1、深圳市强浩投资有限公司深圳市强浩投资有限公司 1湖南长沙傅家洲旅游开发项目湖南长沙傅家洲旅游开发项目初步规划初步规划深圳市强浩投资有限公司深圳市强浩投资有限公司深圳市艾肯弘扬咨询管理有限公司深圳市艾肯弘扬咨询管理有限公司二零零七年八月二零零七年八月深圳市强浩投资有限公司深圳市强浩投资有限公司 2目目 录录1.项目背景.31.1 开发主体介绍.31.2 项目背景分析.62.规划构想.102.1 总体目标.102.2 市场定位.102.3 初步规划构想.103.结论.21深圳市强浩投资有限公司深圳市强浩投资有限公司 31.项目背景项目背景1.1 开发主体介绍开发主体介绍深圳市强浩投资有限公司是一家
2、集投资和经营管理为一体的多元化综合性投资管理公司。公司的主要业务涉及贸易、地产、科技、旅游项目开发等。目前公司在美国、德国、新西兰及中国北京、上海、西安、武汉、成都等地均设有分公司经销全球知名电子产品，在深圳开发了“仙湖山庄”别墅项目，在深南路竹子林地段的“强浩大厦” 正在筹建中，在盐田区的深圳大梅沙国际游艇俱乐部正在建设中，预计 07 年 10 月份项目一期能够开业。1995 年以外商独资企业的性质在天津高新技术开发区注册了佳博现代家具（天津）有限公司，厂房占地 30000 平方米，产品远销东南亚及欧洲。强浩投资公司在香港是多家世界知名游艇公司及水上运动设备公司中国区的分销商。公司多年来参与
3、组织过多项海上运动方面的活动，与内地多家水上运动俱乐部及国家水上运动管理中心保持着良好的关系。公司与意大利“意中游艇公司”在大连、青岛和江苏等地开发了多个游艇项目。在香港，与香港深湾游艇会、香港皇家帆船会、清水湾游艇会、白沙湾水上运动俱乐部有着密切的合作，现正积极筹备 2008 年香港至青岛帆船拉力赛的准备工作。在经营水上运动教学、游艇培训、比赛、水上设备展览等方面有着非常丰富的经验。经过多年的积累和发展，强浩公司已经形成一个集高科技、新创意、规模化、多元化为一体的投资公司。公司的宗旨：希望紧紧抓住时代观念的转变，准确的把握市场方向，创造具有吸引力的主题产品。强浩公司于 2005 年邀请了法国
4、 NDA 规划及设计公司和全球顶级码头建筑商 PORALU 海运公司共同参与了深圳大梅沙国际游艇俱乐部的开发建设。PORALU 海运公司是世界上最大的铝浮码头制造厂商之一，其在澳洲所建的游艇会曾获得“澳洲年度最佳游艇会”殊荣。经过我们对湖南长沙傅家洲的多次实地考察，发现如果投入一定的资金，利用国际先进的建造技术，一定可以将傅家洲打造成一个集游艇俱乐部、度假酒店、游艇展销、水上运动、水上训练基地、高尚住宅为一体的高端旅游产品，我们有信心也有能力将本项目做到最深圳市强浩投资有限公司深圳市强浩投资有限公司 4好。深圳仙湖山庄别墅项目深圳市强浩投资有限公司深圳市强浩投资有限公司 5深南路竹子林段，筹建
5、中的强浩大厦深圳大梅沙国际游艇俱乐部深圳市强浩投资有限公司深圳市强浩投资有限公司 6筹备中的 2008 年香港至青岛帆船拉力赛大梅沙游艇俱乐部购买的价值 5000 万人民币的 Sunseeker 曼哈顿 60深圳市强浩投资有限公司深圳市强浩投资有限公司 71.2 项目背景分析项目背景分析项目所在地航拍图项目所在地航拍图深圳市强浩投资有限公司深圳市强浩投资有限公司 8 资源背景资源背景傅家洲与水陆洲、柳叶洲、无名岛及周边水域一起合称橘子洲，位于橘子洲北部，面积约 40 公顷，是橘子洲的重要组成部分。橘子洲总面积约 118 公顷，周边水域面积 6640 亩，规划总面积 8014 亩，位于长沙市境的
