1、编号：时间：2021年x月x日书山有路勤为径，学海无涯苦作舟页码：第56页 共56页目 录市场研究篇2一、区域环境2二、区域经济5三、区域房地产开发7四、市场数据分析二级市场8五、三级市场10六、市场竞争情况11目标市场定位篇25一、地块属性25二、地块SWOT分析28三、目标消费人群设定30四、项目整体形象定位32五、产品修改意见及建议33营销推广篇43一、价格策略建议43二、营销推广计划43三、销售节奏及销售回款计划（含B区）44广告策划、创意篇46一、产品机会点46二、消费者洞察47三、广告总精神47四、整合推广48五、A区推广50六、产品识别及现场导视53市场研究篇一、区域环境区域位置
2、沈阳地处东北地区的南部，辽宁省的中心。背倚长白山麓，面向渤海之滨，是辽东半岛的腹地。东临抚顺市和抚顺县，南与本溪市和辽阳市相辖，西与台安、黑山两县接壤，北与内蒙古自治区科左后旗相邻。在以沈阳为中心的150公里的半径内，有中国著名的钢都鞍山、煤都抚顺、煤铁之城本溪、煤电之城阜新、石油之城盘锦、轻纺之城丹东、化纤之城辽阳和粮食煤炭基地铁岭，这些资源丰富、实力雄厚的辽宁中部工业城市形成了世界上罕见的城市群。沟通世界各大港口的大连港，正在开发的营口新港和锦州港，距沈阳也不超过400公里。人文地理人口历年沈阳人口变化情况列表年份1990200020012002200320042005全市人口646.16
3、85.1689.3688.9689.1693.9698.6市区人口453.9485487.7488.7488.4493.5495.9 资料来源:新联康研展部2006-102005年，全市总人口数698.6万人，同2004年相比增长了4.7万人，年人口增长率0.98；其中市区495.9万人。2005年沈阳全市人口自然增长率0.89U，比上年的0.03上升U0.86。面积沈阳地区以平原为主，地势平坦，平均海拔50米左右，山地丘陵集中在东北、东南部，属辽东丘陵的延伸部分。西部是辽河、浑河冲积平原，地势由东向西缓缓倾斜。沈阳市国土总面积为12980平方公里，东西长115公里，南北长205公里。其中市区
4、总面积为3495平方公里，城区面积185平方公里。行政区划沈阳现辖9个区：和平区、沈河区、大东区、皇姑区、铁西区、苏家屯区、东陵区、新城子区、于洪区1个县级市：新民市3个县：辽中县、康平县、法库县本案位于沈阳市中街最东端，属大东区管辖范围，紧邻沈河区。区域属性 综合实力以沈阳为中心、半径150公里的范围内，集中了以基础工业和加工工业为主的8大城市，构成了资源丰富、结构互补性强、技术关联度高、驰名世界的辽宁中部工业城市群；沈阳有东北地区最大的民用航空港、最大的铁路枢纽和全国最高等级的公路网络，是东北地区不可替代的交通枢纽；作为区域性中心大市场，沈阳对周边城市乃至全国具有较强的吸纳力、辐射力和带动
5、力。优越的地理位置，完备的铁路、公路网络及众多的国家级和区域性市场，使沈阳成为人流、物流和资金流的集散地，并正逐步成为区域性的商贸、科技、交通、旅游、信息和金融中心。文化旅游沈阳现存古遗址、古城址、古墓葬、古建筑、烽火台、边墙和历史纪念物、革命纪念物达400多处，其中国家级文物保护单位4处、省级16处、市级60处。珍藏的历代传世文物、出土文物、革命文物数以万计。沈阳的旅游景观丰富多彩，沈阳故宫、皇家陵寝（福陵、昭陵）、“九一八”事变纪念馆、张氏帅府）、怪坡、棋盘山风景区等，都是沈阳著名的旅游景观。“世博会”的召开更为其增加了绚丽的一笔。 科学技术承担国家863、科技攻关、基础研究计划项目227
6、个，举办重大科技活动15项。民营科技企业达到3910家，拥有中国科学院院士11人，中国工程院院士19人，市及市以上独立科学研究与技术开发机构116个。取得市以上科技成果762项。其中，达到国际水平241项（国际领先34项，国际先进207项）；达到国内水平521项（国内领先344项，国内先进177项）。有556项科技成果得到推广和应用，各类技贸机构技术贸易成交额37.29亿元，专利申请4414件，专利授权2224件。区域规划完成城市建设投资123亿元，比上年增长22.6，比2000年增长5.35倍，年均增长44.7。青年大街、二环路改造全面完成。完成了461条二级以下街路、240万平方米的小巷改
