1、 维多利亚酒店式公寓可行性报告维多利亚酒店式公寓可行性报告 青岛华森置业有限公司 青岛维多利亚广场项目可行性报告 酒店式公寓 第 1 页 共 79 页 第 1 页 共 79 页 维多利亚酒店式公寓可行性报告维多利亚酒店式公寓可行性报告 青岛华森置业有限公司 目 录 一、 全国房产市场分析 （一）近几年房价上涨的主要原因何在？ （二）今年乃至以后几年房价的变化趋势分析 二、 青岛房产市场分析 （一）青岛市房地产回顾 （二）2004 年青岛市房地产市场综述 （三）2005 上半年青岛市房地产各项数据统计分析 （四）青岛现行主要房地产政策 三、 青岛市民购买力分析 （一）市场环境调查总结 （二）商业
2、环境总结 四、 酒店式公寓市场分析 （一）酒店式公寓概念与特征 （二）酒店式公寓的主要类型 （三）酒店式公寓的主要优势 （四）青岛酒店式公寓现状分析 第 2 页 共 79 页 第 2 页 共 79 页 五、 青岛市及周边发展规划分析 （一）青岛城市地位 （二）城市重大节日 （三）城市投资与发展 （四）城市 CBD 规划与发展 （五）中山路商贸旅游区的规划与改造 （六）青岛小港湾改造工程 维多利亚酒店式公寓可行性报告维多利亚酒店式公寓可行性报告 青岛华森置业有限公司 六、 项目运作深入分析 （一） 项目概况 （二） 项目 SWOT 分析 （三） 项目总体规划 （四） 目标客户定位 （五） 项目实
3、施进度计划表 （六） 项目投资回报分析 A、 规划指标 B、 成本核算 C、 销售收入 D、 投资收益 （七） 敏感性分析 七、 结论 第 3 页 共 79 页 第 3 页 共 79 页 维多利亚酒店式公寓可行性报告维多利亚酒店式公寓可行性报告 青岛华森置业有限公司 一、全国房产市场分析 （一）近几年房价上涨的主要原因何在？ 近几年来，在各方面因素的带动下，房地产价格呈现快速上涨、逐年攀升的态势。到 2004 年，全国商品房和商品住宅平均销售价格分别上涨 14.4%和 15.2%，是 1998 年以来的最高水平。房价的快速上涨制约了普通居民居住权益的实现，既影响国民经济的健康发展，也波及到社会
4、的稳定，成为社会各界关注的焦点问题。面对这种形势，国务院连续出台了一系列稳定房价的政策措施。那么，这一轮房价快速上涨的内在原因何在？各项调控措施出台后，房价又将向何处发展？ 导致近几年房价快速上涨的因素是多方面的，有经济快速发展下的合理因素，也有利益驱动下的投机行为；有住房消费观念的影响，也有深层次的制度制约。这些因素的共同作用，最终体现为房地产市场供求关系的过度失衡。 第 4 页 共 79 页 第 4 页 共 79 页 1、 房价快速上涨是房地产市场需求过度旺盛的结果。房价快速上涨是房地产市场需求过度旺盛的结果。 从理论上讲，房价的上涨或下跌，其根本的动因都是由供求关系所决定的。在当前，又主
5、要表现在房地产市场的需求过度旺盛上。 城镇住房商品化改革导致了住房市场有效需求的快速增加。1998 年，国务院下发了关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知 ，实施了积极的税收政策和住房金融政策，鼓励居民住房消费。各地区、各部门认真落实国务院关于进一步深化城镇住房制度改革、加快住房建设的决策部署，尤其是银行推出个人购房按揭贷款业务，有效激发了长期被压抑的购房需求，住房消费有效需求迅速释放，使住房销售市场的合理需求增加；另一方面，从 1999 年下半年起，住房二级市场开始放开，允许房改房上市交易，增加了个人购房的支付能力，使住房需求在短期内急剧增加。另外，随着工业化和城镇化发展、城镇人口
6、增加，大规模城市改造和居民拆迁，使住房销售市场的被动需求也不 维多利亚酒店式公寓可行性报告维多利亚酒店式公寓可行性报告 青岛华森置业有限公司 断增加。2003 年，全国城市房屋拆迁量约为 1.4 亿平方米。在国务院办公厅下发关于控制拆迁规模规范拆迁行为的通知之后，2004 年全国城市房屋拆迁量有所下降，但也达到相当规模。 生活需求和改善需求是刚性的，其变化是有规律可循的。但投资性需求和投机性需求的变化是迅速的，也是房地产市场泡沫产生的基础。而实际上，当前的房地产市场中的投机现象客观存在，在部分地方表现得十分突出。如在长三角部分城市，投机性购房占 20%左右，少数区域个别楼盘甚至占 60%以上。
