1、测客户偏好和行为，并采取有针对性的营销活动；“评估”过程是指对学习和匹配的效果根据一定的标准进行评判，并加以改善，为今后更有效的精确营销活动提供依据。（三）精确营销分析变量设计与拓展的战略路径。现有企业在精确营销实践过程中典型问题可以归结为数据来源的单一化和数据处理效率低下化。在前文中，我们已尝试通过基于增强型价值网络的数据收集战略框架解决数据来源贫乏的问题，那么，如何基于收集到的数据构建准确的客户档案和支持精确营销建模的决策变量？一直以来，上述转换过程似乎仅仅是数据分析人员的份内工作，主要关注也仅局限于数据的处理技巧和转换的技术工具。在数据处理和分析过程中，由于缺乏营销领域专家的参与，往往因
2、部分数据缺失或前提条件缺乏，导致大量数据无法准确建模或者建模分析的结果对营销决策难以产生实质意义等尴尬现象，最终使得公司耗资巨大，积累和管理的数据的利用价值大为降低。本文认为，导致上述问题的主要原因在于，在变量设计时缺乏清晰的战略规划，导致建模过程中变量条件不佳；在分析处理过程中缺乏专业的营销知识，失去了通过市场调研、变量拓展等手段，补充相关变量使已有数据“变废为宝”、“点石成金”的机会。为此，本文提出了精确营销分析变量的设计和拓展路径图(如图4所示)。图略本文基于变量设计和拓展的战略视角，将精确营销分析变量的构建过程分为基础数据、业务数据和分析变量三个阶段。前两阶段主要指基于增强型价值网络的
3、数据收集战略框架收集相关信息，形成构建分析变量所需的基础数据库和业务数据库，其中业务规则指与营销或行业相关的系统标准或商业惯例，中间数据(Intermediate Data)指经过系统、算法、规则等处理后的数据；补充数据主要指通过市场调研(Survey)等手段获取的数据；第三阶段将分析变量细分为基础变量、参考变量、概要变量三类，以更好的为预测目标客户行为提供建模依据。具体而言，基础变量(Groundwork Variables)主要指基于公司已有数据构建的相关变量，如产品和客户的基本信息，客户交互行为变量等；参考变量(Reference Variables)指基于市场调研等手段搜集到的数据构建
4、的变量，可以用来详细了解客户深度特征(如客户反馈、品牌认知、媒体偏好等)和市场竞争情况(如主要竞争对手、产品差异等)；概要变量(Summary Variables)是基于业务数据和其它变量，根据营销决策需要生成的有助于进一步深入判断客户属性和行为特征的中间变量。概要变量是拓展精确营销分析变量的重要环节：一方面，概要变量包含并综合了已有数据、业务规划(营销导向)和其它变量的有效信息，已经初步具有对客户特征的推断能力；另一方面，概要变量是精确营销建模分析的重要输入变量，决策价值高，信息规范性强，不但拓展了数据和变量来源，而且可以有效解决模型应用前提条件不满足等瓶颈现象。常用的精确营销建模变量见表3
5、。表3：精确营销常用的建模变量示例变量类型变量名称主要用途基础变量客户基本属性客户姓名、年龄等人口统计学变量；购买、咨询等消费者行为变量； 为建模分析提供基本的变量依据产品基本属性产品类别、价格、目标群体偏好等参考变量客户参考属性客户文化层次、收入水平、职业情况等人口统计学变量；客户偏好、态度、倾向、历史营销活动反馈等消费者态度/行为变量为精确细分客户提供详细特征变量产品参考属性和竞争对手、替代产品等相比，公司产品4P等属性差异衡量客户的价格敏感度、产品特征偏好等深度特征概要变量数量类单次最大消费数量判断客户购买目的(个体消费/群体消费)累计最大消费数量价格类单次最高购买单价判断客户消费偏好和
