1、2010年宜宾市房地产市场年度报告2011年1月尺度地产开篇首语u2010年市场是一个辉煌的年度，但是2011年在这个市场上我们将站在另一个高度u2008年世界经济危机后，国家提供的救市政策让房地产行业再2009年达到一定的巅峰，更让该行业成为了关注的焦点 ，也让该行业在2010年经受着国家多次的宏观政策调控，但年终的业绩再一次证明了该行业的繁荣；而宜宾作为三线城市，受其影响不同，各房地产企业均完成各自的年度计划，甚至是超额完成，销售业绩极佳；但是2011年行业的竞争、发展趋势、环境变迁更值得关注；u2011年作为调控效果不佳后的一年，同时也是社会舆论强烈要求对房地产市场进行强有力监管的一年，
2、市场会有怎样的变化、政策重点将偏向哪方都将是我们值得关注与预测的重点；2 目 录2010年宏观政策回顾政策解析以及2011年政策展望PART2 2010年宜宾房地产市场篇PART32011年宜宾房地产市场发展概述 土地市场分析宜宾主城区销售情况统计分析宜宾主城区各个区域成交统计分析宜宾主城区供需分析宜宾房地产竞争企业分析新增楼盘分析市场预测分析PART1 宏观政策篇PART4宜宾房地产市场预测总结市场总结3第一部分 宏观政策篇2010年宏观政策回顾u国家宏观政策：u 1月 财政部 5年内住房转让全额征收营业税u 1月 国务院办公厅 国十一条u3月 国资委清退令u 4月 国务院新国十条u 5月
3、地方政府（一线城市）限购令u 9月 相关部委新国五条u宜宾地方政策：u9月 宜宾住房公积金首付款比例调整政策u 12月 宜宾公积金贷款新政 二套首付五成三套停贷2010年1月3月5月9月12月宜宾住房公积金首付款比例调整政策国十条及营业税调整新国五条国务院出台新国十条一线城市限购令国资委清退令宜宾公积金贷款新政回顾2010年政府宏观政策调控，基本上的调控以行政政策为主，货币政策和金融政策为辅的调控策略，但纵观2010年全年调控对市场的影响而言，效果不明显，房地产市场价格仍在较大的涨幅，尤其是二、三线城市；4第一部分 宏观政策篇政策解析以及2011年政策展望u周期性的政策调控和房地产市场发展周期
4、高度重合，政府通过财政政策、货币政策以及专业针对房地产的政策，从土地、银行贷款、利率、保障房供应等各个方面，对房地产市场进行调控；u政府调控房地产市场的目的并且不是要打压房地产行业，而是减少过度投机和过快增长，希望房地产行业能健康发展；根据2010年房地产市场过快发展情况以及政策调控周期可预知，2011年将会面临新的一轮宏观调控，尤其是在两会召开后又将是一个调整政策出台的密集阶段；5第一部分 宏观政策偏政策解析以及2011年政策展望 虽然2010年国家针对房地产出台了不少政策进行控制甚至打压，但强劲的供需关系，和地方保护及地方建设的需要，使得本年度的政策在沿海地区以及一线城市影响较大，但对于内
5、陆的二线城市和一些正处于开发中的三线城市影响较小，整体上以“中央强猛，地方窘迫”而收场。针对这样的现象收场，再加上民生和舆论的影响，上年度相关政策如限购令、限贷令等将延续执行至两会期间，预计在两会期间中央政府将出台2011年针对房地产市场的调控政策，基本调控方向在于： 一、加强中央与地方的联系，实施问责机制 二、加大保障性住房建设，缓和市场的供需关系 三、加大金融方面的管制，严控房地产炒投家的进入 四、加强对房地产企业的监管，提高资金的透明度（可能取消预售制） 五、税收政策如房产税或者物业税出台与调整方面趋向6土地市场概括u根据统计分析，2010年主城区土地市场成交了548亩，连续3年土地不足
6、的情况下，土地成交竞拍十分激烈，土地的供应量小幅度的攀升，而地价上涨幅度较大，近一年时间地价上涨60%，但依然没有减弱竞拍现场的激烈程度，无论企业还是自然人对未来市场有信心、市场期望值很高，将助推房价上涨 ;第二部分 2010年宜宾房地产市场篇宜宾市土地市场分析主城区土地供应量未增加，成交单价同比却是大幅增长！ 2010年主城区土地供应量为548亩，同比仅增长了4.51%，但成交土地的价格为1821元/平米，同比涨幅增长了59.7%；7第二部分 2010年宜宾房地产市场篇宜宾市土地成交区域分析土地成交区域分析u根据2010年宜宾主城区成交土地的区域分析，主要是以旧州组团和天柏组团为主，分别占了
7、41.39%和30.35%的比例，目前宜宾主城区楼市主要供应区域南岸和白沙以及中坝这三个区域供地还是相对不足，预计2011年宜宾主城区楼市供应量将还是相对偏紧，但天柏组团和旧州组团供应将相对放量，市场竞争加剧；主城区土地供应区域不平衡，预计2011年宜宾主城区房地产市场供应将继续偏紧，而天柏和旧州组团土地市场相对放量，区域房地产市场竞争将加剧！8第二部分 2010年宜宾房地产市场篇宜宾市成交土地用途类型分析成交土地用途类型分析u根据2010年宜宾主城区成交土地的用地类型分析，主要是以居住用地和专业市场用地为主，其中居住用地占了45.14%和专业市场用地占了41.55%的比例；目前宜宾主城区商贸
