1、子变量的方差贡献率。 20202020中国中国房地产上市公司财务稳健性评价体系房地产上市公司财务稳健性评价体系 流 动 比 率 资 产 负 债 率 现 金 比 率 有 效 负 债 率 速 动 比 率 每 股 经 营 现 金 流 现 金 到 期 债 务 比 净 负 债 率 利 息 保 障 倍 数 短 债 长 债 比 20202020中国中国房地产上市公司治理评价指标体系房地产上市公司治理评价指标体系 董事会治理经理层治理财务价值内控与监督股东行为治理 高 管 薪 酬 占 利 润 总 额 比 例 高 管 辞 职 率 经 理 层 持 股 比 例 净 资 产 收 益 率 资 产 负 债 率 总 资 产
2、 周 转 率 监 事 会 人 数 三 项 费 用 率 重 大 纠 纷 事 项 次 数 销 售 成 本 率 独 立 董 事 出 席 率 董 事 学 历 结 构 董 事 会 召 开 次 数 董 事 在 经 理 层 任 职 人 数 股 东 会 议 召 开 次 数 董 事 会 人 数 关 联 交 易 占 资 产 比 例 第 一 大 股 东 占 股 比 例 营 业 利 润 增 长 率 市 净 率 4 2020中国房地产上市公司 TOP10 研究 3 3研究结果及分析研究结果及分析 3.1 中国房地产上市公司整体发展状况分析中国房地产上市公司整体发展状况分析 “2020 中国房地产上市公司 TOP10 研
3、究”的研究对象主要包括 104 家沪深上市房地产公司和 73 家大陆在港上市房地 产公司。研究结果显示：2019 年，在调控持续深化的背景下，全国商品房销售额仍逼近 16 万亿，同比增速收窄，销售面积 同比微降。房地产上市公司把握市场调整期机遇，收入规模再创新高，但“增收不增利”现象显现，且企业间盈利能力、财 富创造力和财务稳健等方面的表现持续分化。2020 年以来，伴随突发疫情的蔓延、稳定和基本解除，房地产市场短期受到 一定冲击，部分企业现金流继续承压，优秀房地产上市公司则凭借信用、品牌、资金优势加速发展，企业价值持续释放。 （1 1） 经营规模：总资产规模经营规模：总资产规模增速降增速降至
4、至两成两成，头部企业增长明显放缓，头部企业增长明显放缓 2019 年，优秀的房地产上市公司把握都市圈与热点城市发展机遇，迎合市场主流需求、打造适销对路产品、加大营销 力度，助力销售规模持续提升。同时在行业竞争加剧的背景下，优秀房地产上市公司把握时机加快收并购及投资性物业拓展 步伐，总资产规模进一步得到提升。 2019 年房地产上市公司总资产均值及增长率 2019 年房地产上市公司总资产规模分布及同比增长率 2019 年，房地产上市公司总资产规模呈持续上涨趋势，但增速较上年略有收窄。其中，沪深上市房地产公司总资产均 值为 1165.0 亿元， 同比增长率为 18.9%， 增速较上年下降 4.5
5、个百分点； 大陆在港上市房地产公司总资产均值同比增长 19.3% 至 2228.3 亿元，同比增速较上年下滑 6.7 个百分点。房企从对规模速度的追求开始转向高质量发展，尤其龙头房企普遍增速 放缓。 分阵营来看，阵营间与内部的分化更加明显。总资产 3000 亿以上的大型企业近年来逐渐追求更稳健的发展，规模大小 不再是主要目标，2019 年同比增长率均值为 25.0%，较上年增速收窄 11.8 个百分点。如恒大 2019 年度业绩会上提出 2020 年全面实施“高增长、控规模、降负债”的发展战略。总资产 1000-3000 亿规模的企业普遍处在高速发展期，适当的规模增 长是该阵营中部分企业的诉求
6、，2019 年同比增长率虽然下降 8.6 个百分点，但 25.9%的增长率仍为三个阵营中最高，部分企 业受资金约束，投资强度与总资产规模增长明显下降，阵营内部分化格局逐渐明朗。总资产 1000 亿以下房企面临更困难的 生存环境，增长率仅为 11.1%，较上年下降 4.9 个百分点，部分企业也在追求规模的增长，部分出售资产保障现金流，阵营 内部分化正在加剧。 612.2 793.9 979.8 1165.0 1108.9 1483.0 1867.8 2228.3 27.4% 29.7% 23.4% 18.9% 34.0% 33.7% 26.0% 19.3% 0% 10% 20% 30% 40%