7、造工程；建设了1000.7公里农村公路，行政村已100通油路。市区铺装道路总长度3117公里，总面积4620万平方米。排水管道长度2888公里，路灯14万盏，永久性桥梁179座，窨井57855个。 公交运营线路网长度达到1688公里，比上年增加35公里，比2000年增加166公里。市内公交运营线路136条，比上年增加17条，比2000年增加55条。市内公共交通客运总量达到8.38亿人次，比2000年增加8.5。年内新增公交车辆500辆。公交标准运营车辆5422标台，出租汽车19104辆。 城市公用事业服务体系进一步完善。供水管网改造90公里，新铺设供水管网40公里，供水管道总长度3024公里，
8、供水量5.6亿吨，综合日供水量153.4万吨。新、改、扩建热源22处，新增供热能力2000万平方米，供热面积14500万平方米，集中供热率83。实际用电量154.3亿千瓦小时。其中工业用电83.9亿千瓦小时，城乡居民生活用电29.8亿千瓦小时。煤气供气管道总长度2300公里，人工煤气、天然气及液化气家庭用户达到145.6万户。城市环境进一步优化。共完成环境污染治理项目189个，先后实施了浑河治臭、细河清淤、拆除烟囱、锅炉房、大辛及老虎冲垃圾滤液处置工程等项目，进一步治理了浑河30公里的城市段，浑河生态环境有所恢复。实施了满堂河环境综合整治。集中式饮用水水源地水质达标率保持100。城市污水日处理
9、能力达到127万吨，处理率达到81。日处理生活垃圾4506吨，无害化处理率达到100。一批人工湖相继建成，城区空气湿度达到56.9。拆除烟囱1011根、锅炉房606座，推广民用型煤1.6万吨，烟尘控制区达标覆盖率保持100。建成生态环保模范住宅小区13个，生态环保模范单位6个，生态环保模范军营6个，安静小区20个。噪声达标区覆盖率达到72。自然保护区覆盖率达到13.52。环境空气质量优良天数达到317天。新增绿地1500公顷，其中新建居住区绿地4.15公顷。植树600万株。建成区园林绿地面积11151公顷，建成区绿化覆盖率40.65，人均公共绿地面积12平方米。荣获国家森林城市称号。历史沿革沈
10、阳是一座历史文化名城。因地处浑河（古称沈水）之北而得名。据对新乐遗址考证，早在7200年前的新石器时代，就有人类在此繁衍生息。战国时期，这里属燕国辽东郡境内；西汉年间，在此设立侯城、高显、辽阳、望平等郡；辽金时代设置沈州；元朝改称沈阳路；明朝设置沈阳卫。沈阳素有“一朝发祥地，两代帝王城”之称。1625年，清太祖努尔哈赤建立的后金迁都于此，更名盛京。1636年，皇太极在此改国号为“清”，建立清王朝。1644年，清军入关定都北京后，以盛京为陪都。清初皇宫所在地沈阳故宫，是中国仅存的两个完整皇宫建筑群之一。1657年设奉天府。抗日战争胜利后，复称沈阳市。二、区域经济国内生产值【GDP】历年沈阳国内生
11、产总值图 单位：亿元沈阳市近年的国内生产总值呈上升趋势，年增幅在16%左右，2005年GDP达到2084.1亿元比上年增长16%。上升幅度还是比较的迅速。对比大连市：2005年GDP达到2150亿元，比上年增长14.2%对比鞍山市：2005年GDP达到1250亿元，比上年增长15%产业结构 年份200020012002200320042005第一产业（亿元）71.176.683.584.9115.2126.3第二产业（亿元）495.1542.3615.2758.7741906.3第三产业（亿元）552.9617.6701.3759.8941.41051.5资料来源:新联康研展部2006-10三
