1、 万科地产项目可行性陈诉内容指引一、 前言 随着团体房地财产务不停扩张，土地储备力度逐渐加大，未来生长对新项目的需求越来越强烈。为了范例项目前期操纵，提高事情效率，规避签约风险，提升团体竞争力，特制定可行性陈诉内容指引。 二、 可行性陈诉内容指引 项目决策配景及摘要 一、外部情况 1、 都会生长筹划与宗地的干系及对项目开发的影响，如：交通捷运系统的筹划与建立、都会功效筹划与结构、局部区域开发重点、政府重大政策即将颁布等； 2、 宗地所属地区在该都会的历史、经济、文化、战略生长等方面的职位。例如，项目处在浦东，要说明浦东在上海的职位及作为全国重点开发区的情况。 3、 项目渊源，特殊的政治或文化配
2、景，如：危房改革、高新技能区生活住宅配套、文化园、政府重点工程等； 二、内部因素 1、 项目启动对公司未来几年生长战略、生长筹划的意义（一般35年），在公司生长中的职位（是否核心项目）； 2、 公司进入重点区域市场、项目公道结构，对公司提高市场笼罩率、提升品牌形象、低落经营风险、扩大社会影响力的作用； 3、 从公司未来的利润需求、可连续经营等角度描述立项的意义； 第一部分：项目表面 一、 宗职位置 宗地所处都会、行政区域、非行政区域（经济开发区、商贸金融区等）的地理位置。 附图：项目在该都会的区位图，标记出宗地区域位置，与标记性市政设施、修建物（如市中心商圈、机场等）的相对位置和距离、地段的定
3、性描述（与主要中心区域办公/商务/政府的干系）。 二、 宗地现状 1、 四至范畴； 2、 阵势平坦状况，自然标高，与周边阵势比力； 3、 地面现状，包罗宗地内是否有水渠、较深的沟壑（小峡谷）、池塘及高压线等对开发有较大影响的因素，并盘算因此而损失的实际用地面积； 4、 地面现有居民情况，包罗具体居住人数、户数，工场数量、范围、产物性质、开工状况等，并说明对拆迁及项目开发进度的影响； 5、 地下情况，包罗管线、地下电缆、暗渠、地上修建物原有桩基及地下修建/结构等，地上地下都要注意有没有受掩护的历史文物奇迹、可利用的构建； 6、 土地的完整性，有否市政代征地、市政绿化带、市政门路、名胜奇迹、江河湖
4、泊等因素支解土地； 7、 地质情况，包罗土地结构、承载力、地下水位和抗震性要求。 附图：平面地形图，标记四至范畴及相关数据； 地形地貌图，主要反应宗地地面修建、河道、沟壑、高压线等内容； 地下状况图，包罗地下管线、暗渠、电缆等。 三、 项目周边的社区配套 （一）周边3000米范畴内的社区配套 1、 交通状况 （1） 公交系统情况，包罗主要线路、行车区间等； （2） 宗地出行主要依靠的交通方法，是否需要生长商自己解决； （3） 现有交通捷运系统，近期或筹划中是否有地铁、轻轨等对交通状况有重大影响的工程。 附图：交通状况示意图，包罗现有和未来筹划的都会大众交通和快速捷运系统； 2、 教诲：大中小学
5、及教诲质量情况。 3、 医院品级和医疗水平 4、 大型购物中心、主要商业和菜市场 5、 文化、体育、娱乐设施 6、 公园 7、 银行 8、 邮局 9、 其他 附图：生活设施漫衍图，具体位置、距离。 （二）宗地周边3000米外但可辐射范畴内主要社区配套现状 四、 项目周边情况（凭据个案特性描述，没有的可以不写） 1、 治安情况 2、 空气状况 3、 噪声情况 4、 污染情况（化工场、河道湖泊污染等） 5、 危险源情况（如高压线、放射性、易燃易爆物品生产或仓储基地等） 6、 周边景观 7、 风水情况 8、 近期或筹划中周边情况的主要变革，如门路的拓宽、工场的搬家、大型医院、学校、购物中心/超市的建
