1、深圳服务式公寓专题研究深圳服务式公寓专题研究2008.08Page 2第四部分 未来深圳服务式公寓的发展第四部分 未来深圳服务式公寓的发展第一部分 服务式公寓产品分析第一部分 服务式公寓产品分析第二部分 深圳市服务式公寓市场分析第二部分 深圳市服务式公寓市场分析深圳服务式公寓专题研究深圳服务式公寓专题研究深圳服务式公寓专题研究深圳服务式公寓专题研究第三部分 服务式公寓案例分析第三部分 服务式公寓案例分析Page 3服务式公寓的概况服务式公寓的概况服务式公寓产品分析服务式公寓产品分析服务式公寓产品分析服务式公寓产品分析? 服务式公寓一般坐落于较密集的商务中心区、商务人士较为密集处或交通便捷区，由
2、专业的服务式公寓运营管理公司提供比一般公寓更为专业周到，更具人性化和个性化服务的高端公寓。? 特点：经营模式引进先进的酒店式管理理念，提供良好的服务并且能弹性化处理客户的需求。我们判断服务式公寓的标准：首先看是否是单一产权，其次看是否由服务式公寓品牌运营商提供专属化的服务。Page 4商务公寓、酒店式公寓、服务式公寓的区别商务公寓、酒店式公寓、服务式公寓的区别高档酒店式服务，强调舒适性与个性化，将酒店管理融入家的概念酒店式的服务普通公寓，无酒店式的服务特点外籍人士，公司高管、长期商务出差的人士无特定客户群无特定客户群目标客户群商务中心区或外国人聚集处商务中心区无特定区域选址提供日租，短期月租及
3、长期租赁早期租期至少一年，目前可提供短期月租以出售为主租期两居室和三居室为主小户型公寓为主小户型公寓为主主要户型配有全套家具、家电及厨房设备，独立的客厅、卧室等配有全套家具、家电及厨房设备简单装修或有部分家私基本配置专业的服务式公寓运营管理公司专业的酒店管理公司物业公司管理管理模式可形成社区，类似于豪华住宅、公寓类似于酒店普通公寓建筑形式只租不售，产权单一可租可售，产权分散可租可售，产权分散产权性质服务式公寓酒店式公寓商务公寓物业类型服务式公寓是比商务公寓和酒店式公寓更高端的一种公寓类型，选址更加明确，目标客户群更加明确，但最主要的区别还是在于产权性质。Page 5服务式公寓的产品设计服务式公
4、寓的产品设计?户型户型：包括一房、两房、三房、四房等多种类型，其中以两房和三房为主。?户内户内：每套公寓有独立的客厅、卧室、厨房、卫生间，除配备全套的家具和电器外，还为不同户型配有不同格调的配衬与装饰，住户可以根据个人喜好，挑选寓所的户型、朝向、楼层等，而对室内的桌、椅、灯、装饰等一些生活细节的要求，也可要求公寓物业办到。因此，服务式公寓户内的设计所考虑的因素是从目标客户群的需求出发的。?周边周边：服务式公寓一般还会依托于周围高档的环境，如周边酒店、餐厅、商场、银行、超市、电影院、美容院、超市等，能够使住户在工作之余享受到就餐、购物、休闲、娱乐的乐趣。Page 6服务式公寓的发展现状服务式公寓
5、的发展现状 深圳主要服务式公寓、酒店式公寓深圳主要服务式公寓、酒店式公寓深圳市服务式公寓市场分析深圳市服务式公寓市场分析深圳市服务式公寓市场分析深圳市服务式公寓市场分析400500550165012001万日租金/元8515485110150191228266折后平均250238457折后平均180平均租金元/平方米/月2.651.43.21.42.61.23.81.610月租金/万元70以上10090以上80以上90以上长租比例80以上80以上90以上4080以上外籍比例70以上808080以上70以上80以上入住率301262464501453729413645-16635419面积300
