1、广州科学城总部经济区项目前期策划方案Page 1总部经济概念理解 总部经济是一个崭新的经济学概念，到目前为止还没有一个公认的在理论和实践上都达成共识的定义。什么是总部经济？我们的理解是：u 总部经济是指企业和城市（或地区）在使双方都能获取更高经济效益的目标驱动下，形成总部在城市聚集并产生外部经济效应的“ “经济现象经济现象” ”。u 它的核心内涵：是指城市（或地区）通过创造各种有利条件，吸引跨国公司和外埠大型企业集团总部入驻，企业总部在城市中心集群布局，生产、加工、研发基地则安排在营运成本较低的城市周边区域，从而形成合理的价值链分工。Page 2总部经济效应税收献效关效就乘数效消效技术进步和技
2、术外溢效应社会本效总部经济效应是城市（地区）总部经济效应是城市（地区）产业升级、品位提升的动力引产业升级、品位提升的动力引擎，是推动经济发展的战略选擎，是推动经济发展的战略选择。择。Page 3总部经济的空间集聚态势和特点区域位置城市中心城市周边区域总部概念CBD（中央商务区）EOD（生态办公区）产业特点金融、贸易、商业、传媒业、文化产业、制造、中介服务业等。制造业、高新技术业、电子信息、生物制药、航空产业、物流业等。总部性质企业总部、地区总部、营销中心、金融中心地区总部、研发中心、生产基地、加工基地、物流中心物业形态及特点以高层、超高层建筑为主；建筑密度高；商业、商务配套齐全；交通系统和网络
3、丰富及完善。以低层建筑为主；良好的生态环境；基本商务配套齐全；以道路交通为主，路网完善畅顺。CBD和EOD带来同样的经济和社会效益，只是产业特点和形态不同的两种总部集聚模式。Page 4典型大城市CBD发展经验CBD区在硬件办公环境、外部商业配套、公共交通非常便利的条件下，高密度的人流、车流带来的空间拥挤和空气质量等问题，则日益突现。因此，从区域位置来看，CBD是总部物业的主流选择；但从办公环境及效率来看，并不是最佳选择。北京北京 朝阳朝阳CBDCBD上海上海 陆家嘴陆家嘴CBDCBD纽约纽约 曼哈顿曼哈顿CBDCBDPage 5EOD的发展EOD模式在发达国家十分流行，如美国硅谷、日本筑波、
4、韩国光谷等。 EOD的布局特点：n在首都或经济中心城市；n不在繁华市中心，在城区外低密度城区。n比较强调和追求企业的独立性。n提供24小时办公保障。n有很好的交通效益现状和潜力。n良好的生态绿化空间，开发成本相对不高。箩岗新城将朝箩岗新城将朝EODEOD模式发展！模式发展！生态型办公区生态型办公区在在EODEOD办公的著名企业：办公的著名企业：Page 6EOD模式是否迎合中国市场需求？我们通过戴德梁行环球企业服务部（DTZ GCS）的长期服务国内外大型客户之经验，从跨国企业及国内龙头企业办公需求趋势说起，分析其办公选址需求特征Page 7我们所观察到的跨国公司发展趋势: 近年来，中国已经快速
5、发展成为一个国际商业活动活跃的主要市场和成熟平台。 在当今的中国，知识型业务外包已经形成一种跨国公司发展的新需求趋势，如研发、客户服务和后勤办公等职能部门，为许多跨国企业的大型项目在背后提供技术支持。 这些功能部门的业务通常采用“off-shoring(离岸外包)”运作模式，也即所谓的BPO模式（商务流程外包），印度、菲律宾等国家是跨国公司进行BPO所选择的重点国家。 但同这些竞争对手相比，中国的成本优势是促使其商业活动和研发增长的主要推动力，使跨国公司近年来加快进入中国市场Page 8什么样的跨国公司会选择BPO：他们的共同特点是： 发达国家的大型企业 具有优秀和广泛的品牌知名度 拥有雄厚资
6、金实力 全球化的终端产品和服务网络 掌握全球先进的产品技术和研发能力 在本国的企业运营成本高Page 9跨国公司为什么选择中国:最“根本”原因（低工资及大量的人才市场）广阔的本土市场同亚洲其他国家的关系密切（如文化、语言）良好的基础设施政府的大力支持贸易及其他商业活动屏障的消除（WTO、CEPA的利好影响）Page 10他们去哪里？ 上海无疑是这些跨国企业首选的目标城市，特别是制造行业 北京的学术优势对跨国企业技术部门极具吸引力，如软件等高科技行业 广州、深圳和大连是跨国企业后勤支援部门和BPO选址的热点城市 其他二线城市亦正处于快速发展中Page 11他们选址考虑这些因素 素质一流的办公物业
