1、北京大成律师事务所房地产与建设工程部2014 年 10 月房地产与建设工程部目 录业 界 动 态1楼市第二轮救市开启 1上市房企净利率承压 3地产信托规模大降 6不动产登记引挤出效应 8楼 市 成 交 好 于 预 期 1 0 房企试水“众筹” 12刚兑危机预计四季度再袭 13房贷新政重塑楼市利益格局 159 月房地产信托融资规模创年内新低 16房贷新政搅动限购城市 18不动产登记查询系统开始搭建 20交行：不动产投资意愿首现小幅回升 22房企三季报业绩将现 2003 年来首降 23 房贷新政刺激楼市回暖 2 6 首套房贷款额度可视情提高 28住宅产业化步入加速期 29Contents大成房地产
2、与建设工程法律业务通讯DACHENG LAW OFFICESReal Estate and Construction Newsletter2014 年 第 10 期Department Of Real Estate And Construction时 事 评 论 32楼市投机炒作盛宴已成烟云 34公积金银行是机会还是鸡肋还待探究 35中期票据对房企开闸成现实 39救完楼市救什么 41“弃房断供”购房者放贷者都应谨慎 42金九失色银十难改大势 46整治政绩工程不能只盯高楼大厦 48如何用好公积金更有利 49房地产业或将成为中利行业 53高价拿地背后或迎新一轮上涨 55房贷证券化尚需时间实践 56
3、“央四条”并非救市 60政 策 动 向62黑龙江：房产税新细则出台 64广州 : 公布广州市房屋交易监督管理办法 64哈尔滨：高标准推进农村土地确权颁证 65北京：按新普通住房标准价格缴税 65河南：征地补偿不到位土地不能用 66济南：规范住房公积金缴存和使用 66沈 阳 ： 公 积 金 贷 款 买 房 首 套 房 认 定 放 宽 6 7 重庆：成品住宅装修费扣除额扩大 67 宁波：高校毕业生首套最高可补贴房款 1% 68 中央：农村土地实行“三权分置” 68北京：4 层以上住宅应设无障碍电梯 69潍坊：首套房 90 平方米以下契税 100% 补贴 69法 规 附 文 70 国土资源部关于推进
4、土地节约集约利用的指导意见 72 联 系 我 们 82业界动态1业界动态楼市第二轮救市开启房企下步或加大降价促销度来源：房地产业要参目前，大多数市场限购取消后市场环比增长仍有限，仍然面临去库存压力，因此第二轮“救市”政策将拉开帷幕。现部分省市比如湖北、成都等已均有尺度较大政策出台突破“双向调控”，开始第二轮“救市”。业内人士表示，楼市是否好转关键还是取决于信贷政策是否松动，在信贷政策尚未明确松动的市场背景下，只有选择以价换量制胜。多地出台第二轮救市新政自今年 6 月呼和浩特市宣布取消房屋限购以来，国内不少城市都陆续松绑房屋限购政策，掀起了一轮松绑潮。据机构统计，截至 9 月 21 日，46 个
5、限购城市中仅剩北京、上海、广州、深圳、珠海、三亚 6 城仍在执行限购。然而，限购政策放松的效果显然没有达到预期。于是，新一轮政策松绑的重点指向信贷。9 月 12 日，沈阳正式宣布全面取消限购政策，且二套房首付比例恢复至六成。同时，无锡宣布调整公积金贷款政策，贷款额度上限将由 50万元上调至 60 万元，并放宽第二次使用公积金贷款的限制条件。9 月 16 日，湖北省发布“鄂六条”，明确规定居民家庭贷款首次购买自住普通商品住房，首付款比例按 30% 执行，贷款利率下限可扩大为基准利率的 0.7 倍，并要求银行对已签订贷款协议的房贷，一个月内予以放款。个人购买属于家庭唯一普通商品住房的，减半征收契税
6、；个人购买90 平方米及以下家庭唯一普通商品住房的，契税按 1% 税率征收。9 月 17 日成都公积金新政出台。自 10 月 8 日起，成都住房公积金账户余额不足 1.5 万元的，最高也能贷到 30 万元。宁夏自治区近日印发关于促进房地产业持续健康发展的若干意见，要求金融机构积极支持居民购买首套普通商品住房的信贷需求，合理支持居民购买第二套住房的信贷需求。2 3在上述省市外，四川、福建等省还发布省级文件，通过信贷、财政、税费补贴等形式刺激楼市。对此，北京中原地产首席分析师张大伟认为，第一轮房地产政策放松以松绑限购为主，第二轮政策放松的主要特征为各省级部门出台的细则直指信贷，要求商业银行降低首付
