1、为您，我做到 四川中原/飞大人民中路项目 06/01/12 建001飞大人民中路项目发展建议 （产权式酒店深化研究报告）四川中原物业顾问有限公司二零零六年一月十二日前 言四川中原针对飞大人民中路项目从宏观市场深入到微观分析，在本次补充调查中就产权式酒店这一物业形态作了专项剖析。发展产权式酒店必须突破几个关键点：金融政策的限制、对投资者信心的重拾、对开发模式和经营模式的创新，建立在对这几个关键问题的疑惑上，中原对成都市各大银行信贷部相关人员作了深入的访谈，在中原客户资料库筛选部分投资者进了针对性问卷调查，对紫薇银座和世代锦江公寓在产权式酒店的运作模式上进行了深入分析，同时结合本项目的成本收益对本
2、项目发展产权式酒店提出了操作层面的建议，对后期可能涉及的法律问题也做了简单阐述。总体希望本次对产权式酒店发展建议的论证能对飞大人民中路项目在最终发展方向上有所帮助！目 录第一部分 产权式酒店相关政策研究5一、相关金融政策分析51、个人住房贷款利率上调52、银行推出“直贷”或类似“直贷”业务5二、各大银行对产权式酒店的政策61、农业银行62、中国银行63、民生银行和招商银行64、相关分析65、影响7三、产权式酒店相关税收政策研究7第二部分 投资者情况分析8一、投资者基本情况分析81、受访对象来源82、受访对象年龄分析93、投资经历与受访者年龄交叉分析94、受访者职业背景分析105、受访对象家庭月
3、收入统计106、投资资金占总收入的比重分析11二、投资者对产权式酒店认知度分析111、对产权式酒店的认识112、对区域的认同度12三、受访者投资偏好分析131、投资领域132、投资意见选择133、投资回报满意度144、投资理由145、对不动产投资的选择156、选择投资不动产的理由157、投资额度分析168、选择付款方式16四、影响投资产权式酒店的个别因素171、影响投资决策的因素172、选择酒店管理公司的标准183、阻碍投资决策的因素184、投资看重因素19第三部分 产权式酒店运作模式（案例研究）20一、紫薇银座201、紫薇银座投资回报方式202、相关分析20二、世代锦江211、成都世代锦江投
4、资回报方式212、相关分析22三、深圳雅兰酒店231、经营管理公司232、财务制度233、投资方案234、业主权益及义务245、业主入住管理256、业主享受的优惠服务267、基本运行管理费（每年根据市场价格调整）26第四部分 产权式酒店成本收益核算28一、投资估算281、总建设成本费用列项282、其它开发费用列项：283、销售收入284、酒店经营收入（以10年测算）29第五部分 产权式酒店发展模式研究34一、总体运作模式341、总体运作模式示意图342、模式操作流程说明34二、开发模式351、开发模式示意图352、模式操作流程说明353、业主与开发商关系分析35三、经营模式361、经营模式示意
5、图362、模式操作流程说明363、酒店经营管理模式364、开发商委托管理公司模式375、业主委托经营模式37四、管理模式391、管理模式示意图392、权益管理说明403、产权管理说明404、客房管理说明40五、经营收入分配模式411、经营收入分配模式示意图412、模式操作流程说明42六、权属关系模式421、权属关系模式示意图422、模式流程说明42第六部分 研究结论43一、从政策层面来看43二、从产权式酒店案例经营状况来看43三、投资收益分析结论431、从酒店经营管理公司的角度来看432、从投资者的角度来看44四、开发商存在的风险分析44五、涉及的法律问题441、开发模式中涉及的法律问题442
6、、经营模式中涉及的法律问题45六、总结45后 记46第一部分 产权式酒店相关政策研究研究目的：政府对产权式酒店的政策和银行对产权式酒店的态度是影响项目操作的关键因素，本部分主要对相关金融政策和各大银行对产权式酒店的贷款政策作针对性研究。一、相关金融政策分析1、个人住房贷款利率上调从2005年3月17日，为促进房地产业健康、持续发展，中国人民银行决定调整商业银行自营性个人住房贷款政策：1) 将现行的住房贷款优惠利率回归到同期贷款利率水平将现行的住房贷款优惠利率回归到同期贷款利率水平，实行下限管理，下限利率水平为相应期限档次贷款基准利率的0.9倍，商业银行法人可根据具体情况自主确定利率水平和内部定
