1、中国 | 2021年10月城市更新系列白皮书之三 焕新中央活力 迈向国际城市终生学习成长计划立即扫码获取更多报告、方案、文档、模板一切报告均为公开发行版本，一切权力归原作者所有，仅作内部使用！每日分享报告！每周更新报告、方案、文档、模板目录2 | 焕新中央活力，迈向国际城市 城市更新是持续的市场关注热点。“十四五”规划提出“转变城市发展方式”，“加快推进城市更新，推动城市空间结构优化和品质提升”。不同于传统的大拆大建模式以及传统的住宅快销开发逻辑，城市更新应以“人”为核心，是城市有机体自我生长迭代发展的必然过程，是城市核心区通过新产业、新功能、新业态导入，从而优化符合现代生活品质要求的功能载体
2、，提高存量资源利用效率为城市发展注入时代活力，推动城市可持续发展的持续过程。在点状物业改造向区域功能升级转变的过程中，如何统筹经济性与社会公平，从而建立长期有效的市场机制，如何以可持续运营视角推动决策机制和相关政策的完善，特别是基于新功能业态诉求保留技术标准弹性空间，如何建立有效投融资一体化机制激活多方主体参与等，均是完善新型城镇化战略所赋予的时代课题，亦有待以更为开放创新的思维，通过项目试点实践进行积极的探索。 |0102030405主页目录城市更新驱动世界级城市发展 城市更新驱动城市核心区域升级 城市更新未来发展展望 代表性城市更新项目实践之路 附录：仲量联行城市更新解决方案 将鼠标悬停在
3、目录上，单击首选主题或通过单击左右箭头/页码导航页面。0512192533城市更新系列白皮书 | 3|05040302010102030405主页4 | 焕新中央活力，迈向国际城市 从国际知名城市迈向国际卓越城市2019年 重构社群关系，激活城市动能 核心关键词： 片区、场景核心观点： 更新场景营造 更新综合评分标准2020年 聚焦社区更新，唤醒城市活力 核心关键词： 后疫情、社区发展核心观点： 社区发展动力 社区更新经济模式和社会模式分析有城市，就有城市更新。从拿破仑的大巴黎重建，到纽约的哈德逊城市广场，成功的城市更新发展始终在推进城市活力和城市国际影响力的提升。仲量联行在2019年、202
4、0年分别推出了城市更新系列白皮书：我们在2019年探讨了城市更新的整体模式、公共场景塑造在城市更新中所起到的时间和距离感官上的影响力以及对整体的片区场景更新提出了系统性的评分标准；在2020年，因为关注后疫情时代的城市发展，我们更多地聚焦在自上而下的城市更新、社区更新的经济和社会模式分析，并就此展开了关于社区治理的探讨。而站在新十年的开始，更多的中国城市站在了国际化的发展舞台之上。这些中国城市，在国际化的同时，也充满着千年以来的历史文脉与人文活力。而在下一轮的城市发展中，如何通过城市更新将千年积淀的历史和文化的力量转化为城市产业和人文发展的活力，在保护和建设的平衡中获得更高质量的发展，将是这些
5、城市在国际舞台上，从国际知名城市走向国际卓越城市所必须补上的一环。因此，2021年城市更新系列白皮书的核心议题将回到城市的地理原点，探讨城市在历史和文脉中前行的力量与发展 模式。点击二维码 下载报告点击二维码 下载报告|0102030405主页城市更新系列白皮书 | 501城市更新驱动世界级城市发展|0102030405主页6 | 焕新中央活力，迈向国际城市 拥有世界级/国际化发展定位的城市代表 立足自身特点、追求世界引领，中国城市的全球愿景将 成为推动城市未来发展的强劲动力成都北京西安青岛重庆武汉上海苏州无锡广州 深圳杭州南京|0102030405主页北京努力建设好伟大社会主义祖国的首都、迈
6、向中华民族伟大复兴的大国首都、国际一流的和谐宜居之都广州建成具有经典魅力和时代活力的国际大都市，成为具有全球影响力的国际商贸中心、综合交通枢纽、科技教育文化医疗中心，朝着美丽宜居花城、活力全球城市阔步迈进上海基本建成具有世界影响力的社会主义现代化国际大都市，成为具有全球影响力的长三角世界级城市群的核心引领城市，成为社会主义现代化国家建设的重要窗口和城市标杆深圳建成具有全球影响力的创新创业创意之都，成为我国建设社会主义现代化强国的城市范例。成为竞争力、创新力、影响力卓著的全球标杆城市成都践行新发展理念的公园城市示范区、泛欧泛亚有重要影响力的国际门户枢纽城市苏州充分展现“强富美高”新图景的社会主义
