1、中指研究院中指研究院 中中国房地产国房地产指数系统指数系统 本报告数据来自本报告数据来自 CREIS 中指数据或其他公开资料。详情请查询中指数据或其他公开资料。详情请查询 http:/ 或致电或致电 400-630-1230、010-56319253。 2021 年 2 月，自然资源部要求 22 个重点城市住宅用地实现“两集中” ：一是集中发布出让公告，且 2021 年发布住宅用地公告不能超过 3 次；二是集中组织出让活动。此项政策是继“三道红线”和“两道 红线”等金融监管措施之后，土地端的又一重要新政，是实现“稳地价、稳房价、稳预期”目标的重要 保障，将对房地产行业产生深远影响。 3 月中旬
2、，长春率先发布首批次住宅用地供地计划，开启 22 城首批集中供地的序幕。截止 5 月 19 日，除武汉外，已有 21 个城市先后发布首批住宅用地供地计划，明确出让地块的所处区域、宗数、建设 用地面积、起始价、配建等信息（其中上海为预公告状态，后期存在调整的可能性） ；12 个城市完成首次 土地集中出让。本文将从首批供地的规模、土地竞拍热度、房企拿地积极性、未来对房地产市场的影响 及趋势等方面做出分析，评判政策效果，为读者提供参考借鉴。 一、一、整体供应规模增加不明显，首批供应约占三分之一整体供应规模增加不明显，首批供应约占三分之一 表：表：2222 个城市集中供地时间和首批供地规模表个城市集中
3、供地时间和首批供地规模表 数据来源：中指研究院综合整理 2 22 2 城住宅用地集中供地公告时间主要集中于城住宅用地集中供地公告时间主要集中于 4 4 月、月、7 7 月和月和 1010 月月。从已官方公布供地时间的城市来 看，按照挂牌公告时间，各城市住宅用地供地时间主要集中于 4 月、7 月和 10 月，其中杭州第三批次最 3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月 3016953% 5225134% 4828045% 63621% 4923944% 1816247% 2824861% 5730256% 8326844% 5142934% 4023034% 169526% 5229739
4、% 11975322% 5840247% 238727% 2523032% 3633432% 6315318% 2913224% 51924% 官方公布未最终确定 12 城完成首批集中供地，从四大市场特征看趋势，调策略！城完成首批集中供地，从四大市场特征看趋势，调策略！ 加入投行及上市公司和股权投资群微信13389986113 中指研究院中指研究院 中国房地产中国房地产指数系统指数系统 本报告数据来自 本报告数据来自 CREIS 中指数据或其他公开资料。详情请查询中指数据或其他公开资料。详情请查询 http:/ 或致电或致电 400-630-1230、010-56319253。 晚为 12 月
5、。从土地实际出让时间来看，长春已于 4 月 15 日组织首次土地集中出让活动，为 22 城中首个 集中供地城市。 首批集中供地首批集中供地整体整体规模规模较去年增加不明显，全年供应较为均衡，各城市供应占比差异较大。较去年增加不明显，全年供应较为均衡，各城市供应占比差异较大。根据 21 个城市发布的首批住宅用地集中供地计划，首批供应土地面积达 5118 万平方米，占 2020 年全年供地面 积的 34%，整体供应规模较为均衡。各城市供应占比差异明显，苏州、杭州、北京首批集中供地规模较 大，占比均超过去年全年供地量的 50%，其中苏州首批集中供地量占比高达 61%；青岛、深圳、重庆首批 集中供地较
