1、术性观念。 1. 价值观的类型 图5 - 2是模型的个人特征部分。模型显示了决策的最初影响来自决策者的个人 价值观。这些价值观是人在一生的经验中形成和改变的。罗基奇认为价值观可分 为两类：最终价值观和工具性价值观。最终价值观是指“关于最终目标或所希望 的最终生活状态的观念和概念。 ” （如舒适的生活富裕的生活）；工具性价值 观是指“关于所希望的行为模式的观念或概念，这一行为模式有助于获得所希望 5.1 个人特征 5.1.1 价值观 的最终生存状态” （如有抱负工作勤奋，充满热情） 。6表5 - 1中包括了罗基奇 用到的最终价值观和工具性价值观。 图5-2 个人特征 表5-1 罗基奇价值观调查
2、最终价值 生活舒适（生活富裕） 令人兴奋的生活（刺激的，积极的生活） 成就感（持续的贡献） 和平的世界（无战争和对抗） 美好的世界（大自然和艺术的美） 平等（手足情谊） 家庭安全（照顾所爱的人） 自由（独立，自由的选择） 幸福（满足感） 内心和谐（无内心斗争） 成熟的爱（灵与肉的亲密关系） 国家安全（防御外来进攻） 快乐（愉快，休闲的生活） 获得拯救（被拯救的，无尽的生命） 自尊（自我尊重） 社会认可（尊重，赞赏） 真正的友谊（亲密的伙伴关系） 智慧（对生命的成熟理解） 工具性价值 有抱负（工作努力，充满热情） 思想开阔（思想开放） 有能力（能干，有成效） 快乐（高兴，愉快） 清洁（干净，整洁
3、） 有勇气（维护自己的信仰） 宽容（愿意原谅他人） 乐于助人（为他人的利益而工作） 诚实（诚挚，真诚） 有想像力（大胆，有创造力） 独立（自立，自足） 智慧（聪明，思想有深度） 逻辑性强（思维有一致性，有理智） 友爱（亲切，温柔） 89个人特征下载 个人 1. 价值观 a.类型 1)工具性价值观 2)最终价值观 b.监督者 1)自我力量 2)环境依赖 3)控制点 2. 道德发展阶段 3. 道德获准 ( 续) 工具性价值 顺从（有义务感，彬彬有礼） 有礼貌（谦恭，文雅） 负责（可靠，可信赖） 自我控制（自我克制，自律） 虽然决策者的个人价值观左右着私人生活中的伦理决策，但在职业生活中， 个人价值
4、被组织结构中其他力量中和了，这些力量能改变个人价值观在决策中的 作用。哲学家将有明显区别的这两种不同的决策作用称作个人伦理和公众伦理。 以下这段著名的文章阐释了这一观点，它摘自莱茵霍尔德尼布尔( R e i n h o l d N i e b u h r )的道德的人和不道德的社会的前言： 必须明确地区分个人的道德行为和社会行为与社会团体(民族的、种 族的、经济的)的道德行为和社会行为。这种区分使政治政策成为合理的 和必要的，无疑这些政治政策总是使纯粹个人化的伦理观感到困窘。7 2. 影响个人价值观作用的因素 三种个人特征在决策行为中影响着个人价值观的作用，他们是自我实力、对 领域的依赖性和控
5、制点。 自我实力自我实力实际上是自信的另一种说法。自我实力与个人观念相联 系。一个有较强自我实力和较高自信程度的人比自我实力较弱的人在更大程度上 依赖个人观念。自我实力强的人更多地依靠自己的个人价值观和是非观念，受他 人的影响较少。因此，组织对决策的伦理方面的影响相对自我实力较强的人比自 我实力弱的人要小。 环境依赖性当情况不清楚时，环境依赖性较强的人更多地用他人提供的信 息来确定问题；而不依赖环境的人则依靠自己拥有的信息和自己开发的信息。 伦理问题常提出一些模棱两可的难题。在组织环境中，依赖环境的人往往在 尽力对付伦理难题时在很大程度上受组织内其他人的影响，因为他们在决策中接 受并使用组织内