7、现代化强市、国家历史文化名城、著名风景旅游城市、长三角重要中心城市西安具有国际影响力竞争力的国家中心城市和具有历史文化特色的国际化大都市杭州独特韵味别样精彩的世界名城武汉创新引领的全球城市，江风湖韵的美丽武汉无锡建成具有国际竞争力的产业创新名城、具有国际美誉度的生态宜居名城、具有全国辐射力的交通枢纽名城、具有全国影响力的山水文旅名城南京具有中国特色、时代特征、国际影响的社会主义现代化创新名城青岛建成具有较强影响力的开放、现代、活力、时尚的国际大都市，以全球海洋中心城市昂首挺进世界城市体系前列重庆建设国际化、绿色化、智能化、人文化的现代城市来源：各城市2035规划、十四五规划及国土空间规划城市更
8、新系列白皮书 | 7|0102030405主页全球城市视角主要全球领军城市发展历程工业革命时期20世纪初19401960新自由主义政治经济策略确定伦敦经济将以法律服务、会计服务、商业咨询为主的商务服务业，代替制造业的重要地位“布雷顿森林体系”确立 建立以美元和黄金挂钩的固定汇率制度战后东京，百废待兴，东京致力于快速恢复，政府对重工业带动经济崛起加倍重视工业革命为伦敦带来制造业的聚集，同时人口爆发式涌入，城市急速扩张，城市经济大力发展工业时期先以劳动密集型、资本密集型轻工业为主， 后在二战期间轻工业由低端向高端升级钢铁、化工、机械等重工业制造业成为经济发展的中坚力量制度改革推动生产性服务业发展，
9、以金融业和信息业为代表的生产性服务业向东京集中经济发展重心偏向中心城市为核心的生产性服务业；伴随都市圈的初步形成， 纽约与周围城市合理分工、产业链协作，在金融和贸易上发展迅速城市到郊区：重工业向后工业转型期间，伦敦着手展开新城运动，疏散产业及人口，解救备受压力的中心城区；以伦敦为中心分为四个圈层，共建成28个新城镇纽约港：前工业化时代纽约为连接欧美的普通港口城市；工业革命后成为美国最大贸易口岸华尔街：美国金融分业经营模式走向终结，华尔街成为金融民主化的重要场所工业先导，英国完成初始资本积累与工业结构调整工业先导、制造业兴起、轻工业升级重型制造业引领金融转型，东京迈向亚太“金融龙头”服务业扩展，
10、金融业崛起成为纽约支柱产业 1944 1945全球城市升级窗口期不断缩短 制造业主导期 服务业/金融业主导期 多元产业发展期1970城市升级推动功能迭代加速，赋予城市更新更为复合多元内涵摘自仲量联行金色中环：创新引领，而立浦东再出发白皮书8 | 焕新中央活力，迈向国际城市 |0102030405主页领军全球城市均步入了“聚焦对创新经济动能的挖掘与培育”的第三次转型期1980199020002010至今 1979 2003 20102005年浦东新区成为第一个综合配套改革试验区2013年上海自贸试验区正式成立新自由主义政治经济策略确定伦敦经济将以法律服务、会计服务、商业咨询为主的商务服务业，代替
11、制造业的重要地位上海经济发展战略汇报提纲关于开发浦东的指示 国务院正式宣布开发开放浦东上海推进科创中心建设， 明确下一轮城市发展目标南汇并入浦东，“两区合并”金融体制改革规划方案 标志着日本“金融大爆炸”制度改革的开始，推动金融自由化和全球化东京都产业振兴基本战略（2011-2020） 确立东京都作为首都圈核心的产业创新地位、引领产业升级；尤其是激活地方具有优秀技术的中小企业参与到产业创新中金融服务现代化法案 将国际竞争、赢得全球市场作为目标，通过鼓励和促进美国金融业增强国际竞争力多元化城市：纽约经济多样化项目 提出把纽约打造成新一代的科技创新之都一个新的纽约市：2014 -2025 再次明确
12、“全球创新之都”的城市发展定位制度改革推动生产性服务业发展，以金融业和信息业为代表的生产性服务业向东京集中国际经济、金融、贸易、航运和 科技创新中心核心功能迈上新台阶在政府支持下东京产业重点向创新经济倾斜1986年撒切尔改革，英国金融放松管制、加速自由化， 以混业经营、金融为主；金融逐渐成为伦敦主导产业经济发展重心偏向中心城市为核心的生产性服务业；伴随都市圈的初步形成， 纽约与周围城市合理分工、产业链协作，在金融和贸易上发展迅速全球范围内伦敦率先提出发展创意产业作为文化、 科技和经济深度融合的产物，支撑“创意之都”下一轮发展将经济基础扩展到以生物科技、时尚、媒体技术为重点的不同行业中，逐步改变
13、过度依赖金融业的发展路径华尔街：美国金融分业经营模式走向终结，华尔街成为金融民主化的重要场所硅巷、邓波区、康奈尔科技校区 科技创新聚集区塑造纽约城市新空间品川：日本政府引导下，以吸引研发中心、 创新总部为核心目标的城市新增长极陆家嘴、南京西路等为代表的中央商务区是上海打造卓越的全球城市中国样本的重要承载区丸之内：亚洲金融核心；日本金融、经济中心；总部集聚金融城：政策改革下，此前极为封闭的金融城成为伦敦第一个CBD，走向全球市场东伦敦科技城：将东伦敦改造为高科技产业中心，成为当之无愧的欧洲成长最快科技枢纽伦敦创新战略与行动计划（2003-2006） 伦敦提出建成“世界领先的知识经济”科技城计划