6、立等。 9、 其他 五、 大市政配套（都要说明距宗地距离、本钱、接入的可能性） 1、 门路现状及筹划生长 包罗现有路幅、筹划路幅，筹划实施的时间，与宗地的干系（影响）。 2、 供水状况：现有管线、管径及未来筹划和实施时间。 3、 污水、雨水排放：现有管线、管径及未来筹划和实施时间。 4、 通讯（有线电视、电话、网络）：现有管线、上源位置、距宗地距离、涉及线路本钱等。 5、 永久性供电和临时施工用电：现有管线、上源位置、距宗地距离、涉及线路本钱等。 6、 燃气：现有管线、管径、上源位置、距宗地距离、接口位置。 7、 供热及生活热水：现有管线、管径、上源位置、距宗地距离、接口位置。 附图：说明上述
7、配套设施的管线走向、容量和接口位置，及未来筹划扩容和增加的情况。 六、 筹划控制要点 1、 总占地面积、代征地面积、净用地面积、绿化面积、门路面积 2、 住宅修建面积、公建修建面积，公建的内容，并区分经营性和非经营性公建的面积 3、 综合容积率、住宅容积率 4、 修建密度 5、 控高 6、 绿化率 7、 其他 七、 土地代价 土地代价盘算的要领，若有代征地要说明代征地代价。凭据购置代价盘算总地价、楼面地价。 第二部分：执法及政策性风险阐发 一、 互助方法及条件 1、 互助方根本情况：名称，主要股东投资情况，注册资本，创建时间、特殊配景等 2、 互助方法：例如：一次性买断土地、建后分房（面积）、
8、建后分销售收入、建后分利润、配合设立公司等。除直接从政府批租土地外，都要明确对方一定能够提供正规税务发票。对分房、分收入要明确互助方是否有负担营业税的义务。 3、 付款进度及与拿地步伐的配合 4、 其他互助的主要条件 5、 与互助方法相关的其它执法划定 二、 土地执法性质评估 （一）现状 1、 土地所有权归属 2、 土地使用权归属 3、 土地的用途 （二）筹划 1、筹划所有权归属 2、筹划使用权归属 3、筹划的用途 三、 取得土地使用权步伐评估 1、 取得土地使用权的步伐 2、 取得土地使用权需要的事情日 3、 取得商品房用地土地使用权所需条件 4、 取得土地使用权的风险及控制（取得土地使用权
9、存在的不确定因素及解决） 四、 土地性质变动的评估（已经是商品房用地可以不写） 1、 土地性质变动的步伐和理由 2、 土地性质变动的政策支持或障碍 3、 土地性质变动需要的事情日 五、 政策性风险评估 都会筹划限制或变动、突发性政策等政府因素导致项目中断开发、报批报建流程无法完成、项目开发期间土地性质变动受挫，从而造成前期投入全部或部分损失的可能性判断。例如：优诗美地二三期、北京中关村建立停建所有区内住宅等。 六、 总体评价 对各项执法手续和步伐的可操纵性、正当性，风险的可控性进行评价。如：签约条约中明显对我方倒霉的条款及其考虑；部分或全部条款存在的不确定性因素的控制；倒霉、不确定条款可能遭受
10、的损失和对开发进度的影响等。 第三部分：市场阐发 一、 区域住宅市场生长状况 1、 区域住宅市场简述 ? 形成时间 ? 各档次住宅区域内漫衍状况 ? 购置人群变革 2、 区域住宅市场各项指标生长状况（近3-5年） ? 开工量/竣工量 ? 销售量/供需比 ? 平均售价 3、 区域市场在市内各项指标的排名状况及生长趋势 二、 区域内供给产物特征 1、 各档次产物供给状况 2、 各档次产物的聚集特征 尤其研究与本案类似档次物业的特征 ? 平均售价 ? 开发范围 ? 产物形式 ? 平均消化率 ? 平均容积率 ? 物业在区域内漫衍特征 3、 区域内体现最好个案状况 附图：项目周边楼盘个案漫衍图，其中一些
