1、北京市新西城区广外南滨河路23号立恒住宅小区4#楼（二期）项目用地土地一级开发项目情况汇报目 录一、项目基本情况 1、项目区域位置 2、项目背景 3、项目用地现状 4、市政情况 5、现场照片 6、项目规划情况二、一级开发总投资 1、征地 2、拆迁 3、分摊大市政 4、总投资估算三、经济效益分析四、开发主体五、资金保证及其他六、附件项目位置： 本项目位于西城区广外南滨河路23号立恒住宅小区内。一、项目基本情况项目区域位置区位图项目位置1#2#3#一、项目基本情况项目区域位置地形图项目四至：东至：南滨河路；南至：立恒住宅小区一期；西至：白菜湾四巷；北至：椿树馆二街 （椿树馆北一街）。：2004规地
2、字0139号：2000规地字0053号+：1120平方米+：7918平方米 小区现状入口二期出口二期车库出入口现状车库出口二期用地一期用地代征道路建设用地拟建建筑建成建筑代征道路上方为过街楼设计一、项目基本情况项目背景 本项目为立恒住宅小区二期（4#楼）工程用地土地一级开发项目。立恒住宅小区项目一期原为古桥空调厂防噪音改造项目，由宣武房地产开发公司进行开发建设。1998年，宣武房地产开发公司将该项目转让给北京市新兴房地产开发总公司与北京市万发房地产开发股份有限公司，后上述两公司联合成立北京立恒房地产开发经营有限公司。2000年，上述两家公司将股权全部转让给北京立恒房地产开发经营业有限公司现股东
3、东方汇龙商贸有限公司及北京浩龙耀商贸有限公司，一并转让立恒名苑项目一期及二期部分用地，转让一期建设用地面积为11607.72平方米，已于2003年建设完成；转让二期部分建设用地面积为4550平方米。 二期项目用地分为两块，分别于2000年3月及2004年7月取得用地规划许可证【2000规地字0053号】及【2004规地字0139号】 ；于2002年7月取得二期项目立项批复（京计投资【2002】1219号），2003年1月取得规划意见书【2003规意字0232】， 2004年6月取得审定设计方案通知书【2004规审字0379号】。 经过企业与规委沟通，目前本项目用地规划并未改变，仍可采用现有用地
4、规划许可证, 延用规证中相应指标。 2004年8月，北京立恒房地产开发经营有限公司与北京市国土资源局签订二期项目用地使用权出让合同，（京地出【合】字（2004）第1138号），并交付约447万元抵作地价款。2005年4月，北京立恒房地产开发经营有限公司收到北京市国土资源局通知，因未按合同约定交清全部地价款，北京市国土资源局与其解除土地使用权出让合同，并收回国有土地使用权；2006年7月，收到北京市土地整理储备中心政府储备土地和入市交易土地联席会审议结果告知单（【2006】019号），同意由北京立恒房地产开发经营有限公司作为主体，继续办理有关手续并完成征地、拆迁补偿及市政建设等工作后再入市。 自
5、2000年开始，北京立恒房地产开发经营有限公司在进行一期项目用地范围内拆迁工作时，陆续代拆二期项目用地范围内部分住宅及非住宅，代拆建筑面积3833.22平方米。二期项目拆迁于2004年8月发布拆迁公示，但因公司资金不足，未能在规定时间内向指定账户打入拆迁资金，因此未能取得二期项目拆迁许可证，且二期项目剩余72户住宅及3个非住宅拆迁工作至今未再启动。 目前，本项目与一期交界处已砌围墙围挡，东侧北部为景观围挡，东侧南部为现状门脸房，用地南侧大部分地上物已拆除 。一、项目基本情况二期项目进程1、权属情况 项目用地均为国有土地，依据建设用地规划许可证【2000规地字0053号】及【2004规地字013
6、9号】，占地面积9038平方米，其中建设用地7918平方米，代征道路用地1120平方米。2、地上物情况 1）已拆迁情况： 完成立恒住宅小区一期（1#-3#楼）项目用地拆迁工作同时，代拆二期（4#楼）项目用地范围内部分拆迁工作，涉及住宅81户，拆迁平房建筑面积为2762.62平方米；企业1个，拆迁平房建筑面积为768.8平方米，楼房建筑面积为301.8平方米；公厕1个，拆迁补偿费用共2995.79万元。 2）未拆迁情况： 本项目用地范围内涉及未拆迁居民72户，企业3个，均为平房，建筑面积1958.27平方米。 一、项目基本情况项目用地现状一、项目基本情况市政情况 本项目周边大市政工程已完成建设，
