1、 房商网海量房地产资料下载万科在珠海向国际启航珠海金域蓝湾项目策划方案 房商网海量房地产资料下载 房商网海量房地产资料下载目 录 市场篇珠海市概况珠海房地产大市概况海景板块市场分析高端置业群体分析 品牌篇万科品牌珠海导入方案 营销篇营销策略销售目标及营销推广部署 项目篇1. 项目理解 板块及项目理解项目SWOT分析2. 项目定位项目形象定位项目客户定位 项目产品建议项目价格定位23市场篇34珠海市概况 房商网海量房地产资料下载珠海南中国的一颗滨海明珠 是珠三角中海洋面积和海岛面积最大、岛屿最多、海岸线最长的城市，海岸线长691公里。珠海拥有146个岛屿，有“百岛之市”的美誉。珠海生态环境优美，
2、山水相间，陆岛相望，气候宜人，人居环境一流， “全国旅游胜地四十佳” “国际改善居住环境最佳范例奖”。 “2005年欧洲人最喜爱的中国旅游城 市第一名”、 “国家环保模范城市”、 “国家优秀旅游城市”， “中国魅力城市”、 “2006年中国最适宜人居城市第六名”珠海是南中国最适宜人居的城市之一 房商网海量房地产资料下载港珠澳大桥港珠澳大桥（规划中）（规划中） 未来规划中的港珠澳大桥将珠海、香港及澳门更紧密的联系在一起，珠海可谓与国际大都市无缝接轨。珠海可谓与国际大都市无缝接轨 房商网海量房地产资料下载 因为自由行的开放，以娱乐服务事业为主导的港澳，经济发展的同时也带动珠海旅游业的迅速发展。港澳
3、经济发展带动珠海发展 房商网海量房地产资料下载 珠海通过旅游业的发展使得常住人口总量较少，经济规模不大的情况下，人均可支配的收入为于珠三角城市的前列。港澳经济发展带动珠海发展 房商网海量房地产资料下载综上所述：珠海是南中国与国际无缝接轨的最宜人居的旅游度假城市910珠海房地产大市概况 房商网海量房地产资料下载珠海，房地产市场进入市场化快速发展阶段2003年5月非城中村改造工程全面放开，7月，首次推出土地拍卖。商品房市场供应和需求上升，产品质素提升，房地产向市场化、规范化方向发展。投机炒作盛，致使许多房地产项目陷入停顿，楼盘烂尾，房价下降。消费者住房主要依靠福利分房导致内需不足，空置面积增加，房
4、地产市场发展不成熟。19901999年20002003年2003年5月过热调整期城中村改造期市场化快速发展期暂停城区土地出让，暂停批准新开工住宅项目，全面停止机关、企事业单位自建住宅，引导居民二次置业，保障城中村改造项目商品房能顺利消化，价格开始回升。 房商网海量房地产资料下载土地实现招拍挂，外地开发商纷纷进驻 和黄、远大集团、新加坡仁恒、万科 、金地、中化方兴、新光集团等纷纷进驻珠海，大幅提升珠海房地产的整体开发水平。 年度成交宗数用地面建筑面楼面地价2003673765 183406113020049635045 12141351395200510277280 7017561445珠海近3
5、年土地招拍挂情况 房商网海量房地产资料下载施工面积近年大幅增加，销售面积较为平稳v随着非城中村项目的放开，珠海近年的商品房施工面积大幅增加，预计未来的供应相应增加；v需求方面，销售走势较平稳，年成交量在120万平方米左右 房商网海量房地产资料下载近年住宅售价升幅明显20052005年市区住宅成交均价同比上升年市区住宅成交均价同比上升1717，20062006年年1-41-4月成交均价同比更大幅上月成交均价同比更大幅上升升 房商网海量房地产资料下载外来需求占重要地位，港澳客户快速增加购房客户：v外来需求所占比例超过4成v近年港澳台需求快速上升 房商网海量房地产资料下载珠海房地产市场主要板块分布老
6、香洲老香洲新香洲新香洲前山前山吉大吉大拱北拱北南屏南屏本案本案海景海景板块板块 房商网海量房地产资料下载珠海房地产各板块主要特征板区域特征售价（元/M2）主力客拱北板毗澳，旅游商中心5000-6500澳客以及投客主吉大板珠海商、金融、旅游中心，自然境秀5000-7000吉大二次置者、高薪白、外地人、港澳等新香洲板未来的行政、文化、体育中心3200-4200以公 、教、外地人主老香洲板珠海史最悠久的老城区，是珠海政治、文化、教育中心4000-5500以老香洲原住民主海景板沿情路，有丰富海景源，兼享市区成熟配套6000-13000港澳人士、外地人士以及本地高端客唐家湾板郊区板、大学园区科技新海岸、
