1、杭州余杭区五常街道荆长路539号。总建筑面积27635.95平方米，包括地上面积17429.74平方米（投入使用约15700平方米）、地下面积10206.21平方米（投入使用约5103平方米），绿化面积2525平方米。4、物业服务管理范围包括: 环境卫生管理；安保、消防、秩序管理；绿化养护管理；车辆管理；消防、监控等弱电系统设施管理；设备维修维护、运行管理等内容。5、管理方式5.1中标人所有岗位须建立岗位责任制、运作程序、工作质量标准，以确保本项目的服务达到应有的水平。5.2中标人按照管理内容编制检查表，每日进行检查，发现问题及时整改。5.3中标人要加强节能减排工作，按照规定开关公共部位照明灯
2、具，每月编制书面月度能耗分析报告。5.4中标人建立各类应急预案（如消防、抗台、抗洪、雪灾等），中标后培训相关人员达到相关要求。5.5中标人建立物业合同考核细则，每月度进行满意率调查。5.6配合采购人做好重大接待工作，并严格按照计划实施。5.7投标书中所承诺的各岗位人员，在中标后不得随意更换，未经采购人同意擅自更换投标书中所承诺的各岗位人员，将视违约处理。5.8做好大楼日常管理和各类温馨提示工作，提供个性化、亲情化、特色化服务。5.9对室外绿化进行优化，提供设计方案。6、需中标人维修的设备管理自采购人移交中标人后，采用包工包料的方式进行维护、保养，具体设备清单详见下款；其他维修若产生费用的，零修
3、、小修由中标人承担，中大修报经采购人同意后，由采购人承担。二、物业设备管理的内容清单及管理内容见下表：设备名称数量管理内容配电房低压进线柜2台负责日常检查、报修低压无功率补偿装置1台负责日常检查、保养、维修低压交流配电柜2台负责日常检查、保养、维修交流低压配电柜10台负责日常检查、保养、报修联柜1台负责日常检查、保养、报修高压进线柜2台负责日常检查、报修高压出线柜2台负责日常检查、报修计量器2台负责日常检查、报修变压器2台负责日常检查、报修柴油发电机1台负责日常检查、报修消防消防主机1台负责日常检查、报修控制柜台1台负责日常检查、报修液晶显示屏（大）7台负责日常检查、报修液晶显示屏（小）2台负
4、责日常检查、报修消防电话主机2台负责日常检查、报修消防广播1台负责日常检查、报修排烟风机10台负责日常检查、报修排风机15台负责日常检查、报修防土风机2台负责日常检查、报修监控设备若干负责日常检查、报修消防器材（室内外）若干负责日常检查、报修人防人力风机2台负责日常检查、报修补风机2台负责日常检查、报修弱电控制柜10台负责日常检查、报修其他设备空调若干负责日常检查、报修及定期开关使用电梯5台负责日常检查、报修及定期开关使用污水提升泵（含控制箱）若干负责日常检查、报修及定期开关使用给水总阀若干负责日常检查、保养、报修草坪灯等室外灯若干负责日常检查、报修及定期开关使用动力柜若干负责日常检查、保养、
5、报修水表及阀门若干负责日常检查、保养、报修电表箱（含电表箱内所有电气设备若干负责日常检查、保养、报修因业务大楼尚未完成资产置换，以上设备以正式交接清单为准。三、具体管理要求（一）保洁管理工作标准1、配套设施建筑内部保洁1.1范围：办公大楼公共区域、值班室、会议室、活动室、客户服务中心、摇奖大厅、地下室等公共区域和卫生间等公共设施的卫生保洁；石材地面、各类墙面、台阶、各类顶面、楼梯、户外家具、各类指示及宣传牌、消防设施、灯具、护栏、烟筒及果皮箱等所有建筑范围内的设施设备。1.2地面保洁要求：1.2.1正常工作期内地面每天清理一次，活动、参观期间不间断清理，保证无垃圾。1.2.2出入口台阶每周用洗
6、洁精冲刷一次。1.2.3标准：地面无明显烟蒂、灰尘、纸屑、果皮等杂物，无污渍。 1.3两米以下玻璃幕墙墙面及雨篷（室内外两面）每天巡查一次，每月保洁一次。1.3.4标准：表面无尘、污渍、水渍、手印等。1.4顶面保洁要求：1.4.1各类顶面每二月清洁一次。1.4.2标准：目视无污迹、灰尘。1.5灯具、烟感器、消防指示灯保洁要求：1.5.1每两周擦抹一次。1.5.2标准：干净、无灰尘、无污渍、有光泽、灯具内无虫、无蝇、灯盖、灯罩明亮洁净、安装牢固。1.6各类指示及宣传牌、不锈钢制品、消防器箱、配电箱、开关的保洁要求：1.6.1每天用干布擦拭一次，如有污渍及时擦净。1.6.2每周一次用腊布全面擦拭一
