1、 “” I 目录目录 总则总则 . 1 1 （一）指导思想 . 1 （二）规划依据 . 1 （三）规划定位 . 2 （四）规划原则 . 2 （五）更新方式 . 3 （六）规划范围 . 3 （七）规划期限 . 3 第一章第一章 总结回顾总结回顾“十三五十三五”时期城市更新成就与问题时期城市更新成就与问题 . 4 4 一、回顾一、回顾“十三五十三五”时期城市更新成效时期城市更新成效 . 4 4 （一）内涵丰富的更新实践行动逐渐展开 . 4 （二）灵活多样的更新实施模式不断创新 . 6 （三）面向实施的更新政策体系逐步构建 . 7 （四）良性互动的社会治理格局不断完善 . 8 二、总结二、总结“十三
2、五十三五”时期城市更新问题时期城市更新问题 . 9 9 （一）更新工作缺乏统筹，规划引领有待加强 . 9 （二）实施层面痛点突出，政策支撑有待完善 . 9 （三）社会资本积极性弱，激励机制有待探索 . 9 （四）共治格局尚未形成，协同机制有待构建 . 10 三、贯彻新发展理念的城市更新要求三、贯彻新发展理念的城市更新要求 . 1010 （一）机遇前所未有，助推城市转型发展 . 10 （二）挑战依然艰巨，指明创新重点难点 . 12 II 第二章第二章 坚持规划引领，明确更新目标方向坚持规划引领，明确更新目标方向 . 1414 一、推动高质量发展，确立更新目标一、推动高质量发展，确立更新目标 .
3、1414 （一）保障首都功能，服务“四个中心”建设 . 14 （二）着力扩大内需，激发城市经济活力 . 15 （三）聚焦“七有”“五性”，切实改善民生福祉 . 15 （四）加强生态保护，实现绿色低碳发展 . 15 （五）弘扬历史文化，推进文化传承复兴 . 16 （六）提升治理能力，促进社会共享发展 . 16 二、着眼可持续提升，谋划更新策略二、着眼可持续提升，谋划更新策略 . 1616 （一）塑造大国首都风范，提升政务环境品质 . 16 （二）科学配置资源要素，引领城市功能优化 . 17 （三）盘活提升存量资源，促进产业转型升级 . 17 （四）精准补足街区短板，提升人居环境品质 . 17 （
4、五）倡导智慧低碳更新，实现绿色生态发展 . 18 （六）加强遗产保护利用，引领文化传承复兴 . 18 （七）强化城市风貌管控，凸显首都城市特色 . 19 （八）建立城市安全体系，提高城市运行韧性 . 19 （九）完善市场参与机制，实现多方利益共赢 . 19 （十）创新城市治理模式，促进智慧精细发展 . 19 三、强化分圈层引导，明确更新方向三、强化分圈层引导，明确更新方向 . 2020 （一）“一核”强调保护更新，实现人居环境和谐共融 . 20 （二）“一主”突出减量提质，推进功能完善品质提升 . 20 （三）“一副”承接功能疏解，塑造城市建设特色标杆 . 21 （四）“两轴”优化首都功能，提
5、升国际城市文化形象 . 21 （五）“多点”全面承接疏解，推动平原新城发展建设 . 22 （六）“一区”探索绿色发展，优化涵养地区生态环境 . 22 第三章第三章 以人民为中心，确定更新空间体系以人民为中心，确定更新空间体系 . 2323 III 一、强化系统承载，全面提升保障能力一、强化系统承载，全面提升保障能力 . 2323 （一）提高住房供给能力，满足多层次住房需求 . 23 （二）丰富设施服务供给，提高设施配置适应性 . 24 （三）提升交通治理水平，打造高品质出行环境 . 25 （四）完善市政供给体系，提升可持续支撑能力 . 27 （五）增强安全保障能力，实现平战灾功能统筹 . 29
6、 二、立足民生保障，缔造宜居生活空间二、立足民生保障，缔造宜居生活空间 . 3030 （一）坚持文化传承，多渠道推动老城平房区改善 . 30 （二）共建幸福家园，全面推进老旧小区更新改造 . 30 （三）保障基本条件，全方位推动城镇棚户区攻坚 . 32 三、助力经济发展，创造高效生产空间三、助力经济发展，创造高效生产空间 . 3232 （一）产业提级、数字拓展，推进老旧楼宇升级转型 . 33 （二）国际视野、消费引领，推进商圈商场提质增效 . 34 （三）“两区”引领、创新探索，推动产业园区更新提质 . 35 （四）创新赋能、活力复兴，推动老旧厂房改造利用 . 36 四、聚焦环境治理，塑造活力