7、 物业知名度 显著地段和区位（如CBD） 价格昂贵Page 12 发展商所谓的超5A写字楼 位置虽好，但交通拥挤堵塞 办公建筑的高运营和维护成本 空气浑浊、环境污染 价格便宜更多的还有这些Page 13因此他们选择了非市中心园区 位置辨认度低 交通可达性不便，导致心理距离远 楼宇智能化系统支持不足 缺乏高素质的物业管理 但能提供真正便宜的价格工业园写字楼的现状与他们的理想差距是：Page 14他们理想的办公环境是这样的 大面积、实用性高的办公楼层 校园式的办公环境 良好的公共交流平台和空间 良好的技术设施支援 良好的性价比：低成本，高质素物业他们的需求促使他们的需求促使EODEOD形式的诞生和
8、发展，形式的诞生和发展，箩岗区具备丰富先天资源及后天优势为他们箩岗区具备丰富先天资源及后天优势为他们建设理想办公环境！建设理想办公环境！Page 15项目发展战略项目发展方向首席总部生态办公区（首席总部生态办公区（HEODHEOD）Headquarter Economical Office DistrictHeadquarter Economical Office District立足箩岗新城立足箩岗新城EODEOD核心圈，面向全国，打造总部经济产业链。核心圈，面向全国，打造总部经济产业链。Page 16项目是否具备发展EOD的条件？Page 17广州发展总部经济的条件与优势广州发展总部经济的
9、条件与优势广州宏观环境研究广州宏观环境研究Page 18广州城市经济总量2000年以来，广州GDP每年均保持15%以上的增长速度；2006年全市GDP达到6068.41亿元。经济实力雄厚人均GDP以每年10%以上的速度增长；2006年人均国内生产总值超过7800美元。Page 19广州城市经济增长与北京、上海比较经济实力雄厚 广州城市总体经济实力增长强劲，发展势头良好。2006年广州的GDP增长速度和人均GDP都超过了北京和上海，在十大城市中位列前矛。 Page 20广州高新技术产业情况2006年全市实现高新技术产品产值2187.57亿元，自2000年以来保持着平均每年接近30%的高增长率；同
10、时占全市工业总产值的比重不断加大，2006年达到27%。 高新技术产业发展迅速 Page 21广州高新技术产业与北京、上海比较高新技术产业发展迅速 总部经济是一个有品位的，比较高端比较纯的经济，应以技术创新和思维为主动力。广州的高新技术产品产值在2006年已经与北京相当，是上海的一半。创新成为了广州经济发展的主要动力，广州完全具备发展高端品位的总部经济的实力。Page 22广州外商投资情况近年来，广州市外商投资情况稳步发展。2003年由于“非典”，外商投资企业数量有所下降，但之后外商投资信心逐渐恢复，2006年外商投资企业数达到历年最多的8843个。外商直接投资项目数量则一直为增多的趋势，自2
11、000年以来年均增长率为8.3%。开放型经济发展加快Page 23广州利用外资情况广州利用外资在近年呈现增长的态势。截至2006年，广州市累计吸收来自113个国家和地区的外商直接投资项目17266个，其中世界500强跨国企业已有151家进入广州，共设立329个投资项目，投资总额累计112.44亿美元。2006年10月，旨在引导外商投资企业设立区域总部、营运中心、研发中心和核心产品制造中心的广州市鼓励外商投资设立总部和地区总部的规定出台，引发了跨国企业投资广州的又一轮热潮。 开放型经济发展加快 Page 24广州城市地位与发展能力中心城市地位凸显 广州与北京、上海分别是我国三个经济圈的总部经济发
12、展先导区域的核心地，城市地位相当。广州正日益凸显其在珠江三角洲地区作为区域中心的带头和辐射作用，如此的城市地位，为广州发展总部经济，打造总部基地奠定了基础。 华北经济圈泛珠三角经济圈北京华东经济圈上海广州京津翼经济圈长三角经济圈珠三角经济圈Page 25广州城市地位与发展能力总部经济发展能力评价领先 全国各城市总部经济发展综合能力的评价中，广州和北京、上海均属于第一能级。广州与北京、上海同样以吸引跨国投资为主，是“外延型”的总部经济。北京 上海 广州 第一能级 第 二 能 级 天津 南京 杭州 成都 武汉 青岛第 三 能 级长春 石家庄 合肥 海口太原 昆明 南宁 贵阳广州位第一能级第三名Pa
13、ge 26广州城市地理区位地理区位优越广州是中国的南大门，华南地区最大的中心城市；又毗邻港澳，有泛珠三角作为发展腹地，面向东南亚，交通便利。如此形成了广州这个中心区域和其外围区域合作分工的关系，广州凭借其中心地位，能够吸引更多的资本、技术、人才，从而形成总部经济的资源优势，把握着人才、信息等战略资源；而外围区域由于地价、劳动力成本等的优势，充当起加工基地的角色，为广州发展总部经济提供能源、材料、劳动力等常规资源。广州泛珠三角中心枢纽Page 27广州城市地理区位对外开放经验丰富 总部经济与一个城市的开放程度密不可分。广州对外开放历史悠久，清朝著名 的“十三行”是当时全国集中对外贸易的商务区，“
