1、後確認收入。一般是指物業擁有權交付予買家後或倘若買家未能 在交付通知所述的交付限期內進行交付，則於交付通知所述的交付限期最後一天進行確認。 從預售物業所收取的訂金則以預售訂金形式結轉。 建築合約 就會計而言，本公司有時從事建築合約中的房地產開發。倘若可以可靠地估計某 項建築合約的結果，收入和成本是參考於相應的結算日時合約活動完成的階段 （按於結算日 時已做工程所產生的合約成本相對於估計總合約成本的比例，但如這不代表完成階段則另作 別論） 入賬。合約工程修改、索償及獎金計算在內，但必須已和客戶協定。倘若不可以可靠 地估計某項建築合約的結果，則合約收入是按合約成本很可能收回的程度入賬。合約成本在
2、其產生的期間入賬列為開支。倘若總合約成本很可能超過總合約收入，則預期虧損即時列為 開支。竣工階段的決定及總合約成本的預算須要參考市場狀況作出技巧判斷。倘若市場狀況 於日後改變，則可能需做出調整。於本招股章程刊發日期，就會計而言，本公司有一個項目 視作建築合約。 待發展的物業 物業發展成本包括有關土地使用權及其他直接將批租土地達致可供發展用途 狀況的必需成本。有關土地使用權成本指批租土地作未來發展的成本以成本列賬減累計攤銷 及任何已識別的減值虧損。其他直接由於將批租土地達致可供發展用途的狀況所必需以成本 列賬減任何已識別減值虧損。 開發中的物業 開發中的物業以成本及淨現值的較低者入賬。開發中的物
3、業成本包括有關土 地使用權攤銷成本、工程成本、資本化借款成本及其他直接發展開支。淨現值是參考正常業 務過程中預計銷售價格，減預計竣工前的成本及預計進行銷售時所需的成本而釐定的。 財 務 資 料 177 待售的已竣工物業 待售的已竣工物業按成本及可變現淨值兩者的較低者入賬。待售的已竣 工物業成本包括有關的土地使用權成本、建築成本、資本化借款成本及其他直接發展開支。 可變現淨值指正常業務過程中的預計售價減必須用作銷售的預計成本。 借貸成本 本公司將某個項目或項目標段的借貸成本資本化為銷售成本的一部分，令上述成 本為收購及建築該等項目或項目標段的直接應計成本。通常，本公司將有關項目或項目標段 由收到
4、建築工程許可證而開始施工起至有關項目標段可供交付為止的借貸成本資本化。建築 完成後或並非直接應計在收購及建築該等項目或項目標段工程的借貸成本在本公司的損益表 入賬列為產生期間內的融資成本。 土地增值稅 倘若本公司很可能有責任向中國稅務機關支付土地增值稅，則該土地增值稅入 賬列為開支。本公司根據交收物業的土地及土地上的建築物的總增值為土地增值稅做出撥備。 本公司按照中國有關稅務法律和法規訂明的規定估計及做出撥備。本公司亦根據中國稅務機 關的要求按本公司預售所得款預付土地增值稅。然而，實際的土地增值稅責任視乎房地產開 發項目竣工後由稅務機關所作的評定，及由於中國政府未曾發出清晰全面的指引以推行其土
5、 地增值稅規則，而稅務機關或許不同意本公司用以計算撥備的基礎。於2003年、2004年及2005 年，本公司分別作出人民幣0.6百萬元、人民幣3.6百萬元及人民幣25.0百萬元預付的土地增值 稅預付款，及分別作出人民幣0.5百萬元、人民幣100.3百萬元及人民幣5.1百萬元土地增值稅 撥備。於中國政府進一步釐清其土地增值稅法規及統一執行有關法規前，本公司的實際土地 增值稅責任將須持續受一定程度不明朗因素影響。 損益表內的若干項目 收入 本公司的收入，主要來自出售本公司所開發的物業的款項 （扣除營業稅、城市維護建設稅及 教育附加費） 。營業稅、城市維護建設稅及教育附加費合計一般佔總收入約5.55
6、%，視乎不同 城市的地方規例而定。本公司在物業已售出及交付後確認收入。一如住宅房地產開發的慣常 做法，本公司按照中國預售規則在物業竣工前預售物業。然而，本公司在完成物業建築及物 業交付買家前，不會確認預售物業的款項。一般而言，本公司由展開預售開發中物業至交付 物業相隔1至2年。本公司將來自預售物業的款項在資產負債表上列為 預售訂金 的流動負債， 而在現金流量表上則列為 預售訂金增加 的一部分。 財 務 資 料 178 本公司某段期間的財務表現取決於本公司在期間內售出或預售的物業數量和這些物業的實際 銷售價。下表載列本公司於該段期間及所示地區售出或預售的住宅物業合計的建築面積和這 些物業的平均售
7、價，平均售價由收入除以交付的合計建築面積來計算。 截至12月31日止年度 2003年2004年2005年 已交付的平均售價已交付的平均售價已交付的平均售價 建築面積每平方米建築面積每平方米建築面積每平方米 （平方米）（人民幣）（平方米）（人民幣）（平方米）（人民幣） 杭州市 別墅 . . . . . . . . . . . . . . . . 31,1806,70642,63913,599 公寓 . . . . . . . . . . . . . . . . 97,3538,576151,9065,89379,0117,523 浙江省 （不計杭州市） 別墅 . . . . . . . . .
