1、 1 1/ 6 6 房企年报系列点评（）房企年报系列点评（） 龙光地产龙光地产：盈利能力行业领先，大湾区发展潜力突显：盈利能力行业领先，大湾区发展潜力突显 导读导读 ：规模与利润幵进，实现有质量的增长，大湾区土地储备价值突显，增长潜力巨大。：规模与利润幵进，实现有质量的增长，大湾区土地储备价值突显，增长潜力巨大。 文朱一鸣、汪慧文朱一鸣、汪慧 观点正文：观点正文：20182018 年，龙光地产全年合约销售年，龙光地产全年合约销售 718718 亿元，完成目标约亿元，完成目标约 103%103%，业绩大幅增长，业绩大幅增长 65.4%65.4%；年内通；年内通 过多元化方式补充储备资产，总储备货
2、值达过多元化方式补充储备资产，总储备货值达 65206520 亿元，受益于政策红利，大湾区土地储备价值突显；至报告期末亿元，受益于政策红利，大湾区土地储备价值突显；至报告期末 营收增加营收增加 59.4%59.4%至至 441.4441.4 亿元，毛利率达亿元，毛利率达 33.7%33.7%，核心溢利率同比增加，核心溢利率同比增加 0.60.6 个百分点至个百分点至 17.3%17.3%，保持了行业领，保持了行业领 先的盈利水平； 加权平均借款利率为先的盈利水平； 加权平均借款利率为 6.1%6.1%， 融资成本略有上升， 融资成本略有上升， 但在民营房企中依然表现出色， 但在民营房企中依然表
3、现出色； 手持现金流； 手持现金流 357.2357.2 亿元，短期偿债压力小亿元，短期偿债压力小。 销售：业绩增长销售：业绩增长 65.4%65.4%，20192019 年目标实现权益合约销售年目标实现权益合约销售 850850 亿元亿元 2018 年中期，基于良好的业绩表现及预期，龙光将年度销售目标从 660 亿元上调至 700 亿 元。全年实现合约销售额 718 亿元，完成目标约 103%，同比增长 65.4%，业绩增速位于行业高 位；合约销售面积达 440.1 万平方米，同比增长 81.4%。 房企业绩之房企业绩之年报年报系列点评系列点评 2 图图 1 1：20132013- -201
4、92019 年龙光地产销售规模同比变动情况年龙光地产销售规模同比变动情况 数据来源：企业公告， 、 中国房地产决策咨询系统（CRIC) 从业绩区域分布来看，深圳区域、大湾区其他区域、南宁区域、汕头区域、新加坡及其他区域 占比分别约为 34.4%、26.0%、24.5%、7.2%、4.7%及 3.2%。大湾区和南宁区域仍为主力市 场，贡献度总计达 85%。其中，深圳区域的高业绩主要来自龙光 玖钻、龙光 玖龙玺及龙光 玖龙台等项目，南宁区域的销售贡献则主要得益于南宁 玖龙台及南宁 玖誉湖项目。 图图 2 2：20182018 年龙光地产业绩区域分布结构年龙光地产业绩区域分布结构 数据来源：企业公告
5、， 、 中国房地产决策咨询系统（CRIC) 2019 龙光全年推货金额达 1500 亿元， 目标实现权益合约销售 850 亿元。 其中推货量的 65% 34.4% 26.0% 7.2% 3.2% 24.5% 4.7% 深圳区域 大湾区其他区域 汕头区域 其他区域 南宁区域 新加坡 97 132 133 205 287 434 718 1000 1500 36%36% 1%1% 54%54% 40%40% 51%51% 65%65% 39%39% 50%50% 0% 10% 20% 30% 40% 50% 60% 70% 0 200 400 600 800 1000 1200 1400 1600
6、 销售规模 同比变动 带带格式格式的:的: 居中, 右侧: 0.63 厘 米 带带格式格式的:的: 字体: (默认) +中文正 文 (宋体), (中文) +中文正文 (宋 体) 带带格式格式的:的: 字体: (默认) +中文正 文 (宋体), (中文) +中文正文 (宋 体) 带带格式格式的:的: 字体: (默认) +中文正 文 (宋体), (中文) +中文正文 (宋 体) 带带格式格式的:的: 字体: (默认) +中文正 文 (宋体), (中文) +中文正文 (宋 体) 带带格式格式的:的: 字体: (默认) +中文正 文 (宋体), (中文) +中文正文 (宋 体) 带带格式格式的:的:
