1、嘉宝商业运营模式”这样一句话，请问嘉宝商业运营模式有什么特色？ 卢朝寿：嘉宝商业在运营特色上，归纳起来有这么两个显著点，第一就是开发经营一体化模式，也就是说从项目的开始到最后，我们都全程跟完，这中间包括市场研究、项目定位、商业规划及后期的销售价格体系、招商经营、管理运作等一全套工作，这样保证了商业项目运作的全程专业性，第二就是我们比较强调多方共赢模式，也就是开发商、投资者、经营者、管理公司、消费者和政府的六方共赢，我们在运作时，都能很好地把握这里面各个环节的主体利益机构，所以开发商有嘉宝商业这个品牌保证，他的价格就能上得去，业主知道有蓝光嘉宝在运作，就肯定有回报。 地产界：嘉宝 2009 年的
2、发展计划是什么？ 卢朝寿：公司目前的战略是，对内(成都地区)以管理型为主，对现在已经管理运营的项目进行不断提档升级，对外(成都以外地区)则要不断地向外延伸扩张。我们目前对外的重点地区还是西部地区，第一是四川省内的二线城市，第二是以重庆为重点的地区，第三是西安和昆明。（全文完）多业权商业项目招商应把握的重点多业权商业地产是中国商业地产发展过程中，在特定历史条件和阶段下的产物。多业权商业项目的弊端和经营管理的难度被业界所公认，而这种模式也被实力越来越强大的开发商逐渐摒弃，但大量存在的多业权商业项目依然是摆在商业地产经营管理者面前的一道难题。我们所管理的项目中有很多是多业权商业项目，历经 10 余年
3、的发展，这些项目依然保持着旺盛的经营活力，持续为业主带来丰厚的回报。我们在多业权招商经营管理方面积累的经验，也成为公司核心竞争力的重要部分。多业权商业物业招商应把握的重点可以概括成 12 个字：吃透两点、把握三点、做到四点 一、吃透两点：1、项目定位：（1）主题业态定位（2）目标消费群定位（3）项目经营模式定位2、商业规划：（1）商铺分割、主次通道、主次出入口、消防通道等动线规划，视线规划（2）人流、车流、停车、导识规划（3）建筑硬件与商业业态经营相关配套规 二、把握三点1、精准的业态（业种）、商户配比2、设置合理的招商准入条件3、整合招商，变小商铺为大店、大卖场三、做到四点1、物业资源控制最
4、大化2、商源储备，优选最大化3、业主策略多样化4、商家策略模式化 （详细资料请留言索取）大型服装专业批发市场成活的六大特点一、市场发展特点培育期（前 2 年）成长期（1-2 年） 成熟期。二、“放水养鱼” 特点低门槛引进商家、养好会生“蛋”的“鸡”，先予之、后取之。三、“头羊”召唤特点实力商家集群化，凝聚、号召、辐射，以商引商、以商稳商、以商富商。四、商品吸商气特点商品有特色，应季、丰富、齐全，低价酬客、聚客。五、六方共创共赢特点政府、开发商、管理公司、业主、商家、客户六方贡献、共创共赢，才能快速旺场。六、市场化运作特点项目定位、业态布局、商户配比、动线和视线规划、导识引导、氛围营造、媒体宣传
5、、卖场管理、服务质量、竞争对策等。影响大型专业市场成活的 10 大自杀行为一、业种布局混杂、散乱，货品档次落差大，卖场形象不佳。二、商户结构不合理，有号召力的实力商家比重太小（低于 20%）。三、商铺租约低于 2 年的商家比重超过 70%，经营行为短期化。四、业主投资回报预期偏高，市场培育期给商家免租期短、租期短、租金高。五、自营户比重小，投资户比重偏大，给炒摊者、不开摊和假开摊，坐享其成者提供了投机的机会，殃及了市场。六、卖场货品陈旧、铲货甩货、质次价高，打一枪换一个地方，利用免租期投机。七、无上游厂商、无下游客户、无稳定经营品牌。八、大面积不开摊、假开摊、不按时开摊，难以滞客、聚客，形成恶
