1、绵阳仙海湖体育公园总体概念策划绵阳仙海湖体育公园总体概念策划致中信(四川)控股有限公司致中信(四川)控股有限公司绵阳仙海湖体育公园总体概念策划绵阳仙海湖体育公园总体概念策划绵阳仙海湖体育公园总体概念策划绵阳仙海湖体育公园总体概念策划致中信(四川)控股有限公司本案的区位本案的区位项目概述项目概述本案的区位本案的区位?本案位于绵阳市东北面约10公里的仙海核心风景区，距离成都120多公里，交通便利;?本案所在区域规划为仙海核心区?本案所在区域规划为仙海核心区、高档消费区和高尚居住区；?仙海湖面积达7平方公里，湖光山色,风景迷人；?水源来自岷山山系，由雪山积雪融化，水质达到国家二级水质标准，清Page
2、2澈、宁静。本案参数本案参数项目概述项目概述本案参数本案参数项目规模：项目规模：占地3710.45亩，其中高尚住宅以及五星级酒店其中高尚住宅以及星级酒店、会议中心、会所开发建设用地不少于700亩：住宅用地600亩容积率不大武仙岛武仙岛武仙岛武仙岛-住宅用地600亩，容积率不大于0.4；-酒店及配套用地100亩。仙女山仙女山仙女山仙女山酒店及配套用地亩。项目开发内容项目开发内容：拟建设2个18洞标准高尔夫球场、五星级酒店会议中心高尔夫球会馆凤凰山凤凰山凤凰山凤凰山店、会议中心、高尔夫球会馆、别墅、康乐馆、乒乓球、羽毛球、网球馆等，同时配套建Page3设水上运动项目。本项目所在区域仙海水利风景区概
3、况仙海水利风景区概况项目概述项目概述仙海水利风景区概况仙海水利风景区概况绵阳仙海风景区位于四川盆地西北部、绵阳市中心东北角，西北部绵阳市中东北角，是绵阳科技城的有机组成部分，也是四川省唯一一个国家级水利风景区，成立于2003年7水利风景区，成立于年月28日。仙海核心区距绵阳市中心不足十分钟车程，其旅游地位是典型的城市郊区景点。仙海湖景区地位是典型的城市郊区景点。仙海风景区地处九寨沟、黄龙、峨眉山、剑南蜀道等黄金旅游环线的中心地带，规划面积36.8平方公里，首期开发面积13.8平方公里，水面近7平方公Page4里。仙海水利风景区概况仙海水利风景区概况项目概述项目概述仙海水利风景区概况仙海水利风景
4、区概况风景区是依托武引工程的骨干工程沉抗水库建立的省级水利风景区是绵阳的水库建立的省级水利风景区，是绵阳的六大旅游经济开发区之一。距绵阳市区公10公里距成都110公里公10公里，距成都110公里。全区总面积75平方公里，辖16个村136个社，1个社区，总人口2.1万人。森林覆盖率40%。区内林木繁多，风光秀丽有岛岛余座连续，有孤岛、半岛40余座。风景区连续3年被评为绵阳市“十佳”旅游景区。Page5仙海湖景区战略目标仙海湖景区战略目标项目概述项目概述仙海湖景区战略目标仙海湖景区战略目标?战略目标战略目标：中国西部地区的商务会展及休闲度假中心。?近期（2004-2010）目标：成为四川省除成都外
5、的第二商务、会展中心（副中心）。?中期（2011-2015）目标：构筑垄断性品牌花园商务，同时成为2小时交通圈城市居民的休闲度假地。?远期（2016-2020）目标：全面提升品牌形象，成为国内、省内著名的商务度假胜地国际知名的会议、会商务度假胜地，国际知名的会议、会展中心。Page6仙海湖景区开发方向及优势仙海湖景区开发方向及优势项目概述项目概述仙海湖景区开发方向及优势仙海湖景区开发方向及优势开发方向：开发方向：“以生态旅游为主体的商务会展、休闲度假及高尚居住综合区”，在20052010年近期建设开发16 4平方公里2010年近期建设开发16.4平方公里。?区位优势区位优势位于绵阳城区边缘距市
6、中心仅十公里，向百万城市人口发展的绵阳是仙海核心区的“稳定万城市人口发展的绵阳是仙海核心区的稳定客源市场”；距成都110公里，不足两小时车程；拥有成都、遂宁、南充、广元、茂县等“旅游2小时截流”川西北大旅游圈国内外游客以及绵阳作为路程圈”近2000万人口是仙海核心的“辅助客源市场”；截流川西北大旅游圈国内外游客，以及绵阳作为中国“两弹之乡”的科技城对国内外游客的独特吸引力应视作仙海核心区的“目标客源市场”；区域依托绵阳地域的高科技成果及其设施技术条件区域依托绵阳地域的高科技成果及其设施技术条件，可充分利用自然资源的湖光山色和良好的气候条件；以上三大客源市场综合潜力之强大是仙海核心区最Page7
