1、中国信达资产管理公司海南办事处部分不良资产组合处置项目抵债资产价值咨询案例（R8-金都大厦）抵债资产形成概况海口市房地产投资开发公司（以下简称“市房公司”）在1992至1997年间，共向建行海南分行海口市海府支行（以下简称“海南建行”）借款30笔，本金共计99786万元。后市房公司未履行还款义务，海南建行依据借款合同公证书向海南省高院申请执行。（2000）琼高法执提字第524-2号裁定：将查封的市房公司所有的，位于海口市龙华路23号，总面积2090平米的土地使用权，及其地上建筑物金都大厦整栋，分别按评估价值和市房公司与海南建行签订抵债协议的价值抵偿市房公司所欠海南建行的部分债务。2001年3月
2、1日，海南建行将其对市房公司的总债权中，贷款本金为57950万元，应收利息为2629万元，共计14笔贷款的债权转让给中国信达资产管理公司海口办事处（以下简称“海南信达”）承继，并将相应的抵债资产，位于海口市龙华路23号土地中的1214平米及地上建筑物金都大厦第7层、第917层的房产按海南省高院评估价6780万元转移给海南信达。抵债资产目前状况根据海南信达有关人员的介绍，以及中华财务工作人员的现场调查，抵债资产目前的基本状况如下：金都大厦位于海口市龙华路23号，临街，交通便利。金都大厦总占地面积2090平米，总建筑面积29932平米，1995年6月竣工，用途为写字楼，原为海口市建行的办公大楼。总
3、楼层为17层，配套有地下停车场。属于该项抵债资产的第7层及第9-17层总建筑面积14580平米，占地1214平米。第7层现为海南信达的办公场所，9-12层为招待所，12层一是那个为写字楼用途，部分楼层出租，房屋现状良好。资产权利状况抵债资产由海南建行转移给海南信达，现尚未办理土地证及房产证。土地为商用出让地，土地无欠费，房屋有规划报建手续。第17层属于超规划建筑，尚须补办报建手续，据海南信达有关工作人员接收，补报建手续费约为300万元。此外金都大厦共拖欠装修工程款、电梯款、空条款约1280万元，由海南建行、市房公司负责解决。资产测算方法和过程测算方法：对该抵债资产的价值咨询采用市场比较法和租金
4、还原法。测算过程：1、抵债资产目前保养情况良好，假设将其整体出售，我们采用市场比较法取得类似房产整体转让的市场可实现价值。通过取得海口市内，类似或同等条件的房产交易案例作为价值咨询的参照依据，同时根据综合因素的修正，获得该10层房产在市场上的可变现价值。通过条件比准，我们对比较案例的采样及综合因素修正结果如下：项目比较案例1比较案例2比较案例3物业名称万国商厦海外大厦国际大厦栋号或房号15层14层17层结构形式框架框架框架区位因素类似类似类似交易价格1580元/平米1600元/平米1500元/平米时间因素1.001.001.00交易条件1.001.001.00区域因素1.000.980.98个
5、别因素0.990.970.98比准价格1557元/平米1516元/平米1435元/平米通过对以上交易案例的综合比较，取其交易价格的平均水平，抵债资产的市场变现价格为1502元/平米，总价值为1502.32145802190.38万元。扣减补报建费用，抵债资产的可实现价值为2190.38-3001890.38万元。2、目前该10层房产用途主要为写字楼，假设将其用于商业写字楼出租，我们采用租金还原法测算其价值。根据我们对海口市的写字楼租金价位的调查，租金价格确定为20元/平米/月。全年的租金收入为145802012349.92万；考虑到目前海口市写字楼的平均出租率，空置率我们保守取为35%；扣减的
6、其他税费支出分别为：管理费3，维护费4，保险费1，房产税12，营业、城建税及教育费附加5.5，其他费用1。参考社会平均利润回报率水平，折现率取10。测算结果为1536.44万元。扣减补报建费用，抵债资产的可实现价值为1536.44-3001236.44万元。资产的测算结果通过以上两种方法对抵债资产分别进行测算，该抵债资产总的价值咨询结果为：如将抵债资产整体出售，其价值咨询结果为1890.38万元；如将抵债资产出租营运，其价值咨询结果为1236.44万元重大事项说明目前抵债资产的10层房产尚未办理房产证和土地证。本报告之限定因素在本委托抵债资产的调查与咨询过程中，我们已尽力搜集并分析可能对委托抵
7、债资产的可变现价值产生影响的因素，但如下因素存在将可能会对委托抵债资产可变现价值产生影响：1、本报告所称之可变现价值指假设信达在基准日执行该等资产的变现程序，可获取之货币金额。我们未考虑在变现过程中为使该等资产达到可用于市场变现之目的而必须缴纳予国家或地方政府之税费（如需补交之征地补偿费、欠费等项目）。除非另有说明，本报告中我们未考虑交易达成后（无论是否收到货币资金或其等价物）所需缴纳之相关税费，以及清偿过程中所需要支付的清偿费用。2、我们所搜集的关于抵债资产的资料来源于海南信达相关资料中的记载，海南信达及抵债资产现营运方有关工作人员的介绍，我们对该等资料的真实性、准确性、全面性，由于工作时间及条件的限制，未进行相关验证。3、我们对委托抵债资产的分析均基于基准日的资产状况、市场条件、法律规定，对于其他可能对本次咨询产生影响的因素我们亦是以该基准日的历史状况作为我们工作的基础。4