14、改变英国缺乏本土企业、龙头企业现状，试图培育本土创新企业，将伦敦打造成世界科技中心之一金融转型，东京迈向亚太“金融龙头”加速走完工业化中期经历产业转型作为制造业基地，重型化程度高，在发展和资源约束中转型，从重化工业向后工业阶段过渡金融与专业服务业并举上海迈向“卓越的全球城市”东京聚焦知识密集型产业发展伦敦进入服务经济时代服务业扩展，金融业崛起成为纽约支柱产业伦敦进入创新驱动型经济时代纽约进入多元经济战略时代 1999 2009 2015 1997 2012 1984 1990 2009 2015城市更新系列白皮书 | 9|0102030405主页10 | 焕新中央活力，迈向国际城市 全球领军城
15、市的发展共性 核心区域重塑城市气质代表空间：核心体现：伦敦金融城财富、金融代表空间：核心体现：纽约华尔街“纽约金融梦”代表空间：核心体现：上海陆家嘴开放、金融代表空间：核心体现：伦敦西区文化孵化器、“伦敦新精神”代表空间：核心体现：纽约哈德逊 城市广场创意阶层“美国梦”的核心诠释空间代表空间：核心体现：上海新天地上海“创新之城、人文之城、生态之城”的全新体现|0102030405主页城市更新系列白皮书 | 11代表空间：核心体现：伦敦西区文化孵化器、“伦敦新精神”代表空间：核心体现：纽约哈德逊 城市广场创意阶层“美国梦”的核心诠释空间在地化的城市归属感与国际化的时代认同感是城市发展内在动力的两
16、大核心要素。区别于新城开发，城市更新的内容已经不仅仅是载体的改造，以开放、共享、多元、复合为理念的城市有机更新，是推动全球城市不断保持活力、实现可持续发展的关键。城市更新的五大核心驱动要素以中央活力区 (CAZ, Central Activities Zone) 理念重塑世界级城市构建 产业生态驱动 多元复合赋新 城市文脉激活 城市空间整合 交通价值|0102030405主页12 | 焕新中央活力，迈向国际城市 02城市更新驱动城市核心区域升级|0102030405主页城市更新系列白皮书 | 13多元复合产业 金融产业服务业创新产业以活力发展理念，重塑世界级城市核心区吸引领先人才是城市发展的核
17、心引擎。在新经济产业快速迭代和竞争发展的背景下，人口吸引力是城市发展必须面对的命题。工作与生活场景的交织和人群社交空间的多元活跃需求决定了城市发展需更加注重对于在地职住关系和社区构建的思考。2004年，伦敦政府公布的大伦敦空间战略规划2004，首次提出建设中央活力区（CAZ）。2021年，新一轮公布的大伦敦空间发展战略2021再次强调，CAZ是伦敦充满活力的心脏和全球标志性的核心，是世界最具吸引力和竞争力的商务区域之一。多元城市功能叠加夜间经济发展，打造24小时活力空间，串联公共活动空间，打破多元功能边界多维文化旅游功能 传统文化遗址与博物馆、画廊、剧院、音乐厅等新建文化设施丰富购物体验 集中
18、购物中心主题特色街区品质复合居住功能 同时，基于城市文化的深厚积淀，城市核心区同样是对外展现城市特色的重要空间，因而城市核心区承担着城市文化魅力彰显的重要使命。构建活力四射、多元共融的城市核心区是世界级城市未来发展的重要趋势。CAZ中央活力区践行城市伦敦区位交通社会影响力城市生活商务活动四大维度 探索复合功能 核心区要素资料来源：London CAZ: 大伦敦空间发展战略2004、大伦敦空间发展战略2021|0102030405主页14 | 焕新中央活力，迈向国际城市 核心区活力打造 微更新？片区更新？还是大拆大建？亚马逊在西雅图的集群式发展从2010年的约5千人到2020年的约5万人，亚马逊
19、在西雅图扩张态势持续强劲，截至2017年，亚马逊西雅图办公体量达75万平方米，办公载体从单点式发展转向集群式发展。通过对城市文脉的功能活化，丰富区域空间载体，推动区域复合化和特色化，从而构建产业生态体系，将驱动城市产业功能不断升级。在此基础上，需面向创新产业导入，适配产业办公载体及配套微观需求，完善优化区域配套，构建完整产业配套体系。上海近年甲级办公楼租户结构中科技新媒体企业占比（基于租赁面积）7% 8% 10% 14% 17% 21% 0% 5% 10% 15% 20% 25% 2016 2018 2020 中央商务区非中央商务区 除了多元的餐饮配套、深厚的文化氛围、完善的教育医疗配套，西雅
