1、Business plan report 1 香港交易及結算所有限公司及香港聯合交易所有限公司對本公告的內容概不負責，對其準確性或完整性亦不發表任何聲明，並明確表示，概不對因本公告全部或任何部份內容而產生或因倚賴該等內容而引致的任何損失承擔任何責任。Longfor Properties Co. Ltd.龍 湖 地 產 有 限 公 司（於開曼群島註冊成立的有限公司）（股份代號：960）截 止 二 零 一 一 年 六 月 三 十 日 止六 個 月 之 未 經 審 核 中 期 業 績 報 告財務摘要 營業額增長113.8%至78.5億元，倘不計投資物業評估增值的淨影響，歸屬於股東的核心溢利增長117
2、.4%至19.5億元，歸屬於股東核心利潤率達到24.8% 簽約收入達到182.6億元人民幣，較去年同期增長74.1%。 持有現金126.3億元人民幣，淨負債率為56.6%。 平均借款利率為6.04%，營銷及管理費用僅佔簽約收入2.19%。 每股全面攤薄盈利為人民幣0.487元。董事會已決議不宣派中期股息。Business plan report 2 中期業績龍湖地產有限公司 （ 本公司 ） 董事會 （ 董事會 ） 謹此宣布本公司及其附屬公司 （ 本集團 ） 截至二零一一年六月三十日止六個月之未經審核簡明綜合業績及截至二零一零年六月三十日止六個月之比較數字如下：簡明綜合全面收益表截至二零一一年六
3、月三十日止六個月截至六月三十日止六個月附註二零一一年二零一零年人民幣千元人民幣千元（未經審核）（未經審核）收入37,852,2263,672,389銷售成本(3,558,859)(2,537,228)毛利4,293,3671,135,161其他收入452,47043,155其他收益及虧損565,410282轉撥為投資物業的公平值收益63,521775,912投資物業公平值變動754,7831,354,700銷售及營銷開支(200,206)(88,219)行政開支(199,534)(113,338)融資成本6(73,954)(1,333)分佔共同控制實體業績11,515(7,655)除稅前溢利4
4、,767,3723,098,665所得稅開支7(2,002,146)(431,725)期內溢利及全面收入總額82,765,2262,666,940以下應佔：本公司擁有人2,523,9422,204,970非控制權益241,284461,9702,765,2262,666,940每股盈利 （人民幣分）基本1049.042.8攤薄1048.742.6Business plan report 3 簡明綜合財務狀況報表二零一一年六月三十日於二零一一年於二零一零年附註六月三十日 十二月三十一日人民幣千元人民幣千元（未經審核）（經審核）非流動資產投資物業119,505,9008,041,000物業、廠房及
5、設備172,896171,741預付租賃款項12,191,4367,882,002於聯營公司的權益11於共同控制實體的權益2,475,6142,464,099可供出售投資8,6008,600購入土地使用權已付的按金4,513,5374,274,216遞延稅項資產641,554436,03529,509,53823,277,694流動資產存貨604,687415,939發展中待售物業39,820,17831,590,625持作出售物業1,783,3333,004,066應收賬款及其他應收款項、按金及預付款項123,091,4482,516,293應收共同控制實體款項13,4897,362可收回稅
6、項1,205,363539,034已抵押銀行存款448,919499,419銀行結餘及現金12,177,1269,863,13259,144,54348,435,870流動負債應付賬項、已收按金及應計費用1339,476,22831,474,867應付共同控制實體款項1,907,8191,319,490應付稅項3,309,8312,635,182銀行及其他借款一年內到期4,483,8332,859,87049,177,71138,289,409流動資產淨額9,966,83210,146,461總資產減流動負債39,476,37033,424,155Business plan report 4
