1、第四章 财经专业文书 财经专业文书一般包括的主要内容：财经专业文书一般包括的主要内容：财务分析报告财务分析报告合同合同税务征管文书税务征管文书审计报告审计报告资产评估报告资产评估报告验资报告验资报告招标、投标文书招标、投标文书市场调查报告市场调查报告市场预测报告市场预测报告可行性研究报告可行性研究报告预决算报告预决算报告招股说明书招股说明书1 1、财务分析报告、财务分析报告 财务分析报告又叫财务状况说明书。财务分析报告又叫财务状况说明书。财务分析报告是企业依据会计报表，运用一定的科学财务分析报告是企业依据会计报表，运用一定的科学分析方法，对企业的经营特征，利润实现及其分配情况，资金分析方法，对
2、企业的经营特征，利润实现及其分配情况，资金增减变动和周转利用情况，税金缴纳情况，存货、固定资产等增减变动和周转利用情况，税金缴纳情况，存货、固定资产等主要财产物资的盘盈、盘亏、毁损等变动情况及对本期或下期主要财产物资的盘盈、盘亏、毁损等变动情况及对本期或下期财务状况将发生重大影响的事项做出客观、全面的分析和评价，财务状况将发生重大影响的事项做出客观、全面的分析和评价，并进行必要的科学预测的书面报告。并进行必要的科学预测的书面报告。财务分析报告的格式和结构安排：财务分析报告的格式和结构安排：财务分析报告通常由标题、正文、落款三部分组成。财务分析报告通常由标题、正文、落款三部分组成。1 1、标题、
3、标题 包括单位名称、时间、分析对象和文种四部分。包括单位名称、时间、分析对象和文种四部分。2 2、正文、正文 第一部分提要段（概括公司综合情况，让财务报告接第一部分提要段（概括公司综合情况，让财务报告接受者对财务分析说明有一个总括的认识。受者对财务分析说明有一个总括的认识。）第二部分说明段（是对公司运营及财务现状的介绍。第二部分说明段（是对公司运营及财务现状的介绍。）第三部分分析段（是对公司的经营情况进行分析研究。第三部分分析段（是对公司的经营情况进行分析研究。）第四部分评价段（作出财务说明和分析后，对于经营第四部分评价段（作出财务说明和分析后，对于经营情况、财务状况、盈利业绩，应该从财务角度
4、给予公正、客观情况、财务状况、盈利业绩，应该从财务角度给予公正、客观的评价和预测。的评价和预测。）第五部分建议段第五部分建议段 3 3、落款、落款2 2、合同、合同 中华人民共和国民法通则中华人民共和国民法通则第第8585条：合同条：合同是当事人之间设立、变更、终止民事关系的协议。依是当事人之间设立、变更、终止民事关系的协议。依法成立的合同，受法律保护。法成立的合同，受法律保护。中华人民共和国合同中华人民共和国合同法法第第2 2条：合同是平等主体的自然人、法人、其他组条：合同是平等主体的自然人、法人、其他组织之间设立、变更、终止民事权利义务关系的协议。织之间设立、变更、终止民事权利义务关系的协
5、议。婚姻、收养、监护等有关身份关系的协议，适用其他婚姻、收养、监护等有关身份关系的协议，适用其他法律的规定。法律的规定。我国我国合同法合同法第第1010条：当事人订立合同，条：当事人订立合同，有书面形式，口头形式。有书面形式，口头形式。合同的格式和结构安排：合同的格式和结构安排：一般包括六部分：一般包括六部分：1 1、标题、标题2 2、签订合同当事人的名称、签订合同当事人的名称3 3、合同编号与签订时间、地点、合同编号与签订时间、地点4 4、正文、正文5 5、附则、附则6 6、结尾、结尾3 3、税务征管文书、税务征管文书 税务文书是将税收法规在各个办税环节的具体规定，税务文书是将税收法规在各个
6、办税环节的具体规定，通过法定的文书形式加以规范化和具体化而形成的书面材料，通过法定的文书形式加以规范化和具体化而形成的书面材料，是执行税收法规的书面凭证和依据。是执行税收法规的书面凭证和依据。税务文书的种类：税务文书的种类：p税务事项通知书税务事项通知书 p责令限期改正通知书责令限期改正通知书 p税收保全措施决定书税收保全措施决定书 p税收强制执行决定书税收强制执行决定书 p税务检查通知书税务检查通知书 p税务处理决定书税务处理决定书 p税务行政处罚决定书税务行政处罚决定书 p行政复议决定书行政复议决定书 p其它税务文书其它税务文书4 4、审计报告、审计报告 审计报告是指国家审计机关或会计师事