6、间232间84间65套165间232间规模金中环酒店招商地产招商地产华侨城集团新加坡Fraser新加坡Fraser管理公司中心区蛇口蛇口华侨城中心区北蛇口区域可租可售只租不售只租不售只租不售只租不售只租不售产权酒店式公寓服务式公寓服务式公寓服务式公寓服务式公寓服务式公寓物业类型金中环酒店公寓鲸山别墅鲸山公寓波托菲诺国际公寓辉盛庭国际公寓泰格公寓深圳市服务式公寓高入住率和高租金水平的情况，主要是因为市场需求大而供应较少，福田中心区和蛇口区域明显供不应求，因此深圳市服务式公寓市场具有很大的发展空间。Page 7目前深圳几家服务式公寓区位图目前深圳几家服务式公寓区位图1、泰格公寓；2、鲸山公寓；3、
7、鲸山别墅；4、波托菲诺国际公寓；5、辉盛庭国际公寓13245Page 8深圳市服务式公寓的目标客户群深圳市服务式公寓的目标客户群? 深圳市服务式公寓的目标客户群较为广泛，以外籍公司派出的高级员工、国内大型私企的老板、高层人士等为主，在自身商务居住的同时，还可长期居住并且安置家人，其租赁形式不同于酒店的短期入住，租期通常超过半年；? 针对于出差、旅游、度假、商务接待等则是短租的主要客户群体。服务式公寓的单一业权保障了租客的素质。深圳市服务式公寓的客户构成深圳市服务式公寓的客户构成? 目前深圳市服务式公寓的租户主要以欧美高级管理人员居多，其次为日本、韩国；当中以贸易公司所占的比重较大。Page 9
8、深圳市服务式公寓的租金水平深圳市服务式公寓的租金水平? 目前深圳市的高档服务式公寓中只有两家单一业权，且由专门的服务式公寓管理运营商管理的，月租金市场价从1.45万元到10万元不等，但最高可享受56折优惠，折扣后平均租金水平为220元/平方米/月，日租金市场价从55010000元不等，同样也可享受部分折扣。236，（奥运月租金是平时410倍）216北京152广州198190上海2008年上半年2007年元/平方米/月其他城市服务式公寓租金水平深圳市服务式公寓的空置率深圳市服务式公寓的空置率? 深圳市的两家服务式公寓，目前蛇口泰格公寓空置率为20左右，另外一家福田辉盛庭国际公寓空置率为30。20
9、07年其他城市服务式公寓空置率19.920.7超过20北京广州上海Page 10管理公司、位置、交通、环境等硬件配套管理公司、位置、交通、环境等硬件配套? 服务式公寓一般由知名的服务式公寓发展管理运营商来管理，以保障高端物业的管理水平。深圳市有两家服务式公寓是由专门为住客提供金牌标准化服务的新加坡辉盛国际管理有限公司进行管理的，其他几家则是由开发商自行管理。? 服务式公寓一般都位于商业集中或者外籍人士集中的中心商务区，交通便利。深圳市现有的服务式公寓主要分布在蛇口片区、福田中心区和华侨城片区。周围商圈为住客提供了很好的商务和休闲氛围。Page 11深圳市服务式公寓的需求状况深圳市服务式公寓的需
10、求状况? 来自深圳统计局的统计数据显示，截至2007年底，来深投资的世界500强企业已达到148家，实际利用外商直接投资额达到36.62亿元，外资在深圳的企业规模和投资规模都不断扩大。外资企业的增加，使外籍管理人员的数量也不断增加，对服务式公寓市场的需求保持稳定增长的趋势? 目前，在深圳常住的外国人已超过18000人，以工作、学习、投资和随行家属为主，有稳定、长期的居住需求，临时居住的外国人更多达40多万人。? 深圳与香港的紧密关系，越来越多的香港人停留在深圳，对于可以提供服务的公寓有更多的需求。? 深圳外籍人士居住集中的区域主要有蛇口片区、华侨城片区、香蜜湖片区及福田中心区。此外，科技园片区