7、於二零一一年於二零一零年附註六月三十日 十二月三十一日人民幣千元人民幣千元（未經審核）（經審核）資本及儲備股本453,415453,410儲備17,586,55615,526,846本公司擁有人應佔權益18,039,97115,980,256非控制權益1,277,3061,385,564權益總額19,317,27717,365,820非流動負債銀行及其他借款一年後到期13,484,70314,464,489優先票據4,860,998遞延稅項負債1,813,3921,593,84620,159,09316,058,33539,476,37033,424,155Business plan repo
8、rt 5 附註1.編製基準簡明綜合財務報表按照香港聯合交易所有限公司證券上市規則附錄十六的適用披露規定以及國際會計準則 （ 國際會計準則 ） 第34號 中期財務報告 編製。2.主要會計政策除投資物業按公平值計量外，簡明綜合財務報表乃根據歷史成本法編製。截至二零一一年六月三十日止六個月之簡明綜合財務報表所採用會計政策及計算方法與本集團編製截至二零一零年十二月三十一日止年度之年度綜合財務報表所採用者一致。採納新訂或經修訂國際財務報告準則 （ 國際財務報告準則 ）本集團於本中期首次採納以下由國際會計準則理事會頒佈的新訂或經修訂準則及詮釋 （ 新訂或經修訂國際財務報告準則 ） 。國際財務報告準則 （修
9、訂本）二零一零年頒佈的國際財務報告準則之改進國際財務報告準則第1號 （修訂本）首次採納者就國際財務報告準則第7號披露比較數字的有限豁免國際會計準則第24號 （經修訂）關連人士披露國際會計準則第32號 （修訂本）供股的分類國際財務報告詮釋委員會詮釋第14號最低資本規定之預付款項 （修訂本）國際財務報告詮釋委員會詮釋第19號以股本工具抵銷金融負債採用上述新訂或經修訂國際財務報告準則對本集團目前或過往會計期間的簡明綜合財務報表並無重大影響。本集團並無提早應用已頒布但尚未生效的新訂或經修訂準則。以下新訂或經修訂準則已刊發，惟尚未生效國際財務報告準則第1號 （修訂本）嚴重高通脹及剔除首次採納者的固定日期
10、1國際財務報告準則第7號 （修訂本）披露轉讓金融資產1國際財務報告準則第9號金融工具2國際財務報告準則第10號綜合財務報表2國際財務報告準則第11號共同安排2國際財務報告準則第12號披露於其他實體的權益2國際財務報告準則第13號公平值計量2國際會計準則第1號 （修訂本）呈列其他全面收益表項目4國際會計準則第12號 （修訂本）遞延稅項收回相關資產3國際會計準則第19號 （二零一一年修訂）僱員福利2國際會計準則第27號 （二零一一年修訂）獨立財務報表2國際會計準則第28號 （二零一一年修訂）於聯營公司及合營企業投資2Business plan report 6 1於二零一一年七月一日或之後開始之年
11、度生效2於二零一三年一月一日或之後開始之年度生效3於二零一二年一月一日或之後開始之年度生效4於二零一二年七月一日或之後開始之年度生效國際財務報告準則第9號金融工具 （於二零零九年十一月頒佈） 引入對金融資產之分類及計量之新規定。國際財務報告準則第9號金融工具 （於二零一零年十月修訂） 增加金融負債及終止確認之規定。根據國際財務報告準則第9號，國際會計準則第39號金融工具：確認及計量範疇之所有已確認金融資產其後按攤銷成本或公平值計量。具體而言，根據業務模式以收取合約現金流量為目的所持有的債務投資，及僅為支付本金額及未償還本金額之利息而產生合約現金流量的債務投資一般於其後的會計期末按攤銷成本計量。
12、所有其他債務投資及股本投資於其後的會計期末按公平值計量。就金融負債而言，重大變動乃有關指定為透過損益按公平值列賬的金融負債。具體而言，根據國際財務報告準則第9號，就指定為透過損益按公平值列賬的金融負債而言，該負債的信貸風險變動應佔的金融負債公平值變動數額乃於其他全面收入呈列，除非於其他全面收入內所呈列該負債信貸風險變動的影響將造成或擴大於損益內的會計錯配。一項金融負債的信貸風險應佔的公平值變動其後不會重新分類至損益。過往，根據國際會計準則第39號，指定為透過損益按公平值列賬的金融負債的公平值變動的全部數額均於損益呈列。國際財務報告準則第9號於二零一三年一月一日或之後開始的年度生效，並容許提前應
13、用。董事預計，本集團截至二零一三年十二月三十一日止財政年度的綜合財務報表將採用國際財務報告準則第9號，而應用新準則可能對本集團金融資產及金融負債相關的呈報金額有影響。本集團董事正在評估其財務影響。國際財務報告準則第10號取代用作處理綜合財務報表的國際會計準第27號綜合及獨立財務報表部份。根據國際財務報告準則第10號，控制權乃綜合入賬時唯一基準。此外，國際財務報告準則第10號包括控制權的新定義，當中涵蓋三項要素：(a)控制投資對象的權力；(b)從投資對象所得可變回報的風險或權利；及(c)對投資對象行使權力以影響投資者回報金額的能力。國際財務報告準則第10號已就複雜情況提供廣泛指引。整體而言，採用