7、以上三大客源市场综合潜力之强大是仙海核心区最突出的区位优势。仙海湖景区开发方向及优势仙海湖景区开发方向及优势项目概述项目概述仙海湖景区开发方向及优势仙海湖景区开发方向及优势?交通优势交通优势：绵阳机场的建成与发展是绵阳综合交通优势的重要体现要体现；成绵高速直通西安，密集的国道、省道网将加强川北旅游名胜、自然人文景区通达性；?资源优势资源优势：?资源优势资源优势：仙海风景秀美、湖面平静、湖岸半岛穿插形成丰富的泊岸景观；仙海山体平缓、植被较差，几乎没有高大珍稀林木可保护，利于景观环境的再造和开发；周围山势平缓强化了仙海景观的宜人亲和感，与川北大旅游圈九寨、黄龙、猿王洞等自然景观的雄伟、神秘形成鲜明
8、反差；伟神秘形成鲜明反差；游客游完川北再游仙海将是景观心理的“回暖”、“平衡”及“和谐”；仙海是人工水库，相对于川北那些国家级和世界级自然保护区或人文历史遗迹等景区没有那么多Page8级自然保护区或人文历史遗迹等景区，没有那么多沉重的“包袱”所造成的开发压力；仙海核心区环境保护优良，基础设施较完善。仙海湖景区游客规模预测仙海湖景区游客规模预测项目概述项目概述仙海湖景区游客规模预测仙海湖景区游客规模预测年次2005201020152020国内旅游人次2236 855 565游客规模预测游客规模预测（单位：万人）（单位：万人）仙海风景区目前游客接待量为13万/年，约占当年全市接待量的2 8%左右随
9、着国内旅游人次2236.855.565入境旅游人次0.951.983.34.4总计23395969约占当年全市接待量的2.8%左右。随着仙海风景区投资力度的加大，以及各景区的建设完工，投入运营，近、中、远*注：2016-2020年国内游客和入境游客的增幅分别为3.5%和5.5%。建设完投营中期接待量将分别占全市游客接待量的3%、4%、5%。至规划期末，国内游客和入境游客总量将分别达到65万和4.4万，游客总量将达69万。Page9基于项目发展背景及概况基于项目发展背景及概况我们有以下几点考虑我们有以下几点考虑项目概述项目概述基于项目发展背景及概况基于项目发展背景及概况，我们有以下几点考虑我们有
10、以下几点考虑: :1、距离：本案距离成都120多公里，车程在1小时以上。2资源有比较优越的自然资源但非大川名山2、资源：项目有比较优越的自然资源，但非大川名山。我们关心的问题：本案能否吸引和吸引什么类型的消费群体支撑本项目的发展?我们关心的问题：本案能否吸引和吸引什么类型的消费群体支撑本项目的发展?解决思路与步骤解决思路与步骤：第第一一步步：绵阳市场研究绵阳市场研究研究当地市场对项目的支撑程度研究当地市场对项目的支撑程度；第步第步：绵阳市场研究绵阳市场研究研究当地市场对项目的支撑程度研究当地市场对项目的支撑程度；第二步：成都及周边市场研究研究成都市场对项目构成支撑的可能性；第二步：成都及周边市
11、场研究研究成都市场对项目构成支撑的可能性；第三步第三步：确定核心客户群体确定核心客户群体；第三步第三步：确定核心客户群体确定核心客户群体；第四步：提出项目的发展策略；第五步：财务经济核算。第四步：提出项目的发展策略；第五步：财务经济核算。Page10究市场研究部分Page11第步第步 绵宏市场概绵宏市场概/ /绵相关物业市场究绵相关物业市场究第第一一步步: :绵绵阳阳宏宏观观市场概市场概况况/ /绵绵阳阳相关物业市场相关物业市场研研究究1、高端别墅市场1、高端别墅市场- -供应/需求-价格-客户结构供应/需求-价格-客户结构竞争分析竞争分析- -竞争分析竞争分析-购买潜力-购买潜力2、高尔夫群
12、体2、高尔夫群体球场状况球场状况- -球场状况球场状况-打球人数-群体来源-打球人数-群体来源-群体结构群体结构群体结构群体结构3、度假会议市场-3、度假会议市场-会议类型-会议类型-会议群体会议群体Page12会议群体会议群体-竞争分析-会议市场空间-竞争分析-会议市场空间城市概况城市概况绵阳市宏观经济状况绵阳市宏观经济状况城市概况城市概况地理位置地理位置：绵阳位于四川省西北部，紧邻四川省会成都。幅员面积两万多平方公里，辖川省会成都。幅员面积两万多平方公里，辖两区六县一市，代管省政府科学城办事处，设有市属开发园区4个。城市性质城市性质：我国重要的科技城，川西北地区城市性质城市性质：我国重要的
13、科技城，川西北地区的经济文化中心、四川省历史文化名城。政策环境政策环境：中国科技城全国技术创新试点城市全国技术创新试点城市全国电子政务电子商务试点城市全国信息化试点城市全国信息化试点城市全国军转民科技兴市试点城市全国优化资本结构试点城市Page13全国综合配套改革试点城市绵阳行政区划绵阳行政区划概况概况绵阳市宏观经济状况绵阳市宏观经济状况绵阳行政区划绵阳行政区划概况概况绵阳行政区划绵阳行政区划：绵阳市辖涪城区、游仙区两区和安县、平武、北川、三台、盐亭、梓潼六县，代管江油市和四川省人民政府科学城办事处，绵阳市行政区划正在进行调整，江油市将并入绵阳市区江油并入后绵阳市区范围扩大城。江油并入后，绵阳