11、也集中了大量的外资企业，但由于科技园片区主要是工作区域，生活配套不完善，没有服务式公寓，因此在科技园工作的外籍人士也大多选择蛇口片区居住。城市特点：以外来人口为主。决定了服务式公寓在这种环境下的价值提升Page 12服务式公寓优势片区分析服务式公寓优势片区分析福田中心区福田中心区? 福田中心区商务气氛浓厚，临近会展中心，目前片区内有一家酒店式公寓（金中环酒店公寓），片区北侧有一家服务式公寓，经营状况比较理想，入住率在淡季也能达到70以上，住客多为在中心区工作的公司高管，多为中长期租赁；此外还有两家五星级的酒店，经营状况也十分理想，入住率基本在80以上，住客多为商务型的旅客，入住时间较短。? 福
12、田中心区除浓厚的商务氛围外，休闲配套设施也比较完善，生活方便，交通便利，但涉外配套设施还不齐备，随着福田中心区的不断发展，各项设施逐渐完善，福田中心区已经受到越来越多外籍人士的青睐，来这里投资、工作、居住。? 福田中心区未来几年内还将有多家五星级酒店进驻，而且都是国际五星级品牌，但片区内缺乏高档服务式公寓，随着越来越多的外资企业进驻，对服务式公寓的需求也会不断增加。Page 13服务式公寓优势片区分析服务式公寓优势片区分析华侨城片区华侨城片区? 华侨城片区是外籍人士聚集地，聚集了深圳近3成外籍人士居住与此。高品质生活气息浓厚，交通便利，片区内有一家服务式公寓，但仅有65套公寓可供出租，片区内还
13、有三家五星级酒店和一家四星级酒店，房价基本处于深圳市的最高水平，由于品牌档次较高，同样吸引了大量住客，带来高入住率。? 由于华侨城片区内集中了较多的旅游项目，因此短期租赁的住客也是该片区的客户群。但片区内同样缺乏服务式公寓，从唯一一家服务式公寓80以上的高入住率可以看出，华侨城片区的服务式公寓市场也是供不应求的状况。Page 14服务式公寓优势片区分析服务式公寓优势片区分析香蜜湖片区香蜜湖片区? 香蜜湖片区也是外籍人士聚集地，主要集中了大量的韩国人、日本人和部分欧美人士，港澳台以及内地的企业高管人员也是该片区主要居住群体。配套设施完善，生活气息浓厚，紧邻福田CBD，交通便利。目前片区内没有服务
14、式公寓，因此这些外籍人士主要居住在片区内的小区房。? 片区内韩日家庭型住客占大多数，由于生活习惯、房补水平、租金价格等原因，片区内的高层及小高层为外籍人士选择的主要产品类型，目前片区内高层及小高层的两房、三房的平均租金约8090元/平方米/月，低于服务式公寓的平均水平，外籍租户比例达80，需求旺盛。Page 15服务式公寓优势片区分析服务式公寓优势片区分析蛇口片区蛇口片区? 蛇口片区是传统的外籍人士聚集地，深圳近50的外籍人士在这里居住。片区内生活气息浓厚，休闲娱乐配套设施相当完善，片区内拥有三家服务式公寓，但只有一家是由专门的服务式公寓运营商进行管理的，此外还有两家五星级酒店。蛇口片区始终对
15、外籍人士具有很强的吸引力，且片区紧邻蛇口港，交通便利。因此这三家服务式公寓和两家五星级均保持高入住率，市场呈现供不应求的局面。? 在蛇口片区，2008、2009年还将会有两家服务式公寓开业。一个是世界最大的服务式公寓运营商雅诗阁集团从深圳招商地产购买的一个拥有173个单位的服务公寓。这个将命名为深圳盛捷花园城(Somerset Garden City, Shenzhen)的服务公寓预计在2008年下半年开业。另一个是雅诗阁集团取得深圳招商地产的一个新服务式公寓的管理合同，拥有219个单位的这个服务公寓将命名为“雅诗阁深圳美伦服务式公寓”，预计在2009年下半年开业。这两家公寓的开业一方面会缓解