7、大型休旅游施多洋房：4500-6500墅：8000-13000以港澳人士、外地人士主，近年本地居民、科技园客增加 房商网海量房地产资料下载珠海房地产发展市场前景预测v城际交通的逐步改善，将进一步促进珠海房地产的开放性。港珠澳大桥、广珠轻轨、江珠高速等大型交通设施的计划和启动进一步拓宽珠海房地产的辐射面。v澳门、香港经济增长强劲，房价大幅度上升，拉动珠海房地产发展及溢出效应。（特别是澳门房地产从2003年开始出现了回升，2004年第四季度房价飚升70%，2005年第三季度同比继续上升39）。v受土地制约，城区房地产未来开发热点向新香洲、南屏、唐家湾发展，老城区的物业更显珍贵。v土地市场的规范化，
8、外地发展商进入加快。1819珠海海景板块市场分析发展现状楼盘概况在售项目分析未来供应量的趋势高端置业人群分析1920珠海海景板块市场分析发展现状楼盘概况在售项目分析未来供应量的趋势高端置业人群分析 房商网海量房地产资料下载海景地产发展迅速v珠海海景资源丰富，海岸线漫长，海景盘沿着闻名全国的情侣路密布；v情侣路沿线房地产自80年代末进入开发，成为珠海最早开发的区域之一，而且发展迅速；v凭借优美的人居环境和毗邻港澳的地缘优势，海景盘吸引了大量的港澳客、外地度假客及生意人。唐家湾 房商网海量房地产资料下载主要海景板块描述唐家湾新兴海景板块，离市中心较远，以规模社区新兴海景板块，离市中心较远，以规模社
9、区盘为主，密度低，一线海景单位并不多，近盘为主，密度低，一线海景单位并不多，近郊环境及较低价格吸引了众多港澳、外地度郊环境及较低价格吸引了众多港澳、外地度假客及大学城、科技园人士、市区有车客。假客及大学城、科技园人士、市区有车客。海岸线长，环境清幽，景点丰富，拥有海滨泳海岸线长，环境清幽，景点丰富，拥有海滨泳场及众星级酒店，商务及休闲度假气氛浓厚。场及众星级酒店，商务及休闲度假气氛浓厚。海景盘规模较大，项目众多，普遍档次定位较海景盘规模较大，项目众多，普遍档次定位较高，商家聚集，配套成熟，生活便利。海景盘高，商家聚集，配套成熟，生活便利。海景盘开发时间较早，以单体楼为主，档次较高。可开发时间较
10、早，以单体楼为主，档次较高。可望澳门景是一大卖点，毗邻澳门使其吸纳了大望澳门景是一大卖点，毗邻澳门使其吸纳了大批港澳买家，板块升值潜力看好。批港澳买家，板块升值潜力看好。老城区居住历史长，老城区居住历史长，生活配套及教育资源齐全生活配套及教育资源齐全，拥有野狸岛等资源，自住买家多。由于区内，拥有野狸岛等资源，自住买家多。由于区内物业开发水平参差，单体楼与烂尾楼共存，同物业开发水平参差，单体楼与烂尾楼共存，同时受渔港渔船密布、人流复杂、噪音腥味带来时受渔港渔船密布、人流复杂、噪音腥味带来的影响，限制了海景盘的形象档次的影响，限制了海景盘的形象档次2223珠海海景板块市场分析发展现状楼盘概况在售项
11、目分析未来供应量的趋势高端置业人群分析 房商网海量房地产资料下载香格里海香格里海美丽湾美丽湾旭日湾旭日湾远大美域远大美域海怡湾畔海怡湾畔唐家湾唐家湾本案本案海湾半山海湾半山金珠园金珠园龙洲湾龙洲湾扬名海邑扬名海邑星海湾星海湾宁海花园宁海花园现在售现在售老香洲海景板老香洲海景板块块吉大拱北海景吉大拱北海景板块板块在售海景楼盘分布 房商网海量房地产资料下载研究说明针对本案自身开发条件，本次研究重点将主要选取与项目相关性较强的于04-06年开发的情侣路沿线海景盘，重点在老香洲。经过筛选，有直接参考价值的项目包括： v旭日湾v美丽湾（二期）v星海湾v扬名海邑v龙洲湾（二期）v金珠园v海湾半山2526珠
12、海海景板块市场分析发展现状楼盘概况在售项目分析未来供应量的趋势高端置业人群分析 房商网海量房地产资料下载在售项目分析v目模v目配套v品分析v价格及售情况 房商网海量房地产资料下载项目规模海景盘高层主导，规模在150-300套之间旭日湾、美丽湾等小区盘物业类型丰富老香洲土地稀缺，以小规模单体楼为主目名称占地（M）建（M） 数本期划旭日湾1700001800001200四期69，1211300多套美湾二期1517333381161218 225星海湾759239354220225名海邑1265237957191230洲湾二期54500156000830432232套金珠园152130海湾半山732
13、3861865312419-32美丽湾二期美丽湾二期海湾半山海湾半山 房商网海量房地产资料下载美丽湾二期扬名海邑星海湾旭日湾四期项目规模 房商网海量房地产资料下载完善的社区配套、专业的物业管理有效提升楼盘档次 如：旭日湾、扬名海邑、海湾半山目名称物管理目配套 旭日湾戴德梁行 九物花园酒店、圣淘沙假日商、双幼儿园、海景健身中心、室内恒温泳池、儿童游中心、香熏美容、中西餐等美湾二期丹田物管幼儿园、街商、会所星海湾自管商、会所、园林名海邑仲量行会所、泳池、高尔夫果岭洲湾二期快利达幼儿园、幼儿园、会所、超市、行、西餐金珠园自管裙楼商海湾半山海湾物管五星酒店、中西餐、瀑布酒廊、夜会、游泳池、桑拿按摩、健