6、其他人提供的信息。因此，他们的决策会与他们在组织外无法获 得他人信息的情况下所作的决策有很大偏离。 不依赖环境的人在决策中使用的信息往往只限于自己拥有的信息。这些信息 或是事前收集的，或是为帮助解决某个伦理难题由决策者自己收集的。他们的决 策更大的程度上依赖于自己的个人价值观，因此往往与在组织外进行的决策偏差 很小。 控制点控制点反映了一个人如何理解自己对生命中事件的控制能力。 “外部 控制”认为生命中的事件是由命运、天命或运气控制的；“内部控制”认为生命 中的事件是由自己的行动控制的。内部控制论者更容易对后果产生责任感，因为 他们更依赖他们的个人价值观和是非观念来指导自己的行动。外部控制论者
7、对行 为后果的责任感较差，因此更容易受组织内其他力量的影响。 总的说，决策者行为对其个人价值的反映程度在某种程度上取决于决策者的 自我实力、环境依赖性和控制点观念。一个自我实力较强，不依赖环境的内部控 制论者A，其行为往往较彻底地反映自己的个人价值观。一个自我实力较差且依 赖环境的外部控制论者 B，其行为则与他的个人价值观关系甚少。因此，我们可 以认为组织力量在决策过程中对 A的个人价值观的中和作用比对 B的个人价值观的 中和作用要小。 90第5章伦理与决策下载 科尔伯格在对美国的男孩子进行了 2 0年的研究中提出了道德发展的 6个阶段。 个人的道德按照这个阶段顺序地发展，很少有人能达到最高的
8、两个阶段。科尔伯 格认为，对小孩子来说，正确的行为是由外部法规和标准决定的。随着孩子的成 熟，对正确行为的指导逐渐发展为内部控制。科尔伯格将伦理发展阶段分为三个 层次前传统的、传统的和后传统的每个层次包括两个阶段。 8 表5 - 2显示了每一阶段决定正确伦理行为的标准都不同，他们依次是： 阶段一避免惩罚的行为。 阶段二服务于自己需求的行为。 阶段三得到他人赞同的行为。 阶段四遵守法律和权威的行为。 阶段五为社会契约进行的行为。 阶段六普遍原则支持的行为。 表5-2 科尔伯格的道德发展阶段学说 层次一：前传统的 第一阶段有形后果决定行为正确与否。做正确的行为是为了避免惩罚。 第二阶段满足个人需要
9、的就是正确的。做正确的行为是为了满足自己的需要。 层次二：传统的 第三阶段得到他人同意的就是正确的。做正确的行为是为了让他人认为自己是个好人。 第四阶段合法的就是正确的。做正确的行为是为了遵守法律和权威。 层次三：后传统的 第五阶段尊重个人权利和社会契约的就是正确的。做正确的行为是为了遵守社会契约。 第六阶段普遍原则决定什么是正确的。正确的行为符合公正原则，公平原则和普遍人 权原则。 资料来源：1 9 8 1年纽约 Harper 二、它促使组织成员效忠于大于自我的事物 (组织); 三、它有 助于组织的交际体系的稳定性; 四、它为行为提供了理论基础和方向。 1 4 惠普公司的文化很著名，它的基础
10、是一般被称为“惠普方式”的商业哲学。 1 5 惠普方式包括一套基本的组织价值观，它们起着公司文化基石的作用。这些价值 观是： (1) 信任并尊重个人。 (2) 注重高水准的成就和贡献。 (3) 以不妥协的正直进行商业经营。 (4) 通过团队工作实现共同目标。 (5) 鼓励灵活性和创新。1 6 惠普方式孕育了某些管理实践，其中包括最著名的一个巡回式管理 ( M B WA )。 这一技巧受到惠普的创始人和许多经理的青睐。 ”惠普现在负责业务的执行 副总裁约翰多伊尔的讲话正式认可了这种管理方式。他对一群惠普的经理们说， 要更好地了解情况，更聪明地管理，他们需要的不是去学M B A，而是多做采取 M