14、广交会”在20世纪50年代已经诞生并且一直延续至今，这些都可看作是总部经济在中国的最早雏形。总部经济与广州有着较为深刻的历史渊源， 又有着巨大的政治关系、社会关系和经济关系。广州还是中国改革开放的前沿阵地，经济国际化程度居全国领先行列。对外开放经验达到一定的积累，肯定会对广州发展总部经济产生推助作用。Page 28条条 件件中心城市地位凸显总部经济发展能力领先开放型经济发展加快城市经济实力雄厚高新技术产业发展迅速优势优势地理区位优越对外开放经验丰富广州发展总部经济的条件与优势条件成熟，优势明显！条件成熟，优势明显！广州发展总部经济，广州发展总部经济，Page 29广州总部经济之发展现状广州总部
15、经济之发展现状Page 30广州总部经济发展现状天河区越秀区企业总部主要聚集地/政府主力发展区域天河体育中心周边、天河软件园、未来重点发展珠江新城环市东商务区，并向东风路中山路拓展主力行业以通讯、物流、咨询、石油、汽车、烟草、金融等行业居多电力、燃气及水的生产和供应业、金融业、商务服务业等行业设立地区总部的主要企业金利来、中国烟草、东亚银行、微软、IBM、安利、亨氏、诺基亚、埃克美孚、惠普、耐克等日本精工、韩国三星电子、法国阿尔卡特、汇丰银行、渣打银行、资生堂等被认定有总部经济特征的内外企业数量300家302家主要扶持措施设立专项奖励资金，对在珠江新城中央商务区设立总部或区域总部的金融机构给予
16、支持总部企业纳税大户可获优质学位及政府“绿色通道”专人服务；并给予资金奖励 天河区和越秀区的总部经济已经有了一定程度的发展。 Page 31珠江新城CBD发展假设这些地块项目有假设这些地块项目有一半一半在在20102010年前落成，其中写字年前落成，其中写字楼功能建筑面积占楼功能建筑面积占6 6成成, ,则写字楼面积也有则写字楼面积也有103103万平方万平方米。加上在建及已建的甲级写字楼面积米。加上在建及已建的甲级写字楼面积224224万平方米，万平方米，预计到预计到20102010年年, ,整个珠江新城新的写字楼可供使用面积整个珠江新城新的写字楼可供使用面积约为约为227227万平方米。万
17、平方米。 单位：建筑面积万m2预计未来2-3年，珠江新城大量甲级写字楼的落成，CBD氛围将趋向成熟，主要集聚金融、贸易、商业、传媒、文化、制造、专业服务业等行业，成为政府部门、跨国公司、领事馆、大型国企、民企等首选的核心总部CBD。Page 32广州总部经济发展现状荔湾区海珠区主要发展区域沙面、中山路和康王路琶洲会展商务区主力培育的行业研发、金融、营销、物流、会计、律师等展览、贸易、采购、金融、物流等行业有意向或已经设立地区总部的主要企业广州医药集团、美晨集团、中国电力投资集团公司、星巴克等特百惠、宜家、保利地产、加拿大北方电信集团、广发投资基金等主要扶持措施考虑设立会展发展专项基金，用于支持
18、大型专业展会的举办 荔湾区、海珠区发展总部经济的战略刚被提出，尚处于概念阶段。 Page 33主力培育行业主力培育行业珠江新城已成为金融、珠江新城已成为金融、服务、贸易类企业聚集服务、贸易类企业聚集的的CBDCBD总部经济区总部经济区生态型高科技企业聚集的生态型高科技企业聚集的EODEOD模式在广州仍是空白点模式在广州仍是空白点! !广州总部经济发展现状已经进驻企业已经进驻企业政策倾向政策倾向Page 34本项目发展总部经济具备怎样的区位条件？本项目发展总部经济具备怎样的区位条件？首先，看看开发区与科学城宏观经济环境是怎样的首先，看看开发区与科学城宏观经济环境是怎样的Page 35开发区高新技
19、术产业发展情况高新技术产业基础雄厚 广州开发区的高新技术产业不断发展。2006年，实现高新技术企业产值562.83亿元，实现高新技术产品工业总产值735.81亿元，分别占当年全区工业总产值的28%和36.7%；分别比2002年增加了3.62倍和2.14倍，年平均增长速度分别为50.5%和33.8%。Page 36科学城高新技术产业发展情况高新技术产业基础雄厚 广州科学城的产业目标是：以高新技术产业的研究开发、生产制造为主，鼓励发展微电子、计算机、现代通讯、机电一体化、光电技术、空间技术、生物技术产业。至2006年，广州科学城已累计引进外资投资项目176个，认定高新技术企业109家，涉及电子信息
