1、 新城控股持有物业开业接管、移交管理办法培训报告工程物业中心第一章 总则2第一条 目的为保障集团持有物业顺利移交，确保设施设备满足后续经营需求，规范接管及移交过程中的代管、接管、移交及整改等过程，建立移交接管标准，促进商开及商管分工协作，特制订本办法。第二条 适用范围本办法适用于新城控股集团商业开发事业部、商业管理事业部。第三条 术语及定义术语定义代管开业前75天-26天，在正式接管前，为保证吾悦广场如期开业，商开项目公司（下称商开公司）将已完工的设施、设备（包括变电站、水泵房、锅炉房等）委托商管项目公司（下称商管公司）进行管理。商开公司仍然承担该代管设施设备实际管理责任，商管公司协助监督管理
2、，参与商开公司组织的培训、学习，不进行实际操作，不承担管理责任。接管开业前25天-6天，商管公司按照吾悦广场工程交付验收标准（见附件1）对设施设备进行接管，涉及消防安全、影响经营（属商开公司责任）的重大问题(包含但不限于消防系统的正常使用、正常供电、正常供水、正常供气、结构安全等问题)，在整改完成后进行接管。接管后，商管公司正式对项目设施设备承担管理责任，负责实际操作。商开公司组织施工单位及人员随时处理商管公司在运行管理中出现的问题，确保项目顺利开业及后续正常运营。移交开业后180天内，商开公司对项目存在各类遗留问题进行整改，并达到本办法要求有关移交必要条件，由商开项目提出申请，按照本办法由商
3、管公司确认后，商开公司组织商开区域公司、商管总部、商管区域公司、商管公司及其他涉及相关单位对遗留问题整改情况等进行验收复核，达到本办法各项要求，则正式移交商管公司。第一章 总则3第一条 目的为保障集团持有物业顺利移交，确保设施设备满足后续经营需求，规范接管及移交过程中的代管、接管、移交及整改等过程，建立移交接管标准，促进商开及商管分工协作，特制订本办法。第二条 适用范围本办法适用于新城控股集团商业开发事业部、商业管理事业部。第三条 术语及定义术语定义移交强条大商业移交需达到大商业移交强条中相关各项标准及内容，方可启动大商业移交工作。遗留问题在项目建设及开业后录入承接查验平台的，涉及商管经营安全
4、及品质等问题，包含但不限于商管项目检查问题、第三方消防检测问题、按图检核问题等。遗留问题的数量及销项率按照承接查验平台数据为准。遗留问题依据吾悦广场工程交付验收标准进行检查梳理。承接查验平台商管公司工程物业平台在开业前100天上线后，首先投入承接查验功能，商管公司及商开公司所有遗留问题的录入、销项均在本平台进行，所有统计数据均按照本平台数据为准。第三方消防检测为保障运营安全，开业后60天内由商管公司委托具备专业资质的第三方消防检测单位对吾悦广场各消防系统进行覆盖性全面逐点检查，检测问题由商开公司组织全面整改。按图检核开业后90天内，由商管区域公司组织对已开业吾悦广场进行“按图施工现场核检”工作
5、，对商开项目在施工过程中未按照图纸施工、未按照建标（及其他集团下发标准化文件）设计、或无法满足项目实际需求的问题进行查验并录入承接查验平台，计入遗留问题。检核过程中需要对吾悦广场工程交付验收标准中必备项进行全面复核，如商管项目存在遗漏，则应当督促商管项目重新查验并追责。第一章 总则4第一条 目的为保障集团持有物业顺利移交，确保设施设备满足后续经营需求，规范接管及移交过程中的代管、接管、移交及整改等过程，建立移交接管标准，促进商开及商管分工协作，特制订本办法。第二条 适用范围本办法适用于新城控股集团商业开发事业部、商业管理事业部。第三条 术语及定义第四条 职责分工部门职责范围商管事业部工程物业中
6、心1.编制及修订移交接管相关管理办法。2.培训指导区域及项目公司本管理办法相关内容。3.监督、指导区域及项目完成移交及整改工作。4.协调督促商开完成整改。商管事业部区域公司1.按制度接受商管总部委托，组织完成所辖区域大商业接管、移交工作。2.对遗留问题整改过程中商管公司进行指导、监督、考核，推动整改快速完成。3.对所辖商管公司进行关于接管、移交管理办法的培训指导。4.移交工作完成后，持续进行后续遗留问题整改，督促商开项目完成整改，满足经营需求。商管事业部计划部1.在筹备期跨系统协调会上进行接管移交办法的制度宣贯。商开事业部质量监管中心1.参与移交接管相关管理办法进行编制、修订。2.对商开公司进
