2018中国房地产行业投资促进报告.pdf

1、中 国 房 地 产行 业 投 资 促 进报告 2018 年4 月 产业投资促进系列报告 编撰人员 系列报告编委会 主任 ： 刘殿勋 副主任 ： 王旭 ， 张玉中 ， 李勇 成员 ： 许丹松 ， 林若尘 ， 黄庆红 ， 王瑞 ， 王欣然朱文龙 ， 焦伟 ， 黄玫玫 ， 吴铭 ， 梁议丹 房地产行业投资促进报告 编写组成员 主编 ： 李勇 执行主编 ： 朱文龙 ， 王欣然 ， 许思涛 ， 何锦荣 副主编 ： 胡锐 ， 潘峰光 ， 施清耀 ， 任绍文 ， 李晓辉 成员 ： 王倩 ， 齐宁 ， 苏蕾 ， 孙楚尧 ， 陈岚 ， 周菲总序 当前 ， 世 界经济在深度调整中 曲折复 苏 ， 新 一 轮 科

2、技革命 和产业变革蓄势 待发 。 我国经 济发 展 方 式 加 快 转 变 ， 新的 增 长 动力正在孕育 形成 ， 同时也 面临着 “ 新常态”： 经济 增速 从高速 转向中高 速 ， 经济结构从增量扩能为 主转向调整 存量 、 做优 增量并 举 ， 发 展动力从 主要依 靠资源和 低 成 本劳动 力等要素投 入转向创新驱动 。 “ 十三 五 ” 规划明确提出 ， 要 “ 坚持内 外需协调 、 进出口平 衡 、 引进 来和走出 去并重 、 引资和引技引智并 举 ， 发展更 高层次的开放 型经济”。2016 年是 “ 十 三五 ” 规划的开局之年 。 我国将在继续 扩大开放领域 、 积极有效利

3、用外资的同 时 ， 加快对外投资步伐 ， 促进引进 来和 走出去协调发 展 ， 优化全球产业布局 ， 不断提高全球资源配置能力 ， 深度融入 全球产业链 、 价值链 、 物流链 。 面 对国 内外经济形势的新 特 点 和对外 开放 的新 形势 ， 我国的 “ 引进 来 ” 和 “ 走出去 ” 双向投资 促 进 工作 也面临 着新 任务 。 实现高水平 “ 引进 来”， 对 法治化 、 国际化 、 便利化的营商环 境 以 及精 细 化 的 招商工作 提 出了更 高 要 求 。 同时 ， 大 规模 “ 走出去 ” 也面临风 险控制 、 国际化管理 、 环境治理 、 企 业 文化 与当地 风俗文化

4、融 合 等诸多挑 战 。 这些形势都对投资促 进机构的专 业化 服务 提 出了更 高 要求 。 作为隶属于商务 部的专业 化 双向投资 促 进机构 ， 商务 部 投资 促 进事务局近 年 来 确 立了以 产业 为主 线 、 以需求为 导向的 投资 促 进 工作思 路 ， 并在实践 中更 深 入 地了解产业 趋 势 对 企 业 投 融 资的意 义和影响 ， 搭 建 双向投资的桥 梁 和平台 ， 最大程度地 聚合投资者 、 引资者 和 相 关中介机构 ， 提供 更具针 对性和实效性的专 业 化服务 ， 取得了 一系列阶段 性 成 果 。 为 了 更好 地 引 导全国产 业 投 资促进工 作的开展

5、， 我局联合国 内外专 业 研究 机构和咨询机构合 作编撰 了 产 业投 资 促 进系列报告 ， 针对 重 点 产业的基 本情况 、 分布格局 、 投资动态 、 发展 趋 势 等 进行了深 入 系 统的 研 究 ， 并介 绍了相 关 产业 投 资 促 进 工作 的 开展 情况 。 2014 年开始的产业投资 促 进 系列报告 得到 了 我局各产业投资促 进委员会 成员 单 位和业 界的广泛关注和肯定 。 希望今年的系列报告能够以翔实的 信息 、 深入的研究和具实操性的案 例 分析 ， 继续为地方 、 园区 、 企 业开展 投 资 合 作 提 供 具有参 考 性和实用性的 指南 。 2018 年

6、3 月前言 房地 产业 是中 国国民 经 济的 支柱 产 业 ， 近 十年 来始 终 保持着较 快的发 展速度 ， 已 成 为 吸 引 外 商 投资和 促 进中国 企 业 走出去 的 重 要 行业 和 市 场 。 自2014 年以 来 ， 中国 经 济 进 入 新 常态 ， 宏观 经 济下行 ， 房屋 价 格增 速 逐步放 缓 ， 随着 政 府 对产 能 过 剩 行业 进 行 供 给 侧 改革 ， 在 历史 繁 荣 期 大量 开 发 积 累 的 大量 库 存 需 要逐 步 消化 。 因此 ， 当前 的中国 房地 产 行 业 正在 进 入 新 一 轮 调 整 期 ， 政 府不 断 出 台 对 楼