7、据上海市统计局调查，2003 年底上海投资购房占 16.6%，已经超出了 10%的国际警戒线。 从更深的层次讲，房地产市场需求旺盛，房地产业快速发展还得益于国民经济持续快速健康的发展、人民收入水平的提高。1998 年至 2004 年，我国国内生产总值由 78345 亿元，增长到 2004 年的 136876 亿元，扣除物价因素，年均增长 8.5%；城镇居民人均可支配收入由 5425 元增长到 2004 年的 9422 元，年均增长 8.6%。2004 年底，我国城乡居民人民币储蓄存款余额高达 12 万亿元，客观上也具备了较强的消费能力。而从实际结果看，我国城镇人均住宅居住建筑面积，也由 199
8、8 年的 18.7 平方米，提高到 2004 年的 24 平方米左右，城镇住宅成套率超过 80%。 第 5 页 共 79 页 第 5 页 共 79 页 2、 房价快速上涨是房地产市场供给结构失调的体现。房价快速上涨是房地产市场供给结构失调的体现。 供给结构不合理主要表现在三个方面：一是房地产二级市场发展缓慢，二手房供给短缺；二是房屋租赁市场还不够完善，大多数居民还只能通过买房解决居住问题；三是房地产一级市场中，中低档住房比重偏低，高档商品房比重偏高，住房超前消费现象十分突出。 房地产二级市场是一级市场的延续和有效补充。完善二级市场不仅能够实现存量和增量市场的联动，进一步搞活房地产市场，也能够促
9、进住宅资源的合理使用，满足不同层次居民的购房需求。但由于住宅产权不明晰、中介不成熟、手续繁杂等原因影响，我国的住宅二级市场发展存在着严重的不足。二手房市场没有发展起来，需求都被挤压到了住房一级市场，造成了房价的持续攀升。 维多利亚酒店式公寓可行性报告维多利亚酒店式公寓可行性报告 青岛华森置业有限公司 住宅租赁市场也是住宅市场体系重要的组成部分。流动人口的大量存在，决定了住宅租赁市场的需求旺盛。而我国当前的住宅租赁市场管理极不规范，租金也不合理。租赁市场的低效导致多数居民只能通过购房实现住房需求，无疑导致了房地产一级市场的需求过度旺盛。 房地产一级市场上，面向中低消费阶层的中低档住房比重偏低。导
10、致了需求结构和供给结构的错位，有效供给不足继续扩大。2004 年全国商品住宅施工面积、竣工面积同比分别增长 18.2%和 2.3%，其中经济适用房却分别下降 11%和 26.3%。这造成了真正有居住需要的、占社会人群之大多数的中低收入居民的住房得不到解决，而房地产投资投机市场却大行其道。 第 6 页 共 79 页 第 6 页 共 79 页 3、 信贷资金激增、土地交易价格上涨是促使房价过快上涨的重要动力。信贷资金激增、土地交易价格上涨是促使房价过快上涨的重要动力。 房地产业是一个资金密集性产业，房地产业的发展离不开资金的支持和土地的供应。近几年来，也正是这两个因素直接推动了房地产业的过度繁荣，
11、间接推动了房价的急剧上涨。 从资金的角度看，一是随着房地产金融支持力度的逐年加大，在商业贷款和公积金贷款的双重支持下，市民潜在购买力成为现实购买力，巨大的市场需求快速形成。二是利率过低和投资渠道单一，国内大量储蓄资金以及闲散资金找不到更好的投资渠道时，纷纷流入国内房地产市场。三是人民币升值压力的存在，吸引了大量国际游资。自 2003 年起，由于中国外贸大量顺差，国际上要求人民币升值的压力很大。在人民币升值预期的影响下，大量海外资金进入中国，并大多选择进入国内的楼市。中国人民银行公布的 2004 年上海市金融运行报告表明，2004 年 1 月11 月，境外资金通过各种渠道仅流入上海房地产市场的总
12、额就超过 220 亿元，比 2003 年增长 13.5%。 资金的问题同样表现为房地产市场银行资金的易获得性。资金的背后是银行等金融机构。如果银行资金管理比较严格，不仅可以控制银行自身的风险，也约束了贷款人的行为。但是，大多国内商业银行为了降低不良贷款，放松了对个人住房消费信贷的审查。信贷资金的易获得性不仅导致大量购房条件不足的消费者轻易地进入房地产市场，个人 维多利亚酒店式公寓可行性报告维多利亚酒店式公寓可行性报告 青岛华森置业有限公司 消费信贷快速增长，而且导致了个人住房消费快速膨胀、房地产市场炒作盛行、房价快速上涨等。根据央行中国房地产发展与金融支持报告，中国房地产信贷在整体信贷中的比例