7、成数、商贷利率等，此外增加购房补贴、降低公积金利用难度也成为常用手段。信贷或决定楼市走向业内人士普遍认为，限购政策，从全国范围看，已经不是影响楼市的关键政策。信贷是否会放松，已成为决定未来一年内楼市走势的因素。张大伟也认为，土地财政的存在，使得各地在楼市降温的情况下，救市的政策出台愈加频繁，力度越来越大，救市政策出台的底线越来越低。在经济降速的情况下，房地产是地方政府能够想到的最容易救经济的办法，预计还会有更多省份发布意在救市的省级房地产健康发展意见，而信贷放松将接棒限购放松。不过，21 世纪不动产集团市场发展中心总监桑豫峰认为，房地产行业的资金确实不太宽裕，但也远没有 2008 年那么紧张，
8、但开发商总是希望信贷能更宽松，资金成本更低。她表示，下半年随着限购的普遍取消和放松，成交会逐渐好转，而信贷偏紧状况也将有所缓解，因此，整个市场环境将优于上半年。中国房地产及住宅研究会副会长顾云昌表示，房地产市场如何，关键在于信贷政策，而信贷政策与整个货币政策连在一起，货币政策又与宏观经济形势紧密相连。中国指数研究院院长黄瑜表示，预计未来，若楼市呈现进一步下行压力，可能会有更多的城市及省份出台救市文件加强信贷支持力度。但值得注意的是，在金融体系市场化程度日益提高的背景下，信贷能否放松取决于各商业银行的自身判断，而非地方政府喊话便可解决。“以价换量”可能强化历史来看，货币政策、调控政策与市场供求关
9、系三方面共同左右市场周期波动。本次限购取消之后，信贷政策是否松动是成交量能否延续回升态势的关键。在信贷政策尚未明确松动的市场背景下，只有选择以价换量制胜。房地产研究院研究员严跃进表示，如果说第一轮救市的特征是松绑，那么第二轮救市的特征是刺激，尺度也越来越大，市场已经从需要限购的供不应求反转到供过于求的去库存的阶段。然而，9 月上半场行情出乎此前乐观的预计，并没有明显的上升。说明即使在目前的救市环境下，成交量的恢复依然是磕磕碰碰的。对于房企来说，依然希望在 9 月能积极去库存。严跃进预测，9 月上半场的行情将使得房企进一步反思，下半场，部分房企或将强化“以价换量”的营销策略。业内人士表示，减少拿
10、地动作，加大力度清理存货，降价加快销售速度，争取最大限度回笼现金等各种举措成为房企共识，启动“过冬模式”是为了保住其“在场上踢球”。对于正处于深度观望期的市场和购房者而言，开发商的竞争力或仅是价格优势，若想去库存唯有降价先行，少一些噱头多一些实质性降价，或许才能让购房者真正买账。从这个意义上讲，“以价换量”对于购房者和房企而言无疑是一个双赢的选择。上市房企净利率承压需降低融资成本和提高周转来提高利润率来源：房地产业要参受到市场低迷影响，房企为完成年度销售目标纷纷降价，这也意味着这批项目在 1-2 年后结算时，将对房企利润率造成进一步拖累。兰德咨询总裁宋延庆表示，随着房地产行业走向成熟，土地、建
11、安、税务等成本很难有挖掘空间，降低融资成本、提高周转率是房企为数不多能降低成本、提高利润率的办法。房企为完成销售目标降价多数房企表示，今年销售压力普遍巨大，很多房企基本无法完成销售目标。鉴于此，链家地产市场研究部张旭认为，受制于今年整体冷淡的房地产市场形势，不少房企完成销售目标的压力依然很大。旭辉控股董事长林中表示，从开发商的角度来看，每年都会有个销4 5售目标，像我公司今年的销售目标已经完成了百分之六十，后面只剩下百分之四十，公司的销售压力就会比较小。而且，公司有四十几个项目，不会每个项目都要降价，一定会采取一个随行就市以及灵活应变、一城一策的销售策略。希望在完成销售目标的同时，使公司的利润
