1、 及时编制实施工组织设计，落实施工方案，报监理 工程师。根据施工情况变化，不断进行设计、优化，使工序衔接，劳动力组织、机具设备、工期安排等更趋合理和完善。5、 施工调度高效运转 建立从经理到各施工人员的调度指挥四通八达，全面、及时掌握并迅速、准确的处理影响施工进度的各种问题。对工程交叉和施工干扰应加强指挥财、机、物，保证工程的连续性和均衡性。6、 实施短期网络计划控制 根据项目全过程的网络计划，编制分阶段和月度网络计划，及时发现关键工序的转化，确定阶段工作重点。7、施工管理严明劳动纪律，对劳动力实行动态管理，优化 组合，使作业专业化，正规化。8、内部经济核算责任制。使责任和效益挂钩，个人利益
2、和完成工作量挂钩，作到多劳多得，调动单位、个人的 积极性和创造性。9、 加强机械设备管理 切实做到加强机械设备的检修和维修工作，配齐维修人员，配足常用配件，确保机械正常运转，对主要工序要储备一定的备用机械。安全、文明施工环境保护措施（一） 安全、文明施工的主要措施 为杜绝重大事故和人身伤亡事故的发生，把一般事 故减少到最低限度，确保施工的顺利进展，特制定安全措施如下：1、 各种宣传工具，采取多种教育形式，使职工树立安全第一的思想，不断强化安全员安全意识，建立安全保证体系，使安全管理制度化，教育经常化。2、 各级领导在下达生产任务时，必须同时下达安全技术措施。检查工作时，必须同时检查安全技术措施
3、执行情况。总结工作时，必须同时检查安全技术措施执行情况，提出安全生产要求。把安全生产贯彻到施工的全过程中去。3、 认真坚持执行定期安全教育，安全讲话，安全检查制度，设立安全监督岗，支持和发挥群众安全人员的作用，对发现的事故隐患和危及到工程、人身安全的事项，要立即处理，作出记录，限期改正，落实到人。4、 施工中每道工序必须向员工进行安全技术交底，对每道工序须进行安全设计和技术鉴定，合格后方可使用。5、 此工程，严格按照施工规范组织施工，运输车辆及施工机械要严加管理，经常检查制动和运转部分情况，防止意外事故发生。在运输繁忙的道口，设安全监督岗，指挥行人和车辆，确保汽车运输及行人安全。6、 施工过程
4、中，要设警示灯、警示牌，要有遮挡。7、 施工过程中，沿线悬挂标语及放置宣传牌。确保质量的措施作为施工企业必须在全体员工中不断强化质量意识，实行全员质量管理，严格执行各项规章制度和切实可行的生存和发展的头等大事抓紧抓好。一、 项目质量管理控制工程质量是从工程性能、使用年限、安全性、可靠性、经济性、艺术性等方面，来考核的综合指标，它和工作质量是相存相依的，质量的好坏取决于工作质量，工作质量是排管质量的保证和前提，它在生产过程中是一个极其复杂的综合过程。容易产生质量波动，作为质检工作者不仅要对国家和社会负责，还必须将质量控制贯穿于项目建设全过程的每一个环节，以此来提高项目施工的全体人员的质量意识，把
5、施工项目的优劣，作为考核的主要内容，只有人人提高了质量意识，才能满足人民的要求，才能符合要求达到一定的质量标准。二、质量保证措施1、质量目标所施工的工程质量一次验收达到合格。2、创优规划（1）项目经理与各项目队共同制定力争全段道路创优规划，制定目标，提出要求，明确任务，落到实处。（2）各项目队制定力争创优措施和分期实施计划，落实任务，找准关键，选定课题，成立QC小组，积极开展活动，力争全段工程质量优良。（3）各施工作业班组，要根据自己的创优服务，拟一项目具体的分项实施计划，责任到人，严格要求，全员保证，精益求精。3、保证质量的主要措施（1）强化质量意识，健全规章制度A、在企业职工中树立“质量关