12、次产业协调发展，第二产业对经济增长的拉动作用增强。第一产业实现增加值126.3亿元，增长9.4%；第二产业实现增加值906.3亿元，增长22.3%；第三产业实现增加值1051.5亿元，增长11.7%。第二产业对经济增长的贡献率达到58.4%，拉动经济增长9.3个百分点。其中，工业对经济增长的贡献率为51.3%，拉动全市经济增长8.2个百分点。三次产业结构由2000年的6.7：39.0：54.3调整为6.1：43.5：50.4，第二产业比重提高4.5个百分点，其中工业比重37.7%，提高3.2个百分点。对比大连市：第一产业增加值185.2亿元，增长11.7%；第二产业增加值994.0亿元，增长1
13、5.3%，其中工业增加值853.5亿元，增长14.6%；第三产业增加值970.8亿元，增长13.7%。三次产业构成比例为8.6：46.2：45.2。人民生活年份1995200020012002200320042005人均可支配收入（元）4082.65850.56386.17050.37961.08920.510098人均消费性支出（元）3766.45102.95515.16074.46690.37214.77864资料来源:新联康研展部2006-102005年沈阳市区居民人均可支配收入10098.0元，比2004年8920.5元增长U13.2%U。2005年沈阳市区居民人均消费性支出7864.
14、3元，比2004年7214.7元增加9%U；人均可支配收入处于平稳增长，2000年至2005年人均可支配收入的年增幅在10%以上，其中2005至2006年的增幅达到13.2%。总体来看，处于一个比较低的水平。三、区域房地产开发固定资产投资2005年全社会固定资产投资1363.2亿元，比2004年增长40.3%。房地产开发投资413.6亿元，增幅达20.7%。从上表可以看出沈阳历年房地产投资情况基本与固定资产投资额变化情况相符。截止2006年8月本年度全社会固定资产投资920.4亿元，比上年同期增长42.7%，其中完成房地产投资259.7亿元，同比增长38.1%。人均居住面积年份19981999
15、200020012002200320042005人均居住建筑面积（平方米）16.216.917.418.319.120.021.5523.36资料来源:新联康研展部2006-10从上表可以看出，沈阳市人均居住建筑面积逐年呈上升趋势，2005年达到了23.36平方米。注：城镇住宅建设投资332.5亿元，比上年增长30.8%；新建成住宅1111.7万平方米，增长29.9%。城镇居民人均住宅建筑面积23.36平方米，比上年增加1.81平方米，比2000年增加6.03平方米；农村居民人均住房面积25.12平方米，比上年增加0.7平方米，比2000年增加3.3平方米。施工、竣工数据2004年2005年0
16、5比04增长房屋开工面积（万平方米）2799.6310210.8%房屋竣工面积（万平方米）802.61057.831.8%资料来源:新联康研展部2006.102005年，全市全年施工房屋面积3102万平方米，竣工房屋面积1057.8万平方米。开工面积2005年较2004年增长了10.8%，竣工面积较2004年增长了31.8%。截止2006年8月，本年度施工房屋面积达4950万平方米，同比增长57.5%，竣工房屋面积651万平方米，同比增长1.5倍。施工面积已经超过去年全年施工面积。四、市场数据分析二级市场推量近几年沈阳市商品房施工面积稳步提高，2005年沈阳商品房施工面积3102万平方米,增长
17、10.8%，其中商品住宅面积2438万平方米，增长22.3%。(新开工面积1123.9万平方米,增长25.1%)注:截止2006年8月,本年度沈阳商品房施工面积4950万平方米,同比增长57.5%。2005年沈阳商品房竣工面积1057.8万平方米,增长31.8%，其中商品住宅面积927.7万平方米，增长29.4%。注:截止2006年8月,本年度沈阳商品房竣工面积651万平方米,同比增长1.5%。2005年沈阳商品房空置面积392.2万平方米,增长1.4%，其中，空置三年以上的25.8万平方米，比上年增长12.0%。销售 注：沈阳市数据参考右边数据纵轴，沈河区、大东区参考左边数据纵轴从上表可以看