7、价规则。以5年期以上个人住房贷款为例，其利率下限为贷款基准利率6.12%的0.9倍（即5.51%），比现行优惠利率5.31%高0.20个百分点。2006年住房贷款利率将继续上调。2) 提高首付对房地产价格上涨过快城市或地区，个人住房贷款最低首付款比例可由现行的20%提高到30%；具体调整的城市或地区，可由商业银行法人根据国家有关部门公布的各地房地产价格涨幅自行确定。 2、银行推出“直贷”或类似“直贷”业务2005年6月14日，中国银行四川省分行召开新闻发布会，宣布推出“直贷式”个贷业务，包括公务员在内的七类高端客户免保险担保等系列优惠政策，并计划在中行各营业网点开设售楼部直接服务个贷客户。而一
8、个星期前建设银行四川省分行业推出类似“直贷式”个贷政策。招行、农行分别推出了“循环授信”、“八成30年按揭”等业务。二、各大银行对产权式酒店的政策 产权式酒店由国外引进，但在国内的发展模式不成熟，失败案例也比较多，鉴于此银行为控制自身风险，出台了相关管理政策，就这个方面中原对成都市各大银行进行了深入的调查。1、农业银行农业银行从2004年5月内部出台政策明确表示“严格控制产权式酒店（公寓）类物业采取售后返租形式销售的贷款，如果确有需要，须报省农行批示”，对该类物业的贷款权限上收，从目前的执行情况开看，到目前为止基本没有提供过这类似的贷款业务。2、中国银行从2005年初对产权式酒店 银行对产权式
9、酒店的界定：没有独立生活空间（厨房、卫生间等）、依赖于其他公共生活空间，且业主没有独立经营自主权力的物业。不提供按揭贷款，从目前的执行情况来看基本停止了对该类物业的贷款发放。3、民生银行和招商银行2004年6月开始对以下有产权的物业均不做个人按揭贷款业务：1、无产权边界的房屋，如在商场所设摊位，只规定了面积大小，但没有明确房屋四至；2、产权式公寓，虽然买受人有房屋产权，但没有经营权和使用权，这种属于投资型物业，通过与开发商签定反租协议来获得一定比例投资回报的。4、相关分析从了解情况来看，国有四大银行基本停止了对该类物业的贷款发放，据了解在2004年该政策出台同时成都有将近11个项目的产权式酒店
10、项目亮相，但是都迫于银行紧缩原因而改为公寓项目，近年来该类物业在成都市场基本没有出现也是由于贷款原因，本项目如果往产权式酒店方向发展，无疑这是个非常大的阻碍因素，因此需要发展商前期与银行有良好的沟通，落实金融政策，控制开发风险。5、影响1) 从2004年开始成都各大银行对以产权式销售的物业严格限制贷款条件，对这类物业停止贷款，基本限制了该类物业的发展，2) 产权式酒店属于纯投资性物业，采用银行按揭购买的客户占的比例非常高，如果没有银行信贷的支持，那么投资者将很难做出购房决定，3) 如果目前从银行贷款利率6%来计算，开发商回报承诺在税后8%的话，实际收益在2-3%左右，与其他投资方式（基金等）相
11、比，收益率还是很有限，那么对投资者的吸引力是不够的。三、产权式酒店相关税收政策研究由于酒店物业属于经营性物业，根据国家税收法律规定此类物业应缴纳的税费有以下五项（按租金收入征收）：1、营业税： 3%-住宅类物业；5%-商业类物业（产权式酒店为商业类物业）2、城市建设维护税：营业税的7%3、教育费附加、地方教育费附加：营业税的4%4、房产税： 4%5、个人所得税：10%（以上税费是按照经营期收益征收，不包括物业成交时需交纳的一些税费）以上五项税费总共占到月收益的15%左右，税费起征点为800元起，由于分散的住宅出租目前法律管理还有很多漏洞，因此在税收上还没有严格执行，但是集中的租赁行为，比如酒店