6、系到千万家，搞好质量人人抓”的观念，使其认识到质量工作的好坏与企业、个人利益的关系，把质量工作贯穿到施工的全过程中，深入到企业的每一个人，形成道道工序齐抓齐管，上下自律，使工程质量始终处于受控制状态。B、严格按照技术规范和要求施工。C、推行投标人以往行之有效的技术管理条例和分级技术负责制，使基层单位技术工作规范化。D、推行全面质量管理，实行项目分解及目标管理，对重大技术问题组织QC小组攻关，科学知道施工，积极推广新技术、新工艺、新材料，为创质量全优的目标共同努力。E、坚持质量挂牌，质量讲评，质量双检，质量事故分析等行之有效的质量管理制度。F、严格执行施工前的技术交底制度，对作业人员坚持进行定期
7、质量教育和考核。G、项目经理部建立严格的质量检查机构，全力支持和充分发挥质检机构和人员的作用。（2）严把主要材料采购、进场、使用检验关A、进入工地的主要材料要严格按国家有关标准及规范要求，从信誉好的厂家进货。所有进场材料必须有出厂合格证和必要的检验、化简单据，否则，不得进入施工现场使用。B、进场材料应按规定作相关试验，各项指标必须符合规定及国标检验标准后方可使用。（3）强化施工管理，确保工程质量主要材料用量计划表序号材料名称单位数量计划进场日期1160PVC-C管米月日2180套管米月日390PVC管米月日4C15砼立方米月日5C30砼立方米月日6井室附件个月日7接地极、接地线米月日8砖块月日
8、910111213141516劳动力需用量计划表序号工序名称最高需用人数需用日期1沟槽开挖106月18日6月21日2砼垫层106月18日6月21日3砼排管126月18日6月21日4接地极、接地线66月19日6月21日5井室底板浇筑66月19日6月21日6砖砌检查井126月19日6月22日7吊装盖板56月19日6月22日8管沟回填156月19日6月22日9101112131415机具进出场计划序号机具名称型号单位数量进出场日期1挖掘机ROBER台26月18日6月22日25T自卸车康明斯辆56月18日6月22日38T自卸车ZZ3242辆66月18日6月22日4随车吊解放辆16月18日6月22日5立
9、式打夯机威克600台26月18日6月22日6振动泵台26月18日6月22日78910111213141516.11!朄攉艈艦怀鎇曊鷬!艁會贉芣僊腐言İ鎇僊鶊傖鎂鼀!鷫2鷝2鶎1!112C!刡!栀眐脀恐腰瀀杠楰瀐腠材脀恀鄀J朊阉蝐騀跎!趟爱踀!1!脡頀!脰G腠恐偰倰摠瀄恐灰怰腠脀鎂跏!艁朄刍螡脼&朊舟蠴跎!路!【月蜟萴鄀言谀鎂囋!鄀鎇囋2鄀艁會期艃臲鎇!月般淋菦鄀鎂囋!艁朄礬蟑囋腖朅舯軋芔脀怀!有舺藋蜮倀跭!鶞爡鰐鎇燊鸀!鎂.对特斯拉崛起的探究全志才（天津大学 管理与经济学部，天津 300072）摘要：自2013年第一季度，特斯拉首次扭亏为盈，实现1120万美元的净利润，此后其销售量继续上涨，2
10、013年整年净利润已超过一亿美元，从而旋起了一股特斯拉风暴。因而我们想要通过对其研究分析，找出其在商业模式和战略组合等方面独特的优势，来为我们以后的研究提供一些指导和建议，扩展我们的思路。在这篇文章中，我通过文献研究和归纳总结的方法对特斯拉崛起进行研究和分析，通过分析其营销模式、售后服务、宣传方式、经费来源和其核心竞争力等方面找出其独特的优势和值得我们借鉴的措施。最后我们得出，由于其独特的颠覆性营销模式和其颠覆性的技术的完美结合和得天独厚的政策优势，使其获得了成功，刮起了这股风暴。关键词：特斯拉 商业模式 颠覆性营销模式 核心竞争力 一 研究背景美国汽车行业的演进历史。美国汽车行业从1895年
