1、 城市市政工程规划现状的研究与分析城市市政工程规划现状的研究与分析 摘要摘要：给水排水、电力电信、供热燃气等市政基础设施是城市经济和城市空间实体赖以存在和发展的支撑， 其建设水平标志着城市的现代化水平。本文通过对市政工程规划现状和发展趋势的介绍，引出我国市政工 程规划存在的问题，并在广泛调查研究基础上，对给水、排水、竖向等方面存在的问题，提出了详细的解 决建议。 关键词：关键词：市政、规划、发展趋势、存在问题 1.绪论 经过二十多年改革开放的发展和积累，我国已处于城市化高速增长期，2000 年全国平 均城市化 35%，2010 年将达到 45%，每年增长一个百分点，高速城市化随伴着城市实体的
2、快速发展和展延，道路交通、给水排水、电力电信、供热燃气等市政基础设施是城市经济和 城市空间实体赖以存在和发展的支撑，市政基础设施的建设水平标志着城市的现代化水平， 高水平的市政基础设施建设依赖于科学合理的规划，主要体现在以下几个方面： 1.1 市政工程投资主体多元化更要求其规划起到龙头作用 随着经营城市新理念、新机制的建立，各地根据“谁投资、谁经营、谁受益、谁承担 风险”的原则，按照优化增量资产、盘活存量资产的思路，对城市道路、桥梁、供水、排水、 供气、供热、污水处理等设施的建设经营，在科学评估的基础上，向社会公开招标选择投资 和经营主体。在投资主体多元化的情况下，为使城市市政基础设施建设和科
3、学合理、有序地 进行，市政工程详细规划专项规划的重要性就愈来愈突出。 1.2 市政工程规划在旧城改造规划中的地位越来越突出 城市化进程的加快， 将旧城改造提上了议事日程。 市政基础设施在各个时期的建设水平 和要求各不相同， 加之市政管线的隐蔽性使得市政基础设施的改造成为旧城改造中最为难办 的事情之一。 旧城改造的核心就是通过旧城市政基础设施的合理改造， 使旧城相对落实的基 础设施与新区相对先进的基础设施相适应、相匹配，实现新旧城市政基础设施一体化，这就 使得市政工程详细规划在旧城改造规划中的地位和作用更为突出。 1.3 城市市政设施建设现状要求从规划上理顺关系 许多城市因在道路管线等市政工程设
4、施建设中由于缺乏统一规划导致建设和管理中的 诸多矛盾和问题，如：频繁的管道埋设，使得很多城市道路年年“开膛破肚” ，挖了填、填 了挖，造成很大的浪费，影响城市形象和系统，同时由于市政工程的系统性和可操作性较强 城市总体规划及局部市政工程详细规划都难以解决上述矛盾， 为此城市建设的发展越来越需 要较大范围的市政工程详细规划。 制定出市政工程详细规划统一的标准和规范， 来统一编制 内容和深度要求，使市政工程详细规划工作有章可循，这一工作势在必行。 2 城市市政基础设施规划的现状及发展趋势 2.1 城市市政规划的概况 城市化进程的加快使各级城市实体不断扩展， 作为支撑的城市市政基础设施更是得到了 长
5、足的发展，就是经济欠发达的西部地区，这种发展都是显著的。如大多数城镇的供水能力 己大大超过了用水量；城市道路交通在私人小汽车猛增的巨大压力下，仍逐步改变了拥挤、 堵塞的现象，向畅通、快速高效发展；污水处理厂及垃圾处理设施在大中城市建成运行，大 大改善了城市的生态环境。 市政基础设施建设的巨大成就一方面得力于经济的发展， 整体综 合实力的增强，同时得力于城市规划的龙头作用。 2.2 市政工程规划发展趋势 城市市政设施规划己从无到有，从少到多，从粗到细，从微观到宏微观结合，从含盖于 城市综合性规划到专业规划。 先前， 城市市政工程规划多包含于城市综合性规划， 如市县域城镇体系规划中的市县域 基础设
6、施规划；城市总体规划中的道路交通、管线工程规划；控制性详细规划、修建性详细 规划中的给水排水、电力电信、供热燃气工程规划等。 随着我国经济水平的提高，人们对生态环境、生活质量的要求越来越高，可持续发展的 理念已普遍被人们认同并加以推崇。 作为有效改善生态环境， 提高城市居民生活质量的市政 基础设施的建设和完善就显得越来越重要。 因此， 包含于城市综合性规划层面的市政基础设 施规划从内容到深度都已逐渐满足不了实际建设的需要， 各个层面的专业规划被提上了议事 日程。 3 城市市政规划存在的问题 3.1 市政工程规划阶段的划分 市政工程规划阶段的划分是由市政工程自身建设发展要求决定的， 市政工程设施