7、行指导、监督、考核，推动整改快速完成。3.指导、监督各参与部门按照管理办法完成大商业接管、移交接管工作。商开事业部区域公司1.参与移交接管相关管理办法进行编制、修订。2.对遗留问题整改过程中商开公司进行指导、监督、考核，推动整改快速完成。3.指导、监督、组织本区域内项目完成大商业接管、移交工作。4.对商开公司进行关于接管、移交管理办法的培训指导。5.对商开公司未能按照制度要求的质量标准及时间要求完成遗留问题整改及项目移交的，由商开区域公司根据事业部制度要求进行考核，并由质检中心对未达成项目进行通报。6.移交工作完成后，持续督促商开公司进行后续遗留问题整改，满足经营需求，并对商开公司持续进行督办
8、销项考核。商开事业部项目公司1.按制度（开业前75天-6天内）组织实施代管、接管工作。2.按制度（开业后170天内）完成遗留问题整改，达到交付条件。3.按制度（开业后180天内）达到移交条件后，组织移交大会，完成大商业移交。4.移交工作完成后，持续进行后续遗留问题整改，按照时间及质量标准完成督办销项的同时，不得影响商业正常经营，按遗留问题整改相关管理规定。商管事业部项目公司1.按制度配合实施代管、接管工作。2.按照交付验收标准进行承接查验工作，并将查验问题录入承接查验平台。3.按制度对商开公司完成遗留问题整改验收，达到交付条件。4.遗留问题整改过程中督促、配合商开公司进行整改，并协调涉及商户遗
9、留问题整改，现场监督管理。5.移交工作完成后，持续进行后续遗留问题整改，督促，配合商开公司完成整改，满足经营需求。第二章 管理要求5第五条 前期准备工作（开业前100天）阶段主责部门配合部门实施内容工具清单管理办法培训商管计划部商开公司 商管公司本管理办法由商管计划部在筹备期项目跨系统协调会上对商开、商管公司总经办及设计、成本、工程、物业等管理人员进行培训。 遗留问题整改启动会商开公司商管公司建立整改小组：开业前100日，由商开公司组织成立(大商业)整改小组，组长为商开公司工程副总经理，并由商开公司工程副总经理组织项目公司各部门及各参建单位、商管公司召开整改启动会议并形成会议纪要会签。整改启动
10、会需对参会人员进行承接查验平台使用培训，明确相关负责人。整改启动会会议纪要及整改计划需通过邮件报备至商开总部质量监管中心、设计研发中心、商开区域公司、商管区域公司、商管总部工程物业中心。 承接查验商开公司商管公司项目开业前100天，承接查验平台上线运行，上线前线下统计的未整改遗留问题统一录入平台，上线后遗留问题直接录入平台。为确保数据统一性、真实性、追溯性，所有现场问题查验、销项、确认等均以承接查验平台数据为唯一数据。遗留问题包含但不限于商管项目检查问题、第三方消防检测问题、按图检核问题等。各项检查检查工作均基于建造标准及吾悦广场工程交付验收标准及其他影响安全、影响经营、影响功能问题。开业后1
11、50-180天期间，平台上线问题数量原则上占比不得超过遗留问题总数的10%，超出10%的部分不计入移交完成率考核。承接查验平台 附件1：吾悦广场工程交付验收标准第二章 管理要求6第六条 代管施（开前75天开前26天）阶段主责部门配合部门实施内容工具清单代管准备商开公司商管公司建立代管小组：由商开项目工程副总、商管工程物业副总任代管小组组长、副组长。小组成员包括商开商管工程、设计负责人及各专业负责人。编制代管计划表：商开公司根据吾悦广场工程交付验收标准（见附件1）中各系统分类制定相关推进计划，制定设施设备代管计划落实表（见附件2）。明确商开公司、商管公司、施工单位、监理公司各专业对应代管验收人，
12、并按照交付条件进行检查。清点代管的设施设备、系统、资料、图纸，并记录、整理清单。代管（接管）验收档案资料移交清单，其中合同台账参考样板项目合同清单根据项目实际情况增减。附件1：吾悦广场工程交付验收标准附件2：设施设备代管计划落实表附件3：代管（接管）验收档案资料移交清单代管实施商开公司商管公司商开公司须保证委托代管的设施、设备能正常使用与运行，设备间及代管区域应独立封闭及锁闭（功能性齐全、安全且不影响使用）。经商管公司验收，符合代管条件的设施、设备，商开公司及商管公司对设施设备代管计划落实表进行签确。商开公司依据该附件，完成商开计划节点销项。代管期间，商管公司须安排专业人员进驻值班，对此类设施