8、相对落后，尤其是大型商业连锁卖场，随着2010年政府开始加大商业土地供应和大型连锁商业的招商力度，预计在未来几年内宜宾主城区的商业格局将发生明显变革！2010年宜宾主城区加大了专业市场和商业用地的供地力度，同时结合南岸东区和西区大型商业的启动，预计未来几年内宜宾主城区的商业格局将会有很大的变革！9第二部分 2010年宜宾房地产市场篇宜宾房产市场整体分析科目套数面积（万）平均面积（/套数）2009年新增948081.7486.23销售11306113.75100.612010年新增604757.6395.3销售754473.1997.03注：09年与10年房产供应情况表宜宾房产市场整体分析u根据
9、2009年和2010年宜宾主城区新增供应面积分别为81.74万平米、57.63万平米；销售面积的数据分别为113.75万平米、73.19万平米，连续两年宜宾市主城区新增供应量少于销售量，尤其在土地市场连续三年供地不足的大背景，使得2010年宜宾房地产市场供需矛盾更加突出；10第二部分 2010年宜宾房地产市场篇各月销售情况及价格走势分析u虽然宜宾房地产市场整体处于供不应求的状况，但2010年宜宾主城区各月住宅销售还是2010年有历以来最严厉的宏观调控下，受到了一定的影响，尤其是在5月和10月宏观调控政策密集出台阶段，销售量都有一定程度下滑；u在市场的供不应求和通胀预期的压力下，截止2010年1
10、2月宜宾主城区整体价格达到了4461元/平米，宜宾主城区住宅整体价格全年涨幅超过了30%，创了近几年价格涨幅之最； 由于供应量的关系的影响，2010年宜宾市主城区整体交易量同比09年下滑了35.6%，但整体价格却是上涨超过了30%，创了近几年价格涨幅之最；预计2011年宜宾主城区整体价格将会破5000元/平米的大关！11第二部分 2010年宜宾房地产市场篇各区域销售情况分析u根据相关数据统计分析：2010年宜宾主城区销售面积7455套房源，其中白沙组团的销售了4108套房源，占了总销售量的54.45%；除了白沙组团，其他区域销售量同比2009年都有比较大的降幅；随着2010年宜宾主城区供地主要
11、集中在天柏组团，2011年天柏组团能否扛起宜宾主城区销售大旗，这将还需要市场的检验！12第二部分 2010年宜宾房地产市场篇各区域销售价格走势分析u根据相关数据统计分析2010年宜宾主城区整体价格涨幅超过了30%，但各区域价格涨幅不一，其中白沙组团2009年整体价格起点低，价格涨幅居最大，同比2009年整体价格涨幅了42.4%，旧州组团居之其次，涨幅也超过了40%，中坝组团整体价格涨幅最小，仅为15.3%；13第二部分 2010年宜宾房地产市场篇宜宾市各区域供应预测情况板块套数均价2010年2009年同比（%)2010年2009年同比（%）白沙组团41081649145.53373236042
12、.4南岸东区7931707-43.13997347215.2南岸西区9692919-69.84028307731旧城组团95266-64.33784341019.7旧州组团7921755-61.43538252440.2中坝组团6032027-67.33660317715.3天柏组团184685-73.12850227223.9注：09年与10年宜宾市各区域商品房销售情况统计表注：09年与10年宜宾市各区域商品房成交情况对比图板块所剩项目套数面积（万）白沙组团地中海蓝湾蓝湾二期和凯旋城，2700套约29.4南岸西区鑫岭寓约700套约6.6南岸东区莱茵河畔36、37、38、41、42、43#楼等
13、约1500套约14.3旧城组团都市名园约300套约2.7白沙组团太阳岛1、2#楼约300套约2.9注：10年各板块所剩房源信息虽然就目前各板块所剩项目房源总面积近2010年的一半，2011年上半年房源看似并不紧缺，但由于各盘的工程进度与推盘速度在一定程度上还是会影响上半年的供应，难以缓解供应紧张局面；14第二部分 2010年宜宾市房地产市场篇媒体推广分析注：2010年各月媒体投放次数统计图注：主要刊物投放统计分析图 宜宾媒体的推广主要依据网络、短信、三江周刊、宜宾日报、宜宾晚报、广播电视宣传，但由于广播电视的推广成本较大不适宜多次投放，则主要依据三江周刊、宜宾日报、宜宾晚报，但是由于市场未形成