7、居中, 右侧: 0.63 厘 米 房企业绩之房企业绩之年报年报系列点评系列点评 3 分布在粤港澳大湾区， 随着 2019 年 2 月 粤港澳大湾区发展规划纲要 出台， 在国家政策驱动下， 大湾区的规划与建设将为房地产市场带来巨大的发展契机，房价会大幅提高。龙光作为粤港澳大湾 区的先行者，凭借对市场的精准把握以及良好的品牌知名度，发展潜力巨大，有望成为大湾区市场 发展的受惠者，巨大的市场潜力为业绩实现新突破提供了强有力的保证。 投资：持续深耕大湾区，协同发展环沪一小时生活圈投资：持续深耕大湾区，协同发展环沪一小时生活圈 2018 年龙光通过招拍挂形式新增 32 个项目， 建筑面积达到 747 万
8、平方米， 其中 66.7%集中 在大湾区；平均土地成本为 3788 元/平方米。报告期内，龙光首进环沪一小时都市生活圈，在长三 角区域新增建面 20 万平方米，成为新的业绩增长点。至期末，龙光土地储备建面为 3626 万平方 米，平均成本 3985 元/平方米，权益货值达 4020 亿元。 图图 3 3：20132013- -20182018 年龙光地产土地储备情况年龙光地产土地储备情况 数据来源：企业公告， 、中国房地产决策咨询系统（CRIC) 从储备货值分布情况来看，龙光地产在粤港澳大湾区的土储货值占到 71%。其余部分，南宁区 域占 14%，汕头区域占 8%，还有 7%分布在新加坡、长三
9、角及其他区域。在国家战略推进下，大 湾区人口、经济将迎来大幅增长，区域内资产价值将有巨大升值潜力，龙光在粤港澳大湾区土地储 备的先发优势明显，将会迎来巨大的发展机遇。 1045 1368 2410 3384 4086 3985 0 500 1000 1500 2000 2500 3000 3500 4000 4500 0 500 1000 1500 2000 2500 3000 3500 4000 201320142015201620172018 新增土地投资（建面/万平方米） 土地储备（万平方米） 平均土储成本（元/平方米） 带带格式格式的:的: 字体: (默认) 方正兰 亭中黑简体, (中
10、文) 方正兰亭中 黑简体, 五号, 加粗 带带格式格式的:的: 两端对齐, 右侧: 0.63 厘米 房企业绩之房企业绩之年报年报系列点评系列点评 4 表表 1 1：20182018 年龙光地产土地储备结构年龙光地产土地储备结构 区域区域 建面分布建面分布 货值分布货值分布 粤港澳大湾区 62.0% 71.0% 汕头区域 11.0% 8.0% 南宁区域 22.0% 14.0% 长三角区域 0.5% 1.0% 新加坡 0.5% 3.0% 其他区域 4.0% 3.0% 数据来源：企业公告，中国房地产决 策咨询系统（、CRIC) 除了招拍挂，龙光还积极通过孵化中幵购及城市更新项目拓展储备量，截至 20
11、18 年末，孵化 幵购及城市更新项目货值达 2500 亿元。报告期内，已经成功孵化珠海玖龙汇和佛山禅城绿岛湖项 目两个项目，未来，还有多个孵化中的旧改及城市更新项目可转化为销售，成为新的利润增长点。 但是旧改项目较为考验企业的运营能力， 周期也相对较长， 幵且转化成土储也存在一定的不确定性， 对龙光来说具备一定的挑战性。 以此累计，截至 2018 年年末，龙光招拍挂土地加上孵化中幵购及城市更新项目储备总建面达 到 4934 万平方米，总货值为 6520 亿元。 财务：盈财务：盈利能力行业领先，财务持续表现稳健利能力行业领先，财务持续表现稳健 毛利率达 33.7%，核心溢利大幅增长 65.7%。