7、0 1000 2000 3000 2016年2017年2018年2019年 单位：亿元 沪深上市总资产均值大陆在港上市总资产均值 沪深上市总资产均值增长率大陆在港上市总资产均值增长率 25.0% 25.9% 11.1% 36.8%34.5% 16.0% -40% -20% 0% 20% 40% 60% 80% 100% 0 5000 10000 15000 20000 25000 单位：亿元 总资产分阵营2019年增长率均值 分阵营2018年增长率均值同比增长率 3000亿以上 1000-3000亿1000亿以下 5 中国房地产 TOP10 研究组 从总资产构成来看，房地产上市公司总资产规模的
8、增长主要由以下几个因素推动：从总资产构成来看，房地产上市公司总资产规模的增长主要由以下几个因素推动： 2019 年沪深上市房地产公司存货和货币资金情况 2019 年大陆在港上市房地产公司存货和现金及现金等价物情况 第一第一，存货规模仍存货规模仍保持保持 20%以上以上增长。增长。2019 年，房地产上市公司普遍放缓拿地节奏，受部分企业大力补仓影响，总体 存货增速仍处高位。其中，沪深上市房地产公司存货均值为 652.9 亿元，同比增长 22.5%，增速较上年上升 1.3 个百分点； 大陆在港上市房地产公司存货均值为 1057.2 亿元，同比增长率为 22.6%，增速较上年下滑 7.7 个百分点。
9、 第二第二，货币资金规模货币资金规模保持保持稳定稳定增长增长。2019 年，资金充裕度成为部分房地产上市公司的首要考虑因素，大力推盘抓回款 成为企业的主要运营策略之一，这一举措带动企业手握现金量稳定增加。其中，沪深上市房地产公司货币资金均值为 140.0 亿元，同比增长 11.8%；大陆在港上市房地产公司现金及现金等价物均值为 251.2 亿元，同比增长 13.0%。总体来看，货币 资金仍处于增速下行通道，部分房地产上市公司的资金压力仍需要时间和配套措施进行缓解。 2019 年沪深上市房地产公司长期股权投资和投资性房地产 2019 年大陆在港上市房地产公司权益性投资和投资物业 第三，第三，行业
10、竞争加剧下行业竞争加剧下，企业股权投资增多。，企业股权投资增多。纵观全年，宏观经济下行承压，调控政策与信贷政策均趋严，行业竞争更 加激烈。2019 年，沪深上市房地产公司长期股权投资同比增长 30.7%至 64.4 亿元，大陆在港权益性投资同比增长 29.2%至 138.2 亿元。优秀房地产上市公司把握时机以股权投资的方式：一方面为地产主业吸纳优质土地储备，如世茂房地产年内接 连收购多个项目和地产平台，全年新增可售货值中 65%为收并购，为企业带来大量优质土地资源；另一方面，布局多元化赛 道，如恒大通过收购 NEVS51%股权、入股卡耐新能源等完成新能源汽车全产业链版图；鲁商置业出资 1 亿参
11、与成立产业并 购基金，以股权投资方式进行健康产业及其上下游产业链的投资。 346.2 439.6 533.0 652.9 78.5 99.1 125.3 140.0 15.9% 27.0% 21.2% 22.5% 46.4% 29.3% 26.4% 11.8% 0% 10% 20% 30% 40% 50% 0 100 200 300 400 500 600 700 2016年 2017年 2018年 2019年 2016年 2017年 2018年 2019年 存货货币资金 单位：亿元 均值均值增长率 490.0 662.0 862.4 1057.2 151.2 175.5 222.3 251.
