1、Business plan report个案研究资料搜集个案研究资料搜集 一、一、 基础信息基础信息 项目名称 龙湖香醍漫步 物业位置 新北/城北/青龙生活圈/天宁区北塘河南侧，三新路西侧 开发商 常州嘉南置业有限公司 代理商 自销 物业公司 重庆龙湖物业服务有限公司 物业费 3.90 元/月 物业类型 别墅 657 户，共 235674 ；10 栋 18F 高层，共 67200 ；1 栋 10F小高层， 共 6310 ； 4 栋 6F 花园洋房， 共 16120 ； 12 栋河景公寓，共 151200 ；4 栋 SOHO，共 152320 ；商业配套 71328 。 建筑类型 一期：联排（类
2、独立）别墅 楼层状况 一期：1-60 幢，计 308 户，3 层 占地面积 308820 总建面积 614552 （地上） 容积率 1.99 绿化率 35% 装修情况 毛坯 Business plan report周边配套 交通：14 路、29 路、31 路、53 路；龙城高架；BRT5 号线； 教育：河海大学、国际学校； 购物：每家玛超市、欧尚超市、月星国际家居广场、红星美凯龙； 公园：东经 120 公园、“三河三园”水上旅游线、龙汤温泉、中华恐龙园； 其它：奥体中心、大剧院、博物馆。 内部有配套商业（71328 ）会所（614 ） ，经营模式、业态待定。 总户数 规划总户数 4192 户；
3、一期：308 户 车位配比/租售 规划总车位 3876 个。 别墅车位：1 地面车位+1 半地下车位。别墅送车位。 景观/建筑风格 景观园林：欧洲古典风格。成百上千株高大乔木，林间小道、步入式草坪，游步道、树阵、休息亭、花架、坐椅等。 建筑设计：意大利托斯卡纳风格（一期） ；西班牙风格；意大利风格。 开盘/交付时间 一期：开盘 2010-10-10；交付 2012 年 6 月 卖点 景观打造；产品设计；全明地下室；两大天然水系 卖点卖点 1 1景观打造景观打造 五重立体景观。 第一重：大乔木；第二重：小乔木、大灌木；第三重：灌木；第四重：花卉、小灌木，这是园林内最有特色、层次最为丰富的部分；第
4、五重：草坪、地被。 Business plan report 同纬度采购 在龙湖，工程师会奔赴全国各地与项目同纬度区域，寻找气候条件、生长环境等能与产品匹配的优秀高大植物。 为了保证植物的成活率， 龙湖会先将这些植物从其原址的山上移植到山下的苗圃， 而后再移植到龙湖的苗圃，最后才被移植到项目所在的社区。 颇费周折的三级跳，只为让居住者提前 20 年享受高品质园林生活。 成年大树全冠移植 龙湖的优秀成品园林，都是来自于严苛标准下的全冠采购移植，对树木的高度、胸径、冠幅等都有严格统一的要求。而为了保证移植的成功，龙湖从源头抓起，对每棵大树实行一树一档制度，对大树起挖、种植过程、养护状态做全过程的跟
5、踪记录，而在运输过程中，每棵大树更是独享专车待遇，因有非同凡常的严格标准，才有龙湖园林的傲视同侪。 Business plan report 360全景定位 在龙湖，每一株种植下去的数目，都不是简单的安插与摆放，而是以最美、最自然的方式生长在那里。为了保证植物在居者视线里的最佳美感，龙湖会从它的角度、姿态、冠状等多个因素充分考虑，同时考虑不同景观植物组合的不同效果，这种业内罕见的种植功课，被龙湖人自称为360成树定位。 卖点卖点 2 2产品设计产品设计 原乡制模造瓦 龙湖的建筑师深入意大利建筑风格最鼎盛之地托斯卡纳， 汲取当地建筑文化， 原地购矿出土，同时聘请当地工匠烧制屋瓦， 优秀的成品远渡
6、重洋来到中国， 用于龙湖部分项目建筑外立面的雕琢，从而保证建筑风貌的纯粹。 而为了采集最优秀的石材，龙湖已在法国买断了两座矿山，这里的石头，之前一度只为卢浮宫所享拥。 Business plan report 手工铺装 龙湖礼聘香港以及海外高级工匠师， 采用纯手工方式完成部分别墅项目的外墙粉刷及文化石铺装，更在每天的工作量上予以严格控制，保证工匠的精力充沛及精细用心，从而保证实现外墙纹路的一致性，处处透露出手工打磨的精致感。 卖点卖点 3 3通透空间通透空间全明地下室全明地下室 创新类独立别墅，实际享受面积约 320-380 m2，每一户均享有阳光地下室、下沉式休闲庭院及观景露台，地下一层约
7、100m2。下沉式庭园遇见地中海的慵懒阳光，观景露台，看得到城市天际，更能享到自然美景。 地下室-房间地面低于室外设计地面的平均高度大于该房间平均净高 1/2。当传统解释还较真于尺寸的表象，龙湖以实用为基准，打造私享密室，足以藏风华、塑神秘，还有尘封多年的心思，陪伴着花开花谢。 Business plan report卖点卖点 4 4两大天然水系贯通两大天然水系贯通 紧靠三河三园之一的北塘河原生河流，社区内部贺家塘河将地块分为南北两岸。在此天赐灵韵中，龙湖循水布岸，打造开放式水岸景观步道与廊桥景点，完成河岸两边立体式绿化改造、及水生植物全景式植被营造。堆土造坡、挖渠成溪、架桥叠廊，营造出浪漫山