8、. . . . . . . 公寓 . . . . . . . . . . . . . . . . 38,5403,4539,3653,58058,1313,354 上海市 別墅 . . . . . . . . . . . . . . . . 公寓 . . . . . . . . . . . . . . . . 150,6206,526107,1469,539 北京市 別墅 . . . . . . . . . . . . . . . . 公寓 . . . . . . . . . . . . . . . . 109,6742,807 安徽省 別墅 . . . . . . . . . . . . .
9、 . . . 公寓 . . . . . . . . . . . . . . . . 75,3512,46294,9153,360 湖南省 別墅 . . . . . . . . . . . . . . . . 公寓 . . . . . . . . . . . . . . . . 新疆維吾爾自治區 別墅 . . . . . . . . . . . . . . . . 公寓 . . . . . . . . . . . . . . . . 合計 . . . . . . . . . . . . . . . . . . 167,073429,881448,877 本公司的物業項目之一，地稅大樓，在會計上被
10、視為建築合約而非房地產開發項目。根據一 項與浙江省財務開發公司簽訂的合約，本公司代浙江省財務開發公司開發該項目，並收到合 計人民幣211.6百萬元的開發費用。這項目所帶來的收入是按項目於有關結算日的竣工階段入 賬。於2003年、2004年及2005年，上述收入分別為人民幣38.1百萬元、人民幣54.7百萬元及人 民幣66.7百萬元並以完成階段作基準入賬。請參閱本招股章程附錄一會計師報告附註5 收 入 一項。 財 務 資 料 179 下表載列於指定期間本公司分項目的物業銷售收入及來自於其他渠道的收入。 截至12月31日止年度 2003年2004年2005年 （人民幣百萬元） 物業銷售 桂花城 .
11、 . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .131.569.411.5 杭州綠園 . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .821.979.56.5 春江花月一期 . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .
12、. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .746.218.9 春江花月二期 . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .559.8 桃花源東區 . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .77.68.9 九溪玫塊園 . . . . . . . . . .
13、. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .571.01.2 杭州紫桂花園 . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .9.7 上海綠城一期 . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .983.
14、021.3 上海綠城二期 . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .1,001.0 舟山丹桂園一期 （住宅） . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .118.54.8 舟山丹桂園一期 （商舖） . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .
15、. . . . .14.64.94.1 舟山丹桂園二期 . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .23.8 合肥桂花園一期 . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .175.562.1 合肥桂花園一期 （泊車位） . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .
16、 . . . . . . . . . . .10.0 合肥桂花園二期 . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .256.8 海寧百合新城 . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .190.9 北京百合公寓 . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .
17、 . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .307.8 其他 . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .3.31.6 小計 . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .1,177.12,678.62,4
18、41.9 建築合約 . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .38.154.766.7 電腦系統設計及安裝 . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .7.94.74.6 銷售建築材料 . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .
19、. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .18.6 其他業務 . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .1.31.13.3 合計 . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .1,224.42,739.12,535.
20、1 財 務 資 料 180 銷售成本 銷售成本主要包括房地產開發的直接成本，包括土地收購成本、建築成本、資本化利息開支 及土地增值稅撥備。下表載列本公司於2003年、2004年及2005年的各類銷售成本分析。 截至12月31日 止年度 2003年2004年2005年 （人民幣（佔銷售（人民幣（佔銷售（人民幣（佔銷售 百萬元）成本百分比）百萬元）成本百分比）百萬元）成本百分比） 土地收購成本 . . . . . . . . . . . . . . . .344.540.0%461.024.8%270.116.5% 建築成本 承建商費用及若干重大成本(1) .381.644.41,026.455.