11、具代表性的未来主要竞争楼盘还要配置现场图片。 4、 未来2-3年区域内可供给土地状况、产物供给量和产物类型 5、 阐发：本案在区域市场内的时机点 6、 结论： ? 区域市场在整体市场的职位及生长态势 ? 本案所在位置的价位区间和本案开发产物的价位区间及产物形式 ? 本案在区域内开发市场潜力 ? 本案在开发中的营销核心问题 三、 区域市场目标客层研究 1、 各档次产物目标客层特征及辐射商圈范畴（创建在本区域参照项目的经验研究及全市的趋势特征上） 2、 结论：本案目标人群的区域来源、行业特点、产物力的偏好、购置方法和主要的存眷点、诉求点。 四、 目标市场定位及产物定位 1、 市场定位 2、 目标人
12、群特征/来源区域/行业特点 3、 产物发起 第四部分：筹划设计阐发 一、开端筹划设计思路 1、 设计观点：产物体现的主题思想，主要设计气势派头、设计特点。 2、 主要产物类型：多层、高层，照旧联排别墅或屋顶花圃、顶层复式等其他类型，及差别类型产物的比例。 3、 节能和环保型修建质料选用的考虑。 4、 在所在都会中，生产新型、别开生面产物的可能性。 5、 如果是大型、超大型项目，对营造大社区观点的考虑。 二、筹划设计的可行性阐发 1、 在既定容积率、净用地面积、住宅面积、配套公建面积、控高、修建密度条件下，制造出的产物是什么类型和特性，是否切合前面提及的筹划设计观点和万科所追寻的种种档次高品质住
13、宅的要求。主要从筹划设计角度判断将上述硬指标转化成现实产物的可能性。 2、 容积率变革对产物设计观点、产物类型和特征的影响。 3、 土地自己特征对产物设计的影响和考虑。如：阵势崎岖、地形起伏、地块的完整性、地质状况、较深的沟壑（小峡谷）、河道、水塘、地上附着物、地下管线暗渠等对产物设计和情况掩护的影响及解决的要领。 4、 周边自然情况和人文情况对产物设计的影响及考虑。如：治安情况、噪声情况、污染情况、空气情况、危险源、“风水”因素等对产物筹划设计和情况掩护的影响及解决要领。 5、 周边市政工程配套设施对产物设计的影响和考虑。如：门路状况（可能与小区主要收支口有关）、供水、排水、通讯（有线电视、
14、电话、网络）、永久性用电和临时施工用电、燃气、供热及生活热水等对产物筹划设计的影响及解决要领。 6、 周边生活配套设施对产物设计的影响和考虑。如：交通状况（与是否开通业主班车有关）、商业设施（大型购物中心）、教诲现状、体育娱乐公园等休闲场合、银行医院等生活设施对自身配套建立范围和面积作出判断。 7、 市场阐发结果对产物设计的影响和考虑。如：市场代价限制、总价控制原则与前面产物类型和产物特性设计是否存在矛盾，对产物品质是否有影响，及如何解决。 第五部分：项目开发 一、 土地升值潜力开端评估。 从地理位置、土地供给、周边情况及配套、市场生长状况、政府筹划、都会未来生长战略等角度对土地升值潜力做出开
15、端评估。 二、 立即开发与作为土地储备优缺点阐发 三、 工程筹划：工期筹划、各期开工面积、竣工筹划、开竣工时占本地都会市场和片区市场的占有率。 四、 销售筹划：各期销售时间、代价、面积，预计销售各期的市场占有率，销售筹划实现的可行性阐发。 第六部分：投资收益阐发 一、 本钱预测 说明测算假设和主要运用指标，如产物类型假设，总修建面积，住宅和非住宅面积，容积率，项目总投资（直接制作本钱加期间用度，不包罗营业税和所得税）等。并参照下面表格列示： 项 目 投资总额（万元） 单元本钱（元/m2） 土地本钱 前期工程费 底子设施费 建安工程费 配套用度 开发间接费 直接制作本钱小计 营销用度 治理用度
