1、第七节住宅专项维修资金制度大纲要求：住宅专项维修资金的定义、管理原则，住宅专项维修资金的监管部门；住宅专项维修资金的交存主体、交存金额和交存方式；住宅专项维修资金的管理；住宅专项维修资金的使用原则、使用程序、使用禁止和限制，住宅专项维修资金的分摊规则；住宅专项维修资金的监督管理；住宅专项维修资金相关主体的法律责任。条例第五十四规定：“住宅物业、住宅小区内的非住宅物业或者与单幢住宅楼结构相连的非住宅物业的业主，应当按照国家有关规定交纳专项维修资金。专项维修资金属业主所有，专项用于物业保修期满后物业共用部位、共用设施设备的维修和更新、改造，不得挪作他用。”物权法第七十九条规定：“建筑物及其附属设施
2、的维修资金，属于业主共有。经业主共同决定，可以用于电梯、水箱等共有部分的维修。维修资金的筹集、使用情况应当公布。”知识点一：住宅专项维修资金的定义、管理原则和监管部门（常考点）（一）住宅专项维修资金的定义住宅专项维修资金是指专项用于住宅共用部位、共用设施设备保修期满后的维修和更新、改造的资金。共用部位，是指根据法律、法规和房屋买卖合同，由单幢住宅内业主或者单幢住宅内业主及与之结构相连的非住宅业主共有的部位.一般包括：住宅的基础、承重墙体、柱、梁、楼板、屋顶以及户外的墙面、门厅、楼梯间、走廊通道等。共用设施设备，是指根据法律、法规和房屋买卖合同，由住宅业主或者住宅业主及有关非住宅业主共有的附属设
3、施设备.一般包括电梯、天线、照明、消防设施、绿地、道路、路灯、沟渠、池、井、非经营性车场车库、公益性文体设施和共用设施设备使用的房屋等。（二）管理原则（常考点）住宅专项维修资金管理实行专户存储、专款专用、所有权人决策、政府监督的原则。（三）监管部门国务院住房城乡建设部门会同国务院财政部门负责全国住宅专项维修资金的指导和监督工作。县级以上地方人民政府建设（房地产）主管部门会同同级财政部门负责本行政区域内住宅专项维修资金的指导和监督工作。知识点二：住宅专项维修资金的交存（必考点）（一）住宅专项维修资金的交存主体(1)住宅的业主，但一个业主所有且与其他物业不具有共用部位、共用设施设备的除外。(2)住
4、宅小区内的非住宅或者住宅小区外与单幢住宅结构相连的非住宅的业主。(3)涉及公有住房出售的，售房单位应当按照规定交存住宅专项维修资金。业主交存的住宅专项维修资金属于业主所有。从公有住房售房款中提取的住宅专项维修资金属于公有住房售房单位所有。（二）住宅专项维修资金的交存金额(1)商品住宅的业主、非住宅的业主按照所拥有物业的建筑面积交存住宅专项维修资金，每平方米建筑面积交存首期住宅专项维修资金的数额为当地住宅建筑安装工程每平方米造价的5%8%。每平方米建筑面积交存的首期住宅专项维修资金的数额，由直辖市、市、县人民政府建设（房地产）主管部门根据本地区情况确定并公布。(2)出售公有住房的，业主按照所拥有
5、物业的建筑面积交存住宅专项维修资金，每平方米建筑面积交存首期住宅专项维修资金的数额为当地房改成本价的2%。售房单位按照多层住宅不低于售房款的20%、高层住宅不低于售房款的30%，从售房款中一次性提取住宅专项维修资金。（三）住宅专项维修资金的交存方式(1)商品住宅的业主应当在办理房屋入住手续前，将首期住宅专项维修资金存人住宅专项维修资金专户。(2)已售公有住房的业主应当在办理房屋入住手续前，将首期住宅专项维修资金存入公有住房住宅专项维修资金专户或者交由售房单位存人公有住房住宅专项维修资金专户。公有住房售房单位应当在收到售房款之日起30日内，将提取的住宅专项维修资金存入公有住房住宅专项维修资金专户
6、。(3)未按规定交存首期住宅专项维修资金的，开发建设单位或者公有住房售房单位不得将房屋交付购买人。(4)业主分户账面住宅专项维修资金余额不足首期交存额30%的，应当及时续交。成立业主大会的，续交方案由业主大会决定。未成立业主大会的，续交按照直辖市、市、县人民政府建设（房地产）主管部门会同同级财政部门制定的具体管理办法实施。知识点三：住宅专项维修资金的管理（一）业主大会成立前住宅专项维修资金的管理业主大会成立前，商品住宅业主、非住宅业主交存的住宅专项维修资金，由物业所在地直辖市、市、县人民政府建设（房地产）主管部门代管。直辖市、市、县人民政府建设（房地产）主管部门应当委托所在地一家商业银行，作为
7、本行政区域内住宅专项维修资金的专户管理银行，并在专户管理银行开立住宅专项维修资金专户。业主大会成立前，已售公有住房住宅专项维修资金，由物业所在地直辖市、市、县人民政府财政部门或者建设（房地产）主管部门负责管理。负责管理公有住房住宅专项维修资金的部门应当委托所在地一家商业银行，作为本行政区域内公有住房住宅专项维修资金的专户管理银行，并在专户管理银行开立公有住房住宅专项维修资金专户。（二）业主大会成立后住宅专项维修资金的划转和管理(1)业主大会应当委托所在地一家商业银行作为本物业管理区域内住宅专项维修资会的专户管理银行，并在专户管理银行开立住宅专项维修资金专户。开立住宅专项维修资金专户，应当以物业
