1、天图投资管理有限公司深圳 北京 上海 香港房地产公司管理体系（简介董事会汇报）董事会汇报1天图投资管理有限公司深圳 北京 上海 香港前言房地产公司于2001年8月顺利完成了合资重组，为了更有效地配合此次合资，在提高房地产公司资金实力的同时全面提高管理水平，尤其是授权、考核、激励等机制，房地产公司正在咨询公司的帮助下制定全新的管理体系，并将在2001年第四季度试运行。本报告主要向董事会介绍新管理体系设计工作已经取得的成果和下一步的工作计划。为在尽量短的时间内使董事会清楚了解新管理体系的框架，本报告为阶段性精简报告。项目组将在董事会后提供完全版的房地产公司新管理体系报告。2天图投资管理有限公司深圳
2、 北京 上海 香港房地产公司新管理体系设计和实施计划简介10/2112/319/2110/122002年管理体系三年战略规划/2002年业务计划2002预算/部门预算组织结构制定人事：配置、职责、管理*考核体系（KPI）激励体系管理流程财务管理10/3111/30合同对岗授权培训发展晋升根据战略、预算制定KPI指标部门KPI调整实施行业调研根据2002年业绩、行业平均值确定房地产公司奖励框架确定个人数设计培训并行转轨设计调整实施三年战略规划2002年年度计划公司预算 部门预算总体结构结构细化注*：10月12日前仅能确定主要管理人员3天图投资管理有限公司深圳 北京 上海 香港房地产公司管理体系报
3、告（简版）的主要内容口头汇报第一部分：公司发展战略第二部分：公司组织设计第三部分：公司人事管理制度第四部分：公司激励体系书面汇报（附录）第五部分：考评体系（KPI）第六部分：公司管理流程第七部分：公司财务管理制度第八部分：北京房地产行业分析董事会后由经营团队补充第九部分：房地产公司2002年业务计划第十部分：房地产公司2002年预算4天图投资管理有限公司深圳 北京 上海 香港第一部分：房地产公司发展战略5天图投资管理有限公司深圳 北京 上海 香港房地产发展战略规划的报告包括以下五个部分1.房地产公司愿景与理念2.房地产公司战略与定位3.房地产公司核心竞争力与资源4.房地产公司业务目标5.实施计
4、划6天图投资管理有限公司深圳 北京 上海 香港1、房地产公司愿景 房地产公司将以人性化、个性化的居住理念为核心，通过提供符合市场需求的中、高档居住性物业，服务于中高收入阶层的购房群体，成为北京房地产界最专业、赢利水平最高的中型房地产开发企业之一。7天图投资管理有限公司深圳 北京 上海 香港房地产公司理念房地产公司理念朝气创新可靠以客户需求为一切的出发点，进行管理创新、技术创新、理念创新、组织创新、流程创新应变能力强对内对外员工有激情、充满活力员工队伍保持年轻化与合作伙伴合作充满激情对客户需求迅速反应，服务热情房子带有进取的性格，对外宣传体现朝气不断提供时尚、领导潮流的产品员工之间有信任、可靠、
5、有职业精神按时、按质、按量完成工作提供稳定性、高质量的产品公司对合作伙伴的诚信8天图投资管理有限公司深圳 北京 上海 香港2、房地产公司战略总体规划成为专业的房地产开发项目公司5亿人民币的项目投资能力投资回报率在同行回报水平较高（要进一步量化）中期：23年近期：1年奥运前后的战略有待未来几年进一步研究企业人员规模、机构设置达到战略要求开发2个以上项目投资回报达到同行业领先水平（要进一步量化）30万平方米开发规模长期：58年9天图投资管理有限公司深圳 北京 上海 香港房地产公司的战略陈述房地产房地产依靠一支年轻化、有朝气、有创新能力的专业房地产开发团队，在北京日趋激烈的房地产竞争环境中，能够不断
6、采用创新营销理念，大胆采用新工艺流程、新生产方法，在市场中始终领先竞争对手，在超越对手的过程中不断超越自我，发现公司创新所带来的利润增长点，在35年内发展成在北京地区提供主流畅销楼盘、高投资回报率的专业型住宅房地产公司。10天图投资管理有限公司深圳 北京 上海 香港房地产在未来三年的目标客户群主要定位于3045岁的中、高收入阶层家庭年收入（万元/年）年龄高低高20万元40岁8万元10万元30岁20岁5万元目前的主要消费群体房地产的机会2 由于北京是中国的政治中心和北方的经济中心，北京地区高收入群体将继续扩大 各种有利刺激住房消费的政策将使更多的中等收入者加入购房行列中国加入WTO前后房地产的机