12、至报告期末，龙光营收 441.4 亿元，同比增长 59.4%；实现毛利 148.9 亿元，毛利率达 33.7%，稍低于 2017 年 34.4%；年内溢利 90 亿元，核 心溢利 76.5 亿元，同比增加 65.7%，核心溢利率达到为 17.3%，同比增加 0.6 个百分点，盈利水 平在行业依旧处于领先地位。较高的增长质量一方面得益于多元化和逆周期拿地策略，保持了较低 的土地成本；另一方面是受益于战略性布局，大湾区的资产价值具有巨大的升值潜力，这也成为龙 光未来 3-5 年在规模高增长同时保持高利润的关键。 带带格式格式的:的: 居中, 右侧: 0.63 厘 米 带带格式格式的:的: 字体:
13、(默认) 微软雅 黑, (中文) 微软雅黑, 五号 带带格式格式的:的: 字体: (默认) 微软雅 黑, (中文) 微软雅黑, 五号 带带格式格式的:的: 字体: (默认) 微软雅 黑, (中文) 微软雅黑, 五号 带带格式格式的:的: 字体: (默认) 微软雅 黑, (中文) 微软雅黑, 五号 带带格式格式的:的: 字体: (默认) 微软雅 黑, (中文) 微软雅黑, 五号 带带格式格式的:的: 字体: (默认) 微软雅 黑, (中文) 微软雅黑, 五号 带带格式格式的:的: 字体: (默认) 微软雅 黑, (中文) 微软雅黑, 五号 带带格式格式的:的: 字体: (默认) 微软雅 黑, (
14、中文) 微软雅黑, 五号 带带格式格式的:的: 字体: (默认) 微软雅 黑, (中文) 微软雅黑, 五号 带带格式格式的:的: 字体: (默认) 微软雅 黑, (中文) 微软雅黑, 五号 带带格式格式的:的: 字体: (默认) 微软雅 黑, (中文) 微软雅黑, 五号 带带格式格式的:的: 字体: (默认) 微软雅 黑, (中文) 微软雅黑, 五号 带带格式格式的:的: 字体: (默认) 微软雅 黑, (中文) 微软雅黑, 五号 带带格式格式的:的: 字体: (默认) 微软雅 黑, (中文) 微软雅黑, 五号 带带格式格式的:的: 字体: (默认) 微软雅 黑, (中文) 微软雅黑, 五号
15、带带格式格式的:的: 字体: (默认) 微软雅 黑, (中文) 微软雅黑, 五号 带带格式格式的:的: 字体: (默认) 微软雅 黑, (中文) 微软雅黑, 五号 带带格式格式的:的: 字体: (默认) 微软雅 黑, (中文) 微软雅黑, 五号 带带格式格式的:的: 字体: (默认) 微软雅 黑, (中文) 微软雅黑, 五号 带带格式格式的:的: 字体: (默认) 微软雅 黑, (中文) 微软雅黑, 五号 带带格式格式的:的: 字体: (默认) 微软雅 黑, (中文) 微软雅黑, 五号 带带格式格式的:的: 字体: (默认) 微软雅 黑, (中文) 微软雅黑, 五号 带带格式格式的:的: 字体
16、: (默认) 微软雅 黑, (中文) 微软雅黑, 五号 带带格式格式的:的: 字体: (默认) 微软雅 黑, (中文) 微软雅黑, 五号 带带格式格式的:的: 字体: (默认) 微软雅 黑, (中文) 微软雅黑, 五号 带带格式格式的:的: 字体: (默认) 微软雅 黑, (中文) 微软雅黑, 五号 带带格式格式的:的: 字体: (默认) 微软雅 黑, (中文) 微软雅黑, 五号 带带格式格式的的 . 带带格式格式的的 . 带带格式格式的的 . 房企业绩之房企业绩之年报年报系列点评系列点评 5 图图 5 54 4：20132013- -20182018 年龙光地产营收及盈利能力年龙光地产营收及
17、盈利能力 数据来源：企业公告，中国房地产决策咨询系统（、CRIC) 现金短债比超 2 倍，财务保持稳健。截至 2018 年 12 月 31 日，龙光现金流达 357.2 亿元，现 金短债比超过 2 倍，短期偿债压力较小；资产负债率为 78.4%，同比上升 2.7 个百分点，净负债率 达 63.2%，低于 2017 年 67.9%，财务表现较为稳健。融资方面，年内成功发行 14 亿美元的优先 票据， 以及 2 亿新币 2021 年到期 6.125%的优先票据； 加权平均借款利率为 6.1%， 成本略有上升， 但在民营房企中依然表现出色。 图图 5 56 6：20132013- -20182018