7、 市的宏观 调 控 政 策 并 对 房 地产开 发 贷 款 加 强 监 管 ， 意在 抑 制 杠杆和 房地 产 泡沫 ， 促 进 行业良 性发 展 。 随着本 轮 调 整 ， 预 计中国 房 地 产 行 业 将不断 转型和升级 ， 以高 质 量 和 新 动力 ， 不 断 吸引更多 外商 投 资国内市 场 ， 同 时更多中国 房 企 向海 外 拓展 ， 提 升 企业 品 牌价值 和 中 国 的 国际 影响 力 。 本 报 告 主 要 关注 中 国 住 宅和商 业 地 产 行 业发 展 现状 和趋势 。 以 经 济新 常态为背景 ， 分 析 了经 济 放 缓 、 货币 贬值 、 消 费 和 技 术

8、升 级以 及 资本 市 场波动 等 对 行业 的 影 响 ； 详细 梳 理 了外 商 “ 引进 来 ” 在中国 住宅 和 商业 地 产 投 资 以 及中国 企 业 “ 走出去 ” 在海 外住 宅 和商 业地 产 投 资 两 个 方 面 ， 包括发 展 规模 、 主要 模 式 、 投资 主体 、 驱动因素以 及 趋势 和 挑 战 等 。 报 告主 要 发 现 如 下 ： “ 限 外令 ” 全面松 绑 ， 将 利 好 一二 线 城 市中高端 物业 ， 在 一 定 程 度 上 反 映出外资 企 业投资房地 产 热 情 开始 高涨 。 2016 年10月份 以 来 ， 政 府紧 缩 新 政 出台 ，

9、有 利于 促 进 资本 向其 他 产业 流 动 ， 预 期 房地 产 资 金 链 将 收紧 ， 房 价 增 速 将放 缓 。 近十 年 来外 商 投 资 规 模 不 断 增 加 ， 合 同 项目数 量 逐 年 降 低 ， 随着 住宅 和 商 业 地 产的业 态不断 丰 富 ， 涵盖 商铺 、 高 档 住宅 、 写字 楼 等 的大 型 综 合 体项 目 逐渐 成 为 主 流 。 欧 美 房地 产基金以 及 新加 坡 、 香港 、 马来西亚等地 的 房地 产 开 发商构成 了外 商 投 资 主体 ， 在 中 国投资 打造 了 一系列中高 端 住宅产品 和 城 市 地 标 建筑 ， 以港资 、 东南

10、亚 、 欧洲 奢 侈品 集团为代 表的商 业 地 产品类 丰 富 ， 预 期未 来将 继 续为 内地市场带来成 熟 优质 的 商 业 地产 运 作 理 念 ， 推动 市场繁 荣 。 但目前 行业去库 存 仍 在 持续 ， 特 别 是商业 地 产 结 构 性 产 能 过 剩问题凸显 ， 一 二 线 热点 城市 投 资收 益增 速将 会 放 缓 ， 投资需 保 持 谨慎 ， 直接 开 发 和 中 长 期投 资 计划 成 为未 来 趋 势 。 随 着人 民币贬 值 压 力 、 美 元升 值 预 期等 ， 预计 将 有 更 多 中 国投 资 者 进 行 海 外资 产 配 置 。 当前 中国 房 地 产

11、 行 业 国际 化的 主 要形 式为 直接 投 资 （ 绿 地投 资）、 海外并 购和 海外融 资等 ， 具 体 表 现 为在 发 展 中国 家 直 接 开发 住 宅 和 商 业 综 合 体 项目 ， 以 及在 欧 美 发 达 国 家 购 入 成 熟 高 端 物业 。 “ 走出去 ” 海 外 投 资 主体日趋 多元 化 ， 大宗商 业 地 产 并 购 交 易 不断 刷 新 纪录 ， 特 别 是以 安邦 、 平 安 等为 代表 的险资表现 十 分 抢眼 。 在 走出 去 过 程中 ， 企 业需 要 注 意 资本 出 境 风险 、 了 解 当地市 场 合 规要 求 ， 并 提 升 自 身的国 际