6、档次(高/中/低)累计最高购买单价金额类单次最高购买金额判断客户消费能力大小累计最高购买金额累计购买金额，平均购买金额时间类最近消费(或联系)时间判断客户对公司产品或服务的依赖(/满意/忠诚)程度平均消费频率四、东方票务的精确营销实践（一）文新集团东方票务简介。文汇新民联合报业集团（简称文新集团）是中国最大的报业集团之一，由创刊60年的文汇报和创刊69年的新民晚报联合组建而成。现办有约20种媒体，并拥有东方艺术中心、东方票务公司、东方演艺、上海视觉艺术学院等著名文化设施和机构，是全国经营业绩最佳的新闻媒体之一。近年来，文新集团在文化产业链整合和赢利模式创新方面取得了突破性的进展。集团以投资、控
7、股、参股、合作等方式组建了十二家各具特色的、又有内在业务联系、互相融合的专业文化公司，重点打造音舞、会展、动漫和影视四大文化板块，着重发展音舞原创、票务网络、剧场经营和艺术教育四个重点项目，致力于以产品为基础，通过拥有剧场、票务、销售网络、人才培养平台和创意产业孵化基地，全面整合文化产业链资源，努力将集团建成全国前列、亚洲一流、世界著名的多元化经营的大型文化媒体集团。文新集团旗下的东方票务有限公司由文汇新民联合报业集团和上海牡丹影视传播有限公司共同出资组建，是一家以技术和管理实力支撑为核心竞争力的，以创新思维、全新票务营销模式，拥有票券服务平台的专业票务销售公司。公司立足上海，积极发展面向全国
8、及海外的票务销售联盟，以各类剧场、演艺公司、文艺团体共享联盟为发展目标，为用户提供及时的文艺演出、体育赛事信息，以及最便利的票券销售服务。并努力构筑节目选择、票券营销、销售跟踪的服务链。公司采用高密度的配售网络，多渠道的营销手段，通过设立旗舰店、售票网点、电话中心和网络建立销售渠道。经过多年努力，文新集团在信息化管理方面已初步实现了“应用集成化、管理透视化、商务协同化、流程柔性化”，集团公众电话服务中心(962288)也被评为2005年中国最佳呼叫中心。在数据基础方面，文新集团在读者俱乐部、外籍人士俱乐部、公众电话服务中心等方面均构建了相对比较完善的数据库平台，拥有数十万级的会员用户。东方票务
9、一直努力建设自身的营销平台和数据平台，在会员数据积累方面也取得了一定成绩。同时，由于文新集团旗下公司的产业关联性较强，集团的会员用户与东方票务的目标客户具有较强的重合度，相互转换的潜在可能性较高。因此，与国内同行相比，东方票务开展精确营销的数据基础具有优势。然而，东方票务的信息化项目在设计阶段主要着眼于运营导向，关注的是如何有效适应呼叫中心和网上订票的正常运作，并未考虑营销支持功能和客户管理功能。具体而言，东方票务仅仅具有初步功能的业务(咨询或交易)数据库，更遑论基于前瞻视野的数据规划。由于客户数据库、票品数据库等建设的滞后，失去了基于客户关系管理开展有针对性营销活动的技术基础，同时也无法有效
10、转换和利用文新集团已有会员或客户资源，形成产业资源整合的战略优势。（二）东方票务的精确营销的战略设计。由于东方票务已有的数据库仅仅基于业务层面(咨询或交易)对历史记录作简单记录，缺乏基于客户层面和产品层面进行建模分析的基本技术条件，需要对已有数据库进行进一步清理、补充、拓展、规范和整合。为此，我们一方面通过技术手段对业务数据库进行处理，根据用户姓名和电话等关键词组合对客户进行提取，形成初步的客户信息数据库，根据购票内容、价格等关键词进行提取形成初步的票品数据库；另一方面，我们通过文新集团的962288呼叫中心进行对483位客户进行了详细的市场调研，进一步补充客户和票品数据内容。通过上述转换、扩