20、图政府不断通过城市更新为亚马逊及各类科技龙头企业在不同时期提供对应载体，从而实现科技产业的高度聚合。2017集群式2007单点式基于活力理念的核心区发展，理性界定城市更新范围的核心影响因子将不在于改造体量的大小，而是在超过一个最小面积界限后能够覆盖和影响的总体区域范围。由于城市核心区的空间是有限的，因此现代城市未来核心区更新发展所需要关注的重点，是单位面积中单位个体GDP产出的效率，以及随之而来的产业及社会带动效应分析，而不是整体的GDP数据。1. 构建产业生态城市经济发展正在由要素驱动向创新驱动转变，以科技新媒体等为代表的创新产业正在呈现强劲的增长势头，并已在部分城市商务区成为继金融业、专业
21、服务业和商贸业等传统主导产业之后的核心产业增长极。数据来源：仲量联行研究部|0102030405主页城市更新系列白皮书 | 152. 驱动多元复合伦敦国王十字车站区域 多元复合功能集聚针对区域高端人才的高品质消费及文化需求，国王十字车站区域除办公与居住功能外，充分利用在地文化遗产与公共空间打造极具特色与调性的商业、文化及休闲娱乐功能。在城市更新发展的背景下，传统的粗放型外延式发展模式已难以持续。在土地价值与城市容量的双重压力下，集约型内涵式发展成为必然趋势。集约化发展并非在于将每一寸空间按照原有的利用逻辑进行高密度的堆砌。在核心区赋予多元城市功能和复合的生产生活环境，构建城市休闲、社群交互、教
22、育、运动娱乐、旅游观光等多元空间，从而适配不同社群、不同客群的新型生活方式诉求，是彰显城市活力、推动人才集聚的重要手段。同时，通过公共空间的串联，一方面实现载体、功能和城市基础设施的联动，另一方面以内容为抓手，将人的情感通过公共空间进行传导，才能真正实现人与人之间有形和无形的链接，构建社群网络，塑造城市的活力内核。 伦敦国王十字车站区域开发项目为伦敦中央区一个世纪以来最大的单一开发商开发项目，通过引入大量零售、餐厅、社区设施及公共绿地，2016年共吸引游客32.5万人次 项目以公园、广场、步行街区为组织框架，40%以上的土地作为城市公共空间使用。5条主要城市道路将区域分成不同组团，组团内部不允
23、许私家车进入，确保了其步行体验与安全。其中Granary Square、Handyside Gardens已成为最受市民及游客喜爱的聚集地之一 大量的零售、公园等空间满足了居民及游客购物、休闲、运动等需求，为城市创造了一片满足不同客群生活方式的目的地40%公共空间60%建筑空间总建筑面积75万平方米总占地面积27万平方米56%办公24%住宅11%零售9%文娱旅游休闲产业娱乐购物公共空间和内容运动资料来源：https:/www.kingscross.co.uk/ ，国王十字概览（Kings Cross Overview）|0102030405主页2002年以前2002年2003年2004年201
24、6年2017年科技媒体餐饮零售服饰及配件建筑工程以传统制造、仓储物流企业为主Crye入驻，防护装备全流程生产服务商，租赁面积1,000平方英尺Sartorous入驻，服装配件定制生产服务商Patina Studios入驻，室内设计及生产企业FullStack Modular入驻，装配式建筑定制设计及生产组装企业Duggal Group入驻，交互媒体全流程服务商，租赁面积 20,000平方英尺Duggal Group扩租至200,000平方英尺，租赁面积翻至10倍Russ&Daughters入驻，食品制造零售商，租赁面积14,000平方英尺Catbird入驻，珠宝定制设计及生产商，租赁面积1,3
25、00平方英尺Crye扩租至90,000平方英尺16 | 焕新中央活力，迈向国际城市 3. 赋新城市文脉时间赋予城市魅力。城市不同发展时期保留至今的历史和文化符号具备不可复制的文化价值。城市更新过程中，如何活化和再利用城市文脉，彰显城市内涵，撬动和传递城市文脉的价值，是城市更新区别于新区建设的重要使命，对城市发展有着不可估量的意义。仲量联行认为，城市文脉的复兴和传承，不应该仅仅停留在单一的文化展示、展览和回顾，而应该基于文化积淀，结合纽约布鲁克林海军厂 传统工业区转身为以技术驱动的现代制造业中心纽约布鲁克林海军厂起源于1801年，占地1平方公里，二战时期曾是美国建造大量军舰和航母的核心造船厂。伴