7、务所的注册会审计报告是指国家审计机关或会计师事务所的注册会计师，根据国家财经工作制度和独立审计准则的要求，在实施计师，根据国家财经工作制度和独立审计准则的要求，在实施审计工作的基础上，对被审计单位的年度财务报表发表审计意审计工作的基础上，对被审计单位的年度财务报表发表审计意见的书面文件。见的书面文件。国家审计部门只审计国家财政拨款部门，也就是公共国家审计部门只审计国家财政拨款部门，也就是公共资金和公共资产部分。资金和公共资产部分。会计师事务所一般审计民营、私营企业部分。会计师事务所一般审计民营、私营企业部分。基本要素：基本要素：审计报告应当包括下列要素：审计报告应当包括下列要素：（1 1）标题
8、；）标题；（2 2）收件人；）收件人；（3 3）引言段；）引言段；（4 4）管理层对财务报表的责任段；）管理层对财务报表的责任段；（5 5）注册会计师的责任段；）注册会计师的责任段；（6 6）审计意见段；）审计意见段；（7 7）注册会计师的签名和盖章；）注册会计师的签名和盖章；（8 8）会计师事务所的名称、地址及盖章；）会计师事务所的名称、地址及盖章；（9 9）报告日期。）报告日期。5 5、资产评估报告、资产评估报告 资产评估报告是接受委托的资产评估机构在完成评估资产评估报告是接受委托的资产评估机构在完成评估项目后，向委托方出具的关于项目评估过程及其结果等基本情项目后，向委托方出具的关于项目评
9、估过程及其结果等基本情况的具有公证性的工作报告，是评估机构履行评估合同的成果，况的具有公证性的工作报告，是评估机构履行评估合同的成果，也是评估机构为资产评估项目承担法律责任的证明文件。也是评估机构为资产评估项目承担法律责任的证明文件。资产评估报告一般包括资产评估报告书正文、资产评资产评估报告一般包括资产评估报告书正文、资产评估说明、资产评估明细表及相关附件构成。估说明、资产评估明细表及相关附件构成。按评估对象不同：按评估对象不同：资产评估报告书：资产评估报告书是以资产为评估对资产评估报告书：资产评估报告书是以资产为评估对象所出具的评估报告书。这里的资产可能包括负债和所有象所出具的评估报告书。这
10、里的资产可能包括负债和所有者权益，也可能包括房屋建筑物和土地。者权益，也可能包括房屋建筑物和土地。房地产评估报告书：房地产评估报告书则只是以房地房地产评估报告书：房地产评估报告书则只是以房地产为评估对象所出具的估价报告书。产为评估对象所出具的估价报告书。土地估价报告书：土地估价报告书是以土地为评估对土地估价报告书：土地估价报告书是以土地为评估对象所出具的估价报告书。象所出具的估价报告书。6 6、验资报告、验资报告 验资报告是指注册会计师根据验资报告是指注册会计师根据中国注册会计师审计中国注册会计师审计准则第准则第16021602号验资号验资的规定，在实施审验工作的基础上对被的规定，在实施审验工
11、作的基础上对被审验单位的注册资本的实收或变更情况发表审验意见的书面文审验单位的注册资本的实收或变更情况发表审验意见的书面文件。件。依照依照公司法公司法规定，公司的注册资本必须经法定的规定，公司的注册资本必须经法定的验资机构出具验资报告，验资机构出具的验资报告是表明公司验资机构出具验资报告，验资机构出具的验资报告是表明公司注册资本数额的合法证明。注册资本数额的合法证明。依照国家有关法律、行政法规的规定，法定验资机构依照国家有关法律、行政法规的规定，法定验资机构是会计师事务所和审计师事务所。验资后，验资机构应出具验是会计师事务所和审计师事务所。验资后，验资机构应出具验资报告，连同验资证明材料及其他