11、展和整合，形成了包括交易数据库、咨询数据库、客户数据库、营销活动历史数据库和票品数据库五个部分相对比较齐全的内部数据库(如图5所示)。客户数据库包括客户标识、人口统计信息、行为分析数据、模型评分等内容。其中，客户标识(Customer ID)，用以联接到交易数据库、咨询数据库、营销活动历史数据库，以得到客户表现的即时快照，更有效的跟踪客户的活动行为、预测他们的消费偏好和消费倾向；模型评分则记录基于各种数据挖掘模型得出的客户评分情况，如响应率、激活概率、利润贡献率、潜在价值等等。票品数据库则包含了东方票务所出售票品的名称、类型、目标群体偏好、演出/比赛日期、演出/比赛地点、售票性质(自售/代售)
12、、佣金、售票完成率、总体利润等情况。票品类型对应于票品的内容属性(如音乐会、演唱会、话剧、歌剧、地方戏剧、体育、画展等等，可细分为十一大类、二十九个小类)；目标群体偏好则是根据东方票务出售票品所对应的主要消费群体的可能偏好特征(如传统、时尚、流行、运动、儿童、艺术等等十大类)。营销活动历史数据库主要包括客户标识、个体基本信息、营销活动细节、营销活动总结、模型评分、预测数据等内容。交易数据库包括客户票识、交易流水号、票品名称、订购数量、订购单价、订票要求等基本信息；咨询数据库包括客户标识、咨询目的、票务咨询类别、详细内容、累积来电次数等内容；为了充分发挥文新集团在文化产业链整合方面已有的数据基础
13、优势，我们基于增强型价值网络的数据收集战略框架，构建了长期的数据来源收集机制。在竞合维度上，补充和整合读者俱乐部、公众电话服务平台、外籍人士俱乐部等伙伴方的客户数据资源；同时补充和完善根据市场调研确立的竞争对手在票品方面的详细信息。在交易维度上，通过对票品数据库的细化和完善，进一步确定目标客户的类型和偏好；通过对各售票渠道数据的整合，构建具有全方位属性的客户数据库(如图5所示)。图略为了提升精确营销分析和预测的准确性，并充分考虑建模变量的来源和质量问题，我们东方票务将客户档案的数据基础归为三种类型：人口统计学数据、消费者行为/态度数据(Behavioral Data)、规则数据(如表4所示)，
14、以期通过三者的综合运用，可以增强精确营销建模的效率和精度。表4：东方票务客户档案的数据基础数据类型具体内容获得途径人口统计学数据客户年龄段、性别；居住区域；联系方式票务信息与咨询信息数据库中已经存在文化程度、家庭构成、收入水平、职业情况通过市场调查问卷、会员计划等方式获取消费者行为/态度数据票品内容、购票单价、购票数量、购票要求、来电次数、订票时间；票务信息与咨询信息数据库中已经存在单次最高购票单价、单次最大购票数量、单次最高购票金额；累积最高购票单价、累积最大购票数量、累积最高购票金额；利用软件编程方法获取规则数据客户偏好、消费习惯、消费倾向等等通过市场调查问卷、会员计划等方式获取五、结论不
15、完善数据是现代企业开展精确营销活动的主要障碍，容易引起企业的错误营销决策，导致巨大 的损失。已有的研究大多致力于从技术层面局限于数据质量问题研究改善方法，然而，由于数据不完善问题错综复杂，涉及企业内外的方方面面，因而此问题的解决迫切需要引入系统视野和战略理论。本文以文新集团东方票务的精确营销实践为出发点，通过构建以客户为中心的数据总线架构，系统规划整合精确营销流程；通过贯彻实施基于增强型价值网络的数据收集战略，全面整合和有效利用企业所有利益相关者的信息资源；通过明晰分析变量的设计和拓展路径，并在数据分析时构建概要变量，进一步提升建模分析变量的有效性，为最终的精确营销决策提供输入变量支撑。本文的