14、市区范围扩大，城市发展空间大大拓展。项目所在行项目所在行政区Page14域地位域地位绵阳市宏观经济状况绵阳市宏观经济状况区区域地位域地位?中国唯一的科技城成绵渝三角形空间结构?中国唯的科技城?国家重要的国防工业和科研生产基地?川省第大城市?四川省第二大城市?具备发展成为四川省副中心的条件成渝经济区第大城市第三大城市在科技、文教、电子信息业等方面具有领先优势，拥有独立科研院所43家，中国工程物理研究院、中国空气动力研究与发展中心、中国燃气涡轮研究院等国防科研院所18家，西南科技大学等大专院校10所，长虹、九洲、东材、新晨4个国家认定企Page15所18家，西南科技大学等大专院校10所，长虹、九洲
15、、东材、新晨4个国家认定企业技术中心，两院院士26人，各类科研和工程技术人员17万人。绵阳市宏观经济状况绵阳市宏观经济状况城市发展潜力城市发展潜力城市发展潜力城市发展潜力城市名次综合得分城市名次综合得分城市名次综合得分城市名次综合得分成都195 3广元1632 5根据四川省各城市发展潜力评价结果成都195.3广元1632.5绵阳249.65简阳1731.15攀枝花347.6雅安1830.43乐山444 9都江堰1930发展潜力评价结果，可得出绵阳城市综合发展潜力仅次于成都而位居第二位。乐山444.9都江堰1930泸州543.1什邡2029.77德阳642.6资阳2128.77内江741.0邛崃
16、2227内江741.0邛崃2227自贡840.9彭州2325.54南充940.7巴中2425.25宜宾1039.3峨眉山2525.16广汉1137.8彭州2625.1西昌1235.93阆中2724.39遂宁1335.4华蓥2822.31资料来源：四川省城镇体系规划（20012020）总报告Page16达州1434.07万源2919.75江油1532.632020）总报告与周边城市的关系与周边城市的关系绵阳市宏观经济状况绵阳市宏观经济状况与周边城市的关系与周边城市的关系绵阳距成都90公里，距重庆360公里距离德阳50公里随着成都-绵阳发展指标比较(成都/绵阳)公里，距离德阳50公里。随着成绵第二
17、高速公路、绵渝高速公路等快速通道的建设，绵阳与成都重庆德阳的社会经912910910810101214与成都、重庆、德阳的社会经济联系将不断深化。?绵阳与成都的关系绵阳与成都的关系25267472246810市域市区绵阳距离成都90公里，基本处在成都市1小时都市圈范围内。目前主要通过成绵高速、宝成02总 人 口生 产 总 值生 产 总 值资 产 投 资零 售 总 额工 业 产 值财 政 收 入利 用 外 资目前主要通过成绵高速、宝成铁路、108国道联系，规划期内成绵城际铁路、成绵第二高速公路将投入建设。国 内 生人 均 地 区 生固 定 资消 费 品 零规 模 工地 方 财直 接 利Page1
18、7公路将投入建设与周边城市的关系与周边城市的关系绵阳市宏观经济状况绵阳市宏观经济状况与周边城市的关系与周边城市的关系在成德绵一体化过程中，成都市将发展为西部科技、信息、商务中心，德阳市将成为成?绵阳与德阳的关系绵阳与德阳的关系绵阳自然资源的多样性和中心城市的综合服务功能优于德阳但是市域人均经济水平和工业效益指标要低于德都经济区的主要制造业基地之一，绵阳将分担部分中心功能，成为成都大都市经济区的北部副中心德阳，但是市域人均经济水平和工业效益指标要低于德阳。绵阳与德阳市产业结构具有一定的互补性，产业同构现象不太明显，具有一定的区域合作基础。北部副中心。?绵阳与重庆的关系绵阳与重庆的关系绵阳与重庆之
19、间存在着较大的“经济低谷”地区，由于目前缺乏较为便捷的区域交通干道，限制了两市之间经济互动。随着绵渝高速公路的建设，绵阳和重庆之间的交通联系将打破目前相对隔离的状态，从而促进相互之间的经济联系Page18之间的经济联系。绵阳市宏观经济状况绵阳市宏观经济状况绵阳市对外交通绵阳市对外交通绵阳市对外交通绵阳市对外交通江油江油绵阳绵阳绵竹绵竹成绵高速复线成绵高速复线绵遂高速绵遂高速成绵乐城际铁路成绵乐城际铁路德阳德阳成都成都遂宁遂宁成绵乐城际铁路成绵乐城际铁路成绵高速成绵高速眉山眉山遂宁遂宁峨眉山峨眉山乐山乐山重庆重庆Page19绵遂高速公路绵遂高速公路绵阳市宏观经济状况绵阳市宏观经济状况绵遂高速公路