14、身、商中心、多功能室及名牌商店等海湾大酒店海湾大酒店旭日湾会所旭日湾会所旭日湾酒店旭日湾酒店项目配套 房商网海量房地产资料下载目名称布局型面比例旭日湾（四期瀚日居、泓日居）一梯二四房二二14045%四房二二16845%复式24510%美湾二期 （十里阳台）二梯二三房二二141-14621%三房二二16421%四房二二18329%四房二三201-20429%星海湾二梯四/六二房二7610%三房二二135-14640%四房二二170-19550%名海邑二梯三/四三房二二131-17080%四房二二19414%五房二三2852%复式220-3274%目名称布局型面比例洲湾二期二梯二四房二三190-2
15、1096%复式3664%金珠园三梯六一房一5932%三房二二150-15132%四房二二176-18432%复式155-3454%海湾半山 （2、3）三梯二/五二房二103-1088%三房二二133-1438%四房二二193-20242%五房二二24632%复式211-22110%户型面积 房商网海量房地产资料下载130-200平方米的大三房、四房是目前海景盘主流产品户型面积 房商网海量房地产资料下载目名称品亮点点旭日湾多小高、一梯两、南北流、4.9米客开、内庭院、大露台背山面海，内大型园林景，居住舒适度高，但小高楼距稍密美湾二期一两、 南向、流极佳、背山面海、双主卧空、部分位四阳台两露台、法
16、国新系全海景和山景， 开，景一流星海湾超大海大露台和空中花园、中庭景、3.15米高海展面窄，一海景位40，二40，无海景20。次海景位景性和豪性考不名海邑入花园、空中花园、270度角窗、下沉式海浴室、复式挑高6米阳台向海位100，背面山景，内景包括高尔夫、泳池。楼公共部分装修欠缺档次，品舒适度不，私密性亦无充分考洲湾二期客大窗、主人房180度落地窗、空中花园、式 、工人房南朝向、山看海；但立面平、品一、面 大，豪宅尺度无充分把握金珠园品 一般海湾半山板式 、南北流、入花园、超大主人套房、工人区与主人起居分离山景、海景、情路景、城景、小区园景，五景合一。珠海新一代海景豪宅志产品普遍客厅大，主卧大
17、，花园大，观景面开阔近两年注入了较多豪宅设计元素，但舒适有余，尺度不足公共部分装修普遍简单，缺乏心思；内部装修通常毛坯交楼近年外立面风格逐渐由从平实的欧式风格转向与海结合的“波浪形”时尚风格，力求打造城市海景豪宅名片产品点评 房商网海量房地产资料下载2003年前海景盘均价集中在50007000元/平方米（毛坯）。大部分楼盘由于产品定位不当，设计欠佳，加上房地产大环境影响，导致市场消化速度普遍较慢推出目名称洋房均价售周期1999年海愉半52006年2000年宏海湾花园72005年宁海花园59006年金海湾54002年2001年恒景花园48003年洲湾一期51002年旭日湾50003年2002年君
18、怡傲海居60002年海湾御庭50003年美湾一期48003年2003年海湾雅苑65002年价格及销售情况 房商网海量房地产资料下载目名称开售均价（毛坯）售分析旭日湾四期2005年12月9:5500元起 11:4500元起 最高6000多筹段近200个筹，目前1-3期已售罄，四期售情况良好美湾二期二期 2006年底估8000以上未售星海湾2005年9月1：9000-10000 2：6500-7500全部售罄名海邑2004年10月开：6500-8500 目前：7000-9000VIP筹段200多个。目前B售完，A余12套，A3多洲湾二期2005年7000-9000售七成金珠园 2006年10月95
19、00-11000未售海湾半山2005年12月10000-140001-3售罄2004年开始楼市，珠海的外地（港澳）高端家增多，海景升潜力，价格上升至650011000元/平方米，且售情况理想；拱北毗澳，商繁荣，海景独特，而海景供缺，致楼价最高；老香洲海景已突破10000元/平方米大关，市接受度亦高，前景看好。价格及销售情况 房商网海量房地产资料下载海景盘面积大、单价贵，总价高，主要面对高端客户客户主要来源：1、珠三角及外省2、港澳台、外籍及海归人士3、珠海本地4、其它区域购房主要目的：1、长期家庭居住2、度假/养老/避暑3、投资兼顾自住目名称客特征旭日湾早期以港、澳和外籍人士主，占六成左右，后