6、性循环。九、媒体诉求不精准，受众面小，市场广告多、商品广告少。十、现场营销活动不对路。大型专业市场如何快速渡过市场培育期-蓝光金荷花国际时装城市场培育期运作策略 大型商业地产项目，特别是大型商业卖场在开业之初，如同刚出生的婴儿一般需要精心培育，方能在激烈的市场环境中茁壮成长，而如何快速渡过最初的市场培育期？是商业地产运营商在实际项目经营过程中必须面临的课题。15 万平米经营面积的蓝光金荷花国际时装城仅仅用了两年的时间就渡过了市场培育期，而且其知名度和品牌认知度超过四川同类市场，成为西部唯一获得“中国服装市场十大最具影响力品牌”和“中国服装批发市场十大竞争力品牌”大型专业市场，其中蓝光金荷花国际
7、时装城市场培育期运作策略发挥了重要的作用。蓝光金荷花国际时装城位于闻名全国的成都荷花池批发交易市场。2005 年 8 月，15 万平方米的卖场一次性全面开业，对外试运行。为了快速造活市场，经过深入调研，我们制定了蓝光金荷花国际时装城市场培育期运作策略。在总结大型服装专业批发市场成活的 6 大规律和影响市场成活的 10 大自杀行为的基础上，提出了“两调整、两建立、两营造、两加强”的总体工作思路；提出了“金荷花市场是谁的？是投资者的！是经营者的！是管理公司运作的！是我们共同打造的，最终是我们共同享有的。”得到了广大业主和商家的积极响应和支持。策略中具体制定了分层分区招商稳商的 8 个重点，明确打造
8、8 个亮点特色区域，如时尚饰品城，时尚靓装区、运动休闲城等等。在营销策划方面，提出了“拉动人气、提升商气”之十大策略：如开门迎客商，吸引商气；环境营造，积聚人气；媒体宣传，煽动人气；现场活动，聚集人气；谋势借势，因势利导造势等等。号召商家、业主与管理公司一道，“同心齐力、各司其责，自助自救、共创辉煌”。号召业主“齐心顾大局，耐心看长远”，主动配合管理公司，“降租续约，腾笼换鸟”，养会生蛋的“鸡”；商家则应该开门迎客商，主动调整商品结构，抵制卖铲货，甩货、过季货、质次价高货等等。同时，也指出了管理公司在市场培育期的 10 大重要责任和重点工作。通过在商家业主大会上的宣传，蓝光金荷花国际时装城市场
9、培育期运作策略得到了各方一致赞同，成为蓝光金荷花国际时装城市场培育期团结各方力量，开展各项工作的纲领性文件。截止 2007 年底，15 万平米经营面积的蓝光金荷花国际时装城招商率达到 98.23%，开摊率达到 97.39%。从数据上，我们可以看出，蓝光金荷花已经快速顺利渡过了市场培育期。 1 利税总额 万元 1891.3712 投资利润率 23.73%13 投资利税率 28.66%14 投资回报率 17.80%15 回收期 年 7.1216 设备数量 台（套） 7217 年用电量 千瓦时 545396.3018 年用水量 立方米 3709.9119 总能耗 吨标准煤 67.3520 节能率 2
10、0.61%21 节能量 吨标准煤 24.9122 员工数量 人 134） 9317 年用电量 千瓦时 1010402.9918 年用水量 立方米 17875.7219 总能耗 吨标准煤 125.7120 节能率 25.57%21 节能量 吨标准煤 39.7022 员工数量 人 354泓域咨询MACRO/ 模具加工项目实施方案第二章 背景及必要性一、项目建设背景1、制造业的快速发展，直接促进了中国经济发展的速度、质量和效益，增强了我国在全球化格局中的国际分工地位。从国内看，新中国成立60多年来，我国工业增加值占GDP的比重由1952年的17.6%提高到2014年的35.85%，增加了1倍多，促进