12、附件，一并交与委托人，做资报告，连同验资证明材料及其他附件，一并交与委托人，做为申请注册资本的依据。为申请注册资本的依据。7 7、招标、投标文书、招标、投标文书 招标投标文书是以订立招标采购合同为目的的民事活招标投标文书是以订立招标采购合同为目的的民事活动，属于订立合同的预备阶段。动，属于订立合同的预备阶段。招标招标，是指招标人对货物、工程和服务事先公布采购，是指招标人对货物、工程和服务事先公布采购的条件和要求，邀请投标人参加投标，招标人按照规定的程序的条件和要求，邀请投标人参加投标，招标人按照规定的程序确定中标人的行为。确定中标人的行为。投标投标，是指投标人按照招标人提出的要求和条件，参，是
13、指投标人按照招标人提出的要求和条件，参加投标竞争的行为。加投标竞争的行为。常用招标投标文书：常用招标投标文书：（1 1）招标公告（或广告、通告）招标公告（或广告、通告）（2 2）招标通知书）招标通知书 （3 3）投标申请书）投标申请书8 8、市场调查报告、市场调查报告 市场调查报告，就是根据市场调查、收集、记录、整市场调查报告，就是根据市场调查、收集、记录、整理和分析市场对商品的需求状况以及与此有关的资料的文书。理和分析市场对商品的需求状况以及与此有关的资料的文书。市场调查报告是经济调查报告的一个重要种类，它是市场调查报告是经济调查报告的一个重要种类，它是以科学的方法对市场的供求关系、购销状况
14、以及消费情况等进以科学的方法对市场的供求关系、购销状况以及消费情况等进行深入细致地调查研究后所写成的书面报告。行深入细致地调查研究后所写成的书面报告。作用在于帮助企业了解掌握市场的现状和趋势，增强作用在于帮助企业了解掌握市场的现状和趋势，增强企业在市场经济大潮中的应变能力和竞争能力，从而有效地促企业在市场经济大潮中的应变能力和竞争能力，从而有效地促进经营管理水平的提高。进经营管理水平的提高。基本组成：基本组成：一、一、选题选题 选择与调查相关的内容进行调查。选择与调查相关的内容进行调查。二、二、调查报告一般包括以下内容：调查报告一般包括以下内容：1 1、调查目的、调查目的 2 2、调查对象及其
15、一般情况、调查对象及其一般情况 3 3、调查内容、调查内容 4 4、调查方式（一般可选择：问卷式，访谈法，观、调查方式（一般可选择：问卷式，访谈法，观察法，资料法等）察法，资料法等）5 5、调查时间、调查时间 6 6、调查结果、调查结果 7 7、调查体会（可以是对调查结果的分析，也可以、调查体会（可以是对调查结果的分析，也可以是找出结果的原因及应对办法等。）是找出结果的原因及应对办法等。）9 9、市场预测报告、市场预测报告 市场预测报告就是依据已掌握的有关市场的信息和市场预测报告就是依据已掌握的有关市场的信息和资料，通过科学的方法分析进行研究，从而预测未来发展趋资料，通过科学的方法分析进行研究
16、，从而预测未来发展趋势的一种预见性报告。是在市场调查的基础上，综合调查的势的一种预见性报告。是在市场调查的基础上，综合调查的材料，用科学的方法估计和预测未来市场的趋势，从而为有材料，用科学的方法估计和预测未来市场的趋势，从而为有关部门和企业提供信息，以改善经营管理，促使产销对路，关部门和企业提供信息，以改善经营管理，促使产销对路，提高经济效益。提高经济效益。市场预测报告实际上是调查报告的一种特殊形式。市场预测报告实际上是调查报告的一种特殊形式。要求能运用资料数据，准确说明现状，分解资料数要求能运用资料数据，准确说明现状，分解资料数据，科学推断未来；依据分析预测，提供可行建议。据，科学推断未来；
17、依据分析预测，提供可行建议。1010、可行性研究报告、可行性研究报告 可行性研究报告是从事一种经济活动（投资）之前，可行性研究报告是从事一种经济活动（投资）之前，双方要从经济、技术、生产、供销直到社会各种环境、法律双方要从经济、技术、生产、供销直到社会各种环境、法律等各种因素进行具体调查、研究、分析，确定有利和不利的等各种因素进行具体调查、研究、分析，确定有利和不利的因素、项目是否可行，估计成功率大小、经济效益和社会效因素、项目是否可行，估计成功率大小、经济效益和社会效果程度，为决策者和主管机关审批的上报文件。果程度，为决策者和主管机关审批的上报文件。一般应包括以下内容：一般应包括以下内容：投