20、期珠海本地居民和外地客比例上升，度假客增多美湾二期一期客属于中端，外地新旧移民占六成，本地客两成，港澳一成星海湾全海景的1 型大，以本地和外地的生意人居多，港澳客占部分，投客少；二海景的2中等型，本地中高端客主，基本自住名海邑自住和度假型居多。海景位以外地、港澳及深圳家主，本地居民多 中等型不望海位洲湾二期外地客及生意人主，本地人少金珠园海湾半山港澳台客 占50，本市客 占35，外地客 占15客户构成 房商网海量房地产资料下载客来源占比例目的首板需求主力型需求描述珠三角及外省35%35%家庭移民、养老、度假、投保各区域平均客力各异，需求次广泛，追求海景的高端客偏好130200平米三房、四房得楼
21、价相比上海、北京等城市并不高，而气候、境非常适合度假或居住，尤其追求海景景港澳台、外籍及海人士30%30%期度假、与情人居住拱北、吉大、唐家湾大部分力强，需求150200平米四房或更豪型情海景，注重配套，价格不大敏感，但要体尊和地位珠海本地25%25%期家庭居住老香洲、吉大100140平米用型三房、四房改善居住素房，追求高性价比；近海而不海，海景景的要求并不强烈其它区域10%10%各区域平均客户描述 房商网海量房地产资料下载珠海欠缺全国性品牌发展商，楼盘影响力不够高层物业成为目前一线海景盘开发主流完善配套、专业物管直接提升楼盘档次，港澳客户尤其受落海景、山景成为海景盘最核心卖点，价格高低主要取
22、决于海景的优劣近年海景盘开始运用与海结合的时尚新颖外立面风格130-200平方米的大三房、四房是目前海景盘主流产品产品设计注入了较多豪宅元素，但舒适有余，尺度不足一线海景单位目前均价在8500-11000元/平米（毛坯）之间，销售情况理想在售项目小结3839珠海海景板块市场分析发展现状楼盘概况在售项目分析未来供应量的趋势高端置业人群分析 房商网海量房地产资料下载海景豪宅未来供应量分布港珠澳大桥等一大批基础设施启动，珠海经济快速增长，珠海海景盘市场关注度将相应提高，市场前景看好；海景盘未来供应主要集中在吉大和银坑、唐家一带；拱北及老香洲后续海景地块非常稀缺，而存量单位基本消化完毕本案本案华发龙庭
23、华发龙庭海湾大酒店海湾大酒店公寓公寓九洲花园九洲花园三期三期龙洲湾龙洲湾最后一期最后一期海天花园海天花园吉大国会吉大国会酒店项目酒店项目名亭公园项目名亭公园项目美丽湾二期美丽湾二期天大地产项目天大地产项目石化中兴石化中兴远大唐家项目远大唐家项目海怡湾畔四期海怡湾畔四期未来预测供应未来预测供应中南景泽项目中南景泽项目 房商网海量房地产资料下载目名称所在区域占地面（）建筑面（）展商工程度美湾2-3期契岭4.4万8万丹田2期打地基海怡湾畔4期唐家湾432和黄埔地基大美域2-3期淇澳大下23万25万大置年底工天大地目叠石9119710万天大地待定中南景地水坑3万多8万多中南景待定中化方坑92838 2
24、3.2万泓待定本案香洲翠香路2.4万9.6万万科06年下半年名亭公园目名亭公园面0.5万3.2万待定国会酒店式公寓吉大国会酒店旁8512地基海天花园海泳斜面2万9万方海天复工，出地面海湾大酒店公寓海湾大酒店南1未售大置接近封洲湾最后一期吉大4高快利达待定 庭吉大13万工九洲吉大1.04万3.12万工拱北旁拱北3.2万仁恒墅，未工随着品牌大发展商的进入，预计海景盘的质素和价格将有较大提升。海景盘未来供应 房商网海量房地产资料下载 珠海海景豪宅未来供应量以吉大拱北及唐家湾海景板块为主，老香洲 海景板块供应量相对较少； 与其它两板块相比，老香洲海景板块缺乏品牌发展商进驻； 老香洲海景板块海景豪宅市场
25、还有很大的发展空间。板唐家湾海景板老香洲海景板吉大拱北海景板在售目个数533未来供目个数（含旧新推）617品牌展商和黄埔大集大集集未来供应量小结4243珠海海景板块市场分析发展现状楼盘概况在售项目分析未来供应量的趋势高端置业人群分析 房商网海量房地产资料下载高端客户构成在高端客户当中，珠海市的本地人只占25%，其余均为较为富裕的外地人；港、澳、台的客户占总体比例的30%；高端置业人群分析 房商网海量房地产资料下载购房主要目的：长期家庭居住度假/养老/避寒投资兼顾自住高端置业人群分析 房商网海量房地产资料下载珠三角及外省的客户 购买目的 家庭移民、养老、度假、投资保值 首选板块 各区域都平均；