16、蛇口片区服务式公寓供不应求的局面，一方面也会吸引更多的外籍人士聚集此处。Page 16上海地区服务式公寓上海地区服务式公寓? 上海服务式公寓市场始于1990年代的虹桥经济开发区和南京西路区域，如龙柏公寓和上海商城；随着外商投资不断增加，供求稳步增长。上海的服务式公寓多位于主要办公区域，如南京西路、徐家汇、陆家嘴、淮海中路以及虹桥。据统计，目前上海的服务式公寓项目约40个、单元约7000个；其中78%位于浦西。? 案例：Shama Luxe 新天地案例分析案例分析案例分析案例分析Page 17毗邻上海新天地。上海新天地是一个具上海历史文化风貌的都市旅游景点，它是以上海独特的石库门建筑旧区为基础，
17、改造成的具国际水平的餐饮、商业、娱乐、文化的休闲步行街。周边环境面积达7000平方米的高档豪华会所，包括健身、游泳、餐饮等项目，满足各种休闲娱乐要求配套设施独立的客厅、卧室、厨房，全套齐全的家居家电，宽带互联网接口，齐全的厨房设备，洗衣机及烘干机，熨斗及熨板基本配置90以上入住率80为一年以上长租比例月租金从一房的3.2万元到三房的6.5万元不等，其中唯一一套385平方米的四房复式公寓，月租金为万元租金水平单身或有家庭的企业高管及专业人士目标客户物业总面积为15793平方米，每套从92到193平方米不等面积一房、两房、三房以及一套四房复式公寓户型类型一幢高31层、共包括100套豪华公寓的建筑，
18、其中99套供出租规模香港豪华服务式公寓供应商Shama集团管理公司新天地“翠湖天地御苑”号楼位置2007年3月开业时间Page 18广州地区服务式公寓广州地区服务式公寓? 广州公寓的发展大致分为两个阶段，20世纪90年代初期为广州服务公寓的起步阶段，陆续有多个纯服务式公寓推出市场，集中地多数在旧交易会（流花路）、环市路商圈及广州大桥两侧的领事馆区。到20世纪90年代末期金融风暴爆发前呈现饱和状态。第二阶段为2000年后至今，是“商务服务公寓”的发展阶段，集中地多数在天河北、珠江新城CBD的中心区。随着本地经济的发展，市场对高级公寓需求不断增长，广州公寓市场呈现供不应求局面。? 案例：新凯公寓P
19、age 19新凯公寓是国际高尚社区凯旋新世界的重要组成部分，该项目南为珠江，北为万平方米的珠江公园，东邻广州赛马场，西为即将建设的市民广场和海心沙观光公园。周边环境4.8万平方米的法式园林，会员制俱乐部，1500多停车位，中央会所，会所提供各种运动休闲功能及商务功能配套设施独立的客厅、卧室、厨房，全套齐全的家居家电，宽带互联网接口，齐全的厨房设备 ，全英语服务基本配置90%以上入住率长租比例约170元/平方米/月租金水平世界500强驻广州企业的中高层管理人士以及外籍领事目标客户每套从78到191平方米不等面积一房、两房、三房以及四房户型类型占地面积:110000平方米，总建筑面积:290000
