1、注城市经济发展、城乡协调水平，更日益注重城镇化推进中的环境保护、社会福利以及文化建设。新型城镇化与人的发展和谐统一，方可实现真正可持续发展。结语建国之初的基建设施百废待兴，因此全面兴建成为首要任务。在此时期公共建设的兴建十分积极，除了在市郊大量新建之外，不少在旧城区中已建成的建筑如寺庙、教堂、名人故居、官邸等建筑也成为单位或学校用地 ，从现今不少历史保护建筑中也看得到这样的痕迹。从新中国成立后第一个工人新村“曹杨新村”的诞生，到工人新村在各地建成开花，正是政府以工业化带动全国发展之战略的实践探索。此外，工业化发展成就在20世纪50年代的第一与第二产业产值比例的变化中也得以反映。在接下来的近20
2、年中，政府主要以发展工业为主要方针，从重工业到国防初步建立较为完善的工业体系，第一颗原子弹试爆成功及东方红一号卫星发射成功，均彰显了当时国家对自主研发的重视。虽然期间曾遭遇发展阻碍，但中国也成功酝酿了后续的发展潜力。从出生率来看，在20世纪70年代前出生率平均达到3.5%，带来了往后发展的人口红利。在建国初期，迅速恢复国民经济体系，为后续经济建设创造条件，是开国之初的首要任务。颁布的中华人民共和国土地改革法是新中国成立后第一部针对土地所制定的法律。旨在释放农村生产力，以第一产业的稳定发展为后盾，为国家的工业化发展作铺垫。在1949到1977年的近30年间，中国一路经历了四个五年计划。这四个五年
3、计划是综合考虑国家重大建设、国民经济生产力及国际形势所制定的未来发展规划，且都以工业发展作为基本方针。第一个五年计划简称“一五”计划。在当时国际情势及国内建设百废待兴的情况下，快速发展经济以巩固社会主义的稳健发展成为首要课题。其主要内容即是大力推进工业化基础建设，藉由基础设施的建立与工业技术的改良，为工业化奠定初步基础。在第一个五年计划的成功铺垫下，后续的“二五”、“三五”、“四五”计划主要都以国防工业及重工业为发展主轴。虽然期间经历多个国际事件如冷战、越战、中苏关系降温以及国内事件，工业技术发展及基础建设依然取得显著成就。在这近30年的发展历程中，五年计划的施行为中国贡献了难以取代的发展利基
4、。以“一五”计划中的交通建设为例，在五年期间全国公路的通车里程达到25万公里，是计划前的两倍；铁路也在五年内新建33条，通车里程增加了22%，成就斐然。政策走向在建国初始阶段，国家的发展中心从乡村转往城市，因此在城市的边缘兴建了学校及工厂等建筑，并且延伸现代道路的范围。而旧城内也因为解放后居民的增加不断地改造危楼，增强基础建设的设立。随后60年代的重点建设时期，中国各地城市跟着工业的发展需求为建设依据，在城市的周围大量建造小型炼钢工厂，而在旧城区内如胡同、弄堂中也出现了小型工厂。此时中国各地的城市数量以及城市内的人口 也正快速增长，城镇化的加速由此可见。解放后的城镇化市场传讯部Olivia S
5、hao 邵轶菁董事 - 中国区+8621 6391 Vincent Yu 于文睿 助理经理 - 中国区+8621 6391 市场研究部James Macdonald 简可 高级董事 - 中国区+8621 6391 Chester Zhang 张琳 董事 - 中国区+8621 6391 中央管理部Robert McKellar 亚太区首席执行官+8621 6391 6688rmckellarsavills.asiaSiu Wing Chu 朱兆荣 董事长 - 华东区+8621 6391 Anthony McQuade 麦安东 董事长 - 华北区+8610 5925 Woody Lam 林木雄董事