26、需求主力户型 客户实力各异，需求层次广泛，追求海景的高端客户偏好130200平米 三房、四房 需求描述认为楼价相比上海、北京等城市并不高，而气候、环境非常适合度假或居住，需求舒适度高的产品，尤其追求海景景观。高端置业人群分析 房商网海量房地产资料下载港澳台、外籍及海归人士 购买目的 长期度假或定居、与情人居住 首选板块 拱北、吉大、唐家湾； 需求主力户型 大部分购买力较强，需求150200平米四房或更豪华户型 需求描述钟情海景，注重物业服务和周边配套；对产品的包装非常在意，要体现尊贵和地位，但对价格不大敏感。高端置业人群分析 房商网海量房地产资料下载珠海本地客户 购买目的 改善居住环境，长期居
27、住； 首选板块 老香洲、吉大； 需求主力户型 面积区间在100140平方米实用型三房、四房； 需求描述 为改善居住环境而换房，追求生活便利、高性价比；居住喜近海而不亲海，对海景景观的要求并不强烈。高端置业人群分析4849项目篇项目理解项目定位4950项目篇项目理解项目定位 房商网海量房地产资料下载项目理解板块与项目理解项目SWOT分析 房商网海量房地产资料下载工商银行工商银行珠海市人民医院珠海市人民医院老香洲板块海景板块老香洲旧城市中心生活配套完善成熟，商业、教育、医疗等设施一应俱全。本案本案板块与项目理解 房商网海量房地产资料下载 老香洲海景板块因为历史原因，遗留下众多烂尾建筑，影响客户购买
28、的信心； 沿情侣路边，周边环境比较差，以小个体经营为主，难与项目豪宅形象匹配。 项目正对香洲避风渔港，旧渔船对项目海景产生一定影响，海景不够纯粹。香洲避风渔港本案本案板块与项目理解 房商网海量房地产资料下载后续的开发量少，缺乏品牌发展商的进驻（区内缺乏优秀的产品、规划设计及物管服务）距离拱北关口较远，对澳港客户吸引力较弱老香洲海景板块相比其他两大块有所不足，市场关注度低海景景观相比其他板块不够纯粹万科的进驻能否有效地提升板块的价值？区域条件分析老香洲海景板块现状小结沿情侣路边，烂尾楼盘较多，影响客户信心，周边环境有待完善板块与项目理解 房商网海量房地产资料下载万科产品打造力（打造优秀产品）万科
29、物管服务力（完善交通配套，以服务来争取客户青睐）万科的进驻令老香洲海景板块价值提升后续的开发量少，缺乏品牌发展商的进驻（区内缺乏优秀的产品、规划设计及物管服务）距离拱北关口较远，对港澳客户吸引力较弱海景景观相比其他板块不够纯粹万科产品研发力（通过设计弱化景观影响）万科品牌力（增强客户信心）沿情侣路边，烂尾楼盘较多，影响客户信心，周边环境有待完善板块与项目理解 房商网海量房地产资料下载总占地面积：2.4万总建筑面积：9.6万容积率：4建筑类型：以高层为主，少量townhouses。地块特色： 望江展面长达230米，海景资源可得到最大限度的利用。 除景观的影响，渔船的作息及临近交通主干道给项目带来
30、双重噪音的干扰。230米项目地块概况板块与项目理解 房商网海量房地产资料下载 金域蓝湾矗立于深圳福田滨海的优越地段，优美灵动的建筑曲线形成丰富宽阔的迎海视野，100的海景打造出动态的居住环境。 金域蓝湾是万科地产的极具代表性的海景豪宅典范，更是凭借万科品牌的魅力和万科一流的物业管理，其升值前景和投资回报潜力无限。板块与项目理解 房商网海量房地产资料下载万科金域蓝湾以其高素质的产品设计，一流的物管服务，打动了众多香港客户。有超过半数业主为香港人，金域蓝湾的品牌效应已经辐射致香港。板块与项目理解 房商网海量房地产资料下载v 本项目东倚海景板块，西靠老香洲板块，坐拥一线优美海景的同时尽享城市中心生活
31、配套成熟的优势。v 万科的进驻将令老香洲海景板块价值提升引起新的市场关注。v 我司预期由万科打造的珠海金域蓝湾项目将会超越珠海市面上的所有的海景项目，成为海景豪宅的极致。项目理解小结 房商网海量房地产资料下载S品牌：万科地产，国内知名的一线开发商， 中国地产的领跑者；万科物业，国家 一级物管企业，赢得客户良好口碑;金域 蓝湾，万科的高端海景产品品牌；资源：东面28公里的海岸线，海景资源丰 富；咫尺可达三大休闲公园（香山 公园、名亭公园、景山海滨公园）； 交通：项目位于都市主要观光干道，来往市 内外同样便捷；配套：老城区生活配套完善，教育、交通、 商业街等民生配套一应俱全； 香洲区临近都市高尚休