26、随战争结束及纽约制造业向服务业转型，在经营了165年后其被政府关闭，慢慢荒废。自2002年开始，伴随政府多轮重振制造业的举措，纽约布鲁克林海军厂逐渐发展成为纽约最大的工业综合园区，成为纽约新一代智能制造的主要承载区。纽约布鲁克林海军厂现在拥有450多家企业，员工超过11,000人，每年为纽约市带来超过25亿美元的经济效益。作为美国历史最悠久的海军造船厂，纽约布鲁克林海军厂拥有纽约最深厚的工业产业文脉。在新一轮改造升级过程中，纽约政府在传承原有工业空间肌理、延续工业产业文脉的基础上，更顺应产业发展趋势，由原有的传统制造升级为智能制造，同时与城市功能进行交互，赋予旧工业厂房以新生，成为城市技术创新
27、驱动的现代制造业中心。新时期的城市发展使命，与城市功能进行充分交互，通过新产业、新功能和新业态的导入，构建新型城市功能体系，实现真正意义上的城市文脉赋新。将历史记忆与生活方式结合，将产业文脉延续和升级，将城市功能延展和扩充，形成多元、复合、升级的城市有机空间，更能有效的赋能历史的时间价值，兑现历史文脉的未来价值，激活城市文化新生。资料来源：Pratt Center发表Brooklyn Navy Yard: An Analysis of Its Economic Impact and Opportunities for Replication|0102030405主页城市更新系列白皮书 | 17
28、4. 激活城市空间城市空间是生产及生活的载体，是城市的核心资产。城市更新赋予城市重塑商务空间、居住空间、商业空间及公共空间的机遇，是区域价值提升的重要 驱动力。城市更新放大城市空间城市更新的目标是通过放大城市空间推动创新要素聚集，打造符合新兴产业需求的办公楼宇、研发中心、中试孵化空间等，并营造开放自由的工作环境和活跃平等的社交氛围，加速创新人才 导入。城市更新重构城市空间组合城市空间的价值在于服务人的生活，复合化的城市空间满足社群的复合，综合需求，改变传统街区的单一性，通过业态平衡多样可满足全龄阶段多元消费层次。利用多种建筑手法及立体交通，从建筑空间上完成横向功能与纵向功能的双重混合。城市更新
29、助力城市公共客厅场景营造伴随城市快速发展，城市核心区在集中高强度发展阶段已形成高人口密度格局，市民的城市公共空间也相应被压缩。城市更新通过对城市“金角银边”空间的设计，激活未被利用的城市空间，绿色廊道打造城市空间的纽带，成为融入城市肌理的新空间，形成城市丰富切面，构建彰显特色魅力的城市公共客厅，进一步激发城市活力。2007年以来，丸之内逐步开启从以商务、商业、酒店、会议等单一功能的CBD向文化、娱乐、学习、生活复合型街区发展。丸之内的总体设计规划了八个未来发展的共同目标，分别是：可方便、舒适行走的街区，文化繁荣的高品质街区、引领时代的国际化商务街区，安全城市、信息化交流街区，地方、行政、来访者
30、协力培育的街区，与环境共生的街区及风格和活力协调的街区。通过构建串联所有商务办公大楼的仲通大街，提升步行人流，扩散区域活力与繁华；将具有历史意义的第一栋办公楼三菱一号打造成充满文化和艺术的美术馆；并逐步丰富东京駅一番街，使其成为代表日本文化特色地下商业街空间，丸之内逐步更新成为具有特色和风格的国际商务中心区。纽约哈德逊城市广场 特色载体与服务导入各类人群，激活区域活力核心哈德逊城市广场位于纽约曼哈顿中城南片区，中城是纽约办公楼租金最贵的CBD区域。在纽约城市规划署Far West Side重建框架下，2012年，原私人铁路车场被政府接管后的土地开启城市更新重建。该项目总投资约200亿美元，总建
31、筑面积169万平方米，涵盖办公（占比57%）、住宅（占比34%）、商业 （占比6%）、酒店、文化艺术、学校（共占比3%）等复合型功能业态。 哈德逊城市广场不仅打造了高品质的哈德逊10、30、50、55号办公楼及 15、35号住宅楼。同时也为纽约居民与游客创造了全新的社交空间，例如地标性公共建筑The Vessel, 文化表演艺术中心The Shed及公共空间Snark Park，通过植入演唱会、艺术展览、脱口秀等各种形式的文化内容，为观众带来前所未有的观赏体验和有趣的互动空间。哈德逊城市广场的公共绿地广场和花园的设计与曼哈顿西侧的三个重要景观高线公园、哈德逊公园及林荫大道和哈德逊河公园融合协调