18、资必要性。投资必要性。技术的可行性。技术的可行性。财务可行性。财务可行性。组织可行性。组织可行性。经济可行性。经济可行性。社会可行性。社会可行性。风险因素及对策。风险因素及对策。1111、财务预决算报告、财务预决算报告 预决算报告是国家机关、企事业单位或其他经济组织预决算报告是国家机关、企事业单位或其他经济组织等，向财务主管部门或代表大会所作的决算总结和预算计划的等，向财务主管部门或代表大会所作的决算总结和预算计划的书面文字材料。书面文字材料。预算报告属于财务计划性质，决算报告属于财务总结预算报告属于财务计划性质，决算报告属于财务总结性质，它们都是宏观或微观经济控制的重要手段，也是社会主性质，
19、它们都是宏观或微观经济控制的重要手段，也是社会主义市场经济中不可缺少的重要组成部分。义市场经济中不可缺少的重要组成部分。预决算报告是各级财务部门必用的文体。预决算报告是各级财务部门必用的文体。1212、招股说明书、招股说明书 股份有限公司的招股说明书是供社会公众了解发起股份有限公司的招股说明书是供社会公众了解发起人和将要设立公司的情况，说明公司股份发行的有关事宜，人和将要设立公司的情况，说明公司股份发行的有关事宜，指导公众购买公司股份的规范性文件。指导公众购买公司股份的规范性文件。公司首次公开发行股票，必须制作招股说明书。公司首次公开发行股票，必须制作招股说明书。一般来说，招股说明书应采用书面
20、形式，其格式由一般来说，招股说明书应采用书面形式，其格式由发起人自行确定。发起人自行确定。招股说明书的审批，一般由政府授权部门进行。目招股说明书的审批，一般由政府授权部门进行。目前我国只允许深圳、上海两市股票上市，上述两市设立股份前我国只允许深圳、上海两市股票上市，上述两市设立股份有限公司的招股说明书由人民银行分行审批。其他地区具备有限公司的招股说明书由人民银行分行审批。其他地区具备上市交易条件的公司，其招股说明书由国务院股票上市办公上市交易条件的公司，其招股说明书由国务院股票上市办公会议审批。会议审批。房屋租赁合同是指房屋出租人将房屋提供给承租人房屋租赁合同是指房屋出租人将房屋提供给承租人使
21、用，承租人定期给付约定租金，并于合同终止时将房屋完使用，承租人定期给付约定租金，并于合同终止时将房屋完好地归还出租人的协议。好地归还出租人的协议。房屋租赁合同内容主要包括房屋地址、居室间数、房屋租赁合同内容主要包括房屋地址、居室间数、使用面积、房屋家具电器、层次布局、装饰设施、月租金额、使用面积、房屋家具电器、层次布局、装饰设施、月租金额、租金缴纳日期和方法、租赁双方的权利义务、租约等。租金缴纳日期和方法、租赁双方的权利义务、租约等。房屋租赁合同（房屋租赁合同（Housing leasing contractsHousing leasing contracts）一、双方权利义务一、双方权利义务
22、u 承租人承租人的权利在承租期内占有、使用房屋。租期届满后，的权利在承租期内占有、使用房屋。租期届满后，原承租人优先续租。承租人的义务按合同要求正当使用承租的原承租人优先续租。承租人的义务按合同要求正当使用承租的房屋，按合同规定交付租金，在租期届满时将原房完好返还出房屋，按合同规定交付租金，在租期届满时将原房完好返还出租人。租人。u出租人出租人的权利是监督合理使用房屋，按合同收取租金，在租的权利是监督合理使用房屋，按合同收取租金，在租期届满后收回出租的房屋。其义务是将出租的房屋按合同规定期届满后收回出租的房屋。其义务是将出租的房屋按合同规定交付承租人使用，并定期对房屋及设施进行检查、维修，保障
