1、物品采购45流动资金预留510单月利润（万）13.318.3基本费用（万/月）11.7房屋投资（5年摊销）3.3水电费0.81.2员工吃住0.60.8装修折旧（24个月）2.42.7宣传费0.81公关费0.81物品消耗0.30.4员工工资22.5盈亏平衡（约数，取中值）11.7营业额（万/月）2530定价标准服务于中高端客户，项目价位在180240元之间回报率200256%投资回收期1.21.6年，考虑到税收情况，回收期预计为2年左右2、皇室沐足阁皇室沐足阁位于皓月大路与升阳街交汇，是一家以足疗为主，兼具保健、按摩、养生为一体的综合类健康养生机构。选取皇室沐足阁作为调研对象，基于两点：一是皇室
2、沐足阁档次较高，服务内容健康，二是沐足阁紧邻长春公园。调研区域：绿园区长春公园附近；调研地点：皇室沐足阁调研内容：u 皇室沐足阁营业面积400余平米，经营场所为单层商铺，以北三环的商铺价格预估，每年租金约在3040万之间。u 阁内装修以中高端为主，初步估计每平米的装修造价约为18002200元；u 阁内设施以按摩区和休闲区为主，其中按摩区分为20间按摩房，每间约为15平，其中两间为VIP室，其余18间为普通按摩房。VIP室设有电视、影音设备、独立按摩床等；普通按摩房内设有电视、两张按摩床；休闲区包括前台，休息区等，面积约为30平米。u 阁内服务人员：大约30名；u 阁内的服务内容及报价：序号项
3、目单次价格（RMB）1精油足疗382精油按摩583皇室足疗984皇室按摩128其中，免费提供果蔬汁、茶饮等饮料，以及花生、开心果等干果。通过调研发现，军在这里办月卡和年卡的人非常多，皇室的员工也表示，这里的顾客均感觉皇室足疗阁专业、服务贴心、价格公道，服务人员有亲和力等，喜欢来这里消费。对于皇室沐足阁的投资数据分析（粗估）：项目名称皇室沐足阁服务项目以上列举地理位置皓月大路升阳街占地面积400m2基本配置14m2/人员工人数30人前期投入（万）140145房屋租赁（第一年）3040房屋装修0.2400 = 80设备购置10物品采购57流动资金预留510单月利润（万）3.1基本费用（万/月）16
4、.9房屋租赁2.53.3水电费1.62员工吃住1.21.6装修折旧（24个月）3.33.5宣传费0.51公关费0.51物品消耗0.60.8员工工资4.55.5盈亏平衡（约数，取中值）16.9营业额（万/月）20定价标准中低端的消费价格，项目价位在38128元之间年利润（万）（考虑到房屋租赁摊销）36回报率120%投资回收期0.60.8年，考虑到税收影响，回收期大概在1年以上3、至善瑜珈(同志街店)至善瑜伽（同志街店）。选取该瑜伽会所的主要目的在于通过对高端市场业务模式和盈利模式的研究，提炼出适合中老年项目的某些商务元素。（由于至善瑜伽纯定位于女子养生，其业务模式在某种程度上不适合模仿）调研区域
5、：同志街调研地点：至善瑜伽（同志街店）调研内容：项目名称悦君阁养生会馆服务项目中式足疗、中医养生、泰式按摩、SPA疗程、中式修脚、美甲护理、美容护理和营养餐（共8套）地理位置万达广场占地面积300m2基本配置8m2/人员工人数178人基本费用（万/月）79.3租金27.3水电费3.2员工吃住3.5装修折旧（24个月）4.5宣传费1.8公关费1.5物品消耗2.5员工工资35营业额（万/月）860定价标准服务于高端客户，项目价位在3603800元之间回报率560%从以上案例可知，投资中老年健康养生会馆符合绵世股份的投资要求，即单体投资额较小、核心竞争力比较清晰、消费群体针对性强以及具有可持续发展能
6、力等。投资中老年健康养生会馆项目，即在养生馆项目中养生保健系列加入目前各养生机构中适合中老年养生的商业模式和内容，如提供包括洗浴、按摩（经络、SPA等）、足疗等适合中老年的保健模式，并增加文化内容较强的养生系列，和对身体锻炼有益的运动系列；同时增加本项目独有的饮食系列和保健品系列。因此，关于中老年健康养生会馆的投资模型大体可设计为：项目名称中老年健康养生会馆服务项目饮食饮食养生保健养生系列保健系列运动系列保健品药品器材地理位置以具有消费能力的中老年社区附近为主占地面积300平以上基本配置1824平米/人员工人数1618人前期投入（万）80房屋租赁（第一年）3040房屋装修30设备购置10流动资