11、第一辆福特车下线，现在超过百年历史，在1895年开始到1910年附近，美国汽车行业制造商超过250家，之后这个数字迅速下降，行业整合，到1930年左右，这个行业的整合基本完成。1910年之后，当时的市场新的进入者开始减少，退居者不断地增加，所以这个行业的历史是在经过一百多年的整合之后竞争非常的激烈。进入70年代石油危机以来，尤其是日本车、韩国车进入美国市场之后，市场竞争异常激烈，就导致了美国汽车行业作为一个行业整体的绩效非常差。在行业绩效的顶端是制药业，1988-1995年运营收益比绩效超过25%，汽车业在绩效方面是处在这个金字塔的底部，更差的是航空业，汽车业、航空业处于金字塔的底部。在近年来
12、，由于环境污染进一步加重，各国都在想办法来治理环境，降低环境污染，研究新能源用以替代石油、煤等高污染的能源。在这样的背景条件下，ElonMusk创办了特斯拉一个以锂电池为能源的汽车公司。特斯拉是由ElonMusk和J.B. Straube在2003年联手创立的，它是制造纯电动车的而不是混合电动车。在我们大家的印象中，纯电动车就是一个低端产品，就是一个大众的产品。因而它的市场定位也应该是大众人群，其商业模式也应是走从低端向高端渗透。然而ElonMus却走了一条与众不同的道路。其制作的第一辆车Roadster是一辆高端跑车，将其购买者瞄向富豪，其第一次发布会预售价定为10万美元。然而由于制作成本高
13、达12万美元，与其预定成本7万美元相差很大，致使其在销售价格上增长一万美元，使险些破产。其销售额在2013年以前也很低迷，ElonMus本人也将自己的身价财产6000万美元投入了进去。其在2012年亏损8890万美元，同时也在银行申请贷款4.6亿美元，然而在2013年首季度，特斯拉宣布其销售额首次转亏为赢，提前九年时间一次性清偿所有负债，美国特斯拉公司接连不断的完美转身令人瞠目1。更让投资者叹为观止的是，今年以来，特斯拉股价大幅上行，最终突破100美元大关，市值膨胀至130余亿美元，以致人们面对特斯拉产生了其将成为“下一个苹果”的想象1。二 营销模式的创新在电动汽车时代，数不清的商业模式正在涌
14、现，采用全新商业模式的新兴产业正在成为传统产业的掘墓人，新贵正挑战着守旧派，守旧派在挣扎中重塑着自我，而新的商业模式也在碰撞中涤荡精炼。而特斯拉作为一个打破传统营销模式并取得一定成功的企业，我们来剖析一下特斯拉的这种商业模式有一期的福布斯封面人物是哈佛大学的教授，颠覆式创新的理论者Clayton Christensen，他写的创新者的窘境是历史上最好的畅销书之一。他一生都是在颠覆，对于不同行业，尤其是对于一些垄断性行业的颠覆的研究 。关于颠覆式创新，他提出两个颠覆式的思路。一是低端颠覆，周鸿祎经常提到的从收费到免费；另外一个颠覆模式就是所谓新市场颠覆，产生一个新的市场空间，这个市场空间以前并不
15、存在，而这个市场空间的性能纬度不同于传统的性能纬度。低端颠覆是“屌丝”逆袭，新市场颠覆是跨界打劫。今天特斯拉这个案例是新市场颠覆的模式，和低端颠覆有一点差距。特斯拉采取从高端往低端渗透，在一开始的市场定位上，特斯拉就将自己定位为高端产品。特斯拉的营销策略可以归结为四点：高端定位、海外市场的拓展和自建零售店、线下体验和网上直销、和租赁式消费。 （一）高端定位首先我们来看特斯拉独特的市场定位，和绝大多数新能源汽车生产商从起步的时候就致力于生产“能够进入寻常百姓家”的新能源汽车的“平民路线”不同，特斯拉反其道而行之，定位于高端不差钱客户。也许这不是主流市场的定位，只是利基市场，然而在电动汽车发展初期
16、确是最准确的定位。电动汽车本身造价较高，以比亚迪E6为例，售价30多万，减去国家补贴，也得20多万，这种价位也无法被大众接受。如其这样，不如把它定位到能够被接受高端的市场，更准确的说不差钱的人群。购买力的问题就解决了，加上豪车元素、科技元素，环保元素，解决里程问题，以上能很好满足这类人群的需求，与动辄几百万上千万购买豪车相比，花更少的钱，抢先开上不烧油的车，也是很拉风的事情。这就使得我们对美国富豪们、大明星们争先购好的情景不奇怪了，因为这是一种时尚。 （二）海外拓展和零售店的自建特斯拉通过海外拓展加自建零售店的方式不断地拓展海外市场，拓展业务。特斯拉的销售以苹果的“黄金式销售”为模型，也采用苹