6、小，占比均为去年全年供地量的 20%左右，其中青岛首批集中供地量占比不足 20%。 图：部分供地“两集中”城市首批集中供地区域分布变化图：部分供地“两集中”城市首批集中供地区域分布变化 注：长沙主城区为芙蓉、开福、天心、雨花、岳麓；重庆主城区为主城九区；福州主城区为仓山、晋安、台江、鼓楼；杭州主城区为上 城区、拱墅区、西湖区、滨江区、临平区、钱塘区；北京主城区为朝阳、海淀、西城、东城、丰台、石景山；南京主城区为玄武、秦淮、 建邺、雨花台、鼓楼、栖霞；沈阳主城区为大东、和平、皇姑、沈河、铁西；厦门主城区为湖里、思明；广州主城区为越秀、海珠、荔 湾、天河、白云、黄埔；天津主城区为南开、河西、河东、
7、河北、红桥、和平。 数据来源：CREIS 中指数据，中指地主 代表城市代表城市首批集中供地主城区供应规模整体占比较首批集中供地主城区供应规模整体占比较去年有所提升，长沙、重庆占比过半。去年有所提升，长沙、重庆占比过半。从代表城 市发布的首批住宅用地集中供地来看， 主城区整体供应面积为1207万平方米， 占全市总供应面积的42%， 占比较 2020 年全年提高 8 个百分点。其中，长沙主城区供地面积占比最高，达 71%；天津主城区供地面 积占比最低，仅为 8%；福州主城区供地面积占比较 2020 年全年占比下降近 30 个百分点，降幅最大。 二二、房地联动，多地土拍规则实行“一地一策”房地联动，
8、多地土拍规则实行“一地一策” 表：部分供地“两集中”城市第一批次土地竞拍规则表：部分供地“两集中”城市第一批次土地竞拍规则 城市城市 首批地块竞拍规则首批地块竞拍规则 北京北京 首次实施“房地联动、一地一策” ： 1、首次引入房屋销售价格指导机制，要求开发商销售不高于此价，同时要求保证品质标准； 2、公布土地上限价格、竞建公租房上限面积、竞政府持有商品住宅产权预设份额（九成地块溢价率未超 15%） ； 3、在户型限制上将“套型面积”调整为“套内面积” ； 4、近三分之二的项目设置了套内“70/90”户型要求；5、30 宗地中，有 6 宗将试点竞报政府持有产权比例（上限为 20%） 。 广州广州
9、 1、有限落实公共租赁住房、共有产权房、复建安置房等住房的土地供应； 2、通过限地价、竟配建、竞自持方式出让土地； 3、在限定地价范围内价高者得；达到限价后开始竟配建，竟配面积最大者得；当超过限定配建面积后，开始进行摇号确 50% 37% 77% 28% 31% 29% 39% 11% 21% 6% 71% 57% 48% 46% 43% 38% 33% 28% 24% 8% 0% 20% 40% 60% 80% 100% 长沙重庆福州杭州北京南京沈阳厦门广州天津 2020年住宅用地主城区供应占比2021年首批次住宅用地主城区供应占比 加入投行及上市公司和股权投资群微信13389986113
10、中指研究院中指研究院 中中国房地产国房地产指数系统指数系统 本报告数据来自本报告数据来自 CREIS 中指数据或其他公开资料。详情请查询中指数据或其他公开资料。详情请查询 http:/ 或致电或致电 400-630-1230、010-56319253。 城市城市 首批地块竞拍规则首批地块竞拍规则 定（部分地块采取限地价+摇号） 。 上海上海 1、合理设定地块起始价格、中止价和最高报价； 2、竞价方式调整为举牌竞价+一次书面竞价； 3、本批次的最高报价一般限定为起始价的 1.1 倍，也就是最高报价为起始价的 110%（溢价率最高 10%） ； 4、先进行举牌竞价：实行房地价联动基础上的限价竞价，
11、规则设定中止价，如果低于中止价，就是价高者得。如果高于 中止价，交易转入书面报价，也就是一次性报价环节。报价就取平均数，离平均数近者成入围竞标人（打破价高者得） 。 5、推出同一申请人概念，同一名申请人只能进行一次交易申请（含联合申请） ，约束马甲战术。 深圳深圳 1、限房价、限地价，竞自持 ，竞配建（当竞拍溢价率达到 30%时锁定限价，转入竞报自持比例） ； 2、除 2 宗人才专用租赁住房地外，所有地块均设置新房限价条件； 3、预公告阶段报名，降低保证金比例（单宗预约保证金最高 5000 万，低于 5 亿按起拍价 10%） 。 杭州杭州 延用了以往“限地价，竞自持，竞配建”的竞拍模式，除了