13、由 2000 年的 6%急剧提升到 2003 年的 21%。 从土地的角度看，主要来源于地方政府利益驱动。自从银行管辖权上划以后，来自土地的收入成为地方政府财政的支柱。房价、地价的上涨，有助于地方政府获取更多的收入，房地产膨胀得越大，地方政府的收益就越大。而与此同时，地方政府的成本却是零。正是这种成本和收益的极端不对称性，使地方政府成为推动中国房地产业快速发展的动因。尤其是在实行“经营性土地使用权招标拍卖挂牌出让”政策后，土地价格大幅上涨，部分城市土地价格成数倍增长。据统计，2004 年土地交易价格比上年上涨 10.1%，涨幅比 2003 年高 1.7 个百分点；2005 年一季度，又上涨了
14、7.8%。土地交易价格上涨自然增加了房屋开发成本，推动房屋销售价格上涨。 第 7 页 共 79 页 第 7 页 共 79 页 4、 信息系统不畅进一步加剧了房价的上涨。信息系统不畅进一步加剧了房价的上涨。 目前，我国还没有一个统一、规范、完善的房地产市场信息发布平台，各政府部门相互独立，信息之间互相矛盾的情况时有发生。另一方面，少数开发商与中介机构联手谎报商品房销售进度，发布不实价格信息，恶意哄抬房价；有的开发商囤积土地、囤积房源，人为造成市场紧张，诱发房价短期内非正常上涨。这种虚假信息，严重误导了广大居民的市场预期，造成了部分消费者的恐慌心理。在房价快速上涨的同时，大量居民盲目跟进，加剧了房
15、地产市场的供需矛盾，刺激了房价的进一步抬升。 另外，向广大居民宣扬正确的住房消费观也非常重要。如前几年，由于政府住房信贷政策误导，银行的超低利率及银行资金易获得性，使得国内民众住房需求出现了虚假繁荣，大量没有支付能力的民众纷纷进入房地产市场，导致中国的房地产市场才发展几年就远远超过国外发展几百年的市场。据统计，我国城镇 72%的居民已拥有自己的住房，而发达的市场经济国家个人住房拥有率，法国与德国仅 30%40%，美国仅 68%。 维多利亚酒店式公寓可行性报告维多利亚酒店式公寓可行性报告 青岛华森置业有限公司 （二）今年乃至以后几年房价的变化趋势分析 在国家出台一系列调控措施之后不久，中国人民银
16、行公布的二季度全国城镇储户问卷调查结果表明，炒房者的投机行为受到了遏制，近期有购房意向和为买房而储蓄的居民人数所占比重双双回落。然而，在全国多个城市居民购房意愿下降的同时，北京和广州反而上升了 2.2 和 0.7 个百分点。另据国家统计局提供的数据，2005 年 1-5 月份，房地产开发投资同比增长 24.3%，比 1-4 月份回落了 1.6 个百分点；商品房和住宅平均销售价格分别同比增长 8.9%和 11.3%，比 1-4 月份回落 3.6 和 2.3 个百分点；住宅平均销售价格增长速度比 1-4 月份升高的省份仍有 12 个。 从以上信息可以看出：尽管扣除政策时滞的影响，房地产价格增长速度
17、也只是略有回落，并没有出现大幅度下降的情况，部分地区甚至逆市上扬。那么，在宏观调控的大背景下，我国的房地产价格将向何处发展呢？我们可以从以下三个角度加以分析： 1、从供需趋势看，长期内房价下跌的可能性不大。、从供需趋势看，长期内房价下跌的可能性不大。 如前所述，房地产市场需求分为生活需求、改善需求、投资需求和投机需求。生活需求和改善需求是刚性的，其变化也是有规律可循的。在宏观调控的新形势下，部分消费者预期房价会下跌，可能会等待房价进一步回落而持币待购，但从长期看，这部分需求是客观存在的而且数量巨大，也是必然要释放出来的。而对于投资性需求和投机性需求，在宏观政策的调控下，投资者会更加理性地分析投
18、资收益，短期内这部分需求肯定会大幅度下降。但是，从长期看，在利率、汇率政策不发生大的改变，而投资渠道单一的状况不可能好转的情况下，这部分从楼市中撤出的资金流向何方，今后仍然是一个问题。如果没有更好的投资渠道，这些资金也许还会重新回到楼市中来，在下一波行情中继续推高房价。 第 8 页 共 79 页 第 8 页 共 79 页 供给状况近期内难以有大的改观。长期看，随着我国二手房市场的逐步规范，房地产市场化的进一步发展等因素影响，我国住房市场有效供给将会不断增加。但房地产市场的供给主要来源于房地产开发，在目前房地产开发投资规 维多利亚酒店式公寓可行性报告维多利亚酒店式公寓可行性报告 青岛华森置业有限
19、公司 模依然过大，房价上涨过快的前提下，房地产开发投资进一步加快是不现实的。 因此，从供需双方的发展趋势综合来看，居民住房巨大需求与供给短缺的矛盾近几年内会持续存在。在严格的宏观调控政策下，近期内房地产价格增长速度会有所回落，但回落幅度不会太大；从长期看，房地产价格将呈现持续小幅升高的态势。 2、从房价的构成看，房价下跌的空间不大。、从房价的构成看，房价下跌的空间不大。 房价的构成主要包括土地成本、建安成本和项目经营期间的费用、税金及附加等内容，再加上开发利润。从这几部分分析，房价增长速度会有所减缓，但房价下跌的可能性不大。 A。土地成本持续上涨。土地成本持续上涨。 土地是房地产业生存和发展的
