1、2019 年一季度广东房地产市场情况分析 内容摘要：本文对 2019 年一季度广东房地产开发投资和商 品房销售的基本情况和主要特点进行分析，指出存在的问题，并 对 2019 年上半年房地产开发趋势进行预判。 关键词：2019 年一季度房地产开发市场情况分析 2019 年一季度，广东各地认真贯彻落实 2019 年中央经济工 作会议精神,紧紧围绕稳地价、稳房价、稳预期的调控目标，因 城施策、分类指导，促进房地产市场平稳健康发展。全省房地产 开发投资增速有所放缓，商品房销售面积降幅收窄，销售均价增 幅回落。 一、运行的主要特点 （一）房地产开发投资增速放缓。 受龙光玖钻、祥瑞金茂府、华润前海中心三四
2、区等百亿大项 目接近尾声，新入库项目施工进度较慢等因素影响，一季度广东 房地产开发企业共完成投资 2778.68 亿元，同比增长 12.8%，增 幅同比回落 10.0 个百分点，高于全部固定资产投资增速 1.6 个 百分点。（见图 1） 图 12019 年一季度广东房地产开发投资走势 从构成看，虽然土地购置费增幅回落，但对开发投资的拉动 作用增强。一季度，广东房地产开发投资中建筑工程 1621.60 亿 元，同比增长 4.1%，增幅同比回落 5.6 个百分点；安装工程完 成投资 218.04 亿元，下降 3.7%，增幅同比回落 16.3 个百分点； 设备工器具购置 46.53 亿元，增长 94
3、.6%，增幅同比提高 72.8 个百分点；其他费用 892.51 亿元，增长 36.3%，增幅同比回落 43.7 个百分点。其中土地购置费 699.34 亿元，增长 34.2%，同 比回落 94.6 个百分点，对房地产开发投资的拉动率由上年的 14.6%提高到 19.3%。 从工程用途看，商品住宅和办公楼投资增速回落。一季度， 广东房地产开发投资中商品住宅投资 1931.94 亿元，同比增长 13.4%，增幅同比回落 11.7 个百分点；办公楼投资 218.57 亿元， 下降 3.5%，增幅同比大幅回落 44.5 个百分点；商业营业用房投 资 263.21 亿元，增长 2.4%，增速同比提高
4、8.4 个百分点；其他 投资 364.97 亿元，增长 32.4%，增幅同比提高 0.6 个百分点。 从区域看， 四大区域投资增幅均有所回落。 一季度， 珠三角、 东翼、 西翼和山区房地产投资同比分别增长 12.4%、 10.3%、 30.5% 和 6.4%，增幅分别同比回落 6.1 个、41.6 个、23.6 个和 25.4 个百分点。其中汕尾由于碧桂园时代城、保利等较大楼盘已到竣 工阶段，新项目较少，投资增速大幅回落 115.1%。（见表 1） 表 12019 年一季度分市房地产开发完成投资情况 当前期上年同期增长（%） 上年同期增长 （%） 增速变动 （%） 广东省27786822246
5、2379512.822.9-10.0 广州市4973662443107112.2-0.112.4 深圳市4406945390906512.731.1-18.3 珠海市164206516259681.018.6-17.7 汕头市7393447043595.039.4-34.4 佛山市3562498311175114.528.0-13.5 韶关市386207475871-18.815.8-34.6 河源市4912134683444.916.6-11.7 梅州市369733414220-10.726.4-37.1 惠州市2318848202691814.427.2-12.8 汕尾市244522210
6、64816.1131.2-115.1 东莞市150402014684542.414.5-12.1 中山市146664913348199.92.27.7 江门市1169949102103414.657.1-42.5 阳江市37422528976429.1-4.233.3 湛江市110587387149526.9101.0-74.1 茂名市49263135095840.443.1-2.7 肇庆市80351150273659.845.714.1 清远市100804078834327.959.2-31.4 潮州市1650251551936.31.05.3 揭阳市29774824115723.5112.