6、长 - 华南区+8620 3665 Eric Wo 胡裕华 董事长 - 华西区+8628 6753 第 一 太 平 戴 维 斯 是 一 家 在 伦 敦 股 票 交 易 所 上 市 的 全 球 领 先 房 地 产 服 务 提 供 商 。 公 司 于 1855年 创 立 ， 具 有 悠 久 的 历 史 传 承 以 及 无 可 匹 敌的增 长 态 势 。 第 一 太 平 戴 维 斯 是 行 业 引领 者 而 非跟 随 者 ， 在 全 球 设 有 650多 家 分 公 司 与 联营机 构 ， 广 泛 分 布 于 美 洲 、 欧 洲 、 亚 太 、 非 洲 和 中东 地 区 。 本 报 告 仅 作 一
7、般 信 息 用 途 。 未 经 事 先 许 可 ， 任 何 人 不 得 对 其 相 关 内 容 或 全 部 内 容 进 行出 版 、 复 制 或 引用 。 同 时 本 报 告 亦 不 构 成 任 何 合 同 、 计 划 书 、 协 议 或 其 他文档 的 依据。 第 一 太 平 戴 维 斯 已 尽 全 力 确 保 报 告 内 容 的 准 确 性 ， 但 对于该报 告 的 使 用 而 导 致 直 接 或 间 接 的相关损 失 不 承 担 任 何 责 任 。 本 报 告 版 权 所 有 ， 未 经 第 一 太 平 戴 维 斯 研 究 部 书 面 许 可 ， 不 得 以 任 何 形 式 对 该 报
8、告 的 部 分 或 全 部 内 容 进 行 复 制 。成都远洋太古里2014年起分批开业-商业结合历史建筑；三亚海棠湾国际购物中心开业是目前最大的单体免税店重庆来福士广场分阶段入市，为新加坡开发商在内地最大投资额的开发项目1978年是中国经济发展历程中的重要时间节点之一，改革开放大大释放了社会生产力，激发了体制活力，推动经济飞速发展。房地产市场也由于经济特区的成立以及商品房的开发，正式拉起发展大幕，全国各地的城镇化进程在此迈入新阶段。在改革开放初期，各地城镇着眼于居民基本居住条件的保证和改善，主要开发企事业单位福利房，即企事业单位通过自行建造房屋并配与其内部职工。随着沿海经济特区的建立，深圳、
9、广州成为商品房开发试点，随后此模式试点扩大到其他城市，房地产市场化运行已经从理论突破进入实践。土地及住房制度改革对城市规划及城镇化推进影响深远，意味着城市土地和空间真正以市场为基础而进行配置。多数城市住房体系和市场在这十年发生根本性变化。例如，企事业单位、政府及公共机构的单位大院开始出现更多配套和景观，企业福利分房令城镇人群居住条件不断改善的同时，商品房也在一线城市逐步出现。城市居民生活的居住方式逐步由熟人院落转向住宅楼群，住宅小区的设计逐渐成为主流形态。住房与消费消费市场经历产品定额配给向全面市场化转变，消费需求激活推动外资和民营经济在后期迅速发展崛起。传统的小商品市场、粮油食品商店、国营百
10、货商场仍是城市居民主要的消费场所，但已逐渐无法满足消费提升的需求。开架式自选超市初现一线城市，深受消费者欢迎，也开始影响商品的供应链体系。自80年代起，城市的样貌也开始转变，城市边缘的基础设施开始改造，城镇间的道路建设使得城镇间的距离缩短，农贸市场在城市的出现提供外地农民更完善的交易场域，专业开发商此时也在城镇中开始规划并建设项目。旧城区内的主干道开始拓宽，周边建筑则开始改建，写字楼开始伫立于核心城市主干道的交会处 ，小型商业也沿着主干道伸。主干道旁的历史文物建筑保留了标志性的部分结构，其余大部分则改建成更符合当时使用习惯的居住或商业空间，开始了一轮去芜存菁的改造。城市升级在改革开放的第一个十