12、资 本 运 作 能 力 ， 在 战略 决策和 风险防控 方 面 做 好 充 分 准备 。第一章 新常态下的中国地产行业发展现状和趋势 第一节 外部宏观因素分析 第二节 对住宅地产的影响 第三节 对商业地产的影响 第四节 趋势和展望 第二章 外商 “ 引进来 ” 投资分析 第一节 整体现状 一 现状与特点 二 投资主体 三 驱动因素 第二节 外商直接投资中国住宅地产 一 现状与特点 二 问题与挑战 三 发展趋势 四 投资建议 第三节 外商直接投资中国商业地产 一 现状与特点 二 品类与模式 三 问题与挑战 四 发展趋势 五 投资建议 目录 1 1 4 8 10 11 11 11 12 14 18

13、 18 20 22 24 25 25 27 28 29 31第三章 中国地产商国际化之路 第一节 整体现状 一 现状与特点 二 投资主体 三 驱动因素 四 境外融资 第二节 住宅地产 “ 走出去 ” 一 直接投资复苏式增长 二 住宅并购较不显著 三 住宅项目运作遇阻 第三节 商业地产 “ 走出去 ” 一 直接投资快速上涨 二 大宗并购交易不断 三 投资品类更为丰富 第四节 国际化机遇和挑战 一 资本出境风险防范 二 当地市场合规要求挑战 三 需要较强资本运作能力 第五节 投资建议 32 32 32 34 38 40 45 47 47 47 48 48 49 50 51 51 51 52 52第

14、四章 中国房企 “ 走出去 ” 案例分析 万科 ： 海外轻资产经营管理者 万达 ： 酒店及文旅品牌打造者 碧桂园 ： 企业集群式走出去平台打造者 上海连合地产 ： 民营房企抱团出海联合体 华夏幸福基业 ： 国际产业新城打造者 总结与展望 附录 一 外资主要房地产开发商介绍 二 外资主要房地产基金介绍 三 主要国家房地产投资法律规定 四 主要国家房地产投资税务规定 54 54 55 55 56 56 58 59 59 61 63 651 中国房地产行业投资促进报告 | 第一章 新常态下的中国地产行业发展现状和趋势 中国房地产行业投资促进报告 | 第一章 新常态下的中国地产行业发展现状和趋势 第一

15、章 新 常态下的中国 地 产行业 发 展现状和趋势 一 外部宏观因素分析 经济放缓/货币贬值/通胀预期 当前 ， 中 国 经 济 步入 “ 新 常态”， 经 济增 长 放缓 ， 由 过 去 高 速增 长 转 入 中 高 速增 长 ， 其 基 本特 征 是 发 展 方 式 转 变 、 结构 深度 调 整 和 发 展 动力转向 。 十年间 ， 中国 宏 观 经 济平稳 增长 ， 自2010 年起 经 济增 速 持 续 下降 ， GDP增 速由10.6% 持 续下降 ， 至2016 图1 ： 中国宏观经济走势 来源 ：Wind 与 此 同 时 ， 人民 币贬 值 压 力 仍在持续 。 回顾 近 十年

16、间的美 元兑人民 币 汇率变化 ， 在 相当长 的 一段 时 间内 ， 美 元 兑 人 民币汇 率 不断 走 低 ， 人 民币持 续 升 值 ， 自2015 年 8 月汇 率 改革 以 来 ， 美 元 兑 人 民币的 汇 率 转 降 为升 ， 人 民币持 续 贬 值 ； 同年12 月 ， 中国 正 式 加 入IMF 特别 提 款权(SDR)货币 篮子 ， 意 味着人 民币跨 境 流 动 限制 放 开 ， 当月 人民 币 大幅 贬值 ， 离岸人 民币累计 贬 值2.24% ， 外汇储 备 共 消 耗1,079 亿美 元 ， 创 历史 最 大 降 幅 。 央 行于2016 年1 月起 抽 离 离岸

17、人 民币流 动 性 ， 对 货币市 场 进 行 干 年GDP增速 为6.7% ， 较2015 年降 低0.2 个 百分点 ， 但 依 然 保 持 中 高 速 发展趋 势 ， 整 体 宏 观 经济 基 本 保 持平 稳 运 行 ， 不 会出 现 较 大 经 济波动 。 0 2 4 6 8 10 12 14 16 0 100,000 200,000 300,000 400,000 500,000 600,000 700,000 800,000 2006 2008 2007 2009 2010 2011 2012 2013 2015 2014 2016 国内生产总值（亿元） 国内生产总值增长（% ）

18、 预 ， 一 定 程 度 上 遏 制 了人 民 币 更 大 幅 度 的 贬值 。 随 着宏观 经 济 持 续 放 缓 ， 以 及国 际 政治 、 经 济 形 势持 续变 化 ， 人 民币贬 值 压 力仍 在 持 续 。 在 当 前 资 本管制 的 情 况 下 ， 央 行 将 通 过宏 观调 控 手段 防止 剧 烈 贬值 发生 。2 中国房地产行业投资促进报告 | 第一章 新常态下的中国地产行业发展现状和趋势 中国房地产行业投资促进报告 | 第一章 新常态下的中国地产行业发展现状和趋势 图2 ： 美元兑人民币汇率变化 来源 ：Wind 2010 年以前 ， 居民消费 价 格 指 数CPI变化 幅

