1、目录一、前言 二、项目的背景和目前的状况（简介）三、项目的周边业态的发展状况和相对缺乏的建设内容四、验证式调查和可行性分析五、项目的定位建议六、财务分析七、项目的整体开发模式建议和营销思路八、建议附件1：中国部分产权式酒店一览表附件2：日本东京原宿广场的说明和运作思路一、前 言 随着置信未来广场公园部分的竣工，未来广场项目的重新再定位已经成为公司目前所要考虑和进行的工作。由于该项目的定位在前期已由资产公司作了多个方案的定位考虑和相关调查，因此在本文中不在对已经作过的调查作更多的阐述，而是按照建设产权式酒店以及针对周边而进行的商业业态配套建设的基本思路来进行验证性论证，因此本文主要研究的是关于是
2、否在该地块建设酒店，是否建设产权式酒店，以及如何盘活地块的商业开发价值等几项内容。 形成本文的资料和信息来源分为内部和外部来源：A、内部主要是：1、对资产公司关于该项目的相关资料进行收集，分析，整理和选择；2、与房产相关部门进行交流和沟通。B、外部的主要工作：1、地块的实地考察；2、地块周边状况的考察和了解；3、成都市的酒店经营状况考察；4、产权式酒店的考察（成都市和国内各个知名的产权式酒店的考察）5、酒店专业经营管理公司的接触和了解6、同业态和同区位酒店个性了解和调查由于时间的关系，本文没有涉及到消费者的调查，因此从分析上更多的是一种定性和验证式的定向分析调查，是本文的缺陷。一旦项目的框架确
3、定之后，可以在这个思路的基础上进行进一步的探讨和可行性研究。二、项目的背景和目前的状况（简介）1、项目情况置信未来广场位于成都市西南面武侯区科技园内，武侯大道与武青南路交汇处北侧，距三环路外侧1公里。东临潮音路（30米），北临规划待建路（15米），西接武青南路（40米），南临武侯大道（40米），是整个科技园区最好的口岸。置信未来广场所在地设有皮革市场、建材市场、汽车汽配等大型专业市场，整个区域内高科技企业星罗密布，近邻处有100余亩的国际网球俱乐部，广场区域内还几个较大的中高档住宅小区。随着政府对城市的发展规划，今后成都的物业聚集点将出现在三环路地段。项目总占地216余亩，征地130亩。公司拆
4、资修建由86亩配套生态公园未来广场已修建完成，整个置信未来广场风景如画，是该区域内的一大亮点。2、项目取得的背景与武侯区政府联合，取得土地，作为规划中的武侯科技园区的商务，厂房等配套建设用地。3、项目目前的状况 项目目前所规划的公园已经建设完备，正进行后期的整理，公园在5月16日就可以进行开园。项目宗地的其余两个部分： 38亩和79亩的地块需要重新进行定位，其中38亩范围内进行酒店的重新定位是本文需要解决的问题，在这个基础上对于后期的79亩地的定位和开发也作了相应的关联分析。4、项目目前要研究的问题由于时间的问题，本文所要研究的主要是关于在该项目所要设置的物业类型和项目的定位要求，在这个基础上
5、形成对本地块的规划和开发思路。 5、进行可行性分析的基本思路从两个角度来进行分析：A、业态角度：酒店产权式酒店相关配套业态组合B、市场角度： 项目定位-项目运作-市场营销-目标实现三、项目的周边业态的发展状况和相对缺乏的建设内容一）项目周边情况分析 1、目前该区域的周边业态的大致情况 关于该地块的周边业态的详细的分布情况在以前的资料中已经有完整的体现，因此在本文中不再进行具体的阐述。周边的业态主要围绕三大产业来展开：皮革业，汽车销售维修和零配件业以及高新科技产业。周边的自然环境是参差不齐，既有良好的环境，又有比较差的一个方面。2、目前该区域所拥有的消费资源目前该区域影射到成都市西南面的三个行政
6、区域。即机投镇，金花镇，簇桥乡等；所涉及到的片区有外双楠片区，武侯科技园区，鞋都，气配和汽车销售区域等。该区域辐射的常住人口达到20万人，而日均的流动人流量达到8万人左右。考虑到随着该区域的配套进一步完善，区域定位形象的清晰，可能的消费人群还会呈现出大的增长势头，因此在消费资源上，该区域具有比较大的基数。3、目前该区域内所缺乏的业态 定位研究的思路是寻求差异化和追求业态之间的互补性，因此在调查中我们着重于对该区域所缺乏的业态进行了考察。通过对周边4公里半径范围内的业态调查，我们发现目前在该区域所缺乏的业态主要有：-缺少大型的酒店以及休闲娱乐的场所 通过对周边业态的调查和研究，发现在目前以该地块