7、次。1.6.3标准：目视干净、无印痕、无污渍、无锈渍、有光泽。1.7卫生间保洁要求：1.7.1每天做到随脏随清。1.7.1每天上、下班后分两次重点清理、保洁。1.7.2活动期间，配有专人使用后随时保洁。1.7.3每周消毒二次。1.7.4标准：保持地面干燥、台面无积水；目视墙角干净，便器洁净无黄迹；厕所无异味、臭味。1.8烟筒及果皮箱保洁要求：1.8.1每天清倒、清洁烟筒垃圾桶一次，如遇垃圾桶2/3满、有异味等应及时清倒、清洁。清洁时应内外一起清洗。1.8.2每周用消毒药水对垃圾桶内外消毒杀菌一次。1.8.3每周用腊布擦拭一次。1.8.4标准：目视垃圾桶内、外无粘附物、污渍、无异味。1.9值班室
8、保洁要求：1.9.1每天定时巡查一次，使用后及时打扫清理。1.9.2标准：地面、桌面干净，镜面明亮，厕所无异味。1.10会议室保洁要求：1.10.1根据会议时间，提前清洁，会后及时清理。1.10.2标准：桌面干净、无污迹、无灰尘、无手印；地面无污渍。1.11闲置区域保洁要求：1.11.1闲置办公区域启用时，拓荒清洁一次；仓储仓库需要时配合清扫。标准：干净无杂物、无堆积的灰尘，玻璃表面无尘、污渍、水渍、手印等。1.11.2闲置车库每月保洁一次。标准：目视洁净，无杂物堆积。2、室外区域保洁（公用绿地、楼区道路、地面停车场、楼顶、喷水池、生活垃圾和绿化垃圾的收集清运等）2.1范围：大楼正门口及建筑周
9、边、公用绿地、地面道路、楼顶、喷水池、标识标牌、路灯灯杆、灯具表面、监控杆、各类路边控制箱表面、室外栏杆、各类篱笆、宣传牌、垃圾桶表面等。2.2.地面及绿地保洁要求：不间断打扫、清理，道路每月用水冲洗一次，临时存放的垃圾需及时清理；保持喷水池水面洁净，无堵塞物。2.2.1标准：地面及绿地无烟蒂、纸屑、果皮等杂物，表面无明显堆积的灰尘，绿地内无明显影响景观效果的枯枝、枯叶白色垃圾等。喷水池水面洁净，无油污，无堵塞物。促销策略与管理（人员销售；广告；促销；公共宣传）来源：管理资源吧 作者：佚名促销组合 (Promotion Mix)(1) 人员销售（Personal selling）由销售人员向一
10、个或更多的潜在顾客作产品说明，以鼓励其购买，促成交易。* 销售发表会* 销售员会议* 电话销售(2) 广告（Advertising）由特定厂商以付费方式将他们的观念，产品，服务，经由各种传播媒介传给社会大众。* 平面广告* 广播* 产品外部包装* 产品内部附笺* 邮寄信函* 产品目录* 电影* 家庭杂志* 小册子* 海报与传单* 布告牌* 展示招牌* 店头广告* 企业商标，象征* 电视* 网页(3) 销售促进（Sales Promotion）经由短期的提供诱因以鼓励消费者购买本公司的产品或服务。* 竞赛* 大额奖金* 彩券* 奖品* 赠送样品* 展示* 操作示范* 优待券* 折扣* 销售点作秀
11、* 低利贷款* 博览会，商展* 旧品低价* 赠券(4) 公共宣传（Publicity）* 向报社发稿* 演讲* 研究会* 年度报告* 资助慈善事业* 捐献* 公共关系沟通过程诸要素生活经验范围生活经验范围 收讯者解码讯号发讯者反应回馈发迅者 噪音(干扰)收讯者解码媒体讯息制码制码影响有效沟通的要素广告策略广告（Advertising）广告是非人力的沟通方式，透过付费媒介，且有明确的提供。这个工具绝不只限于商业机构；其它社会团体，基金会，或政府机关都用这个工具向公众提供信息。DAGMAR ApproachBy Russel H. Colley柯利DefiningAdvertisingGoalsf