7、公共空间四、聚焦环境治理，塑造活力公共空间 . 3737 （一）线轴统领、块点激活，提升城市公共空间品质 . 37 （二）优化设计、协调风貌，改善城市特色景观环境 . 39 （三）改善环境、提升品质，优化城市蓝绿空间格局 . 40 第四章第四章 突出街区统筹，建立更新方法体系突出街区统筹，建立更新方法体系 . 4242 一、探索创新更新方法和路径一、探索创新更新方法和路径 . 4242 （一）体检评估找问题，存量梳理寻资源 . 42 （二）多元协商问需求，调查访谈明愿景 . 43 （三）整体策划配政策，精准优化定策略 . 43 （四）制定计划推行动，有序保障促实施 . 44 二、探索提出更新体
8、系和要求二、探索提出更新体系和要求 . 4545 IV （一）按需编制更新街区控规，提出规划引导要求 . 45 （二）加快厘清更新建设方式，推进审批项目落地 . 46 第五章第五章 加强多元共治，强化更新组织体系加强多元共治，强化更新组织体系 . 4848 一、政府引导，构建以点带面撬动模式一、政府引导，构建以点带面撬动模式 . 4848 （一）以空间环境整治为触媒，撬动社会资本参与更新 . 48 （二）以轨道站城融合为抓手，带动存量资源提质增效 . 49 （三）以重大项目建设为龙头，统筹周边地区城市更新 . 49 二、市场主体，畅通企业多方参与渠道二、市场主体，畅通企业多方参与渠道 . 50
9、50 （一）多种形式盘活国有资产，发挥国企带动作用 . 50 （二）畅通多种渠道更新路径，激活市场主体活力 . 51 三、居民参与，培育基层共同缔造精神三、居民参与，培育基层共同缔造精神 . 5252 （一）党建引领基层治理，政府引导社会共建 . 52 （二）居民自愿有序推进，群众工作贯穿始终 . 53 四、社会支持，搭建专家组织智库平台四、社会支持，搭建专家组织智库平台 . 5353 （一）搭建专家组织平台共谋发展 . 53 （二）培育社会机构增强社会韧性 . 54 第六章第六章 创新政策机制，构建更新动力体系创新政策机制，构建更新动力体系 . 5555 一、聚焦瓶颈痛点，构建更新动力机制一
10、、聚焦瓶颈痛点，构建更新动力机制 . 5555 （一）构建城市更新政策体系，完善配套规范 . 55 （二）强化规划土地政策供给，指导更新方向 . 56 （三）推进建设管理政策优化，推动项目实施 . 57 （四）加强金融财税政策创新，激活多方力量 . 57 二、明确职责分工，建立部门协调机制二、明确职责分工，建立部门协调机制 . 5959 （一）加强党的领导，建立更新工作机制 . 59 （二）加强部门协同联动，保障项目推进 . 59 （三）发挥基层组织作用，统筹专业力量 . 60 V 三、立足实施评价，完善动态评估机制三、立足实施评价，完善动态评估机制 . 6060 （一）构建实施评价体系，定期
11、监测评估 . 61 （二）重视社会效益评估，拓展评价维度 . 61 （三）健全准入退出机制，加强动态监管 . 62 （四）建立数据监测平台，夯实工作基础 . 62 第七章第七章 推进规划实施，明确近期工作重点推进规划实施，明确近期工作重点 . 6464 （一）落实总规要求，聚焦更新重点区域 . 64 （二）对接行动计划，推进更新项目实施 . 64 （三）立足改革创新，明确更新具体任务 . 67 附图附图 . 6969 1 总则 （一）指导思想（一）指导思想 坚持以习近平新时代中国特色社会主义思想为指导， 全面贯彻党的十九大和十九届历次全会精神， 深入贯彻习近平总书记对北京一系列重要讲话精神，坚
12、持以人民为中心，完整、准确、全面贯彻新发展理念， 以 北京城市总体规划 （2016 年2035 年） 为统领， 落实北京市国民经济和社会发展第十四个五年规划和二三五年远景目标的建议，通过城市更新推动城市高质量发展、融入新发展格局、转变城市开发建设方式和经济增长方式，满足人民群众对美好生活的需要。 北京的城市更新是千年古都的城市更新， 是落实新时代首都城市战略定位的城市更新，是减量背景下的城市更新，是满足人民群众对美好生活需要的城市更新。立足北京特色，统筹推进城市更新行动，进一步完善城市功能、激发城市活力、改善人居环境、推进绿色低碳、传承历史文化，促进经济社会可持续发展，努力建设国际一流的和谐宜
13、居之都。 （二）规划依据（二）规划依据 中华人民共和国城乡规划法 中华人民共和国土地管理法 北京市城乡规划条例 北京城市总体规划（2016 年2035 年） 首都功能核心区控制性详细规划（街区层面） （2018 年 2 2035 年） 北京城市副中心控制性详细规划（街区层面） （2016 年2035 年） 北京市各分区规划（国土空间规划） （2017 年2035 年） 北京市国民经济和社会发展第十四个五年规划和二三五年远景目标纲要 北京市人民政府关于印发的通知 北京市人民政府关于实施城市更新行动的指导意见 （三）（三）规划规划定位定位 北京市城市更新专项规划（北京市“十四五”时期城市更新规划）
