1、上六个月市场分析汇报第1页一、宏观政策及市政二、土地市场三、商品房市场第2页地方救市政策：佛山、成都、上海触及限购“红线”皆成“短命政策”；厦门业内传限购松绑，官方否定；扬州奖励购房款，住建部官员必定；营口补助公务员购房；湖南拟降低首套房首付百分比，利率优惠，减免税费保刚需；住建部购绿色住宅获贷款利率优惠；常州、南京、吉林、合肥、沈阳、厦门、滨州、蚌埠、克拉玛依、济南、信阳、呼和浩特、南昌、郑州、武汉（15个城市）调整公积金贷款首付及上限，全部经过。货币政策：首套房8折利率重现常州，存款准备金率下调，两次降息，货币政策开始向定向宽松转变;南京部分银行二套房贷款利率85折优惠中央宏观调控各部委联
2、合公布申明，坚持楼市调控不动摇，国土部对闲置土地征收闲置费，楼市调控进入深度博弈期。地方救市政策频出，货币政策松动，宏观面进入深度博弈期宏观政策第3页 总面积10平方公里，按照“居家休闲半岛，水乡记忆空间”总体定位，产城一体谋划布局，建设集文化创意、城市产业、生态居住、当代物流于一体滨水活力区。按照“三年成势、五年成形、十年成城”目标定位，6月16日，正式开启包含公园、道路、河道、桥梁、安置房、小区中心等10大民生项目标建设。凤凰新城10大民生项目标全方面开工，是常州城市东进历程中又一里程碑，区域房地产价值将被拉升，土地出让将深入跟进，预计未来3-5年，区域房价与地价将到达一个新高度。天宁凤凰
3、新城全方面开工建设青洋路中 吴 大 道生态居住区城市科技园综合服务区当代物流区市政规划第4页 常州地铁正式获批，远期形成4条线路、共129公里，近期建设1、2号线一期工程，长约53.88公里，形成“十”字形轨道交通基本骨架。1号线一期工程：北海路南夏墅，自规划新龙生活区起，向南连接京沪高铁站，高新区组团，市级公共服务中心，大型居住区，沪宁城际铁路站，中心商贸、金融区，湖塘组团，武进区公共服务中心，高职教育基地和规划武南生活组团，贯通常州南北方向，线路长约34.02公里，设站28座，投资213.3亿元，通车。2号线一期工程：城西中心颜家，自钟楼区公共服务中心向东，连接勤业大型居住区，延陵路商贸区
4、，天宁风景名胜区，城东居住区直至戚墅堰区公共服务中心，横贯常州东西方向，线路长约19.86公里，设站13座，投资123.2亿元，年通车。地铁建设将加紧常州城市化进程，拉大城市框架，改变人们生活方式，从“房+车”到“房+站”转变，深入扩大购房半径，对房地产发展有主动推进作用。地铁获批，常州房地产迎来新曙光市政规划第5页一、宏观政策及市政二、土地市场三、商品房市场第6页上六个月市区重点成交地块区位图老城区市政府新北区城西区城东区武进区大成拓展、南京新城市名力纺织厂地块地块（12.2）244420/352/2513/商住江苏普灵仕怀德中路南侧、南运河西侧地块（12.1）36520/405/2432/
5、住宅西太湖常州晋陵投资龙城大道南侧、晋陵中路西侧地块（12.5）225550/850/6375/商服地块名称/出让年月/占地面积（）/每亩均价（万元/亩）/楼板价（元/）南京朗诗地产高新商务区02地块（12.6）67712/450/2230/商住土地市场成交地块区位图美吉特怀德南路北侧、童子河西侧地块（12.2）97115/127/762/商业常州城市建设清凉西路南侧、清凉支路西侧地块（12.5）14880/577/4325/商住公共住房建设投资运河路北侧、新凌路西侧地块（12.5）174012/400/2405/商住西太湖建设发展西太湖揽月湾地块（12.5）101294.5/450/2700
6、/商住常州城市建设南运河北侧劳动西路东侧地块（12.5）31560/782/7820/商业西太湖滨湖城建西太湖环湖北路南侧、丰泽路西侧（12.5）33516.4/450/4507/商业津通经发区稻香路北侧、绿杨路西侧地块（12.5）78917.3/25/234/商业常州润和房地产开发兰和化工地块地块（12.2）21900/402/2740/商住常州城市建设横塘河西路东侧地块（12.5）28410/400/2415/住宅凤凰新城建设发展光华路北侧、凤凰路东侧地块（12.5）124010/350/2022/住宅西太湖建设发展西太湖揽月路与凤苑南路交叉口南侧（12.5）35016.8/450/270