12、orMeasuredAdvertisingResults将各项广告目标化为可以测度的广告作业具体标靶。每一项“广告标靶”（Advertisinggoal），都是一项针对某类阅听人，应于某一定时间达成的，具体的沟通任务。此类广告标靶是否能达成，均可用DAGMAR的方法来测度。广告目标(1) 告知的方式（To Inform）告知性目标（Inform category）介绍新产品；说明产品的新用途；告知价格变动；解释产品的作用；介绍各项服务；纠正不恰当的印象；缓和消费者的恐惧；建立公司的形象。开拓性广告（Pioneering Advertising）在于建立对产品的基本需求，告知该项产品是什么，有什
13、么用途，何处有供应。(2) 说服的方式（To persuade）服性目标（Persuade category）建立品牌偏好；鼓励消费者改用广告的品牌；改变消费者对某些产品属性的重要性的认知；说服消费者立刻购买。竞争性广告（Competitive Advertising）目的是建立选择性需求；推广某个品牌的用途，特性和优点，尤其是其它品牌所无者。(3) 提示的方式（To Remind）提示性目标（Remind category）提醒消费者某项产品将在近期内有需要，并提醒消费者在何处购买。强化性广告（Reinforcement Advertising）目的在加强产品使用者的信念。广告预算的决策力所
14、能及法(Affordable method)销货百分比法(Percentage-of-sales method)对手水准法(Competitive-parity method)目标及任务法(Objective-and-task method)剩余数额法(Affordable method)随意编列(Arbitrary approach)比较适当的方法是按广告目标与策略编列的预算，即“目标任务法”。设定广告预算须考虑的要素(1) 产品在生命周期所处的阶段(2) 市场占有率和消费者基础(3) 竞争与混乱(4) 广告频率(5) 产品的替代能力讯息设计模式AIDA模式* 博取注意 （Attention
15、）* 引起兴趣 （Interest）* 激发欲望 （Desire）* 诱发行动 （Action）讯息内容(1) 诉求（Appeal）理性；感性；道德(2) 主题（Theme）(3) 观念（Idea）(4) 独特销售主题（Unique Selling Proportion, USP）讯息的决策讯息的产生在於创意；多与消费者，市场接触。讯息的衡量和选定三类尺度。可欲度（Desirability）独特度（Exclusiveness）可信度（Believability）讯息的制作四种因素 方式（Style） 语调（Tone） 用字（Words） 形态（Format）1. 生活片断2. 生活方式3. 梦
16、幻的遐想4. 意境或形象5. 音乐6. 人格象征7. 专业技术8. 科学证据9. 名流的证言广告七步骤4设计内容67评估效果广告推出计划制定预算确立目标规定对象123选择媒体5全效广告机构组织图财务副经理及其助理运输印刷生产电视生产作家画家式样促销研究媒介财务主管主席创作部门财务经理行销部门客户服务部门总体广告计划示意图环 境历史，经济，竞争，社会，法律限制等评估公共效果并作修正1. 确定目标顾客2. 确定组织目标3. 执行行销状况分析4. 设定行销目标1. 设定媒体目标2. 发展媒体策略3. 时辰安排与购买媒体4. 诊断媒体测试1. 设定创意目标2. 发展创意策略3. 执行创造工作4. 诊断
17、文案测试预算决策设定公共目标公共报导策略公共关系策略广告策略销售策略拟定行销计划产品策略推广(沟通)策略定价策略沟通效果的研究直接评分法（Direct rating）可读性；吸引性；认知性；影响力及行为的激发力。草案试验法（Portfolio tests）受测人阅读草案，时间不拘，再请受测人就记忆所及，说明各草案的内容。实验室试验法（Laboratory tests）借助生理反应的实验，测定受测人的心跳，血压，瞳孔扩大率，发汗率等。回忆试验（Recall tests）请某媒体的经常使用人，回忆广告内容。认知试验（Recognition tests）问某群杂志读者，读到什么广告内容，三项评分是：