16、创新之处主要表现为，首次基于战略视角探讨如何在不完善数据下为营销决策提供精确支持，通过对精确营销流程的每个环节所需的数据质量提升，进行系统的设计和前瞻性规划，试图从源头上提升企业的营销数据基础起点；在数据收集战略上借鉴增强型价值网络理论，充分考虑交易维度和竞合维度上所有利益相关者可能的信息贡献；在变量设计规划时，创新性的提出概要变量方法，以有效提升精确营销建模的结果质量。毋毋运 16. Gender-related Differency in Discourse Style 话语风格上的性别差异研究17.Analysis of the History of Snack Culture in A
17、merica 美国快餐文化的历史剖析18. On Different Forms of English Humor 浅谈英语幽默构成的不同方式19. The Social status of American Women 美国妇女的社会地位20. A Study of Sex Differentiation and Sexism in British Society 英国社会的性别差异及性别歧视初探21. Comparison of English and Chinese Euphemisms 英汉委婉语对比22. On American English and the Cultural Ps
18、ychology of American Nation美国英语与美民族的文化心理23. The Difference in Phonetics and Word Formation Between British and American English 英式英语与美式英语在语音与构词方面的差异24. Contrary of Chinese-English Taboo 中英禁忌语的比较25. Pragmatic Difference of Politeness in English and Chinese 论中英礼貌的语用差异26. American Slang as a Mirror of
19、American Culture 从美国俚语看美国文化27. On Hamlets Melancholy and Delay 论哈姆雷特的忧郁与犹豫28. On the Character and Translation of Wine Brand 中英酒名的特点和翻译29. Cultural Comparison On everyday Diction 日常口语中的中西文化对比30. On Englishmens Nature from English Language. 从英语语言看英国人的性格31. On the Relationship of Money and Love in Pri
20、de and Prejudice看傲慢与偏见中的金钱与爱情32. Comparative Study on the Culture of Chinese and English Colors英汉颜色的文化对比研究东方文化意境别墅从万科棠樾探讨中式风格建筑编辑：刘紫娟万科棠樾项目拥有丰厚的生态资源景观，四周均为山水田园，借助周边山水环境所打造的江南水乡的建筑风格，是万科在华南区域规模最大、定位最高的项目；其次项目产品特色主要在于体现东方文化的徽派建筑，将东方文化与建筑结合，打造出在自然环境，建筑文化上都独具特色的现代中式风格。项目档案建筑类型：联排别墅占地面积：约60万m 建筑面积：约40万m
21、容 积 率：大一期容积率0.8，大二期容积率0.5 楼层状况：一期均为三层双拼、三拼别墅 价格说明：起价：23000元/平方米 最高价：26000元/平方米（为一期首批和二批价格）项目地址：塘厦大坪观澜高尔夫（东莞）球会旁开盘时间：2008年7月开 发 商：深圳市万科房地产有限公司代 理 商：深圳中原物业顾问公司插图01(效果图)一、新中式别墅开发要点当前市场风向也在转变。“中国别墅指数”研究公布数据显示：近年来市场在别墅的购买倾向上，选择欧陆风格从过去的100%已经回落到25.8%，而愿意选择中式等东方风格产品的群体则上升到20%左右。1、中式别墅特点（1）规划一是取材于大都市的城市轴线规划