23、交付承租人使用，并定期对房屋及设施进行检查、维修，保障承租人正常使用。承租人正常使用。u承租人和出租人承租人和出租人还应当考虑在合同中设置在租赁期届满时，还应当考虑在合同中设置在租赁期届满时，对承租人对所租赁房屋进行装修、装饰等添附物的处置安排。对承租人对所租赁房屋进行装修、装饰等添附物的处置安排。即约定此类添附物承租人自行拆除，恢复原貌；或是由出租人即约定此类添附物承租人自行拆除，恢复原貌；或是由出租人折价购买。折价购买。u在合同中还要规定双方不履行合同或不完全履行合同的处理在合同中还要规定双方不履行合同或不完全履行合同的处理方法及争议的解决办法。方法及争议的解决办法。二、法律效力审查二、法
24、律效力审查 出租人和承租人就房屋出租的租金、期限、违约责任出租人和承租人就房屋出租的租金、期限、违约责任等条款达成一致意见后，租赁合同就成立了。成立后的房屋租等条款达成一致意见后，租赁合同就成立了。成立后的房屋租赁合同有无法律效力，主要从下面四个方面进行审查。赁合同有无法律效力，主要从下面四个方面进行审查。(一一)合同主体是否符合规定合同主体是否符合规定 即出租人与承租人是否具备有效民事行为的构成要件。即出租人与承租人是否具备有效民事行为的构成要件。如是否为如是否为无民事行为能力人无民事行为能力人或或限制民事行为能力人限制民事行为能力人，或出租人，或出租人是否为房屋所有人或合法使用权人等。是否
25、为房屋所有人或合法使用权人等。根据根据民法通则民法通则的规定：的规定：1 1、完全民事行为能力人。、完全民事行为能力人。包括：包括：十八周岁以上的十八周岁以上的成年人；成年人；已满十六周岁，不满十八周岁的人，以自己的劳动已满十六周岁，不满十八周岁的人，以自己的劳动收入为主要生活来源的，视为完全民事行为能力人。收入为主要生活来源的，视为完全民事行为能力人。完全民事完全民事行为能力人，可以独立进行民事活动，不受他人的意志约束。行为能力人，可以独立进行民事活动，不受他人的意志约束。2 2、限制民事行为能力人。、限制民事行为能力人。包括：包括：十周岁以上不满十周岁以上不满十八周岁的未成年人；十八周岁的
26、未成年人；不能完全辨认自己行为的精神病人。不能完全辨认自己行为的精神病人。限制民事行为能力人可以进行与他的年龄、智力以及精神健康限制民事行为能力人可以进行与他的年龄、智力以及精神健康状况相适应的民事活动；其他民事活动由他的法定代理人代理，状况相适应的民事活动；其他民事活动由他的法定代理人代理，或者征得他的法定代理的人同意。否则其进行的民事活动无效。或者征得他的法定代理的人同意。否则其进行的民事活动无效。3 3、无民事行为能力人。、无民事行为能力人。包括：包括：不满十周岁的未成不满十周岁的未成年人；年人；不能辨认自己行为的精神病人。不能辨认自己行为的精神病人。无民事行为能力人无民事行为能力人不能
27、独立进行民事活动，必须由他的法定代理人代理民事活动。不能独立进行民事活动，必须由他的法定代理人代理民事活动。否则其进行的民事活动无效。但无民事行为能力人和限制民事否则其进行的民事活动无效。但无民事行为能力人和限制民事行为能力人接受奖励、赠与、报酬的行为有效。行为能力人接受奖励、赠与、报酬的行为有效。(二二)房屋是否为法律法规禁止出租房屋是否为法律法规禁止出租 只要法律法规不禁止出租的房屋，都可以依法出租。只要法律法规不禁止出租的房屋，都可以依法出租。根据规定，有下列情形之一的房屋不得出租：根据规定，有下列情形之一的房屋不得出租：(1)(1)未依法取得房屋所有权证的；未依法取得房屋所有权证的；(
28、2)(2)司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的；制房地产权利的；(3)(3)共有房屋未取得共有人同意的；共有房屋未取得共有人同意的；(4)(4)权属有争议的；权属有争议的；(5)(5)属于违法建筑的；属于违法建筑的；(6)(6)不符合安全标准的；不符合安全标准的；(7)(7)已抵押，未经抵押权人同意的；已抵押，未经抵押权人同意的；(8)(8)不符合公安、环保、卫生等主管部门有关规定的；不符合公安、环保、卫生等主管部门有关规定的；(9)(9)有关法律、法规规定禁止出租的其他情形。有关法律、法规规定禁止出租的其他情形