7、0/商住常州豪泰置业龙江路西侧、怀德南路北侧地块（12.1）61600/256/962/商住常州晋陵投资龙城大道南侧、晋陵中路西侧地块（12.5）225550/850/6375/商服晋陵投资运河路北侧、桂花路两侧地块（12.5）211540/420/2525/商住晋陵投资东经120路西侧、北塘河南侧地块（12.5）19870/767/8042/商业晋陵投资竹林北路南侧、龙锦路东侧地块（12.5）6935/735/8052/商业第7页从历年上六个月土地成交情况来看，上六个月市区土地出让、成交到达了近年来高值；从土地成交区位来说，上六个月城西、西太湖为主力区域，得益于钟楼新城及滨湖新城建设加紧；从
8、拿地企业来看，上六个月成交土地多为一级收储（约273.88万，占72%），政策严控下，开发商拿地较为慎重，与往年相比，一线房企在土地市场投入大幅降低。上六个月市区土地市场“假火爆”土地市场总量分析第8页土地市场存量分析土地市场还有2647.01万待入市，其中武进区占六成区域宗数占地面积（万）最大总建面积（万）城东639.4497.89城南636.3781.64城西1799.77259.52城北626.0564.2城中000新北39200.3477.18武进西太湖25241.68539.96武进中心区27183.72473.21武进乡镇41277.16653.41总计1671104.492647
9、.01 截止到6月30日未入市居住类土地167宗、1104.49万、最大总建2647.01万，新北、武进是主力区域，飞龙居住区，武宜路、西太湖、乡镇建设步伐加紧同时，区域竞争将愈发激烈。截止到6月30日待入市土地情况一览表（居住类用地）武进64%第9页一、宏观政策及市政二、土地市场三、商品房市场第10页商品房市场数据表现类别新增量（万）成交量（万）成交均价（元/）（上六个月）（上六个月）同比（上六个月）（上六个月）同比（上六个月）（上六个月）同比商品房297.04258.84+14.76%291.41270.91+7.57%68988014-13.93%商品住宅243.96191.65+27.
10、29%243.08212.65+14.31%66177456-11.25%办公22.754.37+420.6%13.048.41+55.05%67267159-6.05%商业18.6530.79-39.43%22.4525.47-11.86%1205913456-10.38%普通公寓206.93154.19+34.20%217.68178.6+21.88%60026448-6.92%精装公寓10.4928.09-62.66%14.2919.05-24.99%1117711698-4.45%别墅26.549.37+183.2%11.1115-25.93%1280514070-8.99%上六个月常
11、州市区商品房市场数据表现备注：商品房=商品住宅+商业+办公+其它（未列出）；商品住宅=普通公寓+精装公寓+别墅普通公寓：毛坯住宅第11页商品房市场供需分析，政策利好，房地产市场火爆；伴随国家对房地产行业连续严厉调控，年，市场环境愈发恶劣，成交量一直低位徘徊；20，市场以价换量仍在主流趋势，地方政府软性托市政策作支撑，但大方向仍未改变。政策调控连续加压，市场环境严峻市场大幅度开始以价换量，商品房价格走低元/万政策影响市场走势，市场左右政策动向政策利好，市场火爆第12页商品房市场供需分析2月以来，常州市商品房成交量连创新高，但价格一直低位徘徊；在商品住宅经历连续数月以价换量后，市场开始试探性反弹，