20、必要条件，也是整个商品房成本中的重要组成部分。在国家土地新政策执行后，土地价格上涨迅速，土地供应量已出现了较大幅度减少，而住房需求的快速增长，又进一步加剧了房地产开发土地供需矛盾。从长期来看，由于土地资源的稀缺性、土地供应的有限性及区位的差异性，客观上导致土地供应的相对不足和土地供需不平衡，在一定程度上推动了地价上涨。而拆迁工作的进一步规范也相应增加了拆迁补助费用。另一方面，土地出让金也是当地政府进行配套基础设施的资金来源。因此土地成本将呈逐步升高的趋势。 B。建材价格持续上涨导致建安成本不断提高。建材价格持续上涨导致建安成本不断提高。 近几年来，由于投资的过度旺盛等因素影响导致建材价格的持续
21、上涨。2004 年，全国固定资产投资价格比上年上涨 5.6%。其中，建筑安装工程价格上涨 8.2%、材料费价格上涨 10.7%，建筑用钢材价格上涨 17.4%。建材价格的上涨直接导致了商品房竣工造价的快速上涨，2004 年全国商品房平均竣工造价为每平方米 1402 元，比上年增长 10%。 第 9 页 共 79 页 第 9 页 共 79 页 从整体上看，尽管近期建材价格有所回落，但从长期来看，原材料供应紧张趋势仍将延续。我国电力、煤炭、石油供应紧张的局面仍将持续；铁路运输紧张局面难以得到根本缓解;建材价格仍将维持在高位。另一方面，随着人们需 维多利亚酒店式公寓可行性报告维多利亚酒店式公寓可行性
22、报告 青岛华森置业有限公司 求层次的不断提高，商品房的品质会逐步提高，配套设施和环境也会不断改善，这些都在一定程度上加大了商品房的开发成本。 C。人力成本、项目的期间费用和开发利润都难以明显下降。人力成本、项目的期间费用和开发利润都难以明显下降。 由于工资的刚性特征，房地产开发企业的人力成本将会持续上涨；项目期间的费用多是由政府部门征收的，也都是经过相关部门批准的，这部分成本短期内也不可能下降；而对于企业的开发利润，由于国家采取了加大普通商品住宅和经济适用房建设、整顿规范市场秩序等宏观调控政策，这部分可能会下降一些。但房地产企业作为市场中的法人主体，其着眼点只能以盈利为中心。所以从长期看，这部
23、分成本也不会有太多的下降空间。 3、从房地产市场主体的行为看，房价下跌的动力不足。、从房地产市场主体的行为看，房价下跌的动力不足。 房地产市场的活动主体主要有三个：一是政府部门，包括中央政府和地方政府；二是企业，主要是房地产企业和金融机构，也包括为房地产企业提供原材料的上游企业；三是购房者，主要是居民。从这三个方面的行为动机来看，房地产价格下跌的动力明显不足。 A。政府的行为和动机。政府的行为和动机。 政府是房地产市场的监管者，对房地产市场的稳定发展负有直接的责任；在我国，政府尤其是地方政府同时也是房地产市场的利益参与和分配者。利益的不同导致两者的行为取向略有不同，但不管怎样，在当前的形势下，
24、他们都不希望也不会使房价下跌。 第 10 页 共 79 页 第 10 页 共 79 页 对于地方政府来说，地方政府对土地收益的高度依赖决定了他们不会希望房价的大幅度下跌。地方政府是房地产市场的头号受益者，房地产膨胀得越大，地方政府的收益就越大。这首先表现在土地收入中。根据人大副委员长盛华仁报告的数据，2001 年到 2003 年间，地方政府的土地出让收入为 9100 亿元亿元，而在 1998 年，这个数据不过 67 亿元。土地已经变成地方政府名副其实的第二财政。其次，地方政府的收益也表现在房地产的交易过程中。大多数的交易收费都直接或者间接成为了地方政府的资金。因此，房地产价格上涨不仅可以提高当
25、地 GDP 的数据，而且可以使地方政 维多利亚酒店式公寓可行性报告维多利亚酒店式公寓可行性报告 青岛华森置业有限公司 府得到更多的土地出让金，搞更多的城市建设，使地方官员的升迁机会增加。而与此同时，地方政府却没有付出任何经济上的成本。土地的减少，银行的坏帐，资源的衰竭几乎都与地方政府无关，都不是由地方政府来承担最终责任。正是这种成本和收益的极端不对称性，使地方政府成为推动中国房地产业快速发展的动因。 与地方政府相比，中央政府的处境比较尴尬。一方面，由于房地产业和其他行业的高度关联性，中央政府希望房地产能够发挥其拉动作用，从而保持经济的增长速度。而在另一方面，中央政府不仅要单独承受房地产业过快增