13、、设备协助商开项目（施工单位）进行日常管理，商管人员不得进行操作。商开公司应该安排施工单位及厂方技术人员对商管公司值班技工进行设备操作方法、操作规程及突发问题处理的培训，为接管做好相关技术准备。代管期间，商开公司承担设施、设备管理责任；商管项目协助商开项目实施现场监督、巡视检查等管理行为。附件2：设施设备代管计划落实表第二章 管理要求7第七条 接管施（开前25天开前6天）阶段主责部门配合部门实施内容工具清单接管实施商开公司商管公司商开公司需全部设施设备及各系统正常运行，无影响经营的安全、功能风险。商开公司在代管实施期间已经对商管公司组织各种形式培训，商管公司运行人员对系统运行已经掌握，具备运行
14、管理能力。商管公司需按照吾悦广场工程交付验收标准检查并将相关存在问题录入承接查验平台；涉及消防安全、影响经营（属商开公司责任）的重大问题(包含但不限于消防系统的正常使用、正常供电、正常供水、正常供气、结构安全等问题)，及交付验收标准中必备项如未全部达成，商开公司需持续进行整改，直至整改完成方能进行接管工作。商开公司与商管公司接管完成，签确项目接管记录表。是开业前联合验收前提条件。接管后，商管公司承担设施设备管理责任；商开公司组织各施工单位继续进行未完成工作及承接查验平台中遗留问题的整改销项工作。附件1：吾悦广场工程交付验收标准附件2：设施设备代管计划落实表附件7：项目接管记录表第二章 管理要求
15、8第八条 移交启（开前5天开后170天）阶段主责部门配合部门实施内容工具清单移交启动商开公司商管公司建立移交小组：开业后7天内，由商开公司组织成立(大商业)整改移交小组，组长为商开公司总经理，并由商开公司总经理组织项目公司各部门及各参建单位、商管公司召开整改移交启动会议并形成会议纪要会签。移交启动会需制定项目遗留问题整改计划，根据房产交付条件（附件1）中各系统分类，编制计划落实表（附件2）及相关负责人，推进整改计划。移交启动会会议纪要及整改计划需通过邮件报备至商开总部质量监管中心、设计研发中心、商开区域公司、商管区域公司、商管总部工程物业中心。附件1：吾悦广场工程交付验收标准附件2：设施设备代
16、管计划落实表 第三方检测商开公司商管公司开业后60天内由商管公司组织完成消防第三方检测，并将检测问题录入承接查验平台整改销项。如检测结果存在较大及以上安全隐患（以商管总部发布的营运阶段安全隐患判定规则），检测费由商开公司承担。具体参见商业综合体开发与商管成本界面管理办法。 按图检核商开公司商管公司开业后90天内由商管项目发起，商管总部工程物业中心/商管区域公司（商管工程物业中心视项目情况决定是否委派商管区域负责进行移交）组织商开区域公司完成按图检核工作。检查开始前需组织首次会，首次会参加人员为商开区域公司、商管工程物业中心/区域公司；商开公司总经理及其他相关人员；商管公司总经理及其他相关人员。
17、检查结束后检查小组对检查问题清单进行宣讲，商管项目将检查问题全部录入承接查验平台；商开公司对检查问题明确整改单位、制定整改措施及完成时间。按图检核完成后需形成汇报材料，组织末次会由检查小组进行宣讲，末次会参加人员同首次会。末次会对商开、商管公司进行移交验收工作辅导。第二章 管理要求9第九条 移交收（不晚于开后170天）阶段主责部门配合部门实施内容工具清单遗留问题销项复核商开公司商管公司在工程物业管理平台承接查验模块整改率（下称整改率）达到70%后，商管公司安品人员（下称项目安品）开展前期复核工作，项目安品对整改完成项各专业抽检总数的30%以上进行复核；在整改率95%后，对后期整改完成项，再次抽
18、检30%以上，进行后期复核工作。复核达成率在90%以上视为抽检合格；若抽检不合格，商开公司再次整改，自评整改率达到95%后，项目安品进行再次复核，本次复核项目安品抽检问题不少于500条（不得与第一阶段抽检问题重复，抽检数量应按照专业均匀分配);若抽检合格率如未达到90%，商开项目继续整改，直至抽检合格率达到90%。在复核达成率90%后，项目安品对移交强条完成情况进行核查，若移交强条全部通过，则发起邮件，向商管工程物业中心（工程部、安品部）、商开区域、商管区域、商开项目总经办、商管项目总经办发出合格邮件，通报复核结果。 移交申请商开公司商管公司大商业开业后170天内，当移交强条、承接查验平台销项
