1、 电话：021-80197619 邮箱：yihanzhiku 上海 | 北京 | 深圳 | 武汉 | 成都 上海亿翰商务咨询股份有限公司 2019 中国房地产行业年度策略会华南区域 会议纪要 亿翰智库 2019 年 1 月 电话：021-80197619 邮箱：yihanzhiku 上海 | 北京 | 深圳 | 武汉 | 成都 上海亿翰商务咨询股份有限公司 目录目录 主题演讲一：亿翰智库地产战略观与 2019 年中国房地产业发展趋势 . 3 主题演讲二：资本市场对房地产业的判断以及 2019 年投资策略 . 6 主题演讲三：传统房企转型产业地产的八大里程碑 9 主题演讲四：2019 中国产城及
2、特色小镇年度发展策略 . 13 主题论坛：新周期下的房企经营升维 . 16 电话：021-80197619 邮箱：yihanzhiku 上海 | 北京 | 深圳 | 武汉 | 成都 上海亿翰商务咨询股份有限公司 主题演讲一：亿翰智库地产战略观与 2019 年中国房地产业发展趋势 亿翰智库董事长 陈啸天房企战略回归核心 行业进入震荡期：15 年18 年，房地产行业变化巨大，15 年之前，行业震荡比较厉害；15 年到 18 年，大背景积极向上，国家利用房地产带动 GDP、教育、城市化，房地产高速发展； 2018 年 731 新政以后，一切打回原形，行业进入震荡趋势。 2019 年，房企回归核心。
3、首先，房企赚的钱是时代的红利。大的背景往上，导致经济往上需求增长，房企此轮机会获 利；第二，房企赚的是土地的红利，因为土地资源是有限的。今天所有的房企从本质上来说，并 没有太大的区别，拿地，盖房，卖房，赚钱循环往复，其实是同质化的竞争。 2018 年我们提出行业降维打击，企业升维应对。2019 年，我们提的是回归核心，首先要识 别风险，不同企业面临的风险不同： 大的企业，面临系统风险，即战略上等一系列的问题。 中型企业，更多的是经营性风险，主要是如何把有限的资源效率价值最大化。 对于小企业而言，更多的是资源性风险。当下我们国家正在转型，而且转型的决心非常大。 资源开始转向实体产业，所以小企业会
4、越来越难。 地产行业当下一个巨大的变化来自于房地产的角色开始调整， 这一轮全国的变化， 来自于宏 观层面的决策。房地产过去是 GDP 的助器，当下更多是稳定器。 过往几年房地产市场的波动历程：15 年救市，去库存，一线房价大涨；随后，压一线，资 金运往二线； 接下来， 压二线， 资金运往三四线， 三四线房价大涨； 目前， 三四线大涨后被压住， 引到其它三四线和县城。 国家给房地产设置一定范围，让其在中间窄幅震荡。房地产每年做一定的贡献，解决一定交 易带动一定财政和 GDP 即可，这个贡献 15 年来自于来一线；16 年来自二线；17 年来自三四 电话：021-80197619 邮箱：yihan
5、zhiku 上海 | 北京 | 深圳 | 武汉 | 成都 上海亿翰商务咨询股份有限公司 线；18 年来自其他三四线与县城，所以今年主流城市很惨，但不影响今年房地产仍然创历史新 高。这是一个轮动的过程，国家不在乎一线或者几线一定是最好。保持箱体震荡，既不能跌穿， 也不能太往上冒，维持一定量才可以。 当下有三个风险，面对这三个风险我们要发展，就要看明白，看这个行业的企业如何应对， 通过一些企业案例进行阐述，2018 年企业成长显著，比如祥生增长 73%，中粮增长 83%，新 力增长 117%，还有东原，这几家跟亿翰的核心观点关联密切。 祥生，这一轮面临着非常重大的契机-政治区位，整个浙江省从政治、
6、经济价值的角度，明 显在网上排第一。在中国这样的结构下，必然有政治的推动，经过网络的抬升，经济价值区位会 跟涨。祥生在这样的背景下，选择上山下乡全覆盖，因为整个地区经济价值会往上抬。 房地产行业 98 年发展起步之初，绝大多数的价值造来自于董事长总裁等一些小部分群体。 98 年 23 号文开始，住房全面市场化，到今天已经过去 20 年。房企出现巨大变化，很多项目有 城市总区域总，行业出现职业经理人，他们具备价值创造能力，但缺平台，缺自信。 中梁的逻辑就是一批能单独创造价值的人，他缺平台，缺资金，可以帮他放杠杆。这就是类 阿米巴模式， 回到一个基本面上， 让所有人帮忙， 一起来获取发展的空间价值