18、1. 已获悉（Noted)2. 已察悉（Seen / Associated）3. 已深悉（Read most）销货效果的研究历史途径的测度（Historical approach）引用过去的销售数据和广告费用的关系，比较某个时期的进展。实验设计的测度（Experimental approach）分区分组进行不同的广告配额，事后比较其效益，发现广告增大后，其所能产生销货增大有递减，同时市场占有率高的地区，广告销货的影响比不上市场占有率低的地区。拟定销售促进方案 (DevelopingtheSalespromotionProgram)(1) 诱因的大小（Size of incentive）* 销售
19、促进方案须有一定程度的诱因水准。* 诱因水准高，销售反应大，但增加率递减。* 专门人员研究过去促销活动的成效。(2) 参加的条件（Conditions for participation）* 必须决定诱因提供给何人或某一特定群体。* 活动限制在某些地区，员工眷属不得参加。* 合格表格最后由裁判决定。(3) 促销活动的配送工具(Distribution vehicle for promotion)* 必须决定如何促销，以及如何传达促销方案。* 发行折扣券；邮寄，置于包装内或用其它方法传送。* 考虑配送方法的不同成本及涵盖范围。(4) 促销活动时间的长短（Duration of promotion
20、）* 若促销活动时间太短，因事无暇购买而丧失机会。* 促销活动拖延太久，失去新鲜感，降低抢购热潮。* 促销活动频率要适宜，活动期需足够的时间。(5) 促销活动的时机（Timing of promotion）* 拟定促销活动的行事历。* 时程要能与生产，销售与配销部门相配合。* 若发生冲突，应采取非计划的紧急促销活动。(6) 销售促进的总预算（Total sales promotion budget）* 全年累计法：在年度促销活动决定后，将个别促销活动之成本加总。* 个别促销活动计算；包括管理成本（Administrativecost）印刷，邮寄等。诱因成本（Incentivecost） 赠品与
21、折扣成本及回收率，并把预期销售量考虑在内。用促销方式要考虑的因素(1) 市场形态(2) 竞争状况(3) 产品特性(4) 顾客是否接受(5) 购买行为，时机，消费特性(6) 法则限制(7) 配销状况促销成功的要素(1) 与众不同，但绝非惊世骇俗(2) 配合顾客需求与心态(3) 配合其它推广工具(4) 抢先对手一步设计与管理人员推销的步骤人员推销之设计人员推销 目标人员推销 策略销售人员组织销售人员 规模销售人员报酬评 估销售人员绩 效激励销售人员报导销售 人员训练销售人员人员推销之管理招募甑选销售人员 现在环境 将 来过去和现在计 划将来目的计划应有的位置促销活动的类别推销工具教育训练竞赛教 育
22、训 练共同举办活动竞 赛打 折消费者竞赛赠品打折赠券样品促销工具协 助 激 励针对业务员新产品旧产品针对消费者协 助激励针对中间商促销活动设计流程图前后期市场占有率比较消费者调查实验设计获利率比较规则、设计、改包装、购印赠品、寄资料广告准备、购买陈设产销配合、货品运送 经费（诱因）多寡参与条件（抽奖或统统有奖）媒体（广告、店头、邮寄、包装）时限（如每季三周）时机（配合产销活动）市场形态竞争情况促销工具特征（成本效益）促销工具是否合适诱因大小是否最佳表达方式是否有效时机是否适当评估促销方案执行促销方案测试促销方案拟定促销方案估计促销预算鼓励现用者多用 / 多买，争取未使用者试用吸引品牌转换者选择
