1、司(外国自然人独资) 注册资金：港币 2,000 万元 单位住所：汉水明珠大道 99 号 业务范围：房地产开发、销售 法定代表人：王友明 企业负责人：王友明，男，1965 年 9 月 30 日生于南山。现年 43 岁，自 2001 年 3 月在加拿大定居，1986 年 7 月毕业于*铁道学院，获学士学位；1986 年分配到*广铁集团任职；1989 年调任*市团委工作；1990 年调任*市花都开 发区任副主任；1992 年起从事房地产业，创建*富康投资有限公司，先后在* 花都建永裕楼、君兰苑、龙华楼、阳光倚翠阁、阳光家园、翠华花园等住宅小 区，多次获得花都区纳税先进民营企业家称号。期间，在加拿大
2、、江西、广东 连州、清远及其地区投资房地产开发，其中在加拿大兴建的“锦绣中华城”是 温哥华最大的华人居住小区。2006 年 4 月 12 日创建衡阳富邦升辉房地产开发 有限公司，任执行董事。在衡阳兴建湘江东岸南段风光带并建设大型住宅小区 湘江明珠。为提高衡阳人民的生活质量、提升衡阳的城市品位贡献力量。 建设单位简介：富康房地产开发有限公司是由*市政府在 2006 年中国中西 部招商会中引资过来的加拿大独资企业，并经*市工商行政管理局批准成立的 一家房地产开发、销售为一体的综合性开发经营企业，公司下设管理部、技术 部、财务部、工程部、销售部等，现有职员 26 人，其中高级职称 1 人，中级 职称
3、 7 人，公司人员大都是经验丰富的专业人员，年开发能力为 50 万多平方 米。 公司负责人吴王友明先生于 1990 年开始涉及房地产,并于次年注册成立了 *市富康房地产开发有限公司，十五年间先后开发了总建筑面积 60 余万平方米 的中、高档住宅，总开发套数 5000 多套，销售业绩一直良好，曾创*市花都区 楼盘销售之最，是*市花都区纳税先进民营企业，花都区经济发展先进企业， 公司董事长王友明先生也多次荣获“花都区先进民营企业家”荣誉称号，花都 区的主要领导都称该公司“实力较雄厚，开发建设能力较强” 。 2006 年 3 月，由*市委领导带队考察组一行 5 人亲赴滨海对汉江风光带南 段建设意向单
4、位*市富康房地产开发有限公司进行了为期 3 天的考察并参观了 其开发建设的翠华花园、阳光花园等四个楼盘。通过考察一致认为*富康房地 产开发有限公司具有实力，具备项目建设开发资质，并完全有能力把汉江东岸 风光带南段建设成为理想中的人文和谐小区。 富康房地产开发有限公司拥有资产 2.4 亿，其中已拥有土地使用权面积为 238 亩，按每亩 70 万元估价（已完成征地拆迁）近 1.7 亿，另外风光带建设投 资 7521 万元。 3、可行性研究报告编制依据 （1） 与委托方签订的咨询协议； （2） 国家计委计办投资200215 号审定的投资项目可行性研究指南 （试用版） ； （3） 国家发展改革委员会、
5、建设部联合颁发的建设项目经济评价方法 与参数（第三版） ； （4） 城市房地产开发经营管理条例 ； （5） 房地产项目经济评价方法 。 4、编制范围 依据国家有关政策、法律、法规、规程、规范，对汉水明珠居住小区一期 (1、2、3 号楼)项目建设的目的、必要性、项目区域概况、项目规划方案及建设 内容、项目建设组织管理、项目招标方案、投资估算、融资方案与效益分析、 财务分析、项目风险分析等方面进行全面论证和研究。 5、项目提出的理由 项目建设符合国民经济发展项目建设符合国民经济发展 当前，我国国民经济运行正处于一个特殊发展时期，为了促进国民经济的 稳步健康发展，必然要求扩大内需，优化消费结构，把住
6、宅建设作为推动国民 经济发展的支柱产业之一。根据国家统计局的分析和研究，房地产对国民经济 的拉动作用约 1.52 个百分点。衡阳房地产占 GDP 的比重还将快速上升，对 GDP 的贡献率还将逐步增大。 根据国家有关部门的分析和预测，我国居民住宅目前正在从生存型向舒适 型方向转变，到 2008 年，我国城镇居民人均建筑面积将达到 22 平方米，平均 每户拥有一套功能基本齐全的住房，住房消费占整个消费的比重将达到 15%， 城市化水平将提高到 36%左右。我国居民住宅的近期发展目标是户均一套、人 均一室，力争 2010 年达到人均建筑面积 35 平方米，主导户型为三室两厅和两 室两厅。 正因为房地