32、闲区、大学城 及科技园规划：项目的望海面（展面）开阔，长达230 米，有利于项目对景观的利用；W规划：地块呈东西向布置，而非市场所热衷的 南北向；景观：项目的正对香洲渔港，对项目的海景景 观造成较大影响；噪音：临近主干道，存在较大噪音干扰；市政：市政府未来建设规划的对该区缺乏利 好的支持；位置：距离拱北关口较远O T对外交通：港珠澳大桥以及广珠轻轨即将动 工，使得珠海与粤、港、澳及珠三角 地区的联系更紧密,为未来珠海楼市 带来的积极影响;品牌冲击： 万科地产和万科物业进入珠海市 场，为珠海楼市带来领先的产品 和管理理念，有望在未来迅速成为 市场焦点。潜在消费力的释放：由于老香洲近年的开发量锐减
33、和产品落后，致使相当一部分意向置业老香洲的客户将置业眼光转移到其它区域。竞争威胁：市政、城市规划的利好及商业的 发展趋势等利好多向拱北、吉大两 区倾斜，从而削弱了市场对香洲的关 注度。政府政策：政府近年出台众多政策稳定楼价， 对各地房地产造成了不同程度的影 响，针对地产投资买家更是严厉， 会使意欲投资旅游地产的买家持币 观望； 房商网海量房地产资料下载WS充分利用开发商的品牌优势，立足于海景板块的层级上，将项目核心价值聚焦在品牌、产品和服务三方面；通过万科物业优质的物业管理服务去打动港澳的客户，以削弱距离关口较远的影响；强化万科品牌，以弱化客户的对该路段的不良印象；通过与周边高尚休闲设施的联动
34、，打造高层次的休闲生活，提高项目的档次，增加物业服务的内涵；品牌：万科地产，国内知名的一线开发商， 中国地产的领跑者；万科物业，国家 一级物管企业，赢得客户良好口碑。金域 蓝湾，万科的高端海景产品品牌资源：东面28公里的海岸线，海景资源丰 富；咫尺可达三大休闲公园（香山 公园、名亭公园、景山海滨公园）； 交通：项目位于都市主要观光干道，来往市 内外同样便捷；配套：老城区生活配套完善，教育、交通、 商业街等民生配套一应俱全； 香洲区临近都市高尚休闲区、大学城 及科技园规划：项目的望海面（展面）开阔，长达230 米，有利于项目对景观的利用；规划：地块呈东西向布置，而非市场所热衷的 南北向；景观：项
35、目的正对香洲渔港，对项目的海景景 观造成较大影响；噪音：临近主干道，存在较大噪音干扰；市政：市政府未来建设规划的对该区缺乏利 好的支持；形象：周边环境形象稍差，沿海路段烂尾盘较 多影响买家信心；位置：距离拱北关口稍远项目SWOT分析充分发挥优势，规避劣势 房商网海量房地产资料下载0S借助项目的品牌优势，以及发挥开发商在国内行业的号召力，竭力将项目打造珠海市地标式建筑，吸引本土买家和各地的投资买家关注本项目；对外交通的完善有利于促进旅游地产的进一步发展，项目的物管服务的质素以及房子自身的升值和增值能力必然备受关注，万科物业凭借十多年的管理服务经验、多元化的物业服务以及广布全国的服务网络，可以为项
36、目创造更大的附加值。对外交通：港珠澳大桥以及广珠轻轨即将动 工，使得珠海与粤、港、澳及珠三角 地区的联系更紧密,为未来珠海楼市 带来的积极影响;品牌冲击： 国内一线品牌开发商和物业管理 企业进入珠海市场，为珠海楼市 带来领先的产品和管理理念，有 望在未来迅速成为市场焦点。潜在消费力的释放：由于老香洲近年的开发量锐减和产品落后，致使相当一部分意向置业老香洲的客户将置业眼光转移到其它区域。品牌：万科地产，国内知名的一线开发商， 中国地产的领跑者；万科物业，国家 一级物管企业，赢得客户良好口碑。金域 蓝湾，万科的高端海景产品品牌资源：东面28公里的海岸线，海景资源丰 富；咫尺可达三大休闲公园（香山
37、公园、名亭公园、景山海滨公园）； 交通：项目位于都市主要观光干道，来往市 内外同样便捷；配套：老城区生活配套完善，教育、交通、 商业街等民生配套一应俱全； 香洲区临近都市高尚休闲区、大学城 及科技园规划：项目的望海面（展面）开阔，长达230 米，有利于项目对景观的利用；项目SWOT分析利用机会，更好地发挥优势 房商网海量房地产资料下载项目SWOT分析借助优势，削弱威胁影响TS虽然政策利好没有向香洲区域倾斜，但拥有一线海景兼备完善的生活配套居住区域，日逐变得稀缺；对外交通的完善使得珠海市的经济得以高速发展，香洲区的区域价值同样能得到提升；整合项目的各种优势，为投资买家制定一套能适当规避风险的、有