8、居生活体验。每一处皆是风景，每一步感触不同。坡地之上听潺潺水声，浪漫山居体验。 总平图：总平图： Business plan report Business plan report鸟瞰图： 设计图： Business plan report别墅侧立面图 别墅立面图 花园洋房侧立面图 Business plan report景观分布图： Business plan report建筑形态分布图： Business plan report道路交通分析图 Business plan report地下车库分布图： Business plan report联排别墅效果图： 叠加别墅效果图 Business
9、 plan report二、二、 产品分析产品分析 户型 一期别墅 4 种户型，面积分别约为 323 （87 套） 、336 （101 套） 、383.41 （101 套） 、390.09 （19 套） 套数 一期：308 套联排别墅 得房率 平均得房率 145.9% 主力户型 一期：320-380 ，计 299 套。 装修标准 毛坯。 【详细配置】 进户门：高级防盗门； 窗材：双层中空玻璃；电梯厅：高级天然石材； 安保系统：车辆出入一卡通管理系统、24 小时安保系统、楼宇可视对讲与防盗门控制系统、周界防范报警系统、闭路电视监控系统、住宅紧急按钮报警系统； 智能化设施：停车场摄像机监视系统；
10、供水系统：水电表均为一户一表，每户独立水表，供水管为 PP-R 管 空调新风系统：预留空调主机位； 其它：卧室、客厅配置电视、电话、宽带终端，消防自动喷淋装置； 外立面 外墙：涂料、面砖、石材。红色的穹顶、弯转的屋檐、赭红色砖面外墙和黑色铁艺的露台围栏；小拱门、文化石外墙、红色坡屋顶、圆弧檐口、百叶窗、门楣等。 赠送部分 地上三层销售面积约为：224-260 ，地下一层赠送面积约为 100 ；Business plan report每一户均赠送阳光地下室、下沉式休闲庭院及观景露台。 产品比例 独栋：联排：双拼：叠拼=0：1：0：0 户型图： （图片）户型图： （图片） 澜香澜香 A A 户型：
11、户型：4 4 室室 2 2 厅厅 1 1 厨厨 4 4 卫卫 1 1 书房（面积约书房（面积约 327327 ） Business plan report澜香澜香 B B 户型：户型：4 4 室室 2 2 厅厅 1 1 厨厨 4 4 卫卫 1 1 书房（面积区间书房（面积区间 327327 ） Business plan report郎香郎香 A A 户型户型 ：4 4 室室 2 2 厅厅 1 1 厨厨 4 4 卫卫 1 1 书房（面积区间书房（面积区间 381381 ） Business plan report郎香郎香 B B 户型户型 ：4 4 室室 2 2 厅厅 1 1 厨厨 4 4 卫
12、卫 1 1 书房（面积区间书房（面积区间 381381 ） Business plan report样板间：样板间： 323323 平米平米“澜香澜香”东南亚东南亚风格风格样板房样板房 客厅 餐厅 Business plan report 厨房 卫生间 Business plan report 卧室 Business plan report 顶楼工作室 天台 Business plan report 地下一层休闲室 3 38484 平米平米“郎“郎香香”北美风情样板间北美风情样板间： 客厅 Business plan report 餐厅 厨房 Business plan report 卫生间
13、儿童房 Business plan report 卧室 书房 Business plan report 顶楼工作室 天台 Business plan report 地下一层的棋牌/游戏室 地下一层的娱乐室 Business plan report小区实景：小区实景： 休闲区 竹林小道 Business plan report 入户花园 Business plan report 别墅入户 三、三、 销售情况销售情况 推案量 308 套/ 107876 去化量（率） 308 套/107876 可售量 0 均价/总价 价格 9783-20000 元/，均价 14000 元/；总价 450 万-600
14、 万 优惠 无 营销节点：营销节点： 2010 年 6 月 26 日接待会所开放 2010 年 8 月 8 日样板房公开 2010 年 9 月 4 日起缴纳诚意金认筹 2010 年 10 月 10 日开盘 推广主线：推广主线： 不同时期宣传主题（待补充） 活动主线：活动主线： Business plan report（待补充） 蓄水进度：蓄水进度： 一期认筹超过 1000 组，开盘售罄。 四、四、 客户情况客户情况 客户来源 常州本地高端客户为主 客户渠道 口碑宣传+媒体渲染 客户动机 投资自住两相宜，龙湖的市场号召力和品牌影响力足以抵消房产市场上任何负面因素 客户职业 私营企业主、政府职员、高级白领、投资客，龙湖合作伙伴等