20、、生物工程、环保等领域。Page 37开发区利用外资情况外向型经济发达 近年来，开发区吸收外资额呈增长态势。自2000年以来，开发区历年的合同利用外资均占广州市比重的30%或以上，而实际利用外资所占比重亦从2000年的18.3%上升到2006年的27%。从2000年-2006年，实际利用外资和合同利用外资年均增长速度分别为5.4%和19.1%。2006年的合同利用外资额和实际利用外资额分别比2000年增长了240%和44%。Page 38开发区外商投资情况外向型经济发达 截至2006年底，开发区累计批准外商直接投资项目2409个，投资总额为252.2亿美元。其中外商投资总额在1000万美元以上
21、的项目有569个，累计投资额达到202.52亿美元，占全区累计外商投资总额的80.33%。香港、英属维尔京群岛、美国等国家和地区成为开发区历年外商直接投资前十大国家和地区。Page 39科学城外商投资情况外向型经济发达 广州科学城的外商投资也迅速发展，在开发区中所占的比重不断增大。2006年科学城外商直接投资项目为57个，占当年开发区引进外商直接投资项目数的28.83%；合同利用外资5.46亿美元，实际利用外资1.33亿美元，分别占开发区合同利用外资和实际利用外资总额的29.90%和16.79%。历年来科学城累计批准外资投资项目176个，累计合同利用外资超过22亿美元。Page 40接下来，看
22、看开发区与科学城规划和实施情况的进展接下来，看看开发区与科学城规划和实施情况的进展Page 41广州城市建设总体战略规划 广州城市建设总体战略概念规划纲要提出：东翼大组团以高新技术产业为导向，建设成为广州制造业的基地，高新技术开发和生产中心，广州21世纪经济增长的核心区域之一。 广州东部将建设成： 最适宜投资创业和生活居住的绿色生态新城 广州市外向型经济的主要基地 广州市科技创新和高新技术产业发展的主要基地 城市总体规划主导东部组团发展高新技术产业 Page 42萝岗区区域发展规划2006年审批通过的萝岗区区域发展规划提出“将萝岗区建设成为适宜创业发展、适宜居住生活、适宜投资的新城区”的目标。
23、萝岗区的发展定位是：华南现代制造业与高新科技产业基地，创新基地；保税教工与现代物流中心；发达的现代服务产业与适宜居住的城市居住生活区；现代高新农业研发与种植基地。萝岗区规划结构将形成“一城（萝岗中心城区）七区（科学城、东区、西区、永和、黄陂、镇龙镇、九佛镇等发展区）” 萝岗区发展定位为高新科技产业基地 Page 43萝岗区在广州市城市发展规划中的地位2000年，广州市制定了“东进、南拓、西联、北优”的城市空间发展战略；“一主三副”的城市空间结构， 即一中心主城区，和南沙、萝岗-新塘、花都副三城区。为配合这一战略，广州市以开发区为基础，成立了萝岗区。萝岗区正处于广州市“东进”发展主轴之上， 是城
24、市未来的重点发展区域之一。面向2010年亚运会的广州城市发展 萝岗区是未来重点发展区域之一Page 44萝岗新城发展规划2007年“十公里地带”规划中对萝岗新城的建设目标是建设和谐新城，营造生态萝岗。坚持“低容积率、低密度、低建筑高度”理念，建设“林中城”、“城中林”的山水萝岗。萝岗新城发展战略为建设生态萝岗Page 45萝岗规划实施及建设情况现在萝岗区已经吸引了来自世界50多个国家和地区的800多家外资企业前来投资设厂，其中世界500强跨国企业已有95家落户萝岗，约占广州市世界500强跨国企业总数的66%。目前位于萝岗区的广州开发区已建成孵化场地总面积超过10万平方米，在建的孵化场地总面积达
25、30万平方米，在全国名列前茅。由天河软件园、广东软件园和南沙资讯科技园组成的广州软件园被列为国家火炬计划软件产业基地，留学人员广州创业园被确定为国家级留学人员创业园建设示范点，广东软件园拥有国家级软件测试中心、全国一流的软件开发测试平台。萝岗已吸引一定数量的世界500强跨国企业落户 Page 46科学城总体规划发展方向和目标：以高科技制造业为基础，推动科学技术研究和开发应用；以形成科学研究综合体为目标，培育科技创新环境，促进广州产业结构的协调发展；具有高质量生态环境的世界一流科技园区；成为21世纪华南地区的知识创新中心、研制开发中心、技术服务中心和成果转化中心；成为广州21世纪新的经济增长点；