14、國際財務報告準則第10號需要作大量判斷。應用國際財務報告準則第10號可能導致本集團不再將部份投資對象綜合入賬，以及將過往並無綜合入賬的投資對象進行綜合入賬。國際財務報告準則第11號取代國際會計準則第31號所持合資企業權益。國際財務報告準則第11號列明有關將兩個或以上擁有共同控制權的人士之共同安排的分類方法。根據國際財務報告準則第11號，共同安排分為兩類：合資企業及合資業務。國際財務報告準則第11號的分類乃基於相關人士根據該等安排的權利及義務作出。反之，根據國際會計準則第31號，共同安排分為三類：共同控制實體、共同控制資產及共同控制營運。Business plan report 7 此外，根據國
15、際財務報告準則第11號所規定的合資企業須採用會計股權法入賬，而根據國際會計準則第31號所規定的共同控制實體則可使用會計或比例會計股權法入賬。應用國際財務報告準則第11號可能導致本集團共同安排的分類及其會計處理方法改變。本集團董事正在評估應用國際財務報告準則第10-13號的財務影響。國際會計準則第12號 （修訂本） 遞延稅項：收回相關資產主要是處理根據國際會計準則第40號投資物業按公平值模式計量的投資物業遞延稅項之計量。根據修訂，為計量採用公平值模式計算的投資物業之遞延稅項負債及遞延稅項資產，假設投資物業賬面值將通過銷售收回，除非該假設在若干情況下遭推翻。董事預計，應用國際會計準則第12號 （修
16、訂本） 可能對採用公平值模式計量之投資物業的遞延稅項確認產生重大影響。董事預計採用其他新訂或經修訂準則對簡明綜合財務報表並無重大影響。3.分部資料本集團根據主要經營決策人 （即本公司董事會） 為向分部配置資源及評估分部表現而定期檢討有關本集團組成部分的內部報告釐定其經營分部。本集團按活動類別組成業務單元，為配置資源及評估業績目的而按此編製及向本集團主要經營決策人呈報資料。本集團根據國際財務報告準則第8號經營分部編製的經營分部可分為以下三項主要業務：物業發展：該分部發展及銷售辦公樓、商業及住宅物業。本集團在中華人民共和國 （ 中國 ） 經營所有此方面的業務。物業投資：該分部租賃本集團開發的投資物
17、業，以賺取租金收入並長期從物業增值中獲取收益。本集團目前的投資物業組合全部位於中國。物業管理及相關服務：該分部主要透過物業管理產生收入。本集團目前在中國經營此方面的業務。Business plan report 8 (a) 分部業績為評估分部表現及在各分部之間配置資源，本公司董事會按以下基準監督各經營分部應佔的收入及業績：收入及支出根據經營分部的銷售收入及所產生的相關支出而分配至經營分部。分部溢利不包括本集團應佔共同控制實體業務活動產生的業績。呈報分部溢利所採用的指標為未計利息、稅項、折舊、投資物業公平值變動及融資成本的經調整盈利 （ 經調整盈利 ） ，此處所指的 利息 包括投資收入，而 折舊
18、 則視為包括非流動資產的減值虧損。為確定經調整盈利，本集團的盈利會就未具體劃撥至個別分部的項目（例如董事及核數師薪酬、其他總部或公司行政開支） 作進一步調整。管理層亦獲取分部收入的資料 （包括分部間銷售） 。分部間銷售乃參照同類服務對外部客戶的售價而定價。有關本集團程報及經營分部的資料列示如下。截至二零一一年六月三十日止六個月 （未經審核）物業管理及物業發展物業投資相關服務總計人民幣千元人民幣千元人民幣千元人民幣千元來自外部客戶的收入7,549,779168,239134,2087,852,226分部間收入24,34024,340分部收入7,549,779168,239158,5487,876
19、,566分部溢利 （經調整盈利）3,926,230126,48240,4494,093,161Business plan report 9 截至二零一零年六月三十日止六個月 （未經審核）物業管理及物業發展物業投資相關服務總計人民幣千元人民幣千元人民幣千元人民幣千元來自外部客戶的收入3,467,181114,44490,7643,672,389分部間收入11,34111,341分部收入3,467,181114,444102,1053,683,730分部溢利 （經調整盈利）936,80690,93218,4071,046,145(b) 分部收入與損益對賬截至六月三十日止六個月二零一一年二零一零年人
