1、思路比较仁恒案例建议 中国地产商域网高层高端产品策略研究高层高端产品策略研究思路比较仁恒案例建议 中国地产商域网思路假日风景仁恒河滨花园仁恒之路案例建议CONTENTS思路比较仁恒案例建议 中国地产商域网SOLVING STRATEGY思路思路比较仁恒案例建议 中国地产商域网成熟做法产品价值点客户价值客户需求高端高层产品策略设计市场成功产品分析高端客户调研验证不同的客户，不同的需求层次思路比较仁恒案例建议 中国地产商域网Abraham Maslow1908-1970 不同的客户，不同的需求层次自我实现爱与归属尊重安全生理思路比较仁恒案例建议 中国地产商域网不同的客户，不同的需求层次实现归属归属
2、安全尊重尊重近郊新锐城市富贵？如何体现？思路比较仁恒案例建议 中国地产商域网1.1.高端住宅衡量指高端住宅衡量指标标 高端市场需由多个指标综合衡量：土地指标：（1）稀缺资源，包括佘山、浦江、公园绿地、苏州河、洋房老街等。（2）核心地段居住指标：（1）耐久的品质外观，关系租金收益和房屋保值，（2）物业管理，物业服务是房屋升值保值以及租金收益的保障。（3）居住群体，高端客户注重邻里的社会层次和素养。价值指标：（1）房屋总价，总价可在一定程度上区隔客层。（2）租金收益，高端客户注重房屋的长线投资价值与保值性，租金收益可作衡量。企划部高端客户研究简报09-01资源服务品质思路比较仁恒案例建议 中国地产
3、商域网2.2.高端住宅的含义高端住宅的含义 高端住宅不仅仅是“住的房子”，而是像名品名牌一样，具有“住”之外 的多种意义：资源：占据大众认可的稀缺资源，包括浦江、佘山、苏州河、公园绿地等城市景观，也包括核心地段以及核心地段的住宅本身。阶层：区隔权贵财智的标识，意味着归属某阶层的身份认同及象征。符号：财富的物化，类似收藏品或名牌饰品，要获得是一种拥有的成就感。财富：财富的一种表现形式，具有保值、升值、传承后代的财富属性。享受：不是房子而是整个居住环境带来的舒适的生活方式和状态。高标配：优于普通住宅基本实用功能的高产品标准，比如大户型、石材外立面等，或高配置标准，比如先进科技、高标准精装修等。企划
4、部高端客户研究简报09-01资源服务品质？如何操作？思路比较仁恒案例建议 中国地产商域网目标途径客户深访客户体验模拟资源典型样本比较研究策略找到差异找出产品策略服务、品质指标生活场景差异分析客户价值梳理实施验证设计指引思路比较仁恒案例建议 中国地产商域网万科假日风景万科假日风景典型的万科郊区公寓大盘，主要客群为白领阶层，新市镇典型的万科郊区公寓大盘，主要客群为白领阶层，新市镇的成功典范，与周边楼盘相比溢价能力达约的成功典范，与周边楼盘相比溢价能力达约1015%1015%仁恒河滨花园仁恒河滨花园典型的仁恒市中心高档公寓大盘，主要客群为中产阶级顶典型的仁恒市中心高档公寓大盘，主要客群为中产阶级顶层
5、及更高端客户，高档高层公寓项目的成功典范，与周边层及更高端客户，高档高层公寓项目的成功典范，与周边楼盘相比溢价能力达约楼盘相比溢价能力达约2530%2530%即将面对的客户，我们从未经历的打法我们熟悉的客户，我们擅长的打法样本选择思路比较仁恒案例建议 中国地产商域网万科假日风景万科假日风景城市近郊、亲地、混合多元、亲切、城市感城市近郊、亲地、混合多元、亲切、城市感仁恒河滨花园仁恒河滨花园市中心、摩天、单一、私密、隐居感市中心、摩天、单一、私密、隐居感样本选择总结既往成功经验参考标杆成功产品寻求市区产品解决思路比较仁恒案例建议 中国地产商域网资源服务品质外部：基本固定内部：技术指标客户体验比较内