16、总 计 二、 税务阐发 1、 营业税及附加 2、 所得税 3、 土地增值税 上述税种的根本税率，能够享受的税收优惠政策时的税率，项目自己适用的税率，若享受地方政府的优惠政策，要特别说明该项优惠与国度政策是否有辩论，以及如何解决，具体的操纵的历程是什么。 三、 经济效益阐发 1、 经济效益阐发的假设条件，如：是否享受政府种种税费的减免等 2、 项目利润率、投资回报率及主要经济指标。参照以下表格： 经济指标 单元数值（元/m2） 项目总金额（万元） 销售收入 直接本钱 总投资 毛利率 税前利润 税后利润 销售净利率 投资回报率 3、 项目开发各期的利润体现 经济指标 2001年 20年 合 计 上
17、半年 下半年 上半年 下半年 上半年 下半年 结算面积（m2） 单元利润(元/m2) 利润(万元) 4、 敏感性阐发，参照以下内容及表格，可凭据实际情况增减。 （1） 本钱变动各项经济指标的变革，假设本钱每上升（下降）一定金额或上升（下降）一定百分比来比力，如： 经济指标 预测本钱90% 预测本钱 预测本钱110% 预测本钱120% 总投资 毛利率 税前利润 税后净利 销售净利率 总投资回报率 （2） 售价变动各项经济指标的变革，假设售价每上升（下降）一定金额或上升（下降）一定百分比来比力，如： 经济指标 预测售价90% 预测售价 预测售价110% 预测售价120% 营业额 毛利率 税前利润
18、税后净利 销售净利率 总投资回报率 （3） 容积率变动各项指标的变革 主要指标 容积率1 容积率2 容积率3 容积率4 容积率5 多高层比 营业额 总投资 毛利率 税后利润 税后净利率 总投资回报率 四、 项目资金预测 1、 资金投入筹划：各期地价、前期用度、底子、建安、配套、开发间接费等的投入摆设。 2、 资金回款筹划：各期销售回款筹划。 3、 资金需求筹划：结合整个公司资金情况，列示各期资金的需求缺口及融资途径。 4、 启动资金及启动时占用资金内容、资金占用峰值、实现现金正流入时间、资金占用月平均额 第七部分：治理资源配置 五、 机构设置：是否需要创建独立法人公司（项目公司）；主要部分设置
19、。 六、 人力资源需求：启动项目对个专业（部分）人员的需求，具体人数（重点是专业经理）。 七、 人力资源缺口及解决：现有人员能否满足需要，缺口人员的解决途径（变更、招聘、培训等）。 第八部分：综合阐发与发起 一、优势：从品牌、设计、启动速度、产物品质和特性、市场竞争、营销、互助方法、大市政配套、生活配套、是否切合万科一贯生长思路等方面论述。 二、劣势：从品牌、设计、启动速度、产物品质和特性、市场竞争、营销、互助方法、大市政配套、生活配套、是否切合万科一贯生长思路等方面论述。 三、时机：从市场时机、提高市场占有率、树立品牌形象、地区性优惠政策、都会生长筹划、宗地所属区域土地代价趋势等方面论述。
20、四、结论和发起 第九部分：竟拍和投标方法取得土地需要注意的问题 （一） 主要指标测算 1、 预测直接制作本钱（不包罗地价）、售价 2、 投资收益阐发（参考以下格式）： 经济指标 A A+M A+2M A+nM 楼面地价 完全本钱 总投资 毛利率 税前利润 税后净利 销售净利率 总投资回报率 注：A代表起拍价或投标底价，若没有底价A代表略低于可能最低中标价；M代表每次举牌增加的最小单元代价，大概是设定的敏感性（或重要性）变革值，例如100万元，变革值不宜过大。 3、 凭据需要，可增加如下测算： 销售净利率 完全本钱 最高楼面地价 最高总地价 R1 R2 R3 注：R代表可担当的销售净利率；销售净
21、利率还可以换成其他主要阐发指标，如投资回报率等。 （二） 竞争敌手阐发 1、 主要配景，控股股东情况 2、 总资产、净资产、净利润（每股利润） 3、 资金状况，可能资金来源，融资能力，资金本钱 4、 操纵水平，主要开发的项目 5、 到场竞争的主要目的，进而阐发敌手拿地的气势，是否志在必得。 （三） 制定计谋 1、 阐发盈亏平衡点，即保本销售时的地价。 2、 销售净利率在10%时可担当的地价或在可担当的销售净利率时的地价。也可以通过其他指标阐发可担当的地价。最终确定最高竞价和投标价。 3、 掌握以微弱优势取得土地使用权（开发权）的原则。 （四） 资金筹措 短期会合支付大额资金的包管，自筹资金照旧