20、平方米，6栋，220套纯居住豪华服务式公寓规模新世界地产集团自行管理管理公司广州CBD珠江新城正中心位置2006年年中开业时间Page 20北京地区服务式公寓北京地区服务式公寓? 奥运会对北京服务式公寓市场的影响非常明显，短期租赁需求强劲。大部分运营商在2008年初上调了对于长期客户的租金报价，以此来弥补奥运期间可能的租金损失。? 案例：东方豪庭公寓Page 21由于坐落在东方广场内，酒店、商场和写字楼极大地扩展了豪庭公寓的服务功能。东方广场内有50多家餐厅、10家本地和外资银行及ATM提款机、电影院、音像店、超市、洗衣店、美容院、Spa、美发沙龙、文印公司以及商务中心、会议中心等配套设施非常
21、齐备周边环境巨型室内游泳池，俱乐部提供健身、休闲设施，阅览室，儿童游乐室，班车服务，洗衣及24小时送餐服务配套设施独立的客厅、卧室、厨房，全套齐全的家居家电，宽带互联网接口，齐全的厨房设备 ，空气自动控制系统基本配置80%以上入住率80以上，一般为半年以上或更长，其中欧美人士占到65长租比例月租金从1.5万到7万元不等租金水平外籍公司派出的高级员工、国内大型私企老板等目标客户每套从80到270平方米不等面积一房、两房、三房以及四房户型类型共4栋服务式公寓规模凯悦酒店管理集团管理公司东长安街1号的东方广场内位置开业时间Page 22深圳地区服务式公寓深圳地区服务式公寓? 一些海外公司与社团高层管
22、理人员是深圳服务式公寓的主要客户群体，他们希望在深圳的住所既有传统公寓的硬件配置，又有相当水准的专业服务，重要的是能提供家庭式的居室环境，有家庭的私密特质和生活氛围，也有高档住宅的良好环境和专业服务。? 案例1：泰格公寓? 案例2：辉盛庭国际公寓Page 23案例案例1：泰格公寓：泰格公寓蛇口片区是外籍人士聚集地，该项目背靠大南山，面对蛇口海上世界商业街，餐饮、商业、旅游业非常发达周边环境提供每日早餐，户外露台全天供应咖啡，重点商务、购物区和国际学校的免费定时班车，每周为家庭成员和儿童举办的活动，收费保姆服务，洗衣与干洗服务其他服务商务中心、图书室、静修室，提供烧烤设备、儿童游泳池、儿童室内娱
23、乐室和户外活动场所，健身房、室内水疗室、游泳池、蒸汽和桑拿设施、乒乓球和台球室、社区内牙科诊所配套设施均采用中式装修，独立的客厅、餐厅、阳台以及卧室，配备全套傢俬。宽带互联网接口，全套家庭娱乐设施，齐全的厨房设备，洗衣机及烘干机，直饮水系统，熨斗及熨板，钥匙卡系统，紧急呼叫系统基本配置80以上，其中外籍人士占80，其中欧美50，日韩30入住率90以上长租比例市场价月租金从1.6万到10万不等，平均租金270元/平方米/月，但价格弹性空间比较大，折扣后平均租金价格能降到180元/平方米/月租金水平世界500强驻深圳企业的中高层管理人士以及外籍人士目标客户每套从35到419平方米不等面积一房、两房
24、、三房以及四房户型类型由5栋（一栋30层，四栋4层），共232套公寓组成规模新加坡FRASER管理公司蛇口大南山脚下位置2005年12月开业时间Page 24泰格公寓倍受外籍人士青睐，保持高入住率，主要是以下原因泰格公寓倍受外籍人士青睐，保持高入住率，主要是以下原因：? 蛇口片区是外籍人士聚集地，近年来有越来越多的外资企业进驻深圳，外籍人士数量也在不断增加，对于服务式公寓的需求比较大，片区内服务式公寓供不应求? 泰格公寓是片区内唯一一个产权单一，且由世界知名的专业的服务式公寓运营商管理经营的公寓? 泰格公寓的社区环境、基本配置均达到较高水平，而且价格比较适中? 外籍在深工作的人士一般都享受公司