12、2 26.0% 35.1%30.3% 22.6% 62.1% 16.1% 26.7% 13.0% 0% 10% 20% 30% 40% 50% 60% 70% 0 200 400 600 800 1000 1200 2016年2017年2018年2019年2016年2017年2018年2019年 存货现金及现金等价物 单位：亿元 均值均值增长率 23.6 33.8 49.3 64.4 34.5 41.3 56.1 89.0 83.3% 43.1% 45.8% 30.7% 29.0% 19.7% 35.9% 58.5% 0% 10% 20% 30% 40% 50% 60% 70% 80% 90%
13、 0 20 40 60 80 100 2016年 2017年 2018年 2019年 2016年 2017年 2018年 2019年 长期股权投资投资性房地产 单位：亿元 均值均值增长率 51.8 72.4 106.9 138.2 175.9 202.7 240.1 275.6 43.0% 39.8% 47.8% 29.2% 13.0% 15.3% 18.4% 14.8% 0% 10% 20% 30% 40% 50% 60% 0 50 100 150 200 250 300 2016年2017年2018年2019年2016年2017年2018年2019年 权益性投资投资物业 单位：亿元 均值均
14、值增长率 6 2020中国房地产上市公司 TOP10 研究 第四，存量房时代，第四，存量房时代，REITs 加持下房企掘金持有型物业。加持下房企掘金持有型物业。2019 年，沪深与大陆在港上市房地产公司投资性房地产均值 分别为 89.0 亿元、275.6 亿元，同比涨幅分别为 58.5%、14.8%。存量房时代，房地产上市公司开启运营商模式，加大对投资 性房地产的投入，同时积极探索 REITs 等退出方式，掘金持有型物业。如招商蛇口通过资本化运作，持续加码持有型物业， 投资性房地产金额同比增长率超过 120%。 （2 2） 盈利盈利能力能力： “增收不增利”凸显， “降费提效”成业内共识： “
15、增收不增利”凸显， “降费提效”成业内共识 2019 年， 房地产上市公司销售规模再创新高， 企业营业收入与净利润规模实现了显著增长。 但由于行业成本持续上行， 上市房企出现增收不增利的现象。优秀房地产上市公司构建、完善内部管理体系，提高企业运营效率来降低运营成本；同时 积极拓展多渠道、低成本的融资方式，有效降低了企业资金成本，强者恒强的局面仍在持续。 增收不增利，净利润增速持续下滑 2019 年沪深上市房地产公司营业收入及净利润情况 2019 年大陆在港上市房地产公司营业收入及净利润情况 2019 年，由于营业成本不断上涨，叠加各地限价政策频出销售溢价率下降等原因，房地产上市公司出现“增收不
16、增利” 现象。其中，沪深、大陆在港上市房地产公司营业收入均值分别为 282.5 亿元、427.3 亿元，同比增长 22.8%和 20.7%；净利 润均值分别为 34.9 亿元、68.2 亿元，同比分别增长 19.7%、18.5%。从增速上来看，沪深及大陆在港均出现了增收不增利现 象，主要是由于土地成本、管理成本、融资成本等持续上行，挤压企业盈利空间。 2016-2019 年沪深及大陆在港上市房地产公司净利润率与净资产收益率均值 173.3 189.5 230.1 282.5 17.4 22.8 29.2 34.9 29.5% 9.3% 21.4% 22.8% 32.1% 31.1% 27.9%
17、 19.7% 0% 10% 20% 30% 40% 50% 0 50 100 150 200 250 300 2016年2017年2018年2019年 单位：亿元 营业收入净利润 营业收入均值增长率净利润均值增长率 215.9 272.2 354.0 427.3 30.5 43.4 57.5 68.2 30.6% 26.1% 30.0% 20.7%24.7% 42.1% 32.5% 18.5% 0% 20% 40% 60% 0 150 300 450 2016年2017年2018年2019年 单位：亿元 营业收入净利润 营业收入均值增长率净利润均值增长率 11.1% 13.8% 14.3% 1