7、就其空 间布置而言，可分为宏观、中观、微观三个层面(或层次)，宏观主要是解决区域布局，中观 主要是解决一个城市(镇)的系统和指标， 微观则侧重具体操作实施。 由于这三个层面的存在， 就使市政工程规划要有阶段性，不同的阶段解决问题侧重点不同，最终形成层次分明、点面 结合、分工明确、互相协调，运转高效的市政设施有机整体。 通过以上分析，市政工程规划一般分为专业规划、详细规划两个阶段，而专业规划从空 间分布上可分为区域性专业规划和城市(镇)专业规划。 城市市政工程规划序列框图 3.2 市政工程规划存在的主要问题 3.2.1 市政基础设施区域化发展趋势不相适应 城市基础设施己开始向区域化方向发展， 这
8、是与城市区域化和城乡一体化发展模式相适 应的。随着城镇群、城市连绵带、城市郊区化、城乡一体化趋势的出现，它要求与之相适应 的基础设施支撑体系， 从而要求市政基础设施朝区域化方向发展。 这不仅能合理配置基础设 施资源、节省投资、降低能源和营运成本，而且能有效提高市政基础设施服务质量，保护生 态环境。 但由于缺乏宏观指导， 难免盲目性， 出现就城论证、 重复建设、 布点不合理的问题， 现实的规划模式与城市市政工程建设发展趋势是很不相适应的。 3.2.2 规划内容深度有待充实完善 在规划内容上， 以往的规划一般不包括竖向工程规划， 认为只有在修建性详细规划阶段 才作竖向规划。 事实上在规划的每一个阶
9、段都存在竖向规划， 只是其内容深度要求有所不同。 在控制性规划以上层次规划中缺乏竖向规划的直接结果是使一些城市(尤其是山区城市) 在建设中缺乏对大范围内土石方的调配依据，出现建设余土今天拉到东、明天再拉到西，造 成不必要的浪费和投资。 3.2.3 规划依据不够充分 在城市综合规划中，上道工序为下道工序提供依据，如控制性详细规划，建筑布局为管 线工程提供用地性质、 人口等指标， 管线工程直接依据这些指标去进行各种管线及设施的布 置，去预测和确定其标准、规格和规模。大面积的市政工程详细规划往往没有相应的上述依 据，显得依据不足。 3.2.4 规划和管理手段落后 以前规划靠手工操作，效率低，规划最终
10、成果为“蓝图” ，保存和使用不方便，能反应 的信息量有限。 在规划管理中， 对各个时期建设起来的市政基础设施系统无法建立起信息库， 近年来由于计算机的使用， 使这些问题得到了一定程度的解决。 但目前绝大多数城市尚未建 立起市政设施地理信息系统， 亦无力完成对原来系统的探测， 加之很多城市对规划和建设的 电子文档尚无系统的管理手段和措施，许多规划及建设竣工资料仍散落“民间” ，久而久之， 还是一本糊涂帐。 4 对市政工程规划存在问题的解决方法 4.1 城市给水工程规划 4.1.1 处理好近远期的关系 在城市给水工程规划中，宜对城市远景的给水规模及城市远景采用的给水水源进行分 析。 一则可对城市远
11、景的给水水源尽早地进行控制和保护， 二则对工业的产业结构起到导向 作用。所以城市给水工程规划应适应城市远景发展的给水工程的要求。 4.1.2 给水工程用地的原则 由于城市不断发展， 城市用水量亦会大幅度增加， 随之各类给水工程设施的用地面积也 必然增加。但基于我国人口多，可耕地面积少等国情，节约用地是我国的基本国策。在规划 中体现节约用地是十分必要的。强调应做到节约用地，可以利用荒地的，不占用耕地，可以 利用劣地的，不占用好地。 4.1.3 城市给水工程规划应与其他各项规划相协调 由于与城市排水工程规划之间联系紧密， 因此和城市排水工程规划的协调尤为重要。 协 调的内容包括城市用水量和城市排水
12、量、 水源地和城市排水受纳体、 水厂和污水处理厂厂址、 给水管道和排水管道的管位等方面。 4.2 城市排水工程规划 4.2.1 处理好近远期的关系 城市排水设施是城市基础设施的重要组成部分， 规划目标的实现和提高城市排水设施普 及率、污水处理达标排放率等都不是一个短时期能解决的问题，需几个规划期才能完成。因 此，城市排水工程规划应具有较长期的时效，以满足城市不同发展阶段的需要，所以要考虑 城市远景发展的需要。 4.2.2 城市排水工程规划应执行“预防为主，综合治理”政策 在城市总体规划时应根据规划城市的资源、 经济和自然条件以及科技水平， 优化产业结 构和工业结构，并在用地规划时给以合理布局，