20、民幣千元人民幣千元（未經審核）（未經審核）收入分部收入7,876,5663,683,730分部間收入對銷(24,340)(11,341)綜合收入7,852,2263,672,389溢利分部溢利4,093,1611,046,145其他收入52,47043,155其他收益及虧損65,410282轉撥為投資物業的公平值收益63,521775,912投資物業的公平值變動754,7831,354,700融資成本(73,954)(1,333)應佔共同控制實體業績11,515(7,655)折舊(11,024)(11,212)未分配開支(188,510)(101,329)綜合除稅前溢利4,767,3723,0
21、98,665Business plan report 10 (c) 分部資產本集團按程報及經營分部劃分的資產分析如下於二零一一年於二零一零年六月三十日十二月三十一日人民幣千元人民幣千元（未經審核）（經審核）出售物業59,880,98549,288,258租賃物業 （附註）3,696,0723,049,476提供物業管理服務12,3619,356分部資產總值63,589,41852,347,090附註：上述租賃物業之資產代表投資物業之原值。4.其他收入截至六月三十日止六個月二零一一年二零一零年人民幣千元人民幣千元（未經審核）（未經審核）利息收入40,59423,819諮詢費收入（附註）58113
22、,590雜項收入11,2955,746總計52,47043,155附註：指本集團提供予外界的有關房地產開發的設計、裝修及諮詢服務。5.其他收益及虧損截至六月三十日止六個月二零一一年二零一零年人民幣千元人民幣千元（未經審核）（未經審核）出售物業、廠房及設備的 （虧損） 收益(28)277匯兌收益淨額 （附註）65,438565,410282附註：指原貨幣分別為港元及美元的銀行借貸及優先票據產生的匯兌差額。Business plan report 11 6.融資成本截至六月三十日止六個月二零一一年二零一零年人民幣千元人民幣千元（未經審核）（未經審核）銀行及其他借款利息於五年內悉數償還(520,17
23、4)(380,931)於五年後悉數償還(16,388)(9,531)優先票據利息開支(110,810)減：發展中待售物業的資本化金額573,418389,129(73,954)(1,333)資本化的借貸成本均源自本集團的一般借款額，截至二零一一年六月三十日止六個月按每年6.2% （截至二零一零年六月三十日止六個月：6.17%） 的資本化比率計算，計入未完成資產開支。7.所得稅開支截至六月三十日止六個月二零一一年二零一零年人民幣千元人民幣千元（未經審核）（未經審核）即期稅項中國企業所得稅 （ 企業所得稅 ）(967,147)(225,126)土地增值稅 （ 土地增值稅 ）(1,020,972)(
24、128,641)(1,988,119)(353,767)過往期間超額撥備企業所得稅225,820土地增值稅60,315316,135遞延稅項本期間(14,027)(554,629)過往期間超額撥備160,536(14,027)(394,093)(2,002,146)(431,725)Business plan report 12 由於本集團的收入既不產自或來自香港，故並無就香港利得稅作出撥備。根據中國企業所得稅法 （ 企業所得稅法 ） 及企業所得稅法實施條例，自二零零八年一月一日起，中國附屬公司的稅率為25%。本集團於中國經營的若干附屬公司合資格享有若干稅項優惠及減免，並豁免繳納本期間的中國企
25、業所得稅。根據相關中國企業所得稅規則及規例，本集團若干於西部地區成立且從事受鼓勵業務的中國附屬公司獲授優惠企業所得稅稅率。倘該等公司受鼓勵業務所得年收入佔其年度總收入的70%以上，則自二零零二年至二零一零年可按15%的優惠稅率繳納企業所得稅，惟須待稅務機構批准。本期間尚未獲得批准。8.期內溢利截至六月三十日止六個月二零一一年二零一零年人民幣千元人民幣千元（未經審核）（未經審核）經扣除 （計入） 下列各項後的期內溢利：物業、廠房及設備折舊11,02411,212出售物業、廠房及設備的虧損 （收益）28(277)經營租賃的租金6,7245,0809.股息截至六月三十日止六個月二零一一年二零一零年人