7、为中心的4公里半径的范围内，没有大型的酒店。目前只有几家小型的旅社，在规模上和市场影响上不能达到一定的档次。同时由于几个相关业态的存在，必然存在相应的对于商务，娱乐以及休闲方面的需求，而在整个2，8平方公里的范围内，并没有这样一个业态合理地存在；同时从未来发展的角度来看，被压抑的和潜在的消费量是存在的，需要市场的合理引导；-缺少文化性的东西 尽管该区域存在大量的已经入住或者准备入住的高新企业，但在该区还没有大型的文化以及娱乐方面的设施，仅有的一个网球俱乐部目前经营上也出现疲态。因此本项目的定位应该从文化的角度来进行考虑；-缺少商业业态和生活配套 缺少能够满足小型购物的场所，上档次的餐饮娱乐以及
8、必须的商务方面的配套。 二）酒店定位与周边业态的协调和融合度1、协调度：酒店与周边业态的协调度是存在的，完成了一个补差的定位；2、融合度：与相关的业态的融合度，没有业态上的冲突，3、抗性分析：目前的抗性分析主要存在两点：-周边的需要继续整治和完善的自然环境与酒店的抗性；-周边的业态和发展趋势使该项目在市场定位上和前期的市场营销上存在抗性的因素；-目前的区位状况对该项目的抗性分析。目前项目所处区域还处于一个从生地到熟地演变的过程中，对于酒店的销售和准确的功能定位存在前期的干扰。四、验证式调查和可行性分析一）酒店定位的调查情况和可行性分析1、酒店经营管理公司的调查和分析 目前国际上存在大约30家比
9、较大型的国际性的酒店经营管理公司，主要有SHERATON，HILTON ，凯悦集团，KAIPINSKI，HOLIDAY INN，SHANGRILA，DYNASTY等十几家属于顶级的酒店管理集团，在这期间与其中的SHERATON， KAIPINSKI，HOLIDAY INN， DYNASTY 等几家公司展开了联系，由于这几家酒店目前在成都已经有酒店在经营，因此考虑市场排他性的情况，暂时不会在成都承接新的酒店，如果要提供酒店咨询开发服务，他们的前期咨询服务费用分别在要求是项目开发投入总额的3-10%不等。而与另外几家如凯悦集团，HILTON等几家联系的情况，他们分别表示对于拟建的酒店，原则上不进行
10、参与，同时目前暂时没有考虑进入成都市场，因此与这几家的联络没有形成实质的结果。国内的知名酒店管理公司的调查和接触情况名称/联系人 备注建国国际酒店管理有限公司/兰先生 酒店管理年限不得低于3年，费用为：1、酒店管理费：营业收入的2.5%-3%；2、效益管理费：毛利部份的5%-7%；3、管理人员工资和福利由酒店方承担海南康年国际酒店管理集团/谭小姐/何总 酒店分三个层次：1、 5星级以上使用-康年极品；2、 4星级-康年；3、 2-3星级-方廷。关于收费：（主要根据房间数量收取，以通常为）1、 前期筹建费用：100万左右；2、 酒店开业后：按营业额的3%收取费用管理费用；毛利润的3%收取提成；全
11、年业绩评估如果达到预算值收取5%提成。该酒店管理公司对所管理酒店是否为产权酒店无限制。泰达酒店管理有限公司/王颖/何总 要求加盟酒店规模是150套房间以上，三星级以上的酒店锦江国际酒店管理公司/许卫华 上海新谷酒店管理有限公司 上海信都酒店管理有限公司/王先生 原则上只承接3星级以上酒店，其它没有特别要求，目前国内的酒店管理公司（锦江管理集团除外）都反映对本项目比较感兴趣，但是对于酒店的前期开发并不具备更多的经验，而兴趣最大的是建国酒店管理公司，专门来人到现场进行踏勘，他们所反映出来对该项目的观点是：-项目酒店部分的修建建议确定为4星级以上，因为以项目地点来看，现在是没有任何可经营大型酒店优势