6、湘江之中,在行政区划上属于岳麓区,东侧紧临主城区,西侧面对岳麓山,有湘江大桥与城区沟通。项目所在地距离黄花机场仅 30 分钟车程，距离火车站及汽车东站 15 分钟车程，距离汽车西站 10 分钟车程。长沙位于湖南省东部偏北，湘江下游。其地域范围为东经 1115311415,北纬 27512841。东西长约 230 千米，南北宽约 88 千米。东接浙赣，西引川黔，北控荆楚，南领桂粤，素有“荆豫唇齿，黔粤咽喉”之称。长沙属东亚季风湿润气候，气候温和，雨量充沛，雨热同期，四季分明。年均气温16.817.3，无霜期年均 275 天，日照时数年均 1677.1 小时。长沙属湘江水系，水资源丰沛。湘江由南向
7、北纵贯长沙市境约 75 千米，汇入洞庭湖。水资源总量达 808 亿立方米，人均水资源占用量达到 3600 立方米，高于全国人均水资源占有量 2220 立方米。小结：长沙区位优势明显，水资源丰富，项目所在地区位交通便利，资源小结：长沙区位优势明显，水资源丰富，项目所在地区位交通便利，资源禀赋极佳。禀赋极佳。 经济区位经济区位长沙经济区位优势明显。既是内陆通向两广和东部沿海及西南边陲的枢纽地带，又是长江经济带和华南经济圈的结合部，具有与两大经济区域进行密切经贸合作的得天独厚条件。近年来，长沙已成为支撑沿海、沿江开发地区的后方基地和促进内地和西部开发的先导城市，成为省内、西南邻省及粤港地区的资金、产
8、品、技术、信息、人才等生产要素输出的主要聚集地之一，在全国经济战略布局中，发挥着承东启西、联南接北的重要枢纽作用。小结：做为枢纽城市，长沙经济区位极为优越，在市委领导的英明领导下，小结：做为枢纽城市，长沙经济区位极为优越，在市委领导的英明领导下，长沙市经济发展迅猛，投资环境佳。长沙市经济发展迅猛，投资环境佳。深圳市强浩投资有限公司深圳市强浩投资有限公司 9 市场研判市场研判近年来湖南逐步成为中国最著名的旅游省份之一，而作为省会的长沙市更是有着长足的发展。2006 年长沙市接待游客 2660.63 万人次，比上年增长 5.8 %，实现旅游总收入 222.59 亿元，比上年增长 16.4%。接待入
9、境旅游者 40.63万人次，同比增长 59%，创汇 3.08 亿美元，同比增长 52.5%，增幅位居中西部省会城市之首。长沙市是我国历史文化名城，全国优秀旅游城市，即将创建全国最佳娱乐旅游城市。长沙市有着丰富的旅游资源，是著名的山水洲城，是湖南旅游业的龙头。湖南水资源虽然丰富，可是水上旅游项目却依然缺乏。现有的沅陵水上旅游“黄金通道”、苏仙岭风景区、杨梅洲水上公园及郴州东江漂流等项目规模较小，档次不高，配套设施不全，给游客提供的参与性及娱乐性明显不足。长沙市迫切需要一个高端水上旅游产品。小结：长沙旅游市场稳定发展，客流量极大，旅游产品丰富，但水上高端小结：长沙旅游市场稳定发展，客流量极大，旅游
10、产品丰富，但水上高端旅游产品稀缺，本项目将是长沙旅游产品市场的有利补充。旅游产品稀缺，本项目将是长沙旅游产品市场的有利补充。 游艇产业发展趋势游艇产业发展趋势据国际游艇设施委员会（ICOMIA）提供的数据表明，全球发达国家每 171人就拥有一条游艇，挪威、新西兰等地人均拥有游艇高达 81，美国为141。目前世界游艇年消费额高达 400 亿美元。如果加上相关的维修、管理、娱乐等费用，全球每年的游艇经济收入超过 500 亿美元；就游艇销售而言，在目前的世界船舶市场上，仅游艇一项的年销售额与海洋运输船舶一样高达 2000多亿美元，加上游艇配件、水上运动器材，年销售总额高达 3000 多亿美元，甚至超
11、过了商船和远洋发达国家的销售额。中国游艇业尚处于起步阶段，目前只有深圳、广州、上海和青岛、东莞等地建立了游艇俱乐部，但是这也说明了中国游艇业有很大的发展空间。同时我国的陆地旅游资源日渐稀缺，对其开发已到饱和状态，景观水系资源是“旅游资源最后一块蛋糕”，必将成为中国旅游开发的一个新亮点，游艇业也将会发展成为中国极具潜力的新兴产业。深圳市强浩投资有限公司深圳市强浩投资有限公司 10总结总结： ：长长沙市无沙市无论论是从旅游、是从旅游、经济还经济还是区位交通都已是区位交通都已经经是中国当之无愧的是中国当之无愧的一流城市，有着极一流城市，有着极强强的城市美誉度。投的城市美誉度。投资资政策政策稳稳定、旅
