1、主形成书面有委托租赁协议明确其商铺 的招租条件及经营品类， 把好入场商户经营资格审查关 （至少要“五证”齐全）， 明确告之入伙流程，并与之签定相关协议（物业管理协议、公园管理公约、治安 消防责任书等），最好在租赁协议中明确不能“转租”约定，防止“炒铺”等扰 乱市场正常经营秩序的行为发生。 经营调整 发展变化是市场运行的基本规律， 商业项目要实现长期的可持续发展唯有根据市 场的发展规律，适时调整以适应市场的变化，从容应对市场变化， 实现经营调整 的平稳过渡应注意以下几个方面： 1、关注市场、竞争对手，进行竞争态势的SWOT 分析，找准项目市场竞争机会 点。 2、拟定市场经营调整策略，确定调整范围
2、、调整目标、商业格局，并与发展商 达成共识，征得相关支持授权。 4、确定招商目标客户群，拟定调整招商建议政策（租金体系、协议时间、免租 装修期限、入驻商家资格标准等）报发展商审批。 5、广泛积累客户资源，至少按照3：1 的比例进行客户资源储备。 6、协助业主完成相关法律文本协议的签定。 总之，经营调整必须具备一定的前瞻性，并且掌握调整的主动权， 控制在一定范 围内，以确保公园经营定位按照预期目标发展；避免出现商户大面积撤场， 项目 重新洗牌的极端局面。 六、通州区人民公园物业管理服务质量目标 1 公园物业管理规章制度的建立完善完善公园物业管理各项规章制度，包括消 防治安、公共卫生、广告发布、装
3、修、公共设施设备使用，公共区域等各项管理 制度及行为规范。形成系统的完善的管理体系，无管理空白，实行一对一的宣 传解释，确保广大商户对各项管理制度的理解与支持。 2 物业公共部份养护保证物业公共部份完好率95%以上。 物业重点公共部份 日常巡检，及时修复，定期清理、消除隐患。 3 公共设施设备养护做好日常维保，确保正常运行。档案梳理，日常及时维保， 按需提拟中大修年度计划，报业委会审核后执行。 4 化粪池的清陶、水管网、下水道疏通化粪池按规定每年清掏，水管网、下水 道定期检查，保证完好畅通。定时巡检，清陶记录、保证正常使用。 5 保洁消杀工作 公园开放时间内公共区域巡回保洁，清理杂物、垃圾；定
4、期开展消杀工作。客 服管家人员巡回检查，随时督促保洁工作。 6 商户报修 客服、维修人员24 小时值守，随时待命。报修后及时到场，小修不超过30 分 钟，中大修及时处理。公示电话，定员定责，实行客户签单回访制。 7 消防设施 按消防规定补充完善，做好维护工作。消防设施设备建档，定期巡检。 8 火灾、重大事故，治安事件发生率为零 24 小时保安巡视制度记录，定时或 不定时护卫巡检制度，确保安全。每年组织商户进行消防演练不少于二次。 9 公共能耗 确保正常合理节约使用。严格执行开关时间，日常巡检，及时更换。 10 环境美化、形象维护 公园内各类标识完好整洁率95% 以上，重大节庆进行节日气氛装典（
5、有专项资 金保证的情况下）公园内所有张贴宣传物品分区、分类定员管理，每天巡视，如 出现松脱及时处理。 11 授权的代收代缴费用及时率 100% 根据相关行业的缴费要求，提前15 日 以书面通知业主与商户，办理缴费相关事宜。 12 业主/商户联谊会每年不低于 1 次，得到业主、商户肯定。与业主委员会 充分沟通，取得一致后精心筹备组织。 13 商户培训沟通定期举行商户针对性培训沟通会，全年不少于 4 次 观看培训 教程或请专业讲师授课（有专项资金保证的情况下） 14 信件报纸收发及投递及时完成商户信件报纸的分发投递工作，送达率达 100% 由管家服务人员负责，限时分检送达。 15 经营业务代管强化
6、管理，保证良好的经营秩序。在商户授权范围内执行， 按照合同约定进行。 16 招商代理 及时补商，确保经营稳定储备客户资源，在业主授权的范围内执 行。 七、人员配置方案 （一） 组织架构 见附件一 （二）岗位配置说明： 项目经理： 1 名；内勤 1 名； 工程部： 经理： 1 名；领班： 2 名；维修： 12 名；运行 6 名； 行政人事部： 经理： 1 名；文员： 2 名； 财务部： 经理： 1 名；会计 1 名，出纳 1 名，库管 1 名； 商业营运部： 经理 1 名，商务服务 3 名；商业营运 4 名； 客户服务部： 经理 1 名；客户接待 6 名； 管家部： 经理 1 名；领班 2 名；