26、产业发展重点：计算机及软件、生物医药、光电子、新材料、环保产业等 。广州科学城以高科技制造业为发展方向Page 47科学城规划实施情况目前科学城已吸引了众多世界500强企业落户，包括微软、因特尔、IBM、甲骨文等世界IT巨头，广州有史以来最大的外资项目LG、飞利浦液晶显示项目也落户于此。光宝产业园、广东软件园、广州国际企业孵化器、优宝科技园、丰彩菱重、金鹏电子、凌宇通信电缆、索尼华南电子、杜邦应用面材、丰田汽车、松乔电子、广日科技园等项目已在科学城建成投产。科学城已积聚了一定的高科技氛围 Page 48区位建设目标区位建设目标广州东部将建成最适宜投广州东部将建成最适宜投资创业和生活居住的绿色资
27、创业和生活居住的绿色生态新城生态新城区位产业方向区位产业方向东翼大组团以高新技术产业东翼大组团以高新技术产业为导向为导向本项目发展总部经济的条件本项目发展总部经济的条件发展高科技企业聚集的发展高科技企业聚集的HEODHEOD总部经济区总部经济区萝岗新城发展战略为建设萝岗新城发展战略为建设生态萝岗生态萝岗萝岗区发展定位为高新科技产业基地，萝岗区发展定位为高新科技产业基地，创新基地创新基地广州科学城以高科技制造业广州科学城以高科技制造业为发展方向为发展方向与珠与珠江新江新城错城错位发位发展，展，填补填补空白空白Page 49目前国内其他城市同类项目的发展状况如何？本项目如何借鉴其经验？Page 5
28、0市场同类型项目比较开发区开发区项目名称项目名称规模规模（）（）运营手段运营手段销售均价销售均价（元（元/ /）购买客户购买客户物业管理物业管理北京亦庄新城BDA国际企业大道30万整栋销售9200外资和内资均有封闭式管理北京中关村丰台科技园ABP总部基地140万整栋销售8000以内资企业为主，包括国有和外地企业。开放式管理总部国际(总部商务花园）21万整栋销售8000国内投资客较多开放式管理上海松江工业区大业领地企业总部花园60万整栋销售53005900内资企业为主。开放式管理成都青羊工业发展区青羊工业总部基地60万整栋销售4300内资企业的工业和科技型企业为主。封闭式管理售价相当于市区甲级写
29、字楼平均售价的20%-45%，档次不高。Page 51市场同类型项目产品配套现状比较项目比较项目总部基地总部基地国际企业大道国际企业大道总部国际总部国际企业总部花园企业总部花园青羊工业总部基地青羊工业总部基地配套33万配套面积，包括六星级酒店、甲级大厦、公寓、购物中心、会议中心，玛雅酒店、泛商务会所、大讲堂只设会所，会所中含食堂、餐厅、金融服务、娱乐休闲、商务中心功能没有特别配套娱乐餐饮超市和其他生活配套12万配套面积，包括员工餐厅，运动体育馆，企业商务会所建筑和硬件设施无特色设计和硬件设施双大堂、LOFT设计，采用节能材料，硬件设施采用甲级标准引入上下水及天然气管线，带居住功能无特色设计日本
30、大师后现代建筑景观绿化雕塑小品人工公共绿化立体绿化GOLF果岭水景坡地庭院水景广场水景人工湖泊大型公共绿化层层退台立体绿化、东南亚园林针对企业而设置的配套功能有限产品附加值不高景观均为公共绿化Page 52项目提升借鉴之处档次目前同类型产品仅仅形成成本低和环境良好的市场形象，吸引相当投资客购买转租，降低项目档次，难以形成真正的总部企业集聚地。销售在土地批租价格相对低廉情况下，纷纷跑短线获取短期利益，出售物业而非考虑长线持有，浪费土地资源，折损物业价值。产品以销售为主而非全租经营，并非获取物业最大价值，导致产品水平不会太高，硬件设施和产品设计还有欠缺。管理在物管和服务方面除个别项目外，还处于保安
31、和清洁服务等简单的阶段，并没有提供能够满足企业需要的完善服务体系。配套配套或是不足或是针对周边居住而设置，针对企业需要的配套功能有限。目前其他城市的同类项目只处于初级阶段，本项目目前其他城市的同类项目只处于初级阶段，本项目产品需要一个质的提升产品需要一个质的提升! !Page 53本项目位于广州东面，目前广州东部科技园的发展状况如何？本项目应如何进行突破？Page 54东部科技园区写字楼物业情况天河科技园黄花岗科技园广州科学城写字楼分布情况17栋写字楼散布在五山路、天河北路、黄埔大道、中山大道等地段6栋写字楼分布在先烈路、寺右新马路、大南路等路段五大园区都分布在科学城内，各自规划，功能有重叠供