12、游市定、旅游市场场繁荣，是旅游开繁荣，是旅游开发发的一方宝地。的一方宝地。经过经过我我们对项们对项目所在地的多次考察及目所在地的多次考察及对长对长沙旅游沙旅游产产品的仔品的仔细对细对比，比，我我们认为们认为本本项项目有着得天独厚的成功条件。政治、目有着得天独厚的成功条件。政治、经济经济、 、环环境大背景的境大背景的稳稳定昌盛定昌盛是本是本项项目成功的基目成功的基础础，中国旅游，中国旅游业业蓬勃蓬勃发发展的展的态势态势是我是我们们成功的保障，成功的保障，长长沙市水沙市水上高端旅游上高端旅游产产品的急切呼品的急切呼唤唤是我是我们们成功的成功的结结果。果。长长沙市旅游沙市旅游产产品丰富，品丰富，历历
13、史底史底蕴蕴深厚，深厚，长长沙市九条精品旅游沙市九条精品旅游线线路中大多以路中大多以观观光、光、历历史游史游线为线为主主线线索，索，长长沙市内缺少高端旅游休沙市内缺少高端旅游休闲产闲产品。品。虽虽然然长长沙市也是全国沙市也是全国著名的休著名的休闲娱乐闲娱乐城市，被誉城市，被誉为为“脚都脚都”，其演，其演艺艺文化、歌文化、歌厅厅文化、酒吧文化、洗浴文文化、酒吧文化、洗浴文化全国化全国闻闻名。但从旅游名。但从旅游产产品构成及休品构成及休闲闲度假模式来看，均无法达到国度假模式来看，均无法达到国际际性休性休闲产闲产品的品的标标准。所以我准。所以我们认为长们认为长沙市高端旅游度假沙市高端旅游度假产产品的
14、建品的建设设是很有必要的，同是很有必要的，同时时水水上高端休上高端休闲闲度假旅游度假旅游产产品更是最佳品更是最佳选择选择，因，因为为水上高端休水上高端休闲闲度假旅游度假旅游产产品不光品不光能填能填补补旅游旅游产产品中的空缺，更能最大化的提升城市品位，提升品中的空缺，更能最大化的提升城市品位，提升长长沙市城市品牌。沙市城市品牌。旅游旅游业产业业产业关关联联度很度很强强， ，对长对长沙国民沙国民经济发经济发展有展有强强大的大的辐辐射和波及作用，可射和波及作用，可以以带动长带动长沙相关沙相关产业产业部部门门的的发发展，展，进进而增而增强强旅游旅游业业在在长长沙市国民沙市国民经济经济中的地位。中的地位
15、。本本项项目建成后会展目建成后会展业业、餐、餐饮业饮业和国和国际赛际赛事都属于事都属于劳动劳动密集型密集型产业产业，将从，将从长长沙本地沙本地招收大量的招收大量的劳动劳动力力经过经过培培训训以后以后进进入服入服务务行行业业，必将提高，必将提高长长沙的沙的劳动劳动就就业业率。也率。也将将为长为长沙市提供沙市提供稳稳定的税源，增加定的税源，增加长长沙市的沙市的营业营业税和所得税。税和所得税。深圳市强浩投资有限公司深圳市强浩投资有限公司 112.规划构想规划构想2.1 总体目标总体目标长沙市高端水上旅游产品旗舰；长沙市高端水上旅游产品旗舰；长沙市高端会议度假中心；长沙市高端会议度假中心；湖南省高端水
16、上休闲度假旅游产品第一品牌；湖南省高端水上休闲度假旅游产品第一品牌；中国乃至亚洲第一流的水上休闲度假产品；中国乃至亚洲第一流的水上休闲度假产品；国家级水上运动训练基地；国家级水上运动训练基地；国际水上赛事举办地之一；国际水上赛事举办地之一；国际水上产品会展中心；国际水上产品会展中心；长沙市旅游新亮点、城市新名片。长沙市旅游新亮点、城市新名片。2.2 市场定位市场定位一级市场：长沙市及周边城市的中高端消费者一级市场：长沙市及周边城市的中高端消费者二级市场：湖南及周边省的高端游客及国际会展业相关参展人员二级市场：湖南及周边省的高端游客及国际会展业相关参展人员三级市场：内地或境外游客及水上运动产品爱
