1、的量化汇总与分析。这种分析主要建立在市场认同的基础上，自身项目的相关情况需要根据市场认同度不断进行调整。综上所述，商业地产需要通过静态的支撑、参考和认同，初步锁定价格和具体的量，确定了大致的方向和区间后，再进行定性分析，做出最终决策。通过对在经营项目和在开发项目的所有量化数据的初步汇总、分析，可以确定项目的初步规模，这种规模主要是指商业规模，住宅项目基本不受此规模的约束。传统的商业地产中存在一个常规的推理公式，即城市整体的人口数量和商业地产总规模面积比例达到 1：1 时，商业地产就会出现饱和。但是，在目前城市化进程和商业发展的情况下，这个公式已经失去参考意义，正常的商业饱和不能以绝对人均面积理
2、论计算，更多的取决于当地的经济发展状况、消费水平、消费档次和消费能力等。3.数据的甄别换算定量分析中涉及的主要是数据的汇总分析，这些数据通过各种各样的渠道、方式获得，如网络、官方公布、访问等，需要对其有效性进行甄别、换算。换算方式有多种，首先可以通过基本的定量支撑层面进行。例如，对于一个建筑面积为 10 万平方米的商业地产来说，市场现有支撑为静态支撑，愿意转移的商户数量为有效数据，不愿意转移的则为无效数据。从定量支撑层面理解量化分析关系有以下基本原则：第一，减法。在静态支撑量中将空置部分减去，因为空置部分不可能成为有效支撑。第二，加法。如果商圈关系比较复杂，如不远处存在更大的商圈，此商圈中的多
3、数商户希望转移至本区域经营，则静态支撑量可以放大，应与邻近商圈有效支撑量相加。这种静态层面的加减法对有效性换算不具有决定性作用，但是可以作为项目基础开发规模的参考值，保证最终商业规模不会偏离市场的基本需求。通过这种加减法换算，量化数据会发生变化，如商户总量、商户总经营面积、价格系统等。其中，价格系统改变可能更多受定性因素的影响，如意向、认同等。要点提示定量支撑有效甄别方法： 加法； 减法。关于价格体系，除出租、销售产权外，还会出现销售使用权的模式。这种模式需要进行综合评定，只有在特定条件下才适合采用。这种特定条件的核心一般是指：第一，土地性质。如果土地为集体所有，则相当于开发商进行的是合作开发
4、或租地造屋的模式，土地性质未发生转变，只能通过销售使用权或租赁模式进行营销。第二，位置和认同度。如果项目位于城市繁华、核心的商圈，位置特别好，认同度很高。这种情况下，开发商希望自己拥有完整产权，因为租赁收益有限，无法抵免投资成本，就会采取使用权销售模式。使用权销售模式一方面可以使企业回笼资金并高于租金收入，另一方面是自有产权，可以进行抵押或产权销售，而不会影响使用权销售。如果项目位置和认同度都不够好，则不适用这种模式。通过定量分析，可以首先确定商圈的核心商业支撑、主业态、次业态；根据楼层的量化可以了解当地特定的商业属性；通过认同度调研确定项目的业态规划、租金定位等。简而言之，通过定量分析可以使
5、得项目与市场形成对等的支撑。但是，在这种对等关系基础上确定的定量支撑，仍然无法完成项目的总体定位，还需要进一步的定性分析。三、定性分析在综合调研中，除进行静态数据搜集外，还要针对投资人、消费者、经营户进行大量问卷访谈，这些属于项目的定性分析，是参照市场定量进行的定性分析。1.定性汇总定性分析建立在定量分析的基础上，需要通过量化数据的分析建立初步框架，然后将框架套用于自己的项目，设计模拟问卷，如市场定位、业态分布、环境设置、配套设置、价格等，确认是否能够得到投资人、消费者和经营户的认可。如果不被认可，则要挖掘相关人员认可的形式、定位，将其认同情况及对现有情况认同的百分比进行初步汇总。定性分析实际