29、。(三三)房屋租赁合同的内容是否合法房屋租赁合同的内容是否合法 在实践中，有些房屋租赁合同约定房客逾期支付租在实践中，有些房屋租赁合同约定房客逾期支付租金、水电费等的滞纳金按每日金、水电费等的滞纳金按每日2%2%计算。从法律来说，这种约计算。从法律来说，这种约定因滞纳金过高有失公平，属于可撤销条款。还有一种常见定因滞纳金过高有失公平，属于可撤销条款。还有一种常见的情形是，有人用租来的房屋进行违法犯罪活动，若属实，的情形是，有人用租来的房屋进行违法犯罪活动，若属实，则在出租人明知或应当知道的情况下，这样的租赁合同均是则在出租人明知或应当知道的情况下，这样的租赁合同均是无效的，不受国家法律保护，租
30、金依法没收。无效的，不受国家法律保护，租金依法没收。(四四)是否进行过登记备案是否进行过登记备案 城市房地产管理法城市房地产管理法、城市房屋租赁管理办法城市房屋租赁管理办法的租赁法规均规定，租赁当事人应向房产管理部门办理登的租赁法规均规定，租赁当事人应向房产管理部门办理登记备案手续。在实践中，对未登记备案的租赁合同是否有效记备案手续。在实践中，对未登记备案的租赁合同是否有效有两种观点，一种认为合同是无效的，另一种认为租赁合同有两种观点，一种认为合同是无效的，另一种认为租赁合同仍然有效，但不具有对抗第三人的效力。仍然有效，但不具有对抗第三人的效力。三、房屋租赁合同三、房屋租赁合同四、签订房屋租赁
31、合同的注意事项四、签订房屋租赁合同的注意事项 1 1双方当事人的情况双方当事人的情况 合同中应写明出租人和承租人的姓名及住址等个人情合同中应写明出租人和承租人的姓名及住址等个人情况。况。2 2住房具体情况住房具体情况 具体位置、面积、装修情况；简要说明住房的墙壁、具体位置、面积、装修情况；简要说明住房的墙壁、门窗、地板、天花板、厨房和卫生间的装修情况；配备设施和门窗、地板、天花板、厨房和卫生间的装修情况；配备设施和设备，简要列举住房内出租人为承租人准备的家具、家用电器、设备，简要列举住房内出租人为承租人准备的家具、家用电器、厨房设备和卫生间设备等；住房的产权及产权人，写明这套住厨房设备和卫生间
32、设备等；住房的产权及产权人，写明这套住房为何种产权，产权人是谁，出租人与产权人的关系及是否得房为何种产权，产权人是谁，出租人与产权人的关系及是否得到产权人的委托出租住房。到产权人的委托出租住房。3 3住房用途住房用途 主要说明以下两点：住房是用于承租人自住、承租人一主要说明以下两点：住房是用于承租人自住、承租人一家居住、还是允许承租人或其家庭与其他人合住；住房是仅能家居住、还是允许承租人或其家庭与其他人合住；住房是仅能用于居住，还是同时可以有其他用途，如办公等。用于居住，还是同时可以有其他用途，如办公等。4 4租赁期限租赁期限 经协商，出租人同意后，承租人可继续租赁这套住房。如经协商，出租人同
33、意后，承租人可继续租赁这套住房。如承租人要搬走，但是没有找到合适的新住处，出租人应酌情延承租人要搬走，但是没有找到合适的新住处，出租人应酌情延长租赁期限。长租赁期限。合同法合同法第二百一十四条规定：第二百一十四条规定：“租赁期限不得超过二租赁期限不得超过二十年。超过二十年的，超过部分无效。租赁期间届满，当事人十年。超过二十年的，超过部分无效。租赁期间届满，当事人可以续订租赁合同，但约定的租赁期限自续订之日起不得超过可以续订租赁合同，但约定的租赁期限自续订之日起不得超过二十年。二十年。5 5房租及支付方式房租及支付方式 在租赁期限内，出租人不得擅自提高房租。租金的在租赁期限内，出租人不得擅自提高