12、2 宗人才租赁用地，其余住宅用地均设置最高地价，达到最 高限价后相继采用竟配建和社区养老服务总面积配比政策。同时，杭州加强销售端限价政策，全部地块均设置新房限价， 以保证杭州地产市场价格稳定。有所不同的是，在本次土地竞拍中，杭州降低在预公告阶段的保证金比例，以降低开发 商企业的拿地压力。 南京南京 1、限房价、竞地价，达到最高限价摇号确定竞得人的地块，预售条件提高至完成住宅部分投资额的 50%（此前 25%） ； 2、差别化设置房地产开发资质要求、溢价率比例、竞买保证金比例等出让条件； 3、52 宗地中 14 宗需配建租赁住房。 成都成都 中心城区商品住宅用地严格实行“集中公告、集中出让” ，
13、中心城区全面实施“限房价、定品质、竞地价”出让。 重庆重庆 竞拍保证金比例除 1 宗中央公园为 100%比例外，均为 20%比例，与以往保持一致。本次土地竞拍中，重庆市实行“一地 一策”制度，对多数地块提出了明确的装配式要求，而对部分地块也提出更高配建要求。同时，为了防止竞拍溢价率过 高，本次竞拍对 20 宗地块设置了溢价超 50%，付款时间减半的规定，在考验开发商资金实力的同时，有效控制土地竞拍 土地价格。 福州福州 首次集中供地公告中，实行了“限地价、控房价、竞自持社会租赁住房建筑面积”政策，为宅地设置了最高限价，当达到 最高限价时，则配建租赁住宅面积。本次供地中，福州首次规定商品房指导价
14、，保证房产市场价格的稳定。 宁波宁波 1、多数地块采用“限地价+竞自持租赁”方式出让； 2、少量地块采用“限地价+人才安居房”方式出让。 数据来源：各地方自然资源与规划局，中指研究院整理 多数城市实行“限地价多数城市实行“限地价+ +竞配建 根据广州市城市环境总体规划（2014-2030年），在全市范围内划分4类水环境 管控区，涉及饮用水源保护、重要水源涵养、珍稀水生生物保护、环境容量超载相对严 重的管控区。 本项目选址位于广州市花都区狮岭镇永顺路12号之一， 项目中心坐标： 232726.66” 北、1130849.04”东，不属于饮用水源保护、重要水源涵养、珍稀水生生物保护、环境 容量超载
15、相对严重的管控区。本项目产生的主要废水为生活污水及食堂含油废水，生活 污水、食堂含油废水依托佰盛科技园三级化粪池、隔油隔渣池处理达标后直接排入市政 管网，汇入狮岭污水处理厂集中处理。 10 1.2 与本项目有关的原有污染情况及主要环境问题与本项目有关的原有污染情况及主要环境问题 本项目位于广州市花都区狮岭镇永顺路 12 号之一， 租赁佰盛科技园区内空置厂房及 办公楼进行生产、办公，项目中心坐标：232726.66”北、1130849.04”东。 项目生产车间东、西面为佰盛智能科技（广州）有限公司生产车间，南面为皮革厂， 北面为华曜塑料；佰盛科技园区东面为工业厂企，南面为永顺路，西面为安达路，北
16、面 为华曜塑料。项目现状实景图详见下图 1-1 。 项目所在地的主要环境污染来源于邻近工厂的噪声、废气、废水、固废及道路交通 噪声等。 生产车间西面：佰盛智能科技（广州）有 限公司生产车间 生产车间南面：佰盛智能科技（广州）有 限公司生产车间 生产车间南面：皮革厂车间北面：华曜塑料 11 佰盛科技园区东面：工业厂企佰盛科技园区南面：永顺路 佰盛科技园区西面：安达路厂房内部现状 12 2 建设项目所在地自然环境简况建设项目所在地自然环境简况 2.1 自然环境简况（地形、地貌、气候、气象、水文、自然资源等）自然环境简况（地形、地貌、气候、气象、水文、自然资源等） 2.1.1 地理位置地理位置 本项