25、房补，欧美公司房补较高、日韩公司相应较低，因此相对于同样由FRASER管理的辉盛庭国际公寓，部分对租金敏感的外籍住客更多的选择了这里。Page 25案例案例2：辉盛庭国际公寓：辉盛庭国际公寓毗邻深圳报业大厦，与深圳高尔夫俱乐部仅一路之隔，西邻香蜜湖水上乐园，东邻深圳市高交会馆，紧挨香蜜湖地铁站和公交车站。是最靠近中心区的唯一一个服务式公寓。周边环境中餐厅提供每日自助早餐，洗衣房服务其他服务顶层健身房、商务中心、顶层空中花园烧烤配套设施每套内备有全套家私家电，独立客厅、餐厅、阳台以及卧室。厨房设备齐全。洗衣机及烘干机，部分公寓有观景阳台，熨斗及熨板，所有房间免费上网，钥匙卡系统基本配置70以上，
26、其中外籍人士占40入住率50以上长租比例月租金从1.2万到3.8万元不等，平均租金约250元/平方米/月租金水平在福田中心区工作的公司中高层管理人士和外籍人士，以及来会展中心参加展会的短租客目标客户每套从45到166平方米不等面积一房、两房、三房户型类型独栋建筑，楼高35层，共有客房总数165套规模新加坡FRASER管理公司深南大道上，特区报社旁位置2005年1月30日开业时间Page 26辉盛庭国际公寓与泰格公寓同属新加坡FARSER管理，是靠近中心区的唯一一个服务式公寓，因此价格基本属于深圳市服务式公寓的最高水平，淡季入住率也能达到70以上，但外籍人士入住率比较小。造成这种情况的主要原因辉
27、盛庭国际公寓与泰格公寓同属新加坡FARSER管理，是靠近中心区的唯一一个服务式公寓，因此价格基本属于深圳市服务式公寓的最高水平，淡季入住率也能达到70以上，但外籍人士入住率比较小。造成这种情况的主要原因? 在福田中心区，服务式公寓是稀缺资源? 由于靠近商务中心，短租客比较多，人员流动量比较大，而且租金价格高? 由于蛇口是传统的外籍人士聚集地，中心区虽然商务气氛浓厚，但涉外配套并不完善，因此大多数外国人还是选择蛇口居住? 据了解，由于今年辉盛庭国际公寓业主方介入管理，与新加坡FRASER还处于磨合期，因此今年的经营状况不如往年。Page 27案例总结：案例总结：从上述案例的成功，我们可以看出其共
28、同点：? 均位于商务中心区或外籍人士聚集地? 均依托周围设施齐备的环境? 均配有健身房、商务中心、餐厅，餐厅只提供早餐；对于单身、商务人士为主的公寓，设置健身房、商务中心和餐厅即满足需求；对于家庭型租客为主的公寓，还可设置更多的休闲娱乐设施及儿童娱乐设施。地段是服务式公寓成功的首要因素。作为城市中的高端居住物业，吸引的是高层次的消费者，因此地段成为衡量物业标准的重要指标。好的地段不仅仅是靠近商务中心区，同时还包括交通便捷、环境幽雅、周边设施齐备等。Page 28? 未来深圳服务式公寓发展依旧会集中在商务中心，以及外籍人士聚集地。? 随着众多外资公司进驻深圳，世界知名的专业服务式公寓管理公司也将
29、不断出现，意味着更多国际品牌的服务式公寓将会在深圳出现，以解决深圳服务式公寓缺乏，市场供不应求的情况。? 此外，2008年北京奥运会，2010年广州亚运会，2010年上海世博会，2011年深圳大运会的召开，也会使深圳具有巨大的吸引力，将会有大量商务人士或游客经过深圳停留或常驻深圳。因此未来深圳服务式公寓市场会有更大的需求。? 通过我们的调查还发现，更多的住客关注的是服务质量、居住环境和生活便利性，家庭型住客还关注子女教育方面。服务式公寓自身的配套设置可依托于周边环境。未来深圳服务式公寓的发展未来深圳服务式公寓的发展未来深圳服务式公寓的发展未来深圳服务式公寓的发展选择发展成熟片区的物业，或与具备实力的开发商合作，以及依靠自身品牌影响力获得市场认可是成功的必要条件。Page 29谢谢