6、容休闲居家出入思路比较仁恒案例建议 中国地产商域网RESOURCE资源比较总图指标思路比较仁恒案例建议 中国地产商域网仁恒资源比较_总图 思路比较仁恒案例建议 中国地产商域网春申资源比较_总图 思路比较仁恒案例建议 中国地产商域网比内容比楼春申五期河花园天山河畔占地面（公）5.8912.9810.8建筑面（万平米）11.93931容率建筑面（万平米）10.53527.2数86218001968容率1.772.692.5平均数9.672826平均型面（平米）121.8194.4138.2人口密度（每公）439416547位比100%110%53%地下停率57.3%100%75.6%化率38.3%
7、68.5%55.0%人均地面（平米）8.72 16.47 10.05 覆盖率18.3%1010%会所面（平米）3000（全区）60002500目前售价（元每平米）110002300018500亲地与摩天思路比较仁恒案例建议 中国地产商域网比内容比楼春申五期河花园天山河畔占地面（公）5.8912.9810.8建筑面（万平米）11.93931容率建筑面（万平米）10.53527.2数86218001968容率1.772.692.5平均数9.672826平均型面（平米）121.8194.4138.2人口密度（每公）439416547位比100%110%53%地下停率57.3%100%75.6%化率3
8、8.3%68.5%55.0%人均地面（平米）8.72 16.47 10.05 覆盖率18.3%1010%会所面（平米）3000（全区）60002500目前售价（元每平米）110002300018500资源占有思路比较仁恒案例建议 中国地产商域网居中劣势优势比内容比楼春申五期河花园天山河畔占地面（公）5.8912.9810.8建筑面（万平米）11.93931容率建筑面（万平米）10.53527.2数86218001968容率1.772.692.5平均数9.672826平均型面（平米）121.8194.4138.2人口密度（每公）439416547位比100%110%53%地下停率57.3%100
9、%75.6%化率38.3%68.5%55.0%人均地面（平米）8.72 16.47 10.05 覆盖率18.3%1010%会所面（平米）3000（全区）60002500目前售价（元每平米）110002300018500差异5000元的价差在那里？河城一二期花木方案20.4337.344752.95250027432.31.5286.5218819336722084%120%100.0%89.5%43.0%42.0%11.72 19.09 8.0%23.0%7000（全区）42501700022000？思路比较仁恒案例建议 中国地产商域网SERVICE & QUALITY服务/品质比较出入居家休
10、闲思路比较仁恒案例建议 中国地产商域网THE WAY WORK & HOME 出入仁恒:司机驾车 春申:自驾车 自驾车 班车 出租车 出租车思路比较仁恒案例建议 中国地产商域网THE WAY WORK & HOME 出入方式出门序列思路比较仁恒案例建议 中国地产商域网出租车司机驾车_大堂 仁恒思路比较仁恒案例建议 中国地产商域网出租车司机驾车_雨棚 仁恒思路比较仁恒案例建议 中国地产商域网出租车司机驾车_连廊 仁恒思路比较仁恒案例建议 中国地产商域网出租车司机驾车_连廊 仁恒思路比较仁恒案例建议 中国地产商域网出租车司机驾车_车辆等候 司机室仁恒思路比较仁恒案例建议 中国地产商域网出租车司机驾
11、车_等待岛 仁恒思路比较仁恒案例建议 中国地产商域网出租车司机驾车_等待岛 仁恒思路比较仁恒案例建议 中国地产商域网出租车班车_大堂 春申思路比较仁恒案例建议 中国地产商域网出租车班车_出入口 春申思路比较仁恒案例建议 中国地产商域网THE WAY WORK & HOME 出入道路思路比较仁恒案例建议 中国地产商域网出入_道路与小区关系 仁恒思路比较仁恒案例建议 中国地产商域网出入_道路与小区关系 春申思路比较仁恒案例建议 中国地产商域网出入_人行流线 仁恒思路比较仁恒案例建议 中国地产商域网春申出入_混合流线 思路比较仁恒案例建议 中国地产商域网出入_小区道路 仁恒思路比较仁恒案例建议 中国