26、民幣千元人民幣千元（未經審核）（未經審核）期內確認為分派的股息二零一零年支付的末期股息每股人民幣0.1元 （截至二零一零年六月三十日止六個月：二零零九年的股息為人民幣0.063元）515,505324,450Business plan report 13 10. 每股盈利本公司擁有人應佔每股基本及攤薄盈利的計算乃基於以下數據：截至六月三十日止六個月二零一一年二零一零年人民幣千元人民幣千元（未經審核）（未經審核）用於計算每股基本及攤薄盈利的本公司擁有人應佔盈利2,523,9422,204,970二零一一年二零一零年千股千股（未經審核）（未經審核）股份數目用於計算每股基本盈利的普通股加權平均數5,
27、155,0475,150,304購股權相關之普通股的潛在攤薄影響23,63122,060用於計算每股攤薄盈利的普通股加權平均數5,178,6785,172,36411. 投資物業已落成投資物業在建投資物業總計人民幣千元人民幣千元人民幣千元二零一一年一月一日 （經審核）7,326,300714,7008,041,000添置615,018615,018轉撥174,700(174,700)轉撥自預付租賃款項31,57831,578預付租賃款項轉撥為投資物業之公平值收益63,52163,521於損益確認的公平值增加淨額151,900602,883754,783於二零一一年六月三十日 （未經審核）7,6
28、52,9001,853,0009,505,900投資物業均位於中國，屬中期租賃。本集團投資物業於轉撥當日及二零一一年與二零一零年六月三十日的公平值根據與本集團並無關連的一家獨立合資格專業估值師第一太平戴維斯估值及專業顧問有限公司 （具備相關資格，且近期有對相關地點類似物業的估值經驗） 於該等日期進行的估值計算。Business plan report 14 12. 應收賬項及其他應收款項、按金及預付款項貿易應收款項主要產生自物業銷售。有關已售物業的代價根據相關買賣協議條款支付。於二零一一年於二零一零年六月三十日十二月三十一日人民幣千元人民幣千元（未經審核）（經審核）貿易應收款項118,5033
29、43,397其他應收款項，減呆賬撥備404,012203,690向供應商墊款297,897191,188預付稅項1,892,1911,429,263預付款項及設施按金378,845348,7553,091,4482,516,293以下為報告期末貿易應收款項以交房日起計的賬齡分析：於二零一一年於二零一零年六月三十日十二月三十一日人民幣千元人民幣千元（未經審核）（經審核）60日內118,347337,53161至180日1565,866118,503343,39713. 應付賬款、已收按金及應計費用於二零一一年於二零一零年六月三十日十二月三十一日人民幣千元人民幣千元（未經審核）（經審核）貿易應付款
30、項及應計建築開支2,455,4412,618,597應付票據3,7505,306已收按金及物業銷售預收款項34,832,69226,291,986其他應付款項及應計費用2,184,3452,558,97839,476,22831,474,867貿易應付款項及應計建築開支包括建築費用及其他項目相關開支，乃根據本集團計量的項目進度支付。本集團已制定財務風險管理政策，確保所有應付款項於信貸期限內償還。Business plan report 15 以下為於報告期末，貿易應付款項、應計建築開支及應付票據的賬齡分析：於二零一一年於二零一零年六月三十日十二月三十一日人民幣千元人民幣千元（未經審核）（經審核
31、）60日內2,035,1852,174,35461至180日255,101223,733181至365日98,239131,9051至2年63,85368,0662至3年6,81315,868超過3年9,9772,459,1912,623,903主席報告本人欣然向各位股東提呈龍湖地產有限公司 （ 本公司 ） ，連同其附屬公司，統稱（ 本集團 ） 二零一一年六月三十日止半年度之業務回顧與展望。業績二零一一年上半年本集團實現合同銷售額人民幣182.6億元，較去年同期增長74.1%。營業額較去年同期大幅增長113.8%至人民幣78.5億元。歸屬於股東的溢利增長14.5%至人民幣25.2億元，其中歸屬