7、会111天图投资管理有限公司深圳 北京 上海 香港在中、高收入阶层中，房地产主要服务于追求人性化家居的细分市场目标消费群体30岁以上，家庭年收入在10万元以上，从事于经济热点的行业，接受新的家居消费理念购房心理特征 对商品房的价格敏感，但不是主要因素 对商品房的综合性能（设计理念、工程质量、环境风格等因素）要求较高 注重地理位置、居住理念、周围邻居的身份层次，充分体现自己的社会地位 对户型设计、环境设计、建筑风格、社区主题的个性化需求较强，不愿接受一般性产品12天图投资管理有限公司深圳 北京 上海 香港房地产在项目的选择上，以目标群体的需求和房地产的价值创造为出发点开发地点消费者的需求 公共交
8、通方便，尤其与就业中心有便利的交通方式，市政配套齐全，周围环境有文化氛围房地产的价值 以相对较低的成本获得好的、有开发弹性的地块建筑产品小区环境 建筑设计的合理性 优质的工程质量 有档次的材料与配套设施 与设计师事务所合作进行产品创新 与良好的施工单位形成合作关系 与知名品牌的供货商形成供货关系，提供优质的产品与材料 追求高绿化率与整体环境 在有限的条件下，创造最佳的小区环境定价 价格承受力在5000-9000元/平方米，总价在60-200万元人民币 在客户的价值承受力内开发价值 目前价格在600010000元/平方米13天图投资管理有限公司深圳 北京 上海 香港房地产未来几年在中、高档住宅市
9、场的投资比例未来35年未来58年房地产公司现状类型平价房（售价4000元/平方米以下）普通住宅（售价50007000元/平方米）高档/准高档（售价70009000元/平方米）豪宅（售价9000元/平方米以上）100%70%60%10%30%30%14天图投资管理有限公司深圳 北京 上海 香港公司在未来35年业务继续以房地产开发为主要核心业务土地供应商设计公司建筑商房地产开发公司销售代理公司物业公司业主 房地产公司将主要集中在房地产开发业务 上下游业务将尽量整合中远房地产的优秀能力及资源 房地产在资源与技能平台成熟时，可以进入土地供应业务，可能获得较大的协同效应15天图投资管理有限公司深圳 北京
10、 上海 香港未来3年之内房地产将主要集中在北京房地产市场竞争市场范围有利条件不利条件北京市场具有极大开发潜力享有地利、人和的优势竞争激烈北京以外市场具有很强的资金和经验上的优势公共关系基础弱除沪/深外，市场太小集中于北京的竞争是确保房地产回报的关键16天图投资管理有限公司深圳 北京 上海 香港房地产未来三年的发展具有诸多有利的因素房地产的运营团队在以往操作过的项目以及“远洋风景”项目中已形成了自己的竞争优势 总经理/团队对专业经营企业的决心 较高的团队素质 公司股东对公司的要求比较实际 与政府/土地资源方有较好的关系 公司较好的业务经营机制与能力 商业信誉（中远的资信非常好） 强有力的股东支持
11、公司在未来三年面临的各种良好机遇 中国加入WTO已成定局，北京市面临新的发展机遇 申奥成功将使北京经济加速增长、就业机会增加、居住环境大幅度改善，使购房需求有相当程度的增加 中远集团大力推进体制改革，鼓励有价值潜力的下属企业快速发展17天图投资管理有限公司深圳 北京 上海 香港当然，未来三年的发展也面临一些不利因素劣势挑战 现代化治理结构尚在形成之中 长期的、持续的战略规划有待于提高 房地产公司尚未形成自己独立的业务体系与品牌 内部人事机制缺乏活力 员工队伍职业化进程有待进一步完善 人均产出效率（销售、利润、面积等）仍有较大的挑战 来自海外、北京市以外的各个竞争对手进入北京市场，将带来资金及专
12、业人才流失等各方面压力 消费者不断提出新的住房消费需求 土地及项目储备越来越稀缺，竞争的成本越来越高18天图投资管理有限公司深圳 北京 上海 香港3、房地产在合资后，公司的资源平台应得到快速的提升房地产现有的资源平台 2 3亿的投资能力 中远房地产的品牌 北京本地市场多年积累的合作伙伴关系 本地市场的开发经验合资方介入后引入的资源 23亿的新增投资能力 海外资本市场通道 国际合作伙伴资源 香港市场信息资源 专业化投资控制优势互补的中型专业房地产公司19天图投资管理有限公司深圳 北京 上海 香港在新的资源平台下，房地产公司实现战略规划的核心技能需要进一步发展房地产项目公司的技能技能的发展内部管理
13、技能项目开发技能项目运作技能成本控制技能资金及资本管理的技能按照现代企业制度实施职业化管理充分利用中远房地产的项目开发体系，同时开发更广泛的项目资源渠道，并对项目进行精准的评估在项目的周期控制上以及在项目销售运作上需要提高需要建立集合财务控制手段的成本控制体系完善科学的现金流控制手段，降低资本的使用成本，规避可控制的风险20天图投资管理有限公司深圳 北京 上海 香港4、房地产公司13年战略目标（定性部分）200120022003落实下年度开发项目组织与流程基本成熟落实下年度开发项目年度业务指标落实达成今年远洋风景项目目标确保第二个项目完善公司的管理体系年度业务指标落实完成企业重组已完成北京市优