12、的，但是如果眼光着眼于几年后，当项目区域发展起来，本区域内对高档酒店的需求肯定会上升，如果现在只修建一处3星级以下的酒店，对以后档次的提升阻碍较大。-酒店内必须修建游泳池，这是能否留住高端客户的重要条件。-以现在的市场来看，区域内主要分为三在板块行业，分别是汽配业、鞋业、高新科技园区，以客户群体来看，汽配业及鞋业客户因其发展及数量显然不能作为主要客户群，我们的主要客户群是高科技园区的各公司，客户大多数为学历及品味较高的知识份子，工作的性质都大部分属于“空中飞人”，各地间往来频繁， 要求酒店规格较高，而本区域内除了金牛国宾馆外就无其它高档酒店。 根据对管理公司的调查和接触，反映出来的问题是：国内
13、的酒店管理集团可以承接该项目，但认为该酒店的当前经营存在市场风险，而对未来的预期比较高。2、产权式酒店的调查产权式酒店在国内目前是一个比较流行的概念，很多的开发商和投资商都对这个概念在进行一个大范围的运用，从而来实现销售和经营。按照目前国际上通行的概念，广义的产权酒店主要分为三类-时权酒店即由瑞士亚历山大耐首先提出“Timeshare Hotel”，是产权式酒店的发端。酒店向游客（中产家庭或企业集团）。出售在一定时期内使用酒店客房或娱乐设施的权利，该权利可以上市转售、转让或者交换。-退休自用酒店是一种所谓留后路的退休住房投资方式。投资者在退休之前购楼，每年和家人去使用一段时间，其余时间交酒店管
14、理公司出租获取租金回报。到退休的时候作为颐养天年的住所。这种类型的酒店在美国比较多见。-有限自用投资型酒店产权酒店是分时度假产品的一种特殊模式。是指投资者买断酒店设施的所有权除部分时间自己使用外，统一将其它时间的住宿权委托酒店管理方经营，自己获取红利的经营模式。在欧洲国家，“产权酒店”模式经过数十年的发展，已成为一种为社会广泛接受的房产投资品种私人投资者缴纳首付款购买产权酒店后，通常每年确定自己使用的天数，其它时间则交管理公司统一出租。作为酒店客房对外经营，每年的酒店租金收益基本可抵房产分期付款的费用。购买者一般1520年后交完银行按揭款即可取得房屋的产权。而与产权式酒店同时进入市场范畴的是分
15、时度假概念，分时度假房产的销售分为有产权和无产权两种。在国外，越来越多的国家和地区把分时度假纳入旅游产品的范畴。因此淡化产权的概念而突出其使用权。在国内目前的分时度假销售市场上，很多公司仍沿用以上做法，即天产权销售（卖“时权”将一套房子按时间分割卖给不同的消费者）。而这种“时权”的法律保证体系在国内尚未建立也就是说国内目前还没有出台相应的法规对分时度假行业的“时权”予以明确的法律保证。购买者的“时权”很难保障。 目前国内比较知名的产权式酒店见附表（一） 通过对部分产权式酒店的分析可以得出以下几个结论： -上述产权式酒店主要建设在城市地段比较的好的地方，或者是依托比较著名的风景名胜区； -城市产
16、权酒店定位多是商务酒店，考虑到旅游酒店的季节性，客人层次问题而导致的对酒店设施的损伤，因此多数以商务酒店为主要的经营方向； -酒店的档次一般规模比较大，或者装修档次比较高，这样才能形成对市场的冲击和对消费者的吸引； -产权式酒店目前的总量都不大，在整个市场的总量上比例都比较少，正处于一个发展的阶段。 基于本项目形成的结论是： -从目前项目所处的环境来看，作产权式酒店的风险比较大。主要是该区域的尚未成熟，可能的消费者还没有形成市场和有效的需求，从而降低该酒店的投资价值。-从变动和发展眼光，以及该项目的开发周期来看，市场的机会还是存在，但是在前期的市场营销方面需要加大力度。产权酒店销售的好坏取决于
17、项目酒店的后期经营，只有后期的经营才能保证业主的投资收益，而对于未来广场酒店来讲，后期的经营保证是项目成功的关键。 3、目前成都市酒店的经营调查。 从市场的角度，分析该酒店可能的未来经营收益2002年中档以上酒店1-11月收入指标酒店名称 收入（万元） 开房率（%） 平均房价（元）锦江宾馆（5星） 5084 50.42 585(含早、含服务费)皇冠假日（5星） 484.64 62.64 580(含早、无服务费)喜来登（5星） 5207.4 75.97 547(含早、含服务费)银河王朝（4星） 2113 55.22 386(含早、含服务费)安国酒店（4星） 1234.6 62.04 252(含早