26、长所带来的金融风险、国土资源浪费的成本，也要单独承受房地产所可能带来的诸如财富分配失衡等一系列的隐性成本。而房价下跌，不仅会影响刚刚培育起来的住宅产业发展，从而影响整个国民经济的持续稳定；而且对社会稳定也没有好处，特别对金融安全带来严重威胁。因此，在这次宏观调控中，中央政府一再强调，稳定房价是这次房地产新政的主旨，稳定房价就是稳定房价上涨幅度，而不是房价的下落。 B。银行和房地产开发企业的行为和动机。银行和房地产开发企业的行为和动机。 银行对房地产业的价格影响基本上是中性的，因为银行对开发商的贷款紧缩减少了房地产市场的供应量，而对按揭贷款用户的紧缩减少了房地产市场的需求量。从银行的利益出发，房
27、地产市场价格的大涨和大跌都不符合银行业的利益。但在目前银行信贷资金大多注入房地产市场的状况下，已经隐含着巨大的金融风险，房价下跌不仅会直接影响银行信贷资金的回收，也可能导致整个金融系统的信用危机。 开发商是紧跟地方政府节奏的一个群体，也是对房地产市场价格走势有良好期盼、但没有主导能力的一个群体。但不管怎样，作为商品房市场中的供给者，房地产开发商肯定不希望房价的下跌，而且会在和政府的博弈中选择相应的对策保证自己的利益最大化。从另一个方面看，在宏观调控的大背景下，如果房地产开发商真的有暴利，那么房地产价格至少具有理论上的下跌空间；反之，如果房地产商的盈利空间并不大，那么房价下跌的结果是房地产商停止
28、开发甚至破产，但是低价格的房子依然造不出来。 第 11 页 共 79 页 第 11 页 共 79 页 维多利亚酒店式公寓可行性报告维多利亚酒店式公寓可行性报告 青岛华森置业有限公司 C。居民的两难选择。居民的两难选择。 住房的最终消费者居民，对于房价的涨落处于两难选择之中。对于还没有购房的居民来说，他们肯定希望房价下跌，以实现他们的住房需求；但是对于大部分已经拥有房产的家庭来说，房价的大落对他们肯定没有好处，因为房价大落，他们的资产会缩水。 结结 论：论： 从以上的分析可以看出，近几年，因需求结构和供给结构的错位，投资、投机者信贷资金的易获得性，导致房地产市场炒作盛行，房价快速上涨。今年以来，
29、尽管很多房产新政出台，但政策的着眼点是稳定房价，不是打压房价。故此，近期内，房地产价格会增幅趋缓，部分上涨过快的城市会略有回落。但从长期看，房地产价格走势仍将缓慢上扬，这是因为： 1、 房价大幅下跌不利于整个国民经济的持续稳定发展，不利于维护社会的稳定，与政府初衷相违背；房价大幅下跌不利于整个国民经济的持续稳定发展，不利于维护社会的稳定，与政府初衷相违背； 2、 在整个房地产市场主体中，无论是政府、开发商、信贷银行，还是大多数购房者都不希望房价下跌过多。在整个房地产市场主体中，无论是政府、开发商、信贷银行，还是大多数购房者都不希望房价下跌过多。 3、 银行对信贷的严格控制，二手房转让交易税的出
30、台，使投机、投资客户大量减少，房价上扬的动力明显不足；银行对信贷的严格控制，二手房转让交易税的出台，使投机、投资客户大量减少，房价上扬的动力明显不足； 4、 土地成本不断上涨、建安成本不断提高、人力成本、项目的期间费用等居高不下，又导致房价难有下跌空间。土地成本不断上涨、建安成本不断提高、人力成本、项目的期间费用等居高不下，又导致房价难有下跌空间。 随着政府的不断调节，消费者购买力的进一步增强，房价将基本上和居民的收入水平相适应，并最终保持相对稳定。 第 12 页 共 79 页 第 12 页 共 79 页 维多利亚酒店式公寓可行性报告维多利亚酒店式公寓可行性报告 青岛华森置业有限公司 二、青岛
31、房地产市场分析 （一）青岛市房地产回顾 1、青岛市商品房屋竣工面积调查、青岛市商品房屋竣工面积调查 20002004 年商品房屋竣工面积走势图年商品房屋竣工面积走势图 单位： （万平米） 2、青岛市商品房屋销售面积调查、青岛市商品房屋销售面积调查 20002004 年商品房屋销售面积走势图年商品房屋销售面积走势图 单位： （万平米） 第 13 页 共 79 页 第 13 页 共 79 页 351.7523.8522.7537.863701002003004005006007002000年2001年2002年2003年2004年300.7406.4429.1453.250201002003004