23、促销工具具建立促销目标行销公关的工作* 协助推出新产品* 协助成熟期产品从新定位* 重建对产品的兴趣* 影响特定目标团体* 保卫遭到公关问题的产品* 建立有助於产品销售的公司形象行销公关的主要决策* 建立知名度* 建立可信性* 刺激销售人员与经销商* 降低促销成本公关宣传的主要工具(1) 新闻（News）* 发掘或编制有利于公司，产品或人员的新闻素材。* 新闻题材编写所需要的专门知识，及其考虑的层面，超过新闻记者报导的内容。* 公关人员应熟悉新闻界想要何种题材。* 题材和时机应如何相应配合，创造及发挥最高效益。* 公关人员必须致力于开发与新闻界的关系，并掌握多种媒体渠道。(2) 演说（Spee
24、ches）* 是创造产品或公司向公众报导的大好机会。* 专人写稿；措辞完善；正面引导消费心态。* 训练公司主管人员的应对能力和技巧。(3) 事件（Events）* 利用特殊事件来引起公众注意，如周年纪念。(4) 公益活动（Public Service Activities）* 赢取企业良好形象。* 以支援公益活动，达到名列双收。(5) 出版刊物（Written Material）* 是公司与目标市场长期勾通的桥梁。* 是代表企业形象及传递重要讯息的文件。(6) 视听资料（Audio-Visual Material）* 幻灯片；录象片；公司历史记录片等。立体介绍公司的组织，功能与展望。(7) 企
25、业识别媒介（Corporate Identify Media）* 识别媒介包括：标志；表格；名片；制服；甚至股票等。(8) 免费电话服务（Telephone Information Service）* 热线电话服务或专线24小时免费电话服务。促销策略 讨论问题 (新加坡)：1. “广告的目的是再创造销售”，“广告的目的是在改进顾客对该公司产品的消费倾向”试问哪一句陈述比较接近事实？2. 基于您对勾通程序的了解，请提供一些如何在印刷及广播广告上制作视觉与语言内容的准则。3. 在公司所从事的许多公共关系工作中，有不少是繁杂无用或与公司目标全无关系的活动，您能否建议企业公共关系的工作方向，以作为各种
26、公共报导活动的重心。促销策略 讨论问题 (中国)：1. 中国实行了市场经济之后，促销活动是百花齐放，试以一产品为例，设计你心目中的促销大计。2. 怎样的广告才能做到打动人心，永记心头？3. 广告是行销者与消费者之间的讯息桥梁，双方都随着市场变化而不断提升，当今中国市场变化神速，而广告应如何相应地配合呢？通路策略与管理（实体配销；配销通路）行销通路的功能 (Place)将有形或无形产品由生产者转移至消费者的工作；并克服存在于商品，劳务与使用者之间的时间，空间，物权等之障碍。促成交易的功能(1) 资讯（Information）长期提供并收集传递行销环境中各个成员之间的行销资讯。(2) 促销（Pro
27、motion）发展与传播产品之特色，吸引并说服顾客采用，并建立良好的关系。(3) 协商（Negotiation）所提供的产品在价格及其它方面能达成最终协议，保证利润及长期利益。(4) 订购（Ordering）购买率和订购量是消费意愿，也是市场回馈，推荐JIT的概念。(5) 融资（Financing）通路各阶层皆担负存货配销时，获得与分配资金的工作。货如轮转，融资的期限与销货成正比。实践功能(1) 风险承担（RiskTaking）承担有关执行配销工作的风险，包括转借货物的风险。(2) 实体分配（PhysicalDistribution）实体产品由初始原料到送达消费者手中，其间的运费与储存，及适当
28、的配额处理。(3) 付款（Payment）购买者通过银行或其它金融机构支付款项。(4) 物权（Title）产品所有权的实际转移。行销通路的流程供应商顾客经销商制造商供应商运输公司仓储公司运输公司仓储公司 银 行运输公司银 行3. 付款流程 (Payment Flow)4. 资讯流程 (Information Flow)2. 物权流程 (Title Flow)1. 实体流程 (Physical Flow)银行银行银行顾客顾客经销商广告代理商制造商 广告 代理商供应商顾客经销商运输公司仓储公司银 行制造商供 应商顾客运输公司经销商运输公司仓储公司制造商供 应 商5. 促销流程 (Promotion