7、产投资的带动作用较大，国家为推动我国国民经济的持续健康 稳定发展，将建筑业列为国家的支柱产业之一。因此，本项目的建设是国民经 济发展的需要。 项目对城市建设将起到促进作用项目对城市建设将起到促进作用 2007 年 12 月 24 日，在湖南省各民主党派省委、无党派人士和省工商联参 政议政联合调研课题组向湖南省委、省政府提交的“3+5”新型城市群建设及产 业发展思路与对策研究总报告中，提出要把“3+5”新型城市群打造成为功能互 补的高新产业聚集区、发展布局合理的新型城市连绵区、中部领先的现代大商 业区、环境优美的综合生态区。 *作为“3+5”新型城市群建设的中心城市之一，其经济发展速度在*区域经
8、 济中领先地位更加突出，对全省各地乃至中南地区都具有较强的辐射力，在以 长株潭为中心的“3+5”城市群发展建设的环境下，*市委市政府提出要突出* 城市形象建筑，提高*城市品位，加强城市辐射功能的目标。根据南海省住宅 与房地产业 2010 年规划，未来 10 年内南海省将斥资 3327 亿元打造城市住宅， 使城镇人均住宅建筑面积增加到 30.18 平方米。 目前，*市的人均住宅面积偏小，而且居住条件也比较差，与*省住宅与 房地产业发展规划相差甚远。因此，改善*市人民的居住条件已经成为*市政 府特别关心的问题之一。同时，随着*经济的发展和人民生活水平的不断提高， 人们对居住环境等方面的要求也越来越
9、高，近年来实施的房地产开发建设就是 为了使*城市居民的生活环境、居住环境不断得到改善。 汉水明珠居住小区一期(1、2、3 号楼)项目符合*城市建设总体规划，贯彻 了 “3+5”城市群建设的发展战略，其对加快城镇化进程，美化城市空间，创 造新的城市景观，提升城市品位都具有积极意义。 解决劳动就业的需要解决劳动就业的需要 由于我国目前正处于经济结构的调整时期，部分行业职工下岗再就业也就 在所难免，广开就业渠道，解决人民的生活与就业问题已成为当前各级政府的 头等大事。而投资、消费、出口是国民经济增长的原动力，因此国家固定资产 投资总的政策仍然是继续保持投资总量的稳定增长，以创造更多的就业机会。 据有
10、关权威人士测算，我国 GDP 每增长 1 个百分点，全国可新提供 80 多万 个就业岗位，而住宅投资每增加 10%，大约可以拉动 GDP 增长 0.5 个百分点， 则可提供 40 多万个就业岗位。因此，住宅建设投资的增加对于增加社会就业机 会有着不可忽视的作用，而本项目作为*市重点商品住宅建设项目工程之一， 将为增加*市当地社会就业岗位作出一定的贡献。 6、拟建地点 本项目位于*市汉江东岸南段，总占地面积 20,936.7 平方米，小区西隔汉 江东路与汉江风光带相连、南至望江路、东隔规划中的小区小学与中天路相连、 北至小区北部主路口。本项目与衡阳市著名的东洲岛隔河相望；距*市火车站 不到 50
11、0 米,距离汉昆高速、衡枣高速、京珠高速皆不到二十公里，自然环境优 越，道路交通便利。 7、预期目标 汉水明珠居住小区一期(1、2、3 号楼)项目拟在占地面积 20,936.7 平方米 的土地上，建设总容积率为 2.63，建设密度为 24.4%,总建筑面积为 65,913.47 平方米的 3 栋(1-3 号楼)高层电梯住宅房（其中住宅面积 47,652.3 平方米，1- 2 层商铺面积 7419.1 平方米，地下停车场面积 10,842 平方米） 。 8、主要建设条件 汉水明珠居住小区一期(1、2、3 号楼)建设项目是“汉水明珠”房地产开发 项目的一部分，该项目分城市基础设施建设（沿江风光带）