34、房租。租金的付款方式大致有按年付、按半年付、按季付。付款方式大致有按年付、按半年付、按季付。6 6住房修缮责任住房修缮责任 出租人是住房的产权人或产权人的委托人，所以修出租人是住房的产权人或产权人的委托人，所以修缮住房是出租人的责任。承租人在租赁前应对住房及其内部缮住房是出租人的责任。承租人在租赁前应对住房及其内部设施进行认真检查，保证自己今后能够正常使用。如果在正设施进行认真检查，保证自己今后能够正常使用。如果在正常使用过程中住房或设施损坏，承租人应及时通知出租人请常使用过程中住房或设施损坏，承租人应及时通知出租人请物业管理公司予以维修。但如果是因为承租人使用不当而造物业管理公司予以维修。但
35、如果是因为承租人使用不当而造成损坏的，由承租人负责维修或赔偿。出租人无力对住房进成损坏的，由承租人负责维修或赔偿。出租人无力对住房进行修缮的，承租人可与其共同出资维修，承租人负担的维修行修缮的，承租人可与其共同出资维修，承租人负担的维修费用可以抵偿应交的租金或由出租人分期偿还。费用可以抵偿应交的租金或由出租人分期偿还。7 7住房状况变更住房状况变更 承租人应该爱护住房和各种设施，不能擅自拆、改、承租人应该爱护住房和各种设施，不能擅自拆、改、扩建或增加。在确实需要对住房进行变动时，要征得出租人扩建或增加。在确实需要对住房进行变动时，要征得出租人的同意，并签订书面协议。的同意，并签订书面协议。8
36、8转租的约定转租的约定 有的承租人租房的目的并不是自住，而是想通过转有的承租人租房的目的并不是自住，而是想通过转租取得租金收入。由于这种转租行为影响到出租人的利益，租取得租金收入。由于这种转租行为影响到出租人的利益，所以双方应该在合同中对转租加以规定。如果允许转租，双所以双方应该在合同中对转租加以规定。如果允许转租，双方可以协商确定一个分享转租收入的比例；如果不允许转租，方可以协商确定一个分享转租收入的比例；如果不允许转租，而承租人擅自转租，出租人则有权终止租赁合同。而承租人擅自转租，出租人则有权终止租赁合同。9 9违约责任违约责任 在签订合同时，双方就要想到可能产生的违反合同的在签订合同时，
37、双方就要想到可能产生的违反合同的行为，并在合同中规定相应的惩罚办法。例如，如果承租人不行为，并在合同中规定相应的惩罚办法。例如，如果承租人不按期交纳房租，出租人可以提前终止合同，让其搬离；如果出按期交纳房租，出租人可以提前终止合同，让其搬离；如果出租人未按约定配备家具等，承租人可以与其协商降低房租等。租人未按约定配备家具等，承租人可以与其协商降低房租等。10 10租赁合同的变更和终止租赁合同的变更和终止 如果在租赁过程中出租人和承租人认为有必要改变合如果在租赁过程中出租人和承租人认为有必要改变合同的上述各项条款，如租赁期限、租金等，双方可以通过协商同的上述各项条款，如租赁期限、租金等，双方可以
38、通过协商对合同进行变更。如果承租人由于工作等的变动需要与他人互对合同进行变更。如果承租人由于工作等的变动需要与他人互换住房，应该事先征得出租人同意，换房后，原租赁合同终止，换住房，应该事先征得出租人同意，换房后，原租赁合同终止，出租人和新的承租人签订新的租赁合同。如果合同未到期时出出租人和新的承租人签订新的租赁合同。如果合同未到期时出租人和承租人中有一方要提前解除合同，则要提前通知对方，租人和承租人中有一方要提前解除合同，则要提前通知对方，并按照合同约定或协商给予对方一定的补偿。如果合同到期，并按照合同约定或协商给予对方一定的补偿。如果合同到期，那么该合同自然终止。那么该合同自然终止。11 1
39、1、水电、物业等其他费用承担方式、水电、物业等其他费用承担方式 租赁合同里除了明示租金、押金的支付方式外，还租赁合同里除了明示租金、押金的支付方式外，还要约定在租赁期内水电、供暖物业费、卫生费等其他费用的要约定在租赁期内水电、供暖物业费、卫生费等其他费用的承担方式，在北京市房屋租赁合同示范文本中，对于这一部承担方式，在北京市房屋租赁合同示范文本中，对于这一部分费用的承担方式均需要做出详细的约定。专家认为，消费分费用的承担方式均需要做出详细的约定。专家认为，消费者应该就这部分条款做出明确的约定并直接写入合同，可以者应该就这部分条款做出明确的约定并直接写入合同，可以避免合同到期之后双方产生费用方面的纠纷。避免合同到期之后双方产生费用方面的纠纷。
