1、2003年6月4日 此报告供客户内部使用。未经远卓管理顾问书面许可， 其他机构不得擅自传阅、引用或复制。 机密 附件FS01：英国、香港按揭中介市场分析 广州德赛战略和管理改善项目最终报告 1 英国住房按揭市场规模较大 英国住房按揭余额（单位：亿美元） 英国住房按揭市场规模较大 资料来源：远卓分析 2 2000年按揭贷款构成 浮动利率 1年以上固定利率 1年以下固定利率 英国住房按揭以短期、浮动利率为主 100%=1770亿美元 在产品构成上以短期、浮动利率为主 资料来源：远卓分析 3 业务来源：贷款越来越多地来源于各种中介机构 其他 电话 专业按揭中介 理财顾问 房屋代理 银行网点 资料来源
2、:MORI 年度住房金融调查 1999 1980-841985-891990-931994-961997-99 按揭贷款业务越来越多地来源于各种中介机构 理财顾问和专业按揭中介的增长尤为迅速 按揭贷款业务来源（） 4 在按揭证券化方面，英国的按揭证券化比例还比较低 英国资产证券化程度相对 较低 导致按揭证券化程度较 低的原因有三个： 短期按揭贷款较多，银行 资产流动性压力不大 通过储蓄提供的资金成本 较低 信用增级成本较高 证券化占按揭贷款的比例 美国 英国 资料来源：远卓分析 5 供给分析 贷款主要由银行和开发商提供， 其中银行占按揭余额的69。 资金来源为现金储备和储蓄存款 资产证券化程度
3、有限 竞争行为 贷后服务的竞争日趋激烈 纵向整合的按揭机构希望 在服务中达到规模经济 美国按揭机构进入贷后服 务，并希望以此为切入口 开展贷款业务 各种中介机构的作用日益重 要 销售量 由于经济条件改善，近来 贷款额有所增长 进入障碍 中等至较高的进入障碍 二级市场发展不够充分，对 资金要求较高 第三方贷后服务机构的出现 降低了对放贷机构贷后服务 的要求 产品 大约8000种不同的按揭产品， 以短期、浮动利率产品为主 政府近来尝试对产品进行简化 利润 由于较大的市场规模，英 国在欧洲按揭市场中占有 最大的利润额 按揭的利润率比美国稍高 行为C绩效P 反馈 行业企业行业 结构S 英国按揭市场SC
4、P分析 6 从规模上看，香港住房按揭已经形成了较大的市场规模 香港住房按揭余额（单位：亿港元） 香港住房按揭余额在2000年达到6263亿港元， 占全部贷款余额的34。而同期内地住房按揭 余额只有3510人民币 资料来源：China Information Bank 7 在产品构成上，以浮动利率为主 香港按揭产品特点产品特点对市场的影响 98的浮动利率按揭 由各家银行各自设定基准利率（各银行大致相 同） 各家银行根据竞争和借款人的情况在基准利率 的基础上调高或降低 借款人可以选择固定的按揭期限（最常用的方 式，利率变动还款金额可能不同）；或固定 还款额（利率变动，还款期限可能不同） 最长按揭期
5、限是25年，平均15年左右 银行可以根据判断随时调整利率，而不会另行 通知借款人 2基于HKMC固定利率计划的贷款 1-3年的固定利率 在特定的更改日期，借款人可以选择转换成浮 动利率或申请另一水平的固定利率 利率/还款变动能马上生效 还款可以在当月任何一天 有几种方法计算利息 没有标准法律文档 无法预测银行何时会变动利率 基本风险：按揭贷款与基准利率捆绑，债券一 般与香港银行间拆借利率捆绑 HKMC的债券利率在基准利率的基础上浮动 供资产证券化的按揭贷款不多 利率变动导致定价困难 再投资风险：利率下降时重按率较高 HKMC：香港按揭证券公司8 2001年香港现楼按揭市场份额分布（按揭宗数）
6、从行业集中度看，香港前5大按揭机构占据着60的市场份额 中银香港 汇丰银行 渣打银行 恒生财务 恒生银行 其他 资料来源：美联物业 9 在按揭证券化方面，香港证券化比例达到新增按揭的13 2002年HKMC购买贷款占新增贷款总额比列 证券化比例 1001079亿港元 2002年HKMC购买贷款来源 房屋委员会 银行 房屋协会 100139亿港元 香港按揭证券公司自1997年成立以来，大大促进了香港按揭证券化的发展。2002年 HKMC收购的贷款占香港住房按揭新增贷款的13 由于按揭贷款市场增长缓慢，银行将按揭贷款组合出售或证券化的兴趣不大。 HKMC为解决这一问题，自2000年起扩大核准卖方的
7、范围至包括政府房屋机构、 其他公营机构及物业发展商 HKMC：香港按揭证券公司 资料来源：HKMC 2002年年报 10 在按揭申请流程上，律师等中介机构参与程度较高 11 香港按揭贷款特点总结 交易手续简化：客户在申请个人住房按揭贷款时，只需提供本年度的税单、最近3个月的收入证明 和身份证明，银行免费为客户提供所购买物业的初步估价 地产代理商、律师行等中介服务机构的参与程度高 二手房市场为主导：97年以前，二手房成交宗数占总成交宗数的5，金融危机后比例有所下降 ，但仍在60以上 典型的市场化浮动利 率，随着房地产市场的持续低迷，个人住房按揭贷款利率不断下调 许多银行不做期房按揭业务，客户以散
8、户居多，银行针对不同借款人的情况提供不同的贷款服务 还款方式灵活，还款周期分为每月还款或每两周还款；由于利率浮动，既有等额本金还款和等额 本息还款，又有固定期限还款和固定额度期限随利率变化还款；还有根据借款人收入情况设定的 递增还款和递减还款，以及出于竞争目的设立的带有优惠性质的首3年免息还款 各家银行为通过发展按揭贷款提高整体贷款的质量，纷纷采用价格竞争和非价格竞争手段。在价格 竞争方面，有调低按揭贷款利率、现金回赠（回赠额最高为该笔贷款 总额的10）、送律师费、 送家居保险、存款优惠、信用卡免年费等。在非价格竞争方面， 有与房地产商合作（一手市场方 面）。与地产代理合作（一手市场和二手转按市场）、与律 师合作（一手市场为主）、争取转接 业务等 交 易 流 程 按 揭 产 品 市 场 竞 争 12