12、地产商域网出入_小区道路 春申思路比较仁恒案例建议 中国地产商域网出入_小区道路 春申思路比较仁恒案例建议 中国地产商域网THE WAY WORK & HOME 出入岗亭思路比较仁恒案例建议 中国地产商域网出入_岗亭 仁恒思路比较仁恒案例建议 中国地产商域网出入_岗亭 春申思路比较仁恒案例建议 中国地产商域网THE WAY WORK & HOME 出入社区形象思路比较仁恒案例建议 中国地产商域网出入_社区形象 仁恒思路比较仁恒案例建议 中国地产商域网出入_社区形象 仁恒思路比较仁恒案例建议 中国地产商域网出入_社区形象 春申思路比较仁恒案例建议 中国地产商域网出入_社区形象 春申思路比较仁恒案
13、例建议 中国地产商域网THE WAY WORK & HOME 出入车库入口思路比较仁恒案例建议 中国地产商域网出入_车库入口 仁恒思路比较仁恒案例建议 中国地产商域网出入_车库入口 仁恒思路比较仁恒案例建议 中国地产商域网出入_车库入口 春申思路比较仁恒案例建议 中国地产商域网THE WAY WORK & HOME 出入车库思路比较仁恒案例建议 中国地产商域网出入_车库 仁恒思路比较仁恒案例建议 中国地产商域网出入_车库 春申思路比较仁恒案例建议 中国地产商域网THE WAY WORK & HOME 出入车库电梯厅思路比较仁恒案例建议 中国地产商域网出入_车库电梯厅 仁恒思路比较仁恒案例建议
14、中国地产商域网出入_车库电梯厅 春申思路比较仁恒案例建议 中国地产商域网出入_车库电梯厅 春申思路比较仁恒案例建议 中国地产商域网THE WAY WORK & HOME 出入大堂思路比较仁恒案例建议 中国地产商域网出入_大堂 仁恒思路比较仁恒案例建议 中国地产商域网出入_大堂 仁恒思路比较仁恒案例建议 中国地产商域网出入_大堂 仁恒思路比较仁恒案例建议 中国地产商域网出入_大堂 春申思路比较仁恒案例建议 中国地产商域网出入_大堂 春申思路比较仁恒案例建议 中国地产商域网THE WAY WORK & HOME 出入信报箱思路比较仁恒案例建议 中国地产商域网出入_信报间 仁恒思路比较仁恒案例建议
15、中国地产商域网出入_信报箱 春申思路比较仁恒案例建议 中国地产商域网THE WAY WORK & HOME 出入电梯厅思路比较仁恒案例建议 中国地产商域网出入_电梯厅 仁恒思路比较仁恒案例建议 中国地产商域网出入_电梯厅 春申思路比较仁恒案例建议 中国地产商域网THE WAY WORK & HOME 出入入户门思路比较仁恒案例建议 中国地产商域网出入_入户门 仁恒思路比较仁恒案例建议 中国地产商域网出入_入户门 春申思路比较仁恒案例建议 中国地产商域网THE WAY WORK & HOME 出入夜景设计思路比较仁恒案例建议 中国地产商域网仁恒出入_建筑夜景形象 思路比较仁恒案例建议 中国地产商
16、域网出入_畹町路夜景 春申思路比较仁恒案例建议 中国地产商域网仁恒出入_出入口夜景 思路比较仁恒案例建议 中国地产商域网春申出入_出入口夜景 思路比较仁恒案例建议 中国地产商域网仁恒出入_大堂夜景 思路比较仁恒案例建议 中国地产商域网春申出入_大堂夜景 思路比较仁恒案例建议 中国地产商域网THE LIFE HOME居家思路比较仁恒案例建议 中国地产商域网THE LIFE HOME 居家装修卖点思路比较仁恒案例建议 中国地产商域网Highlight:SMEG抽油烟机、燃气灶具、微波炉大金空调雷力士热水炉Aluk推拉门配件及密封系统卫星电视仁恒居家_装修卖点 思路比较仁恒案例建议 中国地产商域网H