14、 是北京市国土空间规划体系、 “十四五”发展规划体系中的重要规划，是北京市深化改革、落实中央巡视整改的重要任务。在“总体规划专项规划街区控规行动计划”的工作体系中，专项规划向上是落实总体规划的重要手段，向下是指导街区控规编制和城市更新行动计划的重要依据。 城市更新的目标与策略应立足首都城市战略定位， 着眼新的历史时期发展的新要求、新期待，有序引导各区开展城市更新工作，增强可持续发展能力。 （四四）规划规划原则原则 规划遵循“规划引领，街区统筹；总量管控，建筑为主；功能完善，提质增效；民生改善，品质提升；政府引导，多元参与”的原则。 3 （五）更新方式（五）更新方式 城市更新主要是指对城市建成区
15、（规划基本实现地区）城市空间形态和城市功能的持续完善和优化调整，严控大拆大建，严守安全底线， 严格生态保护， 是小规模、 渐进式、 可持续的更新。 规划聚焦基础设施类系统保障，强调承载力提升与系统支撑；聚焦危旧楼房和简易楼，强调解危排险与民生保障。通过街区统筹，以块统条，以条带块，一是实现公共服务、交通、市政、安全等设施更新改造，提升城市承载力，破解“大城市病” ；二是实现平房院落、老旧小区、危旧楼房和简易楼等居住类更新改造，保障居住安全、改善环境品质；三是实现老旧楼宇与传统商圈、低效产业园区与老旧厂房“腾笼换鸟”等产业类更新改造，推动产业升级、激发经济活力。 （六）规划范围（六）规划范围 本
16、次规划范围为北京市行政区域，以首都功能核心区、中心城区、 北京城市副中心、 平原新城及地区、 生态涵养区新城为主。 （七）规划期限（七）规划期限 本次规划期限为 2021 年至 2025 年，远景展望到 2035 年。 4 第一章 总结回顾“十三五”时期城市更新成就与问题 “十三五”时期，党中央、国务院相继批复了北京城市总体规划（2016 年2035 年） （以下简称总体规划 ） 、 北京城市副中心控制性详细规划（街区层面） （2016 年2035 年） （以下简称 副中心控规 ） 与 首都功能核心区控制性详细规划 （街区层面） （2018 年2035 年） （以下简称核心区控规 ） ，构建了
17、北京规划的“四梁八柱”，确立了“控增量、促减量、优存量”的城市更新方向，为高质量发展、高水平治理作出了高位指引。北京的城市发展从集聚资源求增长向疏解功能谋发展转变， 城市更新工作迈向聚焦基层、聚焦政策、聚焦实施的新阶段，不断取得新成就、开拓新局面。 一、回顾一、回顾“十三五十三五”时期城市更新成效时期城市更新成效 （一）内涵丰富的更新实践行（一）内涵丰富的更新实践行动逐渐展开动逐渐展开 “十三五”时期，北京着力促进要素优化配置，推进供给侧结构性改革，盘活存量建设用地，推动城市发展方式向质量型、内涵型转变，城市更新在促进历史文化名城保护、推动经济发展方式转型、保障“七有” “五性” 、促进社会和
18、谐发展等方面的重要作用不断凸显。 1.立足老城保护，推动立足老城保护，推动“保护性更新保护性更新” 落实老城不能再拆了的要求， 创新保护性修缮、 恢复性修建、申请式退租等实施方式， 探索历史文化街区和成片传统平房区的有机更新。坚持“一院一策”和“一户一设计”，在南锣鼓巷、砖塔 5 胡同等地区开展改造试点。探索东城区雨儿胡同的“共生院”模式，通过建筑共生、居民共生、文化共生，留住胡同四合院的格局肌理，留住原住民、老街坊，延续老城的生活方式、社区网络和历史文脉。推广西城区菜西片区的“公房经营管理权”模式，为平房院落的改造提供新思路， 为中轴线申遗、 历史文化街区保护、重点文物腾退、街巷环境整治注入
19、新活力和新动能。创新大栅栏杨梅竹斜街保护性修缮模式，按照“政府引导、市场运作、公众参与”的运作机制和“小范围、渐进式、分类分片推进”的实施策略，促进多元主体共建、共生的社区建设与可持续发展，促进历史街区系统性有机更新。 2.立足城市发展，推动立足城市发展，推动“功能性更新功能性更新” 坚持疏解非首都功能，拆除违法建设，促进产业新旧动能转换和城市空间布局结构调整，全市积极开展传统商圈改造提升、老旧厂房转型文化空间等更新改造。以新首钢园区为代表，充分挖掘工业遗存的历史文化和时代价值，引导高端要素落地，实现功能重组和结构优化的同时，植入冬奥元素和文化功能，为市民创造新的城市活力空间，以重大赛会带动区