12、经营行为就无法回避这个问题。因此，从这个方面来讲，税前与税后的收益购房者会做对比，如果税后收益不能达到预期的收益水平，那么投资的价值就大打折扣，对于开发商也要预先考虑到这样的问题，在目前的案例中，紫薇银座在实际销售中忽略了这个问题，对业主收益没有明确界定是在税前还是税后，因此在后期引发出了很多纠纷，给发展商也带来很多不必要的麻烦。第二部分 投资者情况分析研究说明：为了更为准确的把握产权式酒店投资者的心理，中原在上次研究的基础上加大了调研的深度和广度，对具有地产投资意向的投资者随机抽取一定数量进行深度访谈，并对没有涉及到的内容进行了更为详尽的复合性分析，同时利用中原数据库产权式物业投资者调查数据
13、（数据采集时间：2004年），力求在投资者层面把握其投资动向以及对骡马市区域的接受度。一、投资者基本情况分析1、受访对象来源n 有效受访者人数共38人，其中成都市28人占总体的74.55%；省内其他地方有6人，占18.18%；外省4人占7.27%，受访对象的户籍与工作地点上存在一定的交叉性。2、受访对象年龄分析n 在本次调查过程中，受访者的年龄以30岁以下和3035岁两个年龄阶段占到近4成的比例，从访谈中了解到具备投资实力的个人或家庭，在决策阶段大部分是全家参与，年轻成员则主要负责购买执行。n 投资者从避税角度考虑，产权拥有者常常是家庭的年轻成员。3、投资经历与受访者年龄交叉分析n 投资经历与
14、受访者年龄的关系不是非常明显，各个年龄段的受访者都有投资经历；n 主要的不同点反映在不同的年龄段对投资风险的承受力、对投资回报的要求不同，年龄较大的受访者一般要求比较稳定、风险较小的投资方式，而年轻的受访者更倾向于较高投资回报率的投资方式，他们会根据自己对信息掌握程度和判断能力来控制风险。4、受访者职业背景分析n 受访者中以公司职员和自由职业最具投资意向，比例分别占到50.91%，和14.55%。n 这部分人群接受过高等教育，思想前卫敏锐，拥有较高的收入，对未来预期较好，但由于这部分人日常花费也较高，为了维系和提升优质的生活水平，其投资意识强烈，并且乐于尝试各种新的投资模式。5、受访对象家庭月
15、收入统计n 有意向的投资者中家庭月收入水平大部分集中在1万元以上，属于真正的城市中产阶级。6、投资资金占总收入的比重分析n 访谈中投资者反映投资额度一般情况占其总资产10%-20%居多，体现出投资者稳健和谨慎的心理。小结：接受访问的投资者中，由于取样原因大多数都为成都本地的投资者，而实际情况来看，经济水平越发达，投资意识越强；从受访者的年龄特征来看，比较倾向于年轻化，36-40岁的中青年是投资客户的主力群体，因为这部分人群处于事业的顶峰期，收入较为丰厚，在投资经历上表现为较年轻的群体的抗风险能力较强，相比较投资风险更看中投资回报；在家庭月收入上，集中在1-1.5万月/家庭，即家庭年收入在121
16、8万左右，属于中档偏高的收入群体。二、投资者对产权式酒店认知度分析1、对产权式酒店的认识 n 受访者中82.73%的人通过各种渠道知道有产权式酒店这样一种投资产品存在，完全不知道产权式酒店的仅占17.27%；n 这说明这种投资模式在成都有了一定的普及度，但从调查的反映来看，认同这种模式需要有一些基础条件，比如酒店的管理品牌，项目本身的位置和品质等，只有建立在这些基础上的这种投资模式能够很好的得到投资者的认同；n 投资者对产权式酒店情况了解的不一而同，由于前几年的火热炒作，以及后期暴露的一些问题使得各种报道频频见报。这部分人对其正面和负面的报道持不同的看法，但绝大多数认为在保障制度上有待完善。2
17、、对区域的认同度n 从对受访对象的调查来看，有40%的比例对骡马市片区持观望态度，主要由于骡马市在经历了前几年的衰落后，目前稍有起色，但是目前的发展情况远不及春熙路盐市口商圈的发展，表现在新建项目的销售价格和销售进度都略低于春熙商圈。n 但骡马市片区目前的交通状况有所改善，铂金城的商业招商情况较好，商圈的商气、人气逐步回升，随着CBD区域规划的实施、地铁沿线物业都将有很大的升值空间，因此对本区域的认同度也会逐步提升。小结： 对接受访问的投资者产品和区域上作了测试，对产权式酒店大多数的投资者都有了解，但由于一些项目没有操作成功，投资者对这种投资模式有一定的怀疑，因此在选择这样的投资品种的时候表现