7、管家 12 名； 保安部： 经理 1 名；正副领班： 8 名，消防主管 1 名，特勤队员： 8 名；保安队员 36 名。 环境保洁部： 经理 1 名；环境管理员1 名。 合计：满编制 116 人，视具体情况分批分阶段进行人员招聘补充。 八、物业管理综合成本楷算 安全、文明施工管理保证措施 第一节、安全管理总目标及落实措施 一、安全生产总目标： 本标段工程安全总目标为：杜绝重大伤亡事故，实现“五无”（无重伤、无 死亡、无倒塌、无中毒、无火灾） ，做到 “安全第一，预防为主” 。 为了保证工程安全总目标的落实， 我公司将针对各分部分项工程的安全生产 的难点采取各种技术措施， 在施工前详细进行安全技
8、术交底，并在整个项目的安 全管理上采取一整套有效的管理措施。 1、建立健全安全管理组织机构。 2、制定各级安全生产责任制。 3、实行三级安全技术交底制度。 4、实行三级安全教育制度。 5、实行安全检查制度。 6、建立班前安全活动制度。 7、建立安全纪律制度。 8、做好施工现场安全防护工作。 二、出入管理及巡视制度 为了保证本工程不受外界干扰，顺利施工，工地实行封闭式施工管理。 1、本工程施工人员一律佩戴统一印发的带有本人照片的工作卡，以便于检 查，出入门时凭工作卡放行，管理人员和作业人员的卡分颜色区别。 2、进入施工作业区必须戴安全帽，佩戴工作卡，进入生活区必须有工作卡， 公务人员可由本公司有
9、关人员陪同进入，无人陪同的公务人员由值班保卫迅速联 络有关部门。来访人员向值班人员出示有效证件，填写登记后方能进入生活区。 值班保卫有权阻止无有效证件人员、不能证明身份的来访人员进入生活区。不准 留宿家属及闲杂人员。 3、门卫实行每天 24 小时值班，门卫值勤期间， 不得以任何理由调至其他工 作岗位。门卫必须严格按门卫制度执行，不得擅离工作岗位，衣着整洁，动作规 范，使用文明礼貌语言。 4、装运物品离场的车辆，需经项目经理或项目技术负责人的许可，由值班 保卫检验证后方能离场。 5、每天上午安全主任带领有关安全管理及施工负责人巡视现场，指出安全 问题，查找安全隐患，以书面形式下发，限期整改完成。
10、 三、安全教育 1、新入场或调换工种的工人，上岗前必须进行三级安全教育，经考核合格 后，方准进行质量、安全技术交底，上岗操作。 2、三级安全教育（公司级、项目级、班组级）主要内容包括国家安全生产 方针、政策、法令、规定以及淮南市安全管理规定；安全纪律及劳动防护用品的 正确使用；本工程安全技术操作规程及机械设备操作规程等。 3、特种作业人员必须持有效操作证上岗，应按期接受复审培训和考核。 4、职工应积极参加各种会议、安全活动及安全知识竞赛，提高自己的安全 技术及防护能力。 5、施工管理人员应积极参加各种安全培训、学习，相互交流安全工作中的 经验和不足，积累管理知识。 6、搞好安全及文明施工宣传，
11、做好安全教育记录。 四、安全管理措施 1、每半月召开一次安全大会，根据工程进度情况明确本月安全活动的主题 并进行动员，月底召开总结大会，对于表现优良的人员进行奖励。 2、班组长每周组织一次成员进行安全法规、标准的学习，并根据承担的施 工任务进行确保施工安全的研讨，针对工作面存在的安全隐患提出防范措施。 3、班组在接受施工任务后，必接受安全技术教育，对悬空、高空作业人员 进行针对性的交底。严格执行安全生产规章制度，认真操作接受的施工任务。 4、班组必须设置兼职安全员，班组兼职安全员应认真履行自己的职责。班 组长要及时、认真地做好班组安全活动记录，活动记录应按期上交， 随时接受安 全员的检查。 5、班组应严格执行自检、互检、交接检制度；应服从有令必行、有禁必止 的原则，对违章作业的行为有权拒绝，并可越级上报； 对在施工中遇到的突发事 件应及