20、域的整体更新。 3.立足以民为本，推动立足以民为本，推动“保障性更新保障性更新” 围绕存量资源，见缝插针补齐民生设施短板，实施城市生态修复和功能完善工程，提升人居环境质量。全面推进老旧小区改造，加快建设安全健康、设施完善、管理有序的完整社区。“十三五”时期以“六治七补三规范”为重点， 实施 2000 万平方米老旧小区综合整治，完成城镇棚户区改造约 21 万户，惠及群众约 80万人。 6 4.立足城市治理，推动立足城市治理，推动“社会性更新社会性更新” 各区和属地街道充分发挥责任规划师桥梁纽带作用， 深入社区开展需求调查，形成居民急需的服务“菜单”，引入社会资本等市场力量参与城市更新，打通规划、
21、设计、施工、物业管理全流程路径，改造闲置低效空间。开展“小空间大生活”活动，聚焦影响居民生活的“急难愁盼”问题，通过居民、属地政府、责任规划师、责任建筑师、社会团体等各方力量共同参与更新改造，将社区闲置空间打造成为环境品质佳、无障碍设施完善、使用功能合理的公共空间，改造后的百子湾“井点”、双清路街区工作站等小微空间深受百姓欢迎。 京张铁路遗址公园改造连通原 9 公里铁路沿线畸零边角地，把割裂城市的“灰色地带”转变为市民喜爱的“绿色空间”。 （二）灵活多样的更新实施模式不断创新（二）灵活多样的更新实施模式不断创新 “十三五”时期， 聚焦历史遗产与风貌保护、 非首都功能疏解、治理“大城市病”和规划
22、实施中的问题，以减量提质增效为核心，各区因地制宜积极探索各具特色的更新实施模式。 探索形成一系列历史文化街区的保护更新模式。 坚持保护与发展并重，以民生改善为根本目标，以风貌保护为直接目标，以中轴线申遗保护综合整治、长安街沿线环境改善为统领，开展历史文化街区及成片传统平房区、老旧小区、简易楼、老旧楼宇等方面的更新探索，通过申请式退租改善居民居住条件，通过多主体共建提升社会治理水平，通过共生院模式融合提升城市活力，促进历史文化街区保护、活化与复兴。 积极探索老旧小区改造微利可持续模式，积累了“投资建 7 设运营物业”全生命周期的经验。朝阳区劲松北社区引入社会力量推进老旧小区综合改造的有机更新模式
23、，通过居民付费、政府补贴、存量空间盘活利用等多种渠道，实现一定期限内投资回报平衡，总结形成了“劲松模式” 。石景山区老山东里北社区探索“先尝后买”和“持续更新”的更新模式，将老旧小区改造与物业精细化管理紧密结合，总结形成了“首开经验”。 坚持保护与利用并重，创新工业遗存更新的多种模式。西城区天宁 1 号通过高效活动运营激活园区活力。 朝阳区 798 园区积极探索艺术家自发聚集与政府管理服务等多种业态复合的更新。751 园区通过产权方与专业机构合作打造国际文化交流平台。张家湾镇工业厂区通过区级平台公司以股权合作的方式实现多主体共同开发运营存量资产。 形成以功能业态升级和公共空间改造提升等方式带动
24、楼宇商圈区域整体更新的模式。王府井商业区更新提升着力推进“一店一策”精细化改造。西城区新动力金融科技中心创新服务营造智慧场景，导入优质产业形成自我造血机制。新街高和老旧楼宇以产业发展基金方式引入社会资本参与城市更新，优化服务内容，打造新型办公空间，完善社区配套。望京小街和丽都商圈改造创新街区统筹政企协同的实施方式， 通过政府前期投入改善公共空间环境，逐步吸引社会资本参与带动周边地区自主更新。 （三）面向实施的更新政策体系逐步构建（三）面向实施的更新政策体系逐步构建 “十三五”时期，通过一系列城市更新政策文件，初步构建了城市更新政策体系，明确了更新的方向、目标和实施路径。在棚户区改造、老旧厂房保
25、护利用、街区商业生态配置指标、老旧 8 小区综合整治、地下空间利用等方面出台了相关指导意见，在设施配套、加装电梯、管线改造、物业管理、优化审批等方面出台了相关配套政策。 （四）良性互动的社会治理格局不断完善（四）良性互动的社会治理格局不断完善 北京城市更新从物质空间领域不断向社会治理纵深拓展， 紧密结合街道乡镇工作，整合社会各界力量，积极践行群众路线，通过文化引领逐步建构广泛参与的更新治理新格局。例如，白塔寺街区会客厅探索多主体共建途径，统筹政府、市场、社会多主体结合疏解腾退补充公共服务设施短板。 通过建立责任规划师深度参与街区更新制度，发挥一线作战、一手信息、一流平台作用，加强基层专业技术力