18、3.3% 7.9% 10.8% 11.1% 10.8% 14.0% 16.7% 17.0% 16.6% 11.6% 14.2% 14.8% 14.6% 0% 4% 8% 12% 16% 20% 2016年2017年2018年2019年2016年2017年2018年2019年 沪深上市大陆在港上市 净利润率均值净资产收益率均值 7 中国房地产 TOP10 研究组 2019 年，各地调控政策持续，营业成本居高不下，房地产上市公司盈利质量出现下滑，沪深、大陆在港上市房地产公司 净利润率均值分别为 13.3%、16.6%，较上年下降 1.0、0.4 个百分点，其中大陆在港上市房地产公司净利润率高于沪深
19、 3.3 个 百分点；净资产收益率均值分别减少 0.3 和 0.2 个百分点，降至 10.8%和 14.6%。 三费持续上升，周转速度继续放缓 2016-2019 年沪深及大陆在港上市房地产公司三项费用率均值 2019 年，房地产行业市场处于深度调整期，同时金融环境仍偏紧，房地产上市公司融资成本和营销费用持续增长，三 项费用率整体呈上升趋势。沪深、大陆在港上市房地产公司三项费用率均值分别为 12.4%、14.6%，同比分别上升 0.2 和 0.1 个百分点。具体来看，上市房企 2019 年加大推盘力度，销售预算增加明显，导致销售费用率不断上升；同时加强内部管理， 优化员工结构，有效减少了管理成
20、本，但融资成本高企仍给企业带来了不小的压力，拉动企业整体费用增加。头部房企对费 用把控力度明显更强，其中部分企业通过标准化管理、拓宽融资渠道、严控成本等方式，实现对三费的稳定掌控。如恒大近 年来持续严控成本，凭借统一规划、统一招标、统一配送的标准化运营模式有效降低了企业的销售费用和管理费用；世茂股 份凭借其财务稳健、信誉良好的优点，2019 年陆续获取公司债、中期票据、定向融资公司等注册发行额度 94.5 亿元，全年 平均融资成本仅为 5.99%。 2016-2019 年沪深及大陆在港上市房地产公司存货周转率与总资产周转率均值 2019 年，房地产市场进入深度调整期，上市房企的资金与项目周转速
21、度基本保持稳定。具体来看，沪深上市存货周转 率为 0.29，同比下降 0.02，总资产周转率持平；大陆在港上市房地产公司总资产与存货周转率分别为 0.18、0.34，较上年均 3.7%3.8% 4.8% 6.2% 3.8% 4.5% 11.1% 11.6% 12.2% 12.4% 15.7% 14.9% 14.5%14.6% 0% 4% 8% 12% 16% 20% 2016年2017年2018年2019年2016年2017年2018年2019年 沪深上市大陆在港上市 销售费用率均值管理费用率均值 财务费用率均值三项费用率均值 0.33 0.32 0.31 0.29 0.24 0.22 0.2
22、1 0.21 0.38 0.37 0.35 0.34 0.21 0.20 0.19 0.18 0.0 0.1 0.2 0.3 0.4 2016年2017年2018年2019年2016年2017年2018年2019年 沪深上市大陆在港上市 存货周转率总资产周转率 8 2020中国房地产上市公司 TOP10 研究 下降 0.01。面对调控的持续深入，优秀房地产上市公司通过另辟蹊径打造独特运营模式、资产重组等方式提升企业资产使用 效率，实现企业资产的高效循环。如绿地借助企业自身基建平台构建起 TOD 拿地模式，助力公司在低能级城市维持较高的 运营效率， 2018 年至今已落地多个高铁商务区项目， 其
23、中部分达到一年内从拿地到回款的高周转效率； 大悦城实现重组后， 企业资产得到充分利用，同时解决了企业内部同业竞争问题，整体周转率得到稳步提升。 面对当前市场环境，房地产上市公司多数都在调整发展策略，部分龙头房企提出控规模、稳发展，过去的高举高打的方 法如今不再适用于所有企业。对于规模几乎已经触顶的企业来说，此时面临的是成长曲线的拐点，注重企业的现金流安全， 将财务稳健放到重要位置，以实现企业未来的长远发展；对于仍正在规模扩张中的企业来说，此时在保持适度增长的同时也 应关注企业的资金风险，尽量量入为出，投资节奏不宜过分前移。 （3 3） 财务稳健性：负债水平高位平稳， “紧投资稳现金”提高安全边