14、秀的中型专业住宅开发公司21天图投资管理有限公司深圳 北京 上海 香港房地产公司未来3年发展计划的关键指标（初步计划，需确认）指标2001年2002年2003年投资规模(百万元）50010001000净资产(百万元）84100140进行中项目个数122进行中项目的总规模（万平方米）1414+1616+15竣工量01416员工数304045核心员工数101515年销售额（百万元）350600600年销售面积（万平方米）3610年利润（百万元）-22040回报率不低于12%*注*：待定，需在行业比较中制定需进一步与董事会、运作团队讨论22天图投资管理有限公司深圳 北京 上海 香港房地产公司应逐步落
15、实2002年以后的项目项目2001年2002年2003年在建项目远洋风景远洋天地（二期）新项目（A）项目储备远洋天地（二期）新项目（A）新项目（B）储备面积（万/平方米）161515成功率90%80%70%ROI预测大于等于12%*大于等于12%*大于等于12%*注*：待定，需在行业ROI的比较中制定23天图投资管理有限公司深圳 北京 上海 香港房地产公司将从内部管理绩效和外部业务经营绩效的提高来保证为股东创造价值ROI（为股东创造最大的价值）内部管理绩效外部经营业务提高公司人事制度公司组织机构设置员工考核与激励公司管理流程缩短项目周期业务持续发展形成良好的项目叠加成本控制=良好的资金计划和资
16、金管理能力本次管理顾问的内容24天图投资管理有限公司深圳 北京 上海 香港人力资源管理改善的思路组织结构职位说明KPI能力评估能力需求绩效考评业绩表现潜力和能力高低好坏重点 培养保留人才提升业绩？找出原因尽快清除对员工的综合评价职级与薪资结构调整薪资结构确定调薪确定调职人员培训发展为企业发展储备人才KPI25天图投资管理有限公司深圳 北京 上海 香港5、近期的工作计划2001年9月2001年10月2001年11月2001年12月20日10日20日10日20日10日20日对行业深度调研以分析竞争对手和学习先进经验充分展开公司内部各层讨论，进一步明确房地产公司的三年发展战略制定2002年度具体业务
17、计划及预算结合房地产公司及中远房地产公司的实际情况，配合顾问公司设计各种管理提升方案向董事会报告，公司的三年业务战略计划和管理提升的框架性建议与管理层、员工就管理体系及细节进行探讨，并进行必要的培训制定详细的2002年管理体系执行计划并在实施中逐步校正，争取在年内完成整体管理提升26天图投资管理有限公司深圳 北京 上海 香港第二部分：房地产公司组织设计27天图投资管理有限公司深圳 北京 上海 香港房地产公司组织设计的报告包括以下五个部分1.中远房地产对房地产公司的管理模式2.房地产公司新组织构架的设计3.房地产公司应建立完善的公司治理结构4.房地产公司应继续采用直线职能制的管理组织5.进一步健
18、全各部门职能28天图投资管理有限公司深圳 北京 上海 香港建议房地产公司从主要股东方的投资战略出发，根据现代企业制度建立适合自身业务发展需要的组织及治理结构战略控股组织结构重组需求健全职能3、房地产公司应按照合资企业制度和有关法律建立公司治理结构4、房地产公司应继续采用直线职能制的管理组织5、在职能制的组织前提下，需要进一步健全各部门的职能2、按照房地产公司3年发展战略的要求设计新的组织构架治理结构1、中远房地产公司应采用战略控股的方式与外方一起管理房地产29天图投资管理有限公司深圳 北京 上海 香港1、房地产公司通过战略重组，引入海外资本，成为合作双方发展的共同平台中远房地产开发公司香港颍俊
19、有限公司北京房地产房地产开发有限公司49%51%投入资源项目资源优秀的项目团队本地市场公共关系51%资金融资资源投资目的战略资源价值最大化快速提高竞争力投入资源资金资源（49%）资本市场通道投资目的投资回报最大化快速提高竞争力30天图投资管理有限公司深圳 北京 上海 香港类 型目 标 收益最大化 不区分业务领域 红利 / 资金回收 投资于企业的高质量典型集团总部功能 财务 / 司库 法律 / 预收 集团财务 参股管理 战略资源优化配置 协调的管理 集团与子企业间的衔接管理 经营者队伍管理 财务 集团控制 战略计划 管理者资源发展总部各部门 所有企业战略和操作 效果最大化 操作控制，功能和业 务