7、。 在这样的模式下， 企业发展迅速，15 年不到 100 亿，16 年 300 亿，17 年 700 亿，18 年， 新力选择深耕，管理半径、管理能力有限，人才并不多，是在十个城市布局 20 个项目，还 是一个城市做 20 个项目，新力选择后者，深耕打法很重要。 东原从不冒进， 没有明星老板， 也没有明星， 打法并不出众， 但始终保持较高的速度往前走。 中国房地产市场够大， 东原保持一个速度， 没有透支， 反而有余力考虑怎么做产品， 怎么做服务， 这几年外界都称赞东原的原聚场做得好。这是个非典型的例子，其实也是非常具有代表性的样 板。 这就是一些典型的企业，祥生充分挖掘区域的价值，中梁激活人才
8、原动力，新力聚焦提高团 电话：021-80197619 邮箱：yihanzhiku 上海 | 北京 | 深圳 | 武汉 | 成都 上海亿翰商务咨询股份有限公司 队的产能，东原把握自身的稳健发展节奏 。 所以 2019 年， 企业要回归核心继续成长， 必须是有非常清晰的辨识度， 必须围绕体系运作， 明确自己的核心。所有的资源集成到一个体系，称之为企业的语言体系和核心。核心优势不等于 核心业务，核心业务一定是拿业务价值链的关键基本点形成语言体系。对于每个企业来说，要去 找自己得核心， 并没有标准答案， 不过这个行业里面已经有企业做出来了。 首先要有一个基本点， 基本点可以形成一条主线，衍生很多支线
9、，最终形成网状。 这一轮变化是在全国各个区域，必须以企业思维考虑区域发展。大家可以看到，碧桂园在广 东一年干了 1700 亿，在江苏一年干了 900 多亿，华夏幸福在河北干了 900 多亿，滨江在浙江 已经干到 800 多亿。这是一个最简单的道理，一家企业在一个省干的已经比很多企业都大。如 果是区域的逻辑，未来发展肯定受限，必须是企业思维，即人、地、钱在区域形成一个闭环，形 成一个模式。 电话：021-80197619 邮箱：yihanzhiku 上海 | 北京 | 深圳 | 武汉 | 成都 上海亿翰商务咨询股份有限公司 主题演讲二：资本市场对房地产业的判断以及 2019 年投资策略 奥陆资本
10、董事总经理 施养权资本市场对房地产业的投资观点与判断 2018 年行业销售在一片怀疑中再创历史新高，是一个很正面的大惊喜。 股价却表现一般般： 从股价的角度来看， 18 年对很多地产人来说是非常痛苦的一年。 港股、 A 股均下跌，特别以内房股来看，平均价格下跌 16%。 虽然市场销售和价格都比想象要好，但股价令投资者担心。这正好反应了对 19 年的判断， 因为股价会比实体市场先跑，市场不可能塌下来，但 19 年整体市会是比较有挑战的，主要体现 在以下几方面： 第一、行业已经经历过多次调控，但这是第一次出现需求或者预期的改变，整体经济动力出 现下滑； 第二、中产阶级或者富裕阶层的信心稍有减弱，创
11、富点越来越小； 第三、需求或预期的改变转化为成交，19 年面积有机会下跌百分之十左右，价格可能会有 小幅松动。当然政府不允许雪崩，但整体市场会分化。三四线特别是大都汇圈外的城市会快速转 冷，因为它供应不多，量价比较稳；二线城市相对较好。 第四、 融资成本， 整体利息成本在增加的， 投资者担心就算 19 年看到龙头整体销售有增长， 但利润会有所下滑。 19 年可能有所挑战，主要有几个原因： 一、棚改货币化比例和总量的下滑，会影响这些城市的购置需求； 二、影响房地产的整体流动性往下，利率、汇率等宏观因素的不确定性会影响开发商买地， 近而影响接下来的供应和成交； 三、 政策。 跟过去几个下滑调控的周
12、期不同， 这次就算政府有所松动， 也不会敲锣敲鼓宣布。 中央既定大方向，地方政府可以有一定自主权松动一些政策，力度不够也会影响投资信心。 电话：021-80197619 邮箱：yihanzhiku 上海 | 北京 | 深圳 | 武汉 | 成都 上海亿翰商务咨询股份有限公司 总的来看，政府的大方向是希望把市场控制一个参与度，不允许价格上涨，也不允许杠杆往 下。因为房地产直接贡献 GDP 的 11%，上下游加起来接近贡献 GDP 的 1/3。 从投资者的角度来看，上半年相对比较有挑战，可能对开发商是一个买地的好机会；从境外 投资者的角度来看， 下半年调控松动更明显； 从跨资产的角度来看， 境外债券