20、绵遂高速公路?绵（阳）遂（宁）高速公路于2005年12月正式动工。?建成后将与遂（宁）渝高速一起，串连川渝两地之间的绵阳、三台、射洪、遂宁、潼南、铜梁璧山重庆等8个城市铜梁、璧山、重庆等8个城市。?该路全长约176137公里，计划2008年底完工后投入运营,设计速度80公里/小时，路基宽度24.5米。Page20成绵高速公路成绵高速公路绵阳市宏观经济状况绵阳市宏观经济状况成绵高速公路成绵高速公路现有的成绵高速公路于1998年正式全线贯通运营，是连接省内南北公路的运输大动脉之一目前的日拟建的成绵高速复线全长116.1公里，工程预计总投资约50 2亿元2009年开建成绵高速二线是在原是连接省内南北
21、公路的运输大动脉之，目前的日平均车流量已超过了3.5万辆。成绵高速公路起于成都市三合场，经新都、青白江、广汉、德阳，止于绵阳磨家，全长公里。投资约50.2亿元2009年开建，成绵高速二线是在原有的成彭高速上加修延伸段，由彭州什邡绵竹安县绵阳，全长108KM。Page21拟建的成绵高速现有的成绵高速成绵乐高速铁路成绵乐高速铁路绵阳市宏观经济状况绵阳市宏观经济状况成绵乐高速铁路成绵乐高速铁路?这条铁路专线将于2011年建成?该城际铁路客运专线的核心为省会成都，初步规划为，向北经德阳绵阳至江油；向南经眉山峨眉今后在此基础上还将江油江油德阳、绵阳至江油；向南经眉山、峨眉。今后在此基础上，还将从峨眉段继
22、续建设延长至眉山最后抵达乐山?铁路设计等级为双线客运专线，该专线线路正线建设长度为314.6公里，全线拟设置19个车站，4个预留车站。将连接成都、绵阳绵阳德阳德阳绵阳（江油）、德阳（广汉）、眉山（峨眉）、乐山8市，涉及沿线群众2500多万人。将与成都双流机场以及成都地铁的部分线路进行有效衔接?成绵乐（峨）城际铁路建成通车后预计年旅客运输量将达到成都成都德阳德阳?成绵乐（峨）城际铁路建成通车后，预计年旅客运输量将达到3000万人次。在客流高峰期，每隔68分钟就有一趟快车，最高运行速度为250公里/小时，站站停列车最高运行速度为160公里/小时，仅1个多小时就能穿越省内8个城市，先期每趟列车设四节
23、眉山眉山小时，仅 个多小时就能穿省内 个城市，先期每趟列车设节车厢（未来计划增加到八节），运营时间初步确定为早7点到晚12点，售票、编组等都将和地铁一样，不设候车室，只设站台。?此条专线将分四段实施修建，首先修建的将是成都（双流机场）至德阳段预计2010年6月底正式投入运营其余的德阳至江油乐山峨眉山乐山峨眉山Page22至德阳段，预计2010年6月底正式投入运营。其余的德阳至江油、成都至眉山、眉山至乐山三段将依次启动建设。城市规划城市规划绵阳市宏观经济状况绵阳市宏观经济状况城市规划城市规划?城市定位城市定位：根据绵阳市城市总体规划（20072020）将绵阳定位为“中国科20072020），将绵
24、阳定位为“中国科技城、四川省副中心城市、中国旅游和宜居名城”。?规划人口规划人口：中预计2020年绵阳城市人口规模为118万人，用地规模116平方公里。?规划目标规划目标：以科技创新为先导、以工业规划目标规划目标以科技创新为先导以为核心的中国科技城；以科技创新研发、商务金融服务、教育文化、商贸物流为支撑的四川省副中心城市；以高新技术产业、现代制造业为主导的现代化产业城市；集科技、多元文化、山水景观、自然生态特色为一体的山水文化宜居名城。Page23城市重点发展方向城市重点发展方向绵阳市宏观经济状况绵阳市宏观经济状况城市重点发展方向城市重点发展方向仙海湖风仙海湖风仙海湖风仙海湖风景区景区景区景区
25、新一轮城市总体规划主要向南部景区景区景区景区“绵阳会客厅”及西部园艺方向发展，而西南部新皂作为工业拓新皂作为拓展区域。Page24绵阳会客规划绵阳会客规划绵阳市宏观经济状况绵阳市宏观经济状况绵阳会客绵阳会客厅厅规划规划绵阳会客厅定位为：“会展中心、旅游胜地、商贸腹地、城市新区”。将“三江六岸”努力打造成为基础设施最完善和最适合人们居住的区域，加强城市特色的塑造，形成融“山、水、林、文、城”五位一体的城市景观，成为绵阳科技城的一张精致名片和一道靓丽的风景。Page25城市城市发展策略发展策略绵阳市宏观经济状况绵阳市宏观经济状况城市城市发展策略发展策略?适度扩大规模适度扩大规模：我国一些典型的双中