13、尽可能减少污染源。在排水工程规划中应对 城市所有雨、污水系统进行全面规划，对排水设施进行合理布局，对污水、污泥的处理、处 置应执行“综合利用，化害为利，保护环境，造福人民”的原则。 4.2.3 城市排水工程规划应与其他各项专业规划协调一致 城市排水工程规划与城市给水工程规划之间关系紧密， 排水工程规划的污水量、 污水处 理程度和受纳水体及污水出口应与给水工程规划的用水量、 回用再生水的水质、 水量和水源 地及其卫生防护区相协调。 4.3 城市竖向工程规划 城市用地竖向规划主要从高程上解决四个方面的问题： （1）用地地形的利用与整治，使之适合城市建设的需要。 （2）满足城市道路、交通运输的需要。
14、 （3）解决好地表排水并满足防洪排涝的要求。 （4）因地制宜，为美化城市环境创造必要的条件。 竖向规划依据其主要应解决的问题，决定了它的基本内容。 城市用地竖向规划的工作内容、 深度及其具体作法， 由城市规划相应的工作阶段所能提 供的资 1 非正规住房市场下深圳城中村空间形态演化非正规住房市场下深圳城中村空间形态演化 1 1 摘要 摘要 深圳 30 年的快速发展到现在面临着城市转型的严峻挑战，其中居民住房和城中村问题是城市 转型中需要解决的重要议题，因此通过对深圳非正规住房市场这个特殊的视角来研究深圳城中村居 住形态形态特征和演化机制，认识深圳外来流动人口的居住形态和住房市场的相互关系，进而作
15、为 深圳城市转型其制定方针战略的重要参考。本文首先从深圳的历史发展来划分深圳非正规住房市场 在发展中的几个阶段；对非正规住房市场下城中村居住形态的特征进行总结和归纳，通过研究非正 规住房市场下城中村居住形态的特征以及演变过程，为深圳以及我国其他城市地区的城中村改造提 供依据。 关键词关键词非正规住房，深圳，城中村，空间形态 1 研究背景 城中村是深圳非正规住房市场的主要载体， 目前深圳城中村总用地面积为 96 平方公里， 以城市化转制前的原行政村为单位的城中村有 320 个； 以自然村为单位的城中村有 1725 个。 全市城中村共有各类私房约 35 万栋，总建筑面积超过了 1 亿平方米，据不完
16、全统计，城中 村居住人口规模超过了 500 万。 据深圳住房建设规划统计显示， 至 2005 年底， 全市住房总建筑面积为 24537.18 万平方 米；其中，通过基本建设和更新改造方式建造住房（含政府兴建政策性住房）2460.01 万平 方米，通过房地产开发方式建造住房 6262.77 万平方米，通过其他方式建造住房（含原农村 集体经济组织及原村民个人住宅建设和其他自建住房）15814.4 万平方米。原农村集体经济 组织及原村民个人住宅建设和其他自建住房 15814.4 万 m2，占住房总面积 64.45%，除小部 分用于村民自住外，绝大多数用于出租，形成了规模庞大而成熟的农民房出租市场。
17、1.1 非正规住房概念界定 1.1 非正规住房概念界定 在国外的非正规住房中，包含贫民窟、非法占住等在内，其特点是住房标准低和贫穷。 资助项目 亚热带建筑科学国家重点实验室开放课题我国城市旧工业区更新改造类型与环 境影响评价方法研究(项目编码 2010KB09)，教育部人文社会科学研究项目我国城市边缘社区的变 迁与更新改造的社会优化整合策略的研究 （项目编码：09YJCZH026） 。 2 对非正规确切的定义的核心是合法产权的缺失。 “非正规住房”通常是指非法或半合法的城 市化进程，或没有批准的、在发生土地入侵的都市外围的土地再分割，经常是擅自占地者所 为， 他们通常在没有土地所有者正式准许的
18、情况下建起住房， 而且经常是用不符合当地建筑 规范标准的材料。因此，非正规住房的界定与特定国家和地区的相关政策紧密相关，对非正 规住房的理解依赖于国家和地方的法律法规体系。 1.1.2 2 国内外相关研究国内外相关研究 1.2.1 国内相关研究 国内关于非正规住房的研究较少，起步也较晚。在改革开放前，由于计划经济的控制， 非正规住房极少，且无相应研究。改革开放之后，我国逐渐步入市场经济时期，城市化进程 也大大加快，社会结构上也出现了很多变化，两极分化、贫困等社会问题也慢慢凸显，相应 的各种违法建设问题日益突出，非正规住房相关的研究也逐渐进入人们的视野。 蓝宇蕴认为由于大部分城市廉租房制度很不完
19、善， 且廉租房的供应对象也只局限在由当 地户口的“双困难户” ，即便如此，城市中仍然有很多的户籍低收入人口需要廉租房，政府 实际上把外来人口的廉租房供给推到了城市的非正式市场， 城中村实际承担了 “非正规廉租 房”的功能。 周凌认为，应该理性对待“城中村”及其他存量低价位房产的租售市场，根据对厦门的 调查实践显示，大量的廉价住宅为外来务工人员以及本地的低收入家庭提供了住所。 “城中 村”的“灰色”住宅市场有其存在的必然性及积极意义，城中村是这些特定居住群体基于各 种生活成本的最优选择， 因此城中村的改造与去向必须要与其相应的市场替代品供应相衔接 (图图 1 1) 。赵静研究了深圳市“城中村”非