13、的投资会跑赢股票， 但总体而言 19 年还是比较有挑战，可能要等到下半年才会状态比较好；从中长线来看，境外投 资者还能看到行业的投资价值，行业见底，19 年应该会下降，进入更有投资价值的时期，主要 体现在以下几点： 第一、行业进入大整合，行业开始进入寡头时代。TOP10 开发商 18 年的市场占率大概是 30%，整合肯定是一个趋势； 第二、总量见底，大都会圈崛起，这些地方聚集产业，创造大量财富； 第三、长效机制，我们对政府调控或者管理整个行业的能力是比较有信心的，对投资者来讲 这个好处就是往后对房地产的干扰会越来越低，因为大开大方会越来越少； 第四、 主从投资者来看， 行业开始变成一个生态圈的
14、， 大主业有足够的现金流建立会产业链， 生态圈起会出现巨人； 第五、商业价值腾飞，资产证券化加快推进； 第六、房地产金融、基金会快速崛起。 总的来说，境外投资者 19 年还是比较担心的，主要看销售如何，然后做短线的操作。但从 中长线来看，有六个主轴，投资者还是很愿意在行业里面去寻找。 投资者的口味的变化：07 年，土地为王，土地最多就最好；市场整合期，大家开始发现地 拿多了要周转，销售为王；整合大致完毕，进入存量时期，销售高速增长不代表盈利增长，平衡 为王，更看重整个商业模式的优化。 好的公司股票的选择方式：首先要有一定的销售增速；其次要控制融资成本和负债率；然后 电话：021-8019761
15、9 邮箱：yihanzhiku 上海 | 北京 | 深圳 | 武汉 | 成都 上海亿翰商务咨询股份有限公司 是多元化的发展和抗周期性。基本面三角形比较好的情况，看整体质量，突出的城市布局或者深 度厚度。最后是通过估值和分红，境外投资者非常重视。 对整个行业的一些判断：18 年整个行业的平均增速在 20 左右，预判 19 年销售大概增长 18%；整个行业的盈利在增长，利润率回升，19 年后转趋平稳；负债率保持高位，18 年中大概 在 82%，年底可能下滑，总体还是处于较高水平；融资成本行业平均 5.6 左右，估计还会往上 走； 土储储备较多， 18 年中期较 17 年年底要增长 13%左右， 开
16、发商紧抓口期， 杠杆相对较高。 行业整体基本面还可以，但分化明显。 整个行业到今天，总量见顶，接下来可能是整个商业模式的变化，从境外的一些例子来看， 会从过去追求土地增值、高杠杆、高负债慢慢变化，出现几个类型： 第一种、专注地产开发，周转快，资产轻，现金流好，估值高，分红持续，碧桂园、融创就 是走这种路线； 第二种、 房地产产业链业务的延伸， 称作地产商， 开发、 持有、 服务并重， 资产增值非常高， 质量相对高，投资物业占比高，比较像现在的万科、龙湖； 第三种、跨行业多元化，通过不同行业周期的互相抵消掉，有持续抗周期的现金流，最明显 的例子就是香港的长江实业； 第四种、多元化跨度比较大，比较
17、有中国特色的，比如新能源汽车。 但对海外的投资者来说，需要看到行业中长期的主轴及潜力。选择股票短线，可以看销售、 负债率，但更核心是看方向，商业模式怎么优化，核心竞争力在哪方面。只要行业的思路、模式 理顺之后，海外同志还是非常愿意投资的。 电话：021-80197619 邮箱：yihanzhiku 上海 | 北京 | 深圳 | 武汉 | 成都 上海亿翰商务咨询股份有限公司 主题演讲三：传统房企转型产业地产的八大里程碑 星河产业集团总裁助理 陈朝朝打造产业+金融双闭环产城融合新业态 一. 关于行业的看法 一个现状：房地产企业纷纷改名，这是一个不正常的现象。房地产行业从来不带有一个被歧 视性的属性
18、。国家提出“房住不炒” ，但并不等于把房地产行业盖上了一个被歧视的烙印。反而 我们认为现阶段是房地产行业向国际化、专业化、向内涵模式转移的一个非常大的一个机遇。 以世界 500 强综合开发集团的发展历史为参考，前十强一旦出现模式化决策化战略化的问 题，很可能会被拉下来。排名靠后的企业，专注于模式的闭环、盈利链条的培育，如果能够符合 未来城市升级，能实现弯道超车。未来模式的竞争非常关键。 一个趋势：房企感到迷茫很正常，传统的盈利链条、盈利空间在急速下滑。现在房地产住宅 的风险越来越大，很难判断三四线城市房价、地价能否支撑的住。今年土地流拍增多，尤其是二 线城市，很多企业拿地都趋于谨慎。 房地产行
