1、（二）权属关系明确，不存在产权争议，未设定其他物权；（三）未被查封、扣押和监管；（四）市场价值稳定，易于变现、保管和处置；（五）不发放机械设备、交通工具作为抵押物的抵押贷款；（六）原则上不发放厂房、机器设备抵押贷款；（七）需具备的其他条件。抵押担保贷款超限额须上报审批的贷款发放流程是怎样的？答案：借款人提交书面借款申请书，填写制式借款申请书贷前调查（建立借款人档案）信用社贷款审查信用社贷款公示信用社签订发放贷款责任书及大额贷款报备表县联社初次审批县联社贷款公示县联社签订发放贷款责任书及贷款批复意见书市联社初次审查表决市联社贷款公示(需要向省联社报备的)签订抵押担保借款合同抵押物评估抵押登记财产
2、保险县联社再次审查市联社再次审查贷款审批填写贷款凭证发放贷款。抵押担保贷款借款人向信用社申请贷款时，应提交的资料有哪些？答案：抵押担保贷款借款人向信用社申请贷款时，应提交书面借款申请书和其他情况资料。其主要内容是：（一）书面借款申请书应包括的内容：借款人的全称、地址、法定代表人（自然人）等基本情况以及借款用途，借款方式，资金需求、自筹情况，分期借款、还款计划、还款来源等。（二）提供资料包括：1、企业法人营业执照或营业执照正、副本；2、法定代表人或负责人资格证明及身份证；3、企业税务登记证（国、地税）正、副本及完税证明；4、贷款项目建议书或可行性报告；5、财政部门或会计（审计）事务所核准的上年度
3、及申请借款前一期（月）的财会报告、资产负债表、现金流量表、损益表等相关报表；6、企业法定代表人及高管人员简历；7、贷款卡使用证；8、中华人民共和国组织机构代码证正、副本；9、在拟贷款信用社开立基本帐户或一般存款帐户的开户卡；10、项目主要管理部门批准文件正文；11、借款人书面借款申请书和信用社制式借款申请书；12、特种行业经营许可证；13、抵押物清单；14、抵押物权属证明包括：（1）房产抵押应有房屋所有权证和土地使用证；（2）机器设备抵押应有购置发货票（张数及印刷号）或其他权属证明；15、抵押企业（人）董事会同意抵押的承诺书；抵押物如属于共有财产，共有人应共同出具同意抵押承诺书；16、环保标准
4、合格证明；17、需提供的其他资料。抵押担保贷款贷前调查的主要内容是什么？答案：（一）申请人是否属于信用社贷款对象。对企业法人应调查企业法人营业执照是否经过年检，与现有法定代表人是否为同一人；经济性质是否相符；贷款期限是否超过规定经营期限；借款用途是否在企业经营范围内；企业注册资本是否帐实相符、并按期足额到位；（二）产品是否符合国家法律法规、产业投资政策、社会经济发展和市场需要；（三）了解借款人资产、负债情况。对企业要通过商业银行信贷登记咨询系统进行调查了解；（四）经营项目是否可行，原料是否有来源，产品是否有销路；（五）企业领导人的能力、道德品质、信用程度、技术力量、管理制度、财务制度与经营项目
5、、规模是否相适应；（六）经营项目预计新增利税是否可靠，还款期限和资金来源是否有保证，抵御风险能力大小；（七）计算企业综合偿还能力。（八）对抵押人、抵押物的调查。如何计算企业综合偿还能力？答案：企业综合偿还能力是按企业提供的当期相关报表，对企业资产负债率和企业现金流量进行分析，判断信贷资产的风险程度。企业申请短期贷款时，资产负债率（含计划投放的贷款额，下同）不宜超过70%，企业中长期贷款，资产负债率不宜超过50%；现金净流量期末应付利润+期末1年期内到期的长期负债+期初短期借款，数据成立表明企业的财务实力和举债能力强，符合贷款条件。计算公式：企业资产负债率=（负债总额资产总额）100%现金净流量
6、=经营现金净流量税金变动投资及营业外收入营业外支出发放抵押担保贷款对抵押人、抵押物的调查内容有哪些？答案：调查抵押人在为借款人提供抵押担保时，是否欠税；抵押人为股份有限责任公司和有限责任公司是否出具了董事会同意抵押的决议，若抵押物属于共有财产，共有人是否出具了同意抵押承诺书；是否违反“不得以本公司资产为本公司股东或其他个人的债务提供担保”的规定；抵押物是否允许流通和转让；权属关系是否明确；是否被查封、扣押和监管；市场价值是否稳定，易于变现、保管和处置。以土地使用权抵押贷款对土地使用权重点调查的内容是什么？答案：要重点调查是否是以出让或转让方式取得的国有土地使用权，土地使用权的评估价格同当地市场