29、 Flow)经销商制造商行销通路的种类a. 消费者行销通路消费者消费者消费者消费者制造商制造商制造商制造商零阶通路一阶通路二阶通路三阶通路零售商批发商零售商零售商中间商批发商b. 行业行销通路行业销费者制造商产业配销制造商代表制造商分行影响通路密度之因素独家配销选择配销密集配销通路密度高购买频率低影响因素低产品单价高小小低低 品牌忠实性便利品选购品特殊性产品特性大市场纳胃(销售潜量)竞争性产品的差异性顾客要求的服务水准大高高影响通路长短的因素影响因素顾客要求的服务水准生产季节与消费季节的差异大小低高小定单大小大分散顾客之分布集中长制造商与顾客之空间距离短通路较长大制造商产品搭配与消费者购买习性
30、之差异小难坏产品特性易坏低产品单价高短小产品线长度制造商财力长大通路较短广义行销通路(1) 逆向通路（Reverse channels）厂商通过中间商回收使用过的产品。(2) 国际性通路（International channels）产品横跨两国或多国。通路管理的目的在于了解，减少，消除冲突，缩短产品的通路，并发挥通路中的最大极限效益。(1) 冲突的形式* 垂直冲突-不同层次通路成员之间的冲突，如生产 者与批发商之间。* 水平冲突-相同层次成员之间的冲突，如零售业者之间或批发商之间。(2) 冲突的解决(1) 通路领袖在行销系统中，主导者会领导整个行销通路。符合的条件：必须会运用影响力，其它成员
31、愿接受他的控制，能针对不同的成员予以其不同的权限。(2) 垂直行销系统整个行销通路或由上而下，或由下而上，各成员针对相同的目标市场进行垂直整合。行销通路系统的种类(1) 传统行销通路生产者，批发商与零售商之间关系松散，各谋其利。(2) 垂直行销系统* 集团式产品的生产与配销功能，由同一公司同一集团企业之分子、公司所执行。* 契约式产品通路成员以契约为基础，结合成行动一致，快速有效的通路系统。可分两类：1. 向前整合式由通路前面的成员出面整合通路系统。 (Forward Integration)2. 向后整合式由通路后面的成员出面整合通路系统。(Backward Integration)* 管理
32、式某一通路成员规模与影响力较大，运用管理策略，使整个通路紧密结合.(3) 水平行销系统两家或两家以上的公司彼此结合，共同开拓市场。(4) 多重通路系统供应商（生产者或批发商）同时采用两种或两种以上的通路，以供应同一市场或不同市场。选择通路系统应考虑的因素资金；产品生命周期；顾客分布。行销通路规划程序分析消费者对通路服务的需要拟定通路提供的服务目标拟定通路策略长度策略深度策略责任策略选择适当通路评估可行通路销售路线的管理(1) 业务主管与业务员有共同的认识(2) 区域划分得很明确(3) 业务人员训练有素，上下沟通良好(4) 做好工作准备与善用时间销售路线的计划(1) 目标明确1. 销售额增加百分
33、比。2. 产品个别销量增加百分比。3. 新开发的客户量。4. 访问的成交率。5. 预计陈列的广告物品数量。6. 贷款回收百分率及缩短贷款期限。(2) 可行性与具有挑战性1. 督导员要轮流陪同业务员拜访客户。2. 每天查看业务员的工作情况。3. 做好销售分析；拜访大客户。4. 对业务员实行机会教育训练。(3) 主管人员要记1. 掌握客户资料；了解市场。2. 严格的监督；实地的追踪。3. 有信心，有毅力去执行任务。4. 应设立赏罚制度。5. 业务员个别目标与公司总目标配合。6. 逐日比较计划数字与销售数字。保持完整记录(1) 销售路线；客户；品项；往年历月的销售记录(2) 各销售路线的客户数；本公