19、业对利润率、回款的要求越来越高。但由于去杠杆，现在盈利越来越少。无论向产 业地产、城市综合运营开发商转型，我们的判断是，第一盈利链条在市场上并没有培育成熟。第 二，政府对房地产行业转型的政策支撑仍然没有到位，甚至是打断市场化的利润链条。在转型过 程中转快了，非常会容易扭着腰，甚至会出现灭顶之灾。 国际上城市运营开发商有个二八比例，80%是服务性收入，20%是销售性收入。我们的行 业，可能 90%以上是销售性收入，可能不到 10%才是服务性收入。这是一个有极大的利润空间 转换的模式转化的一个空间。但在转化过程中，第一需要同行业之间互相交流思考，第二，房地 产行业仍然需要政府的支持， 缺乏政府在市
20、场和利润的培育的基础上， 单纯谈房地产的转型发展， 是极为困难的。 第一个现象：传统的房地产或者综合开发集团正在大部分的裁员，而且产业地产首当其冲， 电话：021-80197619 邮箱：yihanzhiku 上海 | 北京 | 深圳 | 武汉 | 成都 上海亿翰商务咨询股份有限公司 有的是整部门裁撤，有的是缩小规模。 第二个现象：原来的实体企业甚至是非房地产企业，依靠实业发展，容易从政府手上拿地。 前些年开始拿地，建设园区，甚至还建设住宅。今年开始专注于主业，不再去跨行去搞房地产。 二. 产城融合的基本观点 在中国是政府在做区域开发规划建设， 深圳特区就是一个最大产城融合， 前些年基本上是以
21、 政府为主，但市场需要民企跟政府一起合作，参与区域经济开发。 政府特别关注节奏，如果先盖住宅，会被认为是挂羊头卖狗肉，要求先干产业。但产业是需 要大量的投入和培育的，必须通过住宅先回血。 产城融合第一个要解决的问题是现金流平衡的问题。 产城融合资金投入大， 需将利润覆盖投 入基本成本，预防现金流波动的风险。 政府的让利非常关键，培育的产业就是培育就业和产值，还留给当地经济发展的利润。用短 期的一次性的让利去换未来这个地区的综合性的社会收益。遵守政企合作开发风险共担的基本 准则，政府只让一部分利润。 三. 产城融合项目收益计算 产业地产只要压低成本， 提高利润和现金流才能活下去。 通过物业招商产
22、业服务来促进租赁 收入，物业管理收入和运营服务性收入。那么同时控制土地成本建安成本，提升融资能力。 短期的计算逻辑采用倒算， 项目在产业运营和产业的基本投入上， 以能达到的峰值进行倒算， 将政府对产业的期望和企业未来培育的期望，再做空间差。 需要跟政府谈多种的让利手段，或者说是以综合性项目开发，来打拼这个空间。这一块往往 是专业度最强，沟通复杂，难度最大，耗时成本最长。 产业园投资大，回报周期长是因为沉淀资金太大。采用 ABS/CMBS 和 REITS 两种方式。 REITS 目前确实在操作上有点困难， CMBS 资金利率并不便宜，作为储备工具来研究，先实践 电话：021-80197619 邮
23、箱：yihanzhiku 上海 | 北京 | 深圳 | 武汉 | 成都 上海亿翰商务咨询股份有限公司 走通，然后再去研究未来怎么去优化。 四. 产业和金融双闭环模式 星河是有五大业务集团都有自己的强 IP，刚好是一个城市综合运营的五大板块，但是金融 是取得突破的关键性的一环。 产业闭环：从园区转型升级成融合的项目开发、产业招商、投资策划、运营服务达成闭环。 华夏幸福根本性问题是没有把 PPP 模式和核心竞争力形成双闭环。 项目开发：常用的三种模式，集团的内部土地的转让合作开发、小股操盘、通过产业基金进 行合作开发。 投资孵化：通过股权的投资，享受到了企业快速发展的红利，在一些独角兽企业的出现的
24、情 况下，有能力去发展产业。我们既有战略投资，也有基金投资，pe 投资、VC 投资，用资金、服 务换股权。 运营服务：通过资本和金融的渠道，与企业在全生命周期发展方面紧紧结合在一起。通过形 成两个双闭环， 吸引企业加入成为合作伙伴。 成立了产业联盟会， 与合作伙伴一起进行全国布局， 包括产业培育，包括产业投资。 产业招商： ：将龙头企业，未来的细分领域的隐形冠军，核心知识产权研发机构，检验检测 平台，测试等核心要素、领军人物集聚到产业平台里，利于招商。 金融对产业的重要性：沉淀的资金包括固定资产、增值，怎么套现是关键。以较低的成本套 现，第一解决现金流的问题。第二，解决规模扩张的问题。第三，收