26、心?提升城市中心功能提升城市中心功能：绵阳城市的区域性中?适度扩大规模适度扩大规模：我国一些典型的双中心省份，如广州/深圳、济南/青岛、福州/厦门、郑州/洛阳的人口规模和经济规模之比?提升城市中心功能提升城市中心功能：绵阳城市的区域性中心功能不突出，今后应充分发挥科技资源、山水环境和区位交通方面的优势，提升科技创新科研教育商务服务旅游服务文都低于1.5。成都城市人口规模目前为在500万左右，是绵阳城市人口规模的4倍，成都市区经济规模约是绵阳市区的4.6倍（创新、科研教育、商务服务、旅游服务、文化产业、物流服务、房地产业等专业化职能，着力打造四川省的副中心城市。包括江油在内）。可见，绵阳市距离四
27、川省副中心的目标还有一定差距。加快发展壮大规模是绵阳发展为四川副中心的，壮大规模，是绵阳发展为四川副中心的首要策略。Page26城市规模城市规模特色特色绵阳市宏观经济状况绵阳市宏观经济状况城市规模城市规模、特色特色?城市规模城市规模：辖区面积20,249.45平方公里，其中城区面积68平方公里。全市总人口为533.3万人，城市人口68万。?城市特色城市特色：绵阳城市山水特色突出。中心城区被四山环抱，有“东旗西鼓，南蛇北龟”之称。城市位于山间的平坝上，涪江从东北向西南，芙蓉溪由东向西，安昌河从西向东穿过城市形成三水交汇两江环流的局面城市与自然山水之间的良好关系构成绵阳鲜过城市，形成三水交汇、两江
28、环流的局面。城市与自然山水之间的良好关系，构成绵阳鲜明的城市特色，三江六岸的风貌特色也成为绵阳城市建设的重中之重。?根据规划，将挖掘绵阳城市具有的各项资源潜力，着力提升城市六大特色，包括：（1）科技特色：国防科研、文化教育、产品研发（2）产业特色：军工转化、高新技术产业、现代服务业（3）宜居特色生态多样气候宜人山清水秀功能混合（3）宜居特色：生态多样、气候宜人、山清水秀、功能混合（4）历史特色：三国文化、李白文化、巴蜀文化、大禹故乡（5）景观特色：山水特色、田园风光、川西北风貌Page27（6）建设特色：集约化、环境友好型示范城市强劲的经济增长势头强劲的经济增长势头产业结构产业结构绵阳市宏观经
29、济状况绵阳市宏观经济状况强劲的经济增长势头强劲的经济增长势头?2002年以来平均经济增长率为12%以上%以上，在四川省内各城市中处于领先水平。?2006年GDP增长率达到13.9%13.9%，GDP增长速度在全省各市州中上升3位排名第八2007年上半年GDP增长率达到1313产业结构产业结构上升3位，排名第八；2007年上半年GDP增长率达到1313。?2006年一、二、三产业增加值占GDP的比重分别为20.7、43.7、35.6。农业农业第一产业,20.70%第三产业,作为农业大市，良好的自然条件为农业发展提供了便利条件，农业发展成熟。2006年实现农业总产值81.66亿元，农业产业化进程稳
30、步推进。工业工业35.60%?2006年全市工业增加值达到454.9亿元，比上年增加27.6，增速在全省六个主要工业城市中排第一位。?2006年工业对GDP的贡献率达到58.3%，比上年提高1个百分点；拉动GDP增长8.1个百分点，比上年提高0.7个百分点。第二产业,43.70%?六大产业集群共完成工业总产值390.65亿元，占全市工业总产值的比重达到72.5%。其中，建材、纺织、汽车及零部件、生物医药及食品工业集群工业总产值增幅均达到20%以上。第第三三产产业业Page28第产第产城市经济的重要组成部分，占到了GDP总量的35.6。各类专业服务业及金融服务业近年来增长十分迅速。地区生产总值地
31、区生产总值绵阳市宏观经济状况绵阳市宏观经济状况13 113 11313.613 513.814.4600亿元16地区生产总值地区生产总值10.210.713.113.11313.613.512.510.211.21313.912.2400500101214311317330370397455483561303.85.93.81002003004681.90100199920002001200220032004200520062007.1 602绵市产绵1-6绵阳市生产总值成都增长率绵阳增长率?随着西部大开发的推进，自2002年以来，绵阳市经济保持稳步发展的趋势，2002年以来国民生产总值增长率