17、ighlight:玄关 收纳系统洗衣房 U型厨房智能化春申居家_装修卖点 思路比较仁恒案例建议 中国地产商域网THE LIFE HOME 居家装修细节思路比较仁恒案例建议 中国地产商域网春申居家_收纳系统 仁恒思路比较仁恒案例建议 中国地产商域网春申居家_厨房 仁恒思路比较仁恒案例建议 中国地产商域网春申居家_卫生间 仁恒思路比较仁恒案例建议 中国地产商域网居家_春申装修重点多媒体系统洗衣房思路比较仁恒案例建议 中国地产商域网居家_仁恒装修重点 热水系统及散热片思路比较仁恒案例建议 中国地产商域网THE LIFE HOME 居家物业服务思路比较仁恒案例建议 中国地产商域网序号内容性1借用手推免
18、2代叫出租免3代叫收品人免4温馨夕阳免5家庭保服收6庭院化收7修服收8真、打印、复印收9商情通、地租收春申居家_物业服务 仁恒思路比较仁恒案例建议 中国地产商域网THE LIFE HOME 居家其他思路比较仁恒案例建议 中国地产商域网居家_搬家路线 仁恒思路比较仁恒案例建议 中国地产商域网居家_搬家路线 仁恒思路比较仁恒案例建议 中国地产商域网居家_牛奶存放点（保姆路线） 仁恒思路比较仁恒案例建议 中国地产商域网居家_两轮车堆放 仁恒思路比较仁恒案例建议 中国地产商域网THE LEISURE HOME休闲思路比较仁恒案例建议 中国地产商域网THE LEISURE HOME 休闲户外活动场地思路
19、比较仁恒案例建议 中国地产商域网会所、室外游泳池高尔夫推杆壁球网球4仁恒休闲_户外活动场地 思路比较仁恒案例建议 中国地产商域网休闲_户外活动场地 仁恒思路比较仁恒案例建议 中国地产商域网休闲_户外活动场地 仁恒思路比较仁恒案例建议 中国地产商域网休闲_户外活动场地 仁恒思路比较仁恒案例建议 中国地产商域网网球2半 球序号内容数量1网球（郊野园）22球（郊野园）23烤44儿童园45健身地3休闲_户外活动场地 春申思路比较仁恒案例建议 中国地产商域网休闲_户外活动场地 春申思路比较仁恒案例建议 中国地产商域网休闲_户外活动场地 春申思路比较仁恒案例建议 中国地产商域网THE LEISURE HO
20、ME 休闲会所思路比较仁恒案例建议 中国地产商域网序号目春申仁恒/主仁恒/客1网球30元/小、45元/小30元/小不开放2游泳池20元/小、28元/小10元/人，桑拿80元/人，儿童半价3桌球室20元/小、25元/小25元/小不开放4羽毛球30元/小、40元/小20元/小不开放5 球半：40元/小、60元/小80元/无全：80元/小、120元/小6健身房15元/小、20元/小免不开放7跳操室100元/小、150元/小免不开放8 室10元/小、17元/小免不开放10五人制足球无80元/不开放11棋牌室手：10元/小无无自：25元/小12儿童园无免免 室无免免壁球无20元/小无高尔夫无30元/小无
21、13多功能80元/小、100元/小无无14露台烤无20元/80元/类会员制，每家庭每月一百元会所管理费思路比较仁恒案例建议 中国地产商域网仁恒休闲_会所思路比较仁恒案例建议 中国地产商域网仁恒休闲_会所思路比较仁恒案例建议 中国地产商域网仁恒休闲_会所思路比较仁恒案例建议 中国地产商域网春申休闲_会所思路比较仁恒案例建议 中国地产商域网THE LEISURE HOME 休闲生活场景思路比较仁恒案例建议 中国地产商域网仁恒休闲_社区景象 思路比较仁恒案例建议 中国地产商域网仁恒休闲_社区景象 思路比较仁恒案例建议 中国地产商域网春申休闲_社区景象 思路比较仁恒案例建议 中国地产商域网春申休闲_社
22、区景象 思路比较仁恒案例建议 中国地产商域网南橘北枳试想将假日风景移植到仁恒河滨，或反过来将仁恒河滨移植到假日风景，会是怎样的市场反映呢？思路比较仁恒案例建议 中国地产商域网THE CHANGE & INSISTENCE 改变与坚持思路比较仁恒案例建议 中国地产商域网THE CHANGE & INSISTENCE 改变与坚持由多到少户型逐渐定型统一思路比较仁恒案例建议 中国地产商域网仁恒公寓1997仁恒广场1996思路比较仁恒案例建议 中国地产商域网仁恒滨江园20012003思路比较仁恒案例建议 中国地产商域网仁恒河滨园20042006思路比较仁恒案例建议 中国地产商域网THE CHANGE