32、於股東的核心溢利大幅增長117.4%至人民幣19.5億元。歸屬於股東的核心淨利潤率從去年同期的24.4%上升至24.8%。上半年回顧受宏觀調控影響，房地產市場波動已呈常態化與短期化。集團繼續堅持積極銷售、謹慎投資和嚴格現金流管理的業務及財務策略，業績表現穩定而出色。上半年集團不僅在銷售及結利方面錄得可觀增幅，而且在控制土地成本、資金成本與營銷及行政費用方面成效顯著。我們相信這將為集團應對長期持續的市場波動及更為激烈的行業競爭奠定堅實基礎。Business plan report 16 上半年集團實現合同銷售額人民幣182.6億元，較去年同期大幅增長74.1%。在實現銷售的10個城市中，有5個名
33、列市場前5位 （重慶、北京、成都、無錫、常州） 。其中，在重慶市場，公司憑藉良好的品質與品牌影響力，半年銷售額近60億，創同期歷史新高，市場份額更增至12%。在限購嚴厲的北京市場，公司亦憑藉多元化產品實現近50億銷售額，超過全年目標的60%。上半年在規模快速增長的同時，集團整體客戶滿意度仍保持在86%的業內優異水平。客戶推薦購買率亦從去年同期的46%進一步升至50%。客戶的良好口碑是公司最彌足珍貴的財富，也是公司在波動的市場中保持韌勁與後勁最堅實的基礎。投資物業方面，上半年北京頤和星悅薈開業，出租率92.6%。至此集團持有物業的數量增至8個，面積增至40.6萬平方米，分佈在重慶、成都與北京。集
34、團上半年租金收入總額上升47.0%至人民幣1.7億元。其中，重慶西城天街於去年年底完成商戶調整，令其上半年租金收入同比增長達66.1%。重慶時代天街、重慶U2、成都北城天街、上海酈城等持有物業約50萬平米新增面積已陸續開工建設。在大幅波動的市場中，集團相信良好的成本控制乃立身之本。在土地投資方面，上半年集團於成都和寧波新增兩幅土地，規劃建築面積約239萬平方米，土地單價僅為908元平方米。截止6月30日，集團整體土地儲備為3,325萬平方米，而土地單價由年初的1,935元平方米進一步下降至1,778元平方米。土地單價在簽約銷售單價的佔比僅為14.3%。在債務融資方面，集團積極開拓新的融資渠道。
35、在境外，集團獲得了標準普爾(S&P)BB+及穆迪 （Moody s） Ba2現時民營房企最佳評級，完成了7.5億美元債券融資及2.5億美元銀團貸款，融資成本為當期民營房企最優水平。在境內，在緊縮的信貸環境中集團仍獲得國內銀行的持續支持，融資成本亦頗具競爭力。上半年集團整體平均債務成本僅為6.04%，較同期央行基準利率為低。截至6月30日，集團在手現金超過人民幣126.3億元，淨負債率僅為56.6%。在費用管理方面，憑藉良好的基礎管理體系，集團銷售及行政費用僅佔當期簽約銷售額的2.19%，延續了去年的良好管控水平。我們相信以上措施的堅持與延續將令集團在中長期競爭中處於有利地位。Business
36、plan report 17 在業務穩步發展的同時，集團亦高度重視組織建設和高管團隊的持續發展。今年上半年，集團從內部高管團隊中增補4名執行董事。其在公司的平均任職年限超過5年，均具備跨職能工作經歷並擁有某一職能方向的資深經驗。至此，集團執行董事團隊增至7人。我們相信，對集團發展願景、文化的高度認同與多元化職能特長的優勢互補將更有利於董事會的工作。同時，集團亦增補1名獨立非執行董事曾鳴博士，令集團獨立非執行董事增至4人。獨立董事們不同的職業背景和優質經驗有助增加董事會外部視角，引導公司制定的發展策略更加前瞻而穩健。集團積極參與慈善公益活動，年初向殘疾人基金會捐贈人民幣500萬元用於重慶市殘疾人
37、危房改造。在春節期間還繼續組織 龍湖年貨進萬家 公益活動。同時公司物業管理團隊組織龍湖業主組建 龍湖義工團 ，成為當地社區公益活動的引領者。下半年展望我們認為下半年的市場將繼續受宏觀調控影響，限購政策將推廣到更多二三線城市，而國內商業銀行持續的按揭額度收緊將進一步影響客戶購買力。然而改善型自住需求仍然強勁，因此吸引有購買力的自住客戶是保持銷售穩定增長的關鍵。基於此，公司將著力強化產品品質和物業服務，保持行業領先的客戶滿意度和客戶忠誠度，同時積極安排多元化的產品佈局。公司有信心達成全年銷售目標。在產品佈局方面，煙台葡醍海灣 （即養馬島） 項目作為集團首個旅遊綜合地產項目，已於6月中旬正式開放樣板
38、區。其獨特的設計和出眾的品質贏得當地市場熱捧。7月29日開盤，當日認購1,002套，貨值人民幣20億元，在一個年成交金額不到300億元的全新市場創造了奇跡。同時，集團亦將適當增加商業立項項目的銷售，以減少限購政策影響。土地儲備方面，公司認為下半年可能會出現優質的投資機會。基於上半年良好的運營和財務結果，公司考慮適度增加優質土地投資，尤其是公司戰略聚焦的長三角與環渤海區域。新增的土地儲備將重點控制土地單價和支付進度，確保安全現金頭寸及合理淨負債率。Business plan report 18 在產品品質和物業服務提升方面，公司上半年啟動的IT平台整合將使該工作進一步系統化和智能化。公司將原先分