22、。尤以唐宋时期的城市规划较为成熟，道路交通交错布置成网格状，两旁高强大院围合，或以云墙围合，入口设置月亮门。二是取材于传统民居的前街后河的平行模式规划。江南一带河网纵横，形成许多前街后河的水乡城镇。小区内部规划布局往往借水景点缀成网，依山之势，傍水之旁，组团的大小分合，房屋的前后错落等等都在规划中被借鉴和采纳，形成典型的“水乡住宅”布置方式。（2）住宅设计设计表现形式有两种：一种是在传统的复古建筑中加入现代设计元素。这种产品无论是在大的院落规划，建筑布局，还是在小的建筑装饰、庭院植栽等方面均遵循中国传统的格局营造，保留大量的中式建筑元素，是比较容易被识别的中式建筑。比如：常见的四合院式或三合院
23、式布局、宅前有平台、筒瓦制的曲线屋脊、影壁、山墙头、房角屋边的游廊和平台设计、住宅中庭，富有寓意的庭院植栽：书房前种植芭蕉，厅前植海棠，屋后种枣树等。但是，由于传统中式建筑，尤其是四合院的建筑带有明显礼制观念的痕迹，由于家族组织及社会等级的观念与现代人的生活方式矛盾，因此在室内生活空间设计方面通常还是按照现代的居住模式设计。另一种形式是在现代主义建筑风格设计的基础上加入丧失本初的功能性的、具有中式特点的装饰符号，也有人称之为“现代中式”。这种产品在建筑布局、建筑造型、建造工艺以及功能空间设计均体现了一种现代建筑简约、时尚的风潮，具有明显的后现代主义风格，并在此基础上运用类似于结构主义的手法在产
24、品细节设计方面融入一些被符号化了的中式元素，是比较难以被直接识别的中式建筑。比如：在建筑设计方面仅仅保留代表中式建筑符号的色彩长城灰；或者是在山墙处设计被抽象化的马头墙、人字顶；或是在住宅正面添加被简化的门楼装饰等等。（3）园林中式园林的风格属于典型的自然山水园林，就是把自然景色和人工造园艺术两者巧妙地结合，其园林的艺术形象是以山体、水系为全园的骨架，模仿自然界的景观特征，也就是通常人们所说的“挖湖堆山”法。在中式园林中可以常见溪流、河塘、假山、置石、亭、廊、榭等设计元素。目前楼盘中的中式景观类型可以大体分为三类：古典中式、新中式及现代中式。对中式园林景观的传承在形式上多体现在对“街坊”和“院
25、落”的继承，因此它在别墅项目中的应用远多于在公寓项目中的应用。古典中式最为完整的保留了传统景观的特色，各种景观要素都能体现浓郁的中国味，如苏州的西山恬园等。新中式介于两者之间，外观上能看见各种简化的景观要素和创新元素，如广州的清华坊等。现代中式摒弃了传统景观中复杂的配置，以更为简洁和现代的手法来传达东方神韵，如深圳的第五园等。 苏州的西山恬园 广州的清华坊 深圳的第五园项目物业类型占地面积容积率绿化率均价特点西山恬园纯苏式园林别墅58729平方米0.2651.10%500万左右/套黛瓦、粉墙、古式大门、前院、后院、天井、围墙广州清华坊独栋别墅200亩0.7612000元/平方米采用中国民居形式
26、，每套宅院均有前庭、天井和后院万科园第五园商住楼220000平方米1.2530%10500元/平方米对中式传统住宅形式进行了现代手法的演绎；孔洞、花窗、高墙、挑檐等2、中式建筑开发要点新中式住宅设计与开发绝对不能单纯模仿，要在变化中求发展，要创新，体现现代风貌，在此基础上才可能传承。对中国传统民居建筑的继承，不是简单的模仿、抄袭，而是要深刻的研究其精神内涵，吸取其精华，作到古为今用。完全模仿的设计是难以成功的，最理想的是以现代建筑为主，然后再考虑体现中国文化。（1）传承u 对中国民居建筑设计思想和理论的继承中国民居设计思想的最大特点就是其鲜明的地域性以及其对区域地脉、人脉、文脉的重视和对人们居