18、出沈阳市及沈河、大东两区整体月销量是平稳上升的，其中04年6-7月、9-11月、05年3-5月、9-11月、06年4月都是销售的高峰期。总体呈平稳上升趋势2005年实现商品房销售面积(不含预售，下同)761.3万平方米，增长45.2%，其中商品住宅销售713.9万平方米，增长46.0%；商品房销售额236.8亿元，增长55.1%，其中住宅213.3亿元，增长52.9%。注:截止2006年8月,本年度全市商品房实际销售面积205.4亿元，同比增长24.8%。其中住宅销售面积177.6亿元，同比增长16%。价格从上表看出。从04年1月-06年8月，整个沈阳商品住宅均价缓慢上升，从04年的3023元
19、/平方米上升至3233元/平方米。其中沈河区均价远高于市场平均单价，截止06年8月区域均价在5314元/平方米。而大东区的均价由04年1月的略低于全市均价，较为平稳的升到略高于市场均价，为3663元/平方米。从销售价格看，中低价位住宅仍唱主角，中价位住宅销售比重增加。2005年，在全市销售的商品住宅中，平均售价4000元以下的占全年商品住宅销售的84.1%。其中，平均售价在30004000元之间的占30.6%，比上年提高6.2个百分点。从每套住宅面积看，小户型住宅继续挑大梁，比重进一步提高。2005年，在全市销售的商品住宅中，每套面积在100平方米以下的所占比重最大，为48.8%。其次为100
20、120平方米的，所占比重为26.3%，比上年提高1.7个百分点。注：截止2006年6月，房屋销售价格同比上涨6.6%，增幅比去年同期下降了1.9个百分点。商品房价格升势与去年基本持平。上半年，沈阳商品房售价同比上涨6.4%，涨幅同比下降0.4%。商品房中，住宅价格上涨6.6%，涨幅同比下降了0.2%。其中，普通住宅上涨6.7%，豪华住宅上涨4.9%；非住宅上涨5.5%，涨幅同比下降了1.6%;写字楼上涨4.9%，商业用房上涨6.1%。五、三级市场目前沈阳市二手房交易市场已与商品房市场并驾齐驱，成为沈阳房地产市场的主流市场，成为全国公认的二手房交易量最大的城市之一。2000年至2002年，沈阳市
21、存量房交易面积分别为166.3万平方米、267.9万平方米和398.7万平方米，每年递增50%左右，均接近或超过当年增量房交易量。2003年沈阳二手房市场交易量约为400万平方米左右，与03年沈阳商品房销售面积基本持平，说明近年沈阳房地产市场比较发展比较成熟，；03年春季房交会期间，存量房签约套数占签约总套数的7.5%。2005年，二手住宅交易面积为478.2万平方米，交易额达97.6亿元，比上年分别增长4.8%和7.4%。截止2006年6月，二手房价格上涨快于商品房，但涨幅回落明显。随着住房二级市场全面开放和规范，二手房交易活跃，价格大幅上升。上半年，我市二手房销售价格同比上涨7.1%，涨幅
22、同比下降了4.9个百分点。其中住宅上涨6.8%，涨幅同比下降了5.8个百分点；非住宅上涨8.3%，涨幅同比下降了1.9个百分点。沈阳市大规模的拆迁是二手房市场走高的主要因素。按照沈阳市政府规划， 05、06两年沈阳将完成10万户棚户区和旧房区住宅拆迁改造任务，加上商业开发动迁，被拆迁户将达到13万户。据市场经验，有近70的拆迁户进入房地产二三级市场购买住房，30的拆迁户进入租赁市场，其中90的家庭将购买二手房。这样形成的市场需求将是巨量。其次，外地人来沈阳置业增多，沈阳政策的逐步放开了买房落户的政策，吸引了大批外来人口。再次，二手房地处市区，随着地价看涨，买二手房渐成投资新宠。六、市场竞争情况
23、由于本案地处中街商业区最东端，与大什字街和小什字街接壤，产品类型多样，主要以高层住宅和高层商住为主，所以根据本案的具体情况分成两部分对竞争对手进行研究。住宅部分：对坐落在中街商业板块中的中街、小东路、北中街、南中街、沈阳路、正阳街、朝阳街、八王寺街、丰天路的竞争对手进行研究；商住部分：对坐落在中街商业板块，临近的市府北站板块，类似中街商业业态的太原街板块的竞争对手进行研究。住宅部分区位概念该区域属于沈阳中街商圈最东端，商业氛围较浓厚，中街商圈是以中街步行街为核心，东起小什字街、西至西顺城、北起北顺城，南至南顺城，由中街、小东路、北中街、南中街、沈阳路、正阳街、朝阳街等组成。中街商圈从其功能角度