18、、含服务费)华洋花园（3星） 1888 88.72 257(含早、含服务费)选取的样本主要是与我们计划的酒店有一定的关联度，同时也具有一定的档次类似，从表格中可以发现成都的酒店在经营收益上不是很高，而经营比较好的酒店大多是由知名的管理公司来进行管理和经营的。 从部分的抽样分析中，我们可以发现： 成都市的酒店经营还存在一定的发展空间，目前经营比较好的酒店，一般区域位置也比较好，因此针对本项目所涉及到的酒店，在经营上的压力和风险都同时存在，因此如何保证后期的经营和管理，如何提高开房率是需要解决的问题。4、同区位酒店的单体调查我们选取了金牛宾馆进行了深度的访谈，具体的与本酒店的比较如下：与金牛宾馆的
19、横向比较比较内容/项目名称 金牛宾馆 未来广场酒店规模 500亩 38亩区位 成灌大件路（三环路外） 武侯大道（三环路外）交通 便利，在成都市的主要出城通道上 基本便利，不在主要通道上历史 由于是国宾馆，知名度高 未知房间数量 400多间 200间以内内部环境 园林合围式 开放式投资者和管理者 政府/资产管理代表 公司/专业管理基本设施和配套 配套设施完备 部分完备客源 政府接待固定40%，其余来自市场 来自市场主要客户群 政府会议，公司会议，旅游团队等 商务客人，长住客人等客房销售均价 200元左右 200元以内年度经营收入 3000万元左右 预计500万元左右从以上的比较中，可以看出未来广
20、场酒店与金牛宾馆的可比性不强，二者在各种形态上的差异比较大，酒店的定位不能以金牛宾馆作为参照。二）可行性分析1、SWOT分析法 -针对本区域的业态进行分析项目优势：目前在该区域4公里半径的范围内尚没有正规和成型的大型酒店，而该辐射半径目前的居住人口和人流量已经或者正在达到一定的消费总量，同时远期的状况也比较看好；在该区域内，没有比较有力的同业态竞争对手，同时邻近的业态对酒店也存在一定的依赖度。项目劣势：目前的商业气氛在该区域内并不很强，同时商业业态的品位还相对不高，目标消费者比较分散；项目威胁：酒店产权房的销售周期比较长，客户群比较分散，酒店前期经营的难度存在；项目机会：着眼于该区域在3年内的
21、发展趋势，以及可能来临的大发展；-针对成都同类档次酒店的SWOT分析项目优势：区位优势，在该区域内没有比较大的同业态竞争对手，同时邻近的业态对酒店也存在一定的依赖度；项目劣势：目前的商业气氛在该区域内并不很强，同时商业业态的品位还相对不高，目标消费者比较分散；客源市场定位尚不清晰；销售网络不健全；项目威胁：酒店产权房的销售周期比较长，客户群比较分散，酒店前期经营的难度存在；项目机会：面积比较大，综合配套和园林绿化可以作的很好，面对区域的消费市场，着眼于该区域在3年内的发展趋势，以及可能来临的大发展；2、结论通过上述的分析，认为在未来广场建设产权式酒店的思路主要有以下几个方面的问题有利因素：建设
22、酒店，适应该科技园区的整体发展规划； 建设酒店，能够满足该区域的需要和配套；目前利用公园的优势可以开展；针对职业投资个体和公司具有吸引力，因为他们更加着眼于未来的预期； 问题：产权式酒店所要解决的是购买者的投资回报问题，这与酒店的后期经营有很大的关联，如果能够在后期的经营上实现突破，解决距离感，解决区位感，就可能促使该项目的成功； 如果销售不畅，增加公司的经营性资产，减少回款，加大资金占有； 从后期经营的角度，以及从目前公司开发该项目所需要达到的目的来看，项目风险比较大，可行性不强。五、项目的定位建议通过以上的分析，在这个基础上对于该酒店的定位以及功能建设进行如下描述：一）项目建议定位 为附近