21、31,005.161.3 公共設施費 . . . . . . . . . . . . . . . .19.52.314.90.890.15.5 設計成本 . . . . . . . . . . . . . . . . . .12.51.428.61.539.92.4 政府附加費 . . . . . . . . . . . . . . . .15.51.864.63.544.52.7 建築管理成本 . . . . . . . . . . . . . .14.01.616.60.928.91.8 小計 . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .443.1
22、51.51,151.162.01,208.573.7 資本化利息 . . . . . . . . . . . . . . . . . .36.14.2111.66.081.04.9 土地增值稅撥備 . . . . . . . . . . . . . .0.50.1100.35.45.10.3 其他 . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .36.24.232.91.874.94.6 合計 . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .860.4100.0%1,856.9100.0%1,639.6100.
23、0% 註： (1)本項的物料成本主要關於採購供綠化用的植物及供安裝於本公司物業用的機電工程設備。 土地收購成本。 土地收購成本指有關收購權利以佔用、使用及開發土地的成本，當中包括 土地出讓金、拆遷成本及其他土地相關稅項和政府收費。除中國的經濟發展及物業市場狀況 外，本公司的土地收購成本受物業項目所在位置及收購的時間的影響。於2003年、2004年及 2005年，本公司每平方米建築面積的平均土地成本分別為人民幣2,061.8元、人民幣1,072.4元 及人民幣601.7元 （以總土地成本除以在這些期間內所交付的物業總可銷售面積計算） 。於2003 年至2005年，本公司的平均土地成本減少，主要由
24、於本公司於地價相對較低的地區所交付的 物業較多。於2003年及2004年間，由於本公司於土地成本一般較低時購入土地，故個別項目 的土地成本較低會導致此等跌幅。 當某地塊之前曾被佔用，便需要清理地盤及安置原來居民才可以開發土地。拆遷成本通常指 向原來居民做出補償及清理地盤的開支。中國政府定下一些基本原則決定拆遷補償的適當水 平。然而，實際拆遷補償金額因地點不同而有異，並視乎開發商與原來居民間之磋商而定。 在很多情況中，根據土地使用權出讓合同，政府將負責完成拆卸原有建築物及拆遷有關土地 上的原來居民，而本公司通常通過政府按協定的金額支付拆遷成本。 財 務 資 料 181 建築成本 建築成本指設計及
25、建築某個物業項目的成本，主要為支付予承建商的費用包括負 責民用工程建築、綠化、設備安裝及室內設計，以及基礎設施興建成本、設計成本及若干政 府附加費。本公司的建築成本受很多因素 （如建築材料價格變動、物業位置及類型、材料選 用及配套設施上的投資） 影響。建築材料成本無論由本公司或由承建商承擔，幾乎所有均於 交付予有關承建商後以部分承建商費用入賬。本公司近年的建築成本以總銷售成本的百分比 方式增加，主要由於本公司採用較高質量的建築物料及改善本公司房地產開發項目的配套設 施，以持續提高本公司整體物業質量和吸引力。 資本化利息 本公司按收購、興建或生產該項目或項目標段直接應佔的成本，以某一項目或 項目
26、標段的銷售成本來資本化本公司的借款成本。請參閱 關鍵會計政策借款成本 。 土地增值稅撥備 土地增值稅撥備作為本公司部分銷售成本，對本公司預期於某一期間交 付的物業所須支付的土地增值稅做出的撥備。根據 中華人民共和國土地增值稅暫行條例 及 相關實施細則，從出售或轉讓國有土地使用權、建築物及其他附屬設施而得到收益的房地產 開發商必須支付該土地及該土地上建築物的增值金額的30%至60%作為土地增值稅，除非該 等物業歸納為一般住宅物業類，而且增值金額不超過土地增值稅規則所規定的可減免項目總 額的20%。銷售別墅及商用物業不符合該等豁免的資格。然而，計算土地增值稅的規定標準 在某些層面來說並不清晰。於截