24、上看，没有太原街商圈那样比较明确的区分，这与中街商圈是沈阳市历史最悠久的一个商业区有直接的关系。 个案分布目前区域内与本案竞争性较强的个案主要分布在八王寺街、小东路、奉天路周边。开盘时间案名所在区域产品类型总建（万M2）均价（元/M2）主力面积（M2）总价（万元）销售率工程进度05-9御泉华庭大东中街区域多层、小高、高层184600117-131（三房）54-6070%内部安装06-8枫合万嘉（2）大东中街区域小高、高层25470081-104（二房）38-4961%内部安装06-9中央公馆大东中街区域高层7.55000137-151(三房)69-765%结构体05-9大华水岸府邸大东中街区域
25、多层、小高、高层20 450094-115（二房）42-5288%准现房04-8中街北苑大东中街区域高层9450080-100（二房）36-4597%现房05-8摩根凯利沈河中街区域高层7500080-95（二房）40-4885%准现房05-9府苑名都沈河中街区域多层、高层7.55800190（三房）11070%现房05-7明城花园沈河中街区域多层、高层14 4900110-118（二房）54-5848%准现房资料来源:新联康研展部2006-10产品类型案名产品类型多层小高层高层别墅御泉华庭枫合万嘉（2）中央公馆大华水岸府邸中街北苑摩根凯利府苑名都明城花园资料来源:新联康研展部2006-10从
26、上表可以看出区域内楼盘都把高层产品作为本楼盘的主要产品类型，兼有多层、小高层等产品。总建规模区域案名总建规模（万M2）5以下5-1212-2020万以上大东中街区域部分御泉华庭枫合万嘉（2）中央公馆大华水岸府邸中街北苑沈河中街区域部分摩根凯利府苑名都明城花园资料来源:新联康研展部2006-10目前看来，规模较大的项目都位于大东区的中街商圈，这主要是由于本区域土地开发量充足决定的，而紧邻中街商业区的楼盘规模基本较小，总建规模在7-9万平方米左右。总建规模最大：枫合万嘉 25万平方米总建规模最小：摩根凯利7万平方米平均价格区域案名平均价格（元/M2）4500以下4500-48004800-5100
27、5100-54005400-58005800以上大东中街部分御泉华庭枫合万嘉（2）中央公馆大华水岸府邸中街北苑沈河区域部分摩根凯利府苑名都明城花园资料来源:新联康研展部2006-10从总体来看，沈河区中街板块部分和大东区中街板块部分的楼盘均价是有不同的，沈河区域的楼盘均价要高一些，一般在5000元/平方米左右；大东区域要低一些，一般在4700元/平方米左右。而均价超出这个范围将直接影响楼盘的销售进度，大东区域的中央公馆均价为5000元/平方米，沈河区域的府苑名都均价为5800元/平方米，价格都超过了区域的平均单价，所以其销售进度都比较缓慢。区域最高报价：府苑名都5800元/平方米区域最低报价：
28、大华水岸府邸4500元/平方米主力面积案名主力面积（M2）80以下80-9595-110110-125125-140140-155155-170170以上御泉华庭二卫枫合万嘉（2）中央公馆二卫二卫大华水岸府邸中街北苑摩根凯利府苑名都二卫明城花园二卫资料来源:新联康研展部2006-10 二房 三房 从上表可以看出，本区域的主力面积是80-100平方米的两房和120-130平方米的三房，从购房者的需求以及契税的交纳超过144平方米的大三房都会影响楼盘的销售进度。注：沈阳市规定购房在144平方米以下交纳契税为1.5%，144平方米以上交纳契税在4%。主力总价案名主力总价（万元）35以下35-4545