26、量，探索出以东四南、新清河实验为代表的基层治理创新实践，助力提升精细化城市治理水平。 依托北京国际设计周将城市更新与文化相结合， 通过设计力量引入新业态，更新活化老街区，补足老城区公共设施短板，提升环境品质，搭建城市创新的活化平台，吸引公众广泛参与城市治理。 借助媒体平台，推出国内首档城市复兴题材大型季播节目我是规划师 ，通过城市更新精品工程解读、大师专家讲解、百姓关注问题解答等形式，生动展现了总体规划实施中多方共建共治的故事，广泛宣传规划理念、培育公众规划意识，形成了城市规划引领社会共治的典范。 9 二、总结二、总结“十三五十三五”时期城市更新问题时期城市更新问题 （一）更新工作缺乏统筹，规
27、划引领有待（一）更新工作缺乏统筹，规划引领有待加强加强 全市城市更新缺乏顶层设计与统筹，总体目标、更新要求、更新方式、实施路径尚不明确，政府部门、企业、社会、居民等各方对城市更新的认识不一致。 街区整体更新的模式机制有待破题，既有城市更新项目多为零星“盆景”，类型多样、情况复杂，所在街区实施统筹不强，功能完善提升有限，难以形成连片“风景”。 （二）实施层面痛点突出，政策支撑有待完善（二）实施层面痛点突出，政策支撑有待完善 城市更新的政策体系尚不完整，缺乏纲领性、主干性的更新政策法规，配套支持政策不足。已有政策对产权、规模、用途、配套等关键问题支持不力，缺乏有效政策供给，政策之间相互支撑衔接不充
28、分，难以形成合力，体现在建筑功能转变、用地功能兼容、地上地下空间统筹利用、地价和土地利用方式等方面。支持城市更新的建筑规模微增量精准投放等激励政策有待创新。 支撑资产更新的权属分割、主体变更、权益认定等政策缺失。适用于城市更新的标准与技术规范尚不完善， 更新项目的审批流程与实施路径尚不明晰。工业用地功能兼容的支持政策仍有待完善。例如， 北京亦创智能机器人创新园通过传统制造业向科技服务业转型实现了规划 M1 用地兼容科研创新、会议会展功能，但成功经验依托特殊政策，推广复制的局限性大。 （三）社会资本积极性弱，激励机制有待探索（三）社会资本积极性弱，激励机制有待探索 10 城市更新项目以财政资金为
29、主的投资特征突出， 社会资本参与积极性不强，金融财税的配套政策较为缺失。老旧小区综合整治、危旧楼房改建的社会资本参与渠道不畅通，居民出资意识不强。老旧楼宇、老旧厂房和低效产业园区的产权主体自主更新能力弱、 意愿低， 激励社会资本参与和利益分配机制缺乏政策保障。赛特购物中心等老旧楼宇改造前期硬件一次性投入压力大， 经营半年后方能贷款，短期还款能力较弱，缺少金融政策支持，导致社会资本参与更新改造的积极性较低。 （四）共治格局尚未形成，协同机制有待构建（四）共治格局尚未形成，协同机制有待构建 城市更新权益主体众多，矛盾交错复杂，多元主体参与城市更新的协同机制不完善。更新实施流程不畅，跨部门、跨主体协
30、调难度大、周期长，基层工作统筹困难。平房院落更新、老旧小区综合整治、城镇棚户区改造等以政府推动为主，居民自主参与更新意愿弱。责任规划师、社会组织等第三方参与城市更新的制度需完善。 三、贯彻新发展理念的城市更新要求三、贯彻新发展理念的城市更新要求 （一）（一）机遇机遇前所未有前所未有，助推，助推城市城市转型发展转型发展 城市更新是积极落实党中央、国务院及北京市重要文件精神，适应首都新形势、推动城市高质量发展的必然要求。党的十九届五中全会通过的 中共中央关于制定国民经济和社会发展第十四个五年规划和二三五年远景目标的建议 首次提出实施城市更新行动，提出以高质量发展为目标、以满足人民宜居宜业需要为出发
31、点和落脚点、以功能性改造为重点的城市更新工作要 11 求。 北京市国民经济和社会发展第十四个五年规划和二三五年远景目标纲要深化了北京市实施城市更新行动的内涵。2021年 8 月 31 日住房和城乡建设部发布关于在实施城市更新行动中防止大拆大建问题的通知 ，明确了城市更新的重要底线，控制大规模拆除和大规模增建。 城市更新应坚持“留改拆”并举、以保留利用提升为主，原则上城市更新单元（片区）或项目内拆除建筑面积不应大于现状总建筑面积的 20%。提倡分类审慎处置既有建筑，推行小规模、渐进式有机更新和微改造。 城市更新是坚定实施扩大内需战略、 构建新发展格局的重要路径。2020 年中央经济工作会议将“实