12、和商住房开发两部 门进行，项目以建筑、自然与人和谐为理念，旨在打造尊贵、健康、运动、休 闲、生态、养生的水岸生活。为了加快招商引资力度，加快衡*市基础设施建 设，促进经济社会可持续发展，把衡阳建设成为区域性中心城市，珠晖区启动 了湘江东岸南段沿江风光带堤路工程的建设。经考察，在中国 2006 年中国中 西部招商会中引入了富康房地产开发有限公司，对该项目进行投资建设，并成 立了*市汉江东岸南段建设协调领导小组，由原市委书记王大飞任组长，汉晖 区委书记王大刚任副组长，市委市政府相关职能部门的领导及汉晖区负责人担 任成员。将东岸风光带南段建设项目纳入省、市重点项目。考虑到该项目投资 大、建设周期长，
13、带来的经济效益及社会效益明显，对该项目享受相关优惠政 策，并下发了汉政发200620 号文， “关于汉江东岸南段堤路建设工程实施 细则的通知，该通知第五条规定用地控制范围。 “在汉江东岸南段堤咱东厢可 开发的土地范围内，根据投资方从事基础设施建设的投资额加 20%的回报率确 定补偿用地面积，作为投资方的开发用地，由市规划、国土资源等部门经依法 批准后将用红线划归投资方实行控制开发” 。第六条规定了东厢用地出让价。 “已改制企业原则上按改制拍卖价取得土地使用权；正在改制的企业，按市政 府和省政府相关文件执行，整宗土地采取挂牌方式供地，市天翔公司（原三机 厂） 、市住宅公司、砂石公司等单位座落在汉
14、江东岸南段的土地纳入投资方的总 体开发，市建衡实业有限公司纳入汉江东岸南段堤坝路及东厢土地的综合开发。 1.2. 主要技术经济指标 序号序号项目项目单位单位数值数值 1 总用地面积 20,936.7 2 规划总建筑面积 65,913.47 2.1 其中：住宅建筑面积 47,652.3 2.2 其中：1-2 层商铺建筑面积 7419.1 2.3 其中：地下停车场建筑面积 10842 3 建筑密度 % 24.4 4 容积率 2.63 5 绿地率 %38.3 6 项目总投资万元 11,650.44 7 财务净现值万元 3,001.06 8 财务内部收益率 %73.86 9 静态投资回收期年 0.83
15、 10 动态投资回收期年 0.88 1.3. 问题与建议 项目开发商已合法取得本项目土地使用权，各项建设手续正在申办中。分 析测算过程假定本项目在土地取得、立项、开发建设、销售等方面均遵照国家 及衡阳的房地产项目开发程序及规定。 根据测算，在预计的销售价格、销售率条件下，本项目具备良好的可行性。 *市房地产市场正处于开发高潮时期，竞争日趋白炽化，因此需要切实考 虑市场容量和市场销售节奏；在建设过程中，需要严格控制工程成本和管理成 本。 充分利用地块区域优势和景观资源；与知名专业设计公司、中介顾问公司 合作，强强联合，打造小区品牌和企业品牌；制定合理的市场营销方案，扩大 媒体宣传，注重营销推广，
16、保证销售资金回款。 第第 2 2 章章 项目投资环境与市场研究 2.1 投资环境分析投资环境分析 1、国家政治经济形势及有关政策 20072007 年全年国内生产总值年全年国内生产总值 246,619246,619 亿元，比上年增长亿元，比上年增长 11.4%11.4%。分产业看，第一。分产业看，第一 产业增加值产业增加值 28,91028,910 亿元，增长亿元，增长 3.7%3.7%；第二产业增加值；第二产业增加值 121,381121,381 亿元，增长亿元，增长 13.4%13.4%；第三产业增加值；第三产业增加值 96,32896,328 亿元，增长亿元，增长 11.4%11.4%。
17、第一产业增加值占国内生。第一产业增加值占国内生 产总值的比重为产总值的比重为 11.7%11.7%，与上年持平；第二产业增加值比重为，与上年持平；第二产业增加值比重为 49.2%49.2%，上升，上升 0.30.3 个百分点；第三产业增加值比重为个百分点；第三产业增加值比重为 39.1%39.1%，下降，下降 0.30.3 个百分点。固定资产投资个百分点。固定资产投资 增长较快全年全社会固定资产投资增长较快全年全社会固定资产投资 137,239137,239 亿元，比上年增长亿元，比上年增长 24.8%24.8%。在城镇。在城镇 投资中，第一产业投资投资中，第一产业投资 1,4661,466