29、-5555-6565-7575-8585-9595-110110以上御泉华庭枫合万嘉（2）中央公馆大华水岸府邸中街北苑摩根凯利府苑名都明城花园资料来源:新联康研展部2006-10该区域从总体上看，二房的主力总价在45万左右，三房的总价在60万左右。销售情况分析开盘日期案名销售率月均去化量（平方米）0-10%10%-30%30%-60%60%-80%80%-100%05-9御泉华庭800006-8枫合万嘉（2）850006-9中央公馆330005-9大华水岸府邸900004-8中街北苑280005-8摩根凯利340005-9府苑名都330005-7明城花园2000从上表可以看出，各楼盘的销售率基
30、本在60%以上,但各项目的月均去化量却有较大的差异,八王寺区域的御泉华庭、枫合万嘉、大华水岸府邸由于项目规模大、产品力强、新产品不断推出，而且形成了一个浓厚的居住氛围，所以本区域的月均去化量在8000-9000平方米/月，而其它项目由于规模小，产品力低，项目较为孤立，没有良好的居住氛围，所以月均去化量较低，在3000平方米/月左右。注：中央公馆去化缓慢的主要原因是137-151平方米的三房及5000元/平方米的均价与区域客源需求相差过大。而明城花园110-118平方米相对较大的二房在一定程度上也影响了去化进度。客源分析l 本区域的住宅客群主要来自沈河区和大东区，沈河区稍多，约占购房者的50%，
31、大东区约占40%，还有10%的客群来自外地及周边其他区域。l 从够房者的年龄来看，主要集中在两个区间，一是25-35岁，购买的房型主要是90平方米的二房；二是40-50岁，购买的房型主要是120-130平方米的三房。l 购房者职业，由以下几部分构成：l 由于本区域紧邻众多市政部门，所以公务员群体成为支撑本区域购买的主要客源之一；中街、五爱市场、北站商圈的临近，使丰富的私营业主客群成为了本区域另一个强大的购买群体。l 家庭结构以三口之家居多。（小太阳及后小太阳型）重点个案枫合万嘉（二期）开 发 商：沈阳国瑞嘉合房屋开发有限公司 位 置：大东区大北关街西侧规 模：占地11万平方米，总建25万平方米
32、容 积 率：2.3 公开日期：一期05年7月23日/二期06年8月20日产品类型：小高层9-11层/高层18层工程进度：二期封顶均 价：4700元/平方米主力面积：二室81-104平方米主力总价：二室38-49万元销 售 率：61%交房日期：07年7月20日项目动态：一期交房，二期销售过半，一次性付款99折面积配比：房型面积（平方米）户数房型比例一室一厅一卫54-757417%二室二厅一卫81-10432475%三室二厅一卫110-115348%合计/432100%优势分析：1、紧邻中街，生活配套丰富。 2、项目规模较大，有一期客源的积累。 3、主力户型及均价符合区域要求。劣势分析：1、周边开
33、发项目多，竞争激烈。2、部分楼盘紧邻东顺城路，噪音污染较大。御泉华庭开 发 商：沈阳宣和盛世房地产开发有限公司 位 置：大东区八王寺街规 模：占地7.7万平方米，总建18万平方米容 积 率：2.13公开日期：05年9月30日产品类型：多层、小高层、高层工程进度：现房均 价：4600元/平方米主力面积：三室117-131平方米主力总价：二室54-60万元销 售 率：70%交房日期：06年10月31日项目动态：现房发售面积配比：房型面积（平方米）户数房型比例二室二厅一卫92.31-107.8936030%三室二厅一卫117.1723019%三室二厅二卫122-131.4448540%四室二厅二卫1
34、42.08-167.1712110%五室二厅二卫187121%合计/1208100%优势分析：1、紧邻中街，生活配套丰富。 2、项目规模较大，有一期客源的积累(尚品天城)。劣势分析：1、周边开发项目多，竞争激烈。 2、部分楼盘紧邻东顺城路，噪音污染较大。总结 从规模来看，本区域临近中街，坐落及临近沈河区的楼盘规模较小，总建在7万平方米左右；靠近大东在本区域边缘的项目规模较大，总建在14-20万平方米左右； 从产品类型来看，本区域的主要的产品类型是高层，兼有小高层和多层； 从均价来看，本区域靠近沈河区部分，均价在5000元/平方米左右，靠近大东区本分，均价在4500-4700元/平方米左右； 从