39、立運行的客戶服務系統、成本管理系統、工程質量管理平台與研發平台實現一體化聯動。任何來自客戶端的維修報事將通過客戶服務系統自動反饋到前端的研發、工程、採購及營銷系統與團隊。通過系統使項目的失誤與教訓得以有效識別，並推動形成最佳實踐，使業務的持續改進形成閉環。過去幾年，借力中國城市化進程和經濟快速增長，房地產行業迎來了蓬勃的發展浪潮，公司亦呈現出銷售與結算規模的高速增長。公司在保持高速增長的同時致力於不斷優化產品品質，保持客戶滿意度與忠誠度。集團將繼續堅持 善待你一生 的企業理念，實現客戶價值提升並保持有質量的成長。管理層討論及分析本集團二零一一年一至六月合同銷售額較二零一零年同期增長74.1%至
40、人民幣182.6億元。營業額增長113.8%至人民幣78.5億元。歸屬於股東的溢利增長14.5%至人民幣25.2億元，其中歸屬於股東的核心溢利增長117.4%至人民幣19.5億元。歸屬於股東的核心淨利潤率從24.4%上升至24.8%。物業發展二零一一年一至六月，本集團物業發展業務營業額為人民幣75.5億元，交付物業總建築面積為482,282平方米 （其中7,562平方米來自二間共同控制實體） ，較去年同期分別增長117.7%和1.49%。隨着北京頤和原著等盈利能力較強的項目大規模進入結算，整體物業發展業務毛利率從去年同期的29.9%增長至54.9%。二零一一年一至六月營業額單方價格為15,90
41、4元平方米 （若不計頤和原著項目影響，則單方價格為8,587元平方米） 。Business plan report 19 表一：二零一一年一至六月各項目物業發展營業額分析*扣除營業稅以後城市營業額 （一至六月)總建築面積 （一至六月)二零一一年二零一零年二零一一年二零一零年一至六月一至六月一至六月一至六月人民幣千元人民幣千元平方米平方米北京頤和原著北京4,030,07464,818重慶春森彼岸重慶917,32317,909120,1711,638重慶東橋郡重慶749,39658,185上海酈城上海715,13334,197重慶木魚石重慶391,69144,962成都弗萊明戈成都247,8251
42、44,38233,84026,594重慶悠山郡重慶112,998215,32116,64120,601重慶酈江重慶82,007290,94518,54354,617成都長橋郡成都63,045508,2884,48240,298北京大方居北京33,5227,217重慶MOCO重慶30,561201,85712,62240,869其他176,2042,088,47959,042221,011總計7,549,7793,467,181474,720405,628二零一一年一至六月，本集團的合同銷售額達人民幣182.6億元 （包括來自共同控制實體的人民幣14.1億元） ，較去年同期增長74.1%。銷售總
43、建築面積1,466,529平方米，較去年同期大幅增長99.1%。Business plan report 20 表二：二零一一年一至六月本集團合同銷售額明細*扣除營業稅以前項目城市銷售額總建築面積人民幣百萬元平方米重慶時代天街重慶1,794122,239北京唐寧ONE北京1,26952,037成都北城天街成都1,22692,470北京頤和原著北京1,21813,998重慶U2重慶1,072143,833北京蔚瀾香醍北京95440,903重慶江北體育公園1期重慶86195,576重慶江與城重慶844107,306北京香醍溪岸北京77474,490上海酈城上海71438,167北京長楹天街北京70
44、525,930常州原山常州66240,798成都弗萊明戈成都61697,395重慶東橋郡重慶58843,795常州酈城常州56649,155無錫灩瀾山無錫48341,329青島灩瀾海岸青島45021,041西安香醍國際西安39347,166杭州灩瀾山杭州38918,383重慶春森彼岸重慶35332,291成都世紀峰景成都35224,183西安紫都城西安28032,502上海好望山城上海2266,770瀋陽香醍漫步瀋陽21230,382上海灩瀾山上海2117,462重慶悠山郡重慶18025,673成都長橋郡成都1539,637成都小院青城成都1455,221重慶木魚石重慶12719,153重慶酈