18、出特别的谨慎性。在对区域的认同度上，有35%的投资者非常看好该区域，但是大多数投资者认为本项目区域的升值还需要较长的时间。三、受访者投资偏好分析1、投资领域n 根据访谈情况了解到，投资者的投资分布在各个领域，其中股票期货和房地产投资占的比重最大分别达到31.33%和48.34%，由于近几年股票期货市场持续低迷，众多投资纷纷转向其它投资领域，其中房地产投资增长最快。访谈对象中一半的人选择房地产作为第一投资领域。n 这和目前房地产市场行情不断上扬的价格趋势分不开，从2000年成都房地产市场只涨不跌，价格一路上扬，很多人都在这过程中获益颇丰，因此民间投资行为越来越普及，整个市场供需产生不平衡，价格越
19、涨，同时客户买涨不买跌的心理又使得其继续投资，房地产投资又是众多投资选择中技术难度较小的一种之一，因此房地产投资是目前投资者选择最多的投资方式之一。2、投资意见选择n 在投资领域和意见选择的复合性研究可以看出投资者个人的判断在投资意见中占主导地位，专家意见仅仅是做个参考。3、投资回报满意度n 在投资领域与回报率满意度方面，各个投资领域不一而同，这从操作层面来讲，各种投资都有其专业性，特别是房地产专业知识和操作经验的结合才是地产投资成功的保证。n 从投资风险上来讲，房地产投资的风险明显优于其它投资品种，投资者会考虑到房屋具有使用功能，住宅投资的风险最小，其次是独立商铺和商务办公物业。4、投资理由
20、n 房地产作为一种特殊商品，由于其5070年的产权决定了它的长期保值增值的特点，同时市场对房产的需求也持续增长，因此投资房产会带来长期稳定的收益；n 并且当前房地产热潮中，地产升值潜力巨大，投资回报率高。5、对不动产投资的选择n 访谈者中地产投资方面，产权式酒店的投资比例只占8.11%，一方面是产权酒店运作模式还不够成熟，经营中出现过不少开发商和业主的纠纷，在投资者中口碑不太好。n 其二，产权式酒店整体经营状况失败的项目多于成功的，使开发商对其开发风险过大而不轻易介入。n 三是各种金融政策是向着不利于产权式酒店发展方面推进的。6、选择投资不动产的理由n 在选择投资产权式酒店的主要原因方面，投资
21、回报率和回报稳定占到了33.33%和38.89%，充分反映了投资者投资趋于理性和稳健。n 近年来各种投资产品增加，就房地产本行业中也存在多种替代投资品种，不同的投资品种的收益率与风险不同，在面对多种投资品种的选择下，投资者也越来越理性。7、投资额度分析n 在投资者心中认为产权式酒店的收益足以支付按揭月供，因此首付可以接受的额度11-20万的比例最大达到32.68%，20-50万的比例较小，但51万以上的比例占15.38%，投资接受额度呈两头大中间小的状态。n 从首付款的接受额度可以推断出客户能接受的投资总价在33-66万之间，8、选择付款方式n 在付款方式上投资者57.27%选择银行按揭，产权
22、酒店能不能按揭，按揭几成，按揭年限都成为投资者关注的焦点。n 按照目前成都市执行的金融政策来看，普遍不受理产权式物业的按揭办理，那么这对本项目的后期销售将造成很大的压力，这个政策能否变通对本项目的发展也起关键作用。小结： 在对投资者的投资偏好中，可以发现以下几个特征，在投资的领域上主要集中在房地产和期货股票上；在作投资决策时，投资者自身的意识占主导作用，并且经济实力越雄厚的投资者自信心越强；在不同的投资品种之中，大多数投资者反应房地产、古董收藏品和保险的投资收益比较理想，在对不同投资产品的选择上主要看中投资回报收益的稳定和回报率高；在房地产业的投资中，选择投资产权式酒店的比例非常小，在付款方式
23、上近六成的客户都会选择银行按揭付款。可见，目前投资者对房地产方面的投资预期还比较看好，但是在具体的产品选择上又倾向于收益比较稳定，风险较小的住宅产品，客户在付款方式上比较倾向于按揭方式，那么这对于本项目发展产权式酒店就有很大的难度。四、影响投资产权式酒店的个别因素1、影响投资决策的因素n 在受访者中收入越高的自信心越强，他们对自己的判断非常重视，并且同时也听取专家及朋友意见来印证自己的想法；相反收入越低的受访者对自己越没有信心投资理财常常以朋友专家的意见为主。2、选择酒店管理公司的标准n 在酒店管理公司方面，受访者认为酒店管理公司知名度的高低以及管理水平的高低是产权酒店经营好坏的关键。n 同时
