1、10种最牛的养老地产开发模式 卓达养老总公司 国内的地产商进入养老地产时虽然颇为高调，但在实际运营中，却又小心翼翼。由于养老产品的复杂性和多样性，即使是同 一个企业，也不一定只选择一种模式，而是多方面试水，试图寻找出最合适的盈利模式。 本文为你呈现10个最值得借鉴的中国养老地产项目开发模式。 1 Lorem ipsum Lorem ipsum Lorem ipsum 1 2 3 C O N T E N T S 目 录 “医养结合”试点养老机 构 保险企业投资管理的养老社区 会员制养老模式 4 5 6 “保单+实物对接”的模式 学院式养老 “大社区+养老组团”的开发模式 7 8 9 社区式的商业
2、养老模式 高端会员制养老 带有养老特点的地产项目 大体量综合服务类养老项 目 1 2 3 10 2 高端会员制养老 上海亲和源老年公寓上海亲和源老年公寓 1Part 3 项目定位及设计理念 亲和源老年公寓是一个以会员制为主要形式，以 实现健康、快乐的老年新生活为目标，融居家养老和 机构养老优化为一体的与上海国际大都市相匹配的 中、高档的养老社区。 整个社区全部采用无障碍化设计+“生活、快 乐、健康”管家式的服务，不同于传统意义上的养老 院，是个不脱离社会，又独立又开放的老年生活社 区。 亲和源采用会员制运营模式，通过会员制的运营 构建俱乐部服务模式。 4 项目配套 颐养院 A 配餐中 心 D
3、健康会 所 B 度假酒 店 E 亲和学 院 C 5 项目配套颐养院 建筑面积9736.1平方米，设300余张床位。共9 层，1-4层为门诊部门，5层为样板间，6-9层为护理 区。 与上海市三级甲等医院对接，有专业医疗机构派 出团队进行管理。颐养院只为亲和源内部老人提供护 理服务，外部人员暂不接待。 房内配备有独立洗手间、冰箱、电视、紧急呼叫 器。 6 项目配套健康会所 会所接待亲和源内老人，也对外开放。 7 项目配套亲和学院 引进上海老年大学，开设英语、电脑、音乐、艺 术、运动等6大类15个学习班，使老年人拓展深化资 深兴趣爱好，增加与群体交流的机会，丰富生活。 8 项目配套配餐中心 与索迪斯
4、餐厅合作，打造总面积2574平方米的养 生餐厅；由专业餐厅管理公司管理，按营业额与亲和 源分成； 餐厅只为护理和疗养人员提供送餐，公寓内老人 需自行前往餐厅用餐。 9 项目配套度假酒店 酒店内设有74套客房，公寓式配置，酒店式管 理。 提供分时度假、老年旅游休闲、短期托老以及亲 和源老年新生活体验等服务；亲和源内老人带朋友居 住享受优惠价格。 10 带有养老特点的地产项目 东方太阳城东方太阳城 2Part 11 项目定位 东方太阳城因不设老人购买的限制条件，原则上并不能称之为真正的养老项目，而是一个以老人退休生 活为主题，有部分适老设施，同时开展一些老年活动的，带有养老特点的地产项目，对养老产
5、业也有一定的 参考作用。 12 项目特色 1 消除高差 消除室内地面高差，楼梯台阶变宽变矮，门手柄和电梯按钮位置下移，灯具开关面板变宽， 卫生间坐便器略高，厨房灶台略低，保证轮椅回转空间，尽可能在楼内外为老年人提供各种 邻里交流、人际交流的公共交往空间和环境（例如连廊公寓的空间设计） 2 无障碍通道设计 多层楼房带电梯，全部无障碍通道，公共走道及卫生间地面防滑，外部空间最好有带顶的 长廊相连在特殊装置上：紧急呼叫按钮，防滑扶手，安全电热源，护理型公寓安装专用平 铺式电梯、活动滑轮床，卫生间墙面装扶手，尽量用平底浴盆或坐式浴盆 3 提高亮度和辨识度 适当提高照明亮度，提高色彩的明度和对比度，放大
6、标识牌和字体，提高可识别性，减少黄色 和暗色 13 配套服务 01 02 03 04 05 06 07 08 09 酒店 嘉宾国际酒店。建筑面积共1.5万平米，按四星级标准提供服务，共有客房108间。 另配置了3栋酒店式公寓，共110套，每套均设有厨房并配备厨具 农庄 总占地数百亩，可种植各种瓜果蔬菜，每份土地每年收200元 老年大学 老人学习、交流和增长知识的场所 娱乐 陶艺馆、咖啡馆、棋牌吧、KTV、演艺、图书馆、音乐、舞蹈等 餐饮 三个中餐厅一个西餐厅 会议 太阳会所拥有近20间国际化标准多功能会议厅，约40平米至900平米 医院 太城城医院建设面积2200余平米，有一所功能完善的综合性