8、管理区域为单位设账，按房屋户门号设分户账。(2)业主委员会应当通知所在地直辖市、市、县人民政府建设（房地产）主管部门；涉及已售公有住房的，应当通知负责管理公有住房住宅专项维修资金的部门。(3)直辖市、市、县人民政府建设（房地产）主管部门或者负责管理公有住房住宅专项维修资金的部门在收到通知之日起30日内，通知专户管理银行将该物业管理区域内业主交存的住宅专项维修资金账面余额划转至业主大会开立的住宅专项维修资金账户，并将有关账目等移交业主委员会。住宅专项维修资金划转后的账目管理单位，由业主大会决定。业主大会应当建立住宅专项维修资金管理制度。业主大会开立的住宅专项维修资金账户，应当接受所在地直辖市、市
9、、县人民政府建设（房地产）主管部门的监督。知识点四：住宅专项维修资金的使用（一）住宅专项维修资金的使用原则（常考点）使用范围住宅专项维修资金专项用于住宅共用部位、共用设施设备保修期满后的维修和更新、改造。使用原则住宅专项维修资金的使用，应当遵循方便快捷、公开透明、受益人和负担人相一致的原则。（二）住宅专项维修资金的分摊规则住宅共用部位、公用设施设备的维修、更新、改造费用，按照下列4点规定分摊：(1)商品住宅之间或者商品住宅与非住宅之间共用部位、共用设施设备的维修和更新、改造费用，由相关业主按照各自拥有物业建筑面积的比例分摊。(2)售后公有住房之间共用部位、共用设施设备的维修和更新、改造费用，由
10、相关业主和公有住房售房单位按照所交存住宅专项维修资金的比例分摊；其中，应由业主承担的，再由相关业主按照各自拥有物业建筑面积的比例分摊。(3)售后公有住房与商品住宅或者非住宅之间共用部位、共用设施设备的维修和更新、改造费用，先按照建筑面积比例分摊到各相关物业。其中，售后公有住房应分摊的费用，再由相关业主和公有住房售房单位按照所交存住宅专项维修资金的比例分摊。(4)住宅共用部位、共用设施设备维修和更新、改造，涉及尚未售出的商品住宅、非住宅或者公有住房的，开发建设单位或者公有住房单位应当按照尚未售出商品住宅或者公有住房的建筑面积，分摊维修和更新、改造费用。（三）住宅专项维修资金的使用程序1划转业主大
11、会管理前的使用程序（常考点）住宅专项维修资金划转业主大会管理前，需要使用住宅专项资金的，按照下列程序办理：(1)物业服务企业根据维修和更新、改造项目提出使用建议；没有物业服务企业的，由相关业主提出使用建议。(2)住宅专项维修资金列支范围内专有部分占建筑物总面积23以上的业主且占总人数23以上的业主讨论通过使用建议。(3)物业服务企业或者相关业主组织实施使用方案。(4)物业服务企业或者相关业主持有关材料，向所在地直辖市、市、县人民政府建设（房地产）主管部门申请列支。其中，动用公有住房住宅专项维修资金的，向负责管理公有住房住宅专项维修资金的部门申请列支。(5)直辖市、市、县人民政府建设（房地产）主
12、管部门或者负责管理公有住房住宅专项维修资金的部门审核同意后，向专户管理银行发出划转住宅专项维修资金的通知。(6)专户管理银行将所需住宅专项维修资金划转至维修单位。2划转业主大会管理后的使用程序（常考点）住宅专项维修资金划转业主大会管理后，需要使用住宅专项资金的，按照下列程序办理：(1)物业服务企业提出使用方案，使用方案应当包括拟维修和更新、改造的项目、费用预算、列支范围、发生危及房屋安全等紧急情况以及其他需临时使用住宅专项维修资金的情况的处置办法等。(2)业主大会依法通过使用方案。(3)物业服务企业组织实施使用方案。(4)物业服务企业持有关材料向业主委员会提出列支住宅专项维修资金。其中，动用公
13、有住房住宅专项维修资金的，向负责管理公有住房住宅专项维修资金的部门申请列支。(5)业主委员会依据使用方案审核同意，并报直辖市、市、县人民政府建设（房地产）主管部门备案；动用公有住房住宅专项维修资金的，经负责管理公有住房住宅专项维修资金的部门审核同意；直辖市、市、县人民政府建设（房地产）主管部门或者负责管理公有住房住宅专项维修资金的部门发现不符合有关法律、法规、规章和使用方案的，应当责令改正。(6)业主委员会、负责管理公有住房住宅专项维修资金的部门向专户管理银行发出划转住宅专项维修资金的通知。(7赕.(鵑栀便倠唀唁甁崂备备备备备备备备备备备备猈蹑呥葲祶彰搀漀挀猀蹑呥葲祶彰搀漀挀尀尀昀戀挀戀戀昀戀攀愀昀愀挀昀刀欀瀀搀伀唀砀爀琀渀焀伀攀娀夀甀漀匀唀圀稀稀夀圀洀渀稀搀猀蹑吀礀开栀琀琀瀀猀眀眀眀眀攀渀欀甀渀攀琀挀漀洀椀氀攀刀漀漀琀尀圀攀渀欀甀渀攀琀椀氀攀刀漀漀琀尀昀昀挀戀挀挀昀昀猀蹑葲祶睠齑葎王臿讏鹎襏葥祲獢葎敵獥葬剶膗苿摙鱫葦犏概癜腑裿蠀葲膑禉茰衦齛葑睶葑馀葑睛葎譶鹎豛蒉蝶晥鑎蒉譶鹎豛葒譬蒋镨葶祶灮滿鹸腦葎獶葑颋蒋敠腧蒋湼挰湫灮賿絛腲誉葎獧桬源救發鹑茰钎醐蔰豛絛萰灦葲筶譼g轺葎谰轺葎慛獧屝塎蕣甀瀀瘀蝎