20、领域优化 市场份额增长 集团安排管理管理者队伍 财务 / 财会 中央采购 生产协调 集团市场营销 集团服务或选择 技术中心财务导向业务部门服务战略导向操作导向从投资目的出发，双方股东在房地产的控制方式上可能使用不同的控股管理方法中远房地产对房地产的管理应从操作导向向战略控股导向转变建议颖俊公司的控制方式31天图投资管理有限公司深圳 北京 上海 香港战略控股主要表现在培养房地产的领导层和发展战略导向的功能中远房地产应对房地产公司实施战略型控股，主要对其战略及财务指标进行控制 战略计划 / 控制 人力资源发展，尤其是经营管理者队伍的建设 收购和兼并等重大资本运营同时发挥财务型控制管理中已有的功能
21、财务审计 流程管理对房地产开发控股公司来讲，中央功能应包括诸多服务功能 协调项目组 许可证 法律 融资32天图投资管理有限公司深圳 北京 上海 香港2、房地产公司目前的组织是整个中远房地产公司组织的一部分中远房地产开发公司决策层其他职能部门经营部审算部财务部人事部其他部室各专业公司小区物业公司广田装饰公司远洋建筑公司其他专业公司销售公司销售中心信息情报中心客户中心房地产公司总经理副总经理总工程师经营部客户服务部工程部财务部综合部人事行政4人2人8人6人1人4人市场开发部作为项目公司，房地产采用直线职能制，从经营、工程建设、财务、内部管理四项职能出发，建立了自己的组织。资料来源：访谈33天图投资
22、管理有限公司深圳 北京 上海 香港中远房地产以往对房地产的管理带有比较明显的操作控股的特征操作控股的特征中远房地产公司对房地产的管理 中远房地产公司负责公司的战略制定，向房地产提供主要的战略资源，房地产同样有开发战略资源的使命和需要 中远房地产公司对项目的投资有最终决定权 房地产的总经理、副总经理定期参加中远房地产公司召开的副总以上会议 房地产公司部门经理以上高级职员由中远房地产公司委派 中远房地产总经理指定一名高级副总担任房地产的分管副总（执行董事） 房地产在重大政策上报中远房地产公司指示或集体讨论 财务预算与资金的调度由中远房地产公司控制 重大合同（50万元以上）由中远房地产公司审批 大额
23、开支（50万元以上）由中远房地产公司审批 房地产的薪酬激励政策及执行情况参考中远房地产公司的相关制度与政策集团安排管理管理者队伍直接的财务会计控制集团实施中央采购专门的集团职能部门负责生产协调集团市场营销集团技术中心负责技术创新资料来源：访谈34天图投资管理有限公司深圳 北京 上海 香港房地产目前的组织构架在新的环境下的挑战 中远房地产目前实际上对房地产公司进行操作型控股，其优点是使得房地产公司能够极大地使用中远房地产的资源，缺点是房地产公司不能按照独立的公司进行运营，没有独立发展的台阶 由于房地产公司不是独立的公司，其在人员、资源、运营等体系上明显依赖于中远房地产的各个部门及资源 由于中远房
24、地产与房地产公司在人员归属上的交叉，导致了房地产必须在中远房地产的体系中运营，如：管理、激励、人员调动等 由于房地产公司与中远房地产的不可分割性，可能导致了合资企业管理的不明晰性35天图投资管理有限公司深圳 北京 上海 香港房地产在组织上应根据竞争的要求和重组带来的挑战进行调整业务发展对组织的要求房地产的现状经营的相对独立性 在充分利用各方资源的前提下，成为具有独立运作能力的项目经营公司 是中远房地产下的项目公司，人员大部分来源于中远房地产，相关度极高 房地产在人事、经营、资源上对中远房地产依赖极强项目的运作能力 年开发规模达到30万平方米以上 年竣工规模达15万平方米 有15个人的核心业务团
25、队来确保2各项目的交错进行 开发规模在1015万平方米 历史上的项目开发的效益与质量尚未评估 远洋风景项目的开发质量和经济效益有待评估职业化程度 能接受国际资本市场挑战的职业化管理（依据制度、量化、责权利统一、专业人才引进等管理） 能面对专业的竞争者在同一市场上的竞争（如：如何面对李嘉诚4000元/平方米的开发项目 有一定水平的国有房地产项目公司管理 部分人才是否符合专业水平有待评估 房地产公司在市场上的专业化竞争力有待评估团队力量 在良好的组织上发挥出强大的团队力量，有协同效应 各部门、岗位基本各司其职（责权不清） 团队的精神与效率需进一步培养公平机制 在各方股东、管理层、普通员工间形成利益