32、施城市更新行动”列为扩大内需的重要举措，提出推进城镇老旧小区改造、建设现代物流体系、 探索利用集体建设用地和企事业单位自有闲置土地建设租赁住房等重要措施。 城市更新是推动城市开发建设方式转型、 促进经济发展方式转变的重要手段。城市由粗放式发展转向高质量发展，需促进要素根据市场规律与首都发展需求进行优化配置， 从源头上促进存量提质改造与增量结构调整。 城市更新是推动解决城市发展突出问题和短板、 提升人民群众获得感幸福感安全感的重大举措。应及时回应群众关切，着力解决人口过多、交通拥堵、房价高涨、大气污染等“大城市病”，补齐配套设施短板，优化城市结构，提升城市品质，提高管理服务水平，让人民群众在城市
33、生活得更方便、更舒心、更美好。 城市更新是践行绿色发展理念和生态文明思想、推动城市、 12 人与山水林田湖草生态系统和谐共生的重要行动。在“双碳”目标指引下，探索功能复合、职住平衡、健康宜居、安全韧性的城市更新路径，构建绿色基础设施网络，推广绿色建筑节能技术，依托蓝绿空间布局公共服务设施，完善休闲游憩体系，提供优质绿色公共产品和服务。 （二）挑战（二）挑战依然艰巨依然艰巨，指明创新重点难点指明创新重点难点 北京的城市更新首先应立足首都城市战略定位， 处理好“都”与“城”的关系，重点针对落实“四个中心”要求加强创新探索。央产、军产用地占比高，服务保障难度大，要统筹央产、军产用地的疏解腾退、供给利
34、用、投资储备等，结合重点文物腾退和街区保护更新， 建立有效的空间资源置换利用方式和金融财税支持政策机制，促进“四个中心”建设。 作为全国首个减量发展的超大城市， 北京必须打破传统增量发展思维惯性，探索新的城市更新路径。存量用地与建筑空间资源使用效率不高，资源盘活与转型利用困难，与重大项目、轨道交通建设结合不紧密，政策创新难度大，全面盘活存量资源是实施总体规划的主要路径。 北京作为超大城市，各圈层发展阶段不同，发展诉求与面临问题不同， 需因地制宜提出差异化更新引导。 处理好各圈层人口、功能疏解承接与内外联动关系，加强规模指标、功能结构等方面的统筹。 北京城市更新应立足高起点，通过借鉴法、德、日等
35、国际经验和上海、广州、深圳等国内相关城市经验，结合北京实际，建立新时期科学发展、适度超前的城市更新体系，探索与超大城市 13 现代化治理相契合的高质量发展路径。 14 第二章 坚持规划引领，明确更新目标方向 城市更新应以人民为中心，立足北京实际，突出中国特色，按照国际一流标准，通过构建多元主体共建、共治、共享的新发展格局， 解决人民日益增长的美好生活需要和不平衡不充分发展之间的矛盾，实现空间品质整体提升、人居环境全面改善、市场活力充分激发、产业经济稳步发展、社会治理日趋完善、土地效率显著提升，推动城市的可持续发展。 一、推动高质量发展，确立更新目标一、推动高质量发展，确立更新目标 坚持问题导向
36、、需求导向、目标导向，以总体规划为引领，以街区为单元，统筹平房院落、老旧小区、危旧楼房、老旧厂房、 老旧楼宇等各类存量建筑， 综合考虑区域功能、 布局结构、空间环境和三大设施支撑条件，从服务“四个中心”建设为导向的功能性更新、 民生保障和环境改善为导向的社会性更新两条线索出发，提出保障首都功能、激发经济活力、改善民生福祉、加强生态保护、传承历史文化、提升治理能力六方面更新目标，促进城市高质量发展。 （一）保障首都功能，服务（一）保障首都功能，服务“四个中心四个中心”建设建设 科学统筹存量地区资源配置和服务供给，全面落实“四个中心”功能定位，全力做好政治中心服务保障，扎实推进全国文化中心建设，持
37、续强化国际交往中心能力，加快推进国际科技创新中心建设，以更优越的空间、更优良的环境和更优质的服务，提升首都功能，保障首都安全、高效、有序运行。 15 （二）着力扩大内需，激发城市经济（二）着力扩大内需，激发城市经济活力活力 以扩大内需战略为基点，以国际科技创新中心建设、“两区”建设、数字经济、国际消费中心城市建设、京津冀协同发展“五子”联动为目标，培育发展新动能，畅通国内大循环，激发经济活力，带动建成区持续发展。充分释放市场推进城市更新的巨大潜力，增投资促消费，推动经济持续发展。 （三）聚焦（三）聚焦“七有七有” “” “五性五性” ，切实改善民生福祉，切实改善民生福祉 坚持发展为民、更新惠民
38、，以解决危旧楼房和简易楼的安全隐患为着力点，全面推进老旧小区综合整治，坚守安全底线、改善居住条件、补齐设施短板、优化交通条件、平衡职住关系、提升环境品质，创建完整社区，推进一刻钟便民生活圈建设，提高居民生活便利性和舒适度。 （四）（四）加强生态保护加强生态保护，实现绿色低碳发展，实现绿色低碳发展 加强城市生态环境保护和恢复，以绿色发展为引领，以碳中和为目标，以转变能源利用方式为抓手，通过城市更新统筹人口资源环境，建设绿色基础设施，促进交通和建筑用能电气化、居民生活方式低碳化。推动存量建筑能用尽用，以获得绿色能源与环境设计先锋奖（LEED）认证的万科时代中心为样板，将绿色低碳融入到空间利用、能耗