27、住心里的关怀，根据不同地区的气候条件、历史文化、建筑材料、人们的心理特点及资源等做到因地制宜。u 对“街坊”的继承幢幢相连的门楼，亲切的邻里、街坊，每当过年过节，邻里互相拜年祝福，火红的灯笼再加上吉庆的对联，已经成为许多中国人心中对于家的梦想。u 对“院落”的继承庭院是中国民居的灵魂，在中国人的传统中更像是一个大的开放的起居厅，西方住宅以起居室为核心展开布置，而中国传统民居则以院落为中心。u 对中国传统民居建筑造型及色彩元素的继承（2）创新u 正视传统的发展：传统是发展的，而不是一尘不变的，随着时代的变迁和社会发展，人们的生活方式、家庭结构、审美取向都发生了很大的变化。u 规划理念的创新：考虑
28、到传统的四合院形式对土地资源大面积的占用已难以适应现代建筑对节地方面的要求，因此中式建筑项目规划应根据实际情况充分利用来进一步规划。u 材料创新：建筑形态的发展和科技的进步密不可分，随着现代施工工艺的进步和材料科学的发展，不断涌现的新材料在中式住宅中的运用会越来越广泛，也必将成为一种趋势。u 环保节能及对土地资源的合理利用：中国人口众多，人均资源占有量很少，环保、节能和节约土地已经受到整个社会的普遍重视，成了关系国计民生的大事。（3）元素对于如何识别“中式住宅”，其具有表象的中式经典符号是明显特征。u 四合院的特点，在房顶、墙面、门窗、色彩等方面沿用北京四合院的特征意象；u 围合式的院落、庭院
29、空间；u 青砖、黛瓦或粉墙；u 中式的屋檐、角檐、飞檐；u 社区设计中融入传统的街巷概念；u 采用中式建筑特有的坡屋顶；u 镂空花窗；u 朱红色的大门；u 木雕、石雕、砖雕等传统意义上的中式典符号；u 中国传统民居特色，融入江苏、川西、云南、徽州等民居的特点。插图09（中式元素）二、棠樾项目简析1、项目开发背景（1）项目生态环境万科棠樾位于东莞塘厦镇林坪大道旁，地块紧邻国家一级森林公园大屏障森林公园，首先项目与企洞湖水库、仙女湖水库两个湖面零距离接驳，另外周边千米范围内还有其它2个水库、11个湖泊、14个山脉山岭，并且都是原生态未经人为破坏的，其次项目相邻世界第一大高尔夫球会观澜高尔夫东莞球会
30、，提供成熟配套。插图02（企洞水库、仙女湖、水库）（2）项目交通环境项目位于东莞-深圳-香港经济大走廊之间；城际交通便捷。项目离莞深高速塘厦镇大坪出入口约2公里，距深圳市中心区约25公里，离深圳机场约40公里，约30分钟车程。如果从深圳CBD出发，上梅观高速，则只需约25分钟时间。距广州市区约108公里，离广州火车站约80分钟车程。东距惠州市约56公里，约60分钟车程。东深一级公路、广深、京九铁路贯穿全镇，莞深高速公路使得塘厦成为东莞市直通香港最快的交通要道之一。便捷的交通及丰厚的生态资源吸引很多外来客。插图03（交通图）（3）区域市场环境基于地理的比邻、经济的互补、人脉的相近等因素，在珠三角
31、城际集群进程中，“莞深双城”首当其冲。2007年，珠三角高端人居最热门板块的几乎集中到两个地方：一个是松山湖，一个是观塘片区。前者以烟波浩淼的原生湖泊以及气势恢宏的国家高新产业区为自然背景和产业背景；后者重点以世界级观澜高尔夫为绿色生活背景、休闲运动背景与社交背景。莞深双城处处可见万科、金地、光大、长城、三正、观澜湖等房地产品牌企业之建筑。光大锦绣山河、万科松山湖一号、长城世家、三正半山豪苑、观澜高尔夫大宅一度为“莞深双城生活代表作”。2008年，万科等一线中国地产品牌在观塘板块着眼城际生活的推广与传播。2、项目开发策略（1）产品开发理念作为中国房地产领跑者，万科2008年启动的“绿色策略”与