32、一直维持在12以上。年末全市实地生产总值亿按比价格计算比增%其增速度首次超过资料来源：绵阳市统计局Page29?2006年末，全市实现地区生产总值561亿元，按可比价格计算，同比增长13.9%，其增长速度首次超过成都GDP增长率。?2007年上半年，全市实现地区生产总值303.8元，同比增长12.2，国民经济继续保持强劲增长势头。绵阳市宏观经济状况绵阳市宏观经济状况人均可支配收入水平人均可支配收入水平人均可支配收入水平人均可支配收入水平140001600030.00%26%800010000120001400015 00%20.00%25.00%622358418201905471797708
33、10%13.60%10.00%5%8%4000600080005 00%10.00%15.00%622358416543493470422%7%6%020001999年2000年2001年2002年2003年2004年2005年2006年2007.1-60.00%5.00%人均可支配收入(元)增长速度(%)人均可支配收入(元)增长速度(%)?经济持续稳定的发展使绵阳市人均可支配收入逐年稳步上涨，表明居民生活水平的不断提高。?2006年末人均可支配收入突破9000元同比增长10%。资料来源：绵阳市统计局Page30?2006年末人均可支配收入突破9000元，同比增长10%。绵阳市宏观经济状况绵阳
34、市宏观经济状况人口数量人口数量人口数量人口数量单位万人单位：万人527.52529.07530.71533.3530535520.21518.36520.16521.755155205255105151999年 2000年 2001年 2002年 2003年 2004年 2005年 2006年人口?绵阳人口增长率相对较低，19992006年人口平均增长比例为0.3，2000年人口出现负增长。?截至2006年绵阳总人口为533 3万人Page31资料来源：绵阳市统计局?截至2006年，绵阳总人口为533.3万人。固定资产投资（2004年-2006年）绵阳房地产市场概况绵阳房地产市场概况绵阳固定资
35、产投资绵阳固定资产投资?20042006年，绵阳固定资产投资稳步上涨平均增长率固定资产投资（2004年2006年）150.32181.35124.1924.80%25.40%21%15020020.00%25.00%30.00%绵阳固定资产投资绵阳固定资产投资涨，平均增长率24%。?随着2005-2006年不断优化投资结构和基本建设投资，2006年完成固定资产投资181 35亿元增长25 4%501005.00%10.00%15.00%181.35亿元，增长25.4%。02004年2005年2006年0.00%固定资产投资（亿元） 同比增长房地产投资亿房地产投资25.0528.9937.843
36、0.53040亿元203040%?2004年受国家宏观调控的影响，绵阳房地产开发同比下降3.9%；?2005年房地产市场呈现供需两旺的态势，房地产投资增长近16个百分点-3.915.701020-1001020房地产投资增长近16个百分点；?2006年由于绵阳房地产市场持续高温，房地产投资增长30.5%。Page32数据来源：绵阳市统计局2004年2005年2006年房地产投资（亿元）同比增长绵阳房地产市场概况绵阳房地产市场概况绵阳房地产投资概况绵阳房地产投资概况181 35亿元%绵阳房地产投资概况绵阳房地产投资概况124.19150.32181.35150200212225.0537.842
37、8.9920201950100192002004年2005年2006年18固定资产投资（亿元） 房地产投资（亿元）所占比例?由上图可看出，近三年绵阳房地产投资发展稳定，其占固定资产投资的比例保持在20%左右。Page33数据来源：绵阳市统计局绵阳房地产市场概况绵阳房地产市场概况绵阳房地产市场供销概况绵阳房地产市场供销概况绵阳房地产市场供销概况绵阳房地产市场供销概况单位：万平方米488.96419.12458.36518.45400500600188.92178.61195.54157.14240.47198.89143.43153.9410020030002003年2004年2005年2006
38、年房屋施工面积 房屋竣工面积 房屋销售面积 ?近几年，绵阳房地产市场发展迅速。除2004年因宏观调控影响房地产市场受到影响外，房地产供应、销售市场均表现活跃，施工面积、竣工面积、销售面积逐年平稳递增。Page34数据来源：绵阳市统计局绵阳房地产市场概况绵阳房地产市场概况绵阳房地产市场商品房空置情况绵阳房地产市场商品房空置情况绵阳房地产市场商品房空置情况绵阳房地产市场商品房空置情况78 9890单位：万平米578.9872.545 3273.21.0-8.260708090-15-10-50545.322030405035-30-25-20-15-38.1010202003年2004年2005年