23、& INSISTENCE 改变与坚持由多到少立面元素的统一简化思路比较仁恒案例建议 中国地产商域网从多到少仁恒公寓1997仁恒广场1996立面元素的统一简化思路比较仁恒案例建议 中国地产商域网从多到少仁恒滨江园20012003思路比较仁恒案例建议 中国地产商域网从多到少仁恒河滨园一期思路比较仁恒案例建议 中国地产商域网从多到少仁恒河滨园二期思路比较仁恒案例建议 中国地产商域网从多到少仁恒河滨园二期思路比较仁恒案例建议 中国地产商域网THE CHANGE & INSISTENCE 改变与坚持由多到少出入口形式的统一思路比较仁恒案例建议 中国地产商域网仁恒滨江园20012003思路比较仁恒案例建议
24、 中国地产商域网仁恒河滨园仁恒河滨城思路比较仁恒案例建议 中国地产商域网THE CHANGE & INSISTENCE 改变与坚持坚持不变思路比较仁恒案例建议 中国地产商域网需要仔细寻找的井盖思路比较仁恒案例建议 中国地产商域网酒店式的出入口处理思路比较仁恒案例建议 中国地产商域网两/三单元合用大堂，花园对景思路比较仁恒案例建议 中国地产商域网基本的立面色调和元素思路比较仁恒案例建议 中国地产商域网坚持不变公建化的夜景设计思路比较仁恒案例建议 中国地产商域网THE CHANGE & INSISTENCE 改变与坚持由少到多思路比较仁恒案例建议 中国地产商域网泛会所功能增加思路比较仁恒案例建议
25、中国地产商域网江花园2002河花园2005外 ：“ ”品牌外面 ，局部用西班牙洞石。“ ”品牌外面 ，局部用花石。外窗：合金窗（中空玻璃）；其中落地窗下部采用的中空玻璃面室内的一面 胶安全玻璃；窗 德国“托”两点，合金主型材壁厚23MM。合金窗（中空安全玻璃）；其中落地窗下部采用的中空玻璃面室内的一面 胶安全玻璃；合金推拉 意大利Aluk配件及密封系。内 ：主 用西班牙面，次和厨房面用“”品牌面，厨房局部面安全烤漆玻璃。面高乳胶漆面，厨、 高面面，厨房局部不 面。地 面：生地面 意大利天然石材。玄关、餐、客、卧室柚木木地板。底大堂及梯 天然石材。主生地面 天然石材，客生、厨房西班牙地。玄关、餐
26、、客、卧室柚木木地板。底大堂及梯 天然石材，准 梯 天然石材及高地。吊 ：卧室及客、餐局部石膏板吊。生、厨房双防水面石膏板及“simon” 天花板。生安装松下品牌排气扇。卧室及客、餐局部石膏板吊。生、厨房双防水面石膏板及 天花板。生安装松下品牌排气扇。 ：分 腹、沙比利面防火防盗，配有国原装口数控 及“猫眼”。室内腹沙比利面木。分 沙比利面防火防盗，配有数控 及“猫眼”。室内沙比利面木。生国外品牌具，人造大理石洗面台并配有；主 用高品牌 ；送口散器，并提供源科勒品牌具，人造大理石洗面台并配有；用高品牌 ；配置 地采暖。厨 房：意大利名 高“配套合厨柜”配意大利高橱柜，配有杜邦可耐高台面和洗池，
27、水器，SMEG品牌脱排油烟机（不油杯）、洗碗机、燃气灶具及微波炉（烘烤功能）。另配口容式水炉。送冰箱、洗衣机。高“配套合厨柜”，配有：三星品牌台面和洗池，水器，SMEG品牌脱排油烟机（不油杯）、燃气灶具及微波炉（烘烤功能）。另配口容式水炉。客户关注装修配置升级思路比较仁恒案例建议 中国地产商域网客户关注装修配置升级江花园2002河花园2005家 具：-室内局部位置配高固定厨或柜，最式以交房 准。阳 台：地面 地，阳台 落地合金，配化玻璃。地面 地（除放置 位置外），杆金属或与安全玻璃合杆。供 ：三相源 ，用豪型系列室内插座、开关。三相源 ，用名牌室内插座、开关。燃 气：四立方燃气容量六立方城市