11、我国工业实现了由小到大的历史性转变。从国际看，1990年我国制造业占全球的比重为2.7%，居世界第九；2000年上升至6.0%，居世界第四；2007年达到13.2%，居世界第二；2010年为19.8%，跃居世界第一。2、2015年5月，国务院正式印发中国制造2025。作为未来10年引领制造强国建设的行动指南和未来30年实现制造强国目标的纲领性文件，中国制造2025全面开启了“中国制造”到“中国创造”“中国智造”的转型升级之路。3、战略性新兴产业是引领经济社会发展的重要力量，当前，加快战略性新兴产业发展，抢占发展机遇，已成为各地推动经济发展的必然选择。我省要实现高质量发展，必须把发展战略性新兴产
12、业摆在更加重要地位，积极培育发展新动能。大力发展战略性新兴产业，将吸引大量投资进入高科技产业，优化我省产业结构，并通过高科技产业化提高投资效率，提升我省经济发展的质量效益。同时，战略性新兴产业通过技术溢出，会有效鎂溎蹳潮龎逈眚蟥躓獮溎葯倀脐龎牁逃鄚苏躓恮溎腠谀牁逃鄚蟏躓恮溎腠谀牁逄苨躓繮溎腾脀鎂溎蹼籮鎇溎蹼籮幜鎂溎蹚婮İ幜鎇溎蹚婮İ袔鎂溎蹉龙袔鎇溎蹉龙覔鎂溎蹃鎂溎踴迎鎇溎踴迎鎂溎蹛孮襰鎂溎蹋锄瀅螉躓溎艊鎂溎躂艮 !牁锄蝇躓艮溎膂鎂溎踻辿İ鎇溎踻辿İ鎂溎蹩楮龝鎇溎蹩楮龝鎂溎蹣İ餀牁阃蜀躓溎腉餀牁阃舟躓潮溎腯倀牁阃舲躓溎脭商业地产综合分析一、项目立地及经济技术指标分析1.项目经济技术指标项目经济技
13、术指标是相对地块而言的，主要包括总占地面积、总用地面积、总建筑面积、建筑密度、容积率、单层建筑面积、地下建筑面积、层高、总层高等，是关于项目的基本建筑参数和用地参数等基本因素。这些指标因素对项目存在一定的约束和影响。例如，某项目规划的容积率为 3.0，总占地面积为 10000 平方米，则最大建筑面积为 30000 平方米；如果建筑密度为 50%，则单层最大建筑面积为 5000 平方米。这样，该项目的地面建筑形态基本可以确定地面建筑为 6 层，或者单纯进行地面两层的独立商业建筑，每层建筑面积 5000 平方米，剩余 20000平方米在两层楼上再起一个高层，具体层数根据单层建筑面积确定，如果楼层和
14、单层面积之间的比例不协调，则可以进行相应调整。地块的初步建筑形态在经济技术指标的约束范围内是灵活规划的。这种“灵活”的基础前提是根据相应市场调研的支撑确定，这也是进行项目经济技术指标分析的原因。在同一经济技术指标约束条件下，建筑模式可以多种多样，最终需要根据进一步的定量、定性分析确定。2.道路类别及交通状况所谓道路类别和交通状况，是指项目所处的具体区位面临的城市干道及内部交通状况等。根据对项目的道路及交通状况的综合分析，可以确定项目的整体交通布局及城市干道带给项目的最大车流和人流的影响。道路项目四周的道路及交通状况决定其坐落方位和出入口、主立面、形象面的方向情况。例如，某项目区位北侧挨着该城市
15、承载交通能力最强的一条主干道，则该项目应该将北侧作为整体项目建设规划的形象窗口、外立面、主入口等。交通规模较小。如果项目是独立商业体或小型独立楼宇，就比较容易规划交通，如四面临街、三面临街等，不同的面可以分别作为主入口、辅入口、车辆出入口、自行车出入口等。规模较大。如果项目总体规模较大或是综合性建筑群，则四周面临一定城市干道的同时，内部也需要进行一定的道路规划：首先，对项目周边进行具体分析，以此作为项目基本主立面、主交通承载道路等的重点。其次，项目内部的具体交通状况要根据项目内部多种产品组合方式确定，因为任何一个综合体项目的内部交通状况必然会涉及车辆行驶道路、人行道、自行车道等，甚至包括单向车