24、际财务稳健性：负债水平高位平稳， “紧投资稳现金”提高安全边际 2019 年，去杠杆初见成效，政策转向从“去杠杆”逐渐过渡到“稳杠杆” ，房地产上市公司积极配合国家调控，继续加 大销售回款计划的执行力度和调整投资强度，寻求发展与安全的稳态平衡。2020 年，随着疫情的逐步结束，房地产上市公 司应把握此融资窗口期，积极融资保障现金流安全，将企业的杠杆保持在可控范围内。 稳杠杆下负债率微升，现金短债比仍处安全区 2016-2019 年沪深及大陆在港上市房地产公司资产负债率与有效负债率 2019 年，在去杠杆转为稳杠杆的背景下，部分房地产上市公司的负债水平在可控范围内出现微升。沪深上市资产负债 率均
25、值同比下降 0.2 个百分点至 68.8%，大陆在港上市房地产公司资产负债率均值同比上升 0.3 个百分点至 75.5%。全年销 售承压的环境下， 企业预收账款表现未得到显著改善， 大陆在港上市房地产公司剔除预收账款后的有效负债率均值同比增长 0.6 个百分点至 57.3%，沪深则上涨 1 个百分点至 51.3%。整体来看，房地产上市公司对于企业负债水平实现了稳定把控， 负债率在合理范围内波动。 68.4% 68.4% 69.0%68.8% 74.1%74.4% 75.2% 75.5% 50.8% 52.5% 50.3% 51.3% 57.8% 60.2% 56.7% 57.3% 40% 45
26、% 50% 55% 60% 65% 70% 75% 80% 2016年2017年2018年2019年 沪深上市资产负债率大陆在港上市资产负债率 沪深上市有效负债率大陆在港上市有效负债率 9 中国房地产 TOP10 研究组 2016-2019 年沪深及大陆在港上市房地产公司速动比率与货币资金/短期及一年到期借款 2019 年，伴随上市房企的大量债务到期，短期偿债压力继续增大，企业强化销售回款计划，拓展资金来源，现金量仍能 覆盖短期债务。沪深及大陆在港上市房地产公司速动比率同比分别下降 0.03、0.02 至 0.53、0.57；货币资金/现金及现金等价 物与短期及一年到期借款的比值均值分别为 1
27、.20、1.51。具体到企业来看，头部房企执行力强，融资渠道广，短期偿债能力 更优，如碧桂园、万科、保利手持现金与短期及一年到期借款的比值分别为 2.14、1.73、2.10，显著高于行业平均水平。 稳健投资强化回款，现金流稳定增长 2017-2019 年沪深及大陆在港上市房地产公司现金流净额均值 房地产上市公司通过过去两年对现金流的严格把控，2019 年，公司手持现金及现金等价物情况得到明显改善。其中， 大陆在港上市房地产公司现金及现金等价物净增加额均值同比增加 13.8%至 60.5 亿元，沪深上市房地产公司均值为 22.1 亿 元，同比提升 16.8%。具体到内部来看，连续对销售回款的严
28、抓取得了显著成效，经营性现金流持续普涨，沪深、大陆在港 上市房地产公司经营活动产生的现金流量净额分别为 35.3 亿元、57.4 亿元，较上年分别增加 6.9 亿元、11.7 亿元；融资方 面，大型企业的优势进一步凸显，大陆在港上市房地产公司筹资活动产生的现金流量净额均值虽同比下降 10.2%，但仍有 96.7 亿元的规模，而以中小房企为主的沪深上市房地产公司则继续下探至 16.6 亿元，在边际宽松机遇出现时，可以发行多 笔债务缓解企业资金压力； 在土地投资方面， 房地产上市公司普遍采取适度收紧的态度， 沪深上市为了弥补融资带来的差距， 在投资方面收紧的幅度明显更大，现金流量净额均值同比增加
29、8.8 亿元至-29.8 亿元，与之对应的大陆在港则同比增加 5.5 亿 元至-93.6 亿元。 1.95 1.22 1.30 1.20 1.96 1.55 1.60 1.51 0.60 0.58 0.56 0.53 0.62 0.62 0.59 0.57 0.0 0.2 0.4 0.6 0.8 0.0 0.5 1.0 1.5 2.0 2.5 2016年2017年2018年2019年 沪深上市货币资金/短期及一年到期借款大陆在港上市现金及现金等价物/短期及一年到期借款 沪深上市速动比率大陆在港上市速动比率 22.1 60.5 35.3 57.4 16.6 96.7 -29.8 -93.6 -1