12、5月起，市区商品房成交价格小幅上涨。，市区商品房以价换量表现突出商品房价格处低位商品房成交量走高第13页商品住宅市场供需分析上六个月市区住宅市场仍以“以价换量”为主旋律 房地产调控对常州楼市影响巨大，至今，市区住宅六个月度成交量一直维持在低位；年上六个月“以价换量”得到成效，成交量小幅回升，价格下跌。第14页商品住宅市场供需分析5月份起，市区住宅价格试探性小幅上涨受楼市调控政策影响，常州在上六个月成交连续低迷，7月后住宅价格开始走低；年2-4月，常州高层住宅大幅度“以价换量”，成交量增多；在经历了2-4月份大幅度以价换量之后，部分项目开始价格试探性小幅（涨幅在200元/，2%之间）上涨，成交量
13、下滑显著，在大批量推案影响下，整体成交量依然保持平稳态势。大幅度以价换量价格试探性上涨部分项目以价换量楼市调控，成交低迷第15页商品住宅市场开发环境市区商品住宅保持在550万高位，市场压力不减；得益于市场以价换量，成交量上升带动了市区商品住宅存量去化周期逐月下降，6月低存量去化周期约13个月，市场开始具备价格试探性上行条件。市区住宅存量保持550万高位，去化周期逐月下降，6月底为13个月以价换量市场低迷，供过于求第16页商品住宅市场各住宅类型精装、别墅去化周期超27个月，开发风险较大，普通公寓相对宽松年市区商品住宅供需基本平衡；截止至6月底，市区普通公寓存量414.89万，存量去化周期虽仅11
14、个月，但近期成交量对存量去化周期减小作用较为显著；精装修、别墅成交仍较为平淡，存量去化周期较长，开发风险较大；精装住宅存量73.43万，存量去化周期高达28个月；别墅市场当前处于蛰伏状态，市场低迷，有价无市，即使存量仅67.7万，但存量去化周期高达31个月（月均去化量不足2万），且金新鼎邦、金桥美林湖等别墅项目均将在年下六个月入市，别墅竞争环境较为激烈。万元/第17页住宅市场销售排名上六个月成交套数及面积排名前十项目排名按成交套数排名按成交面积区域项目名称产品成交套数（套）成交均价 （元/）区域项目名称产品成交面积 （）成交均价 (元/)1武进新城域毛坯住宅9505255 1城北龙湖香醍漫步毛
15、坯住宅119369.76314 2武进莱蒙城毛坯住宅7575762 别墅5525.3111628 别墅1315775 2武进莱蒙城毛坯住宅95551.155762 3城北银河湾第一城毛坯住宅7185472 别墅3728.6315775 4武进绿地白金汉宫毛坯住宅6945511 3武进新城域毛坯住宅92097.785255 精装住宅97712 4武进天隽峰毛坯住宅73153.396995 5城北龙湖香醍漫步毛坯住宅6746314 5武进绿地白金汉宫毛坯住宅68004.485511 别墅2011628 精装住宅970.797712 6武进天隽峰毛坯住宅6026995 6新北世茂香槟湖毛坯住宅630
16、27.296296 7城北绿都万和城毛坯住宅5975955 7新北绿洲天逸城毛坯住宅61391.94811 别墅215408 别墅354.7610700 8新北绿洲天逸城毛坯住宅5654811 8城北绿都万和城毛坯住宅60678.525955 别墅210700 别墅535.4715408 9新北世茂香槟湖毛坯住宅5586296 9城北银河湾第一城毛坯住宅57657.375472 10新北锦海尚城毛坯住宅5324918 10新北锦海尚城毛坯住宅55145.244918 第18页上六个月成交金额排名前十项目排名项目名称区域产品成交金额（万元）成交均价（元/）成交面积（）套数套均面积（/套）套均总价
17、（万元/套）1龙湖香醍漫步/伊墅城北别墅6425 11628 5525.3120276 321 毛坯住宅75374 6314 119369.7674177 112 2莱蒙城武进别墅5882 15775 3728.6313287 452 毛坯住宅55061 5762 95551.15757126 73 3新城香悦半岛城西别墅10818 20881 5180.6610518 1082 精装住宅41774 8965 46597.67377124 111 4天隽峰武进毛坯住宅51170 6995 73153.39602122 85 5新城域武进毛坯住宅48398 5255 92097.7895097