6、是对市场认可度的调研，只要认可度被锁定，项目的下一步方向就可以缩小范围、进一步明确。如果前期市场调研、汇总分析到位，定性分析的假设就基本可以得到市场认可，否则就很可能出现偏差。如果出现偏差，开发商要及时对问卷进行调整，再次进行问卷访谈，直至认可度达到一定程度。由于人的思维、观点不同，设计问卷时要适当设置开放性的问题，以防选项中缺乏被访问者的意见或建议。2.比例分析定性分析应尽量采用百分比、百分卷的比例关系进行汇总和分析，这种方式可以减少统计工作，方便直观查看。例如，访谈 100 名商户，其中愿意入驻的有 50 名，拒绝入驻的有 30 名，处于犹豫状态的有 20 名，各状态客户的百分比就可以直观
7、地体现出来。3.特性分析百分比可以直接反映一定的数据和情况，但其实质意义需要经过分析才能够得出。例如，某商场拟将鞋类经营商户设置在地下一层，进行市场认可度调研时却发现客户大多不认可这个想法。这时需要设计开放式问卷，邀请商户自愿填写希望鞋类所在的楼层，之后罗列相关数据，计算其百分比关系，再锁定鞋类商品经营楼层。此外，最终的确定还需要调研经营商户可承受的租金范围。由此可见，定性分析是一个多方互相验证的关系。这意味着问卷设置的题目内容需要上下相互对应，如果一个问题作假，其他问题就会无法对应，据此可以判断问卷的有效性。综上所述，定性汇总的前提是问卷有效。判断问卷有效性最简单的方式有以下两种：第一，通过
8、选项设置无序排列辨别。常规的问卷设计会按照从高到低或从低到高的次序排列，例如，面对某女装经营商户的调研：您愿意承受商场一层的租金水平是（ ）。A.1元/平方米日B.2元/平方米日C.3元/平方米日D.4元/平方米日在这种问题中，人们会下意识地选择 A 项，认为承受的租金越低越好。如果调整选项的排列次序，得到的答案仍然是 A 项，则可能存在作弊嫌疑。第二，通过对应关系辨别。例如，面对某经营商户的问卷调查：如果您的月流水额为 2万元，您能够承受的月租金是（ ）。A.1万元B.2万元C.3000元D.5000元如果问卷答案为 B 项，则此问题一定是无效的。通过这种对应关系就可以简单判定问卷的有效性。
9、当对每张问卷进行统计时，就可以明显看出对应关系，很快识别出问卷的真假及有效性。将有效问卷进行初步汇总后，再据此进行百分比统计和深入分析，这样才会相对准确，使调研发挥出最大的作用。要点提示问卷有效性识别方式： 通过选项设置无序排列辨别； 通过对应关系辨别。四、典型性商业分析1.雷同产品对自身产品地块、市场支撑定量和市场认同度进行分析后，可以初步确定项目的基本定位框架，才能在市场中搜索与自身雷同的产品。建筑模式的雷同建筑模式的雷同，即市场在开发项目中存在与自身项目建筑模式相似的产品。典型性商业分析就是针对与自身项目存在典型性相似点的产品进行的分析。竞争对手的雷同竞争对手是指在产品运营各阶段存在竞争
10、关系的产品，它们与项目本身在一些方面存在同质化。典型的竞争对手主要包括以下几个层面：第一，销售层面。例如，某项目的经营方式是将楼宇进行铺位划分，然后针对投资人进行销售。市场中有其他产品也采用了这种经营方式，虽然与本项目业态不同，但针对的销售群体相同，这就可能形成一定的竞争关系。第二，招商层面。招商层面竞争对手的业态是相同的，如无论是服装商场，还是步行街、超市周边，只要经营服装，就一定存在竞争关系。第三，运营管理层面。运营管理层面的竞争关系是在项目开发环节、营销链条等方面形成的直接竞争关系。运营管理层面的竞争对手可以是在开发项目，也可以是在经营项目。例如，项目定位是以经营品牌男女服装为主的商场，