7、医院。开设有急诊科、 内科、外科、中医科等十五个科室 运动 各种运动设备齐备 休闲 温泉泳池 01 03 04 05 06 07 08 09 02 14 运营模式 标杆项目：美国佛罗里达州坦帕市太阳城 中心退休社区 高品质的中国首席大型退休社区。作为一 种专供健康老人集中居住的专用住宅，是一种 居家养老与社区服务相结合的模式。它与原来 的敬老院、 福利院不同，不是用来收养无经 济来源的孤寡老人和低收入家庭送养的老人， 不属于国家或集体办的社会福利设施，而是由 社会投资兴办并按企业化经营管理的老年专用 住宅，入住的老人可根据自己的经济条件与健 康状况选择户型及服务项目，以销售地产为主 要目标。
8、15 大体量综合服务类养老项目 爱晚大爱城爱晚大爱城 3Part 16 项目定位 大爱城（香河国家养老示范基地）是国家“爱晚 工程”的典型示范性项目，主要实行居家服务、社区 照顾、机构养老相结合的服务模式。养老中心除为入 住养老公寓的老人提供专业、贴心的服务外，还为所 有社区居民提供个性化、定制化健康养老服务，实现 社区养老全覆盖。 17 项目配套 国际医疗健康中心（包括爱晚医院、爱晚国医 院、医疗专家楼、老年护理单元）、养老中心、体育 中心、文化教育（包括国家开放大学社工学院、老年 大学、中小学、幼儿园）、养生会所、休闲公园、生 态健康农场、缤纷商业、高端酒店。通过倡导亲情回 归、大家庭融合
9、的居住方式，力争实现“中国首席亲 情健康城”的造城理想。 18 “医养结合”试点养老机构 双井恭和苑双井恭和苑 4Part 19 项目定位 北京率先推出“喘息服务”的养老院，国内首推个性化照护的养老服务机构。 20 服务模式 长住，提供医养结合持续照料的老人提供长期生活照料。 短住，提供一站式的专业短期照料。 喘息服务，让老人享受一段幸福安康的生活，也让长期照顾老人的子女或老伴喘口 气。 21 服务人群 有失智、卧床老人长期照护，在主要照护人有临 时安排不能照护的家庭，或长期照护老人所伴生的压 力需要舒缓的家庭。 22 保险企业投资管理的养老社区 北京泰康北京泰康燕园燕园 5Part 23 项
10、目定位 在中国，泰康人寿最早提出了由保险公司建设养 老社区的构想，同时积极研究将金融保险与养老服务 相结合的创新商业模式，由泰康人寿旗下泰康之家获 中国保监会批准在中国保险行业率先进行的养老社区 投资试点。 24 项目特点“保险”跨界 燕园采取期权与现货两种方式进行销售：期权 销售模式是指销售“幸福有约综合养老计划。现货 销售模式是指客户入住后要根据需求不同支付不同 的入住费用。费用约在六七千元至上万元不等。入 住时需缴纳一定金额的类似押金性质的资金60万到 100万元，在离开社区时这笔资金才可以退还。 社区为居民提供青松阁、雅竹阁、芝兰阁、碧 莲阁四个不同的居住区域，并提供不同程度的生活 照
11、顾及护理服务。根据入住前的专业评估，社区向 居民提供适当的入住选择建议，入住后，当居民健 康状况发生变化，亦可轻松升级至相应的居住区。 四个居住区也都在户型及配置上针对入住人群的特 点、情况做出了相应的优化。 25 居住环境及收费标准 26 会员制养老模式 北京太申祥和山庄北京太申祥和山庄 6Part 27 项目定位 全国首家推行会员制（包括太申祥和会籍、太申 尊老会籍、太申至尊尊老会籍、祥和会籍）养老模式 的国际敬老院。倡导以儒家文化为基础，提倡“天人 合一”与“和为贵”的思想，致力建成以健康养生、 养老、休闲度假等综合性山庄。 经营模式采用三种会员制的模式，入住人员交纳 押金后可获得会员资
12、格，并免费享有居住权或租赁居 住，入住老人主要以健康老人为主。 28 服务理念 太申祥和山庄（国际敬老院）是全国首家推行会员制新型养老模式的国 际敬老院，会员老人可享受优惠价位及为其提供的各项服务。所有房间均设 有应急呼叫系统，24小时热水供应，电视、电话、空调等一应俱全，每天有 专人打扫卫生、护理，整个区域采用无障碍通道，防滑地面。老年餐厅为会 员提供营养套餐及零点餐。依老年人的特点，特开设了图书阅览室、健身 房、康复训练室、书画室等。 太申祥和山庄（国际敬老院）还组织成立了合唱队、舞蹈队、模特队、 园艺组、摄影沙龙等喜闻乐见的娱乐团体。为其提供服务的太申祥和医院(一 级甲等)被评为定点医疗
13、机构。每年为免费为会员老人进行两次体检。 太申祥和山庄（国际敬老院）的康乐中心为星级宾馆，拥有单人间、双 人间、豪华套间、VIP室共计300个床位。设有室内保龄球馆、台球厅、沙弧 球、射击项目、游泳馆、桑拿馆大小歌舞厅、多功能厅、室外网球场、门球 场、等多种娱乐项目。餐饮中心设有能满足不同需求消费者要求的自助餐 厅、零点餐厅 服务模式服务模式 29 “保单+实物对接”的模式 武汉合众优年养老社区武汉合众优年养老社区 7Part 30 项目定位 合众养老社区基于美国的CCRC持续健康理论而设立，社区包括定位于55岁到70岁的活跃老人社区，和 70岁以上的持续看护社区。根据客户不同阶段的健康状况，