7、9-89.5 云浮市26411422162719.236.9-17.8 按经济区域分 珠三角218481471943181612.418.5-6.1 东翼1446639131135710.351.9-41.6 西翼1972729151221730.554.1-23.6 山区251930723684056.431.8-25.4 （二）商品房销售市场分化较为严重。一季度，广东商品房 销售市场出现小幅升温，销售面积 2540.69 万平方米，同比下降 6.9%，降幅比上年同期收窄 2.4 个百分点（见图 2）。其中，商 品住宅销售面积 2178.91 万平方米，同比下降 6.9%，降幅同比 收窄 2
8、.5 个百分点。 图 22019 年一季度广东商品房销售情况 一季度，广东商品房销售市场呈现出一二线城市回暖，三四 线城市回调压力加大的特点。珠三角地区商品房销售面积略降 0.1%，增幅同比提高 18.4 个百分点，6 个地市商品房销售面积 同比提升。其中，广州商品房销售面积增长 19.3%，增幅同比大 幅提高 69.6 个百分点。主要原因：一是市场对调控政策的反应 减弱；二是 2018 年广州市对调控细则进行调整，商业类地产项 目销售利好；三是房贷利率有所松动，利率优惠使得购房者意愿 加强。一季度珠海商品房销售面积增速居全省之首，大幅增长 54.7%，增幅同比提高 87.7 个百分点。主要是
9、因为珠海在 2018 年 12 月 21 日出台政策，放松对斗门、金湾两区非本市户籍居民 限购 （此前需连续缴纳五年社保） 。 粤东西北地区中， 除河源 （增 长 11.2%）、清远（增长 2.5%）和揭阳（下降 1.0%）增幅同比 有所提高外， 其余地市均有不同程度的回落； 其中潮州 （-26.2%） 同比回落 102.9 个百分点，阳江（-31.3%）回落 86.1 个百分点。 粤东西北地区合计商品房销售面积同比回落 27.5 个百分点。 表 22019 年一季度分市商品房销售情况 当前期上年同期增长（%）上年同期（%）增速变动 广东省2540688927303576-6.9-9.32.4
10、 广州市2600847218036019.3-50.369.6 深圳市11398811387114-17.810.3-28.1 珠海市90677458605154.7-33.087.7 汕头市665823997919-33.341.8-75.1 佛山市42382004379679-3.2-7.03.7 韶关市7593361059163-28.322.3-50.6 河源市87439578599411.2-1.412.6 梅州市8315901024591-18.86.5-25.4 惠州市28069692866804-2.111.5-13.6 汕尾市210705247933-15.025.5-40.
11、5 东莞市12488551420854-12.1-5.7-6.4 中山市12408171481435-16.2-31.315.1 江门市12501381263068-1.0-26.725.6 阳江市8522521240078-31.354.8-86.1 湛江市13115061322856-0.931.6-32.5 茂名市7529151122497-32.928.3-61.2 肇庆市1161493104362611.3-13.124.4 清远市133166312988582.5-40.643.1 潮州市290846394206-26.276.7-102.9 揭阳市358260361991-1.0
12、-27.726.7 云浮市573624838499-31.637.5-69.1 按经济区域分 珠三角1659397416608991-0.1-18.518.4 东翼15256342002049-23.823.2-47.0 西翼29166733685431-20.937.5-58.3 山区43706085007105-12.7-7.6-5.1 （三） 商品房销售均价有所回调。 商品房销售价格继续走高， 增幅有所回落。一季度，广东商品房平均销售价格（商品房销售 额/商品房销售面积）每平方米 13490 元，同比增长 6.6%，增幅 同比回落 2.7 个百分点（见图 3）。其中，商品住宅均价每平方