19、度较 大 ， 主要 原因是2008年金融 危 机前 后 ， 物 价 波动 幅 度 较 大 ， 2009 年CPI一度 触 底 ， 之 后国家实 施宽松货 币 政 策刺激 投资 和消费 ， CPI 于2010 年迅 速回升 ， 因而达 到 当年同比4.03%的涨幅 ， 在 这之后 ， CPI 涨 幅最 大不超 过2.03% ， 并且 近 几 年 内持 续 下 降 ， 整 体保 持 温和 通 胀 。 随着货币供 给持 图3 ： 通货膨胀情况 来源 ：Wind 经济平稳增长的同时 ， 房地 产行业仍然 是 推 动 经 济发 展 的 主 要 动力之一 。 十年间房地 产投资额 及房 屋施工 面积 均持

20、续增 长 ， 新 购置土地面 积自2011年起呈现持续下降 趋势 ， 2016 年起国房 景气 指 数 显著回升 。 受宏观 经 济增 速 放 缓的影响 ， 近 几年国房 景 气指数下降趋势 较 为 明显 ， 2016 年地产 行业明显回暖 ， 全年指数不断走高 ， 均超过 续增加 ， 宏观调 控持 续收 紧 ， 未 来中国 仍 将维持一 定 程度温和通 胀 ， 总体 来看 ， 当 前 较 低的通 胀率 仍在可接受范围 内 ， 不会 对 居 民 消 费和企业造 成实 质 影响 。 5.5000 6.0000 6.5000 7.0000 7.5000 8.0000 8.5000 2006-05

21、2006-11 2007-05 2007-11 2008-05 2008-11 2009-05 2009-11 2010-05 2010-11 2011-05 2011-11 2012-05 2012-11 2013-05 2013-11 2014-05 2014-11 2015-05 2015-11 2016-05 2016-11 2017-05 美元兑人民币平均汇率（元） -0.29 3.25 1.05 -6.23 4.03 2.03 -2.66 0.00 -0.58 -0.59 0.59 -8 -6 -4 -2 0 2 4 6 8 10 2006 2007 2008 2009 2010

22、2011 2012 2013 2014 2015 2016 国内生产总值平减指数变化（% ） CPI 变化（% ） 100 ， 且 高于2015 年最 高 值93.77 。 2016 年 房 地产开 发企业土地购置 面积持续下 降 ， 累计为22,025万平方米 ， 同比下降3.4% ， 预计2017 年将持续 下 降 。3 中国房地产行业投资促进报告 | 第一章 新常态下的中国地产行业发展现状和趋势 中国房地产行业投资促进报告 | 第一章 新常态下的中国地产行业发展现状和趋势 85 90 95 100 105 110 0 20,000 40,000 60,000 80,000 100,000

23、 120,000 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 本年完成投资额（亿元） 本年购置土地面积（万平方米） 施工房屋面积（十万平方米） 国房景气指数 图4 ： 房地产投资及开发情况 来源 ：Wind 在 房屋 交易 环 节 ， 十 年 间 商品 房 销 售 面 积 及销 售 额 均 持 续 增 长 ， 但 近 几 年 增长 较 为缓 慢 ； 去库 存 形 势 仍旧严 峻 ， 商品 房 待 售面 积在2016 年之前 ， 以 高于 销 售面 积的增 速不断 增 加 ， 在 供给侧 改 革政策 的 推 动下 ， 去 库 存

24、逐 渐 成 为主 旋 律 。 2016 年 商 品 房 待 售 面 积首 次出 现 下 降 ， 自3 月 起至11月连 续 九个月下 降 ， 去库 存 效 果 初 图5 ： 房地产销售情况 来源 ：Wind 消费升级和技术升级 消费升 级和 技 术升 级两个概 念反 映 了 当 前 中国 经 济 转 型 发 展 的两 个不 同 侧 面 ， 一 个 侧 重需求方 ， 一 个 侧 重供 给方 。 二者 同等重要 ， 并且相 互 影 响 ， 需 要协调 共 同 发展 。 从 需求方角 度 来看 ， 当前消 费 升 级 的 核 心 是 满 足日益 庞 大 的 中 产 阶 级 （ 中等 收 入群 体 ）