20、正规住房的演变特征及供给模式，该论文主要是 从产权的角度对非正规住房进行研究，并且深入探讨了非正规住房的供给模式。 3 以上对非正规住房的研究并没有形成系统，大多是对城中村、流动人口管理、外来人口 聚居区等问题的研究上做的一些片段的研究， 该项课题具有很大的研究空间。 1.2.2 国外相关研究 国外对非正规住房方面的研究，主要是集中在发展中国家，根据发展水平和产权特征、 产权的非正规性、发展阶段、居住条件、城市形态和建筑类型五种标准对其进行分类，这些 非正规聚落容纳了发展中国家城市大量的人口，成为城市住房体系重要的组成部分（表表 1 1） 。 由于其作为自发状态下成长起来的聚居区，其共同特征有
21、，物质环境落后、社会融合度差、 产权的安全性低等。 表表 1 国外非正规规国外非正规规住房的类型划分住房的类型划分 学者 分类标准 分类及举例 Turner,J.F.C, 1969 根据发展水平和 产权特征 试探性的聚落、初始的非法占住聚落、高级 的半非法占住聚落和临时性非法占住聚落 Ward(1983,1986)和 Azucla(1987) 产权的非正规性 （1）私人土地的非授权再分； （2）对公共或 私人土地的侵占； （3）社区土地的再分 Kombe, W.J., 2005 根据发展阶段 幼年期或初始期、急速发展期、饱和期 联合国人居署，2004 根据居住条件 A 类（最好的居住条件） 、
22、B 类（较好的居住 条件） 、C 类（较差的居住条件） 、D 类（最差的 居住条件） Fekade, 2000 根据产生的城市 形态和建筑类型 一是由于低收入居民发起的非正规发展过 程，以水平层面增加为主，建筑密度逐渐增加， 非正规聚落的增加；一是土地开发商和房地产企 业主导的企业型或类正规的发展过程，表现为高 垂直密度的建筑形态 具体从区位特征讲，非正规聚落大多分布在城市边缘区域，在城市郊区蔓延，并且有很 多位于自然环境恶劣的区域，山坡、峡谷、海滩甚至是高污染区域。在发展中国家约有近一 图图 1 空间结构对住房供应的影响空间结构对住房供应的影响 住房供应 住房要素 住房需求 住房供应 住房供
23、应 设施 区位 户型 房价 住房要素 住房要素 住房要素 非正式住房 保障性住房 商品房 住宅地块 商品房 商品房 商品房 城市空间结构 土 地 供 区 位 偏 4 半的城市人口居住在非正规聚落中。另外，非正规聚落与非正规就业往往具有一致性，它们 是相互依存的关系。 2 非正规住房市场下深圳城中村空间形态特征 非正规住房的形成发展是伴随着深圳的成长发展， 以及相关的政策规定的出台， 根据统 计数据， 可以发现非正规住房的建设有着明显的阶段划分， 并且每个阶段有着对应的特殊背 景和特征。 本文根据统计年鉴数据， 以及历年深圳颁布的针对城中村违法私房建设的相关法规， 总 结出非正规住房的建设发展变
24、化（图图 2 2） 。 其发展演化可以明显的划分为三个阶段，19821989 城中村非正规住房处于均匀较快 增长， 这也是它的起步时期； 19902004城中村非正规住房飞跃发展， 这是其快速成长期； 2005 之后，增长骤减，出现明显的落差，此时深圳市城中村非正规住房市场基本稳定，并 且步入改造阶段。因此本文将整个城中村非正规住房市场的发展分为三个阶段（图图 3 3） ： 1) 19821989 胚胎渐成阶段； 2) 19902004 迅速蔓延阶段； 3) 2005步入改造阶段。 每个阶段都有相应政策作为其转折点，分别是 1982深圳市经济特区农村社员建设用 地的暂行规定其政策意义是划定新村
25、；1989关于深圳经济特区征地工作的若干规定其 图图 2 1979-2008 城中村非正规住房历年建设面积城中村非正规住房历年建设面积 资料来源：根据2009 深圳市统计年鉴绘制 5 政策意义是治理违章；2004深圳市宝安龙岗两区城市化土地管理办法其政策意义是坚决 严格处理违章。 2.12.1 萌芽阶段城中村空间形态特征萌芽阶段城中村空间形态特征 2.1.1 背景 1) 特区成立经济起步 1979 年 3 月 5 日，国务院正式批准将宝安县改为深圳市，当时国家和党给深圳建设的 定位是把深圳建成出口商品基地、旅游区和新型边防城市。 2) 正规住房市场计划不足 在萌芽期的初期，也就是改革开放前，土