24、在调查过程了解到，品牌酒店管理公司的号召力非常大，在同等条件下，受访者更愿意选择品牌管理公司经营的项目。3、阻碍投资决策的因素n 在访谈过程中涉及到阻碍投资产权酒店的原因时，大部分受访者认为国家政策不稳定，开发商诚信以及酒店经营都存在较大风险，同时目前一般8%-10%的收益回报除去按揭、税收等等几乎就没有余钱，有时甚至还要倒贴，显得不合算。n 紫薇银座项目交房推迟半年，开发商诚信受到质疑，对客户投资回报的承诺没有考虑得到税费的问题，给后期的操作上造成很大的难度，业主曾几次与开发商对峙，造成市场信任危机，对后续的该类产品都有不好的影响。4、投资看重因素n 在谈到如果选择投资产权酒店最看重的因素，
25、受访者认为投资回报率和地理区位最重要。当前的投资者已不会盲目的听信开发商宣称的投资回报率，他们认为这个是他们投资的原因之所在，但他们也会根据经验判断项目位置，酒店管理公司以及开发商实力等是否足以长期支撑这个回报率。小结：对影响投资者的个别因素中，都比较倾向于品牌管理公司；对产权式酒店的投资抗性主要是该产品投资回报与的投资风险不成正比，在同等的投资收益上，投资者都愿意承担更小的风险，产权式酒店的风险主要表现在政策风险和酒店的经营风险，因此如何降低风险，提高回报率才是打动投资者的关键。第三部分 产权式酒店运作模式（案例研究）一、紫薇银座1、紫薇银座投资回报方式n 业主购房可办理5成10年按揭，也可
26、选择一次性购房，一次性购房优惠5%；n 业主与开发商签订购房合同后，再与酒店管理公司签订委托经营合同，酒店承诺给业主固定年11%的投资回报（税前），同时业主可享受每年有15天的免费酒店入住权，合同期限20年，20年之后业主有权利自行处理其酒店资产，也可与酒店管理公司续约。n 与酒店的委托经营管理方式有两种：A、有限自用投资型酒店。即开发商将每套客房分别作为独立产权出售给投资者；投资者除在免费赠送时段自住外，大部分时段将客房委托给酒店管理公司统一出租经营，以获取年度利润分红。B、投资+经营型酒店。投资者在签定一个或数个楼层的酒店购房合同后，还可自愿选择自行经营，在执行酒店统一的价格标准、服从统一
27、的管理规范、缴纳一定的管理费用的前提下，享有除产权以外的经营权、与酒店的结算权，获取更大的投资回报。2、相关分析第一， 固定投资回报的操作模式在当时是比较普遍的一种投资方式，在产权式酒店的销售中紫薇酒店的良好运作、裙楼商业由太平洋百货统一经营管理，具有长期比较稳定的收益，都给购房者很大的信心保证； 第二， 在紫薇银座的客户群中有很大部分是二级城市灰色资金收入转移者，他们对成都房地产市场的不了解，轻信了开发商所吹嘘的高额投资回报，在2004年2月实际返利中开发商代扣了税费和维修基金后，很多投资者的收益还不能抵充月供款，因此很多投资者的稳定高收益的梦破灭。第三， 从目前中原对紫薇银座和紫薇酒店的调
28、查来看，酒店部分运作基本能够保证盈利，通常都是紫薇酒店部分在补贴紫薇银座部分的返利，紫薇酒店的经营情况是成都市中心酒店中比较好的，但在每年的年终决算后只能保持盈亏平衡，财务也很吃紧。第四， 从相关途径了解到，紫薇三期将在2006年推出，原打算做产权式酒店，但此方案已被否决。二、世代锦江1、成都世代锦江投资回报方式1) 固定投资回报n 业主购房即办理七成20年按揭（首付为140，000元，月供为2，185.26元），同时与管理公司签订一套客房10年租赁合约（由开发商担保）；n 10年期内，业主客房月供由管理公司全额承担，且管理公司每年一次性返还业主首付款8%的红利；则10年的回报为374，231
29、.2元（实际回报率为7.96%）；n 业主每年可获36天免费入住权，也可用免费入住权换取在与酒店签有协议的其他酒店内免费入住；此项权益经投资者本人书面授权后可以转赠；但不能折算为现金；n 若业主在该年度内未使用完入住权，则不累计入下一年度；管理公司不作补偿；n 若按酒店客房250元/天计，则客户每年可获9，000元（36天*250元/天）的免费入住权；加上每年首付8%的现金回报和月供款，在宣传时开发商称回报率为9.88%（37，423.12+9，000/470，000）；n 投资者在该酒店内消费享受各项配套设施58折不等的优惠。2) 参与酒店分红n 业主按一定比例参与酒店年终利润分配，开发商不