25、 的消 费需求 。 2016 年7 月， 经济 学人 刊 文 指出 ， 中国 已有2.25亿中产 阶 级 ， 多 数 受 过良 好 教 育 ， 80 、 90 后人群成 为 消费主力 ， 在 对于 消 费品的 需 求 上与 其 他 人 群 或 传 统 消 费 需 求 之 间 产 生了 较 大 差别 ， 主要 体 现在 对于高 端 、 新型 、 个性 化 、 智 能 化 商 品 和服 务 的追 求 。 新 形成 的 中 产 阶级 群体 通 常 收 入 较 高 ， 集 中了中国 国 内 大 部分 财富 ， 针对 该 人 群的商 品和 服 务设 计 ， 逐 渐成 为部 分 企 业的主要 业 务 目

26、标 。 调 动该 群 体的 消 费 行 为 ， 也有助 于 增 强中国 整 体 经 济活 力 。 2016 年末 ， 社会消 费品 零 售总额 同比 增 长10.4% ， 特 别是汽 车 及住 房 相 关商品 销 售 较 好 。 显 ， 12月末累 计 待 售面 积 为69,539万平方 米 ， 同比 降 低3.2% 。 0 20,000 40,000 60,000 80,000 100,000 120,000 140,000 160,000 180,000 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 商品房销售面积（万平方米）

27、 商品房待售面积（万平方米） 商品房销售额（亿元） 从供 给 侧 出 发 ， 越 来 越多的 企业 以 特定 细 分市 场 为目标 ， 专注 于垂 直 领 域的 经 营 。 产 业结构 持 续转型 ， 2016前服务业 增 加 值 占GDP 比重 达51.6% ， 同比 提 高1.1个百分 点 。 科 技 型 企 业的占比日益增 高 ， 2016前三 季度 ， 高 技 术产业增加 值 、 装 备制造 业增 加 值 分别增长10.8% 和9.5% ， 占规模以 上 工 业增加 值 的比重 分别为12.4% 和32.9% 。 此外 ， AR/VR 、 大数据 、 人 工智 能 等 新技 术 也 越

28、 来 越 多地 应 用到 企 业日常生 产 和 管 理 中 ， 如基于大 数 据技术的广 告精准投 放 业 务已成 为多 数 互 联 网 企 业 （ 网络媒体 、 电 商等 ） 的 基 本 配备 。4 中国房地产行业投资促进报告 | 第一章 新常态下的中国地产行业发展现状和趋势 中国房地产行业投资促进报告 | 第一章 新常态下的中国地产行业发展现状和趋势 来源 ： 公开信息 ， 德勤研究 国内房贷资本市场波动及监管收紧 房企 过 去 的 融 资仅 仅 依赖 银行 的 开 发贷 款和卖房的资 金回笼 ， 近 年 来 开发 商 融 资工具 繁 多 ， 大 量 资 金 来 源于 券商 、 信 托 、

29、 保险 、 私募 等 “ 通道”， 通 过高 杠杆拿 地 ， 逐 渐在一 线 城 市及 热 点二线 城 市形成 “ 资产 泡沫”。2016 年10月以 来 ， 央行 、 银 监会 、 发 改委 、 上交 所 、 深 交 所 等监 管 机构 频 频发 文 规 范 房 企 融资 ， 房企 融 资 限制不断 加 码 ， 监 管思 路 都剑 指土 地 市 场资金过剩 所堆 积的 地 价 泡沫 ， 意在 推 动 去 杠杆 ， 促 进地 产行 业 良 性发展 。 时间 监管机 构 监 管 规 定内容 2016.11 银监 会 及 各 地 银监局 对16 个 房 价 上 涨 过 快 的 热 点 城 市银 行

30、 业 金 融机构 ， 进 行 专项 检 查 。 检 查 对 象 为截 至2016 年9 月末 与房 地 产 相 关 业 务 ， 包括 首付 贷 款 、 房 地产开 发贷 、 与 房 地 产 中 介及 房 企 合 作 、 理 财及信 托 等 。 在 开发 贷 方 面 ， 检 查是否 严格 审 查 房 地产开 发企业 各 项 资 质 ， 项目是 否符 合 最 低 资本 金 比例 要求 ， 对 资 本 金 来 源真 实 性 认 真 检查 ， 是 否存 在 银 行 资 金 违 规 用 于 购 地等 问题 。 2016.1.16 上海 银 监 局 就 土地 融 资 开 出 全 国 严查 以 来 的 首

31、份罚 单 ： 针 对 江 苏银 行 违 规 放 贷用于支 付土 地 金 和 拍 卖保证 金 ， 罚金478万元 。 2017.2.13 基金 业 协 会 发布 证券 期货 经 营 机构 私 募资 产 管 理 计 划 备案 管 理 规 范第4 号 私 募资 产 管 理 计 划 投资 房 地 产 开 发 企 业 、 项 目（ 4号文 ） 切实 避 免 资 金 违 规 流 入 房 地 产 调 控 领域 ， 禁 止私 募产 品 ， 包 括广 义 的 私 募 基 金 在 内 向 房 地 产 开 发 企 业 提 供 融资 用于支 付土 地 出让价 款 等 直 接 或 间 接 投 资于 房 地产 价格 上涨