26、的公平与平衡机制 主要体现中远房地产的战略利益组织效率的衡量与控制 能够量化、专业、持续地衡量并确保组织的效率，并对其负责 房地产公司组织绩效评估及提高系统有待进一步完善36天图投资管理有限公司深圳 北京 上海 香港管理模式应由传统的“个人责任心”模式，转变为“专业型”模式，再进步到“管理型”模式健全的、系统的管理体系，共同激发员工整体的效率组织结构需要建立起规范的法人治理结构组织架构中的部分功能需要完善 需要建立有效的内部竞争机制业务流程一些重要的决策,计划,监控流程可以在组织中执行业务流程标准化和规范化业务流程在组织中不存在重复、脱节、互相扯皮的现象房地产房地产公司的组织设计是为了支持其战
27、略目标的实现资料来源：访谈、天图分析存在问题具体表现37天图投资管理有限公司深圳 北京 上海 香港3、合资后，房地产公司应按章程建立完善的现代化的治理结构董事会项目投资委员会总经理经营副总总工程师财务总监*行政副总*审核委员会注*：将在合资后设立38天图投资管理有限公司深圳 北京 上海 香港建议未来的房地产房地产公司应建立规范的法人治理结构，成立董事会作为最高权力和决策结构1. 合资合同及本章程的修改；2. 合资公司合营期限的延长、终止；3. 合资公司注册资本的增加或减少，各方出资额的转让，出资比例的变更；合资公司停产、中止或与另一个经济组织合并；4. 财务决算的认可、利润分配前三项基金（储备
28、基金、企业发展基金及职工福利奖励基金）的提取比例、利润分配、亏损处理的决定；5. 设立、撤销分支机构；6. 合资公司的资产抵押；7. 合资公司的贷款、重大投资；8. 其他应由董事会决定的重大事宜。1. 根据公司章程和内部细则制定公司的经营目标、战略对策和管理原则2. 批准和审核各事业部的战略规划、业务经营计划、经营目标，审核各事业部的业务经营情况和业务计划执行情况3. 负责监督控股公司总经理的工作情况，并提出监督和整改建议，接受总经理的述职，根据总经理的提名，任免控股公司副总经理，决定控股公司总经理、副总经理以及其它高级管理人员的薪酬和奖惩章程中规定的董事会职权其它仍需讨论的责权39天图投资管
29、理有限公司深圳 北京 上海 香港从投资双方的投资目的出发，董事会对房地产的管理控制既要考虑到投资双方的利益，又要考虑到经营团队的运作灵活性董事会控制的范围控制方法 公司的战略、年度业务计划，年度及新项目预算 总经理、财务总监（如果任命）的任免 其他副总经理的任免 重大投资决定 重大合同审批 重大付款结算 董事会集体讨论审批 董事长提名，董事会通过 总经理提名，董事会审批 项目投资委员会 限额（？） 限额（？）供讨论40天图投资管理有限公司深圳 北京 上海 香港运营团队达不成任务时董事会应采取相应的惩罚措施按比例削减奖金 激励机制中，浮动收入部分严格与业绩挂钩，实行风险共担示警 局部或总体业绩不
30、达标时，董事会应对总经理及核心经营层予以示警调任/辞退 数次不能完成任务时，根据岗位职责进行360度评估并进行人事决定41天图投资管理有限公司深圳 北京 上海 香港房地产公司采取总经理负责制，总经理和高层管理团队之间应有明确的责权划分总经理副总及总监责任正在设计之中 在董事会授权下，全面负责公司业绩指标 汇报 公关 各部门职责 跨部门协作的责任权力 财务“一支笔” 部门经理的人事权42天图投资管理有限公司深圳 北京 上海 香港严格规定股东与运营团队的关系，确保中远房地产公司在有效战略控制条件下，既不干涉房地产内部运营，又能充分提供极大的支持中远房地产对运营层有明确的层级授权后， 逐渐消弱目前对
31、房地产的行政管理权同时，又要对运营层提供有力的支持资本支持品牌支持人力资源支持信息关系战略决策股东与运营层之间建立职业化、专业化的商务关系积极寻找优势互补的机会明晰责权利，增加透明度 战略审批 人事权 财务权 行政汇报 -43天图投资管理有限公司深圳 北京 上海 香港4、房地产应沿用并加强现有的组织构架定义直线职能制 按照职能设立部门，各部门向总经理或负责该部门的副总报告项目部制 按照每一个项目建立一个部门，实行项目经理负责制矩阵制 是直线职能制与项目部制的组合，在项目和职能两条线上建立利 职能清晰，各付其职 柔度性 既可以按照职能制进行专业管理，又可以拥有项目部制的灵活性弊 跨部门、跨职能运