32、应面积约48万平方米约21万平方米科技创新基地、国际企业孵化器、综合研发孵化区、软件园、智通产业园共约84万平方米租金水平25-55元/平方米/月不等40-70元/平方米/月不等25-40元/平方米/月不等管理费水平4-8元/平方米/月不等8-25元/平方米/月不等5元/平方米/月Page 55东部科技园区写字楼物业情况天河科技园黄花岗科技园广州科学城配套设施以铜缆接入为主、结合光纤接入、LAN接入的综合接入网； ADSL宽带接入能力；无线PHS（小灵通）网络部分写字楼具备中央空调系统、宽带网络、24小时监控系统、国际直拨电话线、消防自动喷淋系统宽带网络、多功能报告厅、会议室、商务中心、培训室
33、、餐厅、健身中心等入驻企业行业分布支柱企业是IT产业，其他主要行业包括电子设备制造、精细化工、通用设备制造、电子信息计算机及软件、电子信息是两大主力行业；其次是通用设备制造和生物医药两类企业以生物医药、计算机及软件、电子信息、新能源/新材料、专用设备制造五大类为主Page 56东部科技园区写字楼物业的特征园区内的写字楼零散分布，没有集中在一个区域内进行统一的规划布局，形成不了写字楼群的规模效应；设置各种配套设施，但智能化设施较简单；写字楼的档次及租金水平属于中低档次；有一定的物业管理，但未达到专业水平；产品主要是传统的写字楼模式，在生态环境和个性化方面未有突破；以高新技术企业为支柱，园区内形成
34、了一定的高科技聚集氛围。 Page 57目前广州客户市场的发展状况如何？目前广州客户市场的发展状况如何？Page 58广州外资企业发展情况近年广州经济发展强劲，外商投资企业数量一直呈现增多的趋势。2006年广州外商投资企业数达到8843个，比2005年增长了8.5%。世界500强跨国企业已经有151家进入广州。2006年广州市政府出台鼓励外资企业设立总部的政策，引发跨国企业投资广州的又一轮热潮。 Page 59广州民营科技企业发展情况广州市的民营科技企业保持稳步发展。根据民营科技企业协会的统计，2006年广州的民营科技企业已经达到了2400多家。当中高新技术类的民营科技企业发展尤其迅速，由20
35、01年的311家增加到2005年的779家，短短几年间就翻了2.5倍；而且占全市的比重也逐年递增，由2001年的17.4%增加到2005年的36.3%。Page 60萝岗区外商投资情况萝岗区对外资企业表现出显著的吸引力。目前萝岗区已经吸引了来自世界50多个国家和地区的800多家外资企业前来投资设厂，其中世界500强跨国企业已经有95家落户萝岗，约占广州市世界500强跨国企业总数的66%。 Page 61萝岗区外商投资情况在萝岗区的外资企业中，以来自美国、日本、香港的企业最多；在行业方面，高新技术类的企业占据着主导地位，当中精细化工和电子制造各有23.5%和16%的比例。高新技术企业无疑已经成为
36、萝岗区外资企业的主力。在政策的支持下，广州的外资企业和民营科技企业将延续过往的发展趋势，继续扩容。目前萝岗区对外资企业和高新技术企业已形成相当的吸引力，而未来仍将受到此类企业的青睐。Page 62目标客户的需求关注点是什么？我们结合戴德梁行环球企业服务部（DTZ GCS）的长期服务国内外大型客户之经验，以及对跨国企业、国内龙头企业及国内民营企业进行访谈，总结出目标客户的办公选址需求特征Page 63企业总部选择非市中心的动因1、市中心高办公成本的驱逐，使众多企业纷纷将厂房和研发中心迁至郊区。2、利用各种资源谋求企业进一步发展。包括选择具有交通、信息、高级人才、科研成果、服务等多种资源优势，为企
37、业进一步发展提供物质上的保障。3、产业集聚效应，箩岗开发区、科学城的发展基础为产业集聚提供了可能性。 4、品牌提升效应。本土企业以广州为总部，利用广州的城市品牌效应，将获得更多与国内、国际知名企业合作的机会，也将提高其企业知名度和美誉度。 5、相对高效的政府服务效率，宽容多元的人文环境，为改善企业经营软环境提供了可能性。Page 64跨国企业选址遵循的四大标准一次性成本最低持续运营成本最低机 会 最 大 化风 险 最 低把一次性成本降到最低，包括地产成本、搬迁成把一次性成本降到最低，包括地产成本、搬迁成本和建筑成本等本和建筑成本等把持续性运营成本降到最低，包括劳动力成本、把持续性运营成本降到最
38、低，包括劳动力成本、交通、公用设施和税收等交通、公用设施和税收等把风险降到最低，会考虑到各种风险因素，如政把风险降到最低，会考虑到各种风险因素，如政府管制、恐怖袭击和电力供应等府管制、恐怖袭击和电力供应等把机会最大化，即把公司选址和搬迁作为公司发把机会最大化，即把公司选址和搬迁作为公司发展战略的一部分展战略的一部分Page 65跨国公司、国内龙头企业选址的共同关注因素企业形象要求强调办公物业的行业凝聚力以及品牌关注度，办公物业给企业以及外界带来的形象感以及身份感。综合成本控制包括写字楼的租金或销售价格，会议室、大厦日常维护等办公成本，人力成本、交通成本、运输成本、能源成本等综合运营成本。位置与