32、 过 快 热点 城市 普通 住 宅 地产 项 目 的 产 品 ， 将 暂 不予 备 案 存 续 产 品 与文 件 不 符 的 投 资 项 目 一 律 不 得 新 增新 设 ， 而 已投项目存 在 文件 禁 止情 形 的 在 相 关 投 资 项目到 期 后 不 得续期 。 表1 ： 近 期资本 市场监管动态 通 过 对资本 市场开 发贷和各类 “ 通道 ” 业 务的 监管加 码 ， 房 企资金池 的 整体 流 动 性 趋紧 ， 加之央行 又 于近期 上 调利 率 走廊 ， 房 贷 收 紧已 是 既 定 趋 势 ， 标普 、 惠 誉及 国 内多家 研 究 机 构 均 表 示 房 价 增 速 趋缓

33、。 政策 调 控对 房 市 、 消 费 者和银行 的 影响也 将 逐 渐 显 露 。 根 据21 世 纪 经 济报 道 梳 理 最 新 数 据 和 调 研显 示 ， 2016 年 ， 银 行表 内 开 发 贷增速 持 续 下 降 ， 地产开 发 贷 规模 甚至出现4.9%的 负增 长 。 2017 年1 月 份 全 国 房 企 包括 私 募 债 、 公司 债 、 中期 票 据 等 在内的 融 资 合 计共133.08 亿元 ， 同比 下跌92% 。 随着本 轮监 管 加 码 ， 资 金 来源 成 本 与 杠杆率 较 高 、 体 量相 对 较小 的中小 型 房 企 的 融资渠 道 持 续 收 紧

34、 ， 在 房地 产 市 场的 核 心地 域 进 行 拿 地 并 购 及公 开 举 牌 等 操作 都 将受 到 影 响和 限 制 。 二 对住宅地产的影响 经济衰退期实施宽松调控政策促进行业 发展 ， 有利于去库存 宏 观 经济状 况对 于 房 地产 业 的 发 展 有 重 要影 响 。 在经 济 衰退 时 期 ， 金融机构与 企 业 的 改 组与合并 ， 将为市 场 提 供 大 量 土 地 和商 品建 筑 。 同 时居民 收 入 减 少将 限 制 消 费者对 于购 房的需 求 ， 住 房 的 存量 则 会 保 持 在 较 高 水平 ， 供 求关 系之间的 不 平 衡将 导 致 房 价下 降 。

35、 房 地产 业对 资 金 需 求 量 极大 ， 供 给 和 需求 环 节都 需要 银 行贷 款参 与 。 在 供 给方面 ， 当 宏观 上 实 施 膨胀的货 币 政 策 时 ， 大 量 货 币 支 持将流向房地 产 开 发 投 资 和 房地 产抵 押 ， 并 支 撑 房 价上 涨 。 当前 中国 持 续 增 发 货币 ， 并且 表 现 出 一定 程 度 的 通 货 膨 胀 ， 而CPI仍 在 较 低 区位 ， 一 定 程度 上反 映了 资 金 流 向 。 在需求方 面 ， 消 费 者在 购 买 房 地 产商 品 时 往 往 通 过 抵 押 贷 款 的方 式 ， 利率 、 获 取借 贷 的 难易

36、 程 度 等 都 会 影 响买 方的购买 行为 。 中国 采 取 金 融 管 制 手 段 ， 宏 观调 控 利率 ， 其货币供 给将对房地 产 市 场 产 生 显著 影 响 。 经 济下行 、 人民 币贬值 导 致商 品 价 格 相 对 提升 ， 人 民币购 买 力下 降 ， 房地 产 销 售 受 到抑制 。 住 宅 地 产投资 额 在 近 几年间趋 于 平 缓 ， 新 开工面 积 也有所下 降 ， 由于房地 产行业存 在 一定 时 滞 效 应 ， 二者在 一定 程 度 上 反 映了未 来 几 年 间 内 房 地 产 的 发 展 趋势 。 同时 ， 住 宅 地 产往 往 具有 较 小的需 求弹

37、 性 ， 在 当前 普 遍 的 住 房观 念下 ， 住房 对于大部 分 人 仍 具有刚 性需求 。 因此 ， 房 地 产 业 尚 未 遭 到宏观 经 济下行的重 创 。 住 宅 的 销售 额及 销售 面 积 总 体 上 仍 保 持 增 长 趋势 。 为应 对房 地 产 市 场 的 不景 气 ， 加 快 去库 存进程 ， 2016 年10月之前 ， 政 府 针对住 房 购买 的管 制 政 策 逐 渐放 松 ， 对于房地 产 市 场 产 生了正 向 激 励 作 用 。 2016 年住宅 待 售 面积出现 近 几 年 来首次 下降 ， 12月末 为 40,257万平方米 ， 库 存压 力仍 然 较