17、果的销售策略。同时特斯拉的直销店并不是开在一些郊区，还是开在一些人流量比较大的商场和购物中心，在人来人往的中心，从而吸引更多的人的注意。它的销售人员没有销售提成，不鼓励销售人员推销一辆车。从而使顾客不用担心在购买时的讨价还价，担心推销人员的不诚实而上当受骗，可以放心的购买。这个模式取消了分销商环节，使得利润最大限度地流向特斯拉，也使得价格更加透明。 （三）线下体验和网上直销我们都知道，传统的汽车销售模式是进4s店交钱然后提车，这个过程中多了一个经销商。特斯拉是完全绕过这个模式，特斯拉的趋势没有走传统经销商的模式，完全绕开了特斯拉的模式，他的渠道包括两个部分，体验店和网络直销。和苹果的概念一样，
18、你可以到一个体验店去看去摸去感知，而这个体验店里面销售人员不会给你推销某一款产品，而是让你更好的体验这款产品，不会做任何的推销，你的单可以在网络上下单，最后这个车下单之后会通过，会给你直接从厂家寄过来。体验店的地点不是在常规的郊外，而是在高端的购物中心，有很多人，整个环境也比较舒适，在体验店的内部，你可以坐在里面感知这个车，在体验店里，你如果对这个车感兴趣，可以回到网上预约来做一个试驾，当然时间非常短，不超过几分钟。 （四）租赁式消费特斯拉对顾客实行租赁式消费，即顾客在购买特斯拉时可以分期付款。在截止期到了之后，客户可以选择将余款交清，也可以选择将车归还给特斯拉。特斯拉公司表示，相比去年向个人
19、客户推出的一种功能相当于租赁计划的推销模式，面向中小企业的租赁计划更为直接透明，租赁费可在企业纳税时扣抵。特斯拉公司首席执行官马斯克指出，在网上仅需5分钟就可提交一份租赁申请。 在型豪华跑车美国销量开始放慢增长的情况下，特斯拉用这种方式吸引潜在客户可谓恰逢其时。今年第一季度型车在美国市场售出辆，比去年同期仅增长。三 售后服务在竞争日趋激烈的社会经济下,只有提供优质的服务,通过服务,提高顾客满意度和建立顾客忠诚,也就是所谓的服务营销也逐渐成为了企业立足和持续发展的关键2。在社会在不断进步中,人们的需求层次逐渐提高,而服务营销满足了人们的需求,传统的营销方式己经不能满足现在人类的需求。人们需要的不
20、仅仅是一个产品,更需要的是自我价值的实现,而正是这种自我价值的实现,才让顾客对企业有个忠诚度2。特斯拉的售后正符合服务营销。它将买卖的打成不是看成终点而是看成起点。特斯拉承诺它的电动汽车不需要日常维修，只要做年检和保养。特斯拉还保证二手车的价值，提供回购选择。在已经建立的充电站，驾驶者可以选择免费充电。同时特斯拉公司最近推出一项新的免费服务计划：特斯拉将为因保养不善而遭到损害的电池提供保修，并免费为客户更换相同质量的电池甚至更好的电池。车内17英寸的互联网可触屏上能显示导航，以及充电站的分布。对目前的车型，特斯拉提供免费上门调换“问题”汽车。它细腻地消除购买者对一个新产品的各种风险疑虑，降低购
21、买决策的门槛。同时也加大了顾客对特斯拉的信任。四 传播和宣传在传播方式上，也非常有意思，特斯拉很多的传播方式和小米有很多相同之处，特斯拉Elon本身讲故事，这变成一个传播方式的重要方面，我们去看一些视频，Elon出镜率非常高，谈他的过去，谈特斯拉的未来。另外一些传播的关键点是靠口碑，尤其是早期采用者在社交网络上面的分享，利用这个口碑来形成一个动力，也采用很多互联网营销方式。在传统媒体上的经费投入是0，他没有做任何电视上的广告，也没有做任何平面媒体的广告，他把那一部分的费用全部砍掉，没有任何关于传统广告渠道的挖掘。它还有一个非常重要的传播点是通过明星投资人和明星早期用户，明星投资人和明星早期用户