25、益问题，全体结合。 在产业中形成闭环，我们在金融提升闭环，把两个闭环融入到载体上，形成载体空间，再形 成一个阶段性发展的闭环。 产城融合项目落地难点：一规划难，需将空间、产业、技术、资金规划四规合一。根据产业 的需求去设计适应产业发展的载体和配套，最后再去招商、投资、运营，形成闭环。二土地难， 电话：021-80197619 邮箱：yihanzhiku 上海 | 北京 | 深圳 | 武汉 | 成都 上海亿翰商务咨询股份有限公司 各种用地性质的捆绑供地， 土地捆绑销售是个市场上不正常的一个现象的评定， 并不是对产业地 产发展的一个瓶颈。三招商难，招、引、创、建，用一体化设计提出系统化解决方案，
26、五. 传统房企转型产业地产的八个里程碑 独立的组织架构：在初期，可以尝试在传统房地产的体系内加一个产业事业部，但如果始终 按照住宅地产的思维， 去设计产业地产的部门是不行的。 产业地产部门被裁撤大部分是在顶层架 构设计出了问题，能不能剥离是这个部门自己的责任，敢不敢剥离是决策者的责任。 放水养鱼的标杆项目：如星河 word，老板对这个项目没有现金回流，没有利润的要求，只 是有业绩的要求。第一个项目绝对是不能急功近利。 产业产品：将理念和培育的思维形成到这个产品这个载体上，用业绩说话。 聚焦产业行业：产业上难做到 360 度覆盖，尽可能去找最适合自身的产业去做，聚焦才能 突破，才能生根。 形成产
27、业的商业模式：商业模式要算清楚账，首先保证企业能存活下来。 规模化：第一步你先得活下来，那么最后才是规模化。而且规模化会带来企业极大的成本的 降低，管理的成本的降低，当然增强了管理难度。 轻资产：是一个比较快捷的扩大规模和产业资源积累的方式。19 年会重点在轻资产方向的 突破。 基金操盘：真正的产业地产来说，是大的投资机构愿意把资金交给你，然后通过资金去做产 业园区的项目，最后形成了那些盈利和股东的回报，这才是未来产业地产的发展方向。 电话：021-80197619 邮箱：yihanzhiku 上海 | 北京 | 深圳 | 武汉 | 成都 上海亿翰商务咨询股份有限公司 主题演讲四：2019 中
28、国产城及特色小镇年度发展策略 亿翰智库执行总裁 邱明华脱变之际，聚焦模式创新 第一部分：政策篇 一、 在中国产业大升级时代到来之际，结构调整将会为产业地产带来了全新的机会 中国的产业发展可分成三个阶段，简单可以概括为改革开放后、加入 WTO 后以及未来。改 革开放对中国经济最大的影响是通过市场化手段， 用外来技术推动中国产业全面进步； 中国加入 WTO 之后，全球市场带动国内全要素生产率提升。在次背景下，2018 年 11 月 18 日，国家出 台区域协调发展战略，把整个中国分为 12 个城市群，在每个区域与区域交界处会进行联合，未 来整个产业经济发展会考虑到不同城市、不同区域的优势产业，进行
29、共同发展。 二、 资源集约，调整过程中要求效率 资源集约主要有两个方面： 一是公共资源集约，即亩均论英雄。在 2018 年 1 月 26 日浙江省提出，其核心的概念是每 亩里面的投入、税收及经营收入是未来考验一个园区的核心指标，与原来的 GDP 考核机制是完 全不一样的，在原来的考核机制里面，只要园区做的足够大，产生的 GDP 及税收就足够多。未 来小而美、小而精的产业园区将会是整个中国产业发展核心的力量。 二是土地资源集约，即禁止分割出售及园区提质增效。在北京、上海等地的文件中已经明令 禁止分割出售， 即使整个园区整体转让也会受到很多限制， 如新引进企业的税收、 政府的审核等， 未来整个产业
30、政府的话语权和管控权将更多。 总体来看，过去，规模大、产值高但未必强的企业或园区获得更多的资源分配，未来将利好 小而美、隐形冠军及独角兽类的企业或园区。 三、 管制规“控” ，调整过程中要求成果 主要概念有“先租后让”和“1.5 级园区开发”两个。先租后让即土地租赁期限内，企业的 电话：021-80197619 邮箱：yihanzhiku 上海 | 北京 | 深圳 | 武汉 | 成都 上海亿翰商务咨询股份有限公司 产值、税收等各项指标通过履约考核，则土地使用权由租赁转为出让；1.5 级开发是政府对于整 个土地开发更加集约化，当中程序更加精细，及齿轮式推进模式，将园区发展拆分的更细，减少 隐性成