18、 年龙光地产负债情况年龙光地产负债情况 93.2%93.2% 60.9%60.9% 65.7%65.7% 58.4%58.4% 71.4%71.4% 67.9%67.9% 63.2%63.2% 8.2% 8.4% 8.8% 6.8% 6.1% 5.8% 6.1% 0% 1% 2% 3% 4% 5% 6% 7% 8% 9% 10% 45% 55% 65% 75% 85% 95% 105% 2012201320142015201620172018 净负债率 加权平均借贷成本 18.4% 14.1% 13.5% 15.1% 16.7% 17.3% 37.0% 30.4% 30.4% 31.9% 34
19、.4% 33.7% 0% 5% 10% 15% 20% 25% 30% 35% 40% 0 100 200 300 400 500 201320142015201620172018 营业收入（亿元） 毛利润（亿元） 核心利润 核心溢利率 毛利率 带带格式格式的:的: 居中, 右侧: 0.74 厘 米 带带格式格式的:的: 字体: 小五 带带格式格式的:的: 字体: (默认) 微软雅 黑, (中文) 微软雅黑 带带格式格式的:的: 缩进: 首行缩进: 2 字 符 带带格式格式的:的: 字体: (默认) 微软雅 黑, (中文) 微软雅黑 带带格式格式的:的: 字体: (默认) 微软雅 黑, (中文
20、) 微软雅黑 带带格式格式的:的: 字体: (默认) 微软雅 黑, (中文) 微软雅黑 带带格式格式的:的: 字体: (默认) 微软雅 黑, (中文) 微软雅黑 带带格式格式的:的: 字体: (默认) 微软雅 黑, (中文) 微软雅黑 带带格式格式的:的: 字体: (默认) 微软雅 黑, (中文) 微软雅黑 带带格式格式的:的: 字体: (默认) 微软雅 黑, (中文) 微软雅黑 带带格式格式的:的: 字体: (默认) 微软雅 黑, (中文) 微软雅黑 带带格式格式的:的: 字体: (默认) 微软雅 黑, (中文) 微软雅黑 带带格式格式的:的: 字体: (默认) 微软雅 黑, (中文) 微软
21、雅黑 带带格式格式的:的: 字体: (默认) 微软雅 黑, (中文) 微软雅黑 带带格式格式的:的: 字体: (默认) 微软雅 黑, (中文) 微软雅黑 带带格式格式的的 . 带带格式格式的的 . 带带格式格式的的 . 带带格式格式的的 . 带带格式格式的的 . 带带格式格式的的 . 带带格式格式的的 . 带带格式格式的的 . 带带格式格式的的 . 带带格式格式的的 . 带带格式格式的的 . 带带格式格式的的 . 带带格式格式的的 . 带带格式格式的的 . 带带格式格式的的 . 带带格式格式的的 . 带带格式格式的的 . 带带格式格式的的 . 带带格式格式的的 . 带带格式格式的的 . 带带格
22、式格式的的 . 带带格式格式的的 . 带带格式格式的的 . 房企业绩之房企业绩之年报年报系列点评系列点评 6 数据来源： 企业公告， 中国房地产决策咨询系统 （、 CRIC) 战略：聚焦粤港澳大湾区，巩固市场领导地位战略：聚焦粤港澳大湾区，巩固市场领导地位 粤港澳大湾区受政策长期利好，人口与经济也将迎来大发展，资产价值具有巨大升值潜力。龙 光将持续深耕大湾区，凭借 20 多年丰富的运营经验，积极把握土地收购机遇，同时寻求更多幵购 目标， 多元化增加优质土地储备， 以最低的成本锁定更多高回报项目， 巩固大湾区市场的领导地位。 在未来发展战略规划中，龙光将发展重点依旧放在主业上，多元化转型的意愿幵