18、51 6世茂香槟湖新北毛坯住宅39679 6296 63027.29558113 71 7绿地白金汉宫武进毛坯住宅37477 5511 68004.4869498 54 精装住宅749 7712 970.799108 83 8绿都万和城新北别墅825 15408 535.472268 413 毛坯住宅36133 5955 60678.52597102 61 9新城吾悦广场武进毛坯住宅34320 7195 47699.03377127 91 10御城武进别墅321 9219 348.191348 321 毛坯住宅32461 6488 50033.49406123 80 住宅市场销售排名第19页上
19、六个月成交金额排名前十企业排名企业名称成交金额（万元）成交套数（套）成交面积（）1新城268707 2900331720 2龙湖115098 833160120 3路劲83951 1009123535 4绿地76075 1257132911 5莱蒙70731 843108112 6华光58529 93389196 7世茂39679 55863027 8绿都36958 59961214 9九龙仓30871 42047818 10绿洲29917 56761747 住宅市场销售排名第20页普通公寓市场1、年普通公寓最先开始大规模以价换量，以牺牲利润大量出货换取现金流；2、武进区最先开启降价大潮，从最
20、初低价盘甩卖（新城域、龙德花园、新濠澜境等）到后期中等盘（天隽峰、莱蒙城、御城、绿地白金汉宫等）也加入降价队伍；3、年市场以价换量表现突出，供销量都有显著增加，供销基本保持平衡，受年底存量较大影响，现今常州普通公寓存量仍处高位；4、武进区供销两旺，月均去化量14万；5、刚需及首改产品仍为上六个月供销主力，高端市场成交低迷；6、市区普通公寓产品成交主力从60-80万元下滑至40-60万元，高总价产品客户购置较为慎重；7、因刚需首改客户在上六个月大规模入市，70-120刚需户型大量去化，现今市场存量房以120-144改进型户型为主。第21页普通公寓市场供需分析市场以价换量表现显著，价格筑底后，试探
21、性上涨20上六个月，市区普通公寓月均去化36.28万，较年同期上涨21.88%（年上六个月月均去化29.77万），市场以价换量表现显著；上六个月普通公寓新增供给206.93万，环比上涨34.2%，市场推案量加紧；上六个月成交均价6002元/，环比下滑6.92%，1-4月以价换量较为普遍，伴随刚需客户逐步释放，6月部分楼盘价格开始试探性上涨。第22页普通公寓市场开发环境存量仍处高位，存量去化周期有所缩短年市场以价换量表现突出，供销量都有显著增加，基本保持平衡，受年底存量较大影响，现今常州普通公寓存量仍处高位；受上六个月市场以价换量，成交表现良好原因影响，市区普通公寓存量去化周期有所缩短，市场推案
22、风险略有缓解。转折点注：去化周期=当月可售量/近三月销售量均值第23页普通公寓市场成交结构刚需及首改产品成为供销主力，高端市场成交仍不理想刚需及首改面积段供给量仍占据绝对主导；上六个月，因为市场以价换量，刚需及首改需求逐步入市，90-144刚需户型是市场成交主力；弱市下，再改、高端房源受到市场冷遇，供销两不旺。第24页普通公寓市场成交结构上六个月市场延续年底大幅度以价换量态势，而且降价幅度连续加大，5字头项目成为市场主导；市区普通公寓产品成交主力从60-80万元下滑至40-60万元，高总价产品客户购置较为慎重，100万以上产品成交比重一直徘徊在10%左右。刚需、首改逐步释放，低价盘受到市场青睐
23、第25页普通公寓市场存量结构小面积刚需户型大量去化，现今存量房以改进型户型为主受上六个月大规模以价换量影响，120以下刚需户型被大量去化，现今存量以120以上户型为主；因改进型客户需求弹性较大，观望情绪浓厚，120-144面积段供给量连续增加，不过成交量相对较少，存量连续增加。第26页精装公寓市场1、市区精装公寓项目急剧增加，市场遇冷下，年上六个月存量压力不停加剧，所以开发商果断调整产品策略，多项目精装改毛坯；2、因精装修产品抗风险能力较差，在普通公寓大规模以价换量大背景下，精装修也加入降价大潮；3、区域价值较高，稀缺性较强，精装项目当前主要集中于中心城区，新北、武进较少受刚需盘冲击影响，高端