38、保障的回报计划，吸引买家入市投资。 竞争威胁：市政、城市规划的利好及商业的 发展趋势等利好多向拱北、吉大两 区倾斜，从而削弱了市场对香洲的关 注度。政府政策：政府近年出台众多政策稳定楼价， 对各地房地产造成了不同程度的影 响，针对地产投资买家更是严厉， 会使意欲投资旅游地产的买家持币 观望；品牌：万科地产，国内知名的一线开发商， 中国地产的领跑者；万科物业，国家 一级物管企业，赢得客户良好口碑。金域 蓝湾，万科的高端海景产品品牌资源：东面28公里的海岸线，海景资源丰 富；咫尺可达三大休闲公园（香山 公园、名亭公园、景山海滨公园）； 交通：项目位于都市主要观光干道，来往市 内外同样便捷；配套：老
39、城区生活配套完善，教育、交通、 商业街等民生配套一应俱全； 香洲区临近都市高尚休闲区、大学城 及科技园规划：项目的望海面（展面）开阔，长达230 米，有利于项目对景观的利用； 房商网海量房地产资料下载项目SWOT分析利用机会，弱化劣势0W 珠海市城市的持续发展，必定带旺旅游业和房地产业，本项目可以结合区域旅游资源、海景资源和成熟配套，打造出吻合未来市场的需要的产品。 万科品牌的进驻，有助重塑区域形象，向市场提示该区域的升值潜力。 该区域的原居民已习惯旧城区的生活，精彩品牌产品的出现，会降低他们对项目不理因素的考虑；规划：地块呈东西向布置，而非市场所热衷的 南北向；景观：项目的正对香洲渔港，对项
40、目的海景景 观造成较大影响；噪音：临近主干道，存在较大噪音干扰；市政：市政府未来建设规划的对该区缺乏利 好的支持；位置：距离拱北关口稍远对外交通：港珠澳大桥以及广珠轻轨即将动 工，使得珠海与粤、港、澳及珠三角 地区的联系更紧密,为未来珠海楼市 带来的积极影响;品牌冲击： 国内一线品牌开发商和物业管理 企业进入珠海市场，为珠海楼市 带来领先的产品和管理理念，有 望在未来迅速成为市场焦点。潜在消费力的释放：由于老香洲近年的开发量锐减和产品落后，致使相当一部分意向置业老香洲的客户将置业眼光转移到其它区域。 房商网海量房地产资料下载T0随着城市对外交通的完善，大大加强了与港澳及珠三角地区的联系，珠海的
41、城市价值会有较大提升，也利好当地的房地产发展，万科所开发的优质物业价值必然迅速升值。项目SWOT分析抓住机会，削弱威胁竞争威胁：市政、城市规划的利好及商业的 发展趋势等利好多向拱北、吉大两 区倾斜，从而削弱了市场对香洲的关 注度。政府政策：政府近年出台众多政策稳定楼价， 对各地房地产造成了不同程度的影 响，针对地产投资买家更是严厉， 会使意欲投资旅游地产的买家持币 观望；对外交通：港珠澳大桥以及广珠轻轨即将动 工，使得珠海与粤、港、澳及珠三角 地区的联系更紧密,为未来珠海楼市 带来的积极影响;品牌冲击： 国内一线品牌开发商和物业管理 企业进入珠海市场，为珠海楼市 带来领先的产品和管理理念，有
42、望在未来迅速成为市场焦点。潜在消费力的释放：由于老香洲近年的开发量锐减和产品落后，致使相当一部分意向置业老香洲的客户将置业眼光转移到其它区域。6566项目篇项目理解项目定位 房商网海量房地产资料下载项目定位形象定位客户定位产品建议价格定位 房商网海量房地产资料下载在珠海这个与港澳无缝连接的城市，万科在此倾力打造海景豪宅“金域蓝湾”，如果仅仅站在珠海的市场去认识这个珠海金域蓝湾是绝对不够的！我们认为应该把眼光放的更远、更高！形象定位 房商网海量房地产资料下载珠海万科金域蓝湾珠海海景豪宅的全国品牌项目定位 房商网海量房地产资料下载珠海市的城市品牌万科地产全国性的企业品牌万科物业全国性的服务品牌金域
43、蓝湾产品品牌全全 国国 品品 牌牌金域蓝湾的成功开发、销售金域蓝湾的成功开发、销售形象定位阐释 房商网海量房地产资料下载珠海海景豪宅全国品牌 金域蓝湾将万科品牌形象推向港澳市场，被世界所认识按国际海居生活的要求，打造领先海景豪宅。万科品牌与国际接轨万科品牌与国际接轨金域蓝湾领先的海居文化金域蓝湾领先的海居文化万科品牌的飞跃金域蓝湾项目的飞跃通过金域蓝湾的成功开发实现双品牌的飞跃 房商网海量房地产资料下载客来源比例 目的需求主力型珠三角及外省35%家庭移民、养老、度假、投保130-200平米三房、四房港澳台、外籍及海人士30%期度假、与情人居住150-200平米四房或以上珠海本地25%期家庭居住
44、100-140平米三房、四房其它10%珠海市场客户组成比例及客户的特征：我司根据本项目的特点，推导出以下项目的客户比例组成。客户定位 房商网海量房地产资料下载 通过打造全国知名的海景项目，我司建议项目客户群的组成比例遵从于“立足珠海面向全国”的 4-3-3原则：占40占30占30简述： 珠海本地高端消费客户是本项目的基础客户群，是项目的保本根源全国范围内的客户是本项目突击争取的客户，是项目价值最大化的体现澳港台及外藉客户是本项目主力争取的客户，是项目成败的关键全国范围内的高端投资客户澳港台及外籍到内地置业客户珠海本地高端消费客户客户定位 房商网海量房地产资料下载珠海本地客户私人企业主：生意忙、
