1、本高，拆迁难度大，开发时间长的问题。 7、银行对 CBD 区域的介入不够，支持力度小 在国外，CBD 的发展是由银行支撑起来的，银行往往是 CBD 的大买家，并构成 CBD 写 字楼的主要驻户。由于受政策限制，外国银行进驻 CBD 将需要一定的时间，大型投资商没 有介入途径。而国内银行也基本集中到了金融街。 另一方面，银行对写字楼的贷款政策较为严格，也让一部分客户对 CBD 可望而不可及。 （二）CBD 写字楼市场面临的机遇与挑战 1、国际国内经济发展的影响 CBD 作为北京进行国际商务交流活动的主要场所，受国际国内经济发展变化的影响相当 大。随着今年全球经济增长放缓，中国经济发展也步入了关键
2、的一年，但经济复苏基础不稳 的问题暴露出来，是继续复苏，在周期波动的上升轨道运行，还是再次走低，甚至衰退，将 从根本上决定 CBD 写字楼后市的发展。 2、加入 WTO 的影响。 短期内中国如能加入 WTO，必将扩大市场开放，推进北京经济的全球化发展及金融、贸 易、信息技术全方位的国际商务活动的全面扩展，中央商务区的建设面临极好机遇，将可以 加快其发展进程。而一定时间内不能够加入 WTO，CBD 发展的进程仍将不可阻挡。 3、商务功能分散的影响 目前在北京市，来自中关村和金融街的竞争十分明显。国内金融机构主要集中在金融街， 信息技术业企业的理想地是中关村高科技园区，形成 CBD 金融和信息功能
3、的分离扩散与削 弱，将影响 CBD 作为中央商务区建设的进程。上海陆家嘴金融区等也将会与北京 CBD 在 吸引外资进入方面构成一定的竞争。 五、市场预期 根据北京市 CBD 的规划，在 3.99 公里的 CBD 区域将要建设 1000 万平方米的高档建筑。 其中，写字楼与公寓的比例为 70：30，从近年 CBD 写字楼市场的表现和 CBD 周边地 区写字楼市场的表现来看，CBD 写字楼呈现供不应求的局面，在良好的规划前提下 CBD 写 字楼市场将进入长期稳定向上持续发展的阶段。 （一）供应方面近期供应量较少，潜在供应量较大 1、近期供应量较少，潜在供应量较大 CBD 写字楼的供应数量在 5 至
4、 10 年内将大量增加，但在近年内增加不会太明显。今年 能够入住的写字楼仅有京汇大厦和三立大厦，明年也仅有数码 01 大厦和现代城。预期 CBD 写字楼的大量面市最早也得在 2002 年下半年以后。 2、写字楼的硬件和软件配套水平将有进一步的提高 CBD 的建筑设计将引进更先进的方案，办公区的自然采光将力求更充分、办公室区域内 将采用局部可调控新风系统、在写字楼上建停机场（北京已有先例） 、智能化更加先进，配 套设施更加齐全等。 （二）需求方面需求缺乏突发性动力，但将稳定增加，潜力十足。 1、500 强中已进驻 CBD 的极具实力的企业构成 CBD 写字楼需求市场的极大支撑 在市场低谷时期，这
5、些企业积极扩充，在市场上升时期这些企业继续租购，是 CBD 写 字楼市场的中坚力量。 2、尚未进驻 CBD 的 500 强企业将是 CBD 写字楼客户的重要发展对象。 随着中国加入 WTO 成为现实，意图在中国市场分得一杯羹的跨国公司不会放弃中国市 场。CBD 将是它们在中国设立办事机构或者分支机构的首选地址。 3、外资银行、金融、保险、证券等机构将构成大面积消化写字楼的生力军 在中国加入 WTO 以后，对中国市场虎视眈眈已久的外资银行、金融、保险、证券等机构 将能如愿以偿，他们将首选 CBD 并将大面积地消化 CBD 写字楼。 4、新兴行业需求占一定比例 新兴的服务性行业企业如律师事务所、会
6、计师事务所、税务师事务所和其它咨询机构等是 CBD 商务区的重要组成部分。它们对 CBD 写字楼的需求将占整个需求市场的相当比例。这 部分服务性企业将主要是外资或合资企业。 （三）价格方面下行空间小、上行有压力，价格走势将长期平稳发展 1、下行空间小 经过 19961999 年大幅度的跌落和 2000 年市场的反转回升，可以看出 CBD 写字楼市 场的价格下行已没有多大空间。在国民经济和国际经济不出现大的调整的情况下，CBD 写 字楼市场价格将没有过多回调的可能性。 2、上行动力弱，压力大 在网络经济进入调整后，2001 年来市场缺乏类似的强力需求。通信技术信息产业企业充 当了其后续力量，力度虽稳定但较弱。因此 CBD 写字楼市场价格目前也不存在大幅上扬的 基础。 3、市场价格将长期平稳发展 目前市场供应量实在有限，而需求稳定放大，构成市场向上的基础，而潜在的市场供应量 相对较大，将对 CBD 写字楼市场价格上行产生一定的压力，所以 CBD 写字楼市场的价格 将在目前的基础上有相当时间的平稳发展。