7、金预留510单月利润（万）-1.3、3.7基本费用（万/月） 15.7房屋租赁1水电费0.5员工吃住1装修折旧（24个月）3宣传费1.52公关费1.52物品消耗0.81.2员工工资3.65盈亏平衡（约数，取高值）15.7营业额（万/月）2025定价标准会员制其他项目中低端的消费价格，项目价位在50150元之间年利润（万）（考虑到房屋租赁摊销）50投资回收期0.60.9年，考虑到税收影响，回收期大概在1左右。11am Y o u r S u b t i t l e G o e s H e r e 01020304 Ut wisi enim ad minim veniam, quis nostru
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10、S u b t i t l e G o e s H e r e 456 Data Detail 672 Data Detail 887 Data Detail 632 Data Detail Ut wisi enim ad minim veniam, quis nostrud exerci tation ullamcorper suscipit lobortis nisl ut Your Text Here Ut wisi enim ad minim veniam, quis nostrud exerci tation ullamcorper suscipit lobortis nisl ut
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21、strud exerci. exerci tation1085.002.3中空玻璃(C)168.41224.55208.51200.49801.952.4中空玻璃(D)118.88158.50147.18141.52566.082.5中空玻璃(E)79.25105.6798.1294.35377.392.6中空玻璃(F)49.5366.0461.3358.97235.872.7中空玻璃(.)19.8126.4224.5323.5994.353其他业务收入149.85199.79185.52178.39713.55根据初步统计测算，公司实现利润总额1158.35万元，较去年同期相比增长290.7
22、0万元，增长率33.50%；实现净利润868.76万元，较去年同期相比增长120.47万元，增长率16.10%。上年度主要经济指标项目单位指标完成营业收入万元5430.92完成主营业务收入万元4717.37主营业务收入占比86.86%营业收入增长率（同比）26.38%营业收入增长量（同比）万元1133.74利润总额万元1158.35利润总额增长率33.50%利润总额增长量万元290.70净利润万元868.76净利润增长率16.10%净利润增长量万元120.47投资利润率38.77%投资回报率29.08%财务内部收益率26.19%企业总资产万元7574.22流动资产总额占比万元31.13%流动资
23、产总额万元2358.07资产负债率39.85%第四章 项目市场调研一、建设地经济发展概况地区生产总值3030.01亿元，比上年增长11.00%。其中，第一产业增加值242.40亿元，增长5.92%；第二产业增加值1878.61亿元，增长8.49%第三产业增加值909.00亿元，增长11.68%。一般公共预算收入297.74亿元，同比增长7.78%，一般公共预算支出456.71亿元，同比增长9.03%。国税收入379.47亿元，同比增长10.36%；地税收入亿元85.99，同比增长6.32%。居民消费价格上涨1.17%。其中，食品烟酒上涨1.10%，衣着上涨0.67%，居住上涨1.20%，生活用