16、道、双向车道、主出入口等的规划设计。3.项目地块自然及社会条件关于项目地块自然及社会条件的分析主要针对初级项目，因为现楼的相关经济技术指标基本都是固定的。自然条件项目地块的自然条件是指项目整体的地貌地形。由于城市的不同，项目所处的区位会有所不同，地理条件也可能存在差异，如平面差异、自然状况差异等。例如，项目地块南北向或东西向的高低差异决定项目后期建筑的地基与参考平面问题，这是首先要考虑的自然条件；其次，还要考虑土壤的松软程度和积水区的深度，这会直接影响项目的打地基和地下开发等情况。此外，项目地块的自然条件还包括地块目前相对的自然条件，如干净地块、林业用地或原本其他用途的地块等，这些地面建筑形态
17、直接决定项目后期平整土地的难度和过程。社会条件相对自然条件而言，社会条件是指社会为项目创立的条件，如政策因素、土地背景、土地所有人的背景等。这些自然及社会条件直接决定了项目的土地平整、地下开发、地面楼层等情况。此外，如果项目所处区位存在限高，如机场附近项目的容积率和高度均不会特别高，相关经济技术指标也会受到约束。4.项目周边环境及公建设施周边环境项目的周边环境对土地的影响非常大，将直接决定项目的可开发属性。例如，如果项目处于商圈范围内，周边存在服装、小商品等专营市场，则该项目适合从土地的商业属性出发，最有可能实现商业地块的开发使用，实现商业价值最大化，容积率应适当高一些，以期进一步促进其综合价
18、值的最大化。如果项目处于城市的郊区或周边，整体区域开发尚未形成，在这种大环境下进行高密度、高容积率的开发只会适得其反，投入产出比不理想商业附加值和房地产产品附加值均较低。在土地成本和建安成本固定的情况下，建筑楼层越高，可以实现的招商和销售价值就越低。此外，项目周边还可能面临一些其他特殊环境，如学校。相对周边学校比较多的项目，从土地开发层面看，可以适当开发学校配套商业地产或为学校周边提供服务的一些便利设施，以及学区房住宅等。公建设施公建设施如大型住宅区周边提供的配套商业、服务类产品、公交车站、客运站、火车站等，开发商可以根据人流量、车流量进行地块属性分析，提供相应产品。项目周边的公建设施和环境对
19、项目的开发方向具有一定的参考和影响作用，但这些并不是决定性因素。对项目开发、最终定位起决定性作用的因素需要进一步的参数分析确定。5.项目周边经济条件项目周边经济条件是指项目所在区域的经济环境，即项目所处城市或区域的经济发展状况，表现为人口数量、人口密度、收入情况、生活水平、社会零售品消费总额、人均百户汽车拥有量等指标。经济基础决定上层建筑，经济条件会对项目的发展档次、发展规模及先进性产生很大的影响。经济越发达，商业模式越超前，商业楼层建筑越高，商业价值提升越大；周边区域经济越萧条、落后，项目只能以保守的商业形态发展，开发中规中矩的低端市场。通过对项目立地及经济技术指标的综合分析，可以基本锁定项
20、目的初步开发方向，如商业型或商业加住宅型，单纯商业型或商业加配套型，独栋商业楼宇或独栋楼宇加高层等。拥有多方面的选择方向后，再进行下一步的分析就会相对比较容易。二、定量分析在对项目进行透彻分析后，要摸清市场，综合调研是必需的。综合调研是关于市场中所有住宅和商业地产的相关数据的搜集、汇总，商业项目的调研包括市场、商场、商户的量与类别，经营档次、品牌，转租金、转让费、售价、招商租金价格、经营状况、流水额等；住宅的调研包括售价变动、居民喜欢的户型、朝向、建筑风格，可以承受的总价等。这些数据对项目的作用需要经过定量分析才能够体现出来。定量分析是指对综合调研获得的大量数据进行静态的量化汇总。这种静态量化
