1、日本物业管理行业资质体制对我们的启示 Post By：2009-4-20 14:30:49 0经过十几年艰难的孕育，中国物业管理行业的管理人员资质体制终于初露端倪，这就是业内人士津津乐道的物业管理师制度。首批取得物业管理师执业资格的人，在全国范围内有一千余人。这个数字相对于几百万的从业人员来说，实在微乎其微。从正常的思维角度看，这些人无疑是物业管理行业的佼佼者。企业在资质审核、能力评估、项目接管时，有没有物业管理师的参与，以及物业管理师的数量成了一个重要的砝码，这也使得大家费尽心思地去追捧它。笔者参加了首批物业管理师的资格考试，并且有幸通过了一系列审查，顺利取得了物业管理师职称。但说实话，这个
2、荣誉性职称让笔者心里发虚，感到沉甸甸的。是不是我就真的精于此道了呢？是不是我就真的纵横物业江湖，成为名副其实的专家了呢？这个制度实质上起到了多大的作用呢？思索良久，油然想起，在改革开放的今天，信息传输如此快捷，交流如此广泛而深入，是不是可以考察经济发达国家是如何解决这些问题的呢？于是，想到了比较熟悉的日本。对日本物业管理人员资质体制的解读鉴于和日本楼房管理界打了二十多年交道 (日本的楼房管理写作管理，其行业特征虽与中国的物业管理极为相似，但也有相当的差异)，感到日本在物业管理教育及资质体制方面确有独到之处，许多方面值得我们学习和借鉴。如我国能比较学习、取长补短、引进优良资源，以此完善、提高我国
3、的行业资质体制管理水平，则幸甚矣。由于物业管理行业是一个涉及多学科的行业，不可能依照一个专业的知识去考核应试者。这一点与中国的物业管理师完全相同。但在个别涉及多学科的行业中，各类实务操作的专业知识占的比重较政策、法规、经营等要大的多。这一点，凡从事过物业管理实践的人们都有着深刻的体会。日本人在楼宇管理技术者在建筑设备环境卫生清扫技术等方面掌握的知识层次。他们为了取得合格资质，将会在这些方面付出多大的努力。这一点也成为了中、日双方在资质应试中的重大差别。按照我国目前的逻辑思维方式，物业管理师要娴熟地掌握行业的法律、法规知识，这种想法并没有错。但是在千变万化的现实中，死记硬背的作法也全然失去了意义
4、。但我们的考题中，这类题目大量出现甚至占到总分的50%以上。这种现象令人费解-物业管理师到底是怎样的一群人？是法规的制订者？还是法规的监督员？即使谁都明白：单靠夸夸其谈、不切实际和经常变更的法规是无法做好物业管理工作的。笔者对日本2001年-2008年历年的全国统考题目类别作了大致的统计分析。题型为法规类和实务类，其中法规类题目仅占总题目数的10%左右。其余均为实务性题目。法规是死的东西，需要时随时可以查阅，就和我们日常查字典类似。当然，能掌握一些法律内容绝不是一件坏事，但在这方面耗费太多的精力，不仅无大益，甚至还得不偿失。而实务性题目则是活的东西，许多题目没有现场的经验很难完成，能完成这些题
5、目恰恰反映了应试者的真才实学。故笔者认为，这种考题的类型配置是科学性的。从题目设置上看，日本全国统考题目的范围极具广域性，是对考生知识面的全面考察，虽然难度偏大。而不得不承认的是，涉及的知识点对一个物业管理人员来说，是完全必要的。对此，说我国现行的同类考试望尘莫及当不为过。如何正确对待和学习日本先进经验由上述考视可知，日本人取得相当于我国物业管理师的楼房管理技术者资质必须经过一年一度的严格考试。而考试的题目具有难度大、实务性强、广域性强等特点。要想顺利通过考试，取得资质绝非易事。此外，笔者还发现两个现象：1.日本在世界范围内是一个物业管理的强国。笔者曾多次深入地对日本楼房管理业界进行过考察，感
6、触颇深。不论是理论研究，还是实务操作，乃至教育体制都有着丰富的经验和井然的秩序。这方面，不仅我国的同行业望尘莫及，就是欧美等经济大国也与其难分伯仲。2.严格地进行资质考试不仅造就了一大批出类拔萃的业界佼佼者，也带动、普及了实务专业教育。就是说，这个行业有了雄厚的人力资源基础。试想，除了这小部分能通过资格考试的是行业的佼佼者，那大部分未能通过或者未参加考试的却有丰富经历的从业者就不是优秀的物业管理人才了吗？笔者与日本业界交流甚多，接触的日本同行无数，均可称之为业界某一领域的专家。有这样一个庞大优秀群体为基础，日本雄踞世界物业管理行业前列亦顺理成章了。既然如此，我们自然找到了向其学习的理由。笔者曾
7、设想，能不能把日本的这套体制照搬套用到国内呢？譬如说一年一度的考试体制，公开而透明；譬如说相对严格的资历审查体制（主要指从业经历等）；甚至譬如说干脆把日本的全国统考题拿过来为我所用。但这些设想又都被自己一一否定。因为，改变一个深受政治、社会体制因素影响的定型体制是极其困难的。但引进国外先进的管理经验、迅速提高行业水平又是我们矢志不渝、刻不容缓的追求。故尔，我们则应该冷静、客观、缜密的反省、审视自身的缺憾，也算是从跑道上的领先者身上学习一些对我们来说是切实可行的东西。师夷长技的几点建议应该怎样借由它山之石来改善我国行业现状呢？笔者认为，以下几方面要引起特别重视。一、制订出符合市场经济规律的法律法
8、规。事实上，这是一个非常困难的事情。因为它受到许多因素的严重制约，不仅与我国的国体密切相关，而且与思想认识、科学知识、意识形态以至国民素质有着密不可分的联系。出台的新规定是否合乎法之精神并切实可行，是非常值得斟酌的，革新和改变的代价（或曰成本）巨大，带来的必然是行业发展的缓慢。二、加强物业管理行业的实务教育。从物业管理的教育总格局看，物业管理的实务教育基本上是空白区。即使有几个高校、专科院校开设了此类专业和课程，也大多是法规、成本、经营及集管理学、心理学、经济学、法律、统计学、保险等之大成的浮光掠影式的教学。真正的实务教育少之又少，且大多都停留在理论阶段的大事上。殊不知，真正的物业管理业者最需
9、要的恰恰是日常操作、运行、点检的小事。如果能够普及类似的职业技能教育，形成这样一支懂技术、会操作的职业大军，则行业有望矣。三、充分发挥具有资质的物业管理从业者的积极作用。能够取得行业资质不应该是一件容易的事情。日本作为一个物业管理的强国，历经三十几年，取得资质者不过3万余人。试问日本全国的教授、副教授总和能有几多？恐怕距此数亦不会有很大差距。一句话，能取得物业管理资质者一定是物业管理业中的精英级人物。故而，能否充分发挥这些人的作用就显得至关重要。笔者坚决认为，这批人应该放在第一线，放在现场，即放诸物业管理的主战场。切不可让其才能束之高阁，或者长期徘徊于务虚的状态。（本文选自作者长篇论文，有删改）作者系中天如日物业管理有限公司董事长