17、好者三级市场：内地或境外游客及水上运动产品爱好者2.3 初步规划构想初步规划构想通过了解长沙傅家洲的资源、市场研判，我们认为本项目未来的立足点应该是高端水上休闲度假产品，即既不是单一的水上运动产品也不是纯粹的游艇俱乐部，而应该是一个集游艇俱乐部、度假酒店、主题餐饮、高尚住宅、会展中心、会议中心、高端度假产品为一体的多元化、复合型高端水上休闲度假旅游产品。本项目起点必须要高，因为我们不光要打造成为一个成功的旅游产品深圳市强浩投资有限公司深圳市强浩投资有限公司 12还要使其成为长沙市对外宣传的一个窗口、一张海报、一座地标。本项目会将“水上”主题做深做足，不仅是项目本身，而且于整个产品配套的主题商店
18、、主题餐厅、主题酒吧、主题会展、主题会议中心均应表达为同一主题，还要体现在转化为共同的主题氛围。必须超越一般人的日常生活，超越一般的主题项目，引导人向自然、环保、欢乐、健康、探险发展；必须通过高科技，高技术，高智力，高附加值的手段，创造前所未有的休闲体验。水上运动是集娱乐性、观赏性、探险性、竞技性于一体的项目。现代水上运动已经成为世界沿海国家和地区最为普及而喜闻乐见的体育活动之一，也是各国人民进行航海文化交流的重要渠道。在这里举办国际性比赛或作为国际重大赛事的分赛点，对于提升长沙国际化城市地位、促进经济发展，有着重要的意义。此外我们还要在此举办大型的国际游艇、帆船水上运动设备展览，这对于普及和
19、提高水上运动、水上运动产品知识和水平、增加旅游亮点有积极的意义；同时可以使本项目在冬季旅游淡季增加新的旅游项目，使本项目旅游具有全年的持续性。项目列表：项目列表：功能类别功能类别区域区域项目项目景观景观 接待接待 餐饮餐饮 休闲休闲 娱乐娱乐 后勤后勤 培训培训 会展会展绿化隔离带公共区域木构滨水栈道水上码头渔人码头俱乐部淡水游泳池会所区停车场会展区会展中心训练基地训练码头专业训练区浅水训练区信息中心培训中心水上培训区水上教学区水下培训区深圳市强浩投资有限公司深圳市强浩投资有限公司 13水上设备 4S 店维修保养区临时码头度假酒店度假区度假配套高尚住宅项目总体布局：项目总体布局：平面图鸟瞰图一
20、深圳市强浩投资有限公司深圳市强浩投资有限公司 14鸟瞰图二鸟瞰图三各项目效果示意图：各项目效果示意图：深圳市强浩投资有限公司深圳市强浩投资有限公司 15会所俱乐部 水上教学区 水上竞赛 水上码头 泳池深圳市强浩投资有限公司深圳市强浩投资有限公司 16豪华游艇 船艇博览会 设备展花园大堂一角 会所接待中心深圳市强浩投资有限公司深圳市强浩投资有限公司 17餐饮区 休闲区深圳市强浩投资有限公司深圳市强浩投资有限公司 18度假别墅高尚住宅深圳市强浩投资有限公司深圳市强浩投资有限公司 19度假地产度假酒店度假别墅深圳市强浩投资有限公司深圳市强浩投资有限公司 20会所餐厅 运动归来 水上倒立 游艇码头 水
21、上栈道深圳市强浩投资有限公司深圳市强浩投资有限公司 21 豪华游艇 深水潜游 水上飞驰 海上搏击深圳市强浩投资有限公司深圳市强浩投资有限公司 223.结论结论本项目是在综合考虑拟建地域的旅游资源特色、市场开拓前景和预期经济效益、社会效益、生态效益的基础上提出的。项目拟建地域旅游资源优势突出，投资环境和经营条件有利，位置选择得当，交通便利，用地宽裕，水、电通过技术措施即可解决，建设条件佳；建设规模较大，配套设施完善，空间布局与功能分区合理，保障措施有力，实施计划目标明确而又具体可行。另外，只要积极促销，加强成本费用控制，善于经营管理，财务收益称佳。该项目的实施对长沙市加快发展特色旅游，培育新的经济增长点意义重大。研究结果表明，从项目的地点、功能、标准和相应的市场需求状况来看，建设本项目是必要的和可行的。