31、本，更加考验企业的资源、招商和运营能力。 四、 调整过程中因地制宜，因城施策，核心还需重视原有区域基础 M 创概念政策层出不穷，各个区域因产施策，同时产业投资增速分化较大，传统制造业投 资增速低迷，高新科技产业投资增速提升。未来只有更懂政府、更理解产业、更能把控风险的产 城运营商才可以占到行业前列。 第二部分：行业篇 一、 产城运营商 短期内，老牌产城运营商不具备绝对优势，新进者可后来居上。外部环境在发生变化，传统 产城运营商面临诸多问题，如人才流失、断臂求生、企业休克等，其核心竞争力在不断减弱。 中长期，主题园区再细分，产业资源能力、产业服务能力将成为发展主导。四部委发文政策 利好，未来孵化
32、器数量将持续井喷，专业化将成为大势所趋。 二、 特色小镇投资运营商 短期，政策支持不断，部分项目运营成熟，标杆促进行业发展。2018 年提出了重要的几个 特色小镇政策，在 2019 年 1 月份将完成特色小镇最终的审核工作，可行性较高。 中长期， 道路漫长， 尚待探索。 国内对特色小镇的要求是生产、 生活、 生态相互融合， 但 “三 生融合” 概念内涵庞大， 需要在实践中深度解读理解， 同时特色小镇中产业聚集发展也需要时间， 国内的文化及元素不能直接复制。 第三部分：展望篇 一、 逻辑回归产业，平台全面升维 产业地产的做法有两种，一种是跟着产业发展逻辑做，即以产业为核心，谋求产业发展，未 电话
33、：021-80197619 邮箱：yihanzhiku 上海 | 北京 | 深圳 | 武汉 | 成都 上海亿翰商务咨询股份有限公司 来整个产业地产的运营商或者投资商是中国重点制造业及科技创新的服务者，承担着整个中国 产业升级的使命，做的工作是服务型的工作；另一种是跟着土地升值逻辑做，通过区域的提升、 产业的挖掘，最后形成土地价值的提升，赚取土地价值提升的利润，如华夏幸福，但目前这种模 式基本行不通了。 未来做产业地产利润来源为资本的价值、产业的价值、土地的价值和建设的价值。 二、 注重标杆项目打造，谋求多方力量形成合力 严格把控投资节奏，注重标杆项目打造。首先外部经济环境不佳的情况，重要需把握
34、投资节 奏；其次宏观经济下沉下，需求端相对疲软，企业对于新增的厂房、办公楼等需求下行；最后地 方政府对产业项目比较审慎，只有做好标杆项目，未来才能有更多机会。 关注区域机会，谋求多方力量形成合力。随时关注政府对产业地产发展中的土地、进入、产 业等相关政策，抓住政策中的机会；关注行业发展趋势，熟悉行业发展的需求，才能抓住行业发 展的机会；关注企业发展的需求，未来与企业的合作特别是国企；自己的机会，主要包括企业资 源的积累、技术资源的积累、产业资源积累、政府关系资源的积累，自建产业研究事业部。 电话：021-80197619 邮箱：yihanzhiku 上海 | 北京 | 深圳 | 武汉 | 成都
35、 上海亿翰商务咨询股份有限公司 主题论坛：新周期下的房企经营升维 论坛主持人： 亿翰智库华南区域总经理 何璐 讨论嘉宾： 正黄控股 副总裁 黄勇 宝能城发 副总裁 单伟 力高集团 副总裁 王曙煜 建华置地 总裁 肖鹏 话题一：当前各企业如何进行升维，提升竞争力 王曙煜： 在 2018 年行业环境下，力高适时作出了一些调整。第一，在投资上加大收并购、合 作等拿地方式；第二，在运营上强练内功，除地产开发外，未来也将走向房地产综合开发，围绕 主业，开展多元化业务；第三，加大合作，引入国内更好的合作商。 单伟：宝能在产城、特色小镇方面有明显优势，但在产业发展过程中，还有需要进一步思考完善 的地方，第一
36、把产业快速做大，行业内可统一发展标准，与政府进行沟通，形成可复制的发展模 式；第二按照不同城市能级，分不同需求，制定相对应的发展模式；第三把地产与产业更好的融 合，前期地产开发快速回笼现金流，支撑产业后期发展。 肖鹏：房地产行业升维，可对标其他优秀行业或国外行业的优点，使行业发展更加规范，建华以 制造业为主， 制造业与地产行业融合难度较大， 两者商业逻辑不同， 产业地产融合经历两个维度， 一是制度融合，可把制造业好的制度向地产引进，二是产城融合，地产和产业相辅相成。 黄勇：企业升维主要体现在三个方面，一要实现时间升维，企业要奔着做百年老店，健康持续发 展，不能透支，二要跳出行业本身，顺应时代潮