45、注重交通与子女教育，虚荣心相对较重。高级公务员：区域情结浓厚，身份地位显赫；企业管理阶层：素质高、工作压力大；高级专业人士：知识更新换代能力强，易接受新事物，喜爱运动，相对年轻；客户定位 房商网海量房地产资料下载占占3030占占3030非本地的客户特征描述+=6060 向往海景生活的、有海岸生活情结的； 追求生活品质、信赖品牌的； 拥有国际视野的，享受度假生活的；享乐富人全国范围内的全国范围内的高端投资客户高端投资客户澳港台及外籍澳港台及外籍到内地置业客户到内地置业客户客户定位 房商网海量房地产资料下载来珠海经商的生意人：注重物业的档次，十分关注楼盘的交通及与个人经商点的距离；国内政府高级官员
46、：追求宁静舒适的生活环境，度假养老；（外企）高级技术人员：注重生活品味，尽情享受生活；外企高管：工作压力大，注重生活品味，尽情享受生活；港澳、国内的投资人士：市场触角敏锐，投资眼光独到；非本地的客户特征描述客户定位 房商网海量房地产资料下载根据项目的客户定位和市场需求，作出以下户形比例建议：简述：该比例建议以130180M2的三房四房户形为项目的主力户形，涵盖了三大客户群对海景豪宅的户形需求，再辅以10180M2以上的五房户形及20100M2以下的二房户形面对不同需要的客户群。备注：此建议基础对市场研究，未考虑政策对户型规划的限制。面范100m2以下130-140m2160-180m2180-
47、220m2型隔两房两三房两四房两五房两套数比例20%40%30%10%套数7210814436产品建议 房商网海量房地产资料下载结合国家政策和市场需求，作出以下户形比例建议：简述：该比例90m2以下的单位占总量70%，严格按照政府下达的政策要求。但该户型配比与市场需求具有明显的冲突，因此在项目规划上需要灵活运用小户型单位的组合生成中、大面积的舒适户型，组合建议如下：面范70m2以下71-80m281-90m2140m2型隔两房两两房两两房两四房两套数比例15%38%46%15%套数120180150120所占面比例16%28%26%30%适市的型比例100m2以下130-140m2160-18
48、0m2180-220m2可合-70+8080+9070+140不需合90140-合套数531669737型比例15%48%27%10%产品建议 房商网海量房地产资料下载海景豪宅在售价格一览表目名称品型均价（毛坯）海怡湾畔四期高梯洋房未定大美域小高梯洋房 （二海景）5800旭日湾小高梯洋房 （三海景） 9:5500元起； 11:4500元起， 最高6000元起美湾二期（十里阳台）高梯洋房未定香格里海叠院house8500宁海花园高梯洋房（尾）6600星海湾高梯洋房（尾）一海景：9000-10000； 二海景：6500-7500名海邑高梯洋房（尾）7000-9000洲湾高梯洋房 900010000
49、金珠园高梯洋房 9800海湾半山高梯洋房 1000014000价格定位 房商网海量房地产资料下载我司运用市场比较法，从上表选取了五个具参考性的项目作为评估标准，来对本项目售价作科学的预测：估内容/目各内容影响所占比例星海湾名海邑宁海花园海湾半山洲湾本目地段30%1010.510121110景20%101010121110型品15%8.5879810展商品牌15%7879710周 境10%10101013910噪音影响10%1010.510111310合100%55.55754665960修正系数1.07238611.04166671.09890110.90090091.00502511售价 （元/M2）850075006600110008500修正售价 （元/M2）9115.28 7812.50 7252.75 9909.91 8542.71 目加系数30%30%10%20%10%2734.58 2343.75 725.27 1981.98 854.27 估算目售价:2734.58+2343.75+725.27+1981.98+854.27= 房商网海量房地产资料下载v如果我们能不断提升万科及金域蓝湾的品牌价值；v如果我们能充分体现全国性品牌海景豪宅的价值所在；v如果我们能充分整合万科产品、设计、服务及合富强大的客户网络等所有优势资源；v如果我们能在营销上创新，创造更大的附加值v