22、之间包括两部分，一部分是是硅谷英雄人物，另外一部分是好莱坞明星，包括谷哥早期的创始人，包括我们熟知的施瓦辛格，他们都是第一批使用特斯拉的人，这批人给他们带来第一批使用效应，在社交媒体上引发很多讨论，这些讨论给他们带来很多流量。五 生产和研发经费特斯拉作为一种新能源汽车,它拥有无与伦比的政策优势。在其最困难的时候，奥巴马莅临特斯拉，给予其一定的补贴，同时获得4.6亿美元的银行贷款。银行贷款和税后补贴是其生产和研发经费的来源之一。特斯拉生产和研发经费的另一个来源与其购买模式的 48.3%， 与 2015 年同期相比增加约 21.6%； 合并报表范围外实现物业租 赁收入约 3.74 亿元 （含税）
23、， 完成年度计划 7.2 亿元的 51.9%， 与 2015 年同期相比减少约 14.0%， 公司近期投入使用的东方汇项目收入将主要体现在下半年度； 3、 公司上半年实际实现物业管理及服务性收入约 5.47 亿元， 完成年度计划 12.5 亿元的 43.8%， 与 2015 年同期相比增加约 18.1%； 4、公司上半年的项目开发投资支出约为 19.11 亿元，完成年度计划 51.6 亿元的 37.0%，与 2015 年同期相比减少约 11.1%； 5、 公司上半年实现归属于上市公司股东的净利润约为 8.82 亿元， 与 2015 年同期相比增加约 30.8%。 上半年，作为陆家嘴地区办公物业
24、的最大业主，伴随着在营物业面积持续增加，公司营销职 能正从单一租赁和客户维护，向专业商业地产资产管理转变。上半年，公司租赁招商既迎来了自 贸区扩区、北京非首都功能疏解和产业转移双重机遇，也面临着陆家嘴地区新增供应量持续入市 和新型金融类企业危机频发的双重挑战，招商团队坚持机制创新、方式创新、服务创新，以核心 客户为切入点，通过一对一、点对点对接洽谈，以楼招商、以楼引资、以楼聚税、以楼兴业，为 区域功能集聚和地区产业转型升级发挥积极作用。截至上半年末，公司在营物业面积达到 181 万 平方米，可租赁物业的出租率达到 86.7%。同时，公司牢牢把握住了住宅产品销售的机遇，去化 速度和价格等综合业绩
25、再创新高。公司通过完善联合代理管控机制、引导联合代理商形成良性竞 争、完善售楼处导视系统等措施，住宅销售业绩再创新高。上半年，实现住宅销售合同金额 24.1 亿元，销售面积 7.5 万平方米。 下半年，公司最重要的任务是凝心聚力推进国资国企改革，确保“地产+金融”双轮驱动战略 全面启动，抓紧推进重大资产重组，确保新区国资国企改革 2016 年度核心任务顺利完成。同时， 公司要努力做大、做强“陆家嘴地产”，继续大力推进“走出去”战略。要在投资资源的落地上 有实质性突破，抓紧推进已有在谈项目，确保尽早落地。要继续放宽眼界， 立足上海、 聚焦浦东、 2016 年半年度报告 11 / 125 拓展天津
26、，通过持续的投资拓展，实现“储备、建设、投运”的良性循环。要专业化地推进产品 租、售、管，确保在营核心资产价值持续提高。 公司商业地产的主营业务要以“自贸区发展”、“科创中心建设”和“金融改革提速”为机 遇，继续以客户为中心、以市场为导向、以重点项目为抓手，以在营物业为依托，通过良好的招 商，持续提升在营物业价值。 (一一) 主营业务分析主营业务分析 1 1 财务报表相关科目变动分析表财务报表相关科目变动分析表 单位:元 币种:人民币 科目 本期数 上年同期数 变动比例（%） 营业收入 3,788,476,162.11 2,505,343,229.15 51.22 营业成本 1,573,274