17、目位于广州市花都区狮岭镇永顺路 12 号之一，项目中心坐标：232726.66”北、 1130849.04”东。地理位置图见附图一。 花都区位于广东省中南部，是广州北大门，南北交通要道，素称“省城之屏障，南北 粤之咽喉”。花都区位于珠江三角洲的北端，东连从化，南靠广州，西邻三水，西南连 南海， 北接清远。 既是珠江三角洲交通交汇之地， 也是沟通珠三角与内地的桥梁和枢纽， 拥有发达的水、陆、空立体交通网络，是 105、106、107 三条国道和机场高速、广清 高速、京珠高速、广州北二环、北三环高速五条高速公路交汇之处。京广铁路线穿境而 过，广州火车北站就位于花都。 狮岭镇是中国皮具之都、中国盘古
18、王文化之乡、广东省和广州市首批中心镇，地处 花都区西北部，毗邻清远市，距广州白云国际机场和花都港均 15 公里，境内有广清、 肇花 2 条高速公路，京广、武广、广清城际 3 条铁路，山前旅游大道、芙蓉大道、平步 大道等区内主干道贯穿全镇，是广州市的“北大门”和南北陆路运输的重要枢纽。镇域总 面积 136.31 平方公里，常住人口 30 万人（户籍人口 5.8 万人），辖 17 个行政村、2 个 社区居委和 11 个社区服务站。境内有省级芙蓉旅游度假村、盘古王公园、华严寺等著 名景观，环境优美，被誉为广州的“后花园”。 2.1.2 气象气候气象气候 花都区地处北回归线两侧（北占 2/3，南占 1
19、/3），北区中部偏南处（花都区回归线 之南占 1/3）。属南亚热带海洋性季风气候，光热充沛，雨量充足，温暖湿润。 花都区属南亚热带海洋性季风气候， 根据花都气象站 22 年的资料统计， 花都区年平 均气温 21.7，历年极端最低气温 0.4，历年极端最高气温 38.1。年降水量为 1699.8mm， 最大日降雨量 185.3mm， 最大年降雨量 2416.7mm。 最小年降雨量 1074.8mm， 最大月降雨量 640.4mm，最长连续降雨日数为 37 天，降雨量为 773mm。降水集中在每 年的 410 月，降水量年均 14002000mm。 根据花都气象站多年的观测统计资料，花都风向季节性
20、明显，主导风向秋冬为偏北 风，春夏偏南风，春暖夏热，秋凉冬冷。常年主导风向为偏北风，频率为 20%，夏季 SSE 风次频率 24.3%， 冬季北风频率 36-37%， 静风频率为 16%， 地面年平均风速 1.5m/s。 13 日照时数为 1936.5 小时，无霜期为 342 天。 2.1.3 水文水文 花都区境内有中小河流 8 条，分属珠江支流白坭河、新街河、流溪河三大水系，并 有中、小型以上水库十七座。区内主要是白坭河及其支流天马河、田美河、 铁山河。 白坭河位于花都出白坭圩与国泰水汇合；在赤坭段汇入大官坑水，在炭步段又汇入新街 水，最后流经广州白云区鸦岗汇流珠江。白坭河干流长 53km，
21、流域面积 788km2，平均 坡降 0.1%，其中花都干流长 32.55km，集流面积 628.58km2。五和断面河宽 150m，中水 位河槽水深 22.3m，历年平均流量 60.40m3/s，90%保证率流量为 4.33m3/s，平均流速 为 0.20m/s。白坭河已成为赤坭、炭步地区的 重要交通航道，在赤坭以下可通航 300t 级船只。流溪河流经市域东南，是本区农田水利灌溉主要水源。此外，流溪河、白坭河 每年还有过境客水 22.5 亿 m3。全区有大型水库 11 座，总库容量为 1.06 亿 m3。 新街河旧称横潭水，是白坭水下游水量最大的一条支流，是花都区与广州市白云区 的界河，发源于梯面羊石顶，主要支流有天马河、铁山河、铜鼓坑、