7、交接口费后，接通即可使用。1.供水：小区东侧南滨河路有现状DN1000供水管线，西侧广外南街有现状 DN400供水管线，南侧椿树馆街有现状DN400供水管线。 2.排水：小区东侧南滨河路有现状污水管线，可直接排入市政污水管网。3.供电：由广安门变电站引双路电缆供电，新装电力设备容量720kW，电光及 家用电器7220kW。立恒名苑一期工程完成时，完成电力工程建设， 目前项目引用临时供电。4.供气：小区西侧广外南街上、椿树馆街以南、以北分别有DN300低压燃气管 线。规划新建1座高中压调压站，沿道路铺设天然气中压管道。5.供热：2001年，经北京市城乡建设委员会批准，本项目被指定为北京市城 乡建
8、设新技术、新材料试点工程，采用壁挂式燃气热水器，不引用 市政热力。6.电信：广安门南滨河路有现状电信，小区电信直接与其接通。注：本项目市政规划情况最终以市政咨询为准。一、项目基本情况现场照片 依据北京市规划委员会规划意见书【2003规意字0232号】、建设用地规划许可证【2000规地字0053号】、【2004规地字0139号】及北京市规划委员会审定设计方案通知书【2004规审字0379号】，本项目经济指标如下：一、项目基本情况项目规划情况1、 已发生拆迁费用 （1）已拆迁范围： 本项目已完成拆迁建筑面积3833.22平方米，涉及住宅81户，企业1个，公厕1个，具体如下：拆迁二、一级开发总投资投
9、资估算（2）已发生拆迁费用 本项目已发生拆迁费用为3519.80万元，具体如下：二、一级开发总投资投资估算2、未发生拆迁费用（1）未拆迁范围： 本项目用地范围内涉及未拆迁居民72户，非住宅3个，其中公房按证载面积乘以1.33换算为建筑面积，则总拆迁建筑面积为1958.27平方米，具体情况如下：拆迁二、一级开发总投资投资估算（2）测算依据 住宅： 依据北京市关于进一步做好本市城市房屋拆迁安置和补偿工作的若干意见（京建拆2009431号）及北京市城市住宅房屋拆迁市场评估技术方案(北估秘2009009号)，所采用的计算公式为： 拆迁评估价款（基准价格K拆迁房屋重置成新价）因素修正系数拆迁房屋建筑面积
10、拆迁房屋设备、装修及附属物价格。 本项目住宅拟采取协议拆迁方式，结合周边协议拆迁价格，拆迁单价约为12万元/平方米。 非住宅： 参照住宅拆迁进行测算，结合周实际拆迁水平，拆迁评估补偿水平取50000元/平方米。拆迁二、一级开发总投资投资估算拆迁 (3)拆迁费用 经测算，本项目拆迁补偿费用为18249.27万元，拆迁相关费用为261.24万元，不可预见费为2776.64万元，共计21287.55万元。具体如下：二、一级开发总投资投资估算 建设立恒住宅小区一期项目（1#-3#楼）的同时已完成本项目（4#楼）所需市政工程，本项目分摊大市政费用456.26万元，具体如下：分摊大市政基础设施建设费注：3
11、1.51%，按总建筑面积分摊；七通一平。二、一级开发总投资投资估算 根据上述拆迁、分摊市政费用测算，本项目土地一级开发总投资为30621.92万元，折合地上建筑面积单价为11773元/平方米，折合建设用地面积单价38674元/平方米。具体如下：总投资序号项 目金额（万元）备 注一前期费用219.73 【1.1】+【1.2】1.1已发生前期费用32.58 详见已发生前期费用测算表1.2未发生前期费用187.15 详见前期费用测算表二拆迁补偿费用22030.71 【2.1】+【2.2】2.1已发生拆迁费用3519.80 【2.1.1】+【2.1.2】2.2未发生拆迁费用18510.91 【2.2.