27、,184.55 1,074,512,034.15 46.42 销售费用 67,618,136.11 89,971,680.12 -24.85 管理费用 96,794,677.05 88,677,908.84 9.15 财务费用 233,318,741.20 289,091,763.36 -19.29 经营活动产生的现金流量净额 957,934,504.46 299,013,471.42 220.36 投资活动产生的现金流量净额 2,855,174,340.82 -307,863,395.22 1,027.42 筹资活动产生的现金流量净额 -456,850,569.66 981,672,360.
28、16 -146.54 营业收入变动原因说明:本年度世纪大都会销售实现导致营业收入大幅增加。 营业成本变动原因说明:营业成本变动与营业收入变动保持一致， 主要是由于房产销售成本的增加。 销售费用变动原因说明:公司销售费用的减少是由于 2015 年度公司新办公楼世纪金融广场投入租 赁市场，发生较多的佣金和推广费用，而本年度 1-6 月份公司没有发生此类事项。 管理费用变动原因说明:管理费用较上年略有增长，主要为人员增加。 财务费用变动原因说明:本年度借款平均利率下降，而借款规模阶段性减少。 经营活动产生的现金流量净额变动原因说明:天津河庭花苑项目自去年下半年预售以来， 销售情况 良好，带来了大量的
29、现金流。 投资活动产生的现金流量净额变动原因说明:本年收回理财产品 27 亿。 筹资活动产生的现金流量净额变动原因说明:偿还债务支付现金大幅度增加。 2 2 其他其他 (1)(1) 公司利润构成或利润来源发生重大变动的详细说明公司利润构成或利润来源发生重大变动的详细说明 无。 (2)(2) 公司前期各类融资、重大资产重组事项实施进度分析说明公司前期各类融资、重大资产重组事项实施进度分析说明 经公司第七届董事会第九次会议以及 2015 年度股东大会审议通过，公司拟发行不超过 50 亿元的 公司债券，详见临 2016-017 号公告。 2016 年 4 月，公司向中国银行间市场交易商协会申请注册了
30、 60 亿元额度的超短期融资券，在注 册有效期内可分期发行（详见临 2016-026 号公告）。2016 年 7 月 21 日，公司发行了 2016 年度 第一期超短期融资券（简称：16 陆家嘴 SCP001，代码：011698139），实际本期发行金额为人民 币 20 亿元，期限为 270 天，详见临 2016-053 号公告。 2016 年半年度报告 12 / 125 公司拟通过现金支付的方式收购上海陆家嘴金融发展有限公司 100%股权，以使上海陆家嘴金融发 展有限公司在本次交易完成后成为上市公司的全资子公司。重大资产购买暨关联交易预案（修订 稿）全文详上海证券交易所网站于 2016 年
31、5 月 18 日披露的相关文件。 (3)(3) 经营计划进展说明经营计划进展说明 详见“董事会关于公司报告期内经营情况的讨论与分析” (4)(4) 其他其他 无。 (二二) 行业、产品或地区经营行业、产品或地区经营情况分析情况分析 1 1、 主营业务主营业务分分行业行业、分、分产品产品情况情况 单位:元 币种:人民币 主营业务分行业情况 分行业 营业收入 营业成本 毛利率 （%） 营业收入 比上年增 减（%） 营业成本 比上年增 减（%） 毛利率比 上年增减 （%） 房地产销 售 2,059,802,969.80 967,091,409.88 53.05 199.36 157.16 增加7.7