32、005006002000年2001年2002年2003年2004年 维多利亚酒店式公寓可行性报告维多利亚酒店式公寓可行性报告 青岛华森置业有限公司 3、青岛市商品房屋销售走势情况调查、青岛市商品房屋销售走势情况调查 20002004 年商品房屋销售额走势图年商品房屋销售额走势图 单位： （亿元） 55.777.83105.24106.51153.10501001502002000年2001年2002年2003年2004年 4、青岛市商品房屋平均销售价格调查、青岛市商品房屋平均销售价格调查 20002004 年商品房屋平均销售价格走势图年商品房屋平均销售价格走势图 单位： （元/平米） （以上图
33、表数据来源于青岛市统计年鉴）（以上图表数据来源于青岛市统计年鉴） 1301.81536.91626.42081.52397.80500 第 14 页 共 79 页 第 14 页 共 79 页 100015002000250030002000年2001年2002年2003年2004年 维多利亚酒店式公寓可行性报告维多利亚酒店式公寓可行性报告 青岛华森置业有限公司 小 结： 1）房屋施工面积快步扩张，新工开面积增速放缓。）房屋施工面积快步扩张，新工开面积增速放缓。 2004 年青岛市房地产开发受有关土地政策的影响和良好的市场预期，前八月房地产企业加大存量土地开发的力度，新开工项目一度大量增加。加之
34、上年结转较多，房屋施工面积快步扩张，导致在建房屋盘子很大。八月份之后，各房地产企业在国家宏观调控政策的影响下，为化解风险加大了在建工程的投入，新开工项目逐步减少，增幅回落，走势趋缓。全年房屋施工面积达 2101.2 万平方米,增长 20.2%,其中住宅施工面积 1689.7 万平方米,增长 19.3%。全年各类房屋新开工面积 940.8 万平方米,同比仅增长 2.6%。 2）竣工房屋明显增多，办公楼可供房源涨幅快。）竣工房屋明显增多，办公楼可供房源涨幅快。 2004 年青岛市房屋开发步入“收获期”，竣工房屋明显增多，全年累计竣工各类房屋 637 万平方米，增长 18.1%，快于上年同期 15.
35、3 个百分点， 其中:住宅竣工 504 万平方米,增长 11.2%； 办公楼竣工面积达 20.3 万平方米,增长 172.2%；商业营业用房竣工 58.9 万平方米,下降 2.3%。 3）投资完成情况）投资完成情况 第 15 页 共 79 页 第 15 页 共 79 页 2004 年，青岛市房地产开发完成投资 189.24 亿元，比 2003 年同期增长 26。其中商品住宅完成投资 143.94 亿元，同比增长 39。办公、写字楼完成投资 5.95 亿元，同比下降 28；商业用房完成投资 14.6 亿元，同比下降 8.6。别墅、高档公寓完成投资 17 亿元，同比增长 9.4；经济适用住房完成投
36、资 13.88 亿元，同比增长 93。 维多利亚酒店式公寓可行性报告维多利亚酒店式公寓可行性报告 青岛华森置业有限公司 4）房价持续走高。）房价持续走高。 2004 年青岛市房屋价格指数比上年增长 15.2%，商品房平均销售价格达到 2397.8 元/平米。而我市 2004 年城镇居民人均可支配收入 11088 元，比上年增长 10.1%，低于房价指数涨幅 3.8 个百分点。从市场房屋售价看，目前市南区新近开盘的宁夏路附近的几处楼价已达到 7600 元/平方米以上；市北区辽宁路新开的楼盘也直逼 6000 元/平方米以上；地处李沧的经济适用住房楼价也攀升至 3500 元/平方米。市区居民受收入所
37、限，虽然有比较高的购房热情，但在房价与地段的选择中出现两难的局面，甚至会出现因经济适用房等中低档房屋价格的“高位”而买不起房子现象。 5）住房制度改革和金融政策的扶持，激活了居民购房热情）住房制度改革和金融政策的扶持，激活了居民购房热情 随着住房制度改革的深化和居民住房商品化意识的增强，商品房市场应用而生，且不断规范、发展。2004 年全市商品房销售额 153.1 亿元，相当于 2000 年的 3 倍。推动房地产升温的因素中，居民收入增加是前提，但金融政策的扶持更是功不可抹，银行系统开辟按揭贷款购房业务又使得一大批经济实力暂且受限的普通家庭圆了购房梦。个人购房已成为商品房消费市场的主体，而个人