19、率和复核达成率、吾悦广场工程交付条件验收标准必备项均按照标准达成后，商开公司向商开质量监管中心、商开区域公司、商管总部工程物业中心、商管区域公司发出大商业移交会议邮件申请。附件1：吾悦广场工程交付验收标准会议组织商开公司商管公司商管工程物业中心确认以上移交申请前提条件均已达成情况下，可安排相关人员按照商开申请时间组织移交首末次会（视项目情况决定是否委派商管区域全权负责进行移交）。首末次会参与人员：商开区域公司、商管工程物业中心/商管区域公司、商开公司总经理及相关人员、商管公司总经理及相关人员等。由商管区域公司组织各专业人员形成移交验收小组。 第二章 管理要求10第九条 移交收（不晚于开后170
20、天）阶段主责部门配合部门实施内容工具清单首次会商开公司商管公司商开项目总经理介绍项目移交条件及遗留问题达成情况。商管项目总经理介绍未解决遗留问题对当前经营的影响。移交验收小组组长对验收内容、检查标准、检查计划、检查人以及移交验收纪律进行宣讲，并宣布移交验收开始。 移交验收商开公司商管公司各小组按照专业（强电、暖通及给排水、弱电、综合土建）分组情况展开检查。消防专业由暖通、弱电专业兼顾；资料组检查工作由各专业分别完成。专业检查小组需对工程交付验收标准中必备项全覆盖进行检查。资料组至商管接收资料存储地点检查资料图纸情况。核查范围包括附件3全部内容。移交检查涉及合同台账，商开公司需全部梳理合同中特殊
21、条款等并向商管公司予以说明。现场核查小组由商管公司对应专业人员带领对照本专业遗留问题清单至现场随机抽查。具体原则如下：各专业遗留问题总数在100条以内的必须全部复检；各专业遗留问题总数在500条以内的抽查比例不得低于20%；各专业遗留问题总数在500-1000条以内的抽查比例不得低于15%；各专业遗留问题总数在1000条以上的抽查比例不得低于10%。现场抽查完成后由商管验收小组核算完成项占抽查总数的百分比，核算总体问题消项完成比例，资料移交抽查完成比例不在总体问题消项比例中。抽查过程中发现的新增问题另行记录，并与抽查中发现的未完成项组成新的遗留问题清单。新增问题不列入遗留问题消项比例中进行核算
22、消项率。因季节性特点，经商管公司确认尚不能进行调试的设备系统（如冬季开业项目的空调制冷系统），具备条件后单独进行检查、调试及验收。通过验收确认满足设计、安装及使用要求后另行移交。附件1：吾悦广场工程交付验收标准附件3：代管（接管）验收档案资料移交清单第二章 管理要求11第九条 移交收（不晚于开后170天）阶段主责部门配合部门实施内容工具清单末次会商开公司商管公司由验收小组组长（在答复商开移交申请邮件时明确小组长）对大商业移交强条（附件4）达成情况逐项再次进行确认并宣布；如大商业移交强条达成情况均符合本办法标准及要求则确认移交条件达成，并继续进行后续议程；如大商业移交强条未能达成，则宣布移交未通
23、过，由商开区域公司部署安排后续整改工作。由验收小组组长对图纸资料及合同台账复核情况进行宣布；对遗留问题现场复核情况进行宣布，宣布内容包括遗留问题复核抽检数量、复核达成率、各专业问题简报、典型问题讲解等。遗留问题未完成项、遗留问题复核不符合项、现场检查及其他新增遗留问题等检查问题由商开区域公司逐条录入商开督办系统，督办节点流程需经过商管项目工程物业副总确认方可销项；验收小组对以上督办设置情况进行确认，方可确认移交完成。移交过程文件及移交会议纪要，需形成大商业持有物业验收报告附件5，邮件提交商开商管分管总裁及总部各职能部门。附件4：大商业移交强条附件5：大商业持有物业移交验收报告第二章 管理要求1
24、2第十条 移交后留整改（大商移交完成后）1.自正式移交之日起，商开公司需加强后工程尾款、保款付款管理，留未按照量准及要求完成整改的不得启后算和付款流程。2.第三方修：于久拖未决的工程按照施工合同定条款，由目商开公司定“第三方修”位，所生用由商开公司算并支付。3.移交后，未完成整改的留事，由商开区域公司在督系入相关任，督促商开公司按完成。4.移交后，商管工程物中心提前确，由于整改用高而生收益低或者确无法整改的留，由商开公司起，商开区域公司、商管区域公司、量督中心及商开、商管事部裁批通后，方可不予整改。第十一条 考核法本管理法各点指均按照集及各事部内部考核指行，由商管工程物中心、商开量管中心、研中心、区域公司等分行督、考核、通。13第三章 附则第十二条 本管理办法由商开质量监管中心、商管工程物业中心、商开区域公司负责解释、修订。 附件：附件1：吾悦广场工程交付验收标准附件2：设施设备代管计划落实表附件3：代管（接管）验收档案资料移交清单附件4：大商业移交强条（15条）附件5：大商业持有物业移交验收报告附件6：吾悦广场开业接管条件附件7：项目移交（接管）记录表14谢 谢