13、米 13304 元，增长 7.6%，增幅同比回落 6.0 个百分点。 图 32019 年一季度广东商品房销售均价走势 根据国家统计局公布的 3 月 70 个大中城市新建商品住宅销 售价格指数显示，广州、深圳、惠州、湛江、韶关同比指数分别 为 111.9、100.3、103.0、108.2 和 105.0。 按区域分，珠三角、西翼和山区商品房销售均价同比分别增 长 2.6%、11.9%和 5.2%，东翼下降 3.4%。分别比上年同期回落 11.1 个、6.9 个、19.4 个和 19.9 个百分点。深圳的商品房销售 均价下降 0.2%， 增幅同比回落 17.0 个百分点； 中山市下降 2.3%，
14、 增幅同比回落22.4个百分点； 肇庆增长1.7%， 增幅同比回落35.6 个百分点。 图 42019 年一季度广东分区域房地产销售均价 （四）企业到位资金充足。受销售小幅回暖影响，一季度， 广东房地产开发企业到位资金相对充足，实际到位资金$W殍昛，已形成独山子克白组群乌尔禾石油石化产业带）；以201省道改造为高速公路、即将开工建设的克拉玛依至塔城高速公路和加紧前期工作的克拉玛依至塔城铁路为依托的二级扩展轴，正在形成资源开发、生态、休闲观光、设施农业产业带），将成为连接内地和向西开放的经济通道，在克拉玛依形成区域交通枢纽和 “X”型空间发展格局。三功能区：通过明确各区功能定位和发展方向，使资源
15、和生产要素在区域内实现优化组合，构建各具特色鲜明的区域经济板块，形成富有克拉玛依特色的区域经济发展新格局。克拉玛依白碱滩组团功能定位：全市政治、经济、文化中心。“六大”基地建设和“三大产业”发展的核心区，新疆区域中心城市的标志区，新疆现代文化引领、新型工业化和城市现代化的先导区，全面建设小康社会和率先基本实现现代化的先行区，资源型城市转型可持续发展的综合实验区。城市人口理性聚集、规模有序扩张，城市空间逐步优化。独山子区域功能定位：全国现代化炼油化工基地的标志区、国家石油战略储备基地的标志区、推动克（独）奎乌区域融合发展的实验区。乌尔禾区域功能定位：稠油规模增产基地；生态旅游新区，油地兵融合发展
16、的示范区。（二）产业发展布局中部：克拉玛依-白碱滩组团。进一步加快提升其“全市政治、经济、科技、教育、文化中心”地位。产业发展重点：依托昆仑银行和四大国有商业银行发展银行金融业，积极吸引证券、保险、租赁、期货等金融机构落户克拉玛依，逐步打造中石油“金融总部”；依托数字油田和智能油田建设，发展信息产业，推进国民经济和社会信息化；以石油文化为背景，发展石油工业特色鲜明的旅游服务业，使金融、信息、旅游三大新兴产业成为引领全市现代服务业发展的先导产业。积极发展满足生产生活需要的现代物流产业和以传媒为龙头的文化产业，积极培育和提升商贸流通、房地产及物业服务、教育培训、体育健身、为老服务、中介服务等多元产
17、业，发展低碳经济。适度改造城北老区。调整流通业态，改造传统商业，优化准噶尔商圈，带动金融、商贸流通业发展；加快克拉玛依河北滨河区域开发，发展城市休闲娱乐产业；依托勘探开发研究，发展油气科研服务业；控制建筑密度、容积率，巩固和提高绿地率，增加公共服务设施，增加公共开放空间，提高商品住宅质量和舒适度，优化房地产开发和物业管理服务；加强和改善交通管理，优先发展城市公交服务，方便居民出行；结合石油企业用地调整置换，规划布局便利的公共停车和小区停车场地，增加社区服务、社会服务网点，提升居民生活品质。加快开发城南新区。打造城市现实的中央商务区（CBD），逐步形成高端商务办公、金融服务、现代传媒等新兴产业的集聚区和总部经济的核心区，开发商业地产；提升新区住宅开发和物业服务水平；建设工程教育基地，发展立足西部、面向中亚的油气职业技术培训产业；规划建设新的中心医院，培育新疆区域医疗资源中心，逐步形成具有辐射力的医疗综合体；以西南科技园为载体培育、孵化高新技术产业和战略性新兴产业，严格控制项目用地规模和性质，考虑长远发展，避免二次置换；结合火车客站、G217、机场空港产业布局，规划新的长途客运站和交通服务配套项目，逐步形成新的对外交通枢纽和人流集散地、物流集散地。深化西部新城规划设计，外部交通、绿化适时安排。着力发展石化工业园