39、2006年-45-40-35?20032006年，由于绵阳房地产市场旺盛的需求，除2005年增长1外，其空置面积总体上呈现下降趋势。尤其是2006年，商品房空置率下降38。空置面积同比增长（）Page35数据来源：绵阳市统计局绵阳房地产市场概况绵阳房地产市场概况绵阳住宅市场供需情况绵阳住宅市场供需情况绵阳住宅市场供需情况绵阳住宅市场供需情况单位：万平米450329.36347.47408.57300350400450203.25129.44133.12148.58167.38126.91143.43181.97222.081001502002500502003年2004年2005年2006年房
40、屋施工面积房屋竣工面积房屋销售面积?20032006年，随着绵阳经济的持续发展，人民生活水平不断提高，以改善居住品质为主的刚性需求集中释放。期间房地产住宅市场发展迅速，供销两旺。房屋施工面积 房屋竣工面积 房屋销售面积Page36需求集中释放。期间房地产住宅市场发展迅速，供销两旺。数据来源：绵阳市统计局绵阳房地产市场概况绵阳房地产市场概况绵阳市住宅空置情况绵阳市住宅空置情况绵阳市住宅空置情况绵阳市住宅空置情况单位：万平米70059.0446.549.24-16.60%-5.56%405060700 3-0.2-0.1016.33203040-0.5-0.4-0.3-64.88%0102003年
41、2004年2005年2006年-0.7-0.6?20032006年，绵阳房地产住宅市场刚性及投资需求旺盛，空置率持续下降。2006年，由于需求集中释放住宅空置率下降幅度较大达64 88空置面积同比增长Page37集中释放，住宅空置率下降幅度较大，达64.88。数据来源：绵阳市统计局绵阳房地产市场概况绵阳房地产市场概况绵阳房地产住宅市场价格绵阳房地产住宅市场价格单位：元/平米2000绵阳房地产住宅市场价格绵阳房地产住宅市场价格114112581399152716831200160020000400800002004年2005年2006年住房现房销售价格（元/平米）住房期房销售价格（元/平米）?2
42、0042006年，绵阳住宅销售价格稳步上涨。?现房销售价格以10左右的比例递增，期房售价在20052006年上涨10.2。原因主要是市场需求旺盛、土地价格上涨。Page38需求旺盛、土地价格上涨。数据来源：绵阳市统计局绵阳市住宅市场发展状况绵阳市住宅市场发展状况绵阳市住宅市场绵阳市住宅市场绵阳市住宅市场发展状况绵阳市住宅市场发展状况2030257425003000）27%?绵阳的住房市场经历了集团购房、安居房、商品房三个发展阶段。1998年、2002年1000150020002500价格（元/商品房三个发展阶段年年2003年、2006年2007年是三个大的快速增长期。?绵阳市2006年城区共有
43、新开工项目62个，0500住宅2006年12月2007年10月总建设规模103万平方米，总投资11亿元。竣工项目92个，面积138万平方米。?房地产投资以住宅为主，占全部投资的按主城区数据统计90。?2006年开始，住宅价格明显上扬，2006年112月城区范围内住宅均价由每平方米1480元上涨到2030元。截至2007年10月，住宅均价达到了2547元，比年初增长了27。元。截至2007年10月，住宅均价达到了2547元，比年初增长了27。?2007年上半年，城区共发放商品房预售许可53件，批准上市销售商品房6690套，总面积57.51万平米。?2007年上半年城区进行商品房预售备案登记424
44、8件，实现销售额11亿元。?上半年房屋现房交易6806件，面积81.27万平方米，成交金额16.7亿元。Page39?上半年房屋现房交易件，面积万平方米，成交金额亿元。?2007年上半年新建房屋竣工面积88.34万平方米。绵阳市住宅市场供求格局绵阳市住宅市场供求格局绵阳市住宅市场绵阳市住宅市场2006年住宅供销比较200 ）绵阳市住宅市场供求格局绵阳市住宅市场供求格局?2006年至今，绵阳市住房销售量增长快于上市量，整个市场呈现供不应求的局面，同时购买0100（ 单 位： 万批准预售成交面积力旺盛，促使房价加速上涨。?地价上涨、通货膨胀的影响、开发节奏与销控节奏造成了供应偏紧的局面。?预计未来