12、损失降到最小。目前很多大中型的地产商降价都不是因为资金压力，核心还是要完成年度目标，完成对资本市场的承诺，还有平衡好自己各项指标的表现。不过，有一些中小型企业可能会碰到资金压力，难以度过行业低潮。业内人士表示，开发商的降价幅度和促销力度，显然没有很多人预期的那么多。目前开发商降价多是小幅让利，类似 2008 年、2011 年那样的七折降价，仅出现在极少数的楼盘。有部分开发商甚至希望通过送服务，而不是直接降价来促销。比如世茂就在近期推出了“宅服务”，让部分购房者在未交房前有机会提前住到世茂提供的房屋，提前体验产品和服务。不过，要指望以服务替代降价，吸引购房者快速入市购房并不现实。提高服务附加值，
13、并不像降价那样能立竿见影地产生效果。利润率或将进一步收缩如果说几年前大幅降价对企业的影响只是净利率下调 2%-3%，那么现在的影响显然要大得多。业内人士表示，目前房地产项目如果降价，对利润率的影响可能要减少 4% 乃至更多。目前，房地产行业的平均毛利率在30%，净利率仅 10% 左右。如果净利润下降 4% 或更多，利润率显然就将跌入 10% 红线以内。事实上，很多开发商的利润率已经跌入红线内。兰德咨询提供的数据显示，利润率下滑是房地产行业的大趋势，从 2010 年起，A 股上市房企净利润率以每年 1 个百分点左右的速度下滑，预计到 2015 年，行业毛利率将低于 30%，平均净利润率可能踩到
14、10% 的红线。兰德咨询在一份覆盖 202 家上市房企的统计中显示，53% 的企业净利率已触及 10% 红线。对此，一位房企人士表示，一般来说，20% 的毛利率是比较低的，30% 则较高，而 25% 在行业中处于正常水平，按此标准，已经有不少龙头房企触及“红线”。 中投顾问高级研究员郑宇洁也表示，目前大型房企的毛利率普遍在30% 左右，净利润率维持在 17% 左右的水平。近些年随着房地产行业发展，土地、人工、建筑建材等成本不断增长，行业规模不断壮大，企业毛利率呈现下降的趋势。需降低融资成本和提高周转来提高利润率房企最主要成本的是土地价格及融资成本，但兰德咨询总裁宋延庆表示，由于前者没有可做文章
15、的空间，因此优化债务结构、降低融资成本成为越来越多房企的共识。家和集团副总裁张建勋表示，近年来，很多国内房企之所以宁愿流血上市也要挤进港股市场，看中的就是海外融资的低成本。目前内房股在香港通过银团贷款、债券等方式获取发展资金的成本普遍在 10% 以内，而在内地市场通过信托等方式获得流动资金的成本能高达 20%，因此打通海外融资渠道为企业降低融资成本能带来巨大的作用。除了降低融资成本，应对利润走低的法宝是提高周转速度。宋延庆表示，房地产开发的资本投资回报率是利润率、周转率和杠杆率（权益乘数）“三率”连乘的结果。但在当前市场形势下，行业平均利润率下滑的势头难以扭转，土地成本和资金成本“水涨船高”导
16、致杠杆率也越来越低。因此，房企提高回报率最直接、最有效的着力点是提高周转率。新城控股高级副总裁欧阳捷表示，要提高周转率，一方面企业要推行产品标准化、管理标准化、供方资源战略化，另一方面产品定位要迎合主流市场。在以往的观念里，大户型产品往往能提供更高的毛利率，但限购政策导致这类产品去化很慢，反而拖累回报率。而低总价的小户型由于门槛较低去化率很高，虽然其毛利率不高，但企业能通过资金回笼滚动开发提高回报率。但提高周转率并不是一味地“以价换量”牺牲利润。比如说在一个区域内，企业应该通过前期客户调研确定哪些盘是追求周转、哪些盘是追求利润，在把握好推盘节奏的同时，通过这两类产品的动态组合，让整体利润率保持
17、在稳定水平。此外，宋延庆表示，类似项目股权合作、“小股操盘”等方式也有助于房企通过降低资本金投入、提高金融杠杆实现更高的净资产回报率。6 7地产信托规模大降风险管控增强来源：房地产业要参伴随着房地产市场的日渐萧条，房地产信托也步入寒冬。据用益信托在线统计得出，今年 8 月份集合类房地产信托产品，无论是发行规模还是成立规模，均创下 2012 年 2 月以来新低。与此同时，来自监管层面的风险控制警示也不断传出。为进一步加强信托风险控制，专业人士表示，近期银监会正酝酿设立信托业保障基金，像银行、保险、证券、基金那样，计提一部分风险准备金，以应对兑付危机。8 月地产信托规模骤减用益信托在线统计数据显示