24、项目发展受限，价格难拉升；4、舒适型中小户型产品为成交主力，大面积产品受别墅分流影响成交较少；5、8000-10000元/中低价精装产品备受青睐，高价产品仍受价格限制成交惨淡；6、常州精装公寓档次两极分化，中低端主力总价90-120万；中高端150-200万；7、90-144中小户型去化殆尽，200以上平层产品被迫入市，存量占比加大。第27页新北区武进区中心城区绿城新兰园（规划精装，详细待定）新城香溢紫郡（精装改毛坯）主要在售项目精装改毛坯项目待入市项目武宜路通江路精装修市场受冷遇，多项目精装改毛坯精装公寓市场主要项目分布紫金城（精装改毛坯）绿地白金汉宫（精装改毛坯）嘉宏七棠（部分精装改毛坯）
25、凯悦中心（精装改毛坯）新城香悦半岛莱茵3青枫国际金地天际（定位失败，滞销）新城兴业路地块（洋房精装）九龙仓国宾一号（规划精装，详细待定）融锦 融御华庭景瑞项目（精装改毛坯）新城首府（清盘甩卖）大和房屋地块万博国际广场（部分精装改毛坯）泰和之春（滞销）巨凝金水岸（滞销）新城金郡雅居乐九州花园部分楼栋精装第28页精装公寓市场供需分析年底精装修市场供给量急速上升，存量压力不停加大，上六个月开发商放缓推案步伐，以存量去化为主；精装修产品抗风险能力较差，在普通公寓大规模以价换量市场环境下，精装修项目也不得不以降价来占取市场份额，同时低价精装盘大量出货（新城香溢紫郡、新城香悦半岛），市区精装修价格被拉低。
26、精装修市场抗风险能力差，随毛坯住宅降价而顺势降价第29页精装公寓市场开发环境精装公寓存量较大，开发环境仍较为严峻精装修产品总价高，在刚需占据主导市场环境下，其接收度较弱，精装修产品存量连续增加；在年底精装修存量到达峰值后，精装修产品开始以价换量，年上六个月存量被小幅去化。存量保持在高位，以价换量后，小幅下降第30页精装公寓市场成交结构精装产品以中低价刚需及首改面积段供销为主，大平层年中择机入市无供应无供应n1-4月精装修市场中低价盘（新城香溢紫郡、新城香悦半岛等项目）大幅度以价换量，所以144以下户型成交占比较大；n5月份开始伴随大平层产品逐步入市（新城金郡、新城香悦半岛），144以上房源成交
27、占比逐步抬升。第31页精装公寓市场成交结构8000-10000元/中低价精装产品受青睐，高价产品成交惨淡n一季度，精装修产品市场成交主力仍为中低价盘，伴随诸如新城香溢紫郡、绿地白金汉宫等低价精装项目标逐步退出，10000元/以下中低价位精装项目成交比重逐步下滑。第32页常州精装公寓档次两极分化，中低端主力总价60-80万、中高端100-150万精装公寓市场成交结构n中低价项目成交主力新城香溢紫郡，绿地白金汉宫以60-80万总价段为主；n中端、中高端项目成交主力新城金郡、新城香悦半岛则以100-150万总价段成交为主。第33页精装公寓市场存量分析90-144中小户型去化较快，200以上大平层产品
28、滞销，存量占比加大n伴随新城香悦半岛、新城金郡等项目平层产品入市，精装修市场存量格局由刚需户型逐步向改进型户型转变；n上六个月90-144中小户型被大量去化，同时伴随新城香溢紫郡这类低价盘精装改毛坯，该面积段存量大幅降低。第34页别墅市场1、伴随龙湖三项目成交渐入尾声，常州别墅市场展现供给旺盛、成交低迷而且都以中低级盘成交为主态势；2、上六个月别墅市场以中低价盘跑量为主，别墅市场价格被不停拉低；3、独栋产品禁批，双拼成为稀缺产品，联排别墅成为市场供销主力；4、客户群体以私营业主为主，需求弹性较大，对品牌、居住环境、产品品质以及交通能力要求较高；5、6月底市场存量67.7万，去化周期约31个月，
29、竞争环境严峻，预计下六个月别墅市场将以价格撬动市场；6、下六个月伴随金桥美林湖、金新鼎邦、常发御龙山等一些别墅大盘相继入市，别墅市场竞争环境将更趋于激烈。第35页别墅市场供需总量供给旺盛，成交低迷，别墅蛰伏，中低价项目降价走量2012上六个月市区分墅新增26.54万，成交11.11万，成交均价12805元/，相比较上六个月（新增9.37万，成交15万，成交均价14070元/）环比分别183.24%、25.93%、8.99%；204-6月别墅供给量急剧上升，下六个月别墅市场竞争将趋于激烈；2012上六个月别墅市场以中低价盘跑量为主，别墅市场价格被不停拉低。金桥美林湖别墅取得预售证龙湖三项目热销全