23、不强。然而， 房地产市场依旧面临考验，多元化发展已经成为主流趋势。作为少有坚持不搞多元化的房企，龙光 如何为主业赋能，取得市场竞争优势成为关注点。 带带格式格式的:的: 居中, 右侧: 0.63 厘 米 越南越南市场资市场资讯讯 2012 年年 7 月月 27 日日 本报告中的信息均来源于已公开的资料，我公司对这些信息的准确性及完整性不作任何保证。报告中的信息或 所表达的意见并不构成所述证券买卖的出价或征价。本报告的版权仅为我行所有，未经书面许可，任何机构和个人 不得以任何形式翻版、复制、刊登、发表或引用。 通讯地址：中国建设银行胡志明市分行 1105 Sailing Tower, 111A
24、Pasteur St, Dist 1, HCMC, Vietnam 一、一、经济概览经济概览 越南越南 CPICPI 环比继续为负环比继续为负。 七月份， 越南 CPI 同比涨幅 5.35%， 低于上个月的 6.9%， 环比下降 0.29%。 连续两个月的负增长， 加重市场对通货紧缩的担忧。 七月份 CPI 负增长的主要原因 仍是占居民消费比重最大的粮食和食品价格均出现负增长， 而且除食品和能源类以外的商品也出现负增长。 预计央行下 个月继续降息的概率较大。 越越盾兑美元汇率的过山车行情盾兑美元汇率的过山车行情。本周，越盾兑美元走出过山 车行情，先是从 20850 快速上升至 20880 附近
25、，今早又从 20880 快速下降至 20860，并仍有下跌压力，部分银行已经 停止在银行间市场买入美元。主要原因是，经过几轮大幅度 降息， 目前越盾与美元的利差缩小， 越盾资产的吸引力下降， 本周初部分银行开始平掉部分越盾头寸，买入美元，推动美 元汇率走高。但是昨天公布的七月份越进出口数据，显示越 外贸顺差 1 亿美元（出口 96 亿美元，进口 95 亿美元） ！这 是自 09 年以来，外贸首次实现顺差，极大地提振市场对越 盾币值稳定的信心，我们四月份的报告也曾指出“对越南的 出口比较有信心” 。目前影响汇率的两大因素出现相反方向 的变化，利差减小，外贸平衡改善。那么后市越盾汇率走势 如何？我
26、们认为，短期受利差减小因素影响，中长期受外贸 数据影响，且后者影响力度更强。 20102010 年第年第 4 4 月月 香港交易中心香港交易中心 金融市场部金融市场部 2012012 2 年年 2 2 月月 2 23 3 日日 胡津铭 Hu Jinming 0084-8-38270317 0084-903850028 hujinming 黎黄正太 Le Hoang Chinh Thai 0084-937236214 thailhc 黄钰颖 Huang Yuying 0084-933919188 huangyuying 胡志明市分行胡志明市分行 20122012 年年 7 7 月月 2727 日
27、日 星期星期五五 越南市场资讯（第 17 期） 越南越南市场资市场资讯讯 2012 年年 7 月月 27 日日 本报告中的信息均来源于已公开的资料，我公司对这些信息的准确性及完整性不作任何保证。报告中的信息或 所表达的意见并不构成所述证券买卖的出价或征价。本报告的版权仅为我行所有，未经书面许可，任何机构和个人 不得以任何形式翻版、复制、刊登、发表或引用。 通讯地址：中国建设银行胡志明市分行 1105 Sailing Tower, 111A Pasteur St, Dist 1, HCMC, Vietnam 二、二、市场市场摘要摘要 越南吸收外资越南吸收外资 2525 年成效显著年成效显著。 截
28、至目前， 越 FDI 有效项目存量为 13500 个。 25 年来， FDI 资金对越南经济社会发展产生了积极影响， 平均每年FDI项目为越南贡献了50%的出口额。 FDI 经济区还创造了 200 万个直接和数十万个间接就业机会。2012 年，越政府已明确提 出引导 FDI 资金进入基础设施、绿色环保工业、参与全球生产价值链等领域。 下半年越下半年越政府计划投资约政府计划投资约 6262 亿美元亿美元。越计划投资部称，下半年越政府投资资金到位总额 将达 62 亿美元，月均下拨 10 亿美元。上半年资金下拨缓慢，目前企业经营困难，库存 积压严重，为扩大内需，政府决定加快政府投资资金下拨速度，以便