28、管道煤气量表具。通 ：每提供 端多个，数据信息插座一个，可接 、物管理和 上网。每提供四 入，数据信息插座一个，可接 、物管理和 上网。有：每客和主卧均一端每客和主卧均一端星 目：小区有星 接收系，可收看部分星 目。 梯：永大日立梯，箱内有 器。豪装修。永大日立梯，箱内有 器。大 堂：有自感 。每有不 信箱。有自感 。每配精心 的不信箱。安 保：整个小区及每个元有名牌禁智能管理系，可楼宇客系和 控系，小区内有中央控中心。小区每个元有禁智能管理系，每配可楼宇 室内机系和室内急呼叫按。小区有停 管理系，各主要出入口有 控系，周 有外警系。小区内有独立中央控中心。空 ：每配家用小中央空 。每配大金品
29、牌独立小中央空 。消防系：公共部位按消防要求，火灾自 警及淋系。公共部位按消防要求，火灾自 警及淋系。思路比较仁恒案例建议 中国地产商域网景观设计互动性元素增加思路比较仁恒案例建议 中国地产商域网万科：万科： 四季花城四季花城郊区大盘起家，亲切热切服务，毛坯房为主，聚焦新锐客群郊区大盘起家，亲切热切服务，毛坯房为主，聚焦新锐客群仁恒：仁恒广场仁恒：仁恒广场酒店式公寓起家，酒店式服务、全装修，聚焦富贵客群酒店式公寓起家，酒店式服务、全装修，聚焦富贵客群基因?思路比较仁恒案例建议 中国地产商域网CASES案例思路比较仁恒案例建议 中国地产商域网CASES 案例Millennium Partners
30、 思路比较仁恒案例建议 中国地产商域网90年代末以来的社会背景 Baby Boomer”婴儿潮”一代空巢化Demographic Change人口结构多元化Re-urbanization都市复兴Economy Performance经济持续成长思路比较仁恒案例建议 中国地产商域网“ 1990年公司的成立，是基于城市居住、娱乐中心、混合功能的项目开发理念”专注复合型豪华物业思路比较仁恒案例建议 中国地产商域网整合优秀资源“ 意识到知名酒店品牌能够为其出售物业带来的服务和价值, (开发商)与酒店业最负盛名的四季和丽嘉品牌结成战略合作,提供新一代的物业产品”思路比较仁恒案例建议 中国地产商域网“ 1
31、997年起，在全美门户城市的中心区域布局包含五星级酒店、豪华公寓、运动会所、零售商业的复合型物业产品”聚焦核心城市思路比较仁恒案例建议 中国地产商域网开发商 管理构架 Christopher M. Jeffries 创始合伙人，组合物业概念构思者，负责资金运作，曾从事于期货、律师行业Philip E. Aarons 创始合伙人，长期从事房地产开发。曾任纽约公营事业开发公司主席。律师背景Steven L. Hoffman 合伙人，财务专家，主管项目测算分析及与投资者、合作伙伴的财务谈判Pamela Malkani 合伙人，酒店管理专家，负责与合作酒店和协调级酒店物业的发展Mario J. Pal
32、umbo Jr. 合伙人，负责商业、会所、停车场等持有物业的经营，同时负责与德国财团的投资者关系，律师和经济学背景公司团队 50人的专业团队，管5个城市14个项目，30亿美元投资思路比较仁恒案例建议 中国地产商域网项目思路比较仁恒案例建议 中国地产商域网 309套豪华公寓 191套酒店客房 10000平米会所 19屏幕影院 沿街商业物业组成 思路比较仁恒案例建议 中国地产商域网公寓大堂 思路比较仁恒案例建议 中国地产商域网项目 示范单位 思路比较仁恒案例建议 中国地产商域网会所设施 运动会所：室内泳池、壁球、篮球、排球 健身会所：器械、跳操、瑜伽 SPA 儿童活动 高级餐厅思路比较仁恒案例建议
33、 中国地产商域网目标客户富裕空巢 都市生活 豪华居住高端服务运动健康 聚焦门户城市开发 高品质建造控股收购Sports Club品牌会所经营公司与四季、丽嘉酒店达成战略合作资源服务品质聚焦 思路比较仁恒案例建议 中国地产商域网启发 开发商 通过高端酒店品牌和服务导入，作为主要利润来源 的住宅产品溢价30-40% ，资产回报率高于25%酒店 为公寓客户提供酒店服务，扩大受众面； 增加高利润服务项目收入； 公寓住户的访客带来入住客户会所 开发商直接持有，独立经营，服务核心竞争力之一客户 五星级酒店的家，物业升值幅度远高于社会平均 多种物业有机组合相互支持思路比较仁恒案例建议 中国地产商域网启发 “