32、作较难 对项目控制能力较差，项目操作中专业性难以保证 需要高素质、具有二维管理才能的优秀管理人才 有系统的管理体系使用范围 适合单项目公司 适合2个以上项目相互交叉不多的公司 能同时操作多个项目 大型专业公司天图推荐44天图投资管理有限公司深圳 北京 上海 香港根据战略要求与房地产现状，房地产在下3年的组织结构应保持与加强总经理营销副总总工程师财务总监经营部经理客户服务部经理工程部经理预算控制部经理财务部经理人事部经理总经理助理管理信息部经理*行政副总综合部经理注*：建议业务发展部在2年后设立，在该部门设立前由经营部履行业务发展职能 *：管理信息部暂定由财务总监监管业务发展部经理*45天图投资
33、管理有限公司深圳 北京 上海 香港房地产公司组织与中远房地产公司组织内部关系界定方法中远房地产开发公司决策层其他职能部门经营部审算部财务部人事部其他部室各专业公司小区物业公司广田装饰公司远洋建筑公司其他专业公司销售公司销售中心信息情报中心客户中心市场开发部房地产房地产BCDEAA. 中远房地产决策层通过董事会参与房地产 的管理B.上级公司职能部门提供顾问式指导C.销售公司把房地产当作重要客户，商业性往来D.市场开发部与房地产建立战略性联盟合作E.其它公司与房地产是正常商务关系46天图投资管理有限公司深圳 北京 上海 香港5、为了达到房地产的战略目标，现有组织架构中的一些基本功能有待补充和加强类
34、别功能业务发展战略规划功能(行业研究、战略规划、协调控制)相对独立的项目开发功能项目投资研究、市场分析、前期企划功能财务财务分析、预决算、融资功能以财务手段进行项目盈利控制的能力及其它管理决策支持营销策划营销策划功能公司总体业务策划能力其它销售合同管理等支持功能房地产事业部的设计管理功能其它47天图投资管理有限公司深圳 北京 上海 香港公司核心领导团队的任命与分工职务主要职责公司的业务发展计划与执行情况监督核心员工队伍建设企业的财务计划总体规划项目前期侯选项目调研产品销售控制工程进度控制工程质量控制工程技术人员管理和培养预算制定与执行控制对公司的价值和投资回报负责建立负责国际准则的核算体系，对
35、公司帐务的合法性负责人力资源管理，包括新员工录用、考核激励、薪酬体系等后勤保障与员工生活服务办公场所、设备、文档的管理总经理经营副总总工程师财务总监行政副总待设计任命徐立王继昕余文祥待定待定48天图投资管理有限公司深圳 北京 上海 香港第三部分：房地产公司人事制度49天图投资管理有限公司深圳 北京 上海 香港前言房地产行业中，成功关键在于核心团队的精英式合作与领导，而人事管理制度是房地产公司所有管理体系的基石，鉴于房地产公司刚刚由中远房地产的子企业转型为中外合资企业，人事管理应在原中远房地产的管理体系上进行全面的设计与定位。50天图投资管理有限公司深圳 北京 上海 香港对房地产人事制度的总体建
36、议 董事会、运营团队全体应统一认识并决心建立完整的现代化的人力资源管理系统 迅速理顺现有员工的劳动合同关系，建立正常的劳动管理机制 根据三年战略规划，进行人力资源需求计划 形成专业的人力招聘/培养程序，有效地补充人力 全面进行严格的员工/干部审核，进行人员优化配置 加强员工培训、发展机制 调整员工/干部晋升、辞退制度51天图投资管理有限公司深圳 北京 上海 香港房地产人事制度主要内容1.合同关系及人力资源发展计划2.人员审核与配置3.继任计划4.培训及发展5.实施计划52天图投资管理有限公司深圳 北京 上海 香港1、迅速理顺现有员工劳动合同关系，是房地产公司进行现代化人事管理的起点房地产公司现
37、状 现有人员完全与房地产公司签订劳动合同 52（16人）劳动人事关系在中远房地产 39（12人）劳动人事关系在房地产公司 10（3人）劳动人事关系在其他 其他：1人为从中远房地产借调；2人为退休反聘原则 保证所有员工均与房地产公司签订劳动合同 将在中远房地产的劳动关系迁到中远人才交流中心（待议） 不能使员工的关系、责任、利益跨公司管理资料来源：房地产公司人力资源统计数据53天图投资管理有限公司深圳 北京 上海 香港根据未来三年的业务发展战略加强公司的人力资源2001年 2002年 2003年业务发展指标新技能的要求新人力资源要求一个项目开发面积14万平方米两个项目开发面积30万平方米两个项目开
38、发面积30万平方米财务管理工程技能加强人力资源管理合同预算（委托）投融资人力资源管理财务总监工程人员客户服务经理业务发展人员人力资源人员内部技能提高业务发展内部人员岗位调整退休人员补充54天图投资管理有限公司深圳 北京 上海 香港房地产公司下三年详细的人力发展计划2001年新增2002年新增2003年新增CXO部门经理3人骨干总数7人10人31人2001年现有员工11人0人2人：客户服务部1人工程部1人2人：工程部（电气）1人财务部（预算）1人35人0人2002年减员1人：财务总监（或2001年新增）4人：总经理助理1人经营部1人工程部暖通、土建各1人2人：人力资源管理1人管理会计1人（或由财
