1、显的行业，单一开发 业务，使对抗行业周期风险的能力大大降低 投资周期的限制形成赢利回报的不稳定 开发业务的建设周期和与此对应的现金流模式 决定了赢利回报的不稳定。这种不稳定对于房 地产上市公司的影响尤其明显 追求业绩的平滑带来风险的累积 上市公司为追求业绩的平滑上升而采取的多项 目跨地域开发使开发投入不断增大，开发风险 形成累积 开发业务一次盈利模式无法形成有效资 产积累、融资能力不能有效提高 单一开发业务为卖而建，留存下来的为少部分 低价值资产，融资能力有限 单一开发业务的局限性 宏观调控加速了单一开发业 务模式的转换 行业竞争加剧，集中度 提高 宏观调控提高了土地获 取成本、增加了银行融
2、资难度和成本、控制了 市场需求，开发业务利 润下降、风险加大 传统的银行融资减少， 需要加大权益性融资， 单一开发业务不利于公 司层面的权益性融资 改变单一开发业务模式，建 立稳定、可持续增长的业务 组合成为保持长期竞争优势 的重点 25 宏观调控使资金实力成为房地产企业取得竞争优势的首要条件，银行融 资难度的增大使建立多样化融资渠道，加强房地产金融能力变得非常重 要 央行 121 号文 国土 资源 部11 号、 71号 文 房地产开发企 业绝大部分资 金都来源于银 行 土地转让不透 明，关系是土 地获取的关键 房地产企业要建立 多元化融资手段 上市融资 可转债 资产证券化 基金 信托 土地获
3、取成本 增加、难度增大 银行融资门槛增 高、自有资金 要求加大 26 我国宏观调控将是一个长期过程，未来两年宏观调控将加剧市场竞争 ，加速房地产企业业务模式的转变，房地产行业面临着重新“洗牌” 土地供 给透明 企业运 营模式 改善 大量资本 进入行业 “121号”文件 “195号”文件 “18号”文件 房地产企业数量多 、规模小、集中度 低 以北京市场为例， 据统计，市场上在 售的项目，仅掌握 在不到一半的开发 商手中；有项目的 企业平均开发规模 为21万 房地产开发企业绩 效开始出现分化 行业集中度将大幅提高，规 模大、资金雄厚、管理模式 先进的巨头将出现 市场规模扩大，市场价格更 趋于理性
4、化、透明化 资金实力将成为企业发展的 最关键因素 规模化、专业化将是我国房 地产企业发展的必由之路 业务模式多样化趋势，产品/ 服务细分，产品品种增加， 专业化程度增加， 现在 2005-2008 27 目录 qq 凯捷对中国房地产行业的理解凯捷对中国房地产行业的理解 房地产市场总体状况房地产市场总体状况 宏观调控对房地产行业的影宏观调控对房地产行业的影 响响 现阶段房地产企业面临的挑现阶段房地产企业面临的挑 战战 qq 凯捷的战略咨询思路凯捷的战略咨询思路 28 总结以上分析，改变现阶段的单一开发业务模式和解决宏观调控带来 的资金压力是房地产企业现阶段面临的主要挑战，而这两者之间又是 相互作
5、用的 改变单一开发 业务模式 解决宏观调控下 的资金压力 单一开发业务模式的转变，有利于拓 宽融资渠道，同时融资渠道的拓宽， 将促进新业务的开展 29 应对挑战，国内领先房地产企业要改变现有业务模式，将开发业务、 物业持有经营业务和房地产金融业务相结合，形成以房地产金融业务 为基础，开发与物业持有经营业务并举的企业发展格局 房地产企业 房 产 开 发 业 务 物 业 持 有 经 营 业 务 房 地 产 金 融 业 务 房地产金融业务为开发与物业持有经营业务提供资金支持 开发与经营业务为房地产金融业务提供专业能力上的支持 资金支持 资金支持 专业能力支持 专业能力支持 30 开发、物业持有经营和
6、房地产金融投资业务具有不同的收入周期、不 同业绩波动程度，它们的组合能够形成资本市场所要求的稳定平滑的 业绩增长、实现企业的可持续增长 可持续成长 大中型房地 产公司可以通过 优质物业持有获 得稳定回报，房 地产开发机会型 投资获得高额回 报，以避免单一 的房地产住宅开 发带来的周期波 动的影响。 现金流 房地产开发现金流周期 物业持有经营业务现金流周期 大中型房地产 公司总体 现金流周期 现金流 由于国家政策导向和行业上下游的挤压，房地产开发不同阶段容易出现融资 困难，通过金融运作可以避免单一开发带来的风险，可以将中小房地产商对 资金的需求作为获取高额利润和迅速扩大规模的良好市场 概念图 房
7、地产开发机会型投资业务现金流 房地产开发现金流 现金流 时间 只租不售 带约出售 31 在中国的经济发达区域，经济发展水平和产业结构都已有利于物业持 有经营业务的开展，随着住宅开发增速的平缓，物业持有经营业务将 在经济发达区域有一个较快的增长 住宅开发业务已进入平 稳发展的阶段，而在上 海等经济发达区域，经 济发展水平和产业结构 都已进入物业持有经营 大发展的阶段 许多国外房地产基金在 投资策略上，以从原有 的参与项目开发转向购 入优质的物业长期持有 ，经过几年的运作后， 再将具有稳定的现金流 回报的物业整体出售 1997-2004年6月 住宅投资占房地 产总投资的比例 2004.6 2004