24、品及服务上涨1.08%，教育文化和娱乐上涨0.75%，医疗保健上涨1.02%，其他用品和服务上涨1.06%，交通和通信上涨0.73%。全部工业完成增加值1848.59亿元。规模以上工业企业实现增加值1435.51亿元，比上年增长5.75%。规模以上AA、BB、CC、DD（含中空玻璃）等主导行业共完成工业增加值1130.74亿元，增长6.75%。AA完成增加值474.34亿元，增长8.06%；BB完成工业增加值311.50亿元，增长8.23%；CC完成工业增加值238.51亿元，增长5.19%；DD完成工业增加值98.83亿元，增长10.49%。规模以上工业企业实现主营业务收入5686.89亿元
25、，比上年增长5.72%。实现利润总额442.77亿元，比上年增长6.45%。固定资产投资完成3521.35亿元，比上年增长5.76%。其中，建设项目投资完成3098.79亿元，增长7.54%；房地产开发投资完成422.56亿元，增长7.21%。在固定资产投资中，第一产业投资完成176.07亿元，同比增长7.32%；第二产业投资完成2676.23亿元，同比增长6.76%；第三产业投资完成669.06亿元，增长6.58%。高新技术产业投资936.07亿元，增长11.35%。民间投资3824.17亿元，增长10.28%。城市基础设施投资523.96亿元，增长5.96%。重点项目906个，完成投资28
26、34.77亿元，增长5.52%。全市实现社会消费品零售总额1502.63亿元，比上年增长5.34%。城镇实现零售额978.32亿元，增长5.24%；乡村实现零售额326.18亿元，增长8.43%。限额以上批发零售企业商品零售额亿元350.06，增长14.38%。实际利用外资64117.96万美元，同比增长52.41%。外贸进出口总值337.63亿元，同比增长54.48%。其中，出口总值219.46亿元，同比增长58.62%；进口总值118.17亿元，同比增长59.31%。二、区域内中空玻璃行业市场分析目前，区域内拥有各类中空玻璃企业971家，规模以上企业35家，从业人员48550人。截至201
27、7年底，区域内中空玻璃产值126816.85万元，较2016年106167.31万元增长19.45%。产值前十位企业合计收入60267.02万元，较去年54609.48万元同比增长10.36%。区域内中空玻璃行业经营情况项目单位指标备注行业产值万元126816.85同期产值万元106167.31同比增长19.45%从业企业数量家971规上企业家35从业人数人48550前十位企业产值万元60267.02去年同期54609.48万元。1、xxx（集团）有限公司（AAA）万元14765.422、xxx有限责任公司万元13258.743、xxx投资公司万元7834.714、xxx有限责任公司万元662
28、9.375、xxx实业发展公司万元4218.696、xxx实业发展公司万元3917.367、xxx投资公司万元301.348、xxx有限责任公司万元2470.959、xxx实业发展公司万元2350.4110、xxx实业发展公司万元1808.01区域内中空玻璃企业经营状况良好。以AAA为例，2017年产值14765.42万元，较上年度13370.84万元增长10.43%，其中主营业务收入14247.01万元。2017年实现利润总额4119.06万元，同比增长10.01%；实现净利润1737.63万元，同比增长13.83%；纳税总额129.26万元，同比增长19.33%。2017年底，AAA资产总
29、额29762.99万元，资产负债率48.13%。2017年区域内中空玻璃企业实现工业增加值60039.70万元，同比2016年50263.46万元增长19.45%；行业净利润11981.56万元，同比2016年10055.02万元增长19.16%；行业纳税总额26735.60万元，同比2016年22657.29万元增长18.00%；中空玻璃行业完成投资49427.05万元，同比2016年42151.67万元增长17.26%。区域内中空玻璃行业营业能力分析序号项目单位指标1行业工业增加值万元60039.701.1同期增加值万元50263.461.2增长率19.45%2行业净利润万元11981.5