38、大 。5 中国房地产行业投资促进报告 | 第一章 新常态下的中国地产行业发展现状和趋势 中国房地产行业投资促进报告 | 第一章 新常态下的中国地产行业发展现状和趋势 0 10,000 20,000 30,000 40,000 50,000 60,000 70,000 80,000 0 100,000 200,000 300,000 400,000 500,000 600,000 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 住宅施工面积（万平方米） 住宅新开工面积（万平方米） 住宅竣工面积（万平方米） 住宅完成投资额（亿元） 图6

39、 ： 住宅地产投资及开发情况 图7 ： 住宅地产销售情况 来源 ：Wind 来源 ：Wind 城 市 房 价 在 十年间总 体 保 持 上 升 ， 特别 是 一 线 城 市的 住 宅价 格 保 持 着 较 高的 增 长 。 二 三 线 城 市 的 住宅 价 格以 及 二 手 住宅 价 格 相对 稳定 ， 增 长 幅 度 较小 。 紧缩新政促进资本向其他产业流动 ， 房 价增速放缓 2016 年10月开 始 ， 全国 多 个 城 市陆续 出 台 了购 房紧 缩 政 策 ， 多数 城 市通 过 提 高 第二 套房首 付比 例 和 限制 外地 户籍居民 购 房 的方 式 来 抑制投资购 房行为 ，

40、在稳 定 降 速 的经 济 发 展以 及 政 策再次 紧缩的背景 下 ， 住宅房 价 环比涨 幅 快 速回落 。 当 月一 、 二 线 城 市 新 建商 品住宅 价 格环比分 别 上 涨 0.5% 和1.3% ， 比9 月份 回落2.8 和1.0 个百分 点 ， 三 线 城 市 新 建商 品住 宅价 格 环 比上 涨0.9% ， 比9 月份 回落0.3个百分点 。 同时 二 手 住 房交 易 市场 也呈现 相 同 趋势 ， 当月 一 、 二线 城 市 的二 手 住宅 价 格 分 别比9 月 份 回落2.9 和1.1个百分点 ， 三 线 城 市二手 住宅 价 格环比回落0.3个百分点 。 201

41、7 年3 月份 ， 调 控 进 一 步 升级 ， 随着 不 断紧 缩 的 0 20,000 40,000 60,000 80,000 100,000 120,000 140,000 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 住宅销售面积（万平方米） 住宅待售面积（万平方米） 住宅销售额（亿元） 购 房和 房贷 政 策 ， 未来短期 内 的 房 地产 市 场 销 售 势 必 受此 影响 而 有 所 降温 。 紧缩 新 政 的 出 台 意 在 防止当 前 较 低货 币 贬 值 和 通 货 膨 胀 背 景下 ， 资 本 过 多注 入

42、 房 地 产业 ， 从 而 造成大量产 业泡沫的 风险 。 同 时 促 进 部分 资 本 流 向 其它 产 业 ， 推动 各产业 健 康 、 协调 发 展 。6 中国房地产行业投资促进报告 | 第一章 新常态下的中国地产行业发展现状和趋势 中国房地产行业投资促进报告 | 第一章 新常态下的中国地产行业发展现状和趋势 图8 ： 城市住宅价格环比 图9 ： 城市二手住宅价格 来源 ：Wind 来源 ：Wind 消费和技术升级促进住宅地产行业创新 消费升 级使 消费者对于消费 品 提出 了更 高 要求 。 对于 传 统 商品 房 ， 更高质 量 、 更 具 服 务 性 质 的 社区 生 态营 造 成

43、 为未 来 发 展 的 核心 ， 智能住 房 、 智 能 家 居 也 成 为业 界 最 先 端 的研 究和 发 展 方 向 。 同时 ， 房地 产 企 业 也越 来越 注重 品牌 打 造 、 特 色挖 掘 等方面 。 虽 然 居住 的 全 面 智 能 化 在短 期 内难以实现 真正的普 及 ， 但 房地 产 公司 -2.00 -1.00 0.00 1.00 2.00 3.00 4.00 2011-01 2011-04 2011-07 2011-10 2012-01 2012-04 2012-07 2012-10 2013-01 2013-04 2013-07 2013-10 2014-01 2