23、的科技园和商业业态进行配套的花园式的中型商务酒店，同时完善本项目的会议，餐饮，娱乐功能，形成该区域内的吸引点。酒店的基本概念合成是：商务平台，会所功能，广场文化，娱乐天地二）酒店的规模在功能上酒店按照酒店住宿接待区，餐饮娱乐区，商务会议区来进行相对分隔和连接。分别能够、快速通达目前已经建成的公园区。其中酒店住宿区：客房和写字间大约180间，平均的建筑面积为：40平方米，约8000米建筑总量，房间的面积分布按照30到80平米不等，分别设立写字间，标准间，单间，商务套房，贵宾房等。楼层设置上按照写字楼两层，其中包括酒店办公区等，其余楼层按照商务楼层，行政楼层等在房间内部设施上进行区分的方式来建设；
24、酒店大厅可以比较小，但在设计上要具有大气的形象，建筑面积不超过500平米，减少公用面积部分。餐饮娱乐区建筑面积按照6000平方米的体量来进行修建，主要的功能有：餐饮，小超市，游泳池以及相关娱乐项目等。商务会议区建筑面积按照3000平米的体量来进行修建，主要的功能有：商务谈判，会议中心，演讲厅等。停车场可以设立地面和地下停车场各一个，地下停车场面积约为2000平米。三）酒店的档次和功能酒店初期的定位应该是中档的商务酒店。延伸功能上，在前期可以不全部具备，但在后期，可以根据实际的市场情况进行补充和完善。四）酒店的后期经营引进国内知名的品牌酒店经营管理公司，介入后期经营和管理。五）酒店产权购买者分析
25、 1、企业购买：办公室功能，员工临时住所功能，接待功能，会晤功能，以及酒店其他配套功能的购买者；2、个体商人：投资用途，自用，接待等； 3、个人：投资用途，接待用途等； 以及其他。六）酒店消费者分析 1、商务客人 2、集团和会议消费 3、部分旅游者和旅游团队 4、政府接待 以及其他六、财务分析一）投资估算未来广场产权式酒店投资估算（占地38亩，土地补偿费用约24万元/亩）成本类别 酒店客房住宿区和写字楼 商务会议区 餐饮娱乐区 地下车库建筑面积（平米） 8000 3000 6000 2000建安工程（元/平米，含装修） 2500 2200 2200 1800附属工程（元/平米） 160 160
26、 80土地成本（含协议补偿费用） 358 358 358 管理费用（营销，广告，税金，办公，差旅和业务费用） 200 200 200 单方造价（元） 3058 2918 2918 1880合计金额（万元） 2446，4 875，4 1750，8 376总投资（万元） 5448，6万元说明：1、酒店按照3-4星级酒店的标准进行，包括装修； 2、酒店装修中包括酒店的消防系统，中央空调，消防通道，两部客人用电梯和一部货梯等相关配置。二）投资建设计划和筹资安排整个投资和建设周期约为2年，投资回收期按照三年来计算，时间安排为：2003年5月到2003年7月初，完成项目前期的调查和分析；2003年7月初到
27、2003年9月初完成规划报建手续；2003年9月初到2003年11月完成设计报建，工程招标等；2003年12月开始动工，建设周期约为12个月，到2004年12月；2004年9月，在工程主体完成后，开始销售。销售周期约为12个月；2005年1月酒店开始进行经营性营业。三）项目收入预测1、收入销售收入：酒店建筑面积8000平米，其中除去酒店主体公用配套不能销售部分。按照总建筑面积80%为可以销售的面积，用于销售的面积为6400平米，按照每平米定价3800元计算。如果销售量达到60%，即销售面积为3840平米，销售收入为：1459，2万元；如果销售量达到80%，即销售面积为5120平米，销售收入为：
28、1945，6万元；餐饮娱乐建筑面积中，餐厅，游泳池，酒吧以及KTV等作为酒店配套设施占用其中60%的面积，余下的40%部分，即2400平米左右的面积作为可以销售的部分来计算，均价按照6000元/平米计算。如果销售面积达到60%，销售面积为1440平米，实现销售收入864万元；如果销售面积达到80%，销售面积为1920平米，实现销售收入1152万元。2、经营收入 酒店经营收入：从2005年开始计算，以年度为计算单位，经营单元主要包括酒店客房住宿区，商务会议区和自留的餐饮娱乐区。项目可以出租的客房为180间，考虑其中20%作为写字间和办公室出售，余下96间作为经营性客房，依据目前成都市酒店的经营状