11、但市场中已经存在在经营的雷同项目，则二者在运营管理层面会形成直接竞争关系。2.典型性商业特性典型性商业多数是在开发项目，之所以称其为典型性，是因为在开发层面与项目本身存在很多相似之处。针对典型性商业，首先要进行特性分析，之后要分析自身特性能否与其形成抗衡，甚至在共性特性的基础上更占优势；如果无法与之形成抗衡，则需要进行差异化定位，巧妙回避其特性。例如，A、B 两个项目都经营服装类产品，如果 A 项目定位为商场，并且已经吸引了市场中的多数客户，则 B 项目可以定位为步行街，形成产品特性差异化；如果 A 项目经营国内二线品牌，则 B 项目可以经营国内一线品牌，形成品质差异化。此外还包括业态差异化、
12、建筑模式差异化等。3.硬件优劣任何在开发项目，作为现代化建筑都会具有自身的硬件优势。硬件优势一般是在目前在经营项目硬件的基础上进行的优化和提升，此外还包括针对典型性商业设备的优化和提升及信息化产品引进等。针对在经营商业升级换代例如，在经营项目的电梯中只有上行扶梯，没有下行扶梯、观光电梯、垂直升降梯、货梯，则项目开发时可以增加相应的电梯种类；传统经营项目没有中庭，项目开发时可以设计符合整体风格的漂亮中庭。这是对现有商业硬件设备的升级换代，这种升级换代能够形成自身的硬件优势。针对典型性商业设备优化和提升对于现有项目硬件设施的更新换代，所有在开发项目都会考虑在内，因此这种优化与提升不具备绝对优势。项
13、目要具备竞争中的压倒性优势，需要针对典型性商业的设备进行自身设备的提升，如观光梯的数量、电梯品牌、垂直升降梯速度等优于典型性商业或形成差异化。这些改进需要根据具体的建筑模式、平面规划和平面分割确定，还要符合最基本的商业需求和商业规律，以及商业的发展需要和经营需要。除了电梯等运输类硬件设施之外，还需要在中央空调、暖气、新风、烟感等方面进行创新和提升。4.营销模式典型性商业的营销模式决定了项目营销模式的方向。销售如果典型性商业采用招商销售并举的营销模式，并且非常成功，则开发商需要进一步分析这种营销模式成功的原因，分析其市场背景、认可背景、意向背景、商户可承受价格等，为项目进一步的营销模式制订提供基
14、础。反之，如果典型性商业的营销模式入市后取得的效果不够理想，如产权销售缓慢、招商率低等，开发商同样需要分析这种营销模式失败的原因。当然，首先应当分析典型性商业制定这种营销模G%艟猀攀愀爀挀栀栀琀洀氀瀀愀最攀愀洀瀀琀挀愀洀瀀栀漀琀攀礀眀漀爀搀愀洀瀀搀愀洀瀀瀀愀洀瀀昀椀氀攀吀礀瀀攀愀洀瀀琀盍/Kg前台访问/p-318869.html111.225.149.650G最瀀栀琀洀氀谀种/Kg前台访问/d-373141.html46.229.168.1450G炐最瀀栀琀洀氀耀/前台访问/search.html?vt=list&fileType=5&p=0&hotKeyword=%E5%A4%A7%E7%B
15、3%BB&u=-1&t=&d=0&n=66.249.79.450G椀瀀栀琀洀氀沾/Ie前台访问/p-53225.html46.229.168.1360G洂椀瀀栀琀洀氀/Kg前台访问/p-325726.html110.249.201.880G椀瀀栀琀洀氀/Ki前台访问/p-318821.html110.249.202.1830G跐眶椀瀀栀琀洀氀/Kg前台访问/p-445088.html220.243.135.650G椀瀀栀琀洀氀嵍/Ki前台访问/p-445291.html110.249.202.1900G纚猀攀愀爀挀栀栀琀洀氀瘀琀氀椀猀琀愀洀瀀昀椀氀攀吀礀瀀攀愀洀瀀瀀愀洀瀀栀漀琀攀礀眀漀爀搀傾纍/Kg前台访问/p-210659.html111.225.149.740G淐最瀀栀琀洀氀精/Ki前台访问/p-210824.html110.249.201.1760G最瀀栀琀洀氀