21、的汇总对于住宅项目相对比较简单，对于商业地产则比较复杂。1.住宅项目定量分析住宅项目量化的数据及指标相对较少，包括目前市场相关项目的数量、规模、出售状态、售价、户型、层差与面积差关系等。相关数据汇总完成后，就可以进行整个住宅的相应分析。如果说商业地产的定量分析相当于大学层面的分析，住宅项目的定量分析则相当于中学层面的分析。住宅项目的定量分析可以通过汇总数据得出以下结论：第一，市场项目的最高售价、最低售价和均价，从而锁定主流价位；第二，市场项目中最受欢迎户型及滞销户型的面积、总价、市场需求热衷度，从而锁定开发住宅类产品的最热销户型、面积、总价等。这些量化的数据可作为项目初步建筑规划的直接参考，基
22、本可以通过数据的简单汇总、排列得出。2.商业地产定量分析商业地产涉及的数据汇总相对比较复杂，主要分为在经营商业地产与在开发商业地产两种。在经营商业地产量。在经营商业地产综合调研的对象包括所有在经营的商场、市场、超市、步行街、外卖店、临街门市房等，主要调研数据包括商户数量、商户类别，具体在经营项目的楼层、业态量化数据的细分等。通过这些数据可以得到目前项目所处的城市、区域或商圈的定量支撑情况。所谓定量支撑，就是从静态数据看项目所处的城市或商圈现有营业的商业地产中业态的商户数量及占用面积。这种静态定量支撑直接反映市场供求状况。也就是说，在经营项目是对消费需求的供应，消费需求是对自身项目的支撑。例如，
23、在经营项目中共 1000 家商户，占用建筑面积 10 万平方米，如果可以将 1000 家商户全部吸引过来，则可以开发建筑面积为 10 万平方米的项目，然后分割为 1000 家商户。这种静态支撑的对等关系是平等的，如果建筑一个 20 万平方米的项目，这种静态支撑则无法实现。定量分析过程中，首先衡量和考核的标准就是静态支撑量的对比关系。这种对比关系可以作为商业地产项目开发体量的直接性参考，对项目后期的商业规模、业态规模、商户数、楼层等具有直接参考和决定性作用。价格。上述量化数据仅限于商户总量、楼层总面积等，量化分析还应包括项目具体价格的总结分析。价格汇总分析是在建筑面积、使用面积、铺位规格、业态数
24、量等数据汇总的基础上进行的。在经营项目的价格汇总包括以下几种：第一，租金。在经营项目的商铺已经出租至商户经营使用，存在一定的租金因素。租金可分为原始租金和二手租金，原始租金又称一手租金，是市场对商户租赁行为所发生的租金；二手租金是商户将铺位转租时发生的租金。二手租金与原始租金之间会存在差异。第二，转让费。转让费是商户对铺位进行一次性租赁权转让时发生的费用，是对项目支撑量的参考。租金和转让费是在经营项目的价格支撑量参考的最基本因素。例如，如果市场上存在建筑面积为 10 万平方米的支撑，而且二手租金高于一手租金、转让费较高，则项目开发需要在 10 万平方米以上，因为这两组数据意味着现有经营物业和面
25、积不能满足市场需求，项目开发需要进行现有规模的扩大。反过来，如果 10 万平方米的经营面积中有一半是空置的，再开发 10 万平方米的建筑面积就会承担很大的风险。在开发商业地产对在开发项目进行综合调研是为了自身项目的开发。如果自身项目的开发与其他在开发项目处于同一阶段，则在开发项目的规划、量的支撑、竞争关系、价格等可以作为直接的参考和竞争因素。因此，在开发项目的综合调研是必需的，也是调研的核心环节。在开发项目综合调研的总体数据与在经营项目基本相同，通过对在开发项目的社会公开招商和销售情况、总体体量、楼层、单层建筑面积、总建筑面积、具体业态、租金、售价、销售模式等量化数据的细化调研和汇总，可以得到一定的共性，这种共性至少是同一区域、同类产品、同类在开发项目的主流共性。因此，综合调研需要对在开发项目的招商价格、销售价格等价格体系，招商和销售状况进行细化骀祎鑕詞董楎鑕詞董艎坎訰娰譙祎葭浶祙焀譙葭譙艗啙瞑岏噏敻琀扗遒琀鑓噛敻屧瞑嚋敻鵖捎葧