30、承诺固定回报，业主应分摊酒店亏损；n 业主年度收益额=全体业主可分得利润（业主物业价值酒店物业总价值）；n 业主每年可获36天免费入住权，也可用免费入住权换取在与酒店签有协议的其他酒店内免费入住；此项权益经投资者本人书面授权后可以转赠；但不能折算为现金；n 投资者在该酒店内消费享受各项配套设施58折不等的优惠；n 若业主在该年度内未使用完入住权，则不累计入下一年度；管理公司不作补偿；n 管理公司将定期向业主通报酒店的经营情况，并接受业主书面预约，委托注册会计师事务所审计经营业绩（费用由业主自行负担）。在每个财务年度委托国内注册会计师事务所进行审计并提交审计报告，业主将按照报告所确认的经营业绩和
31、委托经营管理协议书的规定享受投资回报。3) 固定回报+利润分红n 管理公司为业主提供等额回报，回报额=业主物业总额*固定回报率；回报额不低于其按八成三十年方式计算的月供款（年回报率=年回报额/总房款），即5.2%；n 业主与酒店按7：3比例参与酒店年终利润分配，业主年度收益额=（全体业主可分得利润-全体业主固定回报额）（业主物业价值酒店物业总价值）；n 业主回报=固定回报额+业主年度收益额；n 业主每年可获36天免费入住权，也可用免费入住权换取在与酒店签有协议的其他酒店内免费入住；此项权益经投资者本人书面授权后可以转赠；但不能折算为现金；n 投资者在该酒店内消费享受各项配套设施58折不等的优惠
32、； n 若业主在该年度内未使用完入住权，则不累计入下一年度；管理公司不作补偿；n 管理公司将定期向业主通报酒店的经营情况，并接受业主书面预约，委托注册会计师事务所审计经营业绩（费用由业主自行负担）。在每个财务年度委托国内注册会计师事务所进行审计并提交审计报告，业主将按照报告所确认的经营业绩和委托经营管理协议书的规定享受投资回报。2、相关分析n 前两种方式是目前的投资性物业较多采用的方式，且回报率也大体相当；不同在于第一种方式更彻底地保证了投资者的利益，而后者则在一定程度上缓解了开发商前期的资金压力；n 递增投资回报方式可给客户一定的想象空间,即随着酒店经营的渐好,所享受的回报会越来越高,同时会
33、吸引客户与酒店续约;n 成都世代锦江投资回报方式能在心理上打动客户，即只需投入首付，10年内不再额外付出，还可收回一定投资；且开发商付出较前两种回报方式少；n 以前三种方式的投资回报额计,客户在合同期内都不能收回首付投资；n 后两者回报方式都需要向业主通报酒店的经营情况，不过大多数客户都明确表示不相信酒店公布的财务数据，更愿意接受固定投资回报方式。三、深圳雅兰酒店1、经营管理公司雅兰酒店由雅兰置业（深圳）有限公司所属的酒店公司经营管理，在筹备开业和第一年由深圳雅兰酒店有限公司委托深圳粤海酒店管理公司负责日常经营管理。2、财务制度经营管理公司将按照国家财务与审计制度实施管理，以高透明度面向业主对
34、经营管理方面的各类咨询，定期向业主通报雅兰酒店的经营情况，并接受业主书面预约，委托注册会计师 事务所审计经营业绩（费用由业主自行负担）。在每个财务年度委托国内注册会计师事务所进行审计并提交审计报告，业主将按照宴席报告所确认的经营业绩和委托经营管理协议书的规定享受 投资回报。 3、投资方案1) A方案-休闲投资型（享有100利润分配）委托经营期限不少于一个财务年度（每一个财务年度单位：12个月）；业主可随时入住酒店，不计时数，对客房拥有完全支配权，与酒店共享盈亏；委托期间，暂由发展商垫付酒店基本运行费（40元/月.M，包括管理费、冷暧水费、空调费、房间清洁费、设备与物业维护基金），在年底利润分配
