与政策n房地产经纪机构应当建立业务记录制度，如实记录业务情况。n房地产经纪机构应当保存房地产经纪服务合同，保存期不少于5年。 419房地中介服管理制度与政策欢迎提出宝贵意见！429房地中介服管理制度与政策