7、价格及土地使用权出让或转让价格是否相符，查验国有土地使用权证书及交付土地出让金或转让金的付款凭据情况。同时，划拨的国有土地使用权不得单独抵押，以房地产等建筑物抵押的，其占有范围内的划拨国有土地使用权同时抵押，但应经划拨土地的人民政府批准或在国有土地主管部门办理抵押登记。以在建工程抵押贷款对在建工程重点调查的内容是什么？答案：在建工程抵押要重点调查在建工程的性质，属于商品房开发的可抵押，否则不能用于抵押；在建工程是否具备国有土地使用权证书、建设用地许可证、规划用地许可证、建设工程开工证、商品房销（预）售证；在建工程抵押贷款，无论开发商能否拖欠施工商的工程款，施工商都要书面向贷款人承诺放弃抵押部分
8、的优先权；在建工程的评估价与市场价、开发成本是否相符合。同时，还应查验工程完工程度以及土地使用权出让金是否交纳；已建造面积是否已超过总设计建筑面积的50%；是否能保证贷款到期二个月前交付使用；对不满足上述条件的，不予办理在建工程抵押贷款。以房屋抵押贷款，对抵押房屋的调查的内容是什么？答案：现场调查是否为抵押人及其扶养家属生活所必需的居住房屋；现场调查房地产是否易于变现，其评估价与市场价是否相符；对投入使用的房地产要调查是否出租，查看租赁合同是否真实，查看租赁合同的期限、租金额及付款方式，对租赁期较长并一次付清租金的，不予办理抵押贷款。抵押担保贷款信用社贷款审批小组审查内容有哪些？答案：抵押担保
9、贷款信用社贷款审批小组重点审查贷款项目的可行性、贷款资料的真实性。重点审查以下内容：1、对借款人资格的审查。审查借款人是否属于贷款对象，是否符合贷款条件。对借款人的法定代表人及主要管理人员经营能力、品质、诚信度以及经营项目是否可行，原料是否有来源，产品是否有销路进行审查；2、对借款内容的审查。主要审查产品是否符合国家法律法规、产业投资政策、社会经济发展和市场需要。借款手续是否完备，借款用途、期限、利率、额度等内容是否齐全；3、对抵押物的审查。审查抵押物是否合法、是否符合抵押条件；4、对借款项目效益预测的审查。主要审查项目能否收到预期效益，贷款项目预计新增利税是否可靠，还款期限和资金来源是否有保
10、证，抵御风险能力；5、审查资产负债比例管理指标。主要审查是否符合资本充足率、存贷比例、资产流动性比例和最大一户借款人贷款比例等规定。抵押担保贷款信用社贷款审批小组审查资料具体包括哪些内容？答案：1、企业法人营业执照或营业执照正、副本；2、法定代表人或负责人资格证明及身份证；3、企业税务登记证（国、地税）正、副本及完税证明；4、贷款项目建议书或可行性报告；5、财政部门或会计（审计）事务所核准的上年度及申请借款前一期（月）的财会报告、资产负债表、现金流量表、损益表等相关报表；6、企业法定代表人及高管人员简历；7、贷款卡使用证；8、中华人民共和国组织机构代码证正、副本；9、在本信用社开立基本帐户或一
11、般存款帐户开户卡；10、项目主要管理部门批准文件正文；11、借款人书面申请书和信用社制式借款申请书； 12、特种行业经营许可证；13、抵押物品清单；14、抵押物权属证明； 15、抵押企业（人）董事会同意抵押承诺书，属于共有财产的抵押物，共有人共同出具的同意抵押承诺书；16、环保标准合格证明；17、信用社调查报告、贷款请示； 18、需审查的其他资料。县联社信贷管理部门对信用社上报的贷款项目审批内容和程序是怎样的？答案：县联社信贷管理部门对信用社上报的贷款项目，重点对贷款项目的政策性、合法性、可行性、安全性、效益性进行考察。（一）审查信用社上报的贷款项目是否合法、合规，贷款手续是否齐全；（二）对贷
12、款项目进行现场调查，并对上报的调查报告及资料中不清楚的问题进行重点考察；（三）经考察合格后，形成调查报告，报县联社贷款审批委员会共同审批表决，出具审查意见。（四）审查资料应包括：1、企业法人营业执照或营业执照正、副本；2、法定代表人或负责人资格证明及身份证；3、企业税务登记证（国、地税）正、副本及完税证明；4、贷款项目建议书或可行性报告；5、财政部门或会计（审计）事务所核准的上年度及申请借款前一期（月）的财会报告、资产负债表、现金流量表、损益表等相关报表；6、企业法定代表人及高管人员简历；7、贷款卡；8、中华人民共和国组织机构代码证正、副本；9、在本信用社开立基本帐户或一般存款帐户开户卡；10