12、1】+【2.2.2】+【2.2.3】三拆迁不可预见费2776.64 未发生拆迁费用的15%四分摊大市政基础设施建设费456.26 二期用地供应时应具备七通一平的大市政条件五期间管理费用509.66 【5.1】+【5.2】六财务费用2360.63 【6.1】+【6.2】6.1已发生财务费用1289.58 已发生费用产生，按06-10年平均利率6.434%记取。6.2未发生财务费用1071.05 按照【一】+【二】+【三】+【四】的100%银行贷款，1-3年期贷款利率为6.65%,开发周期按18个月计算七小计 28353.63 【一】+【二】+【三】+【四】+【五】+【六】八土地一级投资回报226
13、8.29 【七】8%九土地一级开发总成本 30621.92 【七】+【八】折合规划建筑面积（地上）单价11773 元/平方米，地上建筑面积为26010平方米折合建设用地面积单价38674 元/平方米,建设用地面积为7918平方米折合规划总建筑面积单价8035 元/平方米，总建筑面积为38110平方米二、一级开发总投资投资估算入市底价序号项 目金额（万元）备 注一土地一级开发成本30621.92数据来自项目土地一级开发投资估算明细表二毛地价3749.14住宅三级：1300元/平方米商业四级：1850元/平方米三项目入市底价34371.06【一】+【二】 折合规划建筑面积（地上）单价13215 元
14、/平方米，地上建筑面积为26010平方米折合总建设用地面积单价43409 元/平方米,建设用地面积为7918平方米折合总用地面积单价38029 元/平方米，总用地面积9038平方米三、经济效益分析 本处主要采用假设开发法来确定项目经过一级开发后预计能实现的土地销售收入，以此来考察本项经济实效益。 经调查，选取市场销售案例如下，考虑区域市场水平及市场发展趋势，估算在本项目建成后，商业售价可达41000元/平方米，住宅可达37000元/平方米。三、经济效益分析经测算，本项目经济指标如下：序号项目数量单位1土地入市可实现的收入45488.96万元2土地一级开发成本30621.92 万元3土地入市底价
15、34371.06 万元4财务净现值（ic=8%）10745.15万元5内部收益率127.05 %6静态投资回收期1.46年7动态投资回收期1.45年四、开发主体 本项目以北京立恒房地产开发经营有限公司为主体， 土地一级开发所需资金由项目主体自筹解决。 五、资金保证及其他 北京立恒房地产开发经营有限公司已完成二期项目全部市政配套工程建设，并与区商委、教育局、人防局等单位签订相应合同（其中异地解决项目交纳了相应费用）。并依据原宣武区土地储备中心2008年6月27日所发关于继续做好项目现场安全管理工作函的精神及广外街道办事处2010年关于维修该地区居民用电安全通知的要求，出资为该地区居民进行了外线路
16、改造，以确保未拆迁房屋及非居民用房的安全。北京立恒房地产开发经营有限公司每年对该地区居民住地及周边进行废弃物清理，保证了该地区居民的安全，切实承担起现场安全管理责任。相关拆迁工作也未停止，为彻底完成拆迁工作打下了一定基础。 为更好、更快地开发本项目，北京立恒房地产开发经营有限公司进行了机构调整、股权变更，引进资金。与杨罗奇先生签署了股权转让及合作开发协议，已备齐开发二期工程资金人民币2亿元，共同开发本项目，希望以最短的时间、最好的质量，完成本项目的全部建设。 北京立恒房地产开发经营有限公司愿与北京市土地整理储备中心西城区分中心签署资金监管协议，由土地储备中心及我公司共同监管，专款专用，并交纳相
17、应保证金。汇报完毕谢谢六、附件附件1：2000规地字0053号（1）附件1：2000规地字0053号（2）代征道路用地950平方米同意建设用地4550平方米附件2：2004规地字0139号（1）附件2：2004规地字0139号（2）代征道路用地170平方米同意建设用地3368平方米附件3：京计投资【2002】1219号附件4：规划意见书【2003规意字0232】附件5：审定设计方案通知书【2004规审字0379号】附件6：审定设计方案通知书【2004规审字0379号】图注：地上1-3层及地下1层部分为商业， 其中地上1-2层及地下一层为配套商业。4#楼附件7：北京市国有土地使用权出让合同附件8
18、：解除土地使用权出让合同通知附件9：已发生前期费用注：31.51%，按总建筑面积分摊。 附件10：未发生前期费用序号前期费用金额(万元)备注1编制项目建议书（代可研报告）20.00 依据建设项目前期工作咨询收费暂行规定计价格19991283号并结合市场收费一般水平确定； 2土地一级开发实施方案编制费35.00 依据建设项目前期工作咨询收费暂行规定计价格19991283号并结合市场收费一般水平确定； 4用地普测及拨地定桩费0.95 京发改20061009号，以建设用地面积为基数，按1.2元/平方米计算5编制环境影响评价费2.60 以建筑面积为基数，按1元/平方米计算； 6编制交通影响评估费2.6
19、0 以建筑面积为基数，按1元/平方米计算； 7土地上市地价评估费21.00 北京市物价局 北京市房屋土地管理局关于房地产中介服务收费的通知京价（房）字1997第398号并结合市场收费一般水平确定； 8地质灾害评估费20.00 根据国土资源部地质环境司2005年四月发布的地质灾害危险性评估收费标准（试行稿）并结合市场收费一般水平确定； 9文物勘探费5.00 根据市场收费一般水平确定； 10委托入市交易费25.00 以入市底价为基数，按“京国土房管财200382号”并结合市场行情计算11土地一级开发成本审计费 30.00 12拆迁招投标服务费25.00 依据“计价格20021980号”，参考市场行情确定小计187.15附件12：一期项目建设工程许可证附件13：72户拆迁明细（1）附件13：72户拆迁明细（2）附件14：4#楼已拆迁明细住宅附件14：4#楼已拆迁明细住宅附件15：一期用地 京宣国用（2004出）第00630号-（1）附件15：一期用地 京宣国用（2004出）第00630号-（2）附件16：二期项目土地出让金定金收据附件17：联席会审议结果告知单附件18：拆迁公示附件18：非住宅位置：北京宣武煤炭公司：北京市交电公司：北京市广安区广外街道 联社：北京鼎新仓储有限公司：公厕附件19：总投资估算