22、向金融机构融资，是否与有关金融机构告竣届时一定提供融资办事的协议。 第十部分：在新都会开发需要增补的内容 一、 市场阐发部分增加本地商品住宅市场总体状况 1、 近三到五年商品住宅市场生长状况：开工面积、竣工面积、销售面积、销售额。 2、 量值描述市场状况：当年市场主要指标：土地批租量、开工量、竣工量、销售量、销售额、供需比、小我私家购房比例、平均售价、小我私家信贷额度占销售额比例。 3、 种种型产物的市场特征：价位区分、各档次市场比例、生长趋势、产物特征、漫衍区域等。 4、 各行政区市场比力： （1） 量值描述：土地批租量、开工量、竣工量、销售量、种种档次楼盘的销售比重、平均代价等。 （2）
23、各区商品住宅漫衍特征：供给量、销售量变革和生长趋势等。 5、 本地都会近、中期筹划生长偏向描述 都会生长筹划、功效结构、底子设施建立等与项目开发和居民住宅密切相关方面。 6、 主要生长商情况：生长商实力、企业性质、开发水平；前20名生长商最近3年的开工量、竣工量、销售量、销售额、销售率、市场占有率。 7、 热点区域的表述和特征，热点产物的表述和特征 8、 客户的购置偏好、购置存眷的要素 9、 重点楼盘描述 二、 需要完成新都会生长及房地产市场调研陈诉（陈诉格式及内容另附） 附件： 1、 有关宗地情况的增补证明资料和执法文件，如种种政府批文、权证等。 2、 凭据万科团体本钱核算指导设置科目明细，
24、详细列示本钱测算历程 本钱测算可接纳两种要领： （1） 从预算角度，依照本地相关政府政策、法例，凭据本钱项目逐项阐发盘算。但要注意万科在筹划设计、高品质要求下，可能比行业一般本钱水平增加的因素。 （2） 凭据已做的类似项目的相关数据，并充实考虑该项目的特性，在此底子上估算。 上述两种要领在测算历程中，不是一贯而终的，差别的本钱项目要运用最恰当、最科学的要领，两种要领可以交织使用。对可上可下的本钱项目在不能确定的情况下，尽可能稳健一些。可参照下面表格： 本钱估算表 本钱项目 总本钱（万元） 单元本钱（元/m2） 参考项目单元本钱 说明 一、土地得到价款 1、政府地价及市政配套 2、互助款项 3、
25、红线外市政配套 4、拆迁赔偿费 二、开发前期准备费 1、勘察设计费 2、报批报建费 3、三通一平费 4、临时设施费 三、主体修建工程费 1、底子工程 2、结构及粗装修 3、门、窗工程 4、大众部位精装修 5、室内精装修 6、室内水电气暖 7、室内设备及安装 8、室内智能化系统 四、红线内市政工程费 1、室外给排水系统 2、室外采暖系统 3、室外燃气系统 4、室外崎岖压系统 5、室外消防系统 6、室外智能化系统 五、园林情况费 1、情况设计费 2、绿化建立费 3、修建小品费 4、门路广场制作 5、围墙制作费 6、室外照明费 7、室外配景音乐 8、室外零星工程 六、大众配套设施费 1、游泳池 2、会所 3、幼儿园 4、学校 5、儿童游乐设施 6、商业设施 7、其他 七、开发间接费 1、工程治理费 2、营销用度 3、资本化利息 4、物业治理完善费 合 计 说明： 1、本钱估算应按本表明细项目分类，因条件所限确实无法作出详细估算时可只列大类 2、参考项目可选择团体内外的项目，其尺度为：已竣工的项目；具有最大可比性 3、 现金流量预测表 4、 欲签定的意向书和条约文本 5、 新都会开发的市场调研陈诉