45、3年绵阳市住房均价仍将以每年超过0面积112.3178批准预售成交面积2007年上半年商品房供销比较?预计未来3年绵阳市住房均价仍将以每年超过15的比率高速增长。2007年上半年商品房供销比较100万）050（单位：批准预售成交面积Page40面积5744宏观环境对本项目发展的影响宏观环境对本项目发展的影响小结：宏观经济环境对本项目发展的影响小结：宏观经济环境对本项目发展的影响?西部大开发的背景下，随着成渝经济区、“新特区”地位凸显，成德绵作为四川首席经济带经济一体化和发展进程将进一步加速为本项目提供了良好的川首席经济带，经济一体化和发展进程将进一步加速，为本项目提供了良好的市场环境和发展机遇
46、。?成绵峨城际铁路已进入实施阶段其建成通车将使绵阳与成都的联系更紧密?成绵峨城际铁路已进入实施阶段，其建成通车将使绵阳与成都的联系更紧密，大大扩展了本项目的市场辐射范围。?绵阳市的总体经济和旅游业发展态势良好未来随着城市地位的提升和居民消?绵阳市的总体经济和旅游业发展态势良好，未来随着城市地位的提升和居民消费能力的提高，本项目的潜在客户数量将进一步增加。Page41绵阳住宅板块分布绵阳住宅板块分布绵阳市住宅市场绵阳市住宅市场绵阳住宅板块分布绵阳住宅板块分布?目前绵阳市区住宅市城北片区城北片区场可以分为6大板块。?分别为市中心板块、城东板块、城西板块、市中心片市中心片城西片区城西片区城东片区城东
47、片区城东板块、城西板块、城南板块、城北板块及科创园板块。区区城西片区城西片区城南片城南片?绵阳市民传统观念当中的市中心指的是“五桥以内”的区域。区区Page42?“五桥”指的是涪江上的科学城大桥、东方红大桥、富乐大桥、南山大桥和安昌河大桥。各住宅板块基本情况各住宅板块基本情况绵阳市住宅市场绵阳市住宅市场板块名称主要产品类型销售均价代表楼盘板块名称主要产品类型销售均价代表楼盘各住宅板块基本情况各住宅板块基本情况市中心高层电梯公寓目前暂无在售楼盘紫金峰庭、时代大厦、爱喜嘉年华城北板块高层电梯公寓，别墅，花园洋房4800凤凰城、小岛花园城、中房阳光水岸城南片区高层电梯公寓，别墅，花园洋房4000鸿越
48、瑞阁、江岸山景二期、阳光曼哈顿城西片区别墅，花园洋房3500-4500富临卢卡美郡、岷山拾阶公馆城东片区别墅，花园洋房，小高层35004000元/平米芙蓉汉城、芙蓉金城、三汇绿岛科创园区别墅花园洋房45005000元/平米倍特林郡中华坊科创园区别墅，花园洋房45005000元/平米倍特林郡、中华坊Page43各住宅板块基本情况各住宅板块基本情况绵阳市住宅市场绵阳市住宅市场各住宅板块基本情况各住宅板块基本情况市中心市中心：推出的楼盘大多是底层商铺高层电梯公寓的形式，价格较高。新近开盘的项目较少未来仍以高层住宅和公寓为主开盘的项目较少，未来仍以高层住宅和公寓为主。城南板块城南板块：三江交汇之地，景
49、观资源丰富，沿江两岸有大量的高品质楼盘，龙汇花园阳光曼哈顿等都出现了开盘疯抢局面位于城南的经开区整理出大汇花园，阳光曼哈顿等都出现了开盘疯抢局面。位于城南的经开区，整理出大量的土地，会陆续推出市场，这必将导致这一片区的房地产开发继续升温。城东板块城东板块：背靠富乐山风景区，几年前置信开发的芙蓉汉城带动了该区域的发展。目前以芙蓉汉城为中心形成了特色餐饮休闲区域，周边的芙蓉金城，三江绿岛等大盘也提升了该区域的品质。城西板块城西板块：区域内集中了较多高档楼盘和别墅。市政府的迁入、绵阳市高新区的发展、长虹集团的带动，促进了该区域的发展。政府规划的高档绿色生态景观社区包含了本区域加之区域内教育产业发达拉
50、动了本板块的发展Page44观社区包含了本区域，加之区域内教育产业发达，拉动了本板块的发展。各住宅板块基本情况各住宅板块基本情况绵阳市住宅市场绵阳市住宅市场各住宅板块基本情况各住宅板块基本情况城北片区：城北片区：目前最为火热的片区之一，集中了“绵阳奢侈品”的凤凰城、园林小区小岛花园城中房阳光水岸华腾碧水映象长虹世纪城等楼盘小区小岛花园城、中房阳光水岸、华腾碧水映象、长虹世纪城等楼盘。科创片区科创片区：是新兴的住宅片区，邻近成绵高速公路，交通便利。地势多为坡地科创片区科创片区是新兴的住宅片区，邻近成绵高速公路，交通便利地势多为坡地，适宜发展别墅和花园洋房。代表楼盘有中华坊、倍特林郡等。随着绵阳会