11、B WA。 ”1 7有一些故事表现了公司对雇员的关心，比如比尔休利特讲述的关于 一个以前雇员隐患结核病而离职修养两年的事， ”我们有机会看到了这一切对破 坏其家庭的影响。于是，我们制定了一个医疗灾难保险计划来保护我们的雇员。 ” 1 8类似的故事，加上管理层与同级的行为，使新雇员们迅速地熟悉公司的文化。 在我们的模型中，文化的作用像使组织与普遍同一性和共同行为粘合在一起 的胶水。它影响决策者的思想和感情，并提供行动指导。它体现在组织内的规范、 93组织文化下载 5.2 组织文化 仪式、传说、故事和例行习惯中。了解公司的文化有助于我们解释决策者在决策 过程中的各种应激反应。 开放性质和民主性质的
12、文化会将权利和责任授予在组织低层的人员。这增加 了低层决策者参与非伦理决策行为的机会。但是，如果公司文化中的共同价值观 反对在伦理方面可疑的行为，这种机会就减少了。相反，较专制并且伦理价值观 较放任的文化会导致道德水平低下的行为。 组织文化的作用像胶水使组织粘合在一起，我们应该单独研究组织文化的特 定方面，以增进我们对伦理决策的理解。这些方面包括组织风气和组织目标。图 5 - 3显示了这些组成部分。 图5-3 组织特征 1. 组织风气 组织风气，或称组织氛围，可被看作“对工作环境中影响心理的重要方面持 久的认识” 。1 9本杰明施奈德(Benjamin Schneider)认为在实际生活中有许
13、多种组 织风气。 2 0虽然有许多对其他组织风气的研究，我们只讨论伦理风气。这些伦理 风气包括专制与控制、结构等级、奖励性质、关怀、温暖和支持。 2 1 伦理风气维克托( Vi c t o r )和卡伦( C u l l e n )认为组织中存在表5 - 4中的9种伦理风 气。2 2解决问题时用到的伦理标准和参考层次决定了特定的伦理风气。 （更完整的 讨论请见第4章。 ）这9种风气可概括为自我利益、公司利益、效率、友谊、团队 利益、社会责任、规则和经营程序、个人伦理以及法律和职业规范。一个企业中 可以有一种以上的伦理风气，比如其不同地区的机构和位于组织不同位置的机构 会有不同的风气。组织机构中
14、的伦理风气对决策者考虑商业伦理问题的方法会有 很大的影响。 经验性调查的著作中出现越来越多的一致意见，认为决策者与上级和同级的 关系会影响决策的伦理尺度。你可以认为这种影响作物业管理理论与实务 教学课件 主讲人：王秀云 第七章 前期物业管理 第一节 物业管理招投标 一、物业管理招标投标的概念及招标投标的必要性 招标和投标是一个过程的两个方面。 （一）物业管理招标投标的概念 物业管理招标投标是指开发商或业主管理委员会，为即将竣工使用或正在 使用的物业寻找物业管理企业而制定出符合其管理服务要求和标准的招 标文件，向社会公开招聘，并采取科学的方法进行分析和判断，最终确 定物业管理公司的全过程。 物业
15、管理投标是指投标人在接到招标通知后，根据招标通知的要求编制投 标文件，并将其递交给招标人的行为。 （二）物业管理实行招标投标的必要性 1.物业管理的招标投标是发展社会主义市场经济的需要。 2.物业管理的招标投标是房地产管理体制改革的需要。 3.物业管理的招标投标是提高物业管理水平，促进物业管理行业发展的需 要。 二、物业管理招标和投标的原则 （一） 物业管理招标的原则 1.公平原则 所谓公平原则是指在招标中向所有物业管理企业提出的 投标条件都必须是一致的，也就是说让所有参加投标者都能 在相同基础上进行投标。 2.公正原则 所谓公正原则是指在所有投标者起点公平的基础上，还 要在整个评标过程中，对