32、，成为丰富城市空间魅力的绿色纽带。东京丸之内 跨越百年的国际商务区转型之路哈 德 逊 城 市 广 场 成 功 吸 引 黑 石 、 K K R 、 富 国 银 行 等 金 融 机 构 ， 华 纳 传媒、Turner、HBO、CNN、华纳兄弟等传媒企业，Facebook、BCG Digital Ventures、Sidewalk Labs、SAP等科技企业，Tapestry和 L Oreal等时尚零售企业等入驻 ，成为核心区城市更新的典范。以三菱一号馆为起点的建设阶段国际商务办公区开放性多元化街区构建国际商务中心 进一步扩大和深入阶段1894年1998年2007年2017年|0102030405主
33、页18 | 焕新中央活力，迈向国际城市 5. 整合交通价值在城市扩大发展的过程中，新区往往同步采用更高的规划标准、更新的发展理念，在基础设施建设时兼顾多层次交通体系的构建，包括地面宽敞的城市快速路网、地下的轨道交通线网、空中的二层慢行系统等。而城市核心区作为传统老城区，街道尺度相对更小、更宜人，但由于发展历史悠久，基础设施相对落后，缺乏立体多层次的交通体系，在很多区域，车与人在地面抢占空间，交通效率低下、体验感较差。因此，在城市更新的过程中，应注重多层次交通体系的构建，通过“小街区+快慢行分离+TOD复合开发”三大理念，由旧有的2D交通体系向4D交通体系转变，全面整合交通价值，充分融合商业功能
34、，提升区域的交通效率与城市活力。小街区旧有 2D 交通体系 人车同层、快慢并行4D 交通体系快慢行分离TOD复合开发便捷的交通可达性、发达的慢行系统、细密的道路路网，将助力城市核心区/商圈的提升发展。纵观国际知名的城市核心区，其在交通价值方面具有以下共性： 拥有发达的对外交通条件、宜人的步行系统，轨道交通线路至少3条，慢行系统至少2种； 轨道交通连接机场和铁路枢纽，500米站点覆盖率超过 70%，路网密度达7km/km以上； 交通体系与商业功能充分融合发展，助力商业价值彰显。多层次交通体系助力城市核心区升级整合交通价值三大理念多层次交通体系转型构建城市核心区/商圈轨道交通站点数量轨道交通线路数
35、量公交线路数量市政路网密度（公里/平方公里）慢行系统新加坡滨海湾95647.46步行、空中连廊东京银座342910.2步行、骑行、地下通道东京涩谷551810.8步行、骑行、地下通道东京新宿48129.4步行、骑行、地下通道香港尖沙咀33268.69步行、地下通道香港中环24287.88步行、地下通道、空中连廊上海南京西路25108.39步行、骑行、地下通道4 垂直交通商业空间商业空间商业空间2 空中： 连廊系统1 地面： 快速路3 地下： 地下通道|0102030405主页城市更新系列白皮书 | 1903城市更新未来发展展望|0102030405主页20 | 焕新中央活力，迈向国际城市 更聚
36、焦于城市核心区域的城市更新，业态功能的创新复合对现有法规及管理机制提出了更多的挑战。在去地产化的大背景下，作为驱动城市发展的核心举措，城市更新承担着社区改造的重任，亟需在“政策性手段”和“经营性手段”两个维度实现破局。政策性破局 鼓励自主更新 弹性土地用途变更 容积率转移平衡 “边角地”等存量土地并入规划范围 创新业态五年过渡期先行发展经营性破局 配套公共服务设施运营权 存量用地转型发展文创、科创等产业用途 城市更新（类）REITs 税收奖励返还 腾退及保护修缮补贴关键词1破局基于经营性破局理念，不同于住宅社区开发模式，在传统的政府、市场和社会三大利益主体之外， 需要站位“营城”。从长期运营角
37、度，对实施过程实行全周期的统筹管理，并给予运营方更多支持和长期激励。关键词2运营城市更新是一项跨学科、多方参与、全生命周期的系统性开发工程。得益于数字孪生、物联网、城市信息模型（CIM）/建筑信息模型（BIM）等未来科技的成熟与赋能，智慧科技、智慧管理与智慧服务等复合智慧场景的应用已成为可能。也因此，基于“智慧城市”理念的智慧运营管理系统将为未来城市更新的决策与实施提供充分的支撑并助力城市的自我生长与迭代。关键词3智慧城市更新是一个“旧瓶装新酒”的过程，传统业态将会被腾退，并同时植入新的功能。创新的思维与量体裁衣的巧思，将成为决定城市更新成败的核心课题。围绕“新文化”、“新业态”、“新产业”以
38、及“新风貌”四新特色，将形成创新性的赋新生态圈，为城市注入持续的新格调、新活力，打造可持续的城市发展新格局。关键词4创新未来城市核心区域 更新的四大趋势|0102030405主页城市更新系列白皮书 | 21产城融合：打造创新驱动的商业新模式在为城市更新片区融入复合化产业元素的过程中，需要引入更多的产业发展视角，从产业角度审视更新后的空间价值。如果能以数字化研究方式，量化地明确资金投入产出的收益范围，并在传统房地产资本之外，匹配多样化的产业资金渠道，明确短期效益和长期效益并举的政策路径，方能实现区域发展的破局。通过顶层设计寻找项目发展立意的“核心驱动力”；通过规划突破，把握文化传承保护和规划限制