30、50 -100 -50 0 50 100 150 沪 深 上 市 大 陆 在 港 上 市 沪 深 上 市 大 陆 在 港 上 市 沪 深 上 市 大 陆 在 港 上 市 沪 深 上 市 大 陆 在 港 上 市 现金及现金等价物净 增加额 经营活动产生的现金 流量净额 筹资活动产生的现金 流量净额 投资活动产生的现金 流量净额 2017年2018年2019年 单位：亿元 10 2020中国房地产上市公司 TOP10 研究 2018、2019 年房地产上市代表公司拿地金额、拿地金额占销售额比重情况 2019 年，房地产市场调控仍以稳定市场预期为主，市场仍较为理性，房地产上市公司谨慎投资、抢抓回款，
31、将现金流安 全放在公司运营的重要位置： 一方面，房地产上市公司投资贯彻谨慎的态度与策略，量入为出稳定企业现金流。2019 年房地产上市代表公司拿地金 额均值为 407.3 亿元，同比下降 11.4%，拿地金额占销售额比重均值为 22.3%，较上年下降 7.4 个百分点，上市房企在整体 保持谨慎投资的同时，部分企业在适时扩充“粮草” 。其中，销售额 3000 亿以上企业保持了规模的适度增长，投资比重下降 5.6 个百分点；1000-3000 亿与 100-500 亿企业整体则更为谨慎，比重同比分别下降 8.3 和 11 个百分点，部分企业加大拿地 力度，如时代中国新增拿地金额同比增长 80.4%
32、，中骏权益拿地金额同比增长率高达 74.4%，这两家企业的拿地金额占销售 额比重都出现了明显的增长。 另一方面，在资金“开源”变的愈加困难的背景下，部分房地产上市公司从内部着手，以更坚定的手段执行销售回款计 划，重视经营性现金流的良性循环。如碧桂园连续两年加大对销售回款与现金回款指标的考核，2019 年权益销售现金回款 约 5301 亿元，权益销售回款率达 96%，连续两年在 90%以上，连续四年保持经营性现金流净额为正；万科在 2018 年度业 绩会上就表示将长期坚持以现金流为核心的经营方针，回款率保持领先水平，在执行中每季度进行动态调整坚持积极销售、 回款，2019 年经营性现金净流入 4
33、56.9 亿元，连续 11 年经营性现金流为正，年末持有现金 1661.9 亿元，远高于一年内到期 的流动负债。 2018、2019 年房地产企业发债情况 除加快公司内部现金流的良性循环外， 房地产上市公司也在紧盯融资窗口期， 加大融资力度获取外部资金支持。 2019 年 5488.7 5386.0 3506.0 3971.0 6.2% 5.4% 7.6%8.9% 0% 1% 2% 3% 4% 5% 6% 7% 8% 9% 10% 0 1000 2000 3000 4000 5000 6000 2018年2019年 单位：亿元 信用债海外债信用债成本海外债成本 -10% 0% 10% 20%
34、30% 40% 50% 60% 70% 80% 0 500 1000 1500 2000 2500单位：亿元 2019年拿地金额2018年拿地金额 2019年拿地金额/销售金额2018年拿地金额/销售金额 3000 亿以上 100-500 亿 500-1000 亿 1000-3000 亿 11 中国房地产 TOP10 研究组 房地产行业信用债与海外债发行总规模共计 9357 亿元，较上年同比增加 4%，其中信用债发行规模 5386 亿元，同比下降 1.9%，海外债发行规模 3971 亿元，同比增加 13.3%。部分具备较高成长潜力的企业获得海外资本市场的青睐，如融创海外 债发行规模共计 231
35、.7 亿元，融信共发行海外债 156.7 亿元，佳兆业海外发债募得资金 153 亿元。从发债成本来看，央企、 国企以及财务稳健的龙头民企赢得市场的青睐，发债成本始终保持较低水平，部分高成长性房企更多发行海外债，海外债成 本有所增加。 受市场下行和调控不放松影响，房地产企业正在面临费用率提升、负债率升高、短期偿债能力下滑的困境，尤其中小型 房企仍将面临一定的盈利和资金压力。未来，在融资监管全方位趋紧的情况下，行业分化将会持续加剧，大中型房企应控制 扩张速度，谨慎进入非地产领域，聚焦市场需求旺盛的强支撑城市，适度降低杠杆比例，强化合作投资与开发，保障企业的 持续健康发展；对部分小型企业来说，应适度