30、62.12016年净利润万元10055.022.2增长率19.16%3行业纳税总额万元26735.603.12016纳税总额万元22657.293.2增长率18.00%42017完成投资万元49427.054.12016行业投资万元17.26%区域内经济发展持续向好，预计到2020年地区生产总值6000.10亿元，年均增长6.27%。预计区域内中空玻璃行业市场需求规模将达到190888.29万元，利润总额49542.67万元，净利润20485.40万元，纳税12598.07万元，工业增加值59001.75万元，产业贡献率17.25%。区域内中空玻璃行业市场预测（单位：万元）序号项目2018年2
31、019年2020年1产值147823.90167981.70190888.292利润总额38365.8443597.5549542.673净利润15863.8918027.1520485.404纳税总额9755.9411086.3012598.075工业增加值45690.9651921.5459001.756产业贡献率12.00%15.00%17.25%7企业数量116514211819第五章 土建工程方案一、建筑工程设计原则二、项目总平面设计要求功能分区合理，人流、车流、物流路线清楚，避免或减少交叉。建筑布局紧凑、交通便捷、管理方便。三、土建工程设计年限及安全等级根据建筑结构可靠度设计统一标
32、准（GB50068）的规定，投资项目中所有建（构）筑物均按永久性建筑要求设计，使用年限为50.00年。建筑结构的安全等级是根据建筑物结构破坏可能产生的后果（危及人的生命、造成经济损失）的严重性来划分的，本工程结构安全等级设计为级。四、建筑工程设计总体要求土建工程是在满足生产工艺专业所提条件的前提下，使其满足国家的有关规范规定，还结合当地的自然条件、施工能力，力求建筑的美观大方，经济实用，并使场区各建构筑物协调一致。项目总体布置要按照使用功能要求，进行功能分区，做到人流、车流路线通畅，空间布置和周围环境协调，同时，应符合相应满足噪音控制、采光、透视、日照、温度、净化等及其他特殊要求；所有建筑物设
33、计应满足防火、防空、防腐、防盗等要求；环境美化、绿化要同周围环境协调并且别致新颖有特色；所有建筑物设计，应尽可能采用布置一体化、尺寸模数化、构件标准化，以便于施工和降低成本。项目承办单位应该根据产品制造行业项目产品生产的特点，应按国家规范，妥善处理防火、防爆、防污、防腐、耐高温等要求。五、土建工程建设指标本期工程项目预计总建筑面积16420.81平方米，其中：计容建筑面积16420.81平方米，计划建筑工程投资1306.89万元，占项目总投资的27.78%。第六章 项目选址方案一、项目选址原则所选场址应避开自然保护区、风景名胜区、生活饮用水源地和其他特别需要保护的环境敏感性目标。项目建设区域地
34、理条件较好，基础设施等配套较为完善，并且具有足够的发展潜力。二、项目选址该项目选址位于某高新区。当地质量效益实现大提升。工业研发经费支出占地区生产总值的比重提高到2.3%，投资效率和企业效率显著增强，品牌经济加快发展，打造1个千亿级产业集群、4个五百亿级产业集群，全要素生产率、工业成本利润率稳步提高。绿色发展取得新进展。产业绿色、低碳水平上升，循环经济发展成效显现，工业污染源全面达标排放，主要污染物排放、单位工业增加值能耗、工业固体废物综合利用率等达到全省平均水平，万元工业增加值用水量显著降低，生态环境进一步改善。园区区位于中心城区东部，依江而建，成立于1995年，2000年被批准为省级经济园
35、区，是区域内重点发展的15大园区之一，区内配套功能完善，综合环境优越，世界500强企业及国内投资项目相继落户。2009年月，当地政府决定，将原城区科技工业园区划归经济园区，建设高新技术产业园，地理位置优越，交通便捷，规划面积15平方公里，园区已实现“七通一平”。园区区按功能定位分为“四园一中心”，即：化工产业园、化工装备制造园、高新技术园、港口物流园、行政商务中心，力争通过3年的努力，产业规模突破2000亿元，形成特色鲜明、产业配套、功能齐全的综合性园区。园区全面落实中央创新驱动发展战略和全国科技创新大会精神，塑造依靠创新驱动的引领型发展。未来五年，经济发展进入新常态，以五大发展理念为引领，加