32、0 个百分点 动迁房转 让 1,992,652.00 73,898.58 96.29 -97.10 -99.69 增加 31.02 个 百分点 房地产租 赁 1,242,874,514.65 187,881,563.91 84.88 31.46 19.61 增加 1.50个百 分点 酒店业 60,497,980.97 28,477,031.22 52.93 0.34 -5.23 增加2.77 个百分点 物业管理 411,638,366.45 383,277,641.14 6.89 19.75 21.63 减少1.43 个百分点 2 2、 主营业务分地区情况主营业务分地区情况 单位：元 币种：人
33、民币 地区 营业收入 营业收入比上年增减（%） 上海市 3,662,983,955.53 87.50 天津市 113,822,528.34 -25.48 主营业务分地区情况的说明 (三三) 核心竞争力分析核心竞争力分析 公司作为陆家嘴金融贸易区的城市开发商，在浦东陆家嘴金融贸易区核心区域内持有大量高 端经营性物业，为公司的长期稳健经营打下了坚实的基础，陆家嘴地产的知名度和美誉度也已经 为社会熟知和认可。同时，通过多年来的区域开发，公司积累了丰富的城市开发经验，成功转型 为商业地产投资、开发、运营商。公司的核心竞争力主要体现在以下几个方面： 2016 年半年度报告 13 / 125 1.持续增长
34、的经营性物业。 公司持有的各类主要可租赁物业的面积从 2008 年的约 44 万平方米，到 2016 年上半年已达 158 万平方米，在建面积超过了 260 万平方米。可以预计，今后若干年公司持有的经营性物业规 模仍将保持持续稳定增长。 2.稳定成熟的专业营销团队。 经过多年的市场磨练，公司已经形成了一支稳定成熟的专业营销团队，积累了一定的自有客 户资源，有效控制了营销成本。公司目前的营销团队按产品类型分为办公营销、商业营销和住宅 营销，营销团队之间既有分工，又有合作。专业营销团队将对公司产品的经营提供有效保障。 3.持续发展的历史机遇。 在城镇化的大背景下，公司作为控股股东上海陆家嘴（集团）
35、有限公司的重要商业房地产平 台，仍处在一个大有作为的发展时代。控股股东参与投资开发的迪士尼和前滩项目，对于公司商 业房地产发展，是一个难得的历史机遇。公司在控股股东的支持下，已经成功进军前滩国际商务 区，前滩中心作为该地区标志性建筑，各项前期工作已经全面启动。同时，公司一定要紧紧抓住 自贸区扩容的大好机遇，加大招商力度，提升品牌影响力。 4.国资企业改革的时代潮流。 金融证券化成为房地产行业未来发展的重要趋势。公司已经公布了重大资产重组预案，拟以 现金方式收购上海陆家嘴金融发展公司 100%股权，一举获得 3 家持牌金融机构，业务范围将从商 蓝建秋（签字） 二一年十月十九日 28 张家港保税区
36、长江国际港务有限公司张家港保税区长江国际港务有限公司张家港保税区长江国际港务有限公司张家港保税区长江国际港务有限公司 董事会二董事会二董事会二董事会二一一一一年第年第年第年第二十一二十一二十一二十一次会议决议次会议决议次会议决议次会议决议 二一年十月十八日上午，张家港保税区长江国际港务有限公司董事会在公 司会议室举行了二一年第二十一次会议，公司董事徐品云高福兴全新娜出 席了会议，监事王奔列席了会议会议由董事长徐品云主持，会议审议了公司总经 理高福兴提交的关于转让张家港保税区长鑫房地产开发有限公司股权的议案 会 议收到三位董事的表决票，并以全票通过，形成以下决议： 一张家港保税区长鑫房地产开发有