44、014-04 2014-07 2014-10 2015-01 2015-04 2015-07 2015-10 2016-01 2016-04 2016-07 2016-10 2017-01 2017-04 大中城市新建商品住宅价格环比 % 一线城市新建商品住宅价格环比 二线城市新建商品住宅价格环比 % % % 三线城市新建商品住宅价格环比 -2.00 -1.00 0.00 1.00 2.00 3.00 4.00 5.00 6.00 2011-01 2011-04 2011-07 2011-10 2012-01 2012-04 2012-07 2012-10 2013-01 2013-04 20

45、13-07 2013-10 2014-01 2014-04 2014-07 2014-10 2015-01 2015-04 2015-07 2015-10 2016-01 2016-04 2016-07 2016-10 2017-01 2017-04 大中城市二手住宅价格环比 % 一线城市二手住宅价格环比 % 二线城市二手住宅价格环比 % 三线城市二手住宅价格环比 % 及相 关 企 业已经 在 设 计 和 改 造 社 区 时更 多地 考虑 到 服 务 提 升 等 方面的 内 容 。 例如 正荣 为 其小 区 配 置 了 人脸 识别 技 术 ， 进出 小 区仅 需 要 扫 描 人 脸 即 可 实

46、 现 ， 此外 ， 还 与 微 信 支付 合 作 ， 实现 电 子报 修 、 缴费 、 活 动组 织等功 能 ， 极 大 地 便 利 了住 户 。 保 利 也 为社 区 引入 了 大 量标 准化 、 一 站 式的 快 捷社 区 服务 ， 涉及物 业 、 生活 、 购物 、 社 交 、 养 老 等 多个方面 。 消 费 升 级 也 影 响 到了空 间 产业 链 的 其它 环节 ， 例如装修 、 建材 、 交易 服 务 等 。 部 分 非 房 地 产 行 业 的 企 业 瞄准 了 这 些 环节 中新出现 的 潜 在 市 场 ， 在特 定 细 分 领域 进 行深 度发 展 。 这 些 企 业将房地

47、产产业 链中 的 传 统 领 域 与 互联 网 等 技术结合 ， 为消费 者 提 供 更便 利 、 更 定 制化 的服 务 。 例 如在 装 修 领域中 ， 土巴 兔 基 于互 联 网 为用 户 提 供 规 范化 、 定制 化 、 一 站 式的 装 修 服务 ，7 中国房地产行业投资促进报告 | 第一章 新常态下的中国地产行业发展现状和趋势 中国房地产行业投资促进报告 | 第一章 新常态下的中国地产行业发展现状和趋势 提 供设 计 、 家具 、 建材 、 报 价 等 信息 ， 帮助 消 费 者 选 择 合 适 的 装 修 公司 ， 检 查 房屋 装 修质 量 。 当 前中 国人 口 流动现象较

48、 为 普 遍 ， 日益 庞 大 的 中 产阶 级 群 体 也 常 面 临 着 由 于各类 职 务调动而迁 居的情况 ， 住 房 观念正 在发生 改变 ， 越 来 越多的 人 选 择 租 房居 住 ， 由此 引 发的住 房 地产销售模式 的 革新 也 日 益突 出 。 自 如是 一家提 供 租住 服 务的互联网企 业 ， 拥有40,000套房屋资产 ， 总价值3,000亿 人民币 ， 解 决了60万人 的 租 住 需 求 。 自如与 传 统 的 租 房中介不 同 ， 自如 和 房屋 业 主签 订三 至 五年的 托管 合同 ， 由自如负 责房屋 装 修 和 家 具 家电 配 置 ， 再 租 给租客

49、 ， 并且 给租客 提 供 保洁 、 维修 、 搬 家等售后 服务 ， 通 过 把控出租 房品质 、 构建社区 、 举 行活 动 等方 式 提 升用户居 住 体 验 及 舒 适 度 。 青 客 以 城 市 白 领 为目标 群 体 ， 提供标准 化 的 租 住 及相 关 生 活 服务 ， 并注 重 服务 平台的 搭建 ， 以 满 足青 年白 领 对于日常居 住 、 消 费 、 社交 、 文化 等 多方面的 需 求 。 私募资管受限以及住宅类公司债暂缓发行 房企 通过 表 内 开 发贷 、 表 外 委 托贷款 、 表 外理 财 等非 标 “ 通道 ” 业务及公司债 获 得 大量资 金 ， 通 过高杠杆 操 作 拿 地 ， 不断推 高房 价实现套 利 。 2016 年以 来 ， 高总价 、 高 单价 、 高溢 价率的 “ 三高 ” 地块频现 。 中原 地产数据 显 示 ， 全国50大城 市楼 板价 均 价 涨幅 高达43% 。 苏州 、 南京 、 上海 、 杭州 、 天 津 等多 个城市 土地成 交金额 超过1,200 亿 元 ， 溢 价率 、 楼 板价 、 土 地 成 交 总额均刷新 历史