18、，今年 8 月份集合类房地产信托产品，无论是发行规模还是成立规模，均创下 2012 年 2 月以来新低。今年 8 月，共发行670款集合类信托产品，其中，房地产信托仅70款，数量占比10.45%；发行规模达 121.2 亿元，占整个发行规模的 15.73%，占比排在金融类、基础产业类、工商企业类信托产品之后。而在以往，房地产类信托在所有信托产品中一直排名第一。从成立规模上来看，8 月份房地产信托也出现骤减，仅 96.44 亿元，占整个成立规模的 14.26%，仅高于工商企业类信托占比。对于骤降原因，用益信托分析师帅国让表示，一方面是由于经济增速放缓，处于结构调整中，加上利率市场化及泛资管的激烈
19、竞争，信托业放缓了脚步；另一方面，监管层加大了监管力度，颁布发文等，都在强调控风险；另外，今年三四季度信托业再次迎来兑付高峰期，尤其是地产信托，风险不容忽视。多位信托公司人士也表示，今年以来其所在公司的房地产信托发行速度放缓，不管是融资方还是投资者，态度都从此前的狂热状态逐步回归冷静。事实上，今年以来，房地产信托产品发行规模同比往期一直在走下坡路，而收益率却在稳步上升。数据显示，今年上半年房地产信托发行规模达 1332.38 亿元，较去年下半年明显下降 26%，预期收益率 9.71%，较去年下半年有所增加。用益信托最新投资报告指出，房地产信托收益率较高是正常现象，但随着国内房地产市场趋于饱和，
20、房价调整已无法避免，房地产发展已面临拐点。未来房地产市场的调整将前所未有，故房地产信托的资金安全堪忧。信托公司“弃房”避险事实上，房地产市场的走势已成为地产信托的晴雨表。用益信托首席分析师李旸表示，房价是直接影响信托公司对市场预期判断的因素，对楼市的预判将直接影响信托公司与房企的合作。日前，国家统计局公布的房地产开发和销售情况显示，前 8 个月，全国房地产投资增速持续放缓，销售指标继续下降。另一方面，作为融资大户的房企，如今在做出融资决策时也趋于谨慎。近日，上市房企获准进入银行间市场发行中票，而非上市房企也有望获准进入交易所市场直接发债，这将拓宽房企融资渠道。除了上述两种因素外，房地产信托发行
21、数量下降与信托公司主动压缩不无关系。如平安信托今年更是将房企合作方的范围缩小至国内前 50强。而频频曝出的问题信托项目大多集中在房地产领域，成为信托公司主动压缩房地产信托的原因之一。中部地区一家信托公司高管指出，虽然我们并未收到监管部门相关通知，但鉴于地产风险上升，今年以来公司本身已将房地产信托的风控标准提高，譬如不做三四线城市的项目，对现金流的审查更为审慎。银监会拟设信托业保障基金今年以来，监管层出台多项与信托相关的通知及指导意见，也是信托业自开展信托业务以来监管文件最频繁的一个时期，其监管思路主要围绕“防风险”、“促转型”两大主题展开。年初颁布的“107 号文”，要求信托公司回归信托主业，
22、不得开展非标准化理财资金池等具有影子银行特征的业务，透露出监管层对信托行业内部风险的关注。而“99 号文执行细则”的出台，除要求信托公司清理非标资金池不搞“一刀切”和“齐步走”外，还明令禁止信托公司委托非金融机构推介信托计划。这意味着传闻已久的“叫停三方理财机构代销信托”终于尘埃落定。8 9信托业内人士透露，去年末，银监会主席助理杨家才表示，信托业可以探索建立“信托稳定基金”。近期，监管层拟设立信托业保障基金，用于信托公司的机构重组和短期流动性救助，相关征求意见稿已于近日下发到各公司。意见稿中显示，信托稳定基金将由信托公司按净资产余额的1% 认购，资金信托按新发行金额的 1% 认购，财产信托按