14、健全的广告体系，和大众关注期刊，其主要为朋友推荐和客户口碑的宣传作用，则2011年应注重企业品牌形象的维护，和客户关系的维持；媒体营销推广分析15第三部分 2011年宜宾房地产市场发展概述宜宾主要竞争房产企业分析 企业名称企业资质正和房地产投资集团一级成中房产开发集团一级鲁能开发集团二级树高房产开发公司二级丽雅置地二级裕川房产开发公司二级鼎立置地暂二级融信房产开发公司三级新建房产开发公司三级三级注：宜宾重点房企目录主要竞争房企分析1、正和集团简介：成立于2000年6月，注册资本5000万元，公司累计开发房地产面积50多万平米,公司被授予“诚信企业”、“中国AAA级诚信房地产企业”竞争模式：品牌
15、+规模+项目科技优势2、成中集团简介：创建于1992年，无行政区划企业名称，属国家房屋建筑总承包壹级资质企业、房地产开发壹级资质企业，是全国“重合同守信用企业”、全国企业文化建设系统“先进单位”，获得“中国AAA级诚信房地产企业”称号。竞争模式：建筑质量口碑+品牌+规模3、树高集团简介：宜宾树高房地产开发集团有限公司，下属：四川宜宾树高房地产开发有限公司，房地开发资质二级；四川宜宾树高建筑有限公司，建筑资质二级；宜宾树高建材有限公司和宜宾树高物业管理有限公司。竞争模式：专业+品牌+服务4、鲁能集团简介：山东鲁能于2000年在宜宾注册成立的有限责任公司，注册资本2亿。房地产开发二级与工程承包二级
16、资质。竞争模式：品牌+资金+规模企业竞争模式建议：品牌+规模+服务项目规模化16第三部分 2011年宜宾房地产发展概述2010年新增楼盘分析项目特点新增项目注重规模效益，建设城市综合体新增项目都集中以高楼为主，开发电梯公寓，提倡现代主义新增项目开始注重能源和科技含量的投入，注重节能环保，科技提高物业服务质量123新趋势：节能环保+科技+高质量物业服务17第三部分 2011年宜宾房地产发展概述新增楼盘分析户型特点1231号为城中央典型户型，注重空间的合理利用，各功能区的衔接紧密，提高面积利用，注重实用2号为金沙首座典型户型，注重可变空间利用，各功能区的舒适，以及观景运用，注重私人的享受作用3号为
17、金帝莊园典型户型，注重空间宽敞，大面积观景阳台，尊享舒适和私人空间感小结：加剧市场刚性需求和二次改善性需求的竞争18建筑风格赏析 现代简约欧式风格，融入超宽观景阳台特有属性，形成现代、尊贵、典雅的建筑效果。第三部分 2011年宜宾房地产发展概述新增楼盘分析建筑以欧洲大陆的建筑风格为主调，户户融入观景露台，体现私人空间和个人的尊贵注重：美感+建筑质感+艺术性19第三部分 2011年宜宾房地产发展概述市场预测分析一、土地市场 土地市场由于供需关系和社会舆论的影响，再加上2011年国家对地产行业的调控，无疑使得宜宾土地市场将在原有基础上适当的放量，用于城区的商业建设和城乡结合部以及新区的住房建设，达
18、到提升城市效益，分流城区人口密度的作用；二、房产市场 从目前在售项目和2011年上半年将要推出项目的项目定位与户型来看，2011年房产市场主要竞争在于刚性需求客户和二次改善性需求客户的竞争上，空缺第一次改善性客户需求市场竞争，而楼盘则是高端舒适性、智能性以及环保型引领市场；三、供需关系 由于2010年的房地产开发量和2011年即将开发的项目楼盘有限，供求关系仍将保持着瓶颈状态四、市场的接受度 在供应市场板块的突变下，购房者是否会选择交通系统存在缺陷，距离市区相对较远，社区配套与市区相比存在较大差别的天柏组团；同时天柏组团是否能够起到像政府所希望的那样分流城区的人口密度呢？而宜宾购房者是否能够接
19、受位于宜宾县的天柏组团推出房源呢？这个还需等待2011年市场的验证。20第四部分 宜宾房地产市场预测总结市场总结 2010年年终时房产税的盛传加大市场影响，使得年终一线城市的成交量突增；而近期的限购令与限贷令的延续执行，无疑为2011年的市场宏观调控间接性的显示风向标，因此一定程度的加大了东部城市的投资客与地产企业资金的西部移动； 2010年部分西部城市房价的快速上涨，也会在让民众与舆论的呼声下，影响地方调控，重在资金的管理上，影响房地产企业的融资渠道与融资力量； 2010年国家要求各地方政府做出2011年保障房住宅的计划性报告，以及中央关于建设1000万套的保障性住房，也将使得市场刚性需求客户的减少，一定程度影响房地产商品房销售市场，但这些的明显效果将显现与2011年底与2012年初； 2010年宜宾楼盘主要显示的竞争优势集中在项目的社区文化、景观效应、建筑风格、区域价值，但2011年随着正和金帝莊园等新新楼盘的推出，将加大引领科技含量用于项目优势竞争中；21汇报完毕，谢谢！22