26、地归国有，无偿使用并且没有期限限制，但按 照规定不能转让。 从概念上讲土地的使用权和所有权都归国有没有分开， 从而导致了土地被 滥用，土地资源严重浪费。1982 年，为了筹集资金用于特区建设深圳开始收取一定的使用 费，但并没有完全开放土地使用权的转让。因此商品房的建设在这个时期几乎没有作为。直 到 1987 年 4 月国务院提出使用权可以有偿转让，从此深圳市土地能够有偿、有期限转让。 从统计年鉴的数据当中， 这个阶段是没有商品房建设的， 同时其基本建设的量也是相对有限， 不能满足大量劳工南下的需求，因此在 1987 年左右，非正规住房的建设开始抬头（表表 2 2） 。 表表 2 深圳早期的住房
27、建设情况深圳早期的住房建设情况 年份 合计 基本建设 更新改造 房地产开发 其他 1978 5.26 5.26 1980 17.85 17.85 1981 23.41 23.41 1982 45.57 45.57 1983 62.42 62.42 图图 3 城中村非正规住房市场发展的三个阶段城中村非正规住房市场发展的三个阶段 6 1984 123.76 123.76 1985 139.31 139.31 1986 197.15 116.73 0.21 80.21 1987 199.09 89.58 0.15 109.36 1988 245.10 143.83 101.27 1989 236.9
28、8 169.86 0.99 66.13 2.1.2 区位 城中村居住形态的形成是从村民的自宅向出租屋过渡。在此期间，主要集中在特区内， 并且村民私宅建设主要是在自己居住的基础上对外出租。 因城市建设处于初期阶段， 城市建 设基本上也只在特区内进行，到 1990 年虽然城市已经有了很大的发展，但建设的区域还很 有限，城市建设有着明显的集聚性。这个时期由于特区发展水平以及经济方面的制约，城中 村非正规住房主要出现在特区内， 最早出现在罗湖的东门， 随着城市的发展逐渐向福田和南 山扩散。以罗湖和福田为主，特区外城中村大多处于自然村落状态，这与城市的发展是一致 的（图图 4 4） 。 2.1.3 布局
29、与网格肌理 这个时期城市建设规模相对较小， 对应的城中村违建私房的规模也较小， 但非正规住房 市场已经渐渐形成气候，并在不断发展壮大。 初期征地时出台的 深圳经济特区农村社员建设用地暂行规定 对村民的用地有了初步 的规定：新村用户用地面积在 150 平米以内，每户的基地面积不得超过 80 平方米；集体用 地按每个社员 15 平米划定。这给村民的自宅用地划定了范围，由于暂行规定刚颁布，村民 们的土地变少了，但是并没有改变他们对土地的使用方式。在此时期，在经济上由于征地费 用以及城市经济发展带来的村民经济收入的增加， 他们也有条件改善原有的住房条件， 于是 一些轻微的违建开始出现，原始的村落形态也
30、开始逐渐退化（图图 5 5） 。 图图 4 初始村落状态初始村落状态 资料来源：深圳市城市化进程中的屋村研究、深圳特区城中村研究 7 表表 3 19861990 城中村非正规住房建设面积城中村非正规住房建设面积 1986 1987 1988 1989 1990 集体建房(万平米) 11.37 22.22 14.31 21.05 7.35 私人建房(万平米) 68.84 87.14 86.96 45.08 57.22 资料来源：根据深圳统计年鉴 2004绘制 2.1.4 建设强度 在建设密度和强度上，由于经济上的富裕，刚开始村民们只是翻新和建设自己的住房， 这些房屋大部分未经过有关部门审批，任意
31、占用土地，违规建设。此时房屋形态基本上是 2-3 层的庭院式单体住宅，多属于自用房，少量用于出租，整体上大多没有统一的规划和布 局。 从下图 （图图 6 6, ,图图 7 7） 中可以看出早期的城中村居住形态会留有一定的开放空间作为住区 的院落，楼层多为三层，少量的高于三层。而早期的渔民村，村民在自家的宅基地上新建类 似联排别墅式的两三层住宅，用来改善自己居住条件。 图图 6 萌芽阶段城中村私房萌芽阶段城中村私房 图图 7 80 年代中期渔民村住房建设情况年代中期渔民村住房建设情况 资料来源：深圳特区城中村研究、 图图 5 萌芽阶段城中村住房肌理意向图萌芽阶段城中村住房肌理意向图 资料来源：根