27、至2003年、2004年及2005年12月31日止年度各年，本公司分 別做出人民幣0.5百萬元、人民幣100.3百萬元及人民幣5.1百萬元的土地增值稅撥備。本公司 於2003年及2005年做出的土 智库资料让你的知识创造价值 机密希波集团人力资源管理制度目 录第一章 总则 3第二章 招聘录用制度 3第三章 人事资料及档案管理制度 6第四章 工作劳动纪律 7第五章 员工文明礼仪及行为规范 8第六章 奖惩制度10第七章 人事异动制度12第八章 培训制度13第九章 薪资保险福利制度14第十章 绩效考评制度17第十一章 附则18第一章 总 则（一）为适应希波集团的飞速发展，使集团人力资源管理正规化、制
28、度化，特制定本制度。（二）本制度执行中因集团人力资源部与分公司人事行政部各自管理权限及范围不同，可依据下列审批权限和程序具体操作：1.分公司部门副经理级以上人员的增编、聘用、转正、奖惩、调资、人事异动包括晋（降）级（职）、免职、留职停薪待岗、迁调、离职、离任、辞职、辞退或开除等手续由分公司人行部填报，报分公司总经理核准后转呈集团人力资源部审核，集团总经理审批。2.集团公司直属部门员工及集团各部门副经理以上人员的增编、聘用、转正、奖惩、调资、人事异动等手续由本人所在部门填报至集团人力资源部审核、转呈分管（副）总经理审批。3.分公司员工的聘用、转正、奖惩、人事异动等手续由分公司所在部门填报呈分公司
29、人行部，报分公司（副）总经理审批。第二章 招聘录用制度第一条 聘用办法：（一）公司所用员工人事关系分为两类：正式员工和聘用员工。正式员工是指人事档案转入我公司的员工。聘用员工是指具有明确聘用期的临时工及少数特聘人员。（二）集团与分公司各部门超编的用人计划报集团人力资源部审批，人力资源部按年度人力资源编制计划核定当年度各机构编制。编制内人员的招聘计划可按本制度所列的审批权限和程序扫募解决。（三）公司需要增聘员工时，提倡“公平、公正、公开”的原则面向社会择优录用，也可由内部员工引荐。（四）本公司各级管理人员严禁将自己亲属安排到本人所分管的部门工作，属特殊情况的，需集团总经理批准，且介绍人必须立下担
30、保书。第二条 聘用条件（一）本公司各级专业技术人员、管理人员必须具备以下资格，方能聘用：1.副总经理以上职位：必须具备大学本科学历，熟悉业务，具有5年以上实际工作经验，年龄在30至40岁。2.部门经理：必须具备大专以上学历，熟悉业务，具有三年以上实际工作经验，年龄在25岁以上。3.部门职员：中专以上学历，其条件符合职位要求。（二）有下列情形之一者，不得予以聘用：1.曾经通缉，判刑有案者；2.吸毒或有其它不良嗜好者；3.品行恶劣，被公私机关或其它单位开除者；4.贪污公款或有案者；5.参加非法帮会及组织者；6.身体有缺陷或健康状况欠佳者，难以胜任工作者；7.患有精神病或传染病者；8.年龄未满16周
31、岁者。第三条 担保（一）本公司员工，必须办理经济担保手续，担保人要求至少一名并经审核后方能报到。（二）担保人必须有正式职业，本公司员工或与被担保员工有直系亲属关系者，不能做担保人。（三）被担保人如有下列情况之一者，被担保人无力赔偿部份由担保人负责赔偿：1.亏空公款或借用财物不还者；2.偷窃本公司资料、器材、工具及物品者；3.假冒本公司名义向外诈骗，有确凿证据者；4.故意毁坏本公司设备或其它物品者；5.营私舞弊或其它不法行为导致本公司形象利益受损害者；6.移交不清或渎职潜逃导致本公司利益形象受损害者。（四）担保人的一列情形之一者，即应换保。1.担保人犯案或死亡者；2.担保人住址不明；3.担保人退休；4.担保人无正式职业。（五）担保人因故退保，应书面通知人事部门，待人事部门交由担保人另行觅保，办妥换保手续，接到同意退保通知后，方能解除担保责任。如以登报或宣告退保者，概不生效。另行换保应于一周内办妥新担保手续，逾期未办，应按照奖惩制度予以罚处。（六）担保人在担保书上所附印件，如有作废或更改应函告人事部门，并将新印件挂号邮寄存查，同时声明继续担保，但在公司尚未收到通知前，仍认为原印件有效。（七）担保人所负一切