39、、节水、选材等各方面，支撑首都生态文明建设。建设适度超前的韧性城市与安全城市，以现有自然生态资源要素为基础建设绿色生态网络， 持续提升生态环境空间容量，打好污染防治攻坚战，促进经济社会绿色低碳循环发展。 16 （五）（五）弘扬弘扬历史文化历史文化，推进，推进文化传承复兴文化传承复兴 以核心区老城整体保护与复兴为重点， 充分利用北京文脉底蕴深厚和文化资源集聚的优势，发挥文化在彰显历史底蕴、提升城市品味、展现传统风貌、优化空间品质、激发消费活力等方面的重要作用，带动存量地区的活化更新。加强历史文化遗产保护利用，挖掘文化内涵营造特色公共空间，促进文化创意与消费业态产业发展，探索适合时代发展的创新文化
40、，为区域的发展提供新鲜活力。 （六六）提升治理能力提升治理能力，促进社会共享发展促进社会共享发展 更新改造中加入智慧元素，完善信息基础设施服务，以智慧赋能城市管理、支撑社会治理。充分运用前沿技术，推动城市管理理念、管理手段、管理模式创新，推进智慧化管理。构建多元共治的城市更新格局，多途径吸引社会资本参与，充分激发市场活力，提升超大城市社会治理水平，促进共建共治共享。 二、着眼可持续提升，谋划更新策略二、着眼可持续提升，谋划更新策略 立足更新目标谋划更新策略，保障首都安全、高效、有序运行，加强生产生活有机衔接，推动更富创新活力的经济发展，提供更加公平均衡的公共服务，营造更具健康安全的生态环境，提
41、高城市科学化、精细化、智能化治理水平。 （一）塑造大国首都风范，提升政务环境品质（一）塑造大国首都风范，提升政务环境品质 以建筑高度、城市风貌、街道空间为重点，构建科学完备、智慧高效的政务环境风貌管控治理体系， 塑造舒朗庄重的中央政 17 务空间形象。点面结合、条块融合实施重点地区集中综合整治与分散点位特色化治理提升，营造安全、整洁、有序的政务环境，展现新时代大国气概、民族精神、首都形象。 （二）（二）科学配置科学配置资源要素资源要素，引领城市功能优化，引领城市功能优化 优化生产、生活、生态资源的空间结构布局，充分发挥市场对资源配置的决定性作用，夯实民生保障、基础设施、生态环境等底线管控要求，
42、调整优化居住用地布局，完善公共服务设施，拓展绿地空间，改善人居环境，促进职住平衡，实现城市功能优化和可持续发展。 （三）盘活（三）盘活提升提升存量资源，存量资源，促进产业转型促进产业转型升级升级 充分发挥超大规模市场优势，扩大投资、生产、消费需求，推动存量产业资源盘活和高效利用。形成需求带动供给、供给创造需求的循环。鼓励老旧楼宇、传统商圈、老旧厂房、低效产业园区等存量资源升级改造，加快“腾笼换鸟”，着力提高经济密度和投入产出效率，推动产业高质量发展。建立以提质增效为核心的资源配置制度，积极稳妥腾退化解旧产能，释放存量资源形成新空间供给，为新动能新产业发展创造条件、留足空间。 （四）精准补足街区
43、短板（四）精准补足街区短板，提升人居环境品质提升人居环境品质 以街区为单元，以设施完善和环境品质提升为重点，鼓励用地功能混合、建筑功能复合、空间环境融合，有序推动街区更新整体实施。利用存量资源，补足公共设施短板，注重留白增绿，加强公共空间精细化管控。建立公共服务的共建共享机制，激发 18 存量地区活力，实现街区价值提升。积极应对全市老龄化问题，探索通过城市更新空间置换推进异地养老， 优化养老服务资源空间布局。探索新城普惠养老、京郊小镇养老模式，以街区和社区为单元，建设一批交通便利、生活舒缓、宜居宜养、医养结合的养老设施， 支持发展康养小镇， 更好承接中心城区养老功能外溢，腾退出中心城区居住空间
44、， 探索通过租赁置换、 养老置换等模式，促进职住平衡发展。 （五）倡导智慧低碳更新，实（五）倡导智慧低碳更新，实现现绿色生态绿色生态发展发展 以低碳技术带动城市基础设施体系的转型升级与存量建筑的更新改造，优化产业空间布局，提升蓝绿碳汇能力，推行微降解、微能源、微渗透、微交通、微绿地、微调控等新理念。优化绿色交通体系，控制交通碳排放，倡导低碳、智慧出行，实现交通建设、运营、服务、管理全链条信息化和智慧化。建立智慧、绿色、低碳的市政设施体系，推动电力脱碳与智慧能源供给，优化水资源结构与供给策略，实现废弃物资源化再利用。全面推进存量建筑的低碳节能改造， 按照全生命周期视角科学合理建立存量建筑留改拆低