36、大供给侧结构性改革成为经济社会主线。国家创新驱动发展战略纲要提出将创新驱动发展作为国家的优先战略，全国科技创新大会吹响建设世界科技强国的号角。“大众创业、万众创新”、“一带一路”、“京津冀协同发展”、“长江经济带”、“互联网+”、“中国制造2025”等一系列国家战略正在深入实施，需要区域性平台和核心载体的支撑，需要具备一定基础的园区和区域发挥示范引领作用。国家高新区、自创区要切实承担起创新示范和战略引领的使命，要准确把握未来发展的阶段性特征和新的任务要求，要塑造更多先发优势，真正成为创新驱动发展的核心载体，成为支撑和引领“十三五”时期转型发展的关键支点。三、建设条件分析项目承办单位已经培养和集
37、聚了一大批具有丰富经验的项目产品生产专业技术和管理人才，通过引进和内部培养，搭建了一支研究方向多元、完整的专业研发团队，形成了核心技术专家、关键技术骨干、一般技术人员的完整梯队。当地相关行业的前列，具有显著的人才优势；项目承办单位还与多家科研院所建立了长期的紧密合作关系，并建立了向科研开发倾斜的奖励机制，每年都拿出一定数量的专项资金用于对重点产品及关键工艺开发的奖励。项目周边市场存在着巨大的项目产品需求空间，与此同时，项目建设地也成为资本市场追逐的热点，而且项目已经列入当地经济总体发展规划和项目建设地发展规划，符合地区规划要求。完善的国内销售网络，项目承办单位经过多年来的经营，不仅有长期稳定客
38、户和潜在客户，而且有非常完善的销售体系；企业的销售激励制度大大提高了员工的工作积极性，再加上平时公司领导对员工的感情投资，使销售员工对公司有很强的向心力；正是具备稳定有激情的销售团队，才保证了企业的销售政策很好的贯彻执行下去，也使企业的销售业绩有很大的提高；企业的销售团队将在有项目产品销售市场的区域，根据当地实际情况，销售适合当地加工企业需要的项目产品。四、用地控制指标投资项目土地综合利用率100.00%，完全符合国土资源部发布的工业项目建设用地控制指标（国土资发【2008】24号）中规定的产品制造行业土地综合利用率90.00%的规定；同时，满足项目建设地确定的“土地综合利用率95.00%”的
39、具体要求。根据测算，投资项目建筑系数符合国土资源部发布的工业项目建设用地控制指标（国土资发【2008】24号）中规定的产品制造行业建筑系数30.00%的规定；同时，满足项目建设地确定的“建筑系数40.00%”的具体要求。五、地总体要求本期工程项目建设规划建筑系数75.75%，建筑容积率1.37，建设区域绿化覆盖率7.27%，固定资产投资强度195.61万元/亩。土建工程投资一览表序号项目单位指标备注1占地面积平方米11985.9917.97亩2基底面积平方米9079.393建筑面积平方米16420.811306.89万元4容积率1.375建筑系数75.75%6主体工程平方米12442.117绿
40、化面积平方米1194.218绿化率7.27%9投资强度万元/亩195.61六、节约用地措施在项目建设过程中，项目承办单位根据项目建设地的总体规划以及项目建设地对投资项目地块的控制性指标，本着“经济适宜、综合利用”的原则进行科学规划、合理布局，最大限度地提高土地综合利用率。投资项目依托项目建设地已有生活设施、公共设施、交通运输设施，建设区域少建非生产性设施，因此，有利于节约土地资源和节省建设投资。七、总图布置方案（一）平面布置总体设计原则按照建（构）筑物的生产性质和使用功能，项目总体设计根据物流关系将场区划分为生产区、办公生活区、公用设施区等三个功能区，要求功能分区明确，人流、物流便捷流畅，生产工艺流程顺畅简捷；这样布置既能充分利用现有场地，有利于生产设施的联系，又有利于外部水、电、气等能源的接入，管线敷设短捷，相互联系方便。按照建（构）筑物的生产性质和使用功能，项目总体设计根据物流关系将场区划分为生产区、办公生活区、公用设施区等三个功能区，要求功能分区明确，人流、物流便捷流畅，生产工艺流程顺畅简捷；这样布置既能充分利用现有场地，有利于生产设施的联系，又有利于外部水、电、气等能源的接入，管线敷设短捷，相互