35、主力户型来看，80-100平方米的二房，120-130平方米的三房最受客户青睐； 从销售情况看，居住氛围、楼盘规模、产品力、外观立面，决定着本区域楼盘的去化情况，居住氛围强浓厚、规模大、产品力强的项目月均去化量在8000-9000平方米/月； 从购买客群来看，本区域由于紧邻市政部门、北站、中街、五爱市场等商圈， 公务员、私营业主成为本区域购买的主要客源。商住部分个案分布采集项目分别参考中街区域、市府北站区域、太原街区域开盘时间案名所在区域产品类型总建（万M2）均价（元/ M2）主力面积（M2）总价（万元）销售率工程进度04-91世界中街高层55400(带装修)50-6029-3580%现房05
36、-3中街SOHO中街高层8488845-6922-3490%现房04-12格林自由城中街高层5.75500(带装修)502891%现房04-9汇宝国际公寓市府北站高层306200(带装修)49-7830-4845%现房06-8银河国际大厦市府北站高层106000(带装修)44-5526-3318%结构体05-11德郡7号市府北站高层47500(带装修)40-5030-3825%现房05-5希尔斯联邦市府北站高层86350(带装修)34-4322-2730%现房05-6SOHO新天地太原街高层3.45800502993%现房05-11东方香榭里(1)太原街高层105500170(三房)11489
37、%外立面资料来源:新联康研展部2006-10产品类型区域案名产品类型多层小高层高层别墅中街区域1世界中街SOHO格林自由城市府北站区域汇宝国际公寓银河国际大厦德郡7号希尔斯联邦太原街区域SOHO新天地东方香榭里(1)资料来源:新联康研展部2006-10从上表可以看出，中街、市府北站、太原街区域的商住楼都是以高层为主。总建规模区域案名总建规模（万平方米）5以下5-1212-2020万以上中街区域1世界中街SOHO格林自由城市府北站区域汇宝国际公寓银河国际大厦德郡7号希尔斯联邦太原街区域SOHO新天地东方香榭里(1)资料来源:新联康研展部2006-10目前看来，三大商圈楼盘基本是以5-12万平方米
38、的中等规模为主。总建规模最大：汇宝国际公寓30万平方米总建规模最小：SOHO新天地3.4万平方米平均价格区域案名平均价格（元/M2）4500以下4500-50005000-55005500-60006000-65006500以上中街区域1世界中街SOHO格林自由城市府北站区域汇宝国际公寓银河国际大厦德郡7号希尔斯联邦太原街区域SOHO新天地东方香榭里(1)资料来源:新联康研展部2006-10带装修 毛坯 从上表可以看出，中街区域的商住楼盘带装修的均价在5000-5500元/平方米左右，毛坯的均价在4500-5000元/平方米左右，装修费用在500-600元/平方米。市府北站区域主要是以带装修的
39、商住楼为主，均价在6000-6500元/平方米左右，装修费用在500-600元/平方米。德郡的价格做到7500元/平方米（装修费用1500元/平方米）主要原因是LOFT户型买一层赠一层。太原街区域主要是以毛坯商住楼为主，均价在5500-6000元/平方米左右。注：中街商住偏住宅功能、市府北站区域偏写字间功能、太原街区域偏公寓功能.主力面积区域案名主力面积（M2）30以下30-5050-7070-90170170以上中街区域1世界中街SOHO格林自由城市府北站区域汇宝国际公寓银河国际大厦德郡7号希尔斯联邦太原街区域SOHO新天地东方香榭里(1)资料来源:新联康研展部2006-10 一房 三房 从上表可以看出，三大板块的商住楼盘主力户型都是以40-60平方米左右的小户型为主。主力总价区域案名主力总价（万元）20以下20-3030-4040-50114114以上中街区域1世界中街SOHO格林自由城市府北站区域汇宝国际公寓银河国