29、缓解经济困境。 中越开通中越开通 3 3 条公路货运线条公路货运线。越交通运输部日前表示，昆明-河口口岸（中国）-老街口岸 （越南）-海防-河内，河内-友谊口岸（越南）-友谊关（中国）-南宁和河内-友谊口岸 （越南）-友谊关（中国）-深圳三条公路货运线将与 8 月底前通车。 越方规定越方规定, ,实施实施 ODAODA 项目的外国承包商须纳税项目的外国承包商须纳税。根据越税务总局规定，对于实施 ODA 项 目的外国承包商和分包商须交纳企业所得税、个人所得税、增值税及规定的相关费用。 越橡胶企业因被征越橡胶企业因被征收收 3%3%出口关税停产出口关税停产。因被征收 3%的出口关税，越多数天然乳胶
30、和复 合橡胶生产企业将面临关门。财政部对该产品征税是为鼓励橡胶加工后再出口，但决定 立即遭到了橡胶出口企业的反对，因为橡胶本是国家鼓励出口产品。2011 年，越橡胶出 口价格居高不下，价格最高时为 6000 美元/吨，征收 3%的出口税后企业仍有利润可图， 而目前橡胶价格仅为 2700-2800 美元/吨，征收 3%的出口关税，企业已没有利润。 越方希于今年三季度与中方签订永兴一期电厂越方希于今年三季度与中方签订永兴一期电厂 BOTBOT 协议协议。近日，越副总理黄忠海指示越 南工贸部，要求在 3 季度完成永兴 1 号电厂的谈判，并签订建设-经营-转交（BOT）合同。 该电厂项目由南方电网集团
31、以 BOT 方式投资兴建，装机容量 2X600MW，位于越南平顺省。 自 2006 年底与越方签订项目备忘录以来，已与越方谈判多年。 越煤炭和矿产集团再次要求降低煤炭出口税越煤炭和矿产集团再次要求降低煤炭出口税。该集团（TKV）再次建议政府降低目前的 煤炭出口税 20%到 10%。 前 6 个月， TKV 煤炭和矿产销售非常困难， 营业额同比下降了 9%。 煤炭库存量达 850 万吨。煤炭出口量减少使得成本增加，预计今年 TKV 无法盈利。 越南越南市场资市场资讯讯 2012 年年 7 月月 27 日日 本报告中的信息均来源于已公开的资料，我公司对这些信息的准确性及完整性不作任何保证。报告中的
32、信息或 所表达的意见并不构成所述证券买卖的出价或征价。本报告的版权仅为我行所有，未经书面许可，任何机构和个人 不得以任何形式翻版、复制、刊登、发表或引用。 通讯地址：中国建设银行胡志明市分行 1105 Sailing Tower, 111A Pasteur St, Dist 1, HCMC, Vietnam 越下半年钢材出口仍不景气越下半年钢材出口仍不景气。越钢材协会称，下半年全球经济增长形势将对越国内钢材 生产和出口企业产生较大影响，未来钢材出口未见任何乐观迹象。而越国内市场的购买 力也降到多年来的最低水平。因此，如果政府不采取果断措施，钢铁生产和出口企业将 面临破产并将可能对宏观经济产生很
33、大影响。当务之急是继续下调银行利率拯救企业。 下半年越信贷增长前景依然不太乐观下半年越信贷增长前景依然不太乐观。越央行称，上半年信贷同比仅增长 0.76%。尽管自 3 月份以来信贷有所起色，但预计下半年仍然暗淡。信贷增长缓慢的主要原因是：企业经 营困难，通胀回落，贷款利率居高，银行坏账增加。央行提出下半年信贷目标比 2011 年 增长 8-10%。有专家认为，因银行债务问题，难以实现上述目标。 越银行存款利率又“升温”越银行存款利率又“升温” 。越国家银行下调最高存款年利率至 9%一个多月以来，许多小银 行采取不同的促销手段以吸引客户。银行指出，存款形势不太好，不得不提高储户的回 报以稳住客户。目前，多家小银行的实际存款年利率在 11-12%之间。 越越市场市场前景不景气。前景不景气。目前，越市场商品销售困难，库存严