45、江重慶12120,855其他不適用32086,389總計平均18,2581,466,529Business plan report 21 二零一一年六月三十日，本集團已售出但未結算的合同銷售額為人民幣439.4億元，面積為 338.5萬平方米，為本集團未來的營業額持續穩定增長奠定堅實的基礎。物業投資隨着持有物業繼續改造提升，本集團於二零一一年一至六月投資物業租金收入實現快速增長。租金收入總額較去年同期增長47.0%至人民幣1.7億元。其中，重慶西城天街主力店升級改造完成後，帶動租金大幅提升66.1%。2011年5月開始投入使用的北京頤和星悅薈項目出租率92.6%。至此，本集團已開業持有物業面積
46、達405,976平方米，分佈在重慶、成都以及北京等區域。表三：二零一一年一至六月本集團租金收入分析*扣除營業稅以後二零一一年一至六月二零一零年一至六月佔收益佔收益租金收入租金收入百分比出租率 租金收入百分比出租率增長率人民幣千元人民幣千元北城天街95,39556.7%98.8%74,32564.9%99.8%28.3%西城天街42,41325.2%97.9%25,53322.3%87.3%66.1%紫都城5,3263.2%100.0%5,2024.5%100.0%2.4%晶酈館7,4164.4%100.0%6,7605.9%100.0%9.7%MOCO5,7873.4%99.3%三千集8,90
47、45.3%98.3%頤和星悅薈9670.6%92.6%其他2,0311.2%N/A2,6242.4%N/A-22.6%總計168,239100%98.6%114,444100%97.0%47.0%成都北城天街、重慶U2、上海酈城三個持有物業已於二零一一年上半年開工建設，未來三年，重慶時代天街、成都北城天街、北京長楹天街等大型投資物業將陸續投入使用，為未來集團租金收入提升奠定了基礎。得利於投資物業租金水平穩步增長以及新增投資物業逐步開工，本集團二零一一年一至六月錄得投資物業評估增值人民幣8.2億元。Business plan report 22 費用控制二零一一年一至六月，集團憑藉良好的預算管理
48、體系，依然注重提高資源的使用效率，一般及行政開支佔合同銷售額的比例為1.09%，比去年同期增長0.01%。儘管在售項目的城市由二零一零年同期的6個增加至10個，銷售開支佔合同銷售額的比例僅為1.10%，僅比去年同期增長0.26%。分佔共同控制實體業績二零一一年一至六月，共同控制實體的貢獻主要來自本集團擁有49.6%權益的重慶江與城項目和本集團擁有45.7%權益的上海灩瀾山項目。共同控制實體項目所交付的物業總面積約為7,562平方米，營業額為1.4億元，本集團分佔共同控制實體的除稅後但未計少數股東權益的溢利為人民幣1,152萬元。董事預期，隨着下半年重慶江與城項目和成都世紀峰景項目的交付，共同控
49、制實體於二零一一年的貢獻將進一步增加。所得稅支出所得稅支出包括中國企業所得稅和土地增值稅。二零一一年一至六月，本集團企業所得稅費用為人民幣9.8億元，土地增值稅為人民幣10.2億元。期內所得稅總計為人民幣20.0億元。當期所得稅稅負比較高，主要系頤和原著等項目增值率較高所致。盈利能力本集團的核心淨利潤率 （即不包括投資物業評估增值的歸屬於股東的溢利佔營業額的比率） 由去年同期的24.4%增至24.8%。核心淨利潤率增加主要是由於北京頤和原著等高毛利項目本期納入結算和銷售及行政開支的有效管理所致。土地儲備補充於二零一一年六月三十日，本集團的土地儲備合計3,325萬平方米，權益面積則為2,989萬
50、平方米。土地儲備的平均成本為每平方米人民幣1,778元。按地區分析，環渤海地區、長江三角洲地區及西部地區的土地儲備分別佔土地儲備總額的39.4%、18.7%及41.9%。Business plan report 23 本集團的土地儲備地域分佈如下：表四：本集團的土地儲備分析總建築權益地區城市面積所佔比例建築面積所佔比例平方米平方米環渤海地區北京1,861,2275.6%1,699,2125.7%瀋陽2,870,9408.6%2,777,1039.3%青島678,3922.0%645,8292.2%煙台6,947,34220.9%6,342,92321.2%大連669,7242.1%324,14