39、“邻居”主要关注行业的聚集性，考虑“邻居”是否与自己有相当的量级，存在着明显的羊群效应。此外，亦会考虑与“邻居”是否有竞争关系。物业的通达性看重交通条件和通达性对企业办公效率的影响。商务配套及硬件设施商务配套包括停车场、员工餐厅、周围物业配套情况。硬件设施包括空调新风量、电梯数量、网络宽带、保安设施、防火防灾等。Page 66跨国公司、国内龙头企业选址的共同关注因素办公环境的健康与国际氛围即国际化办公环境，如写字楼周边是否有涉外公寓、涉外商店、涉外酒店等。健康安全的办公环境包括网络安全、资讯安全、员工身心健康在内的诸多方面。物业管理水平国际企业最看重物业管理，完备丰富的商务配套以及周到严谨的物
40、业管理服务是影响企业选址策略的关键因素。足够的扩展空间主要是关注今后是否有扩大的可续租的空间以满足企业未来规模扩张的需要。发展商的背景为规避市场风险，跨国企业对开发商背景和身份要求很高，首先选择资金和开发实力相对雄厚的开发商，同时更加看重开发企业的品牌影响力，更相信有国际财团背景的开发商。Page 67不同类型企业/部门对写字楼面积的需求大型内外资企业的研发、客服、后勤支援等部门具体规模需求，视公司不同地区的业务发展策略而定。既可与生产制造部门统一设置，亦可与生产制造部门分离独立设置。企业/部门类型需求面积（M2）企业规模行业特点研发、技术中心1000-6000大型内外资企业高新科技业、特色制
41、造业1000-3000中型内资企业高科技业客户服务（如呼叫中心）5000以上大型内外资企业金融、快递业后勤支援办公（如结算中心）6000以上大型内外资企业金融业（银行为主），零售业Page 68写字楼价格的需求特点 对租金水平的看法：客户对郊区办公场所的租金期望一般市中心写字楼租金水平的一半左右，且表示越低越好。 对物业租售方式的态度： 跨国公司视乎自身发展策略而定租售方式，偏向以租为主。 内资大型或行业龙头企业以购买物业为主。 内资中型民营高新科技类企业以租赁物业为主。Page 69跨国公司、国内龙头企业选址需求的发展趋势人性化人性化生态化生态化智能化智能化区域化区域化要求突破传统的要求突破
42、传统的“ “办公室公共走廊办公室公共走廊” ”的空间模式，提倡开放式办公的空间模式，提倡开放式办公环境；更大程度地提供商务共享空间，将工作融入休闲中。环境；更大程度地提供商务共享空间，将工作融入休闲中。越来越强调写字楼的绿色生态理念：不仅注重外部的环境景观，在越来越强调写字楼的绿色生态理念：不仅注重外部的环境景观，在内部的办公空间也要求广泛引入绿色景观，巧妙地将自然空气引入内部的办公空间也要求广泛引入绿色景观，巧妙地将自然空气引入办公楼内，形成健康环保的办公空间。办公楼内，形成健康环保的办公空间。高智能化将成为写字楼的基本要素，以后智能化的程度相当高，并高智能化将成为写字楼的基本要素，以后智能
43、化的程度相当高，并要求为将来的升级换代留有充足的空间。要求为将来的升级换代留有充足的空间。随着中心城区的办公成本迅速增加，企业面临着经营成本的巨大压随着中心城区的办公成本迅速增加，企业面临着经营成本的巨大压力，同时在城市的次中心区域和郊区，不断落成的新写字楼逐渐吸力，同时在城市的次中心区域和郊区，不断落成的新写字楼逐渐吸引原本在中心城区办公的企业入驻，加速了办公格局外延的进程。引原本在中心城区办公的企业入驻，加速了办公格局外延的进程。Page 70高新技术企业选址的考虑要素办公环境健康办公环境健康健康的环境给研发人员放松的活动空间，可以激发员工的创造力，有利于企业提高工作效率与产品创新的能力。
44、独立的个性化建筑有利于加强企业文化建设，企业的形态通过企业的写字楼马上能看出来。同时企业拥有独栋写字楼，能够防止企业最新的机密被泄露给竞争对手，使资讯得到保密。高新技术企业尤其看重网络带宽等通讯方面的设施，要求写字楼必须具备以光纤为核心的智能化配套；他们由于习惯频繁加班，也要求写字楼24小时空调开放、电梯开放等细节。办公空间独立办公空间独立智能设施先进智能设施先进行业氛围聚集行业氛围聚集高新技术企业要求写字楼所在区域的办公氛围具有一定的行业聚集性。有效控制成本有效控制成本高新技术研发投入巨大，高科技企业对成本的控制非常严格，会着重考虑物业价格及后期运营成本的问题。Page 71目标客户选址的共