18、亿元，比上年增长亿元，比上年增长 31.1%31.1%；第二产业投资；第二产业投资 51,02051,020 亿元，增长亿元，增长 29.0%29.0%；第三产业投资；第三产业投资 64,92864,928 亿元，增长亿元，增长 23.2%23.2%。 全年房地产开发投资 25,280 亿元，比上年增长 30.2%，其中商品住宅投资 18,010 亿元，增长 32.1%。商品房竣工面积 58,236 万平方米，增长 4.3%。商 品房销售面积 76,193 万平方米，增长 23.2%，其中商品住宅 69,104 万平方米， 增长 24.7%。 中央经济工作会议将 2008 年的调控政策业位于紧
19、缩，为“防止经济增长由 偏快转向过热、防止价格由结构性上涨演变为明显的通货膨胀” ，2007 年 12 月 8 日，央行将存款利准备金率提高一个百分点；同年 11 月 CPI 同比上涨 6.9%； 随后央行、银监会明确规定第二套房贷以户为单位；12 月国务院发出禁令：城 镇居民不得到农村购买小产权房，继 2004 年经来，因家出台的宏观调控政策频 率之高，调控力度之大，前所未有，以“管严土地，看紧信贷”为主的宏观调 控措施，紧紧扼住了房地产开发的两大命脉，房贷利率持续涨高，同时各地政 府在房地产税收方面也加大了调控力度。以上政策对打击房地产投机，消除房 地产泡沫，保障房地产业的健康稳定发展产生
20、了巨大的作用。 2 2、项目开发地区的经济社会情况及管理、政策因素、项目开发地区的经济社会情况及管理、政策因素 2007 年，*市实现生产总值（初步核算）823.51 亿元，增长 15.3%。其中 第一产业增加值 201.4 亿元，增长 4.1%；第二产业增加值 335.43 亿元，增长 20.2%；第三产业增加值 286.68 亿元，增长 17.3%。按常住人口计算，全市人 均生产总值 12287 元，比 2000 年增长 213.8 %，翻了一番。近五年，是*经济 发展较快的五年，经济总量从 2003 年的 432.34 亿元，增加到 2007 年的 823.51 亿元，年均增长速度达到
21、11.99%。经济结构发生明显变化，第二产业比 重上升，2007 年二产业占 GDP 的比重达到 40.73%，比 2003 年上升 5.23 个百分 点。一产业占 GDP 比重较 2003 年下降 0.55 个百分点。主要经济结构比重见图 2。就业再就业成效显著。年末就业劳动力 397.5 万人，新增就业人员 5.75 万 人，其中城镇新增就业人员 5.61 万人，其中下岗失业人员再就业 4.19 万人。 组织农村劳务输出 5.3 万人。年末城镇登记失业率为 4.3 %，就业形势保持稳 定。物价总水平温和上涨。全年居民消费价格总水平比年初上升 5.27 个百分点， 其中,服务价格上涨 1.2
22、3 个百分点。商品零售价格上涨 6.47 个百分点。食品类 价格上涨 12.31 个百分点。房屋销售价格上涨 5.49%，其中商品房销售价格上 涨 7.23%。安全生产形势好转，全年共发生各类安全事故 864 起，同比下降 14.88；死亡 242 人，同比下降 26.89；亿元 GDP 生产安全事故死亡率为 0.55，道路交通万车死亡率 10.1；煤炭百万吨事故死亡率 8.3；工矿商贸企业 十万从业人员生产安全事故死亡率 3.75，四项安全生产事故死亡率均比上年有 较大幅度的下降。 2007 年，*市人口和计划生育工作稳定发展。年末全市户籍人口 728.83 万人，其中城镇人口 300.43 万人，增长 11.8%；乡村人口 428.45 万人，下降 6.4%。人口出生率 11.32，人口死亡率 6.32，人口自然增长率 5.00。城 乡居民生活继续得到改善。2007 年*市全部职工年平均工资 17673 元，月平均 工资 1473 元。城市居民人均可支配收入 10681 元，比上年增长 16.54 %；扣除 物价因素，实际增长 10.7%。农民人均纯收入 4885 元，增长 14.53%，实际增长 8.8%。城市居民人均生活消费 7608 元，比上年增长 15.3%，扣除物价因素，实 际增长 9.5%；农村居民消