30、城新城香溢澜桥热销第36页别墅市场开发环境n别墅市场截止到今年6月底存量67.7万，去化周期约31个月，竞争环境严峻，预计下六个月别墅市场也将开始将以价格杠杆撬动市场成交，平价入市、低价入市项目将逐步展现。存量压力不停加剧，别墅市场即将解冻第37页别墅市场排名高端平价项目受到追捧排名项目名称区域成交金额（万元）成交均价（元/）成交面积（）套数套均面积（/套）套均总价（万元/套）1天誉城市花园新北14656 15502 9454.2833286 444 2新城香溢澜桥武进13569 11467 11833.0740296 339 3龙湖龙誉城城西11586 144398024.2921382 5
31、52 4新城香悦半岛城西10818 20882 5180.6610518 1082 5龙湖原山新北8684 16291 5330.4913410 668 6绿地世纪城城北7685 8772 8760.9723381 334 7银河湾明苑城南7601 12379 6140.0819323 400 8常发豪郡花园城东6359 8760 7259.5219382 335 9龙湖香醍漫步城北6315 11766 5367.3319282 332 10景瑞英郡城西6090 11673 5217.2224217 254 第38页办公楼市场供需总量供给旺盛，成交低迷，受单盘成交影响较大住宅市场遇冷，客户目光
32、逐步转向办公市场，上六个月办公产品价格连续走高；类似于新北万达广场之类SOHO小户型，低总价办公产品依旧受到热捧；创意园、常州科教城等带有产业政策中高端办公项目逐步入市，带动办公楼市场进入新变革期。新北万达广场办公产品入市主力供给项目：新北金田精英汇、武进莱蒙城、华东机电交易中心武进科教城单项目供给10.63万方新北创意产业园取得预售证第39页办公楼市场销售排名排名区域项目名称成交金额（万元）成交均价（元/）成交面积（）套数1新北新北万达广场4 8536 23540.174332新北交银大厦12727 9096 13991.56123武进常州科教城10712 4610 23237.63544城
33、北嘉保利金属城5217 12334 4230.17285武进华东机电交易中心4491 4152 10815.022106武进新城万博生活广场4017 6255 6421.71277武进百兴华府2071 6950 2979.25638城东美吉特科技五金城1970 5070 3885.29579新北天宇购物中心1833 6467 2834.4210新北丰臣国际广场1828 7740 2361.9438万达广场“独占鳌头”，新北、武进两面开花第40页办公楼市场下六个月市场预判纯写字楼再度兴起，产业办公成为新模式 传媒中心常州科教城武进区新北区新城吾悦广场吾悦国际广场恒生科技园创意产业园天安数码城联创
34、科技软件园丰臣国际广场山水和园常发商业广场中心城区纯写字楼办公：不用于居住，无特殊产业聚焦目标，通常单套面积100以上，俗称“大办公产品”。产业办公：含有同类型产业集聚效用，含有政府扶持政策产业园区办公形式，通常面积较大。第41页区域项目名称预计下六个月推案量（万）面积区间（）中心城区吾悦国际广场3.2整层1300恒生科技园3一栋800-1500武进区新城吾悦广场2.92整层1300常州科教城10300-400天安数码城8.93150-300新北区传媒中心395-300山水和园1.6整层600丰臣国际广场4.5整层1500常发商业广场2.5整层900创意产业园8.3楼王整层1800-2080其它楼层1500-5800累计47.95办公楼市场下六个月市场预判已获取预售证项目经典办公项目增多，新北区异军突起第42页THE ENDTHE END第43页