39、突破的平衡；通过产业要素集聚，打造战略新兴产业与城市功能的有机融合；通过运营思路创新，整合多类业态形成需求导向的“产品模块”；从而形成3大利益的平衡和4大核心城市功能的综合改善。3大平衡大平衡4大功能改善大功能改善文化环境价值经济价值社会价值城市更新面临的平衡居 住交 通 工 作 游憩(城市空间) 规划突破：实现新旧物业的使用效率最大化城市更新片区发展一般会涉及大量新旧物业的混合。在保障公众利益、符合更新目标的前提下，项目为符合今日城市核心区的功能现代化改造，需要在用地性质、容积率、建筑高度以及城市规划的退让及绿化标准规范上，拥有更多的自由度，从而保证物业改造后的使用效率的最大化。政企合作：探
40、索多元主体创新合作机制城市核心区域发展势必需要多元主体参与，而各主体间的合作模式亟待突破创新。通过聚合政府与开发主体、投资主体、运营主体等，最大化形成通力合作机制，树立政企合作示范，方能助力区域持续发展。多元主体创新探索城市更新3S发展路径体系 五大视角 STEP I: SPOT 城市公共痛点分析顶层逻辑发掘价值实施评价开展行动STEP II: SITE 在地更新潜力场地潜力产业发展潜力 提升空间效益 倡导公交与慢行优先的综合交通网络 营造鼓励街道生活的慢行环境 打造具感官体验的场景式空间 释放共享交流空间 策划多元社区活动 适应文化及气候环境的改造方案可实施性评价经济性评价重要性评价紧迫性评
41、价其他在地评价 以在地特色引导发展方向 促进健康生活的动感 建立多方沟通的机制与渠道 优化营商环境 搭建智慧管理运营平台 构建高效的公共服务平台 加强国际参与度 完善公共服务的供给与品质STEP III: SOLUTION 整体行动计划近期行动计划列表若干个近期行动计划(示意）优先级综合评价矩阵基于项目环境的提升计划（U形改造，综合形象整治等）1基于特色文化基础的场景营造计划 （如祠堂、名人故居、历史街区等）2基于智慧社区的智慧城市打造计划3基于综合交通工具的区域慢行系统打造计划4基于产业规划的产业招商计划及政策配套以及产业载体的功能性改造5其它6产业生态公共空间景观功能改造综合交通解决方案城
42、市气质重塑国际城市站位-友好城市-宣传推广-国际招商GDP品质提升公共社区服务 +智慧社区管理历史文脉多元驱动空间营造交通整合复合化产业社区CAZ中央活力区 活力后巷夜经济 智慧城市服务 在地环境塑造大数据 + 数字城市 孪生社区市民 意见找出问题|0102030405主页22 | 焕新中央活力，迈向国际城市 广深城市更新路径对比参考深圳和广州的城市更新实施路径，我们可以看到在实施区域的范围划定上，双方具有比较明确的一致性，即考虑首先设立改造范围和区域，再在政府相关部门统筹下进行更新规划编制。但双方的编制责任主体的选定又有很大的不同：即深圳是由政府牵头考虑整体规划，再确定更新实施主体；而广州（
43、乃至广东大部分区域），都是在单元计划的规划编制阶段，就已经将未来的实施主体纳入了编制参与范围。 而由此产生的更新市场化运作模式发生了相对应的变化。 深圳城市更新 广州城市更新 城市更新项目实施上海市城市更新条例（草案）解读 2021年8月10日公示的上海城市更新条例（草案）征求意见稿，在原有的强调政府统筹、社会资本及公众权益多方参与的基础上，提出了三个新的尝试，即：1. 尝试明确了双轨制的更新主体模式；2. 尝试提出了容积率转移的新经济模型；3. 尝试提出了突破土地招拍挂限制的用地保障审批路径。这些改变结合原有的上海城市更新路径，将能够更好地促进城市更新多方主体的参与意愿，同时也更符合金融赋能
44、下城市更新基金的普通合伙人（GP）- 有限合伙人（LP）更新发展模式。申报阶段坚持市场主导，开发主体自主选择，自主申报法定图则为依据城市更新年度计划为依据申报阶段机构申请纳入标图建库合理确定改造范围区一级申请纳入城市更新年度计划编制阶段核查汇总土地及建筑物信息申报城市更新单元规划规划编制编制阶段数据摸查区一级政府编制项目实施方案审核阶段区一级政府申报、市城市更新局受理提交市城市更新小组审议批复阶段市城市更新局批复最终方案区政府组织，进行社会风险评估并通过实施阶段拆迁补偿及建设相关资料办理项目建设/完成验收实施阶段确定单一实施主体签订搬迁补偿安置协议土地使用权出让合同和建设用地规划许可证创新政策