11、年，沿海区域的开放为经济发展带来巨大活力。从经济特区的建立到14个沿海港口城市的开放，再到后来的沿海经济开放区，吸引了大量产业及投资，国民的财富水平开始快速累积。从1980年正式实行允许住房商品化到1984年允许私人房屋买卖，再到1987年土地管理法的正式实施，现代房地产交易市场雏形已大致形成。城市土地制度改革在20世纪80年代取得突破性进展，土地有偿使用、土地使用权有偿转让等概念深刻影响到后续房地产市场发展。继全国首宗国有土地使用权有偿出让在深圳登场之后，现代的土地资源开发模式逐步确定。在此基础上，区域开放加之土地开发与其他因素的多重作用，使得国家的财政收入十年间增加近一倍之多，进而使国家有
12、更多资源施行更大力的投入，形成发展的良性循环。政策走向改革开放带来的利好正逐步显现。在1988年到1997年的十年间，国内生产总值以双位数的平均增速增长，国民生活质量不断提升，社会消费品零售总额的平均增速达到18.7%，创下历史新高。房地产市场投资增速在此十年间也大幅提升，其中房地产开发投资总额增长超过十倍之多。由于整体市场属于实验阶段，处于开放初期的房地产业呈现较大波动。在市场迎来前所未见的荣景时，遇到了发展中必然衍生的阻碍，部分城市的房地产泡沫逐渐形成。而房地产市场在内的整体经济过热，带来的负面效应也促使政府出手稳定市场。改革开放的推进不断为整体市场注入动力，城市的样貌在这个时代里因为产业
13、结构的发展而出现了现代城市的雏形，造就出一个繁荣与挑战共存的活跃时代。办公日趋商品化的住宅市场开始吸引社会关注，但住房仍主要被视为满足基本自用需求。受居民整体收入水平所限，针对高收入群体的高价楼盘非常少见。市场高端楼盘为主要面向华侨、外籍人士和港澳台人士的外销房。住宅开发形态多以区域市场小规模开发和多层住宅为主，高层公寓主要集中于一线城市，新型住宅小区开始从旧城区往城市边缘扩展。具有全国规模影响力的开发商和开发活动非常有限。居住香港开发商开始踏足内地市场，重点开发一线城市的商办项目，一线城市甲级写字楼市场已现雏形。高品质办公楼成为外资公司聚集地，其中部分楼宇时至今日虽不具备硬件优势，但在维护管
14、理及租户品质仍具极高水准。1995年末，上海甲级写字楼存量尚不足20万平方米。由于需求突增，空置面积极为有限，租金较三年前增长了近两倍。由于注册地址必须为商用物业，部分外商独资企业只能在酒店客房办公。办公由于第三产业的发展，旧城区内的硬件不断升级，一线城市地铁的建设也开始加速，而旧城区中心的复兴也带动了零售的发展。街边店铺与地方性国有百货公司依然主导中国零售市场，国际零售品牌则开始陆续进入中国市场。 北京和深圳分别依靠首都地位和开放前沿的优势成为品牌进入中国内地市场的首选。二线及内陆城市仍以本地品牌主导。商业五个经济特区成为中国经济增长最快的地区，示范带动作用明显；上海浦东新区发展模式更成为全
15、国城市城镇化发展的样本。沿海地区中心城市的发展也带动周边地带加速城镇化。伴随房改启动，中国正式开启商品房时代，房地产市场也在这一时期正式起步。海外资本也在此时开始进入中国房地产市场。整体而言，这一时期的政策走向主要集中于此前基础政策之上的补充和完善，诸如住房公积金制度、按揭贷款、经济适用房的概念陆续推出，为此后发展奠定了基础。而房地产市场在此期间的蓬勃发展也使得政府意识到快速发展下的挑战，进而出台多项房地产市场管理办法以及首次调控措施。政策走向亚洲金融危机的发生令国际货币市场陷入巨大波动。在此次危机中，中国坚持不贬值的汇率方针，因此并未受到正面冲击。但在华外资企业的经营活动或多或少受到了国际经