39、务部经理兼任）43人3人：客户服务部1人综合部企业管理员1人综合部系统管理员1人2人：返聘人员基本到位注：骨干指专职秘书、各专业工程技术人员、会计55天图投资管理有限公司深圳 北京 上海 香港房地产公司员工招聘应采取以下基本制度招聘申请审批权限聘用审批权限 招聘普通员工，由部门经理提出申请，填写招聘员工申请表，交主管副总经理审批，由总经理批准 招聘部门正经理级、总经理助理级人员或特殊人员，由总经理提出申请，填写招聘员工申请表，由董事长批准 招聘副总经理级人员，由总经理提出申请，填写招聘员工申请表，由董事长批准 对应聘部门副经理及以下职务人员，由人力资源部对面试、笔试合格者资料进行审核，由总经理
40、批准后可试用 对应聘部门经理、下属企业副总经理或项目副总经理级及以上职务人员，由总经理对笔试、面试合格者的资料进行审核，由董事长批准后可试用56天图投资管理有限公司深圳 北京 上海 香港2、房地产公司应对新老员工都进行评估，员工评估一般从自我评估开始模板一：内部简历教育背景培训记录专业技能其它证书和奖励语言能力模板二：业绩评估职位名称既定目标与业绩 用精练的语言 用动词和结果来表达 多用量化的数据自我评估的模板和填写基本要求57天图投资管理有限公司深圳 北京 上海 香港员工评估表模板EMS 2 & 3员工使用指南个人经验档案姓名：姓 名 身份证号码： 000-00-000 在房地产服务：1/3
41、/83 教育背景学校&地点 专业时间 学位 大学预科1975-1979 文凭 金融1979-1982 本科在房地产参加的主要课程和培训： （写明正规的培训课程，例如：工程学课程，TLP等，以及类似“详细的6 Sigma培训”、工程学，AMMS、MDC、BMC、和EDC等课程）领导才能交换(Interchange)（1993）CAP培训（1998）财务管理课程（1/83-6/85）高级财务管理课程（1990）职业(Professional)经验概述： 阐明特殊才能，如：职能，生产，营销，客户关系，技术等）财务分析技能对资本结构，投资战略和金融运作有深刻理解设计以各层经理为听众的演说的技能对合资企
42、业有丰富深刻的经验其他资格： （6-Sigma 认证，流程许可证，所获荣誉、专利、奖项，特殊褒奖，社区经验等）Partnership Bonus Awards1990-1993GEMS Management Awards1985，1987，1988，1989FMP Honors 所有课程最高荣誉毕业生，芝加哥大学（1982）东部年度志愿者（National Volunteer Bureau）电脑能力：严格保密样板，实际表格由人力资源部具体制作58天图投资管理有限公司深圳 北京 上海 香港对待核心人员，房地产公司应采用领导能力的评估来逐一评定特 点行为标准（见后）经理同事下属其他对公司远景的理解
43、关注客户/质量正直/人品责任/承诺沟通能力/影响力与人共享/公关团队建设/授权知识/专业技能/智力主动性/速度时间分配能力/精力由人力资源部执行59天图投资管理有限公司深圳 北京 上海 香港领导能力评估表格（指标细化）特 点行为标准经理 同事 下属 其他远景关注客户/质量正直能够为所在组织规划并传达一个清晰、简洁、关注于客户的远景/方向事先考虑周全、挑战想象力激发和激励他人实现远景，捕获灵感，用事例领导在适当的时候更新调整远景，以反映对业务产生影响的持续的、加速的变化倾听客户的需求，将客户满意度赋予最高的优先级，包括集团内部客户激发并展示在工作的每个方面具有追求卓越的热情力争在所有开发的项目中
44、中满足对质量的承诺经历客户服务并在整个组织中建立服务意识在行为的方方面面都保持不容置疑的诚实/真挚敢于承担责任，能够为自己的错误负责完全顺应、遵守公司政策中的伦理义务言行一致；深得他人信任设置并承担进取性的承诺以实现业务目标显示勇气/自信以支持自己的信念，想法在做艰难的决定时，依然保持公正和同情心在防止对环境造成危害时，显示绝不妥协的责任责任/承诺60天图投资管理有限公司深圳 北京 上海 香港领导能力评估表格（指标细化）特 点行为标准经理 同事 下属 其他以开放、坦诚、清晰、完全和前后一致的方式进行沟通允许他人的回应和异议有效的倾听并探索新的想法运用事实和理性的讨论来影响和说服他人打破界限，并