35、时，从业主应分利润中予以冲减；当应分利润不足以冲减业主应承担的酒店基本运行费，且业主不要求改变原有委托方式时，不足部分转入下一年度利润分配时予以冲减，直到冲减完为止；当业主委托期限满，改变委托方式或终止委托合同时，需一次性结清发展商代垫的基本运行费用和其他合部经营成本。 2) B方案-投资回报型（享有60利润分配）委托经营时限为六个财务年度，六年期满后，若需继续委托，双方另议。 业主在六年连续委托期限内，只分享酒店盈利，不分担酒店亏损；每年入住签分累计不超过80分（含80分），酒店基本运行费用由发展商承担，业主无须交付；超过80分时， 业主入住需按当日散客房价的优惠价支付房费，且不再实施签分制
36、； 在年终利润分配时，发展商与业主按4：6的比例，分享业主应分得的可分配利润。（具体分配方案见第八条）。业主若提前终止委托合同（需书面申请并得到发展商书面同意），如果酒店在过去的委托期内盈利，业主则可按本管理方式第八条的规定分配利润；如果酒店亏损，业主则需按第八条的计算方法分担亏损。3) C方案完全自用型的业主委托管理的方式（不委托经营） 酒店公司仅提供酒店式基本管理服务，业主须承担酒店基本运行费用（40元/M.月）且不参与酒店利润分配；当业主提出换洗布草及补充洗漱用品的要求时，酒店将向业主提供该项服务并收取70元/.间的客房服务费。4、业主权益及义务每间房业主将拥有两张有酒店编号的精美业主卡
37、，两卡享有同等权益，业主或持业主卡的人士可签单挂帐享受酒店的优惠服务。业主遗失业主卡时，应及时通知酒店挂失并及时补办，挂失前该卡所发生的消费费用，须由业主承担。雅兰酒店竣工验收、业主在办理入伙手续时，需同时签署为期一年，不少于个财务年度（A方案）或六年（B方案）的委托经营管理协议，或签署不委托经营协议，确认业主与酒店管理公司的委托关系与委托方式。1) 房服务费用（包括布草换洗费及客房内印刷品、洗漱用品等日常消耗品费用）业主在享受客房服务时，需承担70元/日. 间的酒店客房服务费，其中必须支付布草洗涤更换费（40元/套.次），当业主使用洗漱用品等房间日常消耗品或使其外观受损、酒店必须更换时，业主
38、需缴纳30元/套.次。客房服务务费每年按市场价格调整一次。 2) 业主入住签分制将一个会计年度按淡旺季、平日、节假准划定一千分， 业主入住时按当日积分签分累计。对委托酒店经营的业主，在入住酒店时采用业主入住签分制。3) 业主委经营管理方式采用A、B委托方案的业主以间为单位，自签定委托协议之日起前三年每年可享受10天次.间免客房服务费住房。 5、业主入住管理1) 预约入住：为保证业主能如期入住酒店客房，在委托经营期间，业主若需入住，淡季应在24小时之前、旺季应在72小时之前通知酒店（业主需以传真并签名方式确认）。酒店将优先安排业主入住自己的客房，但如业主客房已有客人租用时，则安排业主入住其他同类
39、标准的客房。2) 加开房间：委托经营的客户业主，带亲朋好友加开房间，旺季（5月-9月）每月限多一间房记分，淡季（10月至次年4月）每月限多3间房记分，超出部分按当客房价的优惠支付房租。3) 业主授权他人入住：需在预定房间的传真中，写明被授权人的姓名身份证号码及入住时间；被授权持此卡消费可享受业主同等待遇，所有消费可签单挂帐，入业主帐；被授权人无业主卡时，可享受房租签单，房租记业主帐，其他消费离店前须现金支付。4) 持卡消费：业主或持卡人持卡消费的费用，按月结算，业主需在发出结算单的7日内，付清全部款项，每超过1日，需支付应付款的5的滞纳金；超过30天，酒店有权终止服务或通过其他方式予以追诉。
40、5) 业主选择入住客房和入住记分的调整：业主要求入住的客房与委托方物业房租标准存在差异时，入住分数做适当调整。注：P为当日入住标准记分；山景房、海景房、豪华房业主入住总统套房按房价五折优惠，现金或信用卡支付，不计分数；如业主同时拥有两套或以上不同类别的客房，将按业主预约登记的房间为标准记分。 6、业主享受的优惠服务 酒店配套设施供业主优先使用，并享受8折价格优惠：温水泳池 ；西餐厅；咖啡厅；专用海滨沙滩区服；酒店专车交通服；中医保健服；美容美发发；优先使用停车场，收费标准按照停车场规定执行。 7、基本运行管理费（每年根据市场价格调整）1) 客房基本运行费 按建筑面积计算，每平方米每月摊公共区域