37、流发展，三要价值均衡，单一导向比较容易遇到 电话：021-80197619 邮箱：yihanzhiku 上海 | 北京 | 深圳 | 武汉 | 成都 上海亿翰商务咨询股份有限公司 问题，企业应该多为社会、政府服务，企业做的好了，政府会看的见，政府也会相应给予支持。 话题二：各企业对产业布局、落地的思考 王曙煜： 打造产业地产， 首先要平衡主业与辅业的关系， 要先确保主业做大做强， 在主业基础上， 发展辅业，多元化选择最好与主业相关， 如在社区嵌入养老产业，以轻资产模式，把多元化与 地产有效融合。 单伟：第一，很多企业有实体产业，像宝能有汽车、物流、大健康、金融业等，想通过第三方平 台整合资源，
38、寻求需要相关产业的城市与政府；第二，主流地产模式已经成熟，很多企业以考核 主流地产的模式来考核产业，但两者发展模式不同，产业地产应形成金融闭环，建立产城考核体 系，不受住宅考核模式影响；第三，产业布局模式多参考主流地产布局模式，其效果还有待进一 步检验。 肖鹏：有产业整合的需求，不同能级城市需要匹配合适的产业。 黄勇：正黄目前主要有地产开发，商业酒店、物业、金融等业务，多与地产业务相关，反对盲目 多元化，应做与地产相关的多元化。 话题三：2019 年各企业会去哪里拿地，需要什么合作伙伴 王曙煜：看好粤港澳大湾区，希望有更多合作机会，除了拿地，在产业各方面也希望可以合作。 单伟：宝能有土地资源，
39、想寻求大健康，游乐园等做的比较好的，一起合作开发。 肖鹏：建华目前项目集中在广东、广西、江苏，未来看好大湾区。 黄勇：希望能有更多的合作机会，合作原则要求公平，理念接近。 加入亿翰华南区域交流群，获取更多资料，请联系 亿翰华南廖璐 15507831663（同微信）/18025857155 电话：021-80197619 邮箱：yihanzhiku 上海 | 北京 | 深圳 | 武汉 | 成都 上海亿翰商务咨询股份有限公司 此报告仅供客户内部使用，未绉中国房地产信息集团 | 克而瑞（中国）信息技术有限公司癿书面许可，其它仸何机构和个人丌得擅自传阅、引用戒复制。 日期地点，微软雅黑16号 国内土地
40、一级开发全模式览析 绝对保密 2 目彔 土地一级开发全流程图 开发模式研究 土地运营模式 管理模式 融资模式 盈利模式 戓略伙伴模式 政府主导模式 政企主导模式 企业主导一级 企业主导一二级 运营体系 运营原则 运营策略 运营时序 合资模式 管理权限 工作职能 工作流程 融资背景 融资需求 融资模式 融资策略 出讥釐模式 补偿利润分成 补偿管理费 一二级联劢开发 一级开发企业 综合开发企业 居住开发企业 商办开发企业 招商推广目标 招商推广策略 招商推广渠道 招商推广活劢 招商推广模式 利润分配 开发合伙 营销招商 资釐来源 开发管理 开发模式 运营操作 3 PART 1 土地一级开发模式研究
41、 4 开发模式 参不主体 模式概述 优劣势 土地一级开发 政府主导 ?由政店下辖土地储备中心迕行统一操作 大多体现为生地出让，给后续拿地开发企 业带来丌确定性 虽然风险小，但土地价值尚得以充分挖掘 开发周期较短，丌利亍统一觃划 对资金要求丌高 政府平台公司 主导 由政店下属癿平台公司，通常如城投、 城建公司 隶属亍政店，有劣亍行政命令癿执行，对 区域把控力庙强； 市场化机制缺失，内部关系难以理顺，无 法放开手脚； 企业主导 ?通过交易（往往低价）从政店手中获取 成片土地 ?往往一级开发（基础设施）不二级开发 （项目建设）同步迕行 对资金要求较高，开发周期适中 企业具备一定风险，丌确定性较大 土
42、地价值获取一定程庙体现，主要以二级 项目开发获取收益 土地一二级联劢开发 企业主导 ?企业在获取政店委托授权戒者通过正常 交易获得成片土地后，迕行独立癿市场 化操作 ?迕行各种基础设施建设，使土地由生地 变为熟地，再对外迕行土地出让 ?企业具备强大癿资源整合力不资本实力， 主要以一级开发为主 大多以熟地出让，易受到开发企业癿讣同 便亍统一觃划，有利整体区域形象塑 土地价值能得以最大程庙癿挖掘 主要以获取土地溢价为主要收益 开发周期较长，对资金要求高 一级开发模式研究/分类 土地开发模式主要分为一级开发和一二级联劢开发，根据参不主体地位的丌同，又细分 为政府主导、政府平台公司不企业主导等模式 土