37、限公司自 2003 年成立以来，一直未能有效 开展业务为进一步集中资源发展公司核心业务，提高资产盈利能力，公司拟以 1743.525 万元的价格（净资产评估值乘于持股比例的价格）将所持有的长鑫房产的 全部股权转让给张家港市长谊进出口有限公司（以下简称长谊进出口 ） 二经北京天圆开资产评估有限公司评估，截至 2010 年 9 月 30 日，长鑫房地 产资产账面价值 1940.33 万元，评估值 1940.33 万元,无增减值变化负债账面值 3.08 万元， 评估值 3.08 万元， 无评估增减值 净资产账面价值 1937.25 万元， 评估值 1937.25 万元，无评估增减值 （天圆开评报字2
38、010第 110091 号） 三本决议须经公司股东会和保税科技董事会股东大会批准后生效 特此决议 与会董事签字： 徐品云 高福兴 全新娜 张家港保税区长江国际港务有限公司张家港保税区长江国际港务有限公司张家港保税区长江国际港务有限公司张家港保税区长江国际港务有限公司 董董董董 事事事事 会会会会 二二二二一一一一年十月十八年十月十八年十月十八年十月十八日日日日 29 张家港保税区张家港保税区张家港保税区张家港保税区外商投资服务外商投资服务外商投资服务外商投资服务有限公司有限公司有限公司有限公司 董事会决议董事会决议董事会决议董事会决议 二一年十月十八日上午，张家港保税区外商投资服务有限公司董事
39、会在公 司会议室举行，公司董事徐品云邓永清颜惠敏出席了会议，监事戴雅娟列席了 会议会议由董事长徐品云主持，会议审议了关于转让张家港保税区长鑫房地产 开发有限公司股权的议案 会议收到三位董事的表决票，并以全票通过，形成以下 决议： 一张家港保税区长鑫房地产开发有限公司自 2003 年成立以来，一直未能有效 开展业务为进一步集中资源发展公司核心业务，提高资产盈利能力，公司拟以 193.725 万元的价格（净资产评估值乘于持股比例的价格）将所持有的长鑫房产的全 部股权转让给张家港市长谊进出口有限公司（以下简称长谊进出口 ） 二经北京天圆开资产评估有限公司评估，截至 2010 年 9 月 30 日，长
40、鑫房地 产资产账面价值 1940.33 万元，评估值 1940.33 万元,无增减值变化负债账面值 3.08 万元， 评估值 3.08 万元， 无评估增减值 净资产账面价值 1937.25 万元， 评估值 1937.25 万元，无评估增减值 （天圆开评报字2010第 110091 号） 三本决议须经公司股东会和保税科技董事会股东大会批准后生效 特此决议 与会董事签字： 徐品云 颜惠敏 邓永清 张家港保税区张家港保税区张家港保税区张家港保税区外商投资服务外商投资服务外商投资服务外商投资服务有限公司有限公司有限公司有限公司 董董董董 事事事事 会会会会 二二二二一一一一年十月十八年十月十八年十月十
41、八年十月十八日日日日 30 张家港保税区长江国际港务有限公司张家港保税区长江国际港务有限公司张家港保税区长江国际港务有限公司张家港保税区长江国际港务有限公司、张家港保税区外张家港保税区外张家港保税区外张家港保税区外 商投资服务有限公司拟转让其持有的张家港保税区长鑫商投资服务有限公司拟转让其持有的张家港保税区长鑫商投资服务有限公司拟转让其持有的张家港保税区长鑫商投资服务有限公司拟转让其持有的张家港保税区长鑫 房地产开发有限公司股权评估报告房地产开发有限公司股权评估报告房地产开发有限公司股权评估报告房地产开发有限公司股权评估报告 天圆开评报字2010第 110091 号 31 目 录 声 明 . 32 一 委托方被评估单位及其他报告使用者. 35 二 评估目的 . 37 三 价值类型 . 37 四 评估对象和范围 . 38 五 评估基准日 . 39 六 评估依据 . 40 七 评估方法 . 41 八 评估程序实施过程及情况. 41 九评估假设. 43 十评估结论. 44 十一特别事项说明 . 45 十二评估报告使用限制说明 . 45 十三评估报告日 . 45 附附附附 件件件件 . 47474747 32 声声声声