13、、项目主要管理部门批准文件正文；11、借款人书面申请书和信用社制式借款申请书； 12、特种行业经营许可证；13、抵押物品清单；14、抵押物权属证明； 15、抵押企业（人）董事会同意抵押承诺书，属于共有财产的抵押物，共有人共同出具的同意抵押承诺书；16、环保标准合格证明；17、信用社调查报告、贷款请示； 18、信用社贷款公示书；19、信用社发放贷款责任书；20、大额贷款报备表；21、县房地产经纪人协理从业资格考试房地产基本制度与政策试卷A一、单项选择题 （每题的备选答案中，只有一个最符合题意。每题1分，共30分）1、按照法的效力范围，特殊法与一般法的关系为特殊法（ ）一般法。A、等同 B、服从
14、C、优于 D、弱于2、自然人从出生时起到死亡时止，具有（ ）。A、民事行为能力 B、民事权利能力 C、民事法律行为 D、民事责任3、甲委托乙公司代其购买商品房，乙以甲名义与丙公司订立商品房买卖合同。在上述关系中，称为第三人的是（ ）。A、甲 B、乙 C、丙 D、乙和丙4、在众多的房地产法律关系中，其主体法律地位不平等的是（ ）关系。A、房地产开发 B、房地产交易 C、物业管理 D、房地产行政管理5、按照房地产法的有关规定，债务人不履行债务时，（ ）有权依法以抵押的房地产拍卖所得的价款优先受偿。A、抵押人 B、抵押权人 C、权利人 D、债务人6、根据我国宪法规定，我国全部的土地为（ ）。A、全民
15、所有制 B、劳动群众集体所有制C、社会主义公有制 D、社会主义私有制7、临时用地的具体期限可以在临时使用土地合同中由双方约定，一般不超过（ ）。A、半年 B、一年 C、二年 D、三年8、某房地产开发商因种种原因未能按出让合同约定时间开工，时间已过了2年，根据有关规定，对其可作（ ）处理。A、征收土地闲置费 B、延长2年开发时间C、有偿收回土地使用权 D、无偿收回土地使用权9、为了加强城乡规划管理，改善人居环境，十届三次人大会议审议通过了（ ）。A、城市规划法 B、城乡规划法 C、物权法 D、村庄和集镇规划建设管理条例10、按有关规定，拆迁人或被拆迁人对估价报告有疑问的，可以向（ ）咨询。A、政
16、府部门 B、经纪机构 C、监管机构 D、估价机构11、城市房地产开发经营管理条例规定，（ ）应当对其开发建设的房地产开发项目的质量承担责任。A、勘察设计单位 B、建筑施工企业C、工程监督单位 D、房地产开发企业12、商品房合同中应当就保修范围、保修期限、保修责任等内容作出约定，保修期从（ ）之日起计算。A、合同签订 B、产权登记 C、交付使用 D、实际入住13、按照国家有关规定，购买（ ）不满5年，不得直接上市交易，如确需转让，由政府按有关规定进行回购。A、商品房 B、廉租房 C、经济适用房 D、已购公有房屋14、经规划部门批准的规划变更，房地产开发企业应当在变更确定之日起（ ）内，书面通知买
17、受人。A、7日 B、10日 C、15日 D、30日15、按有关法规规定，共有房屋出租时，在同等条件下，其他共有人有（ ）。A、优先承租权 B、优先购买权 C、优先使用权 D、优先转让权16、甲将自己的一间房屋出租给乙，双方签订了房屋租赁合同，其中租期为25年。根据合同法有关规定，该租赁合同（ ）。A、无效 B、有效 C、部分有效 D、超过20年部分无效17、申请人委托代理人申请房屋登记的，代理人应当提交（ ）。A、申请书和身份证 B、委托书和其身份证明C、公证书和身份证明 D、申请书和委托书18、经济适用住房登记按对应性质房屋登记收费标准（ ）。A、一半收取 B、全额收取 C、60%收取 D、