23、其收益的一定比例认购。各公司认购保障基金的金额还是比较高的，各家信托公司甚至可能要增加资本金。虽然地产信托行业风险整体可控，但风险防控压力正在增大。特别是中小企业经营压力大，资金周转困难，可能难以按时偿还信托贷款。要控制风险，一是事先预防，二是事后风险处置。有了这笔保障基金，信托公司在出现项目兑付危机时，可以拿来补充流动性。不动产登记引挤出效应部分多套房持有者售房来源：房地产业要参随着不动产登记工作的提速，多套房持有者成为最焦虑的群体。业内人士表示，房产税目前还没有公布预案，所以税率如何尚不得而知。但如果税率设置较高，对房地产市场将造成一定负面影响，不动产登记制度的推进已然开始将闲置房产推向市
24、场。部分多套房持有者售房近日来，“不动产登记”已然成为网络上的热门字眼。9月15日，不动产登记暂行条例（征求意见稿）向社会公开征求意见结束；同日，河南省国土资源厅官方网站披露信息，不动产登记局“掌门人”王广华首次露面；随后，相关媒体报道，目前已经有约 24 个省（市、区）成立了不动产统一登记领导小组，相关工作进入提速阶段，部分地区将对新设计的不动产登记簿册进行试填试用。不动产登记制度推进提速，多套房持有者的焦虑心情也快速蔓延。数名多套房持有者表示，尚未成型的房产税已经成为压在他们心口的大石。什么房型会被征收，征收税率又是多少，都不知道。要是出台的税率高于预期，对市场肯定会是一大打击，到时候再卖
25、就晚了。挤出效应显现多套房持有者表示，之所以卖房，一是考虑可以还清现在居住房子的贷款，二是不愿承担多套房的麻烦。且在不动产登记、房产税征收等预期下，房价下跌、多套房隐性成本等问题都在增加。或正是受此担心情绪影响，自 7 月以来，济南二手房交易市场确实出现了迅速增长态势。搜房网的数据显示，7 月济南市区共网签二手房 2987 套，环比 6 月的 2349 套大涨 27.2%；而 8 月，二手房网签则突破 3000 套，环比上涨 1.81%。值得关注的是，在二手房交易放量增长同时，7、8 两月的成交价环比分别下跌 0.90% 和 0.16%。对此，21 世纪不动产置业顾问侯月芹表示，这种“量涨价跌
26、”背后，应该是受政策推动影响。比如房产税预期带来的挤出效应等。实际效果待观察虽然市场对不动产登记制度的关注度不断升温，但业内专家表示，相关政策的落实及效应显现，仍需 2-3 年，甚至更长的时间。按照国土部的时间表，今年只是建立统一登记的基础性制度，全面实施还要到2016年。至 2018 年前不动产登记信息管理基础平台投入运行，其体系才能算基本形成。同样，山东百丞税务咨询有限公司常务副总经理董华也表示，房地产税是一个新税种，需要先立法再征收，估计 2016 年会完成立法，2017年左右开始征收。显然，在上述酝酿期内，多套房的持有者并不会受到实际影响。但业内人士表示，正是因为落地政策不明的压力，才
27、会推动一些风险承受能力较弱的持房人倾向售房，并令购房者变得更为谨慎，导致市场短期内趋于供大于求的局面。不过专家表示，即便登记制和房产税都落实，其目标也是为了健全房地产市场的长期管理制度，并不是直接影响房价。决定房价走势的主要还是长期供求关系，至于上述政策最终能够对房价起到多少影响力，仍待观察。10 11楼市成交好于预期房企放风或要涨价来源：房地产业要参十一前夕，央行宣布放松对首套房认定标准。分析人士表示，国庆长假期间，北京等一线城市楼市的成交小幅回升，好于市场预期。这主要是节前出台的信贷新政刺激所致。尽管信贷新政力度超出预期，但市场尚需一段时间“消化”。信贷新政的出台，不仅会促进成交量回升，也可能使得房价重新“抬头”。楼市成交好于预期十一前夕，央行宣布放松对首套房认定标准，市场认为十一假期有望迎来购房小高峰，但长假结束，各地并未出现购房潮或大的波动。国庆长假向来不是楼市成交的旺季，但由于处在“金九银十”期间，其市场状况颇具参考价值。综合各地的数据来看，今年国庆长假的前六天（10 月 1