34、 只要有好的物业组合，（城中心）的传统贫穷地段也能支持高档物业”“ 在这之前没有人想到这个概念，当时也很难推销这个想法”“ 在将来，不仅复合型物业的客户价值是相互支持，在整体运作上也利用同一平台，服务系统、门卫、前台、收纳的精简，将大大节约运营成本”思路比较仁恒案例建议 中国地产商域网CASES 案例TRUMP思路比较仁恒案例建议 中国地产商域网 房地产巨头 福布斯榜美国第74富豪 核心城市豪华公寓 酒店 赌场 高尔夫俱乐部 娱乐 金融按揭 房产中介“竞争激烈的时候，别人降价，我加价” Donald Trump (特朗普）思路比较仁恒案例建议 中国地产商域网 进入城市 纽约 芝加哥 洛杉矶 拉
35、斯维加斯 多伦多 夏威夷 圣保罗 杜拜 汉城代表作纽约世界大厦 90层，世界最高住宅，获得2003国际地产联盟“世界最佳住宅”思路比较仁恒案例建议 中国地产商域网 服务及配置 专用SPA 带标准泳池的运动会所 豪华日式餐厅 私家酒窖 景观花园 24小时前台服务 门房、保安和后勤 泊车服务 洗衣 允许宠物思路比较仁恒案例建议 中国地产商域网 355万美元 180平方 落地窗 3套间卧室 层高3米1 全装修 带家具 中央空调 家庭影院 洗衣干衣机思路比较仁恒案例建议 中国地产商域网 355万美元 180平方 落地窗 3套间卧室 层高3米1 全装修 带家具 中央空调 家庭影院 洗衣干衣机思路比较仁恒
36、案例建议 中国地产商域网CASES 案例四季仁恒银泰中心Lanson Place 思路比较仁恒案例建议 中国地产商域网四季仁恒南京四季仁恒国际公寓，A幢将作为酒店进行运营，B幢作为住宅出售。酒店式服务，齐备的公共配套设施，高档次精装修。思路比较仁恒案例建议 中国地产商域网银泰中心银泰中心公寓部分“柏悦居” 销售均价超过45万元，而同期北京的酒店式公寓的价格普遍在每平米1至3万元 。原因：一、拥有大中华地区的首家“柏悦”酒店；二、是对外销售的项目，三、配套服务重点在商务、休闲上提供精致、方便的服务。 思路比较仁恒案例建议 中国地产商域网Lanson Place 锦麟天地逸兰服务公寓，位于上海新天
37、地西侧，是摩根士丹利和永泰亚洲合作持有，专业酒店及服务式公寓经营公司Lanson Place管理的两家服务式公寓之一。目前每平米每天租金约0.91.1美金，租金水平超过明天广场万豪服务式公寓和衡山路41号，出租率约90%。 门卫服务 洗衣、干衣服务 报刊递送服务 保洁服务 24小时安保和闭路电视监控 食品递送服务 汽车服务 机场接送服务思路比较仁恒案例建议 中国地产商域网SUGGESTIONS建议思路比较仁恒案例建议 中国地产商域网初步结论资源服务品质酒店式服务功能齐备的专业化管理会所公建化建造品质和生活品质并重外部：稀缺资源和地段资源内部：低人口密度、高人均绿化率越是高层高端产品，由于客户的
38、越发高度国际化，其国际趋同性越强。其基本控制要素如下：思路比较仁恒案例建议 中国地产商域网行动专业端口，特别是服务类专业，如何针对客户需求集中发力？物业管理：酒店式服务 会所管理：专业化收购/战略合作/成立新子品牌思路比较仁恒案例建议 中国地产商域网行动设计端口，从风格导向转向品质导向目标客户城市富裕品质服务资源精装修标准回家步行系统设计（包括大堂及电梯厅）机动车库及道路设计夜景设计景观设计场地设计会所设计岗亭设计思路比较仁恒案例建议 中国地产商域网行动基于高端产品国际性的理解，条件许可时，对纽约、东京等发达国家核心城市高端产品进行考察研究。思路比较仁恒案例建议 中国地产商域网THE END THANKS