14、提供包括独立生活、协助生活和专业护士护理的 系统化服务。 合众养老社区为国内首个实物养老保障计划，其首创了“保单+实物对接”的模式，瞄准的是中产阶层 的养老市场。其入住费用由入门费、月租金、服务费组成，餐费依据膳食标准另计。以入住活跃老人区为例 ，按照目前市场价，除入门费外，每月只需1350元就可租到二室一厅、服务费每套每月只需700元。购买合 众人寿实物养老保障计划的客户，到了保险合同约定年龄后，不论未来社区租金如何上涨，都可以保证入住 ，只需按当时市场价缴纳服务费即可。 如选择购买保险产品，合众人寿推出3款实物养老保障计划，包括合众乐享优年生活实物养老保障计划 （A）、合众颐享优年生活实物
15、养老保障计划（A）和合众尊享优年生活实物养老保障计划（A）。以35 40岁客户为例，如果选择10年缴费期，每年的投入只需3 到5万元。 31 项目实景 32 学院式养老 绿城乌镇雅园绿城乌镇雅园 8Part 33 34 35 36 37 38 39 40 41 42 “大社区+养老组团”的开发模式 万科随园嘉树万科随园嘉树 9Part 43 项目定位 万科随园嘉树，被业内认为是万科首个真正意义 上的养老项目。项目依托良渚文化村项目，采用“大 社区+养老组团”的开发模式，随园嘉树土地属性为 旅游用地（商业用地），40年产权（2003-2043年） ，从产品设计、服务配套以及样板区的体验，万科将
16、此产品打造成了目前市面上相当不错的养老产品，也 是万科进军养老地产的一个试点产品，特别是养老服 务的试点。 44 项目配套 01 长者 乐园 02 医疗 配套 03 宗教信 仰场所 04 社区 配套 （1）中国首座全木结构社区教堂的美丽洲教堂。 （2）全国罕见佛教尼众道场的大雄寺。 45 项目配套长者乐园 “金十字”养生休闲区 项目园区中央的“金十字”养生休闲区，面积达 4500平方米，包括景观餐厅、阳光阅览室、多功能 厅、健身房、棋牌室、咖啡吧、老年大学等，更有老 年大学“随园书院”重拾年少之梦，是一个专为长者 营造的养老配套集群。 46 项目配套医疗配套 全国首个数字化健康服务示范社区 以
17、共建中国首个数字化健康服务示范社区为目标 ，浙医一院在良渚文化村成立了浙一良渚门诊部，诊 疗面积共约2000平方米，设有内科、外科、口腔科及 检验、超声、心电图、放射、药房等，配备牙科诊疗 床、输液室、观察室等设备和功能区，可以为社区居 民提供高水平的医疗和服务。 47 项目配套社区配套 （1）独创村民食堂的良渚食街； （2）全国唯一乡村创意聚落的玉鸟流苏街区； （3）杭州首个星级标准菜场的玉鸟菜场； （4）全国首个配有“村急送”服务的社区。 48 运营模式 随园嘉树在产品方面引进了日本的相关经验，而 在服务方面，又吸收了台湾的模式，混搭之下，找到 适合的方向。随园嘉树的土地较为特殊是40年产
18、权 的商业用地，经过八年多的前期建设，仅剩30多年 的产权。项目运营目前采取租售结合的方式。销售部 分，出售30年使用权。户型75110平方米，均价 14000元/平方米，再按月收取25003500元不等的 服务费。 项目575套房源中，前60套以出售来试探市场反 应，一面世就被一抢而空，客户为4050岁的中年人 士，与万科最初预计的60-70岁的老年人相差甚远， 但从销售的角度已经全部售罄。二期60套正在低调 销售，而后期剩下的房源，万科已经计划以自持的形 式，进行出租运营。 49 项目特点 （1）依托良渚，拥有优越的自然环境。 （2）项目以养老组团+大社区的开发模式，打 造“一碗汤的距离”
19、的养老概念，中国老人更愿意接 受这种居家养老模式。 （3）项目充分利用和发挥了万科的品牌效应。 （4）随园嘉树采取销售使用权与持有租赁相结 合的运营模式，并依据市场情况和项目进展不断调整 运营。项目起初打算销售80%的物业，持有20%的物 业。随着项目的推进，逐渐增加项目持有物业比例， 说明万科注重后期运营，将为客户提供持续养老服务 作为新的利润增长点。 50 社区式的商业养老模式 台湾长庚养生文化村台湾长庚养生文化村 10 Part 51 项目定位 台湾长庚养生文化村是银发安居的典范。长庚村 以其完美的社区模式服务银发群体让其退出职场后 仍得以有尊严地生活，这种社区式的商业养老模式值 得大陆借鉴。 集养老、医疗、文化、生活、