16、所使用的准则应具有一贯星河普遍 性。 3.合理原则 所谓合理原则是指招标单位确定的标底和要求必须是合理 的，即不能接受低于正常的管理服务成本的标价，也不能脱 离市场实际情况，提出不切实际的管理服务要求。 （一） 物业管理投标的原则 1.真实性原则 所谓真实性原则是指投标人在其投标书中 所阐述的所有内容均是真实反映了投标人的 投标意愿、经营能力和技术水平，投标人应 对其标书的内容做到“言出必行”。 2.合理竞争原则 所谓合理竞争是指投标人凭借自身的经 营实力、管理水平和服务质量，通过良性竞 争优胜劣汰而取胜。 三、物业管理招标投标的组织机构的设置 （一）物业管理招标的组织机构的设置 招标机构的设
17、立有两种途径：一是招标人 自行组织成立的招标机构；二是招标人委托 招标代理机构招标。 （二）物业管理投标的组织机构 1.开发部 2.财务部 3.工程部 四、物业管理招标的范围、方式 （一）物业管理招标的范围 1.根据“是否与社会公众利益密切相关”的原则。 2.根据“是否关系到国家利益”的原则。 3.根据“是否涉及国家安全或军事机密”的原则。 （二）物业管理招标的方式 1.公开招标 公开招标是指招标人（业主或开发商）通过报纸、电视及其他新闻渠道公 开发布招标通知，邀请所有愿意参加投标的物业管理企业参加投标的招 标方式。 2.邀请招标 所谓邀请招标是指不公开刊登招标广告，而是直接邀请几个单位投标的
18、招 标方式。 3.仪标 议标又叫谈判招标，是开发商或业主不必公开发布招标公告，而是选择其 认为有能力承担或能获取该项业务的物业管理企业，邀请其投标，然后 通过平等协商，最终达成协议。 五、物业管理招标的程序 （一）招标的准备阶段 所谓招标的准备阶段是指从开发商或业主决定进行物业 管理的招标到正式对外招标（即发布招标公告）之前的这一 阶段所做的一系列准备工作。 1. 成立招标机构 2. 编制招标文件 3.制定标底 （二）招标的实施阶段 所谓招标的实施阶段是指整个招标过程的实质性阶段。 招标的实施阶段主要包括以下几个具体步骤：发布招标公告 或投标邀请书；组织资格预审；召开标前会议；开标、评标 和定
19、标。 （三）招标结束阶段 六、物业管理的招标文件 （一）物业管理招标文件的概念 物业管理招标文件是指物业管理招标人向投标人 提供的指导投标工作的规范性文件，是投标单位编 制标书，进行投标，招标单位评标、定标、签订物 业管理委托合同的共同基础。 （二）物业管理招标文件的构成 我国对招标文件的格式尚未统一，但在一般情况 下应包括以下几部分内容： 1.招标书 2.招标单位对管理服务的具体要求和初步设想 3.投标须知 七、投标实施的步骤 （一）购买阅读招标文件 （二）考察物业现场 （三）制定管理服务方法及测算工作量 （四）制定资金计划 （五）标价试算 （六）编制标书 （七）封送标书 八、物业管理投标书
20、的编写 （一）物业管理投标书的主要内容 所谓物业管理投标书，即投标人须知中规定的，投标者 必须提交的全部文件。它的构成主要包括以下几部分： 1.标书的封面 投标书的封面，一般要填写招标单位名称，物业管理项 目或本投标书的名称（标题），投标单位的名称、负责人的 姓名，以及标书投送的日期等内容。 2.标书的序言 投标书的序言是投标企业对自身及拟管理的物业进行简 短的介绍。 3.标书的目录 4.标书的正文 5.标书的附件 （二）编写物业管理投标书的注意事项 1.编写物业管理投标书的基本要素 （1）计量单位 （2）货币 （3）标准规范 （4）表述方式 （5）理论技巧 （6）资料真实性 2.物业管理投标