29、况和本酒店的具体情况，设定开房率为50%，单位平均定价为180元/间天，从2005年开始，年度的客房经营收入为：180元/间天/X96间X365天X50%（开房率）=315，36万元，根据酒店经营的配比原则，其他的配套设施产生的收益应该占到客房收益的30%，即其他收益为：315，36万元X30%=94，6万元酒店年度经营收入为409，96万元，依据酒店行业的平均利润率40%计算，税前利润为163，984万元，酒店经营管理公司提取10%左右的管理费，约为16，39万元，剩余税前利润为147，594万元，税后利润为97，41万元按照目前产权的分红原则，酒店的整体经营收益应该业主间进行分配，那么如果
30、统一按照60%的销售量计算，我公司可以获得税后利润的40%，即38，96万元一年。敏感性说明：酒店经营中，开房率，房价，配套设施的赢利能力是决定酒店经营收入多少的重要因素，因此对这些因素的经营力度，是保证开发商和业主收益的杠杆。同时与酒店管理公司的合同拟订也好是保证项目收益的一个主要的因素之一。3、租金收入 主要包括餐饮娱乐区的用于销售但没有销售成功从而留置下来进行招租的部分，面积为2400平米，由于这一部分取决于销售状况，因此租金部分暂不进行计算。四）项目投资回报率分析 （只作静态考虑，不做动态考虑，即资金的时间价值）项目销售收入按照60%计算，客房和写字间1,459,2万元，餐饮娱乐配套设
31、施864万元，即实现销售收入2,323,2万元，只占到总投入的42，6%；经营性收入按照10年的期望回收期计算，收入389，6万元，占7%左右；经营性资产增加：商务会议区3000平米餐饮娱乐区4560平米客房住宿区4160平米共计11720平米的资产增加，按照成本造价进行计算，资产价值为：3478，12万元。七、项目的整体开发模式建议和营销思路一）开发模式建议 根据以上的分析，可以看出，目前该地块用于酒店建设，在孤立地针对本项目进行分析时，投资回收期太长，回收速度太慢，项目的市场运作风险太大。不具有投资性。但是如果同时考虑相邻79亩的联动开发，该项目又具有投资的价值。把整个未来广场作为一个整体
32、来考虑，同时考虑目前该地块的各种现状，建议的开发模式如下 ： 第一期运用建成的公园广场积聚人气，引进日本东京原宿广场的概念（详见附件2）进行炒作，建设临时设施，提供活动条件，给该区域增加人气和文化的概念，提升该地块的知名度，使地块升温，实现土地的升值，达到第二期开发能够与成本持平，第三期开发开始赢利的目的；时间从2003年6月开始。第二期建设酒店（38亩），目的使完成该整个地块的配套和人气积聚，形成该区域的一个中心，力争实现成本回收；时间从2003年底开始；第三期开发住宅和商业铺面（79亩），或者扩大酒店的建设，实现项目的最后赢利，时间从2005年开始。这种模式的前提是政府能够认同分期开发的计
33、划。同时基于这种开发模式提出了以下关于未来广场整体营销思路：二）整体开发的营销 利用原宿广场做文化的概念，树立中国的原宿广场置信青年广场，形成成都市的一个特色。（关于日本东京原宿广场的介绍参看附件）步骤：从原宿广场概念，夏季德国露天啤酒节，到房产的开发。按照这个程序进行有续的推进，来实现生地到熟地的转换，在这个模式下，形成商务酒店，产权式酒店，大型会所（武侯区的会所），商业区经营的平台，从而实现赢利的目的。八、建 议根据以上的分析和论证，单独在该地块38亩地上进行产权式酒店的开发，近期开发风险太大，建议对该地块的开发放缓，同时对该立项进行进一步的论证。如果不追求资金的快速回笼，而是通过资产的升值达到赢利的目的，建设酒店是可行的，但是需要时间，不宜过急，最好拖1-2年再建。 如果把整个未来广场一体化考虑，进行地产的综合分期开发，该项目的整体赢利是可以预期的。日本原宿广场的兴起与兴旺给人启迪，建议公司可以进行进一步的市场调研，重拟开发策略。 从发展的眼光来看，目前未来广场的升值潜力是巨大的，要达到赢利目的，关键是如何把握有利的开发时机和营造良好的开发前提。