45、探索|0102030405主页城市更新系列白皮书 | 23上海城市更新审批路径示意图更新责任主体创新更新用地保障创新更新操作路径创新更新主体物业权利人A风貌保障更新地块新建地块物业权利人B已批控规 + 政策激励 + 容积率转移土地出让合同明确实 施 计 划 相 关 要求，相关承诺纳入土地出让合同进行管理，从政策端确保城市更新功能及效果的实现确定评估范围、完成资料整理 编制区域评估报告 开展公共要素评估 划定更新单元范围 明确各更新单元的公共要素清单 审批区域评估报告明确更新项目和更新项目主体 编制更新项目意向性方案 编制更新单元建设方案 审批实施计划项目实施评估报告涉及调规的，编制控规调整任务
46、书，报市级审批市场主体参与实施计划阶段涉及调规， 需要重新开展区域评估工作公有权益和现存市场化物业权益归集的可能性协议出让土地期限的突破不动产登记综合利益考虑确定土地出让金住建局牵头 设置更新办公室自然资源局 作为规划及产业指引 编制主体城市更新中心 作为专职更新 参与单位更新统筹主体+ 物业权利人主体 双轨更新模式参考广深案例，进一步解读上海市城市更新条例（草案）：三地在城市更新历程演变上有明显差异，但最终趋势殊途同归。1. 参与主体从政府大包大揽逐步演变为政府主导背景下的多方共谋，对小地块改造提供了更多的可能性；2. 改造模式从大拆大建逐步演变为因地制宜的拆、改、留、修、保多元举措；3.
47、更新方向从政府制定更新计划自上而下、层层分解的供给模式，逐渐演变为统筹方、权益人业主、社区团体等可自发申请更新的供需双向模式；4. 更新目标从单纯的增加人均住房面积，提供城市发展用地，逐步演变为多维度促进城市产业及活力的全面综合发展；5. 更新制度建设是基于在多个城市的实践上，相互借鉴，不断延伸完善，制度逐渐系统化、精细化。政策参考： 上海 - 上海市政府网站、上海市城市更新实施办法、上海市城市更新条例（草案）广州 - 广州市城市更新局、旧城镇全面改造更新项目报批指引、旧厂房政府收储（整备）与自行改造结合更新项目报批指引、旧厂房政府收储（整备）更新项目报批 指引、旧厂房自行改造更新项目报批指引
48、、旧村庄全面改造更新项目报批指引深圳 - 深圳市政府网站、深圳市城市更新局、深圳市城市更新办法|0102030405主页24 | 焕新中央活力，迈向国际城市 商业模式探索金融赋能，解决城市更新的创新发展模式 城市更新可通过金融赋能的创新模式，更快速有效地在实现社会价值、经济价值、文化环境价值间平衡的基础上，完善城市更新的多目标诉求的决策机制。从以前单个开发主体到多个开发主体组成的有限合伙人（LP）集合，聚集到一个普通合伙人（GP）去统筹各主体的诉求及专业性，方能达到片区政府、社会资本、市民三者的平衡，从而形成合力，实现区域的整体发展目标。收益比例及给付次序设置基金管理受托方城市更新基金运作方式
49、及流程 城市更新基金基于母子基金架构的发展模式，可由政府、更新区域产权权益人、产业资本和其它开发主体共同出资创立母 基金，母基金可在统筹开发的模式引导下与多个维度的权益人及机构再次共同投资设立子基金，多目标、多轮次参与到城市建设中。城市更新母基金政府出资Step 1:筹集前期资本Step 2:解决城市更新过程中产业、资源、资金导入问题 基金收益池城市更新项目投入金融和投资机构母基金政府引导社会资本出资Step 3:根据各子基金的风险度及贡献度，共同享受投资收益成为下一轮建设发展的助推器地产基金模式的设立，是地产界一场重大的变革，标志着城市发展的主体话语权从房地产开发集团向产业、金融、城市运营主
50、体的转移，通过纳入更多的利益主体考量维度，更综合性地审视城市更新目标。风险最高， 有保底有政策、 有保底兑付比例及 条件较为严格以区域发展 为目的长期 发展基金投资机构类商业及文化发展商类地产 开发商类政府相关 机构类LPLPLPLP环境可持续发展诉求GP 1%LP 1LP 2LP 4LP 3LP （极端情况示意）城市更新项目投资公司财务收益诉求地产开发诉求产业发展商，引导产业发展，提供产业招商服务政府机构等，社会效益呈现社会价值诉求|0102030405主页04代表性城市更新 项目实践之路城市更新系列白皮书 | 25|0102030405主页26 | 焕新中央活力，迈向国际城市 项目背景20