16、济市场波动的影响。包括房地产在内的固定资产投资逐渐成为政府经济工作重点，也成为中国经济的新增长点与支柱产业。房地产对国民经济的重要性日渐提升。北上广深四座一线城市的房地产市场率先激活，开发商开始大量拿地并往周边城镇扩张，全国房地产开发投资额在2003年突破1万亿人民币大关，一些耳熟能详的经典标杆商业地产项目也在2000年后相继落成。中国主要城市核心区域的现代结构样貌因为交通建设的发展在此时大致确定，城市的主干道升级为平面或高架高速路，地铁密度的加大造就了城市商业的发展，小商品批发市场或大卖场在核心区周边的主干道出现 。高净值财富人群数量迅速增加，对更高生活品质的追求催生高端住宅项目。北京中央别
17、墅区等低密度别墅受到市场认可，而外资开发商通过精装修交付、高品质物业服务等大幅提升了高端公寓水准。此后，星河湾、绿城等内资开发商也逐步在高端公寓市场建立口碑。整体而言，这一时期的高端住宅产品多集中于一线城市，尤其是传统认可的核心区位，此外设计理念也较为单一。买家则以高净值人群及投资客为主。居住在90年代末期开始，办公楼建筑形象、设计结构、物业管理水准较之前有大幅提升。绿色环保设计、智能化系统等以逐渐开始出现，其中在一线城市表现尤为明显，二线城市写字楼则仍以散售项目及本地企业主导。一线城市办公市场受亚洲金融危机影响大幅波动，但此后伴随中国“入世”，大量外企进入中国市场，甲级写字楼面积供不应求，空
18、置率持续走低而租金攀升。外企及民间资本迅速发展，上海、广州等外向型城市的表现尤为突出，同期办公租金累计涨幅逾60%。办公核心城市的商业步行街及传统文化商圈开始激活旅游市场潜力，也成为最早的购物中心集聚地。一、二线城市市中心的购物中心项目逐步建成，与传统百货竞争，并逐渐取代后者成为主要的商业类型。截至2007年末，购物中心在一线城市的比重已近90%，在二线城市则占比50%至60%。大型购物中心通过现代开阔的设计，引入多种零售业态及商户，为消费者带来全新体验。大量国际品牌进入中国市场，对传统中国品牌形成冲击，但其带来的经验和理念为中国品牌的后继崛起埋下伏笔。 商业随着西部大开发战略提出，区域间、大
19、中小城市间的协调发展日益受到重视“西部大开发、东北部振兴、中部崛起、东部新跨越”为全国经济平稳发展做出积极贡献。1998年关于进一步深化城镇住房制度改革，加快住房建设的通知文件出台，正式宣告中国房地产全面转入市场化运营。福利分房被取消，中国正式进入商品房时代。随后央行印发个人住房贷款管理办法，房地产贷款投资的观念也开始普及。在住房改革制度不断深化与国民收入水平逐步提高的条件下，商品房的购买成为消费焦点，房价持续成长，直到2005年后政府出台一系列密集的调控政策，旨在为稳定过热的房地产市场。纵观这十年的前半段，政策旨在为完善体制，为房地产市场交易及投资打下健全基础；后半段则针对房地产市场的交易热
20、度降温做出调整。市场在发展中逐渐迈入全新阶段。政策走向以2008全球金融海啸为起点，最近十年中国经济的发展与变化规模远超以往。按购买力平价计算，中国在2014年即已成为全球最大经济体。而随着经济总量扩大、增速放缓，传统制造业升级及经济结构转型成为新的发展方向。中国房地产市场从飞速发展进入成熟阶段。核心城市凭借日趋成熟的市场环境，成为国际投资者不可忽略的重要市场，城市发展重点也逐步转向。但房价连续攀升带来的社会及经济问题，也使政府愈发重视保障人居的重要性。此时核心城市由于土地资源的有限性，发展方针也从增量开发转为存量升级，荒废的工厂改造成文创园区，旧城区内的建筑搭配本地文化街区改造为零售或酒店，