45、碳评价机制， 运用智慧数字基础设施建设智能多源感知体系。 划定生态管控范围， 最大限度避让古树名木、 大树，禁止随意移伐树木，积极采用有效管护措施，促进原有绿化树种与城市基础设施和谐共存。 （六）加强遗产保护利用，引领文化传承复兴（六）加强遗产保护利用，引领文化传承复兴 围绕古都文化、红色文化、京味文化、创新文化精心保护历史文化金名片，统筹做好历史文化资源的保护、腾退开放和综合 19 利用。不断拓展和丰富历史文化名城保护内容，挖掘历史文化内涵，在保护中发展，在发展中保护，探索文物、历史建筑腾退与保护利用新模式。突出文化在高质量发展中的支点作用，发挥历史文化遗产价值，推动优秀传统文化在更新中传承
46、发展。 （七）强化（七）强化城市风貌城市风貌管控，凸显首都城市特色管控，凸显首都城市特色 统筹存量地区城市建筑布局、协调城市景观风貌，加强对城市空间立体性、平面协调性、风貌整体性、文脉延续性等方面的系统管控，对城市公共空间和建筑形态提出精细化更新指引，形成承载传统风貌的城市眺望体系、 城市色彩基调与第五立面景观格局，展现千年古都菁华、东方人居画卷。 （八）建立城市安全体系，提高城市运行韧性（八）建立城市安全体系，提高城市运行韧性 立足防范在先，开展前瞻治理，提升源头防范能力，适度提高建构筑物抗灾能力标准，提升城市运行安全综合管理能力。利用公园绿地、体育场馆、地下空间等场所，建设就地避难、就近避
47、难、步行避难等分级分类疏散通道和避灾场所。加强人防设施与城市基础设施相结合，实现军民兼用。 （九）完善市场参与机制，实现多方利益共赢（九）完善市场参与机制，实现多方利益共赢 创新政策体系，释放政策红利，开放参与渠道，激发市场活力，充分调动市场、居民参与城市更新的积极性，畅通诉求表达渠道，完善多元协同共治机制。精准把握各方需求，平衡多元主体利益，实现多方共赢。 （十）创新城市治理模式，促进（十）创新城市治理模式，促进智慧智慧精细发展精细发展 20 积极探索适应新技术的城市管理与现代化治理体系， 加强城市精细化管理，建设智慧城市。加强党建引领，强化基层治理，凝聚各方共识，提出城市更新的创新治理方案
48、，构建简约高效的基层管理体制，有序推动社会治理和服务重心向基层下移，推进现代化社会治理向基层延伸。 三、强化分圈层引导，明确更新方向三、强化分圈层引导，明确更新方向 全市集中建设区内共有可更新建筑约 2.45 亿平方米。依托总体规划确定的“一核一主一副、两轴多点一区”的城市空间结构，分圈层差异化明确更新方向，将首都功能核心区和城市副中心作为更新重点，强调历史文化保护与城市修补。 （一）（一） “一核一核”强调保护更新强调保护更新，实现，实现人居环境人居环境和谐共融和谐共融 首都功能核心区存量可更新建筑约 0.42 亿平方米。核心区作为城市更新的重点地区，强调保护更新，更新用地优先用于保障政务中
49、心建设和做好“四个服务” ，提升中央政务环境，促进重点地区环境品质优化。改善人居环境，保障职住平衡，推进平房区申请式退租及保护性修缮， 危旧楼房和简易楼要优先解危排险，推进老旧小区综合整治，补充社区公共服务设施。提升老城区文化活力，推进老旧厂房、老旧楼宇转型提质增效，促进传统商业区转型升级，实现历史文化保护与更新的和谐共融。 （二）（二） “一主一主”突出减量提质突出减量提质，推进，推进功能完善品质提升功能完善品质提升 中心城区存量可更新建筑约 1.24 亿平方米。中心城区突出减量提质，立足“减量双控”，将更新空间优先用于改善民生与科 21 技创新，统筹好生产、生活和生态空间。加大配套设施和服
50、务供给，完善学前教育、医疗、养老、社区便民服务、菜市场、便利店等公共服务功能，提升生活性服务业品质，着力解决停车、绿化、道路微循环和职住平衡等问题，推进楼宇商圈升级，打造活力消费高地，聚集高端要素，支撑科创发源地。 （三）（三） “一副一副”承接功能疏解承接功能疏解，塑造塑造城市城市建设建设特色特色标杆标杆 城市副中心存量可更新建筑约 0.13 亿平方米。副中心应利用更新空间发挥对疏解非首都功能的示范带动作用， 加强对首都功能的服务保障能力，率先探索出高标准、高质量推进城市更新的实施路径，形成“北京经验”。聚焦行政办公、商务服务、文化旅游三大主导功能，强化“腾笼换鸟”，构建高精尖经济结构。深入