32、据 2005 年 CULD 平山村 workshop 相关资料绘制 8 80 年代后半期，新村划定工作基本完成。深圳经济特区进入快速发展时期，村民也在 此过程中积累了可观的财富。同时由于大量第二产业的进驻，外来流动人口的大量涌入，需 要大量廉价的住房市场满足其要求。 新村的违法私宅建设正好符合了这个时期的要求， 村民 的住房开始在原有的基础上扩大规模， 刚开始是用自己住房多余的部分出租， 有了一定的经 济基础之后，就尽量多的建设出租屋，同时为了迎合住房租赁市场需求，取得更多的租金， 原来院落式的城中村居住形态慢慢被点式的出租屋取代， 违章建筑也开始规模化。 此时房屋 的楼层主要集中在 35 层
33、，城中村的住房市场基本形成。 2.22.2 迅速蔓延阶段城中村空间形态特征迅速蔓延阶段城中村空间形态特征 2.2.1 背景 1) 经济繁荣政策缺位 1990-2004 这个阶段，是深圳特区的城市建设和经济发展突飞猛进的时期，从 1989 年 全市 GDP 1156565 万元到 2005 年的全市 GDP 49509078 万元， 全市生产总值增加了 41.8 倍， 改革开放的这块试验田也取得了很大的成功。并且在深圳新一轮的规划（1996-2010）中， 结合其临近香港的地域优势和发展潜力， 城市定位已经由原来的比较单纯的工业出口产业基 地提升为具有全国意义的综合性经济特区 。 虽然农村土地的
34、所有权归国家， 但使用权完全掌握在村民手中， 整个城中村的建设都由 改造后的集体股份公司负责， 因此城中村的建设仍然处于无序状态。 同时由于土地的再次征 用，城中村的土地变得更为有限，其发展空间变得非常有限。另一方面，该时期深圳的城市 建设以惊人的高速在发展， 原来处于城市边缘的村落慢慢成为城市的一部分， 并且很多地处 城市的黄金地带， 看似这些城中村淹没在城市的发展当中。 但伴随着大量的流动人涌入特区 城中村非正规住房的建设进入了迅速蔓延阶段。 在此阶段，有两个比较重要的政策，1989 年的关于深圳经济特区征地工作的若干规 定以及 1999 年的关于坚决查处违法建筑的决定 。 2) 正规住房
35、市场蓬勃发展 该阶段的特点是成功的从原有的住房实物分配等分配性质的住房福利转变为住房的商 品化， 一方面扩大了适用人群， 从原来的广大机关事业单位和部分企业职工建设和分配安居 房，转化为建立和完善面向全社会的住房保障体系；二是，体现了住房商品化的特征，是土 地有偿使用的一个表现；三是深圳商品房价格迅速攀升，并且居高不下（表表 4） 。 表表 4 深圳正规住房的相关政策（深圳正规住房的相关政策（1990-2004） 9 年份 相关政策及相关内容 1990-1998 该时期政策性住房的基本思路是停止住房实物分配、 补贴提租、 鼓励买 房、建立基金、执行新房新政策以及倡导住宅区管理的社会化、企业化和
36、分 四步实现商品化等。 1999 出台深圳市国家机关事业单位住房制度改革若干规定 ，进一步推进 住房分配由福利制向商品化的转变， 推动住房出售由准成本房价、 全成本房 价向全成本微利价、社会微利价过渡，并解除产权约束，全面实现安居房产 权，真正体现了住房商品化的特征。 2001 我国第一部关于土地交易市场的地方性规章 深圳市土地交易市场管理 规定正式颁布实施，规定所有经营性土地无一例外地进入市场交易。标志 深圳市土地出让、转让全面走向市场化。 2003 6 月出台深圳市机关事业单位住房分配货币化改革实施方案 ，形成 以较高收入职工家庭直接购买市场商品房、低收入家庭申请购买经济适用 房、生活和住
37、房困难家庭租住房廉租房的以市场配置为主导的住房供应体 系， 启动了从为广大机关事业单位和部分企业职工建设和分配安居房， 转化 为建立和完善面向全社会低收入家庭的住房保障体系的新一轮住房制度改 革。 在此期间， 将社会微利房政策调整为经济适用房并全面启动了特困家庭 的廉租住房保障工作。 9 月国土资源部下发了 关于加强土地供应管理促进房地产市场持续健 康发展的通知 。该通知是为了贯彻落实国务院关于促进房地产市场持续 健康发展的通知(18 号文件)精神而出台的。旨在实现土地供需基本平衡， 结构基本合理，价格基本稳定。 2004 国务院办公厅关于清理整顿各类开发区加强建设用地管理的通知 、 关于深入