34、司与竞争者的铺市率(3) 新开张与倒闭的客户数(4) 店头广告与产品陈列(5) 销售量与去年同月以及上月比较(6) 销售实际与人口数；潜量比较(7) 销售的实际进度与目标的达成度(8) 特殊活动的工作日程安排(9) 研究调整销售路线情报来源(1) 销售日报表(2) 客户交易表(3) 业务主管访问调查报表(4) 销售路线的分析及业务员的记录(5) 报纸杂志及专业性市场行情与征信刊物(6) 政府公布的有关消费调查资料中间商的服务价值与任务(1) 为产品设计当地的需求(2) 对产品种类适当分配；顾客需要时即可得，又便宜(3) 藉服务行为来调节产品（装设；建议；运输）(4) 藉推销，陈列，建议，广告宣
35、传来培养市场需求(5) 使顾客便于购买（同一地点能买到全部所需商品）(6) 承担分内风险(7) 直接为顾客服务（修理；保证；商誉；赊欠）选择中间商的二十一项检查(1) 负责人才干；商店信誉(2) 有无经销冲突性商店(3) 有无训练良好与经营顺利之组织(4) 适当的资本支援(5) 是否赚钱(6) 有无处理货物之工场装备与设备(7) 有无适当与消息灵通之推销小组(8) 经营配合性产品(9) 有无训练计划或提供训练计划(10) 工作人员平均教育水准(11) 意志力与推广产品的兴趣(12) 有无专人负责某产品；能力与资格如何(13) 是否有整体涵盖的势力范围(14) 是否深入到各个阶层（工程人员；作业
36、人员）(15) 接受估价单并作合理的努力而达成协议(16) 利用工厂原料配合市场计划(17) 在不景气时有无勇气维持合理之买卖差价(18) 长期良好的服务态度及保持顾客对产品的好感(19) 是否有举办各项销售座谈会(20) 内外勤推销员是否能直接联络并提供消息(21) 是否愿意宣扬产品并尽力推销制造商使中间商合作的五种权力基础(1) 胁迫权（代理权的期限，销售目标的完成期限）(2) 奖励权（对中间商员工的鼓励，颁发绩效奖状）(3) 法定权（法律协定，建立双方共同的工作范围）(4) 专家权（即制造商具有中间商看重的专业知识）(5) 榜样权（生产商广受尊敬，中间商以与他为伍为荣）评估中间商的标准销
37、售配额的达成率；平均存货水平；顾客送货服务时间；对损坏品和遗失物的处理；对公司促销与训练计划的合作情况；对顾客应有的服务，等等行销通路中的要素(1) 商品力是决定因素一级商品力预收现金，事后送货二级商品力预先定货，生产后送货；可收现金三级商品力商品送达，即付现金四级商品力货物送达，隔月收票五级商品力随货附送赠品；隔月收期票六级商品力收款时要求折价退货七级商品力收款时要求退货；拖延付款(2) 中间商的购买动机(1) 商品畅销，确实能赚钱(2) 顾客要求，必须要销售此种商品(3) 充实货物内容，使商品多样化(4) 此种商品的商誉良好(5) 业务员很热忱，人情上必须应付(6) 不必立即付款(7) 业
38、务员锲而不舍，不好意思拒绝(8) 随货有赠送或优待，试销看看(9) 单位利润高，努力推销的话，确实能赚钱(10) 独家销售，可以垄断市场(11) 强势商品配货的限制，不得不搭配着卖(12) 别家卖此种商品，因此也要售卖直销与经销在选择直接配销或间接配销的通路结构策略时，应就下述四项基础加以比较：(1) 成本。(2) 产品的特性。(3) 通路控制的程度。(4) 相关因素。最大的目的应该是：以最低的成本，在最正确的时刻，将产品配销到最适度数量的顾客，同时保持对通路的适度控制力量。通路范畴策略独家经销策略：就是对某一市场区隔的特定零售商（或经销商），授予独一的商品专卖权利。其优点是可以获得经销商的高昂忠诚度、较大的销售力支持、对零售市场的较有效控制、较准确的商情预测、以及较佳的存量管制等。密集经销策略：就是在某一市场区隔上，让其产品尽可能透过不同的、甚至相互竞争的销售点贩卖。对于便利性商品的销售，最适用於这种密集式的经销制度。换言之，假如产品的性质，是属于消费者不愿意花时间或心神去寻找或等待的，而是目视所及就愿当场购买的，那么厂商就必须采取密集式的经销策略，让其产品在各零售点的曝光度愈高愈佳。例如口香糖、签字笔等产品，可以在超级市场、零售店，甚至西药房铺