21、城市的融合了不同时代的文化风貌。建筑技术与标准的显著进步使得新建住房质量大为改善，住房整体标准得以提升。购房者不再满足于基本的居住需求，不仅考虑项目本身的硬件设施，也关注项目所能带来的附加价值，进而延伸出对于社区配套以及物业服务的追求。而近年对健康生活方式的追求也使得主打绿色科技、环保材料的健康住宅在中国住宅市场崭露头角。新建住宅特征更加多元化，除地段、景观等传统因素之外，人文资源、个性化建筑及室内设计、会所设施及定制物业服务都受到业主推崇。居住一、二线城市写字楼开发加速，新兴商务区逐渐兴起，更多具有国际水准的高品质楼宇陆续建成。由于运营相对标准化，甲级写字楼不仅成为传统开发商由散售向持有转型
22、之选，也成为境内外机构者密切关注的投资标的。共享协作的办公方式为传统办公楼带来冲击。随着健康理念和科技介入，员工和企业正对办公空间灵活性的要求日益提升，空间设计和开发也更加重视多元配套 、生态搭建等软性服务。办公与十年前相比，一线城市商业存量增加约两倍，二线城市约四倍。老旧商业的焕新重生提上日程。与此同时，网上零售持续增长，消费者需求愈发多元化。业主和开发积极寻找愈发富有创意的解决方案，增强体验与互动，持续为消费者带来新意。商业政府以积极财政和宽松货币政策应对全球金融危机，惠及基建、科技等多个行业，国有企业亦迎来发展良机。而近年政策走向稳中求进，通过减税降负持续激发企业和市场活力，带动经济结构
23、转型，同时避免过度通货膨胀。由于投资者缺乏投资渠道，大量资金于楼市积淀。在政府调控及市场力量相互角力中，房地产市场经历多个小周期盘整，房价呈周期上涨。2016年底的中央经济工作会议首次提出“房子是侚D侚十年的发展， 直 到 2050年成为世界经济强国。 第10?D15年每年补助25%。三、建设条件分析项目承办单位已经培养和集聚了一大批具有丰富经验的项目产品生产专业技术和管理人才，通过引进和内部培养，搭建了一支研究方向多元、完整的专业研发团队，形成了核心技术专家、关键技术骨干、一般技术人员的完整梯队。当地相关行业的前列，具有显著的人才优势；项目承办单位还与多家科研院所建立了长期的紧密合作关系，并
24、建立了向科研开发倾斜的奖励机制，每年都拿出一定数量的专项资金用于对重点产品及关键工艺开发的奖励。四、用地控制指标根据测算，投资项目建筑系数符合国土资源部发布的工业项目建设用地控制指标（国土资发【2008】24号）中规定的产品制造行业建筑系数30.00%的规定；同时，满足项目建设地确定的“建筑系数40.00%”的具体要求。五、地总体要求泓域咨询MACRO/ 汽油项目建设实施方案本期工程项目建设规划建筑系数77.06%，建筑容积率1.28，建设区域绿化覆盖率7.29%，固定资产投资强度176.47万元/亩。六、节约用地措施在项目建设过程中，项目承办单位根据项目建设地的总体规划以及项目建设地对投资项
25、目地块的控制性指标，本着“经济适宜、综合利用”的原则进行科学规划、合理布局，最大限度地提高土地综合利用率。七、选址综合评价投资项目建设地址及周边地区具有较强的生产配套与协作能力，项目建设地工业种类齐全制造业发达，技术人员与高等级工程技术人力资源充足，项目配套及辅助材料均能找到合适的服务厂家，供应商分布在周边150.00公里的范围内，供货运输时间约在2.00小时之内，而且铁路、公路运输非常方便快捷。第四章 项目风险说明一、政策风险分析1、项目承办单位应特别关注国家有关部门为避免相关产业过度竞争和实现节能减排，国家将对产能过剩的行业进行有效控制，可能会导致国民经济对整个相关行业的后续能否快速发展产生不合理的担忧；同时，随着