38、消费贷款已在个人购房中唱起的“主角”。 6）房地产投资快速增长，民营经济成为开发的主体。）房地产投资快速增长，民营经济成为开发的主体。 第 16 页 共 79 页 第 16 页 共 79 页 2004 年全市房地产开发投资规模继续放量增加，呈现快速增长势头，全年完成投资 162.7 亿元，同比增长 27.3%,分别比 2002 年、2003 年房地产投资增幅提高 15.3 个百分点和 4 个百分点。随着房地产改制企业的增多，我市房地产开发投资中国有企业投资继续回落，非国有企业投资强势增加，民营经济成为全市房地产开发中最具活力的代表。全年国有企业投资 10.5 亿元，增长 18.6%，占 6.5
39、%，比去年回落 0.4 个百分点；非国有投资完成 152 亿元，增长 28.8%， 维多利亚酒店式公寓可行性报告维多利亚酒店式公寓可行性报告 青岛华森置业有限公司 占 93.5%，其中：民营企业完成 140.9 亿元，增长 31.8%，高于全市房地产投资增速 4.5 个百分点，占非国有投资的比重达 94.7。 （二）2004 年青岛市房地产市场综述 从市房地产开发管理局得到的关于 2004 年度房地产开发统计的数据显示，我们可以看出，随着城市核心竞争力的进一步提高，经济持续稳定增长，城镇居民收入增加，在诸多利好因素和相关政策的影响和推动下，我市房地产开发投资持续升温，呈现出良性发展态势，基本形
40、成投资、开发、销售的良性循环。房地产开发对于提升城市综合竞争力，提高城市居民的居住水平，改善人居环境，拉动城市经济增长方面发挥了重要作用。 1、 房地产投资开发完成情况房地产投资开发完成情况 1） 房地产投资完成情况房地产投资完成情况 2004 年，我市房地产开发完成投资 189.24 亿元， 比 2003 年同期增长 26。其中商品住宅完成投 资 143.94 亿元，同比增长 39。办公、写字楼 完成投资 5.95 亿元，同比下降 28；商业用房 完成投资 14.6 亿元，同比下降 8.6。别墅、高 档公寓完成投资 17 亿元，同比增长 9.4；经济 适用住房完成投资 13.88 亿元，同比
41、增长 93。 第 17 页 共 79 页 第 17 页 共 79 页 房地产开发投资完成情况 房地产开发投资完成情况 单位：亿元单位：亿元24.8商品用房14.6经济适用房13.88住宅143.94别墅、高档公寓17办公楼5.95住宅别墅、高档公寓经济适用房办公楼商品用房其他 维多利亚酒店式公寓可行性报告维多利亚酒店式公寓可行性报告 青岛华森置业有限公司 2）房地产投资资金来源情况）房地产投资资金来源情况 2004 年到位资金 265 亿元比去年同期增长 32.5。 其中银行贷款资金 69.4 亿元，同比增长 36；企 业自筹资金 91 亿元。同比增长 60；定金及预收 款 85 亿元同比增长
42、 9。 商品房供求与结构情况商品房供求与结构情况 1） 施工和开工面积施工和开工面积 2004 年，全市商品房屋施工面积 1969 万平方米， 比去年同期增长 22；其中商品住宅 1579 万平 方米，同比增长 25。 2004 年商品房新开工 831 万平方米比去年同期增长 5.3； 其中住宅开工面积 679 万平方米，同比增长 4。 第 18 页 共 79 页 第 18 页 共 79 页 房地产投资资金来源情况 单位：亿元企业自筹资金91银行贷款资金69.4定金及预收款85银行贷款资金企业自筹资金定金及预收款施工面积按用途分情况表 单位：万平方米办公楼77别墅、高档公寓155住宅1579经
43、济适用房171商业营业用房14.6其他139住宅别墅、高档公寓经济适用房办公楼商业营业用房其他 维多利亚酒店式公寓可行性报告维多利亚酒店式公寓可行性报告 青岛华森置业有限公司 2）竣工和销售面积）竣工和销售面积 2004 年，全市商品房竣工面积 637 万平方米，同 比增长 13；其中商品住宅竣工面积 521 万平方 米，同比增长 15。全市商品房屋实际销售面积 502 万平方米，与去年同期持平；其中住宅销售面 积 456 万平方米，同比增长 5.3。从区域分布情 况看，市内四区竣工房屋面积 176.94 万平方米， 占全市的 27.8。除去娄山后、湖岛村改造和错 埠岭三小区等拆迁还建和统建代
44、建房屋竣工面积 68.87 万平方米，可用于销售的竣工房星面积 108.07 万平方米；实际销售房屋面积 119.16 万平方米。全市商品房空置面积 88.39 万平方米，同比下降 5.3。 第 19 页 共 79 页 第 19 页 共 79 页 445923518042587574455135020406080市南区市北区四方区李沧区黄岛区崂山区城阳区胶州市即墨市平度市胶南市莱西市竣工面积按区域分情况竣工面积按区域分情况单位：万平方米竣工面积按用途分情况表竣工面积按用途分情况表 单位：万平方米别墅、高档公寓, 38经济适用房, 53办公楼, 21商业营业用房, 41其他, 54住宅, 521