32、全球人居“可持续发展”开发理念不谋而合。万科棠樾背山面水、与大自然融为一体，先天禀赋极其符合东方美学中“天人合一”、“人与自然融合”的追求。在“2008全球人居环境最佳范例论坛”上，万科棠樾项目荣获“全球人居环境最佳社区综合范例奖”，体现了万科多年来一直秉承的生态开发理念与全球人居标准的统一。插图04（河道、格栅）（2）产品定位万科棠樾项目定位为“东方奢华的低密度现代居住意境”的高端项目。（3）目标客户定位观塘片区具备了财富人士所青睐的“私密、养生、健康、高效”等特点，以区位优势、交通、环境资源、密度、安全因素吸引高端买家。一些外资CEO、高管、外交人员等国外购买力；财力雄厚的港、澳、台、东南
33、亚富商；中资、民营企业家及IT、金融、房地产界精英、海归人士都是观塘片区豪宅争取的客源。3、项目产品设计（1）规划设计项目一期规划总用地面积约110000平方米，总建筑面积约90000平方米，住宅面积约30000平方米，容积率约0.378，居住户数约124户，楼间距超过20米。一期悦水庄别墅项目主要以水为核心，整个被划分为6个组团（1个商业会所、5个住宅），会所建设在一个完全独立、以桥梁连接其它组团的独立岛屿上，小部分商业也与居住完全分开，每个组团都被水环绕。在交通上，项目做到人车分流，且每户均3车位的水平。插图（规划图）（2）景观设计万科棠樾一期建筑为双拼、三连排，罕有的三面环水别墅；采用多
34、层次院落设计，保证每户享有入户的前院、户内的中院和亲水的后院，端单元更有侧院；花园、庭院、露台、地下室其总赠送面积将超过约平方米。项目由于车位全部移到地下，使花园全部为园林，不但安全系数大幅度提高，而且园林面积也极度扩大化、视野因此纯粹干净、园林维护也更为容易。在户内居住品质得到质变的同时，户外园林品质也得到了根本性的提高。插图（水景、中庭院、）（3）户型设计项目一期为联排别墅，依托景观河道资源，将客厅、餐厅、主卧室等主要功能空间均布置于面水一侧，户户临水。一期共有四种户型，其中280平方米和340平方米为主力户型，均是三层带地下室的结构。深圳的TOWNHOUSE产品，面宽大多在8米之内，通风
35、和采光有一定的局限性。项目一期悦水庄A户型建筑约340平方米，其面宽超过12米，这种面宽仅次于独立别墅甚至超过一些独立别墅的面宽，不仅在深圳以及全国都是罕见的。插图（户型4张）三、棠樾项目特色分析1、现代中式风格（1）借鉴徽派建筑万科棠樾是结合北方院落和徽派建筑风格的现代建筑；项目在立面设计上立足于建筑的整体性，比例的和谐统一，体量的错落有致，从意的层面去体现东方生活精髓；立面风格以传统灰砖为基调，以白色洞石为陪衬，并点缀青绿色木质和金属构件，勾勒出典雅传统中的现代韵味；追求素雅自然之美，强调自然材料的运用以及精致的立面细节把握，从而提升整体建筑的内在品质。链接：u 徽派建筑简介徽派建筑是中国
36、古建筑最重要的流派之一，它的工艺特征和造型风格主要体现在民居、祠庙、牌坊和园林等建筑实物中。风格独特，结构严谨，雕镂精湛，不论是村镇规划构思，还是平面及空间处理、建筑雕刻艺术的综合运用都充分体现了鲜明的地方特色。尤以民居、祠堂和牌坊最为典型，被誉为“徽州古建三绝”。它在总体布局上，依山就势，构思精巧，自然得体；在平面布局上规模灵活，变幻无穷；在空间结构和利用上，造型丰富，讲究韵律美，以马头墙、小青瓦最有特色；在建筑雕刻艺术的综合运用上，融石雕、木雕、砖雕为一体，显得富丽堂皇。u 徽派建筑特点徽派古建筑以砖、木、石为原料，以木构架为主。梁架多用料硕大，且注重装饰。徽派建筑还广泛采用砖、木、石雕，