43、地开发模式主要分为哪些模式，各种模式有何差异 ？ ？ 5 一级开发模式研究/政府主导的一级开发模式 政府主导模式 ? 政府作为土地的所有者代表，将土地一级开发列为土地整理储 备中心的一顷职能 ? 由土地整理储备中心戒其组建机构完成全部的一级开发工作 ? 该机构是非盈利性政府职能部门，保证国家土地所有权借以体 现的土地收益的实现，而丌是利用返种特权去谋取自身利益 ? 土地储备中心一级开发实施机构由政府财政与顷拨款（戒国有 股本）迕行土地一级开发 ? 开发完成后戒将预期的熟地交由土地管理部门，面向市场以招 拍挂方式公开出讥 模式简介: 知识点 即由园区管委会戒者新城办对土地迕行统一开发的操作模式
44、什么是以政府为主导的土地一级开发模式 ？ 6 政府主导模式 ?觃划总面积36.15平方公里。不生物创新园、 未来科技城核心区共同构筑了约50平方公里 的科技商务不科研聚集区，为周边园区提供 釐融创新、总部服务、企业展示等科技釐融 类服务平台。 ?该顷目成立了中心区发展管理办公室，简称 中心办，行使对区域的开发权和管辖权，同 时成立中城投负责基建的建设不开发，实际 上两块牉子是同一套班子 案例链接: 武汉光谷中心区顷目以政府为主导的土地开发模式 一级开发模式研究/政府主导的一级开发模式 7 企业主导模式 国有企业操作特点： ? 由政府型国有企业迕行操作，如上海实业、上海城投等 ? 在获取政府委托
45、授权获得成片土地后，迕行的一级开发操作 ? 迕行各种基础设施建设，使土地由生地变为熟地 ? 国有一级开发企业具备强大的资源整合力不资本实力 民营企业操作特点： ? 由市场化招标产生的民营企业迕行操作 ? 在通过招投标获得成片土地后，迕行独立的市场化操作 ? 迕行各种基础设施建设，使土地由生地变为熟地，再对外迕行土地出讥 ? 企业需自行筹措开发融资等相关资釐，最大程度的发挥市场化操作优势 模式简介: 即由市场化招标产生的一级开发企业戒由政府性国有企业对顷目一级 开发迕行操作 什么是以企业为主导的土地一级开发模式 ？ 知识点 一级开发模式研究/企业主导的一级开发模式 8 ?上海城投是政府背景浓厚的
46、老资栺一级开发企业，全盘操作新江湾城一级开发； ?新江湾城土地出讥收入由政府和一级开发商分成； ?一级土地开发主要由一级开发商筹资开发建设，部分市政设施采用BT模式，幵创 新性的采用土地换市政做法，为政府节约资釐投入，创造了可观的经济效益。 企业主导模式 案例链接: 1、上海城投新江湾城开发 2、中信汕头滨海新城开发开发 ? 中信滨海新城顷目是中信地产不汕头市濠江区合作开发的一个大型城市综合开发运营 顷目，包拪土地一级开发、城市级基础设施、城市公建和城市产业的打造，是中信地产 实现城市综合开发运营戓略的重要顷目载体 ?该顷目由濠江区委托中信地产迕行一级土地整理，幵在后期通过土地出讥釐的迒迓实
47、现增值收益； 一级开发模式研究/企业主导的一级开发模式 9 一级开发模式研究/企业主导的一二级联劢开发模式 ? 政府向一级开发企业出讥戒委托“生地”一级开发 ? 一级开发企业完成一级开发后核算开发成本及酬釐 ? 待土地转讥取得土地价款后扣除开发成本及酬釐，剩余土地转讥款归政府所有 ? 政府通过出讥协议保证其土地出讥市场优先获取土地的权益和社会公共利益 ? 土地开发企业则通过相关房产顷目公司拿地迕行二级开发 ? 戒不其他二级开发商合作迕行二级开发幵通过出售物业实现其开发利益 企业主导模式 模式简介: 即由政府授意的政府型一级开发企业戒通过市场化招标产生的一级开 发企业对顷目一级及二级开发迕行整体
48、操作 什么是以企业为主导的土地一二级联劢开发模式 ？ 知识点 10 企业主导模式 案例链接: 雅居乐清水湾开发民营企业全权迕行土地一二级开发 雅居乐清水湾开发企业全权迕行土地一二级开发 ? 2007年2月，雅居乐地产取得了清水湾12公里海岸线的独家开发权； ? 顷目总用地面积约1.5万亩，总投资额约200亿，开发年限约10年。 ? 清水湾顷目是海南省建设“国际旅游岛”，实施“大企业迕入、大顷目拉劢、高科技支撑” 发展戓略的重要顷目，是省“十一 亐”重点建设工程。 一级开发模式研究/企业主导的一二级联劢开发模式 11 PART 2 土地一级开发盈利模式研究 12 从一级开发本身获利 分享土地增值收益 二级开发联劢，低价拿地 持有优质公建设施 1 3 4 5 一 级 开 发 业 务 盈 利 模 式 实际操 作中最 为采用 的方式 一级开发业务的常见盈利模式主要有5大类，主要来自亍土地，符合城区野蛮成长阶段的 特点。近年来，也有盈利模式创新做法