8、年上半年房地 产开发投资情况 32 房地产金融能力是未来企业取得行业领先的基础，以房地产金融为核 心整合房地产产业链上各环节，能够更有效的 突破现有房地产企业 发展中所受到的资金、业务和地域限制，确立行业领先地位 区域限制 业务限制 资金限制 房地产金融 突破资金限制 运用多种房地产金融手段吸引资金，把房地产业投资变 成大众化的投资工具，真正实现房地产投资的社会化、 大众化。 突破业务限制 由于产业投资业务比开发业务更具有灵活性，企业可以选 择产业链上优秀的开发关联产业进行投资，通过关联产业 的发展促进带动开发业务的成长，并同时成为平衡业绩的 有效手段 突破区域限制 通过房地产金融投资业务手段
9、，可以选择某个区域的成 功企业或者优质项目进行投资，规避对陌生区域市场不 了解的困难，实现快速、风险可控的跨区域发展 33 房地产金融包括融资和投资两方面。融资是基础，要建立多元化外部 融资渠道，多元化融资渠道包括公司和项目两个层面的融资平台，两 层融资平台的建立才能形成全面的融资能力 外部融资 内部管理 合作开发 信托 股市 房地产基金 银行 房地产商 公司层面 项目层面 房地产基金 34 从国内情况来看，上市融资是运用较早的公司层面融资手段，在银行 贷款难度增大的情况下，上市融资已成为行业内领先企业拓展融资渠 道的重要选择 历史金融环境下上市直接融 资成为房地产企业低风险获 取资金，扩张规
10、模的最优途 径，但相关政府部门对上市 公司的管理曾一度限制了上 市途径的发展 宏观调控及行业竞争的日趋 激烈，使上市融资成为房地 产企业的重要选择，而国内 房地产公司上市的限制也已 放开，但入市的高门槛和房 地产开发业务的特点使多数 房地产公司无法有效利用这 一渠道 除获取直接融资外，公司上 市还具有其他一系列好处， 如拓展再融资渠道、扩大品 牌知名度、提高整体竞争力 、促进公司快速发展等 万科股份 1991年1月在国内A上市，集资累计约16亿（含B 股） 万通实业 （北京） 2002年8月进入国内A股（买壳先锋股份） /计划 海外公开上市 首创置业 （北京） 2003年6月在香港公开上市融资
11、约9.4亿/计划国 内A股上市，受国家宏观调控政策影响，暂时被 搁置 上海复地 2004年2月在香港公开上市融资15亿/计划国内A 股上市 合生创展1998年5月在香港公开上市融资约6.7亿 北京城建 （北京） 已在国内A股上市，融资约8.4亿 华润置地 （北京） 1996年11月在香港公开上市融资约35亿 深圳金地2001年国内A股上市 35 信托是近两年兴起的房地产融资模式，以项目融资为主。其本身所具 有的灵活性使信托具有独特优势，将在较长一段时间内成为房地产项 目融资的重要手段，但受政策严格管制，难以充分满足房地产商要求 信托受到严格的管理办法的限制，信 托总体规模有限 国家对信托牌照的
12、发放审批很严， 信托公司数目有限 房地产信托产品的区域性很强，只 能在项目开发的当地发放房产信托 产品，禁止异地设立分支机构 信托管理办法规定，单个信托计划 只能发行200个信托合同，每个不 能低于5万元，普通投资者无法参 与，影响信托的整体规模 目前的房地产信托产品，多数是房 地产信托贷款产品并且是针对单个 项目的融资，流动性相对比较差 信托的优势 信托是唯一能够综合利用货币 市场、资本市场、产业市场， 连通产业与金融市场的机构 信托资金运作的总体规模可以 较少的受自身注册资本的影响 相比银行体系贷款所存在的结 构性矛盾，信托在向中小企业 提供贷款方面具有更多的灵活 性 资金成本低，手续方便
13、、信托 资金起点低，操作透明，利于 业务创新和吸收各类资金 信托将在较长一段 时间内成为房地产 企业融资手段 但信托受国内有关 政策的影响，不能 充分满足国内房地 产商的要求 信托的不足 36 房地产基金是以美国为代表的成熟房地产市场上的主流房地产金融模 式，它既是房地产开发企业和项目的重要融资手段，同时又是房地产 产业的重要投资渠道 - 美国的房地产业务模式 - 地产开发房产开发 物业持有股权REIT 机构投资者 银行等金融 机构 个人投资者 承租人 自用购买 按揭贷款证 券化 按揭REIT 中介代理 物业管理 物业运营 共同基金 有限合伙 私募基金 业务流 资金流 按揭贷款 可能业务模式 37 在国内房地产基金刚刚起步，但发展很快，投资力度和基金种