45、住宅别墅、高档公寓经济适用房办公楼商业营业用房其他 维多利亚酒店式公寓可行性报告维多利亚酒店式公寓可行性报告 青岛华森置业有限公司 3）商品房价格情况分析）商品房价格情况分析 实际销售面积 实际销售面积 单位:万平方米4563026102610住宅别墅、高档公寓经济适用房办公楼商业营业用房其他2004 年，全市商品房屋销售平均价格为 2845 元/平方米， 比去年同期增长 11。其中，商品住宅销售平均价格为 2717 元平方米，同比增长 15。 从区域情况看，市内四区商品房 2004 年预售平均价格为 5127 元平方米。商品住宅预售平均价格为 4979 元平方米， 其中，市南、市北、四方、李
46、沧区商品住宅预售平均价格依次 为 5996、4845、4283、3198 元平方米。市内四区商品房实际 销售平均价格为 4384 元平方米，同比增长 11；其中，市南、市北、四方、李沧区商品房销售平均价格依次为 5649、4652、3733、2930 元平方米。崂山区、黄岛区、城阳区的商品房销售平均价格依次为 5548、3466、2618 元平方米。胶南、胶州、即墨、平度、莱西五市的商品房销售平均价格依次为 1644、1329、1959、1306、1147 元平方米。 2001 年年-2004 位：元 年商品房销售平均价格走势图年商品房销售平均价格走势图 单458434665548261815
47、2919591506 164411470100020003000400050006000市内四区黄岛区崂山区城阳区胶州市即墨市平度市胶南市莱西市商品房实际销售平均价格商品房实际销售平均价格单位：元 第 20 页 共 79 页 第 20 页 共 79 页 维多利亚酒店式公寓可行性报告维多利亚酒店式公寓可行性报告 青岛华森置业有限公司 2001 年年-2004 年商品房销售平均价格走势图年商品房销售平均价格走势图 单位：元 （三）2005 上半年青岛市房地产各项数据统计分析 市统计局发布了上半年我市房地产各项数据权威统计分析，一连串的数字说明，青岛房地产市场总体情况向好，各项目体验到的售楼速度减缓
48、既是房地产新政调控的结果，也是市场趋向稳定发展的表现。更是青岛楼市回归理性的契机。 房地产开发投资增速趋缓房地产开发投资增速趋缓 上半年，我市认真贯彻国家、省以稳定“房价”为主要内容的房地产市场一系列调控政策，效果明显。全市房地产开发投资增幅逐月以较大幅度回落；房屋销售价格上涨趋缓；商品住宅供需基本平衡；房地产开发投资高速增长的势头和房价急剧上涨的局面得到有效遏制。 第 21 页 共 79 页 第 21 页 共 79 页 2001 年年-2004 年商品房销售平均价格走势图年商品房销售平均价格走势图 单位：元 284525632229208005001000150020002500300020
49、01年2002年2003年2004年走势图 维多利亚酒店式公寓可行性报告维多利亚酒店式公寓可行性报告 青岛华森置业有限公司 开发投资增长趋缓开发投资增长趋缓 受宏观调控政策的影响，上半年我市房地产开发投资增幅逐月回落，增势趋缓。上半年，完成开发投资 91.3 亿元，比上年同期增长 55.8，增幅在五月比四月回落 16.9 个百分点的基础上，又回落 23 个百分点。从房屋用途看，办公楼投资增长最快，完成投资 8.1 亿元，同比增长 3 倍，占全部投资的 8.8；其次是其他投资完成 14.9 亿元，同比增长 2 倍，占全部投资的 16.3，商业营业用房、住宅分别完成投资 7.3 亿元、61 亿元，
50、同比增长为 31.6、30.5，占全部投资的 8和 66.8。从投资额和所占比重中可以看出，住宅投资仍是房地产投资的主体，但所占比重比去年同期下降 12.9 个百分点。 土建投入占“半壁江山”土建投入占“半壁江山” 上半年，从房地产开发投资构成看，我市房地产企业用于土建的投入为 49.4 亿元，增长 20.5，低于全市投资增速 35.3个百分点，占全部投资的 54.2，比去年同期下降 15.7 个百分点；安装工程投入 5.5 亿元，增长 51.1，占全部投资额的 6； 设备工器具购置投入 0.9 亿元， 增长 80.9； 其他费用投入 35.4 亿元， 增长 164.1， 高于全市房地产开发投