45、培养跨团队、跨职能和跨层级的有影响力的关系沟通能力/影响力共享/无边界自信，能够跨越传统上的边界与他人共享信息，对于新想法持开放的心态激励/促进团队共享远景和目标信任他人，鼓励承担风险和无边界行为采取团队解决问题的方法，并使之成为倾听每个人声音的工具，对来自任何地方的想法持开放心态挑选有才干的人；提供培训和反馈，使得团队成员能够充分发挥潜力对所有的任务进行授权；授权给团队成员使效率最大化；自己也是团队成员之一能够确认并奖励团队的成就；创造积极的，令人愉快的工作环境充分利用团队成员的多样化（文化、种族、性别）以实现业务成功团队缔造者/授权61天图投资管理有限公司深圳 北京 上海 香港领导能力评估
46、表格（指标细化）特 点行为标准经理 同事 下属 其他拥有并乐意分享房地产开发的技术知识和专业技能。对学习有持续的兴趣显示了跨职能/跨文化的广博的业务知识/见解在有限数据支持下做出较好决策，充分运用自己的智慧迅速从不相关的信息中得出相关的结果，抓住事物的本质并付诸行动知识/专业技能/智力主动性/速度时间分配能力创造真正的、积极的变革，将变革视为机会预见问题并寻找新的更好的做事方法憎恶/避免/消除官僚主义，并努力做到简洁、简单和清晰理解速度的重要性，并将其作为竞争优势之一准确的把握最重要的事和最紧迫的事强有力的计划能力有效的分配自己的时间62天图投资管理有限公司深圳 北京 上海 香港评估的目的是为
47、了合理的配置、激励和发展员工合理配置员工 明确员工的技能和特点 按照员工的能力进行配置 目的是使每一个岗位都由最合适的员工担任合理激励员工 确认是否有哪些表现出色的员工没有受到充分的奖励 确认是否有哪些表现不够好的员工却受到了过多的奖励 相应地调整奖励计划合理发展员工 选择类别：“出色的员工”，“有起色”，“较差的员工” 给前两类员工以相应的培训，进一步完善其技能 对第三类员工辞退或降级至适合其的岗位63天图投资管理有限公司深圳 北京 上海 香港根据岗位责任制，逐步对现有核心员工进行优化配置岗位：总经理职责技能要求总经理现状决定晋升留用/激励培训平移降职辞退举例公司发展战略保证公司每年的利润率
48、建立公司良好的管理体系保证公司员工队伍的稳定形成公司独特良好的企业文化良好的领导能力对房地产市场的把握和判断能力对房地产开发的专业操作能力企业内部管理能力能够激励员工，成为员工的榜样具备对房地产市场的把握和判断能力具备房地产开发的操作能力能够在员工中起到领导和榜样作用需要加强企业管理能力由高层及人力资源部逐一评估与配置64天图投资管理有限公司深圳 北京 上海 香港3、房地产公司应考虑采取继任计划表来保持公司的稳定从内部培养而不是从外部招聘不用涨工资而实现对员工的极大激励候选制定有利于企业发展的稳定把员工工作和自我发展相结合定义继任计划表是一种系统的员工发展方法，它通过为每一个岗位设置继任人员，
49、实现了员工，特别是领导层员工的内部培养与发展特点65天图投资管理有限公司深圳 北京 上海 香港继任计划表职位总经理名称职位名称职位职责候选一到两年候选候选一到两年候选一到两年候选一到两年候选一到两年候选一到两年一到两年最佳的继任者由公司高层及人力资源部执行66天图投资管理有限公司深圳 北京 上海 香港结合继任表形成晋升机制 员工的晋升是公司人才梯队的轨道 建立继任候补机制，形成继任计划表 员工成为某个职位候补时，空缺一旦产生就兑现晋升 公司内部形成允许人员流动的原则 挑战型任务的出色完成可以带来晋升67天图投资管理有限公司深圳 北京 上海 香港晋升的制度和策略现状建议的调整原则流程实施岗位等级
50、实行动态管理，综合考核按工作需要进行 与继任计划、员工培训/发展计划挂钩 与员工业绩考核挂钩，量化晋升机制 尽量内部晋升来弥补需求 房地产公司派出员工：员工所在部门及主管领导提出调整意见，报请房地产公司人事部，总经理办公室讨论决定 公司招聘员工：员工所在部门及主管领导提出调整意见，报请公司总经理办公室讨论决定由公司综合部负责落实级别调整后的各项具体工作 劳动关系理顺后，员工及部门经理的晋升由房地产公司总经理办公室决定，不再报请房地产公司批准 具体流程为由上级主管推荐，由人力资源部按品德、工作能力、业绩和工作态度各占25%的权重进行晋升考核，并报总经理办公室由公司综合部负责落实级别调整后的各项具