18、70%收取19、设立房地产中介服务机构，在向当地工商部门申请设立登记领取营业执照后的（ ），到登记所在地的房管部门备案。A、一个星期内 B、半个月内 C、一个月内 D、三个月内20、新成立的房地产估价机构的资质等级按照最低等级核定，并设（ ）暂定期。A、半年 B、一年 C、二年 D、三年21、房地产经纪人员张某因自身原因已脱离房地产经纪工作岗位连续2年以上了，对此由原注册机构（ ）。A、不予注册 B、重新注册 C、暂缓注册 D、注销注册22、房地产管理部门应及时将房地产经纪机构的名称、注册经纪人等信息向社会公布，供房地产交易当事人选择。这是房地产经纪管理的（ ）措施。A、职业资格制度 B、机构
19、备案公示制度C、规范经纪行为 D、办事公开制度23、在税收的特征中，其关键特征是（ ）。A、时间性 B、强制性 C、无偿性 D、固定性24、凡有偿转让国有土地使用权、地上建筑物并取得收入的单位和个人为（ ）的纳税人。A、城镇土地使用税 B、土地增值税C、契税 D、营业税及其附加25、国家住房税收优惠政策对个人转让自用（ ）以上，且是唯一家庭生活用房的所得，免收个人所得税。A、2年 B、3年 C、5年 D、8年26、住房公积金的本质属性是（ ），是住房分配货币化的重要形式。A、工资性 B、福利性 C、奖励性 D、互助性27、单位和职工个人缴纳住房公积金的月平均工资不得超过职工工作地所在地设区城市
20、上一年度职工月平均工资的（ ）。A、一倍 B、二倍 C、三倍 D、五倍28、住宅小区建筑区划内的物业服务用房属于（ ）。A、开发企业 B、物业服务企业 C、业主委员会 D、业主共有29、在未解除商品房买卖合同前，将作为合同标的物的商品房再行销售给他人的处罚依据是（ ）。A、城市房地产管理法 B、城市房地产开发经营管理条例C、城市房地产中介服务管理办法 D、商品房销售管理办法30、超出聘用单位业务范围从事房地产估价活动是属于违反房地产（ ）规定的行为。A、开发经营管理 B、交易管理 C、中介服务管理 D、权属登记管理二、多项选择题（每题的备选答案中，有两个或两个以上符合题意。每题2分，共40分。
21、错选、多选不得分；少选所选择的每个选项得0.5分）1、人身权是指以人身利益为内容的，如（ ）等。 A、姓名权 B、肖像权 C、生命权 D、健康权2、有关企业、组织的（ ）制度，属于行政许可的设定范围。A、资格 B、等级 C、资质 D、管理3、在房地产行业细分中，（ ）又合称房地产服务业。A、房地产开发经营 B、物业管理C、房地产中介服务 D、其他房地产活动4、在合同分类中，既属于典型合同又属于双务合同的有（ ）合同。A、买卖 B、赠与 C、租赁 D、借用5、作为一种违约后的补救方式，在一方违反合同的同时，另一方有权要求其依据合同的规定继续履行，又称（ ）。A、强制继续履行 B、依约履行 C、延
22、后履行 D、实际履行6、按照国家相关法律规定，（ ）的土地使用权出让最高年限为50年。A、居住用地 B、工业用地 C、教育用地 D、商业用地7、建筑工程施工许可制度规定，工程（ ）以下的建筑工程，可以不申请办理施工许可证。A、投资额30万元 B、投资额50万元 C、建筑面积300 D、建筑面积6008、房屋建筑工程质量保修期限规定（ ）最低保修期限为5年。A、装修工程 B、屋面防水工程 C、给排水管道 D、外墙面的防渗漏9、商品房销售管理办法规定，商品房现售应当符合（ ）等条件。A、取得预售许可证 B、办理了预售登记C、已通过竣工验收 D、物业管理方案已落实10、城市房屋租赁管理办法对有（ ）
23、情形的房屋规定不得出租。A、未依法取得房产证的 B、司法机关查封房地产权利的C、权属有争议的 D、属于违法建筑的11、根据相关法律规定，法定的房屋登记和发证机关是（ ）人民政府建设（房地产）主管部门或者其设置的负责房屋登记工作的机构。A、直辖市 B、市 C、县 D、乡、镇12、房地产中介服务具有（ ）等特点。A、人员特定 B、公司经营 C、委托服务 D、服务有偿13、根据房地产估价机构管理办法的规定，（ ）资质房地产估价机构不得设立分支机构。A、一级 B、二级 C、三级 D、暂定14、我国房地产经纪人员资格考试分为房地产经纪人（ ）考试。A、从业人员 B、执业资格 C、岗位培训 D、协理从业资