45、同偏好 办公物业所处的区域具行业凝聚力办公物业所处的区域具行业凝聚力 办公环境人性化、个性化，办公空间相对独立办公环境人性化、个性化，办公空间相对独立 强调办公环境的绿色、生态、健康强调办公环境的绿色、生态、健康 办公物业的配套设施高智能化办公物业的配套设施高智能化 一次性成本和持续运营成本要降到最低一次性成本和持续运营成本要降到最低偏好偏好城市边缘区域城市边缘区域自然风景优美自然风景优美低层低密度低层低密度独栋办公物业独栋办公物业Page 72问题主要集中在： 距离市区较远 交通条件不理想 区域缺乏知名度 未有实质的产品需要对目标客户进行有针对性的引导需要对目标客户进行有针对性的引导但，从目
46、标客户的访谈中了解到：他们进驻科学城的意愿尚不明显在500多家的被访客户中，目前有明确进驻意愿的仅11家Page 73广州的外资企业、民营高新技术企业的市场继续扩容广州的外资企业、民营高新技术企业的市场继续扩容总结东部产业区现有写字楼档次较低，不能满足目标客户的需要东部产业区现有写字楼档次较低，不能满足目标客户的需要跨国企业、高新技术企业偏好郊区或新城的生态独栋写字楼跨国企业、高新技术企业偏好郊区或新城的生态独栋写字楼本项目具备市场机会，但要作出质的提升！本项目具备市场机会，但要作出质的提升！我们必须采用我们必须采用“ “造势做市造势做市” ”的营销运动！的营销运动！目标客户进驻科学城的意愿尚
47、不明显目标客户进驻科学城的意愿尚不明显Page 74统一规划，统一运营管理，打造统一规划，统一运营管理，打造领先型产品，针对性的客户行业领先型产品，针对性的客户行业进行定位进行定位优势优势- -S S 科学城核心位置科学城核心位置 良好自然环境良好自然环境 区内已形成高科技产业基础区内已形成高科技产业基础 发展商的资金实力发展商的资金实力立足区域，辐射全国招商。立足区域，辐射全国招商。局部销售，大力引进龙头客局部销售，大力引进龙头客户，带动项目发展。户，带动项目发展。机会机会- -O O HEODHEOD模式的市场空白点模式的市场空白点 政府对区域发展的大力支持政府对区域发展的大力支持 高科技
48、和生态是箩岗发展方向高科技和生态是箩岗发展方向 国内同类项目及广州科技园物国内同类项目及广州科技园物业发展的提升空间业发展的提升空间 客户市场的潜在空间客户市场的潜在空间项目项目SWOT SWOT 总结及总结及应对策略应对策略威胁威胁- -T T 政策优惠不明显政策优惠不明显 项目投资大，市场培育期项目投资大，市场培育期较长，资金链要求较高较长，资金链要求较高 跨国企业的进驻意向不明跨国企业的进驻意向不明显显预留项目未来发展空间，将周边预留项目未来发展空间，将周边地块作统一规划。地块作统一规划。劣势劣势- -W W 项目现有规模仍未足以发展项目现有规模仍未足以发展大型大型HEODHEOD 周边
49、现状配套不足周边现状配套不足 交通顺畅度有待完善交通顺畅度有待完善完善项目配套，发挥地方政完善项目配套，发挥地方政府优势，制订具吸引力的奖府优势，制订具吸引力的奖励措施和人才引进等优惠政励措施和人才引进等优惠政策，积极引进优质企业。策，积极引进优质企业。Page 75项目提升目标及实施手段新一代HEOD完善配套完善配套统一规划统一规划提升档次提升档次Page 76为达到“新一代HEOD”的目标，项目该如何定位？产品该如何打造？Page 77项目目标定位vv 打造成为广州箩岗新城内的标志性生态建筑群。打造成为广州箩岗新城内的标志性生态建筑群。vv 建设成为全国的总部办公示范区，实现办公环境的变革
50、。建设成为全国的总部办公示范区，实现办公环境的变革。vv 以研发、设计及区域总部为主，建设一个专业、节能、生以研发、设计及区域总部为主，建设一个专业、节能、生态复合型的领先性总部园区。态复合型的领先性总部园区。功能定位Page 78可能入驻企业的引进方向企业规模引进方向：企业规模引进方向：“5+2”“5+2”模式模式 “5”：全球500强企业 “2”：国内行业100强企业和有潜力、处于快速发展期的优秀中型企业。产业引进方向：以高新科技产业为核心，以特色制造业和配套服务业为两产业引进方向：以高新科技产业为核心，以特色制造业和配套服务业为两翼。翼。Page 79不同企业总部入驻目的分析跨国公司设总