36、调整资产结构、加强合作、保持稳健财务才能赢得更多持续发展机会。 （4 4） 股东回报：股东收益小幅上涨，经济增加值（股东回报：股东收益小幅上涨，经济增加值（EVAEVA）增速收窄）增速收窄 2019 年，房地产上市公司采用提升企业运营效率、加大推盘销售力度、多渠道融资等方式为公司开源节流，为广大股 东创造更高的经济价值，提高投资者的投资回报率，强化企业价值创造能力。 每股收益水平出现分化，强者恒强态势凸显 2016-2019 年沪深及大陆在港上市房地产公司每股收益均值 2019 年，房地产上市公司加强合作力度提高资本利用效率，加上销售业绩持续增长带来的盈利规模增长，股东回报水 平在持续攀升，但
37、不同规模企业间仍有分化。沪深上市房地产公司每股收益均值为 0.64 元，较上年上升 3.2%；以大型房企 为主的大陆在港上市房地产公司均值则为 0.87 元，同比上涨 7.4%。部分企业 2019 年表现亮眼，为股东创造出更大价值，如 万科、华润置地和中海每股收益均在 3 元以上二二年 五月 中国城市规划设计研究院 住房和城乡建设部城市交通基础设施监测与治理实验室 百度地图慧眼 全国主要城市通勤监测报告 20202020年度年度 发布版 我们力争通过大数据分析，客观、系统呈现城市的主 要通勤特征。因数据覆盖性等原因，相关指标值可能存在 一定偏差，所载全部内容仅供参考。 影响通勤的因素众多，指标
38、值大小还不足以判断城市 职住空间布局和通勤交通组织的优良中差，城市通勤的评 价与诊断还需要深入、细致研究。 未来期待与更多的合作伙伴一起共同挖掘数据价值， 提高我国城市治理的科学化、精细化、智能化水平，为建 设更多人民满意的城市献策出力。 声明 目录 CONTENT 编制说明 01 编制目的 02 城市选取 03 数据说明 04 内容框架 01 02 03 04 05 06 通勤范围 空间匹配 通勤距离 幸福通勤 公交服务 轨道覆盖 0 1 0 2 核心通勤指标 0 3 01 02 03 04 北京市 上海市 广州市 深圳市 城市通勤特征 02 03 09 11 14 16 18 20 25
39、30 35 01 05 06 05 解析说明40 编制说明 0 1 编 制 说 明 核 心 通 勤 指 标 城 市 通 勤 特 征 1 1.编制目的 2017年，习总书记明确提出“要建立城市体检评估制度，建设没 有城市病的城市”。城市体检既是“美丽中国”建设的核心内容， 也是推动城市人居环境高质量发展的内在要求。 通勤是城市生活的重要组成，关系着居民幸福感，影响着城市宜居性。 职住是城市空间的核心功能，决定了城市结构、空间绩效和运行成本。 快速城镇化进程使得中国大城市的职住空间关系发生了深刻的嬗变， 同时也带来长距离通勤和交通拥堵等城市病问题。在这样的背景下， 如何塑造高质量生活就成为当前中国
40、城市发展面临的一个重要挑战。 居住、就业与通勤支撑，影响着城市发展和居民生活，是国土空间规 划定期评估工作重点关注、持续跟踪的主题。报告尝试构建起量化评 估城市通勤的指标和方法体系，以期为政策制定、城市规划、交通组 织、学术研究工作提供素材与启示。 6个核心指标 通勤范围：城区通勤半径 空间匹配：职住分离度 通勤距离：平均通勤距离 幸福通勤：5公里通勤比重 公交服务：45分钟公交服务能力占比 轨道覆盖：轨道覆盖通勤比重 报告选取36个中国主要城市， 借助互联网位置服务和移动通 讯数据，从通勤范围、空间匹 配、通勤距离、幸福通勤、公 交服务、轨道覆盖6个方面， 描绘了城市通勤画像。通过核 心指标
41、的横向比较和城市空间 的挖掘解析，从两个视角认识 城市通勤特征，探寻城市生长 规律，定位典型空间与问题。 编 制 说 明 核 心 通 勤 指 标 城 市 通 勤 特 征 特大城市 型大城市 超大城市 城市列表：城市分类： 北京市、上海市、广州市、深圳市 天津市、沈阳市、南京市、杭州市、青岛市、 郑州市、武汉市、重庆市、成都市、西安市 太原市、大连市、长春市、哈尔滨市、合肥市、 厦门市、济南市、长沙市、昆明市、乌鲁木齐市 石家庄市、呼和浩特市、宁波市、福州市、南昌市、 南宁市、海口市、贵阳市、兰州市、西宁市、银川市 型大城市 型小城市 拉萨市 4 10 10 11 1 上海 广州 深圳 武汉 南