24、格15、税收作为财政收入的一种手段具有（ ）特征。A、强制性 B、无偿性 C、固定性 D、时间性16、国家契税减免的情况有（ ）。A、城镇职工第一次购买公有住房 B、城镇职工第一次购买商品住房C、因不可抗力灭失住房而重新购买住房 D、法定继承人继承房屋权属的17、住房公积金具有（ ）特点。A、主动性 B、强制性 C、义务性 D、保障性18、住房公积金的提取和使用应当遵循（ ）原则。A、效益最优 B、定向使用 C、安全运作 D、严格时限的效率19、按服务性质和提供的方式分，物业管理服务可分为（ ）。A、公益性的服务 B、常规性的公共服务C、针对性的专项服务 D、委托性的特约服务20、城市商品房预
25、售管理办法规定，未取得商品房预售许可证预售商品房的，有关部门可以对其处予（ ）。A、吊销营业执照 B、降低企业资质 C、没收违法所得 D、已收预付款1%以下罚款三、综合分析题（每小题2分，共30分。多选、错选不得分；少选，所选择的每个选项目得0.5分）（一）小王现年16周岁，还在学校读书。5年前其父母以他的名义购置了商品房一套，后父母在一次事故中双双离开人世。小王便由其外婆抚养。去年因小王外公生重病急需费用医疗，其外婆便委托房地产中介公司将该套房屋转让，并与买家订立了房屋买卖合同。小王得知此事后，不予同意，要求认定此房屋买卖合同无效。1、本案中的小王应属于（ ）能力人。A、完全民事行为 B、视
26、为完全民事行为C、限制民事行为 D、无民事行为2、小王的监护人是其（ ）。 A、委托代理人 B、法定代理人C、指定代理人 D、被代理人3、根据本案情况和相关法律规定，此房屋买卖合同（ ）。 A、无效 B、效力待定 C、有效 D、难以判断4、小王对其名下的房屋享有（ ）。 A、抵押权 B、担保物权 C、用益物权 D、所有权5、房地产中介公司对小王外婆提供的资料、文件等有（ ）义务。 A、保管 B、保密 C、保护 D、留存（二）李某想改善自己的居住条件，通过房产销售公司提供的信息想购买B公司正在开发建造的商品房一套，总建筑面积在110平方米左右。由于购房资金有一些短缺，李某想把自己现居住的房屋转让
27、，并通过房地产中介公司寻到了买家赵某，双方签定了买卖合同，并约定了违约责任。如一方违约，则违约方向对方支付3万元，同时赵某向李某支付了5万元的预付款。之后因李某家庭成员意见难以一致，最后决定中止与赵某的房屋买卖合同，并将已收的预付款返还给赵某，但赵某认为李某违约，要求李某承担违约责任，并双倍返还已收的预付款。1、根据本案情况，B公司销售房屋给李某，要取得（ ）。 A、开发企业资质等级证书 B、商品房销售许可证C、开发企业营业执照 D、商品房预售许可证2、中介销售商品房时，应当向商品房购买人出示商品房的（ ）。 A、售楼说明书 B、有关证明文件 C、销售委托书 D、合同文书3、如果李某购买的商品
28、房面积误差比绝对值在（ ），李某请求解除合同的，法院不予支持。 A、2% B、3% C、3%以内 D、4%4、赵某要求李某承担违约责任，其违约金为（ ）元。 A、3万 B、5万元 C、8万 D、10万5、李某返还赵某的预付款应该是（ ）元。 A、5万 B、8万 C、10万 D、13万（三）钟某受公司委托，筹划组建一家房地产经纪公司。在筹建中，需要招聘一些房地产经纪专业人员，需要制订公司经营、运作等方面的管理规章制度。在其一位在房地产中介行业工作多年的朋友辅助之下，该房地产经纪公司顺利开张营业。1、依照相关法律规定，房地产中介服务机构设立应具备（ ）等条件。A、有自己的组织机构 B、有行业人士推荐C、有自己的不动产 D、有足够数量的专业人员2、房地产中介服务机构是自主经营、自担风险、平等竞争的经济组织，其必须（ ）地执业。A、独立 B、主观 C、客观 D、公正3、如果钟某所聘房地产经纪人员中，又在另一家房地产经纪公司兼职，对此，房地产经纪注册机构可以对该聘用人员（ ）。 A、不予注册 B、暂缓注册 C、注销注册 D、罚款4、该房地产经纪公司在经营活动中，工作人员的具体行为需要（ ）共同去调节。A、管理 B、法律 C、行政 D、道德5、按照我国税收法规的有关规定，该房地产经纪机构在从事经营活动时应缴纳（ ）等税。 A、契税 B、营业税 C、印花税 D、企业所得税