41、与设备管理费10元、冷暧水费6元、空调费15元、房间清洁费7元，设备与物业维护基金1元，酒店管理公司按管理费10提取1元管理费，合计40元/M月。2) 商业基本运行费（用于营业商铺业主支付的空调管理费） 按照销售合同所确定的建筑面积计算，每月每平方米的管理费为10元，空调费15元；酒店管理公司按管理费10提取1元管理费，合计26元/M月，水、电费用依独立水电表的实际用量交纳。3) 费用缴纳 业主需按正式销售合同所确定的建筑面积和房屋用途，在办理入伙手续、签署委托合同时缴纳三个月的基本运行费按金，标准房（16003）4800元，豪华房（28603）8580元，复式豪华房（53903）16180元
42、。4) 基本运行管理费的使用 n 基本运行管理费每年预算一镒，支付以下支：n 管理人员、保安员、园艺工、清洁工及其他服务人员的工资、医疗、社会保险、奖金、津贴和福利；n 对公共地方及设备的保养和维修；n 对公共地方的用水、用电；n 对公共地方公共设备购买保险的费用；n 由于服务管理所产生的工商税； n 为提供管理而产生的运输交通、通讯和邮资费用；n 办公开支；n 工作制服及其清洁费用；n 其他管理与开支。 第四部分 产权式酒店成本收益核算一、投资估算1、总建设成本费用列项A. 前期拍卖费用：7800万B. 工程改造费用：800万（包括外立面、地下车库、建筑内部隔墙等）C. 设备及内部精装修费用
43、（酒店部分）：以 20000*3500 元/，共 7000万D. 设备及内部精装修费用（商业、写字楼部分）：19697*1500元/ 共 2954.55万E. 不可预见的费用： (B+C+D)*0.03=322.63万小计：18877.18万元2、其它开发费用列项：A. 管理费用：（B+C+D）*0.03=322.63万B. 财务费用：（B+C+D+E）*0.06=644.63万C. 销售费用：总销售收入*0.03=987万D. 开发期税费：总销售收入*5.5%=1809.5万（营业税及附加按5.5%计算）成本总计 2.26亿元 u 本次测算按总建筑面积43591.66m2分摊各项成本，每平方
44、米的造价为5184元/；若在后期工程施工过程中严格现场管理，降低工程成本，必将会增大项目的投资利润空间；3、销售收入本项目可销售的总面积为30752平方米（减去了地下以及16层商业部分面积），其中酒店部分20000平方米；商业写字楼用房部分10752平方米。按酒店部分实现平均销售价格10000元/平方米计算，商业写字楼部分平均实现12000元/平方米计算。按100%销售率计算，销售总收入为：3.29亿1) 酒店销售收入20000*10000元/=2亿2) 写字楼销售收入10752*12000元/=1.29亿3) 未售部分及酒店配套部分分析 参考骡马市片区商业物业的销售价格和本项目商业所处位置，
45、建议取商业物业的建筑面积均价为8000元/；16楼商业指标项目名称单位指标数量备注建筑面积8945-投资成本万元2942-市场价值万元7156均价8000元/ 未售部分及酒店配套部分成本以其建筑面积占总建筑面积的比例分摊总投资成本。 未售部分市场价值为7156万元，可以使用这部分的产权或经营收益作为提供投资者收益的保障之一。4、酒店经营收入（以10年测算） 以70平米商务套间作为示例，按成都五星级酒店平均的出租率来测算。 客房房间数按285套来估算。 客房价格以当前成都市五星级宾馆标间平均价格作为测算单价。（根据中原对酒店房价的调查，一般需另加收10-15%的服务费；客房价格的取值采取了较为保守的方式，最终价格需与酒店经营公司协商）1) 房间户型配比情况房间类别面积区间户型配比标准间50平方米左右25%商务套房70-80平方米65%豪华商务套房100-120平方米10%2) 客房收入测算（285间客房）（平均房价房间数出租时间出租率）单位：万元平均房价出租率500.00 元550.00元600.00元650.00元700.00元40%2052.002257.202462.402667.602872.8045%2308.502539.352770.203001.053231.9050%2565.002821.503078.003334.