21、书在编写中应注意的问题 （1）要确保填写无遗漏、无空缺 （2）不得任意修改填写的内容 （3）填写方式要规范 （4）不得改变标书格式 （5）计算数字必须准确无误 （6）报价合理 （7）包装整洁美观 （8）报价方式规范 （9）严守秘密，公平竞争 九、开标、评标与定标 （一）开标 所谓开标是指招标单位在预先规定的时间里，将各投标单位的投标文 件正式启封揭晓。它的程序是： （1）宣布评标委员会成员名单 （2）标单位法人代表讲话，介绍此次招标情况。 （3）招标委员会负责人宣布唱标内容、评标经律、内容事项和评标原则。 （4）宣布因投标书迟到或没有收到而被取消资格的投标单位的名单，并将 此情况记录在案，必要
22、时公证人员签字。 （5）公证人员当场验证投标标函，主持抽签决定唱标顺序。具体做法是工 作人员将投标箱运送到开标会场，当众开启投标箱，并核对每个封套上 的编号以确定此项投标无误。 （6）唱标 （7）宣读公证词，表明此次开标经公证不效。 （8）开标会议结束 （二）评标 所谓评标是指在评标委员会的组织下，由招标委员会选择标价较低， 资信条件较好的投标公司进入合同签订谈判过程。 评标的程序分以下几个步骤： （1）标书的初步评议 投标单位投标资格的审查。 对投标书内容完整性的检查。 计算偏差的审查。 （2）标书的详细评审 （3）询标 （4）编写评标报告 评标报告就是评标结论，该报告的主要内容有： 简要介
23、绍招标情况。 列出参加竞标的公司总数及各自名称，以及因各种原因其标书被列为“ 废标”的投标公司名称。 主体部分 （三）定标 所谓定标是指在评标委员会对所有标书进行筛选评定后，将由招标 单位或业主管理委员会通过再次评审最终选择确定中标人。 十、物业管理投标策略与技巧 （一）物业管理投标策略 1.物业管理投标原则 （1）集中实力、重点突破 （2）客观分析、趋利避险 （3）精益求精、合理估算 （4）适当加价、承诺报价 （5）加强调查、了解市场 2.物业管理投标策略类型 （1）攻势策略 （2）守势策略 （3）低成本策略 （4）差异策略 （二）标价估算技巧 1.标价的确定程序 （1）估价准备工作 （2）
24、服务费用估算 （3）报价的编制与提交 2.标价的调整与确定 （1）标价调整的原因 （2）标价调整的内容 第二节 前期物业管理概述 一、物业管理早期介入的工作内容和必要性 （一）物业管理早期介入的工作内容 1投资立项阶段 2规划设计阶段 3施工建设阶段 （二）物业管理早期介入的必要性 1.完善物业的使用功能； 2.有利于后期物业管理工作的顺利进行； 3.为接管验收、保证物业正常运行打下基础。 二、前期物业管理 （一）前期物业管理的概念 前期物业管理是指在业主、业主大会选聘物业管理企业 之前，由建设单位选聘物业管理企业所进行的物业管理。 （二）前期物业管理的工作内容 物业管理企业前期物业管理的工作
25、内容，大致可归纳为 以下几个方面： 1.草拟物业管理方案，承揽物业管理任务。 2.签订物业管理合同，建立与业主和使用人的联系。 3.工程建设现场，提出合理化建议。 4.设计物业管理模式，草拟管理制度。 5.建立服务的系统与网络。 6.办理移交接管与入伙事宜。 三、物业管理的早期介人与前期物业管理的区 别 （一）是否拥有对于物业的经营管理权 （二）是否承担相应的民事责任 第三节 物业的竣工验收与接管验收 一、物业竣工验收及其种类 （一）物业竣工验收的定义 竣工是指一个建筑工程项目，经过建筑施工和 设备安装后，达到了该工程项目设计文件所规定的 要求，具备了使用的条件。工程项目竣工以后，承 建单位需向建设单位办理交付手续。在办理交付手 续时，需经建设单位或专门组织的验收委员会对竣 工项目进行查验，在认为工程合格后办理工程接受 手续，把产品移交给建设单位