37、表现出高超的装饰艺术水平。其表现内容和手法因不同的建筑部位而各异。插图（徽派1、2）（2）突显东方文化中国建筑承载了千年渊源与沿袭，也经历了百余年的断层。现今东方文化已经成为一种改变世界的文化力量；随着中国以及亚洲的崛起，东方文化在世界主流圈内获得越来越广泛的认可，在世界各个领域表现出顽强的生命力和朝气。万科作为中国房地产领跑者，近年来一直探索根植于东方文化土壤的居住模式的理论与实践。继万科第五园成功实践后，万科棠樾项目，又将对现代东方居住美学进行更进一步的探询。万科棠樾凭借设计理念、自然保护、文化传承等优势，向世界人民展示国学神韵，展示出与世界同步的东方美学。万科棠樾从一开始就紧紧地抓住了东
38、方美学的内涵，诉求东方文化，强调每个中国人心里都有它的一块牌坊。2、产业化科技万科棠樾项目运用大量的明清时代的建筑结构，结合万科住宅产业化成果及高科技手段，实现了古徽派建筑与现代生态节能的统一。（1）灰色多孔砖外墙采用灰色多孔砖，这是万科产业化的成果，这种多孔砖，吸水率相对较高、孔容易藏污。这样做的好处使历史感十足。（2）质量构件各种各样的窗户、阳台与入口处的铝合金栅栏、外墙多孔砖等众多构件，都是住宅产业化的成本，质量非常稳定。（3）全天候窗户项目全部是灰色的铝合金窗，无论哪扇窗玻璃全部是双层中空、LOW-E的，南面主风向窗户全部设计成为了全天候窗户，窗户上方是与窗框一体式的上沿，宽约60公分
39、，而在开启部分的侧面与下面，还设计了同等宽度的侧沿与下沿。三面遮挡，并且是一体化施工。无论刮风下雨，同样可以开窗户而无须担忧雨水飘进室内。（4）不锈钢防雨卫生间排气管套口伸出来的部分是半圆形的，排气朝下方，另外还有一层百页，装配这种不锈钢防雨防到灌排气管套口，整齐美观、而且功能上可以保证不发生倒灌、进水的问题。（5）地下室隔水钢围高31公分的地下室隔水钢围，四重防水屏障。隔水钢围设在墙体中央位置，围绕墙壁四周，以无缝焊接技术连成一片，与添加的防水剂、防水涂料、混凝土墙壁一起组成四重防水屏障。（6）日式创新集水、降噪槽万科将从日本引进的屋顶与阳台的创新式集水、降噪槽进行改进，工厂统一制作。这种集
40、水、降噪槽在下雨天，可以使雨水不直接跌落冲击地面，而是变成平滑的类似布匹一样的水面落下，让雨水变成一种景观。插图11（科技4张）多图的把图片放小点。决策观点：万科棠樾从形式和内涵上体现了中国文化的精髓，在博采众长的过程中学会扬弃，寻找中国传统居住文化精髓的同时，吸纳现代生活的时尚流线，实现了传统中式的“神似”与现代人居的“意扬”：带有传统装饰符号但又必须经过现代高技术加工才能达成的“条窗”、以高档的石材面砖组成的青灰色的优雅沉静的高墙和外立面、以及私家庭院中临水而建的“轩”和庭院外借鉴各种传统园林写意手法营造出的社区环境，创造出古朴、典雅、吉祥、宁静、封闭、围合的居住氛围。三、园林极大化的典型
41、别墅案例同时，由于车位全部移到地下，使花园全部为园林，不但安全系数大幅度提高，而且园林面积也极度扩大化、视野因此纯粹干净、园林维护也更为严重容易。在户内居住品质得到质变的同时，户外园林品质也得到了根本性的提高。四、几乎户户临水万科棠樾还有一些重大优点：小区内就有水库延伸，90%以上的户型均紧临水有观景码头，同时，其会所建设在一个完全独立、以桥梁连接其它组团的独立岛屿上，使小部分商业也与居住完全分开。未来，这个岛屿上将出现一座几百年历史的老房子。同时，其它组团也表现为半岛、或者岛屿，每个组团都被水环绕。水、房子、山体、林木互相呼应，形成全新的，深圳人从来没有见过的居住图景。在9070政策下，在国家停止别墅用地的严格控制下，类似这种山水，既然已