38、开展土地市场治理整顿严格土地管理的紧急通知 等政策旨在巩 固 2003 年全面整顿政策的基础上，继续加大力度，纠正越权审批、违规圈 占土地、 低价出让土地等行为， 防止将农用地转为建设用地， 变相搞房地产， 以落实最严格的耕地保护制度。 资料来源：深圳住房保障现状及问题 从 2009 年深圳统计年鉴中可以看到，此时期的政策性住房建设虽然有了相当的量，但 是其居住对象主要是深圳户籍的居民， 对流动人口在深圳的居住问题没有做仔细考虑。 从下 表可以看出，政策性住房的建设从 1979 年深圳建市到现在总体变化不大，甚至在 2000 年， 2002 年，2003 年出现了明显的减少，而另一方面房地产开
39、发的商品房则迅猛增长，从 1990 年的年开发量 84.4 万平米到 2004 年的年开发量 772.3 万平米，增长接近十倍（表表 5） 。 表表 5 深圳深圳 1989-2004 的住房建设情况的住房建设情况 年份 合计 基本建设 更新改造 房地产开发 其他 1989 236.98 169.86 0.99 66.13 1990 204.77 55.77 0.03 84.40 64.57 1991 305.17 64.25 4.60 91.22 145.16 1992 416.31 65.27 0.39 136.90 219.75 1993 440.36 110.50 0.20 196.75
40、 132.91 10 1994 438.83 112.48 206.50 119.85 1995 485.23 116.87 4.43 216.38 147.55 1996 565.86 156.14 2.33 250.51 156.88 1997 512.24 102.00 0.40 243.19 166.65 1998 729.48 120.01 0.65 356.30 252.52 1999 800.60 140.18 412.46 247.96 2000 755.59 68.73 524.55 162.31 2001 852.58 120的营销策略。项目产品的市场需求是投资项目存在和发
41、展的基础，市场需要量是根据分析项目产品市场容量、产品产量及其技术发展来进行预测；目前，我国各行业及各个领域对项目产品需求量很大，由于此类产品具有市场需求多样化、升级换代快的特点，所以项目产品的生产量满足不了市场要求，每年还需大量从外埠调入或国外进口，商品市场需求高于产品制造发展速度，因此，项目产品具有广阔的潜在市场。（四）项目投资估算项目预计总投资8944.65万元，其中：固定资产投资7524.71万元，占项目总投资的84.13%；流动资金1419.94万元，占项目总投资的15.87%。（五）工艺技术投资项目的成品及包装材料分别贮存于各分类仓库内；仓库应符合所存物品的存放条件、建立责任体系、保
42、证存放安全；项目承办单位建立健全ISO9000质量管理和质量保证体系和检验手段，确保项目所需物品存储纳入这一体系统一管理。项目所需原料来源应稳定可靠，建成后应保证原料的质量和连续供应。所需原料应经济易得，就不同原料的投资、成本、生产效率进行比较，选择最为适合、最经济的原料。遵循“高起点、优质量、专业化、经济规模”的建设原则，积极采用新技术、新工艺和高效率专用设备，使用高质量的原辅材料，稳定和提高项目产品质量，制造高附加值的产品，不断提高企业的市场竞争力。（六）项目建设期限和进度项目建设周期12个月。该项目采取分期建设，目前项目实际完成投资6629.76万元，占计划投资的74.12%。其中：完成
43、固定资产投资4877.10万元，占总投资的73.56%；完成流动资金投资1752.66，占总投资的26.44%。项目建设进度一览表序号项目单位指标1完成投资万元6629.761.1完成比例74.12%2完成固定资产投资万元4877.102.1完成比例73.56%3完成流动资金投资万元1752.663.1完成比例26.44%（七）主要建设内容和规模该项目总征地面积30635.31平方米（折合约45.93亩），其中：净用地面积30635.31平方米（红线范围折合约45.93亩）。项目规划总建筑面积34005.19平方米，其中：规划建设主体工程21016.70平方米，计容建筑面积34005.19平方