42、京 成都 哈尔滨 长春 大连 济南 昆明 兰州 西宁 石家庄 海口 贵阳 银川 呼和浩特 南昌 长沙 西安 南宁 福州 宁波 重庆 天津 北京 沈阳 杭州 青岛 郑州 太原 合肥 厦门 乌鲁木齐 拉萨 本报告共选取36个全国重点城市作为研究对象。其中直辖 市（4个）、计划单列市（5个）、省会城市（27个）。 2.城市选取 2 编 制 说 明 核 心 通 勤 指 标 城 市 通 勤 特 征 3 3.1 研究对象 3.数据说明 中心城区通勤人口：以居住地或就业地至少一端位于中心城区范围 内的通勤人口作为研究对象，包含城区内部通勤、城区居住郊区就业、 郊区居住城区就业、城区居住市外就业、市外居住城区
43、就业。 中心城区范围：以现行城市总体规划中明确提出的中心城区范围为 基础，结合街道（乡镇）行政边界以及通勤人口分布进行局部调整， 覆盖中心城主要建成区域。 编 制 说 明 核 心 通 勤 指 标 城 市 通 勤 特 征 3.2 数据来源 3.数据说明 通勤OD：来自2019年1-6月，百度地图位置服务和移动通信运营商 手机数据获得的用户居住地、就业地信息，以250米栅格汇聚形成通 勤OD，将两个相互独立数据源进行交叉验证、融合分析。 通勤距离：采用路网最短距离，来自百度地图250m栅格计算的 OD间路网距离，直线距离2.5千米内采用骑行方式路网距离，2.5千米 以上采用小汽车方式路网距离。 通
44、勤时耗：采用百度地图250m栅格计算的公交方式行程规划信息， 公交方式包含轨道、常规公交以及多种公交方式的组合换乘，出行时 耗包含步行时间、候车时间、乘车时间以及换乘步行时间。 4 互联网位置服务 移动通信运营商 数据来源 15407 中心城区居住人口 8012 3836 中心城区通勤人口 81% 652734% 市区常住人口 1.9亿人 中国城市统计年鉴 2018 样本率%样本量（万人） 市区就业人口 1.1亿人 样本率%样本量（万人） 70% 34% 注：相关数据处理各环节均匿名化，各环节及输出均不涉及个体隐私 编 制 说 明 核 心 通 勤 指 标 城 市 通 勤 特 征 4.内容框架
45、横向对比 呈现通勤特征 空间解析 发掘特征成因 核心通勤指标城市通勤特征 通勤范围：城区通勤半径 空间匹配：职住分离度 通勤距离：平均通勤距离 通勤空间椭圆 居住就业空间分布 幸福通勤：5公里通勤比重 公交服务：45分钟公交服务能力占比 轨道覆盖：轨道覆盖通勤比重 职住人口圈层分布 职住特征空间分类 通勤联系分类构成 通勤空间联系期望线 平均通勤距离空间分布 公交通勤时耗空间分布 轨道覆盖通勤人口比重 轨道覆盖空间范围 轨道覆盖居住就业分布 5 核心通勤指标 0 2 编 制 说 明 核 心 通 勤 指 标 城 市 通 勤 特 征 6 1.通勤范围：通勤空间半径 覆盖90%中心城区通勤人口的居住
46、或就业分布的空间椭圆 提供椭圆型心、长轴半径、短轴半径、长轴方向角。 通勤椭圆的长轴半径，是体现城市需要交通服务支撑的空 间尺度。 通勤范围：具有紧密通勤联系的空间范围，对于认识城市空间结构 和运行特征具有重要作用。构建覆盖90%中心城区通勤人口居住与就 业分布的空间椭圆，以椭圆长轴定义通勤空间半径，作为城市通勤范 围测度。通勤空间半径越大，说明城市通勤紧密联系的空间范围越大。 中心城通勤影响范围往往超出自身行政范围，通勤空间半径标识了城市运 行需要支撑的空间尺度，辅以通勤空间椭圆，进一步呈现城市通勤范围与 空间形态。 通勤范围 椭圆 通勤空间 半径 指标计算样本：中心城区通勤人口(居住、就业至少一端位于中心城区) 编 制 说 明 核 心 通 勤 指 标 城 市 通 勤 特 征 7 38 千米 31 千米 29 千米 25 千米 城市规模研究城市通勤空间半径（千米） 1.通勤范围：通勤空间半径 全国主要城市通勤空间半径 注：蓝色标注城市规模分类的指标均值 编 制 说 明 核 心 通 勤 指 标 城 市 通 勤 特 征 8 1.通勤范围：通勤空间半径 全国主要城市通勤范围椭圆 重庆 40千米 大连 34千米 长春 29千米 深圳 40千米 哈尔滨 32千米 天津 37千米 济南 31千米 兰州 29千米 上海 39千米 北京 40千米 沈阳 31千米 宁波 31千