44、米；预计建筑工程投资3031.56万元。项目计划购置设备共计106台（套），设备购置费2578.75万元。（八）设备方案主要设备的配置应与产品的生产技术工艺及生产规模相适应，同时应具备“先进、适用、经济、环境保护、节能”的特性，能够达到节能和清洁生产的各项要求；投资项目所选设备必须达到目前国内外先进水平，经生产厂家使用证明运转稳定可靠，能够满足生产高质量产品的要求。项目拟选购国内先进的关键工艺设备和国内外先进的检测设备，预计购置安装主要设备共计106台（套），设备购置费2578.75万元。第二章 发展规划、产业政策和行业准入分析一、发展规划分析（一）建设背景1、当前，我市产业发展水平走在全国前
45、列，具备了跟进新一轮科技革命和产业变革的基础和条件，要抢抓重大机遇，在发展理念、生产模式和业态创新上以变应变、率先行动，打造产业竞争新优势。同时，尽管国际贸易投资方式转变将给我市外向型产业带来工业增速放缓、就业岗位减少、社会风险加大等挑战，但也带来倒逼淘汰落后行业及低附加值产业链环节、推动产业转型升级的机遇。2、十八大以来，我国坚定实施创新驱动发展战略，深化体制机制改革，特别是“放管服”改革，优化营商环境，推进大众创业万众创新，不断激发全社会的创新活力。一是全社会的创新投入不断提升。2017年全社会研发投入1.75万亿元，比上年增长11.6%，占国内生产总值的比重达到2.12%。研发费用加计扣
46、除等一系列普惠性税收优惠政策调动企业不断加大创新投入。二是全社会创新意识普遍增强。各级政府深入贯彻创新发展理念，围绕支持创新不断优化管理和服务，有利于新技术新产业新业态新模式蓬勃发展的管理模式逐步形成。企业面向市场和消费升级，大胆推进技术创新和商业模式创新，新的增长点不断涌现。三是有利于新动能培育的改革举措陆续出台。深入开展全面创新改革试验，出台了创新管理、优化服务培育壮大新动能的一系列政策举措。特别是今年上半年以来，党中央、国务院连续出台了优化科研管理提高科研绩效、深化“互联网+政务服务”、加强科研诚信建设、加强知识产权审判领域改革、推进人才评价机制改革等改革文件，进一步破除制约创新创业的制
47、度障碍，释放新动能发展的活力。近几年来，国家出台了一系列鼓励支持创新创业的政策举措，政策效应正在持续释放，突出表现为创新创业热度不减，新增市场主体量质齐升。今年上半年，全国新设市场主体达998.3万户，同比增长12.5%，目前我国市场主体总量已超过1亿户，达到标志性高点。更为可喜的是，新设市场主体的“质”也在同步提高，上半年，战略性新兴产业新设企业56.9万户，同比增长19.9%。特别是第二季度以来，大众创业意愿持续走高，4-6月每月新设企业均超过60万户，创历史新高。当全球新科技革命和产业革命又来到一个新的历史性选择关头，中国战略性新兴产业除了激烈外部竞争压力，内部同样面临许多严重的问题。一
48、是产业发展的制度和体制障碍需要进一步理顺，财政金融政策支持、资源倾斜优先配置等具体落实措施和政策没有完善。二是面对发达国家的技术垄断壁垒，技术创新进步还需要加大原始积累，关键和核心技术领域优势不明显，自主创新能力不强，技术研发、转化利用效率不高。三是光伏、风电等个别产业领域出现产能难以消化过剩问题。投资项目建成后将为当地工业发展注入新的活力，带动社会经济各项事业迅速发展；经济的繁荣需要众多适应市场需要的、具有强大生命力的、新的经营项目的推动；项目承办单位利用自身的经济、技术、人力资源优势，实施项目形成规模经济，可为企业增创效益，同时，可以带动相关产业的迅速发展；项目达产后对发展当地经济、增加财
49、政收入、引领相关产业发展和解决劳动力就业等方面将起到积极的推动作用。投资项目建设有利于促进项目承办单位技术水平提升，有利于促进企业自主研发能力提高，坚持重点突破与整体推进有机结合；紧紧围绕战略性新兴产业、高技术产业发展重点，把有限的科技资源集中到事关战略性新兴产业发展的关键技术、领域，集中到事关企业科技创新能力提升的重要环节，为此，投资项目建设有利于发挥导向、牵引、辐射和带动作用，延伸相关产业链，壮大产业集群，增强相关产业的发展水平和竞争能力。通过投资项目的建设可为社会提供众多就业职位，可为当地农村剩余劳动力和大学毕业生提供就业机会，有利于缓解当地就业压力，同时，可增加当地就业人的员的收入，进而提高当地人民生活水平和质量，对社会的发展具有促进作用。项目承办单位通过自身拥有的专业技术和前期调研、询价掌握的市场信息等准备工作，已经建立起来的基础条件与优势将使各项工作顺利开展。（二）建设地经